世联深圳地王国际公寓报告价格报告二

地王公寓价格报告谨呈：香港建设（控股）投资管理部世联地产2006年8月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）地王地王的附楼，依托地王的商务氛围、知名度；部分已经出租，可带租约出售；熊谷物管的品牌及美誉度；建筑用才的品质保证物业管理费10元/平方米；使用年限较少，只剩39年；可售单元较少及分散,北向单位居多；户型比较陈旧，无阳台设置；不能注册办公户型面积较大，户均面积在120平方米样板房预计要10月中下旬到位万象城二期的启动；蔡屋围村的改造，拟建深圳第一高楼，将以地王形成金融商务城；传统楼市的金九银十政策的影响引起投资客的观望；周边市场竞争大；周边的三级市场的成交价格及租金让客户无太多的想象空间；在原价格区间内通过市场比较出合理价格入市抓住楼市旺季，蔡屋围村民拆迁的时机出货；用地王的知名度，带租约、部分简装修、吸引投资客户及中小企业客户。通过展示充分来体现项目的品质；充分利用世联客户渠道及专业公司的客户资源、原来地王业主租户资源。前期沟通的重要结论：关于项目主力客户：——项目目标的客户主要为住宅投资客及写字楼投资客。关于项目销售时机——样板房、看楼通道等9月底到位，抓住楼市的传统的金九银十，2～3个月完全销售。关于项目销售价格——样板房、销售大堂等展示到位支持项目箱体价格（10350—13800）中的箱体中高部价格，实现均价在12000元/m2以上。选自4月份汇报的〈地王公寓销售执行建议〉前期与开发商沟通价格的结果核心均价的确定面积租金租金/平米面积租金租金/平米面积租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

项目的平均租金在69元/平米/月，按照世联对写字楼投资回报率经验值（6%~8%）反算，本项目的合理售价在10350~13800节选自〈地王公寓销售执行建议〉市场的比准按市场比准，本项目合理价格10814元/m2。在租金反算10350~13800之间，取10900元/m2楼盘名称毛坯均价对比得分折算价格权重权重均价城市天地广场125001.081157425%2894鸿翔花园水晶堡110000.991111130%3333世金汉宫160001.4114295%571.4佳兆业中心115001.11045515%1568港岛银座93000.95978925%2447本项目

100%108141）根据项目的现场状况、客户的反馈，项目的均价为10900元/m2带850元/m2装修价格后，均价为11750元/m22）开发商要求项目的价格在均价12000以上；结合以上两点，故取三套价格进行敏感性分析：均价在11750元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12250元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12750元/m2（含850元/m2装修）价格体系政策持续出台，高价项目及投资类、度假类将面临较大的政策风险（弹性需求→刚性需求）短线炒家退出市场，投资客户更为关注长期投资回报率。“5年转手全年营业税”及限制外资炒房”等对写字楼客户也有较大影响；6月8月7月国六条出台9部15条出台2006年6月1日起，购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以上的按揭贷款首付款比例不得低于３０%个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税。六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年8月1日起，二手房转让起征收个税，盈利须缴税20%。深圳公布普通住房价格上限。深十条出台5月8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点宏观市场情况：

政策连续出台，投资客敏感。每次政策出台，总会使其持币观望。客户对价格的预期：

客户对项目价格预期不高，客户接受价格在11000-12200的客户只占19%。客户分析来源于世联客户平台中筛选有意购买地王公寓72份客户问卷。客户对项目的印象：

“地王”=深圳地标=金融商务中心地王作为深圳地标的形象深入人心；对地王的名气、地段、投资回报高是比较认可；年限短是客户犹豫深圳放弃购买一个比较大的影响因素（建立在价格的基础上），且由于受政策等因素的影响观望的客户也占不小比率。本项目锁定为主力客户的投资客受政策影响严重，对投入产出更为敏感；现客户认可地王，但对本项目价格预期较低；关于项目主力客户

本项目的关键点：合理的价格入市，给客户较高的投资回报空间，增加投资吸引力；将本项目依托“地王”，将“地王”形象发扬光大。关于销售时机机9月10月11月12月8月售楼处开放样板房开放公开发售强销期尾盘销售期原计划目前进度样板房进场施施工样板房施工完完成蔡屋围村拆迁迁传统的销售旺旺季关于于销销售售时时机机样板板房房的的滞滞后后严严重重影影响响了了项项目目的的推推售售，，错错过过了了楼楼市市传传统统的的金金九九银银十十及及蔡蔡屋屋围围村村拆拆迁迁村村民民觅觅房房的的契契机机；；如推推售售时时间间再再拖拖延延，，错错过过投投资资客客资资金金比比较较充充足足的的时时段段。。必须须抢抢楼楼市市金金九九银银十十时时机机销销售售，，即即只只能能在在样样板板房房未未做做好好之之前前就就要要销销售售。。高价价格格的的支支撑撑因因素素适逢逢市市场场好好；；政策策频频出出，，投投资资客客处处于于观观望望，，或或是是投投资资高高收收益益、、稀稀缺缺物物业业客户户对对项项目目价价格格预预期期不不高高；；项目目本本身身品品质质高高，，且且展展示示到到位位及及现现场场配配合合好好支支撑撑高高价价格格。。为抢抢销销售售黄黄金金时时机机，，样样板板房房未未做做好好展展示示；；因怕怕影影响响原原有有租租户户，，销销售售大大堂堂需需要要调调整整到到29楼楼而而不不是是原原定定东东大大堂堂；；销售售现现场场不不提提供供按按揭揭银银行行及及pos机机；；综合合以以上上所所有有，，为为提提高高项项目目投投资资回回报报吸吸引引投投资资客客，，并并在在黄黄金金销销售售时时机机消消化化投投资资客客户户，，价格格：：价价格格箱箱体体按按市市场场状状况况取取箱箱顶顶价价格格则则风风险险非非常常大大。。取取比比客客户户预期期值值稍稍偏偏高高入入市市，，比比较较稳稳健健，，即即取取箱箱体体的的中中部部。。推广广：：将将本本项项目目紧紧密密依依托托于于地地王王。。““我我就就是是地地王王””开发发商商要要求求项项目目的的价价格格在在均均价价12000以以上上；；根据据项项目目的的现现场场状状况况、、客客户户的的反反馈馈，，项项目目的的均均价价在在10814较较为为稳妥妥。。1081412000以上上差距距至至少少在在1186元元需要要整整合合世世联联渠渠道道资资源源挖掘掘优优质质客客户户支支撑撑本本项项目更更高高的的价价格格。。结合合开开发发商商需需求求的的均均价价体体系系取以以下下三三套套价价格格体体系系进进行行试试算算价价（（均均含含850元元/平平方方米米装装修修））11515元元/m2价价格格体体系系的的敏敏感感性性分分析析12015元元/m2价价格格体体系系的的敏敏感感性性分分析析12515元元/m2价价格格体体系系的的敏敏感感性性分分析析价格格表表验验证证单价价敏敏感感性性分分析析总价价敏敏感感性性分分析析11500以以下下的的单单位位是是目目前前客客户户价价格格预预期期，，11515价价格格体体系系下下此此类类单单位位最最多多；；120万单单位以以下是是客户户比较较能接接受的的总价价区间间，11515、12015此类类单位位较多多；对对完成成销售售目标标比较较稳妥妥；整体均均价11515元/m2（含含850元元/m2）入入市，，多数数单位位价格格在客客户预预期之之内，，销售售难度度稍微微小点点，但但无法法实现现开发发商价价格目目标；；整体均均价12015元/m2（（含850元/m2））入市市，，能满满足开开发商商目标标，但但是实实现销销售速速度存存在一一定的的难度度，需需要整整合世世联住住宅及及写字字楼客客户资资源；；整体均均价12515元/m2（（含850元/m2））入市市，多多数单单位价价格在在客户户预期期之上上，对对实现现速度度目标标存在在较大大风险险。价格表表验证证结合开开发商商对价价格及及速度度目标标的要要求，，建议议选择择整体体均价12015元/m2（（含850元/m2））入市市。价格表表形成成综合折折扣率率。项目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04开发商折扣0.0220%0.004老带新优惠老业主新业主

共3000元60%0.0013促销折扣0.0115%0.0015现场经理折扣0.0250%0.01选房优惠及后续优惠0.0230%0.006合计0.9372预留谈谈价空空间，，本项项目的的预计计综合合折扣扣率为为0.9372。本本项目目的出出街均均价为为12820元元/m2（（带装装修）），具具体价格表表见附附件。。销售节节奏安安排9月底底-10月月中旬旬10月月中下下旬-11月底底12月月样板房房出来来之前前，以以下客客户消消化是是9、、10月中中旬之之前重重点消化化客户户（预预计在在20—32套套单位位，主主要为为带装装修或或是带带租约约单位位）原带租租约单单位的的租户户，继继续现现在的的用途途（消化带租租约的房号3-5套））写字楼老老业主及及公寓老老业主，，投资或或是作为为企业接接待房（消化带带租约或或是带装装修单位位5-8套，））蔡屋围北北旧城改改造村民民，熟悉悉并习惯惯周边环环境，用用于暂时的过渡渡（带简单单装修的的3房单单位2-3套））世联写字字楼及其其他投资资客户，，认可地地王商务务氛围并并希望获得稳定定而高得得投资回回报（带租约约单位3-5套套，带装装修的2房5-8套）路过偶得得客户（总价较较小的两两房2-3套））销售节奏奏安排9月底-10月月中旬10月中中下旬-11月月底12月样板房出出来之后后10月月中下旬旬—11月底，，项目集集中起势势，开拓拓客户资资源；以下客户户将是重重点消化化客户（（销售目目标要达达到30-40套，总总价较小小的单位及样板板房）世联其他他投资客客（总价价较小的的两房））联合其他他专业公公司的客客户资源源（消化化中高层层单位））老业主，，重复购购买或是是企业接接待房（（样板房房）尾盘消化化，继续续开拓客客户资源源，促销销消化““难啃””户型世联其他他投资客客（低层层单位））联合其他他专业公公司的客客户资源源（大户户型）路过偶得得客户（（低层单单位、大大户型））目标实现现的配合合世联的客客户渠道道传播其他渠道道传播看楼通道道及导示示安排（（见附件件）营销安排排销售物料料及销售售现场配配合世联客户户渠道传传播充分整合合世联的的豪宅客客户、写写字楼客客户资源源，实行行二三级级联动，，二二级级联动，，转介客户户。联动需求：9月底—10月中旬联动300批10月中旬—11月底联动500批12月联动200批联动需求求VS客客户描述述世联客户户渠道传传播租赁三级级地铺的的橱窗，，变世联联三级地地铺为广广告牌。。其他客户户渠道的的传播原有的租租户；地王的业业主及公公寓其他他租户、、业主；；蔡屋围村村民；银行客户户（按揭揭合作银银行客户户）专业短信信直邮公公司客户户营销安排排卖点整合合：深圳市地地标物业业——地地王；蔡屋围的的改造及及万象城城二期改改造，““地王时时代”回回归地处深圳圳公认的的金融商商务圈，，商务氛氛围浓厚厚熊谷物管管公司的的美誉度度及知名名度；地铁口物物业，临临深南路路，距离离罗湖口口岸近，，便利；；豪华装修修，酒店店式商务务公寓现现楼销售售，即买买即住，，即买即即收租，，部分带带租约销销售；项目推广广名地王商务务公寓/地王公公寓“我就是是地王！！”营销推广广。营销推广广方案地王分展展场裙楼广告告牌短信老带新9月底10月中中旬10月中中下旬11月底底12月直邮样板房出出来之前前样板房出来来之后尾盘消化期期营销安排策略营造销售氛氛围，针对对特定客户户散发项目目销售信息息制造营销节节点，通过过渠道营销销全面起势势加大朋友介介绍力度，，价格小幅快快涨，配合合现场促销进进行逼定优惠配合灯杆旗销售物料及及销售现场场配合区域具体位置销售物料人员安排分展场地王中庭咨询台、背景拉网展架项目资料若干销售人员1名，PT1名选择时段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨询处东大堂前台背景拉网展价、项目资料电话2台、对讲机3部、价格表3份（销售人员用）保安1名/销售人员3名财务室29楼08单位116平米Pos机、点钞机各1台电话1部传真机1台电脑1台财务人员2名合同室电脑1台复印机1台合同人员2名办公室29楼07单位116平米电脑1台、电话1部洽谈室洽谈桌3张吧台吧台服务人员保洁人员销售人员3名（兼）Vip洽谈室洽谈桌1张29楼样板板房未到位位之前接待待处在一楼楼的原儿童童活动室我们要用事事实向开发发商证明，，世联的强大大的优质客客户资源胜胜于其他代代理公司！！我们因团队队而强大；；盼望公司各各项目组激激情联动地地王的70套公寓！！附件一：价格表附件三：看楼通道及及导示看楼路线及及导示。两条行车路路线深南路西向向－－解放放路－－北北门一号岗岗－－地下下停车场深南路东向向－－宝安安路－－解解放路－－－北门二号号岗－－地地下停车场场北门一号岗北门二号岗深南东路宝安南路销售执行行车路线设设定地王公寓销售咨询处请前行第一条行车车路线导示示及包装北门一号岗岗门口设置置鲜明导示示70-150m2地王公寓，现楼销售88888888销售执行看楼路线及及导示。伊甸园外围围铁栅栏，，从深南路路转入解放放路北门一一号岗段，，全部围上上喷绘挡板板，内容为为项目宣传传及导示第二条行车车路线导示示及包装从宝安路到解放路沿线所有灯杆旗均换上项目宣传内容，烘托地盘气氛70-150m2地王公寓，现楼销售销售热线：88888888北门二号岗停车场入口广告牌换上项目宣传内容销售热线88888888地王公寓尊崇空间销售热线88888888地王公寓现楼销售销售执行看楼路线及及导示。北门二号岗岗东侧灯箱箱换上项目目宣传及导导示内容北门二号岗岗西侧灯箱箱换上项目目宣传及导导示内容70-150m2地地王公寓，，现楼销售售8888888870-150m2地王王公寓现楼销售售8888888销售执行看楼路线线及导示示。第二条行行车路线线导示及及包装四条人行行路线商场北门门－－向向右（工工商银行行）－－－电梯－－－磁卡卡门－－－东大堂堂售楼处处商场南门门－－上上楼（工工商银行行）－－－电梯－－－磁卡卡门－－－东大堂堂售楼处处商场南门门----西行行向下-----东大大堂售楼楼处写字楼大大门－－－西行（（工商银银行）－－－电梯梯－－磁磁卡门－－－东大大堂售楼楼处东大堂售楼处商场北门商场南门写字楼大门销售执行看楼路线线及导示示。商场北门门正对入入口处放放置X展展架导示示一楼工商商银行拐拐角处放放置X展展架导示示70-150m2地王公寓寓现楼销售售88888888内容同上上销售执行看楼路线线及导示示。人行导示示系统电梯旁或区域转角处放置X展架导示地王大厦写字楼入口放置大喷画进行项目宣传及导示展架内容容：70-150m2地王公寓寓现楼销售售88888888销售执行看楼路线线及导示示。人行导示示系统商场南门门至东大大堂售楼楼处路段段（面向向深南路路）全部部换上项项目灯杆杆旗，内内容为宣宣传及导导示，另另外在路路口转弯弯处需加加指示牌牌销售热线88888888城市坐标标尊崇空间间销售热线88888888地王公寓寓现楼销售售销售执行看楼路线线及导示示。商场中庭庭上空悬悬挂两条条大条幅幅，13×1.8米商场天花花板上空空悬挂pop掉掉旗销售执行看楼路线及及导示。附件三：客户分析客户分析办公自住其他无论是什么么用途，70-90平方米客客户普遍关关注；自住的131-150也有部部分需求；；客户分析来来源于世联联客户平台台中筛选有有意购买地地王公寓72份客户户问卷。客户分析由于目前客客户投资目目的为主要要，对朝向向要求不高高，价格决决定其购买买；为方便投资资，多数要要求带装修修销售，其其中提及较较多的是带带简单装修修销售，豪豪华装修也也有部分提提及，但是是客户同时时也表示担担心投资成成本太高；；客户分析一半以上的的客户是私私营企业的的老板；从事的行业业主要以贸贸易金融为为主。朋友介绍是是其上门购购房的主要要途径，其其次是短信信。附件四：竞争项目情情况竞争项目情情况。本项目·地王的品牌、熊谷组物管·地铁口物业·年限39，可售单位较少·地王商务金融中心·提供装修套餐·现楼·物管费10元，含空调费·不能注册挂牌城市天地广场·可注册办公·年限59年·戴得梁行物管，6.8元管理费·毛坯交楼·现楼

对比得分：1.08鸿翔花园水晶堡·大社区、大园林·现楼·无管道煤气·不能注册办公挂牌·开发商自管，3.5管理费·70年产权·带800元装修对比得分：0.99世金汉宫·复式，买一层送一层；·智能化控制系统，豪华精装·圣廷苑提供酒店式管理，管理费16元/平方米·50年产权·现楼对比得分：1.4佳兆业中心·地铁口物业·靠近华强北商圈、中信城市广场·圣廷苑提供酒店式管理，管理费4.5·50年产权·带1000元装修·现楼

对比得分：1.1港岛银座·地铁口物业·无管道煤气·靠近东门·带装修销售·物业管理费4.5·现楼

对比得分：0.95核心均价的的确定9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:39:5503:39:5503:391/5/20233:39:55AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2303:39:5503:39Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:39:5503:39:5503:39Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月月-231月月-2303:39:5503:39:55January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:39:55上午03:39:551月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:39上午午1月-2303:39January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/53:39:5503:39:5505January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:39:55上午3:39上上午03:39:551月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:39:5503:39:5503:391/5/20233:39:55AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2303:39:5503:39Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:39:5503:39:5503:39Thursday,January5,202313、不不知知香香