上海某板块市场报告

南汇周康板块市场报告区域市场简析区域竞品扫描区域市场总结PARTONE区域市场简析ONEONE08年1月至08年6月，周康板块成交表现良好，并且市场处于供不应求的状态随着美国次贷危机爆发以及全球经济萧条逐渐呈现，08年下半年周康市场成交量与经济一同下滑09年1月市场依旧持续在低迷状态，表现为买方市场供应方面，08年10月至12月市场出现集中放量，主要来自区域大盘印象春城和绿洲康城从08年12月开始价格下滑趋势明显08年1月—09年1月周康公寓供求情况ONE周康板块总价成交段主要集中在８０－９０万的区间之内，其次是９０－１００万区间。ONE板块内主力在售项目的单价走势趋于下降，现在阶段，各项目成交单价主要徘徊于8000-9000元/平方米的范围内。ONE南汇区周康板块可售体量（截止09.01）排名项目名称体量套数1印象春城61976.476922东方晶华园31037.943143绿洲康城25318.692164粤亮湾景苑20516.622505和居水岸16733.931446圣鑫苑14362.811277绿地东上海9539.37738菱翔苑4968.941合计

184454.71857近期成交低迷，导致目前在售项目存量余房较多，周康板块累积在售存量18.4万平米ONE周康板块项目存量余房比例剩余量位居前列的项目有印象春城、东方晶华园和绿洲康城其中印象春城主要由于０８年年底推出新盘，开盘强销后，优惠活动截至，将实际已获得预售许可证的房源延迟对客户公开，导致大体量的后续房源囤积东方晶华园、绿洲康城等排名靠前的项目，都是由于０８年内去化表现不佳而导致的房源累计菱翔苑和绿地东上海一期项目已是尾盘，剩余房源的较高单、总价，使客户望而却步ONE南汇周康板块1月去化量排名项目名称体量套数1绿洲康城8730.1842金柳湾新贵居1021.7153东方晶华园966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市园732.7477沈默花苑605.0758粤亮湾景苑325.6649圣鑫苑324.23合计

14365131近期周康板块成交缓慢，表现最突出的是绿洲康城清水湾，开盘当月成交84套，单价较前批房源有大幅度下降，以12000元/平米单价打7折销售，成交均价仅8690元/平米PARTTWO区域竞品扫描TWO周康板块竞品扫描6圣鑫苑8中邦城市5周浦万达广场11万科金色里程10金柳湾（墅外）4印象春城7绿地东上海本案3东方晶华园１粤亮湾9绿洲康城·亲水湾12保利林雨溪2和居水岸TWO基本信信息印象春春城区域位位置：：周浦浦年家家浜东东路129弄占地面面积：：35万总建筑筑面积积：46万万开盘时时间：：08.10.30（首首批））推盘案案量：：288套套交付标标准：：毛坯坯交房时时间：：09.12.31户型：：一房房：63平平米二房：：88平米米、92平平米、、113平平米三房;131平米米08.11开盘盘报价价：均均价8500元元/平平米价价格范范围：：8200-9000元元/平平米开盘优优惠活活动：：开盘盘当天天认购购优惠惠200元元/平平米TWO成交信信息销售节点08.1108.1209.1去化套数124187销售率43%6.5%2.4%网上成交均价：8387元/平米印象春春城TWO2.21推推出3号和和7号号两栋栋楼，，带63平平米小小户型型一房房，开开盘报报价7600-9500元/平米米，均均价8500元元/平平米，，开盘盘当天天优惠惠总价价16000元元,房房地网网上反反应开开盘当当天预预定93套套，其其中成成交户户型一一房和和二房房所占占比例例平均均。印象象春春城城媒体体信信息息日期报纸名称2008-12-12新闻晨报2008-11-20新闻晨报2008-11-20时代报2008-11-20新民晚报2008-11-6时代报2008-11-5新民晚报2008-11-5新闻晨报2009-10-30时代报2008-10-29新闻晨报2008-10-29新民晚报2008-10-20租售情报2008-10-6其他日期报纸名称2009-2-19时代报2009-2-18新闻晨报2009-2-6时代报2009-2-5新闻晨报2009-2-5新民晚报2009-1-26新民晚报2009-1-5租售情报硬广广媒媒体体主主要要为为：：晨晨报报、、晚晚报报、、时时代代报报、、租租售售情情报报TWO印象象春春城城户外外广广告告周浦浦镇镇区区：：无无户户外外媒媒体体外接接待待点点：：金金丰丰易易居居代代理理，，依依靠靠周周浦浦镇镇上上易居居中中介介门门店店共共同同销销售售导示示系系统统：：无无交交通通导导示示，，在在周周浦浦镇镇区区宣宣传传力力度度不够够，，年年家家浜浜路路无无交交通通指指示示牌牌，，引引导导动动线线差差TWOONE印象象春春城城广告告诉诉求求基本本信信息息绿洲洲康康城城区域域位位置置：：康康桥桥路路1558弄弄占地地面面积积：：50万万总建建筑筑面面积积：：70万万开盘盘时时间间：：08.12.13推盘盘案案量量：：215套套交付付标标准准：：毛毛坯坯交房房时时间间：：2010.6.3008.12开开盘盘报报价价：：均均价价9300元元/平平米米价价格格范范围围：：8700-12500元元/平平米米价格格促促销销活活动动：：原原价价均均价价12000元元/平平米米，，7折折销销售售房型面积套数比例1房69平米4922.79%2房91—106平米8338.60%3房133—139平米8338.60%合计215100%TWO成交信息息绿洲康城城康桥区域域超级大大盘，早早期销售售在05年，经历市场场最高峰峰1.3万价格格，在沉寂一一年后，，紧随印印象春城城开盘，，去年年年底推出出2幢小小高层，，215套房源源，价格格也是采采取直线线跳水方方式，表表价12500元/平平米打7折销售售，成交均价9073元元/平米，，但销售情况依依然不理想想。TWO绿洲康城户外广告外接待点：：无看房班车：：龙阳路地地铁站导示系统：：交通指示牌牌:沪南南公路、康康桥路户外看板：：康桥路2块刀旗:康康桥路TWO绿洲康城广告诉求93万平方方米亲水亲亲阳光低密密度法式小小镇TWO基本信息东方晶华园园区域位置：：康沈路1758弄弄近年家浜浜路占地面积：：60300平米总建筑面积积：77443平米米开盘时间：：07.09.30推盘案量：：487套套可可售房源源243套套（扣除动动迁房可售售88套））交付标准：：毛坯交房时间：：09.2.28户型：二二房：102-104平米三房;123-130平米复式：160-200平米价格：报价价均价9000元/平米，一一月成交均均价8687元/平米TWO成交信息东方晶华园园该盘是区域域在售项目目中位置最好的的项目，除动迁房外外，目前可可售剩余房房源88套套。该盘以以报价均价价9000元/平米米，较开盘盘期间价格格下滑约1400元元/平米，，成交均价价8687元/平米米，在区域域市场内成交缓慢。。TWO基本信息绿地东上海海区域位置：：秀浦路788弄占地面积：：405810平米米总建筑面积积：61万万（其中住住宅51万万，商业10万）开盘时间：：06.10推盘案量：：1270套交付标准：：毛坯交房时间：：07.12户型：二二房：92-114平米三房;130-140平米米价格;一期期尾盘报价价均价12000元元/平米二期房源工工程进度主主体6层，，预计09.5开盘盘二期报价均均价约9000元/平米以内内TWO成交信息绿地东上海海该盘是区域域内品质最最好的项目目，从销售售情况上看看，一期尾尾盘报价12000元/平米米，从08年8月到现现在都是““零”成交交。二期约约09.5月开盘，，该批房源源开盘均价价直接跳水水，9000元/平平米的价格格可能导致致周康地区区新一轮的的价格大战战TWO基本信息中邦城市区域位置：：秀沿路867号占地面积：：35万平平米总建筑面积积：40万万平米开盘时间：：07.6.30推盘案量：：918套套交付标准：：毛坯交房时间：：现房目前一期、、二期已经经全部售罄罄，三期地地块在秀沿沿路南侧，，尚未动工工，预计周周期较长，，业务已经经在年前撤撤场TWO中邦城市媒体信息日期报纸名称2009-1-12上海楼市2008-10-5租售情报2008-9-20租售情报2008-9-11上海楼市2008-8-20租售情报2008-5-30东方早报2008-5-23东方早报2008-4-10上海楼市2008-4-3东方早报2008-4-3东方早报2008-2-25上海楼市2008-1-25上海楼市硬广媒体主要要为：早报、、上海楼市、、租售情报近期二期售罄罄，三期未动动工，媒体投投入减少TWO广告诉求中邦城市东上海、大盘盘、创新艺术术生活TWO周浦万达广场场基本信息区域位置：沪沪南公路3467号占地面积：50万总建筑面积：：31.8万万开盘时间：08.12.27推盘案量：966套交付标准：装装修交房时间：2010.3.31房屋性质：办办公户型：40-90平米价格：开盘报报价均价9500元/平平米，2月报报价均价10000元/平米TWO成交信息周浦万达广场场销售节点09.01去化套数276套销售率25%网上成交均价：9500元/平米区域唯一在售售小户型办公公产品，开盘盘均价9500元/平米米，是区域近近期成交最好的项项目，这是和大量量的广告投入入和良好的现现场表现分不不开的。从该该盘可以看到到，小户型产产品存在较大大需求量TWO户外广告周浦万达广场场该项目户外广广告做的是竞竞品中最到位位的，沪南公公路交通指示示标牌，外环环线高炮、上上南、三林、、康桥、周浦浦地区横幅，，竞品门口横横幅，周浦镇镇灯箱、看板板，小上海商商业城灯箱、、派单等结合合使用，为现现场成交带来来稳定的来人人。TWO媒体信息周浦万达广场场日期报纸名称2009-2-19时代报2009-1-12上海楼市2008-12-20租售情报2008-12-10上海楼市2008-12-5租售情报2008-11-25租售情报2008-11-20租售情报2008-11-14新闻晨报2008-11-14东方早报2008-11-5租售情报2008-10-20租售情报2008-9-20租售情报硬广媒体主要要为：晨报、、时代报、早早报、上海楼楼市、租售情情报TWO广告诉求周浦万达广场场万达品牌、精精装小户型TWO基本信息圣鑫苑区域位置：川川周公路4056弄占地面积：54800平平米总建筑面积：：7万平米开盘时间：最最早一期05.1.14推盘案量：557套交付标准：毛毛坯交房时间：三三期09.6户型：二房房：104-110平米米三房：130-140平平米价格：一月成成交均价7554元/平平米TWO成交信息圣鑫苑该盘在区域市市场中，受周周边小环境及及大型变电站站等抗性影响响，成交低迷迷，成交价格格一直维持在在7500元元/平米左右右，一月成交交均价7554元/平米米。TWO媒体信息圣鑫苑日期报纸名称2008-6-19新闻晨报2008-4-24新闻晨报2008-3-27青年报2007-12-27青年报2007-12-24新闻晨报2007-12-20青年报2007-12-14新闻晨报2007-12-13新闻晨报硬广媒体主要要为：晨报、、青年报TWO广告诉求圣鑫苑TWO粤亮湾基本信息区域位置：周周市路39弄弄占地面积：5.94万平平米总建筑面积：：8万平米开盘时间：08.3.29推盘案量：392套可可售房源257套交付标准：毛毛坯交房时间：09.8.31户型：二房房：81-86平米08年3月至至今销售135套，销售售率34%，，可以说成交交非常缓慢，，目前在价格格没有优势的的情况下，月月成交保持在在5套左右，，无法摆脱成成交低迷的状状况。TWO成交信息粤亮湾该盘在区域市市场中属于小小户型产品，，有一定的总总价优势，目目前剩余房源源都是高区高高单价产品，，在印象春城城开盘后，受受同类型产品品低单价冲击击，成交量明明显萎缩TWO基本信息和居水岸（金金色水岸、沈墨荷兰苑））区域位置：康康沈路1838号占地面积：6.7万平米米总建筑面积：：11.4万万平米开盘时间：最最早04.6，绿地接手手重新开盘：：08.7推盘案量：172套交付标准：毛毛坯交房时间：现现房销售户型：二房房：95平米米三房：123平米价格：一月成成交均价8820元/平平米该案曾经烂尾尾，开发商无无法还银行贷贷款，导致交交房延迟3年年，区域口碑碑差，现由绿绿地接手，目目前销售状况况惨淡。成交信息和居水岸该盘04年就就开盘，受银银行贷款拖欠欠影响，一度度被禁止销售售3年，08.8重新开开盘，因地段段在竞品中较较占优，成交交价格在8500-9000元/平平米。媒体诉求和居水岸项目在尾盘销销售阶段，三三期工地尚未未开工，初开开盘报纸稿外外，其他无媒媒体投入，包包括在周浦镇镇区无户外媒媒体。基本信息金柳湾区域位置：康康桥川周公路路2828弄弄占地面积：4.8万平米米总建筑面积：：10万平米米开盘时间：08.12推盘案量：163套交付标准：精精装修装修标准：2500——3000元元/平米带带地地暖、中央空空调、西门子子厨卫、科勒勒洁具交房时间：09.10户型：二房房：170平平米三房：210-270价格：网上价价格曲线路（（近七天）：：10700—11600元/平米米开盘两个月成成交8套，小小高层产品，，统一大户型型，做精装修修走高端路线线ONE媒体诉求金柳湾平面媒体做过过三次租售情情报广告，户户外在外环和和沪南公路有有高炮PARTTHREE区域市场总结结THREETHREE区域市场表现现区域成交进入入近几年最低低谷，成交表表现低迷区域价格下滑滑趋势明显，，项目低价开开盘引发新盘盘价格战大盘集中，周周康板块后续续供应量巨大大打大盘概念：：绿洲康城、、中邦城市、、绿地东上海海、印象春城城打品质概念：：绿地东上海海打生活品质概概念：绿地东东上海、中邦邦城市打低价概念：：圣鑫苑、印印象春城、绿绿洲康城打水景概念：：绿地东上海海打优惠概念：：金色水岸打小户型概念念：万达广场场打大户型类别别墅概念：金金柳湾THREE竞品媒体表现现谢谢9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:20:5803:20:5803:201/5/20233:20:58AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:20:5803:20Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:20:5803:20:5803:20Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:20:5803:20:58January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:20:58上午03:20:581月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:20上上午午1月月-2303:20January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:20:5803:20:5805January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:20:58上上午午3:20上上午午03:20:581月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:20:5803:20:5803:201/5/20233:20:58AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2303:20:5803:20Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。03:20:5803:20:5803:20Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:20:5803:20:58January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20233:20:58上上午午03:20:581月月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月233:20上上午1月-2303:20January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/