世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告课件

世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司房地产资料大全35商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用房地产资料大全352概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；房地产资料大全353周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建房地产资料大全354汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨房地产资料大全355东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；房地产资料大全356大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；房地产资料大全357商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于45%之间的较低水平；房地产资料大全358商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；房地产资料大全359东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；房地产资料大全3510汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业街价值分分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨商业物业价价值判断11商业物业价价值判断商业物业投资价值一铺养三代代的“铺””周边人流量量多少商圈内的消消费能力优惠政策是是否有足够够的吸引力力非短期的租租金回报，，而在于长长期的升值值空间街铺：自我我调节能力力强。是适适合大众投投资的传统统的商业物物业投资品品种集中商业的的内街：不不适合分拆拆销售，适适合大基金金的长期战战略投资经经营12关于两种商商业类型的的价值对比比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于东莞目目前商业物物业投资价价值的思考考大型集中商商业的集中中面世，给给东莞商业业物业的长长期竞争和和发展带来来极大的压压力。东莞城区需需要多少商商业物业？？城区大型集集中商业的的面积已经经超过100万平方方米；东莞城区大大大小小的的商业物业业面积之和和超过200万平方方米；最近几年全全东莞集中中面世的商商业物业面面积总量300万平平方米；按照东莞四四区的总人人口100万计算，，人均商业业服务面积积超过2M2/人人；参考值：城城市人均商商业服务面面积常规指指标0.7-0.91M2/人，上海海市1.2M2/人人；房地产资料料大全3514汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业物业价值值分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨世纪城国际际公馆商业业街价值分分析15世纪城国际际公馆商业业物业价值值分析世纪城商业业街——最最大的商业业价值在于于未来升值值潜力：位于东莞最最有发展潜潜力的城市市生活圈内内，生活圈圈内的总人人口将可望望突破10万人；将形成东莞莞规模最大大，档次最最高的社区区；将拥有含金金量最高的的客户群体体；五环路东莞大道世纪城四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小小城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈圈日渐成型型16本项目商业业物业的可可能性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商业业街为主的的运作模式式最为可行行；17汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业街价值分分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案18商业街的分分析S（优势））：全街铺；公馆社区品品质和客户户群的含金金量；；高起点的商商业街规划划和品质；；泛世纪商圈圈的逐步形形成；W（劣势））：目前基本无无商业氛围围，无法立立即持续经经营；O（机会））：街铺是最受受广东投资资者关注的的投资型物物业；公馆二期集集中商业即即将动工，，三-五千千平方米的的主力店可可望进驻；；T（威胁））：东莞投资类类型商业的的总体供应应量巨大；；大型集中商商业的推广广力度和声声势占据先先机；营销策略让客户回归归于关注商商业价值的的本源；通过设计全全新的形象象，形成差差异化；降低置业门门槛，有效效扩大客户户层面；打造泛世纪纪城商圈蓝蓝图；19推广形象的的确定推广名建议议：东方魅力形象延展：：与上海新天天地，香港港顶级娱乐乐明星组合合投资的价价值直接链链接；经营组合：：高档餐饮；；西餐、清吧吧；银行、证券券业；高尔夫艺术术精品店等等运动特区区；书店、药房房、电器；；美容化妆品品、服饰；；鲜花店、24小时便便利店；20营销举措1：新闻发发布会举措：邀请请各家媒体体和专业人人士参与；；主题：1、泛世纪纪城生活圈圈商业价值值分析；2、集中商商业和商铺铺的投资价价值论；目标：引发对世纪纪城商业街街面世的广广泛关注：：引发业内和和专业人士士对集中商商业和商铺铺的投资价价值分析和和争论；21营销举措2：产品包包装方式一：卖卖商业街物物业；——“东方方魅力”商商业街，““地块升值值潜力”………。方式二：复复合型金融融投资产品品——“东方方魅力”商商业街，““地块升值值潜力”，，——东莞2004年年最有吸引引力的金融融投资产品品——最低首首期，最高高投资回报报率的东莞莞商业物业业投资品种种操作方式122操作方式拉高未来价价值，降低低现有的置置业门槛；；帐面定价=实收均价价/79%；购房时发展展商一次性性按照7%的年租金金回报率支支付三年租租金；客户购买商商业物业后后由发展商商统一招商商经营，三三年后可收收回经营权权自用；23案例分析假设某铺位位面积：40平方米米，实收均均价20000元/平方米，，总价80万。普通销售方方式：首期期四成，32万，卖金融产品品：售价=20000/7925316元/平平方米，总总价1012640万；（首期四成成应付，405056万）；；一次性返租租三年抵扣扣首期年回报率7%，返还还款212654万万；客户实际缴缴纳首期款款192400万，，相当于19%；降低首付；；年回报率高高出市场一一般水平的的80%；；24营销举措3：挖掘老老客户老客户投资资计划:1、老业主主购买商铺铺的的额外外回馈措施施；——2%额额外购房优优惠措施；；2、购买商商铺和住宅宅的客户特特别优惠措措施；——3%额额外购房优优惠措施；；房地产资料料大全3525营销举措4：业态招招商规划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层国际一线线品牌折折扣店东方魅力力酒吧特特区餐饮类美容服饰饰特区茶馆、咖咖啡馆等等等运动特区区儿童迪士士尼特区区日常购买买类、如如医药等等书吧等日日常服务务特区锁定目标标招商（（如肯得得基、麦麦当劳））同一品牌牌，招商商时承诺诺在商业业借不出出现第二二家；进行清晰晰的分区区，如精精品区，，餐饮区区，清吧吧特区、、金融区区等等，，并增加加临街面面集中排排烟的设设施，保保证临街街面有做做餐饮的的可行性性；——“点点”对““点”有有效控制制经营风风险的模模式26营销举措措5：一一本商铺铺投资价价值报告告《泛世纪纪城生活活圈商业业投资价价值报告告》报告的结结构设定定：泛世纪城城生活圈圈的由来来；专业的招招商规划划；街铺投资资技术分分析全街铺，，零风险险投资产产品；最适合东东莞人的的投资物物业品种种；财富的贮贮存地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销举措措6：1-2层层商铺组组合操作作计划二层和一一层打通通捆绑销销售，联联动解决决传统二二层经营营和销售售的难题题；一、二楼楼打通捆捆绑销售售，提升升二层的的价值，，并利于于销售；；方式：下下铺+上上铺方式一方式二28营销实施施方案东方魅力力商业街街展示攻攻略营销组织织攻略——以““国际化化”，““时尚””为核心心的展示示要求；；——最大大限度利利用御膳膳坊；——以新新闻发布布会为推推广的引引爆点，，逐步蓄蓄客，集集中解筹筹。29展示攻略略——展现商业业氛围和和街铺的的临街面面气势：：局部店铺铺的包装装展现东东方魅力力的时尚尚和国际际化；高空气球球；丰富并且且个性化化的导示示牌或门门店牌；；30展示攻略略——1丰富并且且个性化化的店牌牌，可以以形成独独具特色色的商业业街风景景；图片借鉴鉴图片借鉴鉴31展示攻略略——2高档次餐餐饮的介介入对商商业街整整体价值值的提升升作用明明显方案：御御膳坊坊延伸和和利用左证：华华侨城波波托菲诺诺——丹丹桂轩的的引入32营销组织织攻略———销售售节奏2004年8月7月6月9月关键节点点及条件件前期预热热公开发售售7.17.20前期准备备阶段：：确定合作作的广告告和礼仪仪公司；；局部环境境、橱窗窗、灯观观光效果果的展示示；《泛世纪纪城生活活圈商业业价值报报告》；；招商工作作开始筹筹备；新闻发布布会筹备备；预热阶段段：商圈人文文及配套套地图；；宣传单张张和户型型图的制制作和完完成；售楼处的的包装；；发售方案案确定；；完成价格格表；7.18日泛世世纪商圈圈投资研研讨会；；公开发售售阶段：：后续媒体体发布；；营销策略略的调整整及后续续方案制制订；推广媒体形象象强势推推广期媒体投放放（报纸纸、网络络、影视视）；南南城土地地拍卖升升值的话话题炒作作；软文+广广告牌/认购信信息发布布；世纪纪商圈投投资研讨讨会；持续销售形象推广广期33汇报思路路东莞商业业物业市市场分析析世纪城国国际公馆馆商业街街价值分分析商业物业业价值判判断世纪城国国际公馆馆商业街街营销策策略分析析和实施施方案世纪城国国际公馆馆商业街街核心均均价的探探讨世纪城国国际公馆馆商业街街核心均均价的探探讨房地产资资料大全全3534商业街核核心均价价的探讨讨均价范围围的确定定：市场比较较法对比项目目的确定定对比项目目的综合合比较分分析比准均价价的确定定营销可能能提升的的溢价空空间目标均价价的初步步确定35对比项目目的确定定原则：目标客户户相似、、推售时时机接近近、第一国际际/世博博广场/地王广广场/华华南石竹新花花园/景景湖花园园/宏景景花园/36对比项目目的综合合对比分分析——商业业物业的的价值与与品质和和档次的的相关不不大，而而与地段段、商圈圈相关；；1、纯商商业不具具备真正正的可比比性，参参考值弱弱，均价价选取1/2F的平均均价格试试算；2、最具具可比的的是住宅宅裙楼，，如新天天地、石石竹新，，景湖等等；房地产资资料大全全3537比较分析析和比准准均价区区间的确确定比准均价价为20500；房地产资资料大全全3538营销组合合和产品品包装可可能提供供的溢价价空间市场比准准价＋目标均价价＝＝营营销组组合溢价价+金融投资资产品包装装高档餐饮饮价值附附加到商商业；招商规划划三年投资资利率保保证；溢价3％％溢价4％％房地产资资料大全全3539目标均价价建议均价区间间＝比比准均价价＋营销销组合溢溢价+金金融投资资产品品溢价＝【20500＋＋20500×3%＋20500××4％％；】＝【22000】比准均价价＝20500房地产资资料大全全3540演示结束束，谢谢谢！谢谢谢1月-2303:35:4103:3503:351月-231月-2303:3503:3503:35:411月月-231月月-2303:35:412023/1/53:35:419、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:35:4103:35:4103:351/5/20233:35:41AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:35:4103:35Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:35:4103:35:4103:35Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:35:4103:35:41January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:35:41上午03:35:411月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:35:4103:35:4105January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:35:41上上午3:35上上午午03:35:411月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。03:35:4103:35:4103:351/5/20233:35:41AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2303:35:4103:35Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:35:4103:35:4103:35Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:35:4103:35:41January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20233:35:41上上午03:35:411月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月233:35上上午午1月-2303:35January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/53:35:4203:35:4205January2023