万邦金瑞张家界溪布街项目商业定位营销策略方案XXXX年

金瑞张家界溪布街顾问服务竞标案北京万邦创展投资管理有限公司湖南分公司2010年7月1前言大型商业街区的开发和运营是极具挑战的工作，需要天时、地利、人和的支持，还需要长时间的运筹帷幄，借势，积势。作为一条地处张家界武陵源景区，拥有巨大发展潜力，定位力求比肩阳朔西街和丽江古城商业街，做出全国性乃至世界性的影响力的综合型商业街区，粗略想，溪布街面临的机遇和挑战都非常大；细细想，溪布街面临的问题很多。对于此次的顾问提案，是在与贵司营销人员的几次接洽及相关资料查询基础上作出的，由于时间关系，此次没有安排去张家界武陵源实地考察，所以，不敢说方案的精准性有多强，但是根据团队人员多年实际操作经验，相信还是能够发现一些问题和提供一些有参考意义的解决思路，希望能对开发企业有一点点帮助。本方案旨在项目核心问题的思考和建议，明确后方可在未来建立可行的营销体系。更详尽的执行策略及细案待进一步的市场研究、消费者研究后另行提供。2初步印象3这是一个很有爆发力的商业项目，因为他的起点在全国、甚至世界。这是一个很有味道的商业项目，因为他的玩味更多于商业味。这是一个很有时代意义的商业项目，因为可能为湘西文化竖起一面旗帜。这又是一个很有挑战的商业项目，因为万种张家界要融入一条溪布街。4在了解项目情况后的思考51、张家界武陵源为什么能成就一条这样的商业街区。

一条商业街区的成功基本上依赖于三个因素：

A、长期历史积淀下的商业氛围（黄兴路商业街和坡子街）。

B、突破性的商业运营模式（物业形式和经营形式）。

C、经营品牌带动的强大的经营能力（奥特莱斯、宜家）。

溪布街有什么？

商业氛围，有，但之前只局限在武陵源地区的生活型消费为主。

运营模式，有，这是肯定的，但现在还不太明确。

经营品牌，有，但是谁能成为具有号召力的，决定性的经营品牌？

如此，关于溪布街，我们真正能够取胜市场的原因还并不明确，我们必须重新梳理，才能找到溪布街决胜的核动力。62、关于一条溪布街、万种张家界。

当聊到项目时，一朋友说定位的落地应是这样的，“万种张家界，一条溪布街！”，要落在溪布街上。有道理。

但我想，一条溪布街体现出的万种张家界是怎样的张家界呢？无疑，我们肯定希望嫁接张家界的文化，但是完全归属于张家界的文化，湘西的文化，溪布街的局限性是否太强了呢？

风土人情固然重要，但纵观国内经营较好的旅游商业街和古镇商业街，无不是在风土之下，衍生出的新的十里洋场，新旧文化和洋土文化的交替，最终形成了独特的休闲型旅游度假感受。

若要说完全的风土，我相信，武陵源难以匹敌凤凰。所以，“一条溪布街，万种张家界”这样的定位，其实很大意义上局限了项目调性，一听到这句，想到的溪布街就是一条民俗风情街。从而把项目引入到了一个小的空间。73、溪布街的销售与经营。

溪布街，近70000平方米的商业街区，在武陵源小镇从无到有的创造一种旅游商业旗舰，要实现成熟有序的经营必然是个长期的过程。

从我们现在要做的事情看，销售和商业运营相辅相成，长期看，商业运营的压力要远远大过销售压力。

但我们又不得不思考，现在我们的态度是全部销售，不做物业保留，那么当物业权到了客户手中，我们对他如何制约？我们又如何控制和保证未来的经营呢？

通常我们想，最理想的状态当然是开发商先不卖，自己运营两三年，等成熟了，再销售铺面，这样对开发商、投资者、经营者都好。但这毕竟是理想状态，现在我们必须通过销售回笼资金，那么我们是通过包租销售，还是通过保留部分铺面来操控整个街区的发展呢？84、项目定位是否存在缺失。

溪布街太理想，太纯粹，纯粹到没有考虑满足或提升一点武陵源本地居民消费需要，纯粹到没有考虑如何设计武陵源本地商业的分流。

这也许是好，未来很好；这也许不好，前期不好。如何折中的考虑？

在溪布街，无疑城市商业的补充和提升，对商业街区的起步经营应该是有一定帮助的。尤其像中大型超市、娱乐休闲、餐饮类商家，对于商业街区经营的贡献还是很大。

我们认为，武陵源路的商业价值和发展模式被局限了。溪布街的成熟发展应该是有步骤的，保证起步经营的成功，才能保证未来经营的成功。95、如何规避张家界旅游市场明显的淡季旺季的影响。

张家界由于地处山区，地势海拔较高，所以，11月份后整个地区气温骤降，旅游产业迅速降温，直至来年四月才开始回暖。

气候造成的明显的淡季旺季差异，使得张家界旅游景区和其附属的商业配套的经营，不同于桂林阳朔，也不同于大理丽江。

对于溪布街的商家来说，也面临这个非常实际的问题。淡季旺季综合起来计算，这一年到底能获得多少经营收益。

溪布街在前期操作时，要避开淡季，开盘活动宜选择五一或十一，这是人流最鼎盛的时期。开街宜选在四月至六月，这样能保证一开街，就是旺季，人流鼎盛，避免刚开街就遭遇淡季，士气一下就被打压。106、项目的开发发体量与节奏奏。作为一个定位位世界级旅游游区，充满玩玩味的商业区区，70000平米的体量并并不算大，随随着旅游产业业的发展，张张家界旅游市市场的发展，，溪布街的发发展，街区规规模还有再扩扩大的可能。。

但问题题是，现在我我们是起步阶阶段，要从无无到有的创造造一种旅游商商业氛围，在在一个小镇上上树立起一个个整个张家界界的旅游商业业标杆，希望望借用的只有有张家界号称称的1900万的旅游人次次（实际500万批左右），，那么70000平米的体量已已经足够吓人人。

作为为一家有理想想抱负，又要要必须考虑开开发收益的企企业，必须做做好持久战的的准备，有计计划、有步骤骤的实现销售售和经营是必必然的，这也也是保守的保保证项目成功功的必须准备备。切莫期望望一口气能吃吃成个胖子。。117、项目的商业业业态定位。。从项目现有商商业业态规划划看，客栈和和酒吧共计约约36000平方米，其中中客栈16000多平方米，酒酒吧20000平方米，共占占据项目一半半的规模，是是项目销售和和商业运营的的重点和难点点。

从阳阳朔西街和丽丽江古城的经经营情况看，，客栈和酒吧吧确实占据了了较大规模，，成为整个商商业区的最靓靓丽的风景线线。但是，他他们是经过了了很长时间的的磨合期和发发展期，才达达到今天的业业态成熟和口口碑声誉。溪溪布街作为一一条刚起步的的街区，要根根据招商和经经营的实际情情况确定业态态，所以，明明显酒吧的体体量过大了。。这个体量在在现在看，招招商工作的难难度是很大的的。

一个个商业街区的的业态规划，，在前期肯定定是有安排的的，这里做什什么，那里做做什么，但是是后期肯定会会根据实际经经营情况作调调整。在溪布布街，我们在在保证大分块块的前提下，，其实要考虑虑后期业态的的穿插和互换换问题，要留留下空间，不不要局限太死死。如小吃街街里未来可能能会有清吧，，临河的酒吧吧未来可能会会是客栈等等等。128、项目营销节节奏问题。溪布街这样的的商业项目，，要传达的不不仅仅是商业业机会，更是是氛围，是前前景，是他的的独特魅力。。所以，在之之前一片空白白的情况下，，要用文火慢慢慢熬才能熬熬出原汁原味味。

项目目6月底开长沙外外展点，广告告出街，计划划8月就开始销售售，我们不禁禁要问，这么么短的时间，，做一个住宅宅小盘的蓄势势都不够，对对于溪布街这这样一个陌生生的、但光鲜鲜亮丽的商业业项目，够吗吗？

肯定定是不够的。。一个多月的的时间，我们们讲不清楚太太多东西。对对于一个不了了解的事情，，人们还没有有时间去了解解他，还不能能体味其中意意境，怎能愿愿意掏钱购买买？即算是掏掏钱，必然也也是打了折的的，不能体现现出溪布街的的真正价值。。

所以，，8月的开盘，疑疑惑重重。明明年6月份的开街也也是茫然一片片。139、项目商业运运营的问题。。溪布街的商业业运营的目标标是明年6月开街，这显显然也是按照照理想的时间间状态确定的的。但现实情情况能否如我我们的意愿呢呢？

从项项目出街到现现在的销售和和招商的情况况看，我们的的工作开展不不会像想象中中那么容易，，我们的时间间计划也需要要重新考虑。。

商业街街的销售和运运营都不可能能在短期内完完成，一旦开开盘不好，开开街不成功，，后期的事情情就很难操作作。现在是给给客户，给经经营者，给市市场画饼，不不断提升自己己的人气，但但要知道，爬爬得越高可能能摔得越狠，，所以，实际际工作的扎实实程度至关重重要。故故实际的销售售和招商要对对外宣布要做做保守预期，，才不至于失失信于市场，，让自己处于于被动。如果果能够提前，，当然会提前前开，提前了了，证明街区区很旺。故建建议商业街开开街也考虑分分批，武陵源源路对外部分分开街时间可可照旧，街区区部分推迟开开街的时间至至2010年9月、甚甚至2011年5月。1410、项目目如何何保证证产权权和经经营权权的统统一。。溪布街街的商商业运运营的的目标标不但但要卖卖好，，还要要经营营好。。这是是长久久以来来作为为有抱抱负的的大型型商业业项目目都面面临的的困扰扰，最最大的的问题题是如如何保保证项项目的的产权权和经经营权权高度度统一一，因因为只只有这这样才才能真真正掌掌握街街区的的运营营发展展，保保证街街区的的最理理想经经营状状态。。但但现现实情情况是是，我我们需需要卖卖铺，，需要要回笼笼资金金，所所以，，不得得不转转让一一部分分商铺铺的产产权，，甚至至是整整个项项目的的产权权。那那么，，铺都都到了了业主主手上上，还还有什什么办办法能能制约约他们们呢？？常规规来讲讲是很很难的的。所所以，，真正正想经经营好好项目目的开开发商商一般般有三三个选选择:只租不不卖，，高度度统一一。保保留留主力力店和和绝大大部分分经营营面积积，只只出售售少量量经营营较易易的临临街铺铺或小小铺。。整整体返返祖包包租，，在前前几年年保证证统一一经营营上正正轨。。而而我我们显显然只只能选选择第第二或或第三三或二二三种种方式式相结结合。。15项目必必须把把握的的核心心问题题和策策略16在对项项目进进行了了较深深层次次的思思考后后，我我们认认为，，作为为一个个商业业项目目，一一个大大型商商业项项目，，一个个典型型的旅旅游地地产项项目，，溪布布街在在物业业的销销售和和经营营关系系如何何协调调的问问题上上，还还没有有理顺顺清楚楚。企企业对对本项项目的的期望望是什什么，，短期期、中中期、、长期期的运运营目目标是是什么么，需需要进进一步步明确确。但但是，，纵观观项目目形势势，我我们认认为以以下策策略思思路值值得考考虑。。17项目格格局的的调整整张家界界是险险峻山山水的的韵律律，是是湘西西土家家的风风情，，光讲讲张家家界的的味道道，我我们觉觉得还还是很很难把把项目目描绘绘清楚楚，其其实我我们要要达到到和打打造的的并非非完全全是张张家界界，湘湘西，，土家家风情情原味味。所所以，，过于于依赖赖张家家界是是有问问题的的。项项目既既然要要并肩肩阳朔朔西街街、丽丽江古古城，，那么么就要要把自自身的的玩味味做出出来，，把国国际化化与风风土味味结合合出来来。张张家界界逐渐渐走向向国际际，溪溪布街街应是是其中中的一一个载载体或或催化化剂。。在在未未来，，溪布布街的的酒吧吧会很很有名名，因因为那那里万万种风风情，，是民民俗的的，但但是更更是国国际的的，各各种色色彩的的人汇汇聚在在一起起，在在心中中无物物的状状态下下，在在度假假的闲闲适意意境中中，摇摇摆起起舞，，把酒酒言欢欢。18整体调性的的调整虽然溪布街街具有浓厚厚的文化底底蕴，未来来经营也会会表现出较较强的文化化特色，但但是在前期期的招商和和经营的工工作要求下下，项目的的商业调性性还是要表表现得更强强烈些。之之前溪溪布街出街街的广告整整体调性偏偏素雅，不不太利于商商业销售氛氛围的聚集集，投资客客和经营客客对这种风风格的理解解度和喜好好度也值得得考虑。在在很多时候候，需要客客户一看就就明白，一一看就感兴兴趣的内容容，做生意意的和买铺铺的大多都都是俗人，，关心的投投资回报和和未来的经经营情况。。

所以以，整体调调性是否可可以考虑走走民俗结合合国际的路路线，商业业偏国际的的路线显然然相对更好好。民俗的的，国际的的。19招商先行，，必须加大大招商力度度招商先行是是商业运营营成功的必必须手段。。理想的程程序是定制制式商业，，先普遍的的调查了解解商家意向向，而后确确定才业态态区位、规规模、物业业形式、配配套，最后后划分商铺铺面积。溪溪布街街，现虽箭箭在弦上，，但是工作作重点还是是要明确，，招商工作作既然已经经滞后，就就必须赶快快补起来，，迎头赶上上，才能促促进运营，，带动销售售。所以，，组织强有有力的招商商部门赶快快落实工作作，推进工工作，落定定意向商家家，才是重重点，才是是保证后续续工作不乱乱的前提。。

商家家进来了，，故事慢慢慢就越讲越越美，才有有底气，才才有应对之之策。哪怕怕一期开盘盘资金压力力大点，但但后期的事事情顺利多多了，整个个项目还是是有序的。。20分期、分批批、步步为为赢商业项目一一开就要红红，第一批批火了，第第二批才好好开展工作作。所以不不论销售开开盘还是招招商开街，，一定要保保证开一批批，红一批批。如如此，我们们就要充分分审时度势势，要根据据难易程度度和客户积积累情况，，做好物业业的分析和和分解，没没有把握的的不做，这这样才能保保证成功。。

所以以，销售必必须严格分分批推售，，要吊着卖卖，70000平米的商业业肯定是要要分批的。。经营一定定不要指望望明年6月就整体开开街，这样样完全没底底的承诺不不要传达，，要给自己己留足够操操作空间，，提前是工工作做得好好，推后别别人就会认认为项目有有问题。21先两头，后后中间根据实际情情况，我们们项目商业业的经营可可以改变方方略。临武武陵源路一一侧的商业业可以向城城市商业发发展，向中中大型品牌牌超市、娱娱乐、休闲闲商业发展展，这种规规模的分解解可以缓解解我们短期期的商业经经营压力，，对街区的的整体调性性也没有影影响。故故武陵源源路对外的的大商业可可先于整个个项目开街街，预计明明年6月能够开街街。通过武武陵源路商商业的成功功，形成项项目东西两两头繁荣昌昌盛，人气气聚集，自自然而然，，中间部分分就会被带带动，人流流就会形成成自然的穿穿梭，如此此更加保证证整个街区区的经营。。22项目面临的的宏观环境境背景231、近年，旅旅游业发展展非常迅速速，旅游产产业产值逐逐年递增，，自驾游和和短途旅游游成为近年年来旅游业业的新增长长点。2、自驾游和和短途游消消费，在饱饱览自然风风景之外，，产生更多多综合型商商业消费的的需求，产产生新的商商机。3、张家界正正在设法提提升自身在在旅游景点点中的地位位，包括阿阿凡达的取取景，哈利利路亚山的的命名，张张家界势必必要突破局局限走上更更高的价值值平台，设设置走向国国际化的舞舞台。4、近年来房房地产行业业的政策调调控，使得得住宅市场场发展虽然然持续上扬扬，却也一一波三折。。反而，商商铺的投资资价值逐渐渐显现，其其投资回报报相对住宅宅更加可观观，很多单单位和个人人对极具成成长空间的的原始商业业股趋之若若鹜。24调整后的营营销策略251、项目调性性溪布街万种张家界界，一条溪溪布街。民俗的，世世界的。世界的张家家界，国际际的溪布街街。2010年最具文化化价值的国国际旅游商商业街区2010年最具投资资价值的国国际旅游商商业街区262、项目开发发总策略整体开发分三批推售售整体招商先开武陵源源路临街大大商业再伺机整体体开街273、项目营销销总策略招商先行，，免租三年年，先大后后小包租三年销销售，大小小通吃三年包租和和三年免租租均是自项项目商铺交交付之日起起开始计算算，其直接接负责人都都是项目的的商业运营营管理公司司。此运营管理理公司采取取开发商另另外建壳，，注册资金金一般达到到千万以上上，以具有有丰富实操操经验的招招商人员和和商管人员员组成。后后期直接负负责街区招招商运营，，物业包租租承租事宜宜，有效规规避开发企企业风险。。284、项目营销销节奏2010年10月1日第一批批次开盘盘活动2011年5月1日第二批批次开盘盘活动2011年10月1日第三批批次开盘活活动分批实际销销售是在开开盘前一至至两个月就就开始进行行2011年10月街区商铺铺整体交付付对外保守2012年4月商业街试试营业5月1日正式开街街实际加大招招商力度何何时招招商率达80%则尽快开街街295、项目推售售批次划分分体量适宜且且业态均衡衡有丰富的大大小铺面搭搭配道路组织系系统完善，，能形成单单独循环招商工作进进展的难易易销售工作进进展的难易易30具体分期建建议第1批次第1批次：将“DW—临武陵路，，DN—主入口商业业，DJ—临百溪沟””做为第一一批次推出出，体量约约20000平米，道路路自成系统统，临武陵陵路和主入入口，昭示示性强，客客群包括旅旅游客与当当地局面，，销售有足足够保障；；第2批次：将“KZ，XC”作为第二批批次推出，，经营业态态上进行补补充，承接接第一批人人流；第3批次：剩余的酒吧吧街和小吃吃街作为第第三批次推推出，也是是招商难度度较大，面面积导致销销售难度较较大的攻坚坚部分，通通过前面2个批次的客客户积累解解决大客户户问题，通通过展示性性经营，给给客户更充充足的信心心。同时，，也可根据据招商情况况调整业态态经营方案案。第2批次第3批次31销售灵活变变通的原则则是；投资额上500万的大客户户不受分期期限制，单单独考虑。。小铺基本上上严格按照照分期的范范围销售如此保证大大客户不流流失，大铺铺面及时消消化32图例：一般--很好√√较差×较好√不确定？P:People人流量A:Accessible可进入性V:Visible可见度E:EffectiveConsumer有效消费者者123456789？------7--？√√8--√--√6√√？×？9√5--√√√√4√√√--√3√√√√√√2√√√√√√√1VEAP--√√√√6、项目价格格策略商业街区的的定价，一一般使用PAVE定价法进行行评分，再再结合项目目附近商业业价格及同同级别旅游游地区的商商业销售、、租赁价格格权重，进进行最终的的价格确定定。（下图图为示例））33定价方法：：溪布街商业业街区的定定价，要注注意几个方方面的问题题：1、三年包租租，三年免免租，价格格如何反算算？若按年年8%的投资回报报，则价格格要较原计计划价格上上调24%。2、本项目的的定价可采采取一铺一一价，也可可采取区域域定价法，，最终如何何定价需要要参考整体体推售策略略。3、商业街必必须要有相相对合理的的价格体系系和折扣，，但只是作作为参考依依据，对于于大客户，，可根据双双方意愿另另行商讨折折扣。4、现阶段商商业街的定定价需要对对市场重新新调查，对对客户重新新调查，方方能确定大大概。5、最终商业业街的售价价一定要根根据开盘前前客户意向向的积累情情况确定。。6、商业街一一期、二期期、三期的的价格必须须是节节升升高的。347、项目招商商策略项目招商必必须组织一一支庞大的的强有力的的招商队伍伍，全面展展开，阶段段的重点放放在推盘销销售的部分分。2011年4月前，若招招商率达到到80%，则抢在2011年6月开街；如如果至4月还在50%以下，则要要迅速调整整招商策略略；2011年9月前，若招招商率达到到80%，则抢在2011年10月开街；如如果至10月还在50%以下，则迅迅速调整招招商策略；；2012年3月前，要保保证整个街街区的招商商率达到80%以上，才具具备开街条条件。否则则，需要利利用极端之之手段，保保证开街成成功。352010.7对外亮相2010.9一批次开盘盘2011.4二批次开盘盘2011.7物业建成，，可交付2011.8三批次开盘盘2012.4投入使用，，开街销售：整体体介绍，主主推一期。。招商：全面面展开，重重点在武陵陵源路和大大商家。销售：一批批开盘，在在2010年4月前，消化化20000平方米。招商：在二二批开盘前前，完整武武陵源路商商业整体招招商，街区区招商整体体达40%，约35000平方米。7月物业建成成，9月可作为对对招商和购购买客户开开放展示；；由此，迎迎来项目销销售和招商商的高潮。。销售：至2011年12月，整体消消化60000平方米以上上。招商：至2011年12月，完整整整体街区招招商80%。武陵源路商商业2011年9月投入经营营。销售：二批批开盘，在在2011年8月前，整体体消化40000平方米。招商：在三三批开盘前前，完成整整体街区招招商达60%2012年1月至4月商家处于紧紧张准备中中，商铺装装修，运营营筹备。2010年4月，整体街街区试营业业；5月1日正式开街街。36A、先“上””后“下””策略招商空间安安排，先二二、三楼招招商，后一一楼招商紧紧密跟进。。B、本地招商商为主，外外地招商为为辅策略招商操作，，大量的临临街商铺招招商将以湖湖南本地商商家招商为为主，外地地大商家招招商为辅。。C、先“大””后“小””策略招商时间进进度，以餐餐饮、足浴浴休闲、酒酒吧等业态态大面积大大商家主力力店先行。。临街小商商铺旅游产产品、工艺艺品、服饰饰、特色小小吃等业态态招商。D、保守估计计策略按板块三次次战役逐次次完成，预预留足够的的时间进行行招商，从从2010年7月至2011年4月，共计20个月时间，，招商近70000万平方米。。37板块招商工作安排DW板块DW1-6二楼完成大型餐饮、足浴、茶餐厅等业态招商；DW1-6一楼视销售模式而定，如需带租约销售或包租销售，将以旅游产品、工艺品、服饰、土特产、饰品、西式饼屋等业态为主完成招商。2011元旦试营业DJ板块DJ1-6一楼预留一个铺面作为2、3楼休闲酒吧、清吧、茶吧、餐饮业态招商出入口（2、3楼如有多个铺面全部打通），一楼剩余35个商铺完成小吃、工艺品、特色服饰等业态招商（视销售模式而定）XC板块XC1-9二楼以单栋为单位124间商铺打通或以一楼商家需要局部打通，一楼预留2、3楼小吃、特色餐饮等业态招商门厅或出入口；一楼176间商铺除做门厅、出入口以外商铺独立招商，以中华名特小吃业态为主招商。DJ、XC板块试开街KZ板块KZ01-09完成以国内连锁星级酒店、商务酒店、连锁快捷型酒店、本地酒店等业态为主招商，KZ01、05、09单层面积较大，出去酒店大堂、门厅外，可预留部分临街商铺招商或销售。J板块J01-10二楼以单栋为单位或单栋以1-2家酒吧、清吧、休闲酒吧业态招商，一楼预留预留门厅或出入口；一楼临街商铺除做门厅、出入口以外商铺独立招商或销售，以名烟酒、便利店、小吃等业态为主招商。38项目营销总监销售部策划部大客户部客服部长沙销售一组张家界售二组营销策划推广策划大客户组行销小组客户服务组项目后勤组招商部客栈招商组其他招商组酒吧招商组398、项项目目客客户户把把握握无本本地地不不活活无外外地地不不旺旺为了了赚赚足足人人气气，，项项目目商商业业不不管管是是经经营营还还是是销销售售，，都都需需要要本本地地之之外外的的外外援援支支持持，，不不管管未未来来是是谁谁经经营营，，要要借借助助大大城城市市、、大大品品牌牌、、各各方方大大家家，，才才能能打打出出品品牌牌、、搞搞出出高高起起点点，，区区别别本本地地商商业业，，收收获获更更大大价价值值。。40而且且，，不不管管是是经经营营，，还还是是销销售售，，我我们们都都需需要要一一些些圈圈层层的的领领袖袖来来帮帮助助项项目目积积势势。。如如：：政界界：：周周强强等等等等商界界：：胡胡子子敬敬、、周周兆兆达达、、王王填填等等等等娱乐乐界界：：宋宋祖祖英英、、刘刘晓晓庆庆、、汪汪涵涵、、仇仇晓晓等等等等各种种业业态态的的经经营营领领袖袖：：酒酒吧吧界界、、客客栈栈界界、、名名优优小小吃吃界界等等等等国际际友友人人界界：：外外国国导导演演、、外外国国演演员员、、外外教教等等等等这些些人人具具有有很很强强的的聚聚集集效效应应，，经经常常把把溪溪布布街街与与他他们们串串联联在在一一起起，，加加强强溪溪布布街街的的曝曝光光度度，，能能够够快快速速让让溪溪布布街街在在市市面面传传播播。。41商铺铺投投资资：：张家家界界本本地地投投资资客客张家家界界周周边边地地市市投投资资客客长沙沙投投资资客客湖南南省省内内具具有有经经济济实实力力和和影影响响力力的的圈圈层层代代表表江浙浙投投资资客客·····商铺铺经经营营：：张家家界界本本地地经经营营客客湖南南地地区区各各业业态态成成功功经经营营者者张家家界界籍籍的的成成功功人人士士有很很强强经经济济实实力力，，对对开开客客栈栈和和酒酒吧吧这这种种玩玩味味生生活活较较向向往往的的金金领领或或富富二二代代42政府府官官员员和和商商界界领领袖袖是是前前期期宣宣传传的的基基石石。。娱乐乐圈圈明明星星是是中中后后期期炒炒作作的的关关键键。。439、一一期期销销售售组组织织根据据项项目目情情况况，，将将采采取取长长沙沙和和张张家家界界两两地地同同时时发发卡卡，，同同时时认认购购，，同同时时开开盘盘的的策策略略。。组织织手手段段是是考考虑虑VIP办卡卡在在两两地地，，开开盘盘在在长长沙沙。。而认认购购的的环环节节采采取取两两地地视视频频直直播播的的方方式式，，公公开开公公正正。。如如此此操操作作，，当当日日组组织织难难度度肯肯定定有有所所加加大大，，但但是是从从操操作作程程序序看看，，更更加加顺顺畅畅，，且且便便于于销销售售控控制制。。442010年8月18日进度度：：取得得预预售售许许可可证证主题题：：两地地同同时时开开办办VIP营销销工工作作：：对外外发发布布一一期期推推盘盘信信息息联系系意意向向客客户户，，告告知知推推售售信信息息，，铺铺面面及及意意向向推推售售价价格格办理理VIP白金金卡卡，，40万直直接接选选铺铺，，享享受受折折扣扣办理理VIP金卡卡，，10万排排号号，，享享受受折折扣扣，，填填写写意意向向铺铺号号营销销目目标标：：关系系客客户户和和大大客客户户，，直直接接交交钱钱定定铺铺。。迅速速积积累累市市场场客客户户，，办办理理VIP卡。。452010年9月10日时间间确确定定：：根据市场场客户VIP积累数，，定认购购日期。。主题：认购地点：长沙豪庭庭酒店+张家界某某五星酒酒店两地同同步视视频直直播活动组组织：：招商协协议签签订仪仪式第一批批，交交40万办白白金卡卡的客客户直直接按按顺序序签认认购合合同第二批批，交交10万办金金卡的的客户户，开开始根根据VIP号，进进行选选铺第三批批，零零散客客户交交定，，选铺铺462010年10月1日时间确确定：：暂定10月1日。主题：：开盘活活动张家界界的成成交客客户包包机来来长地点：：长沙豪豪庭酒酒店活动组组织：：开盘仪仪式4710、项目目推广广策略略2010年7月—8月主题：：万种张张家界界，一一条溪溪布街街向1900万旅游游人口口说comeon2010年最具具文化化价值值的国国际旅旅游商商业街街区2010年最具具投资资价值值的国国际旅旅游商商业街街区销售道道具：：玩味溪溪布街街（（书和和影视视短片片）传播渠渠道：：长沙和和张家家界周周边具具有经经济购购买能能力的的地市市的主主流报报纸主流门门户网网站、、天涯涯、猫猫扑等等网站站、主主流旅旅游购购物网网站发发布信信息和和短片片启动形形象代代言人人：政界：：某某某某商界，，胡子子敬娱乐界界：汪汪涵482010年8月—9月主题：：溪布街街全全国巡巡展活活动组织团团队：：大客户户部、、招商商部启动区区域：：江浙地地区（（杭州州、温温州····）张家界界周边边地市市····上海、、北京京选择择性走走过场场巡展方方式：：高端商商场或或酒店店设零零时展展点媒体支支持：：当地报报纸头头版连连续播播报492010年8月主题：：溪布街街应应邀进进驻世世博，，巡展展三日日组织团团队：：大客户户部、、招商商部巡展主主题：：走向世世界的的张家家界鼎鼎力巨巨献溪布街街，2010最具文文化及及投资资价值值国际际旅游游商业业街区区媒体支支持：：长沙及及湖南南主要要地市市，尤尤其张张家界界及周周边地地市报报纸头头版502010年9月主题：：张家界界将将溪溪布街街列入入张张家界界十大大旅游游景点点之一一张家界界唯唯一一进入入旅游游景点点的旅旅游商商业街街区胡子敬敬表示示友阿阿百货货旗下下家润润多超超市进进军溪溪布街街汪涵和和杨乐乐乐要要在溪溪布街街开酒酒吧，，今日日正式式签约约一米阳阳光、、边城城····商家正正式签签约溪溪布街街营销活活动：：盛大招招商签签约仪仪式媒体支支持：：长沙及及湖南南主要要地市市，尤尤其张张家界界及周周边地地市报报纸头头版512010年10月主题：：溪布街街一期期开盘盘，商商铺售售罄预计2011年4月，70000平米街街区全全面运运营金瑞将将投1000万建鬼鬼谷子子，，广电电拍摄摄新新片欲欲取取景溪溪布街街媒体支支持：：长沙及及湖南南主要要地市市，尤尤其张张家界界及周周边地地市报报纸头头版主流门门户网网站、、天涯涯、猫猫扑等等网站站、主主流旅旅游购购物网网站发发布短短片52相信经经过，，7月至9月，高高密度度高强强度的的推广广宣传传，通通过传传递项项目调调性信信息、、项目目活动动信息息、项项目招招商进进展、、项目目花边边新闻闻，达达到预预期的的蓄势势效果果，为为后期期推广广打下下好基基础。。如此，，张家家界、、武陵陵源、、溪布布街，，在城城市中中成为为茶余余饭后后常谈谈，成成为目目标客客户心心目中中考虑虑的对对象。。53汇报完完毕北京创创展投投资管管理有有限公公司湖湖南分分公司司地址：：中天天广场场写字字楼15层联系人人：左左晓锋锋联系电电话：：13107319000549、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:12:3403:12:3403:121/5/20233:12:34AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:12:3403:12Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:12:3403:12:3403:12Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:12:3403:12:34January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202