世联XXXX年南京苏宁环球名都汇项目营销策略总纲

苏宁环球名都汇项目营销策略总纲以“城市”之名，营销突破报告体系AnalyzeSystem>>开发商目标解读>>本体分析>>市场及客户洞察>>核心问题界定及战略导出>>策略分解>>附件整盘实收均价不低于15000元/平米！住宅：分两批入市，上半年实现去化80%，2011年售罄，均价实现1.45-1.5万酒店公寓：上半年入市，年内去化80%目标商铺：根据住宅及酒店公寓去化情况选择入市时机，争取第四季度入市本案目标2011.3住宅入市2011.12开发商目标上半年酒店公寓入市商铺选择时机入市目标一：住宅产品实现晓庄片区价值标杆目标分解目标三：推售上实现三条产品线分批成功入市目标二：住宅、酒店公寓热销为商铺销售造势目标解读产品解读：商铺、住宅、酒店公寓从产品溢价能力上依次递减，住宅的量和价的实现，将为商业产品销售奠定基础价格解读：相对于同片区13000-14000的单价水平，意味着住宅产品需实现5%左右的溢价速度解读：住宅需实现月均约85套的去化速度住宅产品在整盘目标的实现上起着支撑和领航的作用！报告体系AnalyzeSystem>>开发商目标解读>>本体分析>>市场及客户洞察>>核心问题界定及战略导出>>策略分解>>附件本体分析——总体规划独立住宅社区+集中式商业街区的特色规划，总规模约8万㎡，其功能类似“城市综合体”，有利于提升项目整体价值。项目地块总经济指标（包括住宅和商业地块）：总用地面积：37762.35㎡总建筑面积：82275.98㎡住宅地块经济技术指标：总用地面积：21442.35㎡总建面：47314㎡——

住宅面积：36447㎡

商业面积：2668㎡

地下建筑面积：10866㎡容积率：1.7绿地率：35.1%建筑密度：25%总户数：330户商业地块经济技术指标：总用地面积：16320.3㎡总建筑面积：34961.98㎡——容积率：1.48绿化面积：3703.16如果商业、住宅两个地块独立，分别与其他项目竞争时，在规模上处于弱势地位。将商业、住宅合为整体看待时，在整体规划和规模上均具备一定竞争优势。建筑外立面视觉品质感强；户型面积搭配梯度合理；空间紧凑，设计合理，功能齐备。户型亮点突出：户型紧凑，功能全面，便于总价控制飘窗、部分入户花园等赠送面积较实用、提升附加值100%一梯两户，南北通透、全明主力户型为80㎡两房、100㎡三房一卫，易于总价控制，满足刚需客户、首次改善客户需求本体分析——住宅产品本体分析——商业产品1342一到二层ABC主力店分布小铺分布·西侧共9家主力店（调整后），总面积约2300㎡；

·A栋两条小铺共45间，总面积约4800㎡，单铺面积

为90-93㎡，上下二层；

·B栋共有7间2层大铺，面积从155-380㎡不等，另有

14间一层小铺，总约2200㎡；

·C栋规划为中心超市，共1500㎡

·A、B、C栋三至五层为酒店公寓产品，共213套，主力面积段在26-44㎡，91间为4.8米挑高设计产品特点：

·围合式布局商业广场

·商业+酒店公寓=小型综合体；

·小铺为4米面宽、12米进深，

宽深比为1：3的传统比例，

4.8-5.2米挑高设计；

区域：主城价值洼地，区域形象及周边环境有待提高项目周边交通、配套成熟，具备“旧城改造”的利好，但目前区域形象及项目周边环境仍然较差。1面积梯度迎合市场主流、户型设计上契合宜居概念住宅：品质外观+市场热销户型尺度+完美设计2本体分析小结利用自有商业配套打造项目城市综合体形象整盘：纯住宅+商业广场的“综合体”规划2整合三条产品线，提升住宅产品的价值实现能力。报告体系AnalyzeSystem>>开发商目标标解读>>本体分析>>市场及客户户洞察>>核心问题界界定及战略略导出>>策略分解>>附件2011年调控政策策的“靴子何时落落下”直接关系项项目的价格格实现！4.15新政9.29新政2010年南京楼市市历经两次次大的调控控，政策反反应期客户户观望情绪绪浓厚，市市场降价求求量，最高高跌幅达到到0.6%2011年宏观经济济大势趋好好，房地产产调控筹码码增加，政政府调控决决心依旧强强烈：信贷政策：CPI高企/持续加息/信贷规模缩缩小/按揭利率取取消税收方面：土地增值值税/营业税/房产税（重重庆/上海已经行行动）限购令扩大大化：范围扩大大宏观分析：：在政策趋趋紧形势下下，住宅市市场呈现中中央与地方方、与整体体经济增长长预期博弈弈形势，今今年第一季季度受政策策挤压以及及压迫后的的需求释放放刺激，成成交量、价价格有所上上涨，预计计近期仍存存在需求的的集中爆发发。市场预期变变化，传统统楼市淡季季成交量大大幅攀升。。主城区价值值洼地，受受轨道交通通利好，区区域市场升升级在即；；旧城改造造启动，将将由“房荒”转向供应量量“井喷”2007-2010老工业区的的静默城北在老南南京人的印印象里就是是一个工业业区发展自成一一体，人气气旺盛，迈迈皋桥就是是城北一带带的“小新新街口”，，交通发达达，生活配配套齐全“几乎每走走一站路，，就可以看看到苏果超超市，每走走2到3站，就有一一近千平方方的大菜场场”地铁，迈皋皋桥的分水水岭2005年南京地铁铁一号线开开通使用，，底站为迈迈皋桥，，城北迅速速蹿红，沿沿线房价迅迅速飙升。。林景瑞园：：2006年至2007年涨幅最快快地铁给城北北楼市带来来的巨大机机遇，使这这一带楼盘盘开发迅速速展开渐成气候，，主城新兴兴的楼市热热门中电颐和家家园、大地地伊丽亚特特湾、左右右阳光等一一批中高端端住宅相继继入市，迈迈皋桥成为为主城新兴兴的楼市热热门区域。。转机2002年7月，南京市市政府《幕燕风景名名胜区发展展总体规划划》出台污染较重的的企业搬迁迁后，腾出出来的地块块将全部用用于房地产产开发。房房地产开发发的地有了了，环境也也改善了，，城北获得得了难得的的发展机会会。城北崛起之之路200020022005特殊的区域域背景造就就了新政后后不同的市市场氛围2011？地址：迈皋皋桥华电路路1号建筑面积：：约80万平方米，三期9.5万平容积率：1.7近期动作：：最近一次次开盘时间间为2010年10月30日，当时均价为为14500元/㎡，截止到12月31日去化率为为97%。现尾房在在售。中电颐和家家园：迈皋皋桥区域价价值引领者者，体量大大，销售周周期长，区区域认可度度较高。其其推售节奏奏动向对本本项目入市市时机和入入市价格有有着较大影影响。“城中百万平平米人文居居庭”推广诉求：：“相和于城市市，又不同同于城市”地址：栖霞霞区和燕路路329号建筑面积：：约23.8万方容积率：1.7近期动作：：大地7月23日开盘后分分四批加推推，价格呈呈直线上升升；11月底直降1000元/平米引发市市场关注，，现尾房在在售。大地地现小高层层产品已基基本售完，，高层售价价为13900元/平米大地亚特湾湾：距离本本项目最近近的一个在在售楼盘。。以城北大大盘、户型型、1号线为核心心卖点。2011年将推出花花园洋房产产品，与本本项目无直直接竞争，，但其客群群以及各产产品线去化化情况有较较强借鉴意意义。推广诉求：：“创城北最好好的精品居居住社区”“晓庄成熟生生活配套+地铁辐射””已基本售完完，5月将推出花花园洋房地址：迈皋皋桥迈化路路建筑面积：：5.4万方容积率：1.7近期动作：：1月8日推出182套房源，主主力为90-139平米三房、、四房；开开盘当天实实现价格15100-15200元/平米，实现去化91%；预计春节节后将加推推1栋楼左右阳光：：本次开盘盘将迈皋桥桥片区的标标杆价格提提升了约600-800元/平米，其市市场反应情情况对整个个迈皋桥市市场价格水水平形成了了冲击，本本项目入市市定位将重重点参考其其此次市场场表现。推广诉求：：“地铁上上的阳光社社区”片区内最便便利的交通通、最繁华华的区域地址：栖霞霞区栖霞大大道与和燕燕路交汇处处建筑面积：：15万㎡物业类型：：酒店公寓寓，挑高办办公公寓：13500元/平，Loft：14600元/平供应情况：：10月30日项目首次次开盘，全全部房源一一次性推出出，共计934套。目前已售出出493套，去化率率为54%。其中酒店公公寓去化率率只有31%，而挑高LOFT去化率高达达82%晓庄国际广广场：定位位为晓庄片片区CBD，以LOFT挑高户型，，双地铁、、晓庄商业业中心为核核心卖点，，住宅客群群与本项目目无重叠，，但商业部部分对本项项目有借鉴鉴。“晓庄广场交交通枢纽””推广诉求：：城北中心心地标，地地铁交汇空空间地址址：：栖栖霞霞区区和和燕燕路路498号建筑筑面面积积：：15万㎡㎡物业业类类型型：：酒酒店店公公寓寓，，挑挑高高办办公公公寓寓：13500元/平，，Loft：14600元/平供应应情情况况：：10月30日项项目目首首次次开开盘盘，，全全部部房房源源一一次次性性推推出出，，共共计计934套。。目前前已已售售出出493套，，去去化化率率为为54%。其中中酒酒店店公公寓寓去去化化率率只只有有31%，而而挑挑高高LOFT去化化率率高高达达82%大发发燕燕澜澜湾湾：：以以区区域域客客自自住住需需求求为为主主，，辐辐射射范范围围较较小小；；所所开开发发产产品品以以中中大大面面积积改改善善户户型型居居多多。。“晓庄庄广广场场交交通通枢枢纽纽””推广广诉诉求求：：一一号号线线龙龙头头城城北北第第一一湾湾配套套/规规划划/建建筑筑风风格格：：本项项目目规规模模偏偏小小，，但但是是是是片片区区内内唯一一规规划划有有集集中中型型商商业业街街区区的的项项目目、建筑筑风风格格鲜鲜明明。。居住住与与商商业业结结合合+现代代挺挺拔拔的的建建筑筑形形态态，，都都市市感感更更强强本项项目目兰亭亭雅雅苑苑左右右阳阳光光大地地·伊丽丽雅雅特特湾湾中电电·颐和和家家园园大发发·凯鸿鸿燕燕澜澜湾湾点对对点点分分析析———产品品晓庄庄广广场场中电电86㎡㎡两房房中电电118㎡㎡三房房左右右118㎡㎡三房房大发发113㎡㎡三房房住宅宅产产品品竞竞争争总总结结：：区域域项项目目住住宅宅产产品品户户型型普普遍遍为为板板楼楼、、全全明明户户型型、、南南北北双双阳阳台台，，户户型型设设计计质质量量较较高高，，项项目目在在户户型型设设计计上上优优势势并并不不明明显显。。1、面面积积段段：：项目目80-100㎡㎡户型型占占比比80%，面面积积较较同同类类产产品品，，利利于于总总价价控控制制；；2、户户型型功功能能：：项目目所所有有户户型型均均带带独独立立储储藏藏室室，，功功能能齐齐备备；；3、附附加加值值：：飘窗窗、、阳阳台台（（算算一一半半））等等面面积积可可赠赠送送手手段段应应用用普普遍遍，，但但细细节节上上略略有有微微差差；；本本项项目目100㎡有设备备阳台台全赠赠送点对点点分析析——产品区域大大盘早早期房房源已已交付付，居居住氛氛围成成熟，，展示示面宽宽；左左右右在工工程接接近封封顶时时开盘盘，小小区园园林、、样板板间展展示效效果甚甚佳。。点对点点分析析——项目展展示左右阳阳光颐和家家园大地亚亚特湾湾点对点点分析析——市场价价格价格箱箱体O左右阳阳光项目颐和家家园大地晓庄国国际广广场大发燕燕澜湾湾12500130001350014000145001500015500？名都汇汇在现有有竞争争项目目的价价格水水平上上实现现突破破迈皋桥桥片区区迈皋桥桥片区区燕子矶矶片区区三期3-4月份加加推，，110-120㎡三房，，90㎡㎡以下户户型偏偏少5万方待待推：：花园园洋房房约200套本项目目3.6万方，，预计计2月底入入市2011年大地·伊丽雅雅特湾湾中电·颐和家家园剩余尾尾盘在在售兰亭雅雅苑左右阳阳光预计春春节后后加推推100套房源源，以以90-120㎡㎡三房为为主大发·凯鸿燕燕澜湾湾200套房源源在售售本项目目未来供供应情情况2011年上半半年多多个项项目将将加推推房源源，主主要是是以三三房为为主；；其中中第一季季度中中电、、左右右会选选择性性加推推，对本本项目目的推推售时时间将将产生生重大大影响响晓庄国国际广广场今年10月首次次开盘盘，推推出全全部酒酒店公公寓，，办公公挑高高板块价值被重新定义，迈皋桥市场迎来发展契机左右的价格标杆让城北板块的价值被重新定义，城北这个半封闭市场将逐渐步入全市需求视野1住宅竞竞争市市场小小结2010年第四季度多项目上市，分流客户；2011年3月预计多个项目将加推，本项目需寻找机会突围前拥后堵的竞争格局下，住宅产品需寻找时机突围3弱化区位、大盘区隔，深挖产品价值项目区位、体量不占优势，展示薄弱，但片区内唯一规划有集中型商业街区的项目、建筑风格鲜明，户型更紧凑，附加值多2随着推广范围的外拓以及项目形象拔高，左右、中电、大地的客户群体由之前区域客户的局限向全城延伸，投资客比例也逐渐增多。推广外拓，提升大区域知名度4住宅客客户—AIO分析竞争项项目成成交客客户多多以区区域客客户为为主，，但较较期待待品质质感社社区和和城市市化生生活本项目目住宅宅客户户分析析项目核心客客群仍仍以区区域内内自住住及首首改客客户为为主，同时时鼓楼楼、下下关北北部区区域客客户也也是项项目重重要客客源地地。住宅客客户小小结客户来来源仍仍以本本地自自住或或工作作人群群为主主1地铁、、配套套仍是是客户户关注注核心心要点点，但但产品品品质质在客客户心心中占占据越越来越越重要要的位位置;过于““实实在””的诉诉求影影响力力减弱弱，反反而细细节展展示效效果明明显2本项项目目客客户户来来源源及及置置业业需需求求契契合合市市场场主主流流客客户户群群体体特特征征3报告告体体系系AnalyzeSystem>>开发发商商目目标标解解读读>>本体体分分析析>>市场场及及客客户户洞洞察察>>核心心问问题题界界定定及及战战略略导导出出>>策略略分分解解>>附件件核心心问问题题界界定定价格格———如何何挖挖掘掘产产品品优优势势，，弱弱化化环环境境负负面面影影响响，，提提升升客客户户价价值值感感知知，，拔拔升升价价格格预预期期？？1客户户———如何何精精准准定定位位住住宅宅可可能能客客群群范范围围，，寻寻找找尽尽可可能能多多的的客客户户量量，，以以支支撑撑项项目目去去化化速速度度？？2推售售———如何何在在激激烈烈的的市市场场竞竞争争中中找找准准差差异异化化产产品品需需求求及及入入市市时时机机？？3基于于目目标标实实现现下下的的问问题题提提出出机会会O黑墨墨营营单单元元旧旧城城改改造造地铁铁1号线线北北延延线线规规划划利利好好周边边多多个个项项目目商商业业将将陆陆续续启启动动，，商商业业氛氛围围渐渐浓浓减小小劣劣势势，，避避免免威威胁胁发挥挥优优势势，，转转化化威威胁胁利用用机机会会，，克克服服劣劣势势发挥挥优优势势，，抢抢占占机机会会以鲜鲜明明的的个个盘盘形形象象突突破破现现有有区区域域形形象象；；借竞竞争争对对手手共共同同炒炒热热区区域域之之势势，，截截客客突突围围。。加强强现现场场展展示示以以弥弥补补周周边边形形象象不不佳佳的的劣劣势势；；尽早早入入市市，，差差异异化化推推盘盘，，避避开开竞竞争争战略略推导导优势势S住宅宅+集中中商商业业的的小小型型““城城市市综综合合体体””规规划划，，片片区区内内唯唯一一户型型紧紧凑凑、、实实用用，，附附加加值值高高建筑筑风风格格鲜鲜明明，，都都市市感感强强劣势势W不临临主主干干道道，，昭昭示示性性较较差差项目目规规模模较较小小周边边形形象象不不佳佳威胁胁T区域域形形象象差差，，认认知知度度不不高高今年年第第四四季季度度，，住住宅宅市市场场集集中中放放量量，，同同质质化化竞竞争争激激烈烈提升升区区域域价价值值，，以以区区域域价价值值带带动动项项目目价价值值。。核心心优优势势最最大大化化，，提提升升项项目目价价值值借区区域域、、交交通通发发展展之之势势，，再再次次炒炒热热区区域域价价值值。。报告告体体系系AnalyzeSystem>>开发发商商目目标标解解读读>>本体体分分析析>>市场场及及客客户户洞洞察察>>核心心问问题题界界定定及及战战略略导导出出>>策略略分分解解>>附件件实现现销销售售目目标标，，赢赢得得客客户户面面的的核核心心策略策略方式形象包装策略1跳出出区区域域传传统统形形象象包包装装，，树树立立项项目目差差异异化化市市场场形形象象，，吸引市场场关注——时尚新贵贵的青年年社区通过售楼楼处的包包装和施施工现场场氛围营营造，强强化项目目形象、弱弱化不利利因素的的影响，，提升项项目价值值感知策略策略方式实现销售售目标，，赢得客客户面的的核心住宅、集集中性商商业、酒酒店公寓寓，分批批进入市市场，做做好每一个““一”，，最终实实现城市市生活概概念的完完美落地地推售策略3渠道策略2区域外树树形象，，提升项项目知名名度和美美誉度；；同时通通过对目目标客户户活动范范围的不不断摸索索，精细细化绘制制客户活活动地图图，实行行有效打打击；借力打力力，拦截截竞争对对手客户户策略分解解之项目目形象包包装策略略项目核心心价值点点聚焦推广部署署3、产品价价值延展展深挖商业定位位、展示示2、项目价价值立地地区域价值值、产品品价值1、形象、、调性导导入引发全城城关注阶段公寓开盘盘2011年4月1月2011年3月12月推广启动动形象策略略阶段目目标1、定义项项目形象象项目属性性定位主推广语语：世界界曾是你你们的，，但现在是是我们的的注：具体体时间节节点根据据实际情情况另行行确定售楼处开开放2、开盘期期住宅销售售3、强销期期4、商业销销售住宅持续续去化住宅持续续加推6月8月12月商业入市市A/形象实施施策略B/传播渠道道实施·线上树形形象1、形象调调性树立立户外·调性和信信息点2、项目调调性，开开盘信息息3、商业价价值卖点点报纸·溢价和信信息点1、形象及及营销信信息认知度诉诉求、项目信息息传递2、项目调调性、开开盘信息息项目及产产品价值值传递3、项目价价值卖点点延展商业产品品信息、、价值卖卖点炒作作网络·活动和信信息点1、形象调调性树立立活动起势势、项目目信息2、项目调调性落地地，开盘盘信息评奖炒作、片片区炒作推广部署1、形象、调性性导入引发全城关注注阶段公寓开盘2011年4月2011年3月12月推广启动售楼处开放2、开盘期住宅销售3、强销期4、商业销售住宅持续去化化3、项目形象延延伸生活概念塑造造住宅持续加推推6月8月1月12月商业入市B/传播策略实施施推广部署短信·信息点·截流客户1、售楼处开放放3、项目开盘2、营销活动信信息说明：线下推推广直接针对对目标客户群群，具体实施施节点可根据据竞争项目动动态及重大营营销节点进行行调整，既要要起到项目调调性的传播，，把握客户盘盘点进度，更更要实现客户户截流。推广部署1、形象、调性性导入引发全城关注注阶段公寓开盘2011年6月2011年3月12月推广启动售楼处开放2、开盘期住宅销售3、强销期4、商业销售住宅持续去化化住宅持续加推推10月C/传播策略实施施·线下渠道推广广4、热销信息5、加推信息2011年2月2011年1月12月6、商业信息发发布商业入市05-1月月-2342营销推广第第一阶段：：定义项目目立形象价值引爆点点：苏宁·名都汇梦想想家园系列列活动梦想家园系系列活动一一名都汇期末末考试，乐乐赢无敌电电影券“期末考试”——玩转竞答乐赢无敌电电影券活动动期盼已久的的假期即将将到来，绷绷紧一年的的神经是否否应该放松松一下呢？？你的计划是是什么？旅旅游？逛街街？游戏？？……NONO!考试！名都汇“期末考试”将于1月10号正式开始，，请各位考考生按时就就位，动动动鼠标，转转转脑筋，，玩玩游戏戏，即有机机会坐在电电影院里，，与家人、、佳人，与与朋友、“碰友”一起欣赏国国际大片、、贺岁大片片。05-1月月-2343营销推广第二二阶段：项目目强销期推广主题：苏宁·名都汇梦想家家园系列活动动二第二阶段：主城榜样住区区主城榜样住区区05-1月-23价值引爆点之之二：苏宁·名都汇梦想家家园系列活动动二梦想家园系列列活动二酷走城北户外外活动时间：2011年3-4月目的：春季通过户外外活动深化市市场客户对项项目的价值认认知活动形式：与南京户外活活动组织联系系，组织老业业主、诚意客客户参与举办平台：城北景点奖项设置：购购房优惠券营销推广第二二阶段：项目目强销期05-1月月-2345其他他暖暖场场活活动动：：综综合合考考虑虑售售楼楼处处内内部部空空间间现场场人人物物素素描描泥塑塑手手艺艺展展营销销推推广广第第二二阶阶段段：：强强销销期期05-1月月-2346营销销推推广广第第三三阶阶段段：：商商业业入入市市销销售售推广广主主题题：：苏宁宁·名都都汇汇梦梦想想家家园园系系列列活活动动三三第三三阶阶段段：：热爱爱生生活活/城市市/朋友友，，就就像像热热爱爱名名都都汇汇一一样样（辅辅标标题题：：这这里里就就是是名名都都汇汇））热爱爱生生活活/城市市/朋友友，，就就像像热热爱爱名名都都汇汇一一样样05-1月-2347营销推广广第三阶阶段：商商业入市市销售价值引爆爆:苏宁·名都汇梦梦想家园园系列活活动三“梦想家园园”评比比升级梦想家园园系列活活动三时间：2011年5-6月目的：通过举办办网络问问卷调查查进一步步深化产产品价值值点、为为宣传项项目集中中商业乐乐活购物物街区的的主题；；同时结合合项目现现场展示示举办现现场活动动活动形式式：与南京主主要网络络媒体、、论坛合合作，建建立活动动传播、、进行的的平台，，并通过过软文、、报广等等媒体配配合宣传传举办平台台：365网站首页页链接、、华侨路路茶坊奖项设置置：定期期定量抽抽取幸运运奖项你的“梦梦想家园园”是怎怎样的？？你希望通通过什么么样的方方式出行行？你认为小小区里最最重要的的设施是是什么？？你希望小小区里有有自己的的印迹吗吗？比如手印印、足迹迹你最喜欢欢吃什么么地方的的菜？你留恋学学校的食食堂吗？？如果小小区旁边边有家干净卫生生、物美美价廉的的青年食食堂你会会不会去去？你认为小小区旁是是否应该该有家干干洗店？？你一般K歌喜欢去去哪？如果有家家练歌房房，你会会去吗？？采用选择择题形式式，选项项可根据据项目价价值点进进行设置置；商业方面面进行适适当形象象引导，，强化商商业主题题定位创新模型型售楼处创创新包装装楼梯间”青春时尚尚主题”墙绘销售物料料项目定位位青年新新贵社区区，物料料设计风风格和样样式尽量量贴近品品质、小小资感觉觉，包括括元素、、颜色、、语句形形式和修修辞手法法等。销售物料料策略分解解之客户户策略A\区域内客客户拦截截B\市内客户户拓展拓客策略略A/区域内截截客——地铁站拓客策略略地铁南站站厅地铁北站站厅地铁1#线迈皋桥桥地铁站站主要出出入口处处设立展展场，强强化项目目地铁盘盘的形象象，在最靠近近地铁线线位置截截留竞争争对手客客户。同步物料料：背景板、、易拉宝宝、桌椅椅外场人员员：外场销售售人员活动形式式：分展场形形式，同同时配合合行销措措施引导导客户上上门拓客策略略投放时间间：持续内容：阶段推广广主题；；项目信息息A/区域内截截客——中心大牌牌B\市内客户户拓展——流行媒体体拓客策略略主流地产产网络：：365房地产信信息网、、搜房网网地铁报纸纸：东方方卫报策略分解解之项目目推售策策略住宅推售售原则准确市场场占位——避免同区区域优势势项目在在上市时时间上的的直接竞竞争，抓抓住市场场空挡推推售多批次推推出——项目总体体量仅330套，一次次性不利利于项目目知名度度提升和和价值实实现高举高打打、均匀匀去化——前期以高高性价比比刚需小小户型打打开市场场，建立立项目市市场美誉誉度。推售原则则前期住宅热销销互动运营营流线图图商铺销售住宅销售公寓销售后期住宅价值值实现商业价值值实现公寓价值值实现营销推广广主力店招招商整体推售售方案住宅热销销公寓热销销住宅：首首批2月底3月初入市市，第二二批4月份入市市，上半半年实现现80%去化率，，年内售售罄；酒店公寓寓：上半半年入市市，年内内实现80%去化；商铺：招招商工作作2月份展开开，待住住宅及酒酒店公寓寓去化超超过八成成时进入入市场报告体系系AnalyzeSystem>>开发商目目标解读读>>本体分析析>>市场及客客户洞察察>>核心问题题界定及及战略导导出>>策略分解解>>附件项目三条条产品线线溢价能力依次递减1#2#3#4#5#附件一>>商业定位位迈皋桥新新商圈双地铁附加值最最高低投资成成本核心价值值梳理新兴商圈圈内送露露台的挑挑高小户户型!商业定位位：迈皋桥餐餐饮娱乐乐休闲主主题商业业主要功能能：餐饮饮、娱乐乐、休闲闲为主，，少量精精品百货货商业定位位案名建议议：苏宁环球球·千百汇酒店式公公寓与商商业的互互动关系系：价值实现现的关联联性：精品街/特色餐饮饮/超市/soho办公/休闲广场场：项目目体量不不大但是是城北独独一无二二的一站站式商业广场场综合体的的整体价价值大于于各个独独立物业业的价值值之和：：各个部部分物业业形态承承担互补补的功能能，商铺铺是带产产权式办办公的商商铺，办办公是商商业中心心里的办办公物业业，同时时有特色的的围合式式小广场场，将各个个物业形形态串联联起来，，形成互互动1+1>2(价值叠加加效应)附件二>>入市及及推售售策略略先公寓寓后商商业先先招商商后销销售价价格动动态拔拔升攻略关关键词词：“各物业业产品品的市市场成成熟度度”“与前期期住宅宅的产产品和和客户户的相相似性性”“商铺需需要较较长的的筹备备期”“小户型型公寓寓对蓄蓄客时时间要要求较较低”策略导导向商业与与公寓寓的推推售节节奏安安排公寓集集中销销售期期控制制在2个月月，加加上蓄蓄客期期1个个月，，共3个月月，以以贴近近客户户需求求的价价格入入市，，一次次性推推出，，集中中爆破破公寓推推售节节奏11/0311/0411/0610/0711/0811/09工程节点具备预售条件营销节点集中开盘营销阶段形象导导入期期客户积积累期期开盘进行项项目商商业体体及小小户型型公寓寓的产产品信信息释释放，，吸引引市场场的关关注集中通通过线线下派派单、、短信信以及及分展展场的的形式式，专专攻周周边的的区域域客户户和私私营业业主，，为小小户型型公寓寓销售售集中中蓄客客5月中开开盘强强销11/05持续销售商铺常常规营营销方方式：：商业入入市策策略与与推售售思考考“放水养养鱼””以牺牲牲短期期利益益为代代价，，对一一期业业主进进行免免租策策略：：通过市市场对对项目目业态态进行行选择择和洗洗牌，，促进进项目目商业业成熟熟，然然后带带租约约销售售定位项项目商商业主主题：：“名名都汇汇美食食休闲闲城””；对对主力力店进进行针针对性性招租租，形形成项项目商商业氛氛围，，以此此促进进项目目商铺铺销售售“租售同同步进进行””在项目目商业业氛围围未形形成的的前提提下，，以低低价入入市，，赢得得市场场“直接入入市””该方式式将影影响开开发商商现金金回流流；项目现现状对对小业业主缺缺乏吸吸引力力牺牲利利益求求取速速度；；目前市市场对对片区区未形形成有有效认认知，，此举风风险较较大√商业入入市策策略与与推售售思考考用住宅宅撬动动商铺铺的““大腿腿”1）商铺铺销售售时机机：当项目目住宅宅、酒酒店公公寓去去化率率达到到80%的时候候，商商业的的第一一批购购买客客户和和消费费人群群将诞诞生2）先预预热展展示再再认筹筹：结合项项目形形象对对商业业进行行主题题包装装——““名都汇汇千百百汇”，要要求开开发商商商管管部门门出具具招商商分析析报告告，在在先期期进行行社区区商业业招商商，签签署包包括社社区超超市、、自助助银行行、家家居家家电展展示店店等入入驻意意向；；对建建筑工工期提提出要要求，，通过过墙绘绘形式式加强强现场场氛围围展示示3）推售售节奏奏：通过商商业包包装吸吸引小小公寓寓投资资客，，公寓寓先行行进入入市场场商铺优优势产产品与与次优优产品品搭配配推售售，确确保商商铺均均匀实实现去去化；；多次分分批少少量推推出，，力争争推出出即售售磬，，制造造市场场的需需求紧紧张度度。4）制造造营销销热点点，持持续举举行活活动：：不断制制造营营销热热点，，持续续举办办体验验式营营销活活动，，持续续制造区域域人气气，提提高社社会关关注度度。结合市市场+产品产产生极极具吸吸引力力的招招商政政策A对几大大主力力业态态进行行目标标性的的主力力店招招商，，降低低租金金门槛槛B利用签签订意意向合合作的的主力力店进进行营营销推推广，，吸引引散户户为散散铺销销售积积累客客户D商业招招商策策略利用成成功的的主力力店招招商启启动次次主力力店的的招商商，租租金要要求提提高C程序总总目标标在4月底完完成主主力店店招招商意意向合合作快在6月底完完成次次主力力店招招商快程序与与节点点1月底招招商小小组成成立3-4月底主主力店店招商商制定招招商政政策5-6月底次次主力力店招招商完完成7月初散散户集集中蓄蓄客期期12招商及及销售售时间间节点点2011年商业业租售售节点点与计计划安安排8月中集集中销销售散散铺商业推推售节节奏在7月初启启动散散铺销销售适THEEND!9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:41:4803:41:4803:411/5/20233:41:48AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2303:41:4803:41Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:41:4803:41:4803:41Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:41:4803:41:48January5,2023