世联深圳地王国际公寓报告价格报告

地王公寓价格报告谨呈：香港建设（控股）投资管理部世联地产2006年8月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）地王地王的附楼，依托地王的商务氛围、知名度；部分已经出租，可带租约出售；熊谷物管的品牌及美誉度；建筑用才的品质保证物业管理费10元/平方米；使用年限较少，只剩39年；可售单元较少及分散,北向单位居多；户型比较陈旧，无阳台设置；不能注册办公户型面积较大，户均面积在120平方米样板房预计要10月中下旬到位万象城二期的启动；蔡屋围村的改造，拟建深圳第一高楼，将以地王形成金融商务城；传统楼市的金九银十政策的影响引起投资客的观望；周边市场竞争大；周边的三级市场的成交价格及租金让客户无太多的想象空间；在原价格区间内通过市场比较出合理价格入市抓住楼市旺季，蔡屋围村民拆迁的时机出货；用地王的知名度，带租约、部分简装修、吸引投资客户及中小企业客户。通过展示充分来体现项目的品质；充分利用世联客户渠道及专业公司的客户资源、原来地王业主租户资源。前期沟通的重要结论：关于项目主力客户：——项目目标的客户主要为住宅投资客及写字楼投资客。关于项目销售时机——样板房、看楼通道等9月底到位，抓住楼市的传统的金九银十，2～3个月完全销售。关于项目销售价格——样板房、销售大堂等展示到位支持项目箱体价格（10350—13800）中的箱体中高部价格，实现均价在12000元/m2以上。选自4月份汇报的〈地王公寓销售执行建议〉前期与开发商沟通价格的结果核心均价的确定面积租金租金/平米面积租金租金/平米面积租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

项目的平均租金在69元/平米/月，按照世联对写字楼投资回报率经验值（6%~8%）反算，本项目的合理售价在10350~13800节选自〈地王公寓销售执行建议〉市场的比准按市场比准，本项目合理价格10814元/m2。在租金反算10350~13800之间，取10900元/m2楼盘名称毛坯均价对比得分折算价格权重权重均价城市天地广场125001.081157425%2894鸿翔花园水晶堡110000.991111130%3333世金汉宫160001.4114295%571.4佳兆业中心115001.11045515%1568港岛银座93000.95978925%2447本项目

100%108141）根据项目的现场状况、客户的反馈，项目的均价为10900元/m2带850元/m2装修价格后，均价为11750元/m22）开发商要求项目的价格在均价12000以上；结合以上两点，故取三套价格进行敏感性分析：均价在11750元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12250元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12750元/m2（含850元/m2装修）价格体系政策持续出台，高价项目及投资类、度假类将面临较大的政策风险（弹性需求→刚性需求）短线炒家退出市场，投资客户更为关注长期投资回报率。“5年转手全年营业税”及限制外资炒房”等对写字楼客户也有较大影响；6月8月7月国六条出台9部15条出台2006年6月1日起，购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以上的按揭贷款首付款比例不得低于３０%个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税。六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年8月1日起，二手房转让起征收个税，盈利须缴税20%。深圳公布普通住房价格上限。深十条出台5月8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点宏观市场情况：

政策连续出台，投资客敏感。每次政策出台，总会使其持币观望。客户对价格的预期：

客户对项目价格预期不高，客户接受价格在11000-12200的客户只占19%。客户分析来源于世联客户平台中筛选有意购买地王公寓72份客户问卷。客户对项目的印象：

“地王”=深圳地标=金融商务中心地王作为深圳地标的形象深入人心；对地王的名气、地段、投资回报高是比较认可；年限短是客户犹豫深圳放弃购买一个比较大的影响因素（建立在价格的基础上），且由于受政策等因素的影响观望的客户也占不小比率。本项目锁定为主力客户的投资客受政策影响严重，对投入产出更为敏感；现客户认可地王，但对本项目价格预期较低；关于项目主力客户

本项目的关键点：合理的价格入市，给客户较高的投资回报空间，增加投资吸引力；将本项目依托“地王”，将“地王”形象发扬光大。关于于销销售售时时机机9月月10月月11月月12月月8月月售楼楼处处开开放放样板板房房开开放放公开开发发售售强销销期期尾盘盘销销售售期期原计计划划目前前进进度度样板板房房进进场场施施工工样板板房房施施工工完完成成蔡屋屋围围村村拆拆迁迁传统统的的销销售售旺旺季季关于于销销售售时时机机样板板房房的的滞滞后后严严重重影影响响了了项项目目的的推推售售，，错错过过了了楼楼市市传传统统的的金金九九银银十十及及蔡蔡屋屋围围村村拆拆迁迁村村民民觅觅房房的的契契机机；；如推推售售时时间间再再拖拖延延，，错错过过投投资资客客资资金金比比较较充充足足的的时时段段。。必须须抢抢楼楼市市金金九九银银十十时时机机销销售售，，即即只只能能在在样样板板房房未未做做好好之之前前就就要要销销售售。。高价价格格的的支支撑撑因因素素适逢逢市市场场好好；；政策策频频出出，，投投资资客客处处于于观观望望，，或或是是投投资资高高收收益益、、稀稀缺缺物物业业客户户对对项项目目价价格格预预期期不不高高；；项目目本本身身品品质质高高，，且且展展示示到到位位及及现现场场配配合合好好支支撑撑高高价价格格。。为抢抢销销售售黄黄金金时时机机，，样样板板房房未未做做好好展展示示；；因怕怕影影响响原原有有租租户户，，销销售售大大堂堂需需要要调调整整到到29楼楼而而不不是是原原定定东东大大堂堂；；销售售现现场场不不提提供供按按揭揭银银行行及及pos机机；；综合合以以上上所所有有，，为为提提高高项项目目投投资资回回报报吸吸引引投投资资客客，，并并在在黄黄金金销销售售时时机机消消化化投投资资客客户户，，价格格：：价价格格箱箱体体按按市市场场状状况况取取箱箱顶顶价价格格则则风风险险非非常常大大。。取取比比客客户户预期期值值稍稍偏偏高高入入市市，，比比较较稳稳健健，，即即取取箱箱体体的的中中部部。。推广广：：将将本本项项目目紧紧密密依依托托于于地地王王。。““我我就就是是地地王王””开发发商商要要求求项项目目的的价价格格在在均均价价12000以以上上；；根据据项项目目的的现现场场状状况况、、客客户户的的反反馈馈，，项项目目的的均均价价在在10814较较为为稳妥妥。。1081412000以上上差距距至至少少在在1186元元需要要整整合合世世联联渠渠道道资资源源挖掘掘优优质质客客户户支支撑撑本本项项目更更高高的的价价格格。。结合合开开发发商商需需求求的的均均价价体体系系取以以下下三三套套价价格格体体系系进进行行试试算算价价（（均均含含850元元/平平方方米米装装修修））11515元元/m2价价格格体体系系的的敏敏感感性性分分析析12015元元/m2价价格格体体系系的的敏敏感感性性分分析析12515元元/m2价价格格体体系系的的敏敏感感性性分分析析价格格表表验验证证单价价敏敏感感性性分分析析总价价敏敏感感性性分分析析11500以以下下的的单单位位是是目目前前客客户户价价格格预预期期，，11515价价格格体体系系下下此此类类单单位位最最多多；；120万万单单位位以以下下是是客客户户比比较较能能接接受受的的总总价价区区间间，，11515、、12015此此类类单单位位较较多多；；对对完完成成销销售售目目标标比比较较稳稳妥妥；；整体均价11515元/m2（含850元/m2）入市市，多数单位位价格在客户户预期之内，，销售难度稍稍微小点，但但无法实现开开发商价格目目标；整体均价12015元/m2（含含850元/m2）入入市，能满满足开发商目目标，但是实实现销售速度度存在一定的的难度，需要要整合世联住住宅及写字楼楼客户资源；；整体均价12515元/m2（含含850元/m2）入入市，多数单单位价格在客客户预期之上上，对实现速速度目标存在在较大风险。。价格表验证结合开发商对对价格及速度度目标的要求求，建议选择择整体均价12015元/m2（含850元/m2）入市。。价格表形成综合折扣率。。项目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04开发商折扣0.0220%0.004老带新优惠老业主新业主

共3000元60%0.0013促销折扣0.0115%0.0015现场经理折扣0.0250%0.01选房优惠及后续优惠0.0230%0.006合计0.9372预留谈价空间间，本项目的的预计综合折折扣率为0.9372。。本项目的出出街均价为12820元元/m2（带带装修），具具体价格表见附件件。销售节奏安排排9月底-10月中旬10月中下旬旬-11月底底12月样板房出来之之前，以下客客户消化是9、10月中中旬之前重点消化客户（（预计在20—32套单单位，主要为为带装修或是是带租约单位位）原带租约单位位的租户，继继续现在的用用途（消化带租约的的房号3-5套套）写字楼老业主主及公寓老业业主，投资或或是作为企业业接待房（消化带租约约或是带装修修单位5-8套，）蔡屋围北旧城城改造村民，，熟悉并习惯惯周边环境，，用于暂时的过渡（带简单装修修的3房单位位2-3套））世联写字楼及及其他投资客客户，认可地地王商务氛围围并希望获得稳定而高高得投资回报报（带租约单位位3-5套，，带装修的2房5-8套））路过偶得客户户（总价较小的的两房2-3套）销售节奏安排排9月底-10月中旬10月中下旬旬-11月底底12月样板房出来之之后10月中中下旬—11月底，项目目集中起势，，开拓客户资资源；以下客户将是是重点消化客客户（销售目目标要达到30-40套套，总价较小小的单位及样板房））世联其他投资资客（总价较较小的两房））联合其他专业业公司的客户户资源（消化化中高层单位位）老业主，重复复购买或是企企业接待房（（样板房）尾盘消化，继继续开拓客户户资源，促销销消化“难啃啃”户型世联其他投资资客（低层单单位）联合其他专业业公司的客户户资源（大户户型）路过偶得客户户（低层单位位、大户型））目标实现的配配合世联的客户渠渠道传播其他渠道传播播看楼通道及导导示安排（见见附件）营销安排销售物料及销销售现场配合合世联客户渠道道传播充分整合世联联的豪宅客户户、写字楼客客户资源，实实行二三级联联动，二二级级联动，转介客户。联动需求：9月底—10月中旬联动300批10月中旬—11月底联动500批12月联动200批联动需求VS客户描述世联客户渠道道传播租赁三级地铺铺的橱窗，变变世联三级地地铺为广告牌牌。其他客户渠道道的传播原有的租户；；地王的业主及及公寓其他租租户、业主；；蔡屋围村民；；银行客户（按按揭合作银行行客户）专业短信直邮邮公司客户营销安排卖点整合：深圳市地标物物业——地王王；蔡屋围的改造造及万象城二二期改造，““地王时代””回归地处深圳公认认的金融商务务圈，商务氛氛围浓厚熊谷物管公司司的美誉度及及知名度；地铁口物业，，临深南路，，距离罗湖口口岸近，便利利；豪华装修，酒酒店式商务公公寓现楼销售售，即买即住住，即买即收收租，部分带带租约销售；；项目推广名地王商务公寓寓/地王公寓寓“我就是地王王！”营销推广。营销推广方案案地王分展场裙楼广告牌短信老带新9月底10月中旬10月中下旬旬11月底12月直邮样板房出来之之前样板房出来之之后尾盘消化期营销安排策略营造销售氛围围，针对特定定客户散发项项目销售信息息制造营销节点点，通过渠道道营销全面起起势加大朋友介绍绍力度，价格小幅快涨涨，配合现场促销进行行逼定优惠配合灯杆旗销售物料及销销售现场配合合区域具体位置销售物料人员安排分展场地王中庭咨询台、背景拉网展架项目资料若干销售人员1名，PT1名选择时段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨询处东大堂前台背景拉网展价、项目资料电话2台、对讲机3部、价格表3份（销售人员用）保安1名/销售人员3名财务室29楼08单位116平米Pos机、点钞机各1台电话1部传真机1台电脑1台财务人员2名合同室电脑1台复印机1台合同人员2名办公室29楼07单位116平米电脑1台、电话1部洽谈室洽谈桌3张吧台吧台服务人员保洁人员销售人员3名（兼）Vip洽谈室洽谈桌1张29楼样板房房未到位之前前接待处在一一楼的原儿童童活动室我们要用事实实向开发商证证明，世联的强大的的优质客户资资源胜于其他他代理公司！！我们因团队而而强大；盼望公司各项项目组激情联联动地王的70套公寓！！附件一：价格表附件三：看楼通道及导导示看楼路线及导导示。两条行车路线线深南路西向－－－解放路－－－北门一号号岗－－地下下停车场深南路东向－－－宝安路－－－解放路－－－北门二号号岗－－地下下停车场北门一号岗北门二号岗深南东路宝安南路销售执行行车路线设定定地王公寓销售咨询处请前行第一条行车路路线导示及包包装北门一号岗门门口设置鲜明明导示70-150m2地王公寓，现楼销售88888888销售执行看楼路线及导导示。伊甸园外围铁铁栅栏，从深深南路转入解解放路北门一一号岗段，全全部围上喷绘绘挡板，内容容为项目宣传传及导示第二条行车路路线导示及包包装从宝安路到解放路沿线所有灯杆旗均换上项目宣传内容，烘托地盘气氛70-150m2地王公寓，现楼销售销售热线：88888888北门二号岗停车场入口广告牌换上项目宣传内容销售热线88888888地王公公寓尊崇空空间销售热线88888888地王公公寓现楼销销售销售执行看楼路路线及及导示示。北门二二号岗岗东侧侧灯箱箱换上上项目目宣传传及导导示内内容北门二二号岗岗西侧侧灯箱箱换上上项目目宣传传及导导示内内容70-150m2地地王公公寓，，现楼楼销售售8888888870-150m2地地王公公寓现楼销销售8888888销售执行看楼路路线及及导示示。第二条条行车车路线线导示示及包包装四条人人行路路线商场北北门－－－向向右（（工商商银行行）－－－电电梯－－－磁磁卡门门－－－东大大堂售售楼处处商场南南门－－－上上楼（（工商商银行行）－－－电电梯－－－磁磁卡门门－－－东大大堂售售楼处处商场南南门----西西行向向下-----东大大堂售售楼处处写字楼楼大门门－－－西行行（工工商银银行））－－－电梯梯－－－磁卡卡门－－－东东大堂堂售楼楼处东大堂售楼处商场北门商场南门写字楼大门销售执行看楼路路线及及导示示。商场北北门正正对入入口处处放置置X展展架导导示一楼工工商银银行拐拐角处处放置置X展展架导导示70-150m2地王公公寓现楼销销售88888888内容同同上销售执行看楼路路线及及导示示。人行导导示系系统电梯旁或区域转角处放置X展架导示地王大厦写字楼入口放置大喷画进行项目宣传及导示展架内内容：：70-150m2地王公公寓现楼销销售88888888销售执行看楼路路线及及导示示。人行导导示系系统商场南南门至至东大大堂售售楼处处路段段（面面向深深南路路）全全部换换上项项目灯灯杆旗旗，内内容为为宣传传及导导示，，另外外在路路口转转弯处处需加加指示示牌销售热线88888888城市坐坐标尊崇空空间销售热线88888888地王公寓现楼销售销售执行看楼路线及及导示。商场中庭上上空悬挂两两条大条幅幅，13××1.8米米商场天花板板上空悬挂挂pop掉掉旗销售执行看楼路线及及导示。附件三：客户分析客户分析办公自住其他无论是什么么用途，70-90平方米客客户普遍关关注；自住的131-150也有部部分需求；；客户分析来来源于世联联客户平台台中筛选有有意购买地地王公寓72份客户户问卷。客户分析由于目前客客户投资目目的为主要要，对朝向向要求不高高，价格决决定其购买买；为方便投资资，多数要要求带装修修销售，其其中提及较较多的是带带简单装修修销售，豪豪华装修也也有部分提提及，但是是客户同时时也表示担担心投资成成本太高；；客户分析一半以上的的客户是私私营企业的的老板；从事的行业业主要以贸贸易金融为为主。朋友介绍是是其上门购购房的主要要途径，其其次是短信信。附件四：竞争项目情情况竞争项目情情况。本项目·地王的品牌、熊谷组物管·地铁口物业·年限39，可售单位较少·地王商务金融中心·提供装修套餐·现楼·物管费10元，含空调费·不能注册挂牌城市天地广场·可注册办公·年限59年·戴得梁行物管，6.8元管理费·毛坯交楼·现楼

对比得分：1.08鸿翔花园水晶堡·大社区、大园林·现楼·无管道煤气·不能注册办公挂牌·开发商自管，3.5管理费·70年产权·带800元装修对比得分：0.99世金汉宫·复式，买一层送一层；·智能化控制系统，豪华精装·圣廷苑提供酒店式管理，管理费16元/平方米·50年产权·现楼对比得分：1.4佳兆业中心·地铁口物业·靠近华强北商圈、中信城市广场·圣廷苑提供酒店式管理，管理费4.5·50年产权·带1000元装修·现楼

对比得分：1.1港岛银座·地铁口物业·无管道煤气·靠近东门·带装修销售·物业管理费4.5·现楼

对比得分：0.95核心均价的的确定9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:36:3503:36:3503:361/5/20233:36:35AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:36:3503:36Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:36:3503:36:3503:36Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:36:3503:36:35January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20233:36:35上上午午03:36:351月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:36上午午1月-2303:36January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:36:3503:36:3505January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:36:35上上午3:36上上午午03:36:351月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:36:3503:36:3503:361/5/20233:36:35AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2303:36:3503:36Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:36:3503:36:3503:36Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2303:36:350