某地产-成都某地产金域蓝湾项目营销策划提案-新联康

成都万科金域蓝湾提报正文市场研究1.我们的土地属性是什么？2.我们的主要客源来自哪里？3.哪些区域会跟我们争夺客源？4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？5.我们的市场定位？6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？土地属性建设北路建设南路双庆路沙河蜀都大道建设路府青路一环路二环路本案地块西侧临沙河-自然景观条件优越。周边环境交通条件建设北路建设南路双庆路沙河蜀都大道建设路府青路一环路本案地块东侧临近二环，自备车与公交车出行都很便利。二环路土地属性配套设施建设北路建设南路双庆路沙河蜀都大道建设路府青路一环路二环路本案晋康医院世纪联华三十中新鸿医院SM广场电子科技大学圣康医院建设路小学成都理工大学好又多伊藤洋华堂市第六人民医院十三中活水公园游乐园土地属性土地属性分析事项状况描述区域交通宗地位于成华区建设路板块，地块北临建设路，西临沙河，东临二环路。周边配套3km范围内交通宗地周边公交线路有51、33、412、2、85、402路。可方便到达市中心，火车站，汽车站等区域。教育建设路小学，市三十中，市十三中，电子科技大学，成都理工大学等，教育配套齐全医院市六医院，成都新鸿医院，晋康医院，圣康医院商业伊藤洋华堂，好又多，SM广场，世纪联华文化娱乐体育成都游乐园，活水公园公园、公建游乐园，活水公园，沙河，东南面为东郊工业文明博物馆银行区域内分布各大商业银行网点邮局齐备地块周边交通便捷,教育、医疗设施完备,商业配套及娱乐设施正在快速完善中,并有望在3年左右形成新兴商圈。市场研究1.我们的土地属性是什么？2.我们的主要客源是谁？来自哪里？3.哪些区域会跟我们争夺客源？4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？5.我们的市场定位？6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？土地属性可以吸引到的家庭结构分析客户细分家庭结构识别要点社会新锐青年之家25-34岁青年或青年伴侣（无孩子、无老人）需求交通方便、有健身娱乐场所青年持家25-34岁的青年+父母（无小孩）需求环境优美、周边有公园、有大医院、有健身娱乐场所、交通方便望子成龙小太阳0-11岁小孩+父母关注文化教育及安全需求后小太阳12-17岁小孩+父母需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母三代孩子老人+中青年夫妇+18岁以下读书孩子需求环境优美、靠近高等教育院校、高质量的幼儿、小学、中学，周边有健身娱乐设施，周边有大型医院健康养老老人一代（准）空巢中年或老年夫妇需求环境优美、就医方便老人二代老人+中年夫妻需求环境优美、就医方便老人三代老人+中年夫妻+18岁以上孩子需求环境优美、就医方便富贵之家富贵之家各种家庭结构都有家庭收入高，多希望购买市中心公寓或城郊别墅类产品从土地属性来看，目前地块条件适合青年之家、小太阳和后小太阳家庭以及富贵之家，随着周边环境的改善也将吸引部分健康养老客户。目标客户定位青年之家小太阳家庭后小太阳家庭改善居住条件栖息，自我享受老人一代家庭追求身份识别富贵之家根据土地属性及潜在客源分析，本项目的目标客户设定为：二房80-90㎡三房110-135㎡三房140㎡以上二房80-90㎡市场研究究1.我们们的土地地属性是是什么？？2.我们们的主要要客源来来自哪里里？3.哪些些区域会会跟我们们争夺客客源？4.我们们的竞争争优劣势势体现在在哪里？？如何应应对？5.我们们的市场场定位？？6.我们们的项目目价格？？价格与与销售量量的关系系？分产品客客户细分分需求产品（平方米）大致建筑体量（万平方米）大致户数客户来源二房80-90141500主要来自城东、城中，部分市外/省外客户三房110-1352160主要来自城东、城北三房140以上4260客户来源源城东：原原居民及及原厂房房员工为为主，竞竞争主要要来自城东本区。城北：城城北经商商的私营营业主为为主，相相对购买买力较强强，因此此排除原原城北低低价低品品质的项项目竞争争，主要要竞争来来自城东。城中心的的客户：：考虑在在原活动动区域的的附近购购房，竞竞争主要要来自城东区域。城东是本案的的主要竞竞争区域域。市场研究究1.我们们的土地地属性是是什么？？2.我们们的主要要客源来来自哪里里？3.哪些些区域会会跟我们们争夺客客源？4.我们们的竞争争优劣势势体现在在哪里？？如何应应对？5.我们们的市场场定位？？6.我们们的项目目价格？？价格与与销售量量的关系系？06年成成都土地地出让情情况区域市场场—土地地供应2006年，主城城区（五五城区和和高新区区）共交交易土地地84宗，成交交面积6470.31亩，总成成交金额额177.7亿元，土土地成交交单价为为274.56万元/亩亩。城东的成成华区和和锦江区区共成交交土地32宗，占全07年周周边区域域待推土土地列表表出让时间建筑地地址用途用地面积（万M2）2007年1季度前后二环路东二段29号/2.6二环路东二段1号/7.6二环路东二段6号/0.9/二环路东二段上川棉厂厂区加宿舍/26.7/二环路东二段外侧沙板桥路川药厂一类住宅用地12.2合计//50区域市场场07年年一季度度，待推推土地总总面积为为50万方,以4.0的容积率率测算可可建面积积为200万方。区域市场场—土地地供应城东区域域万年场版版块区域描述述：万年场核核心区域域2-3环环之间产品类型型：高层层产品区域行情情：集中中在4500-5300元/平方方米主力面积积：二房房75-90平方米三房105-120平方米主力总价价:二二房34-48万元三三房房47-64万元主力客源源：在东东郊工作作、生活活的居民民代表项目目：花样样年·花郡、、千居朝朝阳建设路板板块八里板块万年场板板块建设路版版块区域描述述：建设路核核心区域域2-3环环之间产品类型型：高层层产品区域行情情：集中中在4600-5300元/平方方米主力面积积：二房房75-90平方米主力总价价:二二房35-48万元主力客源源：以锦锦江区和和成华区区的当地地居民以以及区域域内拆迁迁企业的的员工为为主代表项目目：颐和和家园建设路板板块八里板块万年场板板块城东区域域颐和家园园区位概念念：建设设路，二二环路建筑指标标：总建建17万M2公开日期期：2006年9月月产品类型型：高层层销售均价价：4650元/M2主力产品品：2房85-89M2，3房113-127M2主力总价价：2房房万元，3房52.5-59万元项目优势势：近邻邻二环，，地理优优势明显显；景观观设计突突出，借借鉴颐和和园式的的皇家园园林式景景观。项目劣势势：周边边生活环环境仍需需改善，，配套仍仍需完善善。销售率率：：98%（推出288套，售出出283套）。主述求语语：“家在颐和和园”重点个案案颐和家园园最新房房源去化化情况推案时间成交均价价：5300-5400元/平方方米重点个案案房型面积（平方米）推出套数去化套数去化率合计推出套数合计去化套数合计去化率2房856868100%1369872%3房125-135643047%4房199-2034//八里版块块区域描述述：八里庄核核心区域域2-3环环之间产品类型型：高层层产品区域行情情：集中中在4000-4400元/平方方米主力面积积：二房房75-90平方米三房115-130平方米主力总价价:二二房32-38万元三三房房48-55万元主力客源源：区域域内原有有企业、、厂矿的的老员工工为主，，也有部部分来自自城北的的生意客客代表项目目：浅水水半岛、、瀚林花花园建设路板板块八里板块万年场板板块城东区域域浅水半岛岛区位概念念：八里里庄建筑指标标：总建建66万M2公开日期期：2006年11月26日产品类型型：高层层销售均价价：4300元/M2主力产品品：2房73-89M2，3房112-127M2主力总价价：2房房31-38万元，3房48-55万元项目优势势：规模模大；保保留了历历史悠久久的红楼楼，并与与商业结结合。项目劣势势：周边边配套距距离较远远；靠近近府青立立交桥比比较嘈杂杂销售率率：：95%（推出1110套，售出出1055套）主述求语语：“荣耀之域域湖湖泊之之城”重点个案案浅水半岛岛房源去去化情况况推案时间成交均价价：4300元/平方方米重点个案案房型面积（平方米）推出套数去化套数去化率合计推出套数合计去化套数合计去化率1房681515100%1110105595%2房80-10073071098%3房199-20336533090%产品类型型：高层层为主客源：大大多以在在区域周周边企业业工作的的客户为为主，多多为工薪薪阶层；；八里版块块由于靠靠近城北北荷花池池商圈，，有部分分私营业业主。总价接受受度：八八里版块块较建设设路版块块与万年年场版块块低10-15万。城东的竞竞争主要要集中在在建设路路版块与与万年场场版块，，八里版版块竞竞争力力相对对较弱弱。城东区区域在售项项目07年年待推推体量量发展商项目名称总建面积（万平方米）待推面积（万平方米）预计07年推出量（万平方米）通瑞汇港浅水半岛6655约10中泽置业颐和家园178约8花样年实业花样年花郡3018约10合计/1138128目前在在售项项目的的07年预预计推推量28万。区域市市场待推项项目07年年预计计推量量发展商项目名称总建面积（万平方米）待推面积（万平方米）预计07年推出量（万平方米）万科金域蓝湾2222约10首创A-ZTOWN2828约10龙湖/2525约10华裕/1818约10华润二十四城226226约25合计/29729765待推项项目，，07年预预计推推量65万。区域市市场区域市市场——待推推项目目建设北北路建设南南路双庆路路沙河一环路二环路蜀都大大道建设路路府青路路本案龙湖华润首创华裕竞争分分析--地地块条条件区域版块项目地段周边环境配套规模建设路本案二环，建设路临沙河SM广场（沃尔玛）伊藤洋华堂（在建）好又多22首创A-ZTOWN二环，建设路/28龙湖项目二环，建设路/25华裕项目建设路/18万年场华润二十四城二环，双庆路双桥子立交桥铁路热电厂家乐福、联华永乐、国美260从地块块条件件看，，本案案在周周边环环境、、配套套方面面占有有一定定优势势；而华润润项目目在地地段和和规模模方面面占有有较大大优势势，在在周边边环境境方面面有明明显劣劣势。。竞争分分析--发发展商商品牌牌实力力发展商创立时间资产规模（亿）是否上市公司进入成都时间已交付项目已交付项目规模（万方）在建项目数在建项目规模（万方）品牌认知万科1984220是19993220390全国知名郊区大盘首创95年452是2004//128新进知名龙湖95年/

否2006//254四川知名高档市区项目华裕//否///118本土企业无知名项目华润83年1300（港币）是2002翡翠城1、2期202340全国知名市区大盘从发展展商品品牌实实力看看，万万科作作为全全国知知名发发展商商，且且进入入成都都市场场较早早；但由于于之前前项目目以郊郊区大大盘为为主，，所以以在品品牌认认知上上优势势并不不明显显。1、本案二二房80-90平方米米主要要竞争争对手手竞争对对手：：首创创、龙龙湖、、华裕裕、华华润二二房80-90平方米米对手特特点：：一般般都有有生活活阳台台及6-8平方阳阳台/露台台，但但南北北不通通透本案建建议：：1、、除了了基本本的生生活阳阳台及及观景景露台台外，，增加加8-12平米的的空中中花园，，成为为2+1房产品品；2、建建议沿沿路二二房户户型设设计中中，公公共活活动空空间朝朝向马马路，，主要休休息区区朝向向中庭庭。户型分分析华裕二房85㎡首创二房85㎡华润翡翠城二房90㎡晶蓝半岛二房89㎡2、本案三三房130平方米米主要要竞争争对手手竞争对对手：：首创创、龙龙湖、、华华裕、、华润润三房房120-140平方米米。对手特特点：：户型型普遍遍工整整舒适适，赠赠送附附加值值成为为房型型的标标准配配置，，一般般赠送送入户花园园或观景景露台。。本案建议议：突出出附加值值的设计计。户型分析析晶蓝半岛三房134㎡首创三房132㎡华裕三房132㎡华润翡翠城三房135㎡竞争对手手：华润润四房140-180平方米；；对手特点点：赠送送20平方米左左右入户户花园或或露台，，面宽舒舒适；本案建议议：洋洋房产品品中也可可设置部部分大户户型复式式房型，，始终保保持本案案大户型型产品的具有鲜鲜明卖点点，注重重附加值值的设计计。3、本案四房房150平方米主主要竞争争对手户型分析析晶蓝半岛四房153㎡华润翡翠城四房138㎡建议本案案全部采采用双层层中空玻玻璃，沿沿路部分分产品可可以保证证隔绝噪噪音；而沿河部部分产品品则能起起到环保保节能的的效用。。附：建材材建议竞争分析析--绿绿化景观观发展商案名景观设计公司绿化率中庭景观/组团景观景观主题景观特色首创Ａ－ＺＴＯＷＮ/25%组团景观//龙湖晶蓝半岛日本久米设计38%

中庭景观/40亩大草坪翠微清波/30%中庭景观/近千米长,40米宽生态河案景观华裕//25%部分中庭景观//华润翡翠城贝尔高林35%组团景观院落街景园林与水景相结合从绿化景景观看，，以上项项目绿化化率相对对集中于于30-40%之间，大多项目目无景观观主题，，景观特特色以水水景为主主。竞争分析析--绿绿化景观观成功案案例发展商案名景观设计绿化率中庭景观/组团景观景观主题景观特色滕王阁鹭岛国际社区贝尔高林62%组团景观1期北欧森林2期亚马逊·神秘园3期夏威夷冲浪沙滩大面积乔木灌木和水域景观设计计建议1、绿化化率率：首先先要保证证较高绿绿化率，，成都人人偏好密密植绿化化。2、亲水水性性：成都都人比较较亲水，，充分利利用本案案的天然然水资源源，结合合中庭绿绿化，打造主题题河滨公公园，并并设置一一定面积积的露天天景观泳泳池与喷喷泉小品品。3、景观观设计：：面积较较大、设设计感强强的中庭庭景观，，在成都都最受欢欢迎；另外，明明确的景景观主题题，能一一定程度度体现项项目档次次。4、安全全性性：充分分考虑绿绿化景观观及水景景的安全全性，安安全措施施细致、、人性化同同样也是是社区高高品质的的一种体体现。景观设计计建议竞争分析析--立立面发展商案名建筑设计公司建筑风格立面颜色外立面材料万科金域蓝湾/新古典//首创A-ZTOWN/现代风格浅灰色涂料为主部分面砖龙湖晶蓝半岛日本久米设计现代风格浅灰色面砖翠微清波吕元祥建筑事务所(香港)有限公司现代风格浅灰色面砖华裕//现代风格咖啡色/华润翡翠城新加坡AWP建筑设计有限公司西班牙法国南部风格灰色/白色为主面砖从建筑立立面看，，以上项项目多以以现代风风格为主主，立面面颜色以以浅灰/白色为为主色调调，立面面建材以以面砖为为主，本本案的新新古典风风格在区区域内具具有鲜明明特点。。竞争分析--立面目前成都市场场上的代表建建筑风格主要要包括以下几几类：1、偏中式风风格：以金沙沙、浣花溪区区域的项目为为主要代表（（代表：舜苑苑）；2、现代风格格：以大色块块来表现（代代表：万科魅魅力之城）；；3、现代极酷酷风格：立面面效果接近公公建（代表：：首座）；4、南加州风风格：偏休闲闲度假风格，，不适合市中中心项目（代代表：万科双双水岸）。新古典风格在在成都市场上上从未出现，，这种建筑风风格价值感更更高，能体现建筑的的严肃度，适适合本案这样样的市中心高高档项目。解读新古典主主力新古典主义是是一种多元化化的思考方式式，具有开放放、创新的设设计思想；他将怀古的浪浪漫情怀与现现代人对生活活的需求结合合，兼容华贵贵典雅和时尚尚现代。我们可以看到到，建设路版版块目前正体体现一种多元元化的发展，，认同建设路路版块的客户户也正是具有有这种开放、、发展的眼光光，这与新古古典主义的精精神是契合的的。建筑立面建议议1、立面建材材：为比较好好的体现新古古典主义建筑筑风格的价质质感，建议立面材料料以面砖为主主，部分结合合石材和涂料料；2、立面颜色色：建议选择择偏深色的经经典立面效果果，比较能体体现高档小区区价值感；3、特别关注注：建议本案案在立面塑造造中，还要重重点考虑夜景景灯光效果。。建筑立面建议议竞争分析--公共部位营营建发展商案名大堂电梯厅电梯品牌龙湖晶蓝半岛五星级酒店大堂装修标准玻化砖日立华润翡翠城地面高级天然花岗石高级墙面砖玻化砖日立成都部分高档档项目对公共共部位比较关关注，但并没没有以公共部部位装修作为为项目卖点进进行重点宣传传。公共部位建议议1、大堂堂：：50平方米左右，，挑高4.5米以上，户均均公摊不超过过1平方米；4000元/平方米装装修标准，挑挑檐设计；建议将沿河3栋河景高层层的大堂，设设计成5星级级超豪华大堂堂；2、电梯梯厅：大大理石或玻化化砖墙地面。。公共部位建议议建议展示实景景豪华大堂，，建立本案的高高品质标准。。大堂挑檐设计计大堂透景设计计公共部位建议议4、风雨雨廊：风雨廊设计结结合景观，可可以营造出高高尚社区所拥拥有的高品质质环境。竞争分析--会所发展商案名形式规模（平方米）内容龙湖晶蓝半岛独立会所规划中，面积未定斯诺克咖啡厅室外观景泳池室内恒温游泳池翠微清波独立会所规划中，面积未定室内游泳池乒乓球室华润翡翠城独立会所4000-5000屋顶式推杆高尔夫练习场篮球馆、瑜伽练习房从会所配套看看，以上成都都中高档项目目都有建造独独立会所，多多以健身设施施为主，其中中翡翠城的会会所规模达到到4000-5000平方米。竞争分析--会所成功案案例鹭岛国际会所所---拥有有投影视听室室、雕塑、高高尔夫、室内内咖啡吧、桑拿室、五星星级客房、室室内恒温游泳泳池、超五星级SPA会所。会所配置建议议室外会所：灯灯光网球场；；高尔夫推杆果果岭；室外露天观景景泳池；可结合社区景景观。室内会所：约约2000平方米；25X12室内恒温泳池池标准短池；；室内羽毛球馆馆/室内篮球球馆；运动器材健身身房（含跳体体室/瑜珈室室）；SPA。智能化建议成都住宅小区区智能化现状状目前成都新建建住宅小区的的智能化设施施中，可视对对讲系统，室室内报警系统统，门禁刷卡卡系统已经成成为标准配置置。本案智能化建建议1、建议将门禁卡卡的功能放大大，同时将物物业管理费、、小区停车费费、会所消费费及物业代缴缴费水、电、、煤费用集成成到一张卡中中，成为一卡卡通管理。2、指纹锁，掌纹纹锁。竞争分析--物业管理发展商案名物业管理公司物业顾问物业费（元/平方米·月）万科金域蓝湾万科物业无/龙湖晶蓝半岛重庆新龙糊物业无2.0翠微清波重庆新龙糊物业无2.0华润翡翠城成都华润置地物业无2.1以上项目都为为发展商自管管，物业费基本为高层2.0元/平方米••月，可作为本案参参考。物业管理建议议1、物业服务务细致、周到到、人性化，，同时能较少少的打扰业主主的日常生活活；2、物业能对对业主提出的的合理需求，，做出及时的的反映或反馈馈；3、能提供一一些有偿服务务，如儿童托托管服务，宠宠物托管服务务，代发代收收快件等。竞争分析--精装修选取原因职业年龄购房区域购房户型（平方米）是否接受精装修房原因装修预算（万元）折合单价（元/M2）计划近期购房红光电子管厂退休职工60城东90否自己装修更节省、更放心2.5-3280-330清江仪表厂退休职工55城东85否自己装修更节省、更放心2.5-3290-350刃具厂调度室统计员51城东85否自己装修更节省、更放心2.5-3290-3501年内新装修家庭电子科技大学老师45城东100否有钱也有闲，自己装修3-5300-500第6人民医院医生42城东96否自己装修更放心3-4310-410私营企业主36城南120可以接受设计如果为每户量身定做避免与别家一样且品质高档可以接受8-12670-1000画家35城北140否希望自己设计、规划自己的家5-7360-500记者28城南90否希望自己设计、规划自己的家5-6560-660知名美容行业高层36城南130否希望自己设计、规划自己的家7-8540-620公司主管32城西120厨卫装修只接受厨卫装修全装修房太千篇一律7-9580-750成都精装修客客户调查1、根据市场场回馈信息，，本案暂不建建议做精装修修房。2、成都万客客会已有的资资源与业主共共享，包括设设计、装修、、监理单位，，装修建材以及及家具的购买买等各种方面面，可组织业业主团购。精装修建议3、Sp活动动：可请专业业的装修设计计公司，为本本案的主要户户型设计3-5种类型的的方案，由客户户评选最佳方方案，已购客客户可免费获获得其中一个个设计图纸。。竞争分析—销销售服务发展商案名销售方式标准业务流程人员水平代理公司合作方式接待轮流统一销讲、说辞现场专案及销控流程时间（分钟）统一着装态度水平客户追踪龙湖晶蓝半岛自销/是是是10-20是较好有龙湖翠微清波自销/是是是20-30是较好有华润翡翠城自销/是是是30-40是较好有从龙湖与华润润项目的在售售项目看，这这两家公司都都是发展商自自销，销售人员都有有统一的销售售流程，现场场操作比较规规范。竞争总结我们的劣势我们的优势1、大围合总总平布局，栋栋距开阔，景景观视野佳；；2、沿沙河50米绿化带带结合超大中中庭，打造主主题河滨公园园；3、新古典主主义立面，成成都首例，价价值感强；4、五星级酒酒点豪华大堂堂实景展示；；5、高附加值值户型设计，，更多功能空空间；6、成都顶级级社区会所配配套；7、万科品牌牌。1、地段位置置不如万年场场区域；2、项目规模模与华润二十十四城相比，，相对较小。。市场研究1.我们的土土地属性是什什么？2.我们的主主要客源来自自哪里？3.哪些区域域会跟我们争争夺客源？4.我们的竞竞争优劣势体体现在哪里？？如何应对？？5.我们的市市场定位？6.我们的项项目价格？价价格与销售量量的关系？项目定位基础础客源细分产品优势竞争主要集中中在城东建设设路及万年场场版块全方位的产品品优势，代表表了成都住宅宅产品的最新新价值标准地理位置地处二环内，，处于市中心心地段位置市场竞争以城东、城中中客户为主,包括部分市市外/省外客客户项目定位成都楼盘的价价值新标杆市场研究1.我们的土土地属性是什什么？2.我们的主主要客源来自自哪里？3.哪些区域域会跟我们争争夺客源？4.我们的竞竞争优劣势体体现在哪里？？如何应对？？5.我们的市市场定位？6.我们的项项目价格？价价格与销售量量的关系？定价基础项目地段环境配套规模发展商户型景观立面公共部位会所智能化物业合计本案45445555545556华润53555444454553龙湖44445444444550首创44543433334444华裕43442333333338本案在区域内内具有最强的的竞争力，华华润二十四城城与本案综合合实力接近，，首创与华裕裕的实力相对对要弱，因此此与本案竞争争最大的项目目是华润二十十四城。综合竞争力比比较优势周边环境户型景观立面公共部位品牌合计价差+300+200+200+100+100+200+1100劣势地段规模配套会所///价差-300-100-100-100//-600合计//////+500价格建议本案07年均均价：5800-6000元/平方米以华润首批推推向市场的价价格作为参考考：华润07年计计划推出25万方，计划销销售12万方，定价5300-5500元/平方米，，通过价差分析析，我们建议议：价差分析—对对比华润二十十四城销售策略推案策略1——16-18个月推案阶段推案时间推案产品及现场工作酝酿期07年5月底-8月中进行沿二环路7栋34层高层和沿沙河最南面1栋35层高层的蓄水排号工作推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第一销售期强销期07年8月底-9月底推出沿二环路4栋34层高层和沿沙河最南面1栋35层高层沿二环5700沿沙河6200约65800平米约3.83亿去化约90%余屋多为三房以去化的90%预估约3.1亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第二销售期强销期07年10月秋季房交会-11月底推出沿二环路剩余3栋34层高层沿二环5800约36800平米约2.13亿上批房源去化完毕本批去化约70%以去化的90%预估约2.07亿持续期07年12月初-08年2月中沿二环路7栋34层高层和沿沙河最南面1栋35层高层的余屋销售；进行沿建设路3栋34层高层和3栋多层洋房的蓄水排号工作已推出部分余屋销售完毕约0.79亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第三销售期强销期08年2月底-4月底推出沿建设路靠东面2栋34层高层和1栋多层；持续累积剩余沿建设路1栋34层高层和2栋多层洋房的潜在客户沿建设路6000多层洋房7000约30800平米约1.9亿去化约90%以去化的90%预估约1.54亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第四销售期强销期08年5月春季房交会-6月底推出沿建设路靠西面1栋34层高层和2栋多层洋房沿建设路6100多层洋房7200约24800约1.65亿上批房源去化完毕本批去化约80%以去化的90%预估约1.55亿持续期08年7月初-8月底沿建设路3栋34层高层及3栋多层洋房余屋销售；进行沿沙河剩余2栋35层高层的蓄水排号工作已推出部分余屋销售完毕约0.46亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第五销售期强销期08年9月初-10月底推出沿沙河剩余2栋35层高层沿沙河6500约33600约2.18亿去化约70%以去化的90%预估约1.37亿持续期08年11月初-12月底沿沙河2栋35层高层余屋销售全区去化完毕约0.81亿合计均价：6088元/平方米总销金额：11.69亿推案策略2——20-22个月推案阶段推案时间推案产品及现场工作酝酿期07年5月底-8月中进行沿二环路7栋34层高层的蓄水排号工作推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第一销售期强销期07年8月底-9月底推出沿二环路4栋34层高层沿二环5800约49000约2.84亿去化约90%余屋多为三房以去化的90%预估约2.3亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第二销售期强销期07年10月秋季房交会-11月底推出沿二环路剩余3栋34层高层沿二环6000约36800平米约2.2亿上批房源去化完毕本批去化约80%以去化的90%预估约2.12亿持续期07年12月初-08年2月中沿二环路7栋34层高层的余屋销售；进行沿建设路3栋34层高层和1栋多层洋房的蓄水排号工作已推出部分余屋销售完毕约0.62亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第三销售期强销期08年2月底-5月初春季房交会结束推出沿建设路3栋34层高层；持续累积剩余沿沙河3栋35层高层和3栋多层洋房的潜在客户沿建设路6300约36800平米约2.31亿去化约90%以去化的90%预估约1.87亿持续期08年5月中-8月底推出1栋多层洋房；沿建设路3栋34层高层余屋销售多层洋房7300约6300平米约0.46亿上批房源去化完毕本批去化去化完毕约0.9亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第四销售期强销期08年9月初-10月中推出沿沙河1栋35层高层和剩余2栋多层洋房；进行沿沙河剩余2栋35层高层的蓄水排号工作沿沙河6600多层洋房7600约29400平米约2.07亿去化约90%以去化的90%预估约1.68亿持续期08年10月下-09年2月底沿沙河1栋35层高层和剩余2栋多层洋房余屋销售已推出部分余屋销售完毕约0.39亿推案阶段推案时间推案产品及现场工作预计推案价格（元/平方米）预计推案面积（平方米）预计可售金额预计销售进度预计回笼资金第五销售期强销期09年3月初-5月初推出沿沙河剩余2栋35层高层沿沙河6800约33600平米约2.28亿去化约80%以去化的90%预估约1.64亿持续期09年5月中-6月底沿沙河2栋35层高层余屋销售全区去化完毕约0.64亿合计均价：6336元/平方米总销金额：12.16亿项目现场布置置策略景观样板区及及看房动线销售中心：装修、装饰完完工2007.7前精神堡垒2007.5前现场看板：2007.5前景观样板区实品屋、看房房通道：要求装修、装装饰完工2007.8前临时接待中心心2007.5前外接待--喜喜来登酒店2007.5-7月中庭实景：在推出最后一一批河景房源源前全部完成接待中心关键词：设计计感强，体现现新古典风格格样板房风格——园景二房现代豪华欧式豪华样板房风格——河景四房客户积累计划划要达到2007总销目标标5亿，预计需要要销售900套左右房源其中8-9月月开盘销售期期间，预计需需要销售600套左右房源假设按来人成成交比3：1来估算，于07年5-8月本案开开盘前，计划划积累有效客客户2000组左右。销售服务满意意度1、A、B级级卡记录、整整理、讨论组长通过电话话接听记录和和来人成交记记录（A级卡卡）的记录，，来有效的指指导帮助业务务员检讨工作作成果、工作作失误和工作作改进方向，，并对组员普普遍存在的问问题做统一解解答或呈报专专案。2、销售团队队整体作战协协作组长对组组员、组组长同组组长、副副专对组组长、专专案对副副专、专专案对组组长等，，现场各各人员紧紧密配合合，通过过销售团团队整体体协作，，来突破破个人单单兵作战战的营销销瓶颈，，无保留留技巧指指导，使使整体业业务水平平由低向向高迅速速提高。。3、业务务承诺保保障书为了保证证发展商商的利益益和实际际购房者者的需求求，要求求业务员员必须只只能把经经发展商商书面确确认的物物业特征征用作销销售说辞辞，严禁禁夸大其其实，不不负责任任，盲目目承诺，，保证交交易的公公平、公公正，以以免为发发展商留留下交易易的隐患患。4、工地地现场轮轮察公司主管管或项目目主委不不定期不不定时对对现场进进行“突突然巡查查”以便便发现销销售现场场真正的的问题、、不足并并及时调调整。记记录打分分及成绩绩公布以以及年度度最佳工工地评选选，使得得销售现现场全体体同仁力力争上游游，创造造佳绩。。谢谢谢9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:11:0222:11:0222:111/6/202310:11:02PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:11:0222:11Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:11:0222:11:0222:11Friday,January6,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:11:0222:11:02January6,202314、他乡生白发发，旧