上海市住宅物业服务分等收费管理暂行陈锡宝上海市上海

上海市住宅物业服务

分等收费管理暂行办法

陈锡宝二○○五年八月十八日

主要内容一、《办法》的概述二、《办法》的内容三、《办法》的实施一、《办法》的概述（一）政策背景（二物业收费管理的现状（三）收费管理遇到的主要问题（四）物业收费现状调查（五）制定《办法》的目的（六）什么是分等收费管理（七）新《办法》的特点（八）新老收费管理方式的主要区别（一）政策背景[国家]1、《物业管理条例》第十四条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定…”2、《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费应区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布…”政策背景[本市]

1、《上海市住宅物业管理规定》第二十三条“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。”2、《上海市定价目录》中明确“前期物业管理收费标准…，根据市价格主管部门制定的指导意见具体规定。”

（二）物业收费管理的现状

目前，本市住宅物业服务收费按照房屋的性质，采用不同的价格管理形式：

*已售公有住宅实行政府定价；*普通内销商品房实行政府指导价；*原外销房和原高标准内销商品房实行市场调节价。（三）收费管理遇到的主要问题

一是缺少必要的行业服务规范和标准，难以提供质价相符的服务标准；二是缺少衡量服务质量和价格水平的依据，广大业主与物业管理企业难以进行平等协商；三是物业服务市场化价格形成机制尚未建成，物业管理企业收费行为不够规范；四是物业服务行业公平、公开的竞争机制仍有待完善；五是业主与物业公司发生服务质量和价格方面的争议和纠纷缺乏调解机制；六是现行按房屋属性的差别，采用不同的价格管理形式的做法已不适应行业发展的需要。

（四）物业收费现状的抽样调查情况

物业管理服务运行成本构成比例商品住宅物业收费水平分布图备注：课题共调查了23家物业管理企业，102个小区，对其中90个小区进行了较全面的基本情况和成本调查，这90个小区中售后公房39个，商品房45个，别墅5个，酒店式公寓1个。另外12个小区进行了绿化的专门调查。（五）制定《办法》的目的

1、促进本市住宅物业行业服务水平的规范和提升；

2、规范本市住宅物业服务企业的收费行为；3、保障业主和物业管理企业的合法权益；4、进一步推动物业服务收费市场化形成机制的进程；

5、配合本市《上海市住宅物业管理规定》的实施。（六）什么是分等收费管理[1]

简要的：物业服务分等收费是一种“菜单式”服务和“间接化”管理的收费模式。

菜单化的形式小区物业服务综合管理服务公共区域清洁卫生服务公共区域秩序维护服务……一项1级……5级二项1级……5级……1级……5级五项1类……3类一项1级……5级二项1级……5级……1级……5级五项1类……3类分项定价分级什么么是是分分等等收收费费管管理理[3]依据据服服务务内内容容或或项项目目的的属属性性将将住住宅宅物物业业管管理理服服务务分分为为五五项项：：①管理理处综综合服服务；；②公共共区域域清洁洁卫生生服务务；③公共共区域域秩序序维护护服务务；④公共共区域域绿化化养护护服务务；⑤共用用部位位、共共用设设施设设备的的日常常运行行、维维护服服务。。什么是是分等等收费费管理理[4]服务与与收费费的关关系物业服服务标标准与与收费费的内内在联联系服务：：对象内容服务：：结果业主评评价人与人人的活活动数量强度服务分级成本发生支付意愿收费标准服务与收费费的关系素质技能什么是分等等收费管理理[5]分类价格的构成成：物物业服务务成本；法法定税费；；物业行业业的合理利利润综管理服服务该项服务的的税金分摊摊该项服务的的公司管理理成本与利利润分摊该项服务的的直接成本本人力成本（（工资、社社保及法律律法规所规规定的培训训、保险等等）管理处日日常办公公费(水水电等)办公设备备折旧和和办公类类易耗品品其它必要要的费用用营业税营业税附附加（城城建税、、教育费费附加、、河道管管理费））物业公司司对小区区管理的的间接成成本正常利润润所得税及及其它费费用什么是分分等收费费管理[6]服务项目9项成本分摊1234567891、管理处服务√

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√2、清洁卫生服务√

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√3、公共秩序维护服务√

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√4、绿化养护服务√

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√5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护√√

√√√6、其它

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√《办法》》中规定定的九项项成本：：1、管理理服务人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等2、物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用3、物业业管理区区域清洁洁卫生费费用4、物业业管理区区域绿化化养护费费用5、物业业管理区区域秩序序维护费费用6、办公公费用7、物业业管理企企业固定定资产折折旧8、物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用9、经业业主自愿愿同意的的其它费费用服务成本本与费用用在各项项服务中中的分摊摊情况什么是分分等收费费管理[7]每项服务务级别或或类别给给出一个个价格，，综合物物业管理理服务价价格是服服务项目目数量和和等级（（类别））对应价价格的加加总，即即：物业管理理服务收收费标准准=（某某一级别别管理处处综合服服务费））+（某一一级别公公共区域域清洁卫卫生服务务费）+（某一一级别公公共区域域秩序维维护服务务费）+（某一一级别公公共区域域绿化养养护服务务费）+（一定定数量及及类别的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的日常运行行、维护护服务费费）+（其它它需要按按实分摊摊的费用用）物业管理理服务收收费标准准：（七）新新《办法法》的特特点一是服务务规范化化。《办法》》出台使使上海市市住宅物物业管理理有了比比较规范范的服务务标准，，这将促促进物业业管理企企业良性性竞争，，提高服服务，规规范收费费。二是收费费透明化化。《办法》》规定物物业服务务收费标标准与服服务内容容及质量量挂钩，，使物业业收费更更为透明明，有利利于广大大业主按按质论价价、明白白缴费，，并便于于监督。。三是管理理间接化化。住宅物业业服务收收费管理理将逐步步由事前前审批转转为事后后监管。。《办法法》推出出后，物物业服务务双方可可根据不不同小区区的实际际需要，，从服务务菜单中中选择不不同的服服务项目目和服务务等级，，按照办办法的规规定协商商确定具具体的收收费标准准,并在在物业服服务合同同中予以以约定。。将来双双方对约约定的内内容有争争议时，，可通过过双方自自行协商商、委托托物业所所在地居居委会调调解、合合同仲裁裁、民事事诉讼等等方式来来解决，，政府部部门主要要依据分分等规则则，加强强协调服服务，加加强监督督检查。。（八）新新老收费费管理方方式的主主要区别别一是管理理思路上上的区别别:直接管理理--------间间接管管理二是定价价依据上上的区别别:单个企业成本本-------行行业平平均成本本三是服务务项目划划分上的的区别九类------------五五项四是收费费标准表表现形式式上的区区别捆绑式-----------菜菜单式五是服务务标准要要求及相相应的收收费设定定更细化化监督检查查物业服务务双方应应接受相相关居民民委员会会的监督督，发生生物业服服务纠纷纷时，可可接受居居民委员员会的协协调。物业管理理企业违违反国家家和本市市物业管管理法规规及有关关规定，，未提供供相应物物业服务务的，由由房地产产行政主主管部门门根据国国家与本本市的有有关规定定予以处处理。构成价格格违法、、违规的的，由价价格主管管部门依依据《中中华人民民共和国国价格法法》、《《价格违违法行为为处罚规规定》和和《关于于商品和和服务实实行明码码标价的的规定》》等法律律、法规规及有关关规定予予以处罚罚。本办法由由市物价价局、市市房地资资源局按按照各自自职责负负责解释释。二、《办办法》的的主要内内容（一）适用范范围（二）收费标标准的确定（三）超标准准收费的确定定（四）收费标标准备案程序序（五）计价单单位和预收期期限（六）付费起起讫时间（七）明码标标价（八）监督检检查（九）实施时时间与步骤（一）适用范范围本办法适用于于本市行政区区域内住宅物物业管理区域域的物业服务务、物业收费费及监督管理理。容积率高于0.5的住宅宅物业管理区区域内的物业业服务内容及及其要求、服服务收费及其其标准，由建建设单位或业业主大会与物物业管理企业业按照本办法法规定执行。。容积率等于或或低于0.5的住宅物业业管理区域或或纯别墅住宅宅物业管理区区域内的物业业服务内容及及其要求、服服务收费及其其标准，由建建设单位或业业主大会与物物业管理企业业参照本办法法的有关原则则协商确定。。注：1、容积积率是指一定定地块内，总总建筑面积与与建筑用地面面积的比值。。（二）收费标标准的确定各物业服务项项目中不同等等级的最高收收费标准由市市价格主管部部门制定并适适时调整。考考虑到区县间间地区差异，，《办法》还还规定“经区区（县）人民民政府同意，，各区（县））可根据实际际情况，在市市最高收费标标准范围内制制定并发布区区县的最高收收费标准”。。今后，业主大大会（业主委委员会）、建建设单位和物物业管理企业业可根据不同同小区的实际际需要，从服服务菜单中选选择不同的服服务项目和服服务等级，并并在区（县））最高收费标标准范围内协协商确定具体体的收费标准准。业主大大会成成立前前的物物业服服务收收费，，由建建设单单位根根据物物业特特点和和服务务要求求，选选择服服务项项目、、服务务等级级并拟拟定收收费标标准，，在发发布招招标公公告或或协议议价格格15个工工作日日前将将拟定定的收收费标标准报报物业业所在在地的的区县县价格格主管管部门门确认认。建建设单单位应应在确确认的的收费费标准准范围围内进进行物物业管管理招招标或或确定定协议议价格格。本办法法所规规定的的物业业服务务收费费标准准的测测算是是采用用包干干制结结算形形式。。（三））超标标准收收费的的确定定因提供供本办办法未未涵盖盖的服服务内内容和和设施施设备备而提提高物物业服服务水水平的的，可可适当当提高高收费费标准准。若涉及及前期期物业业服务务收费费的，，需由由建设设单位位委托托市物物业管管理协协会组组织专专家论论证评评估，，以提提出相相适应应的收收费标标准，，在经经区（（县））价格格主管管部门门确认认并报报市价价格主主管部部门备备案后后，方方可作作为招招投标标或协协议的的最高高收费费标准准。待待业主主大会会成立立后,具体体的收收费标标准可可由业业主大大会与与物业业管理理企业业根据据物业业特点点和服服务要要求协协商确确定。。（四））收费费标准准备案案程序序招标人人或协协议双双方应应在最最高收收费标标准范范围内内，在在不减减少服服务内内容的的基础础上，，通过过招投投标或或协议议方式式选聘聘物业业管理理企业业。对前期期物业业管理理采用用招投投标或或协议议方式式选聘聘物业业管理理企业业的，，招标标书应应提出出服务务等级级、服服务内内容、、服务务标准准的要要求。。（招标标人在发布布招标标公告告15个工工作日日前向向物业业项目目所在在地的的区县县价格格主管管部门门备案案。））招标人人应在在不超超过备备案价价格的的范围围内进进行物物业管管理招招投标标。中中标人人应当当自被被确定定中标标之日日起15个个工作作日内内，将将中标标书和和投标标书提提交物物业项项目所所在地地的区区县房房地、、价格格主管管部门门备案案。对成立立业主主大会会采用用招投投标或或协议议方式式选聘聘物业业管理理企业业的，，被选选聘的的物业业公司司应当当自被被确定定中标标或签签定合合同之之日起起15个工工作日日内，，将中中标书书和投投标书书或物物业合合同提提交物物业项项目所所在地地的区区县房房地、、价格格主管管部门门备案案。物业业服服务务合合同同与与中中标标人人投投标标书书所所列列各各项项物物业业服服务务等等级级，，每每一一服服务务等等级级所所对对应应的的服服务务内内容容、、服服务务标标准准、、收收费费标标准准应应一一致致。。（五五））计计价价单单位位和和预预收收期期限限本办办法法所所确确定定的的物物业业服服务务收收费费的的计计价价单单位位为为每每月月每每平平方方米米建建筑筑面面积积。。经经业业主主大大会会同同意意，，计计价价单单位位也也可可为为每每月月每每户户。。（不论论采采取取何何种种计计价价单单位位，，物物业业小小区区每每月月物物业业服服务务费费总总额额应应当当一一致致。。））物业业服服务务费费按按月月收收取取。。经经与与业业主主约约定定可可以以预预收收，，预预收收期期限限一一般般不不得得超超过过3个个月月。。（六六））付付费费起起讫讫时时间间前期期物物业业服服务务合合同同生生效效之之日日至至出出售售房房屋屋交交付付之之日日的的当当月月发发生生的的物物业业服服务务费费用用，，由由建建设设单单位位承承担担。。出出售售房房屋屋交交付付之之日日的的次次月月至至前前期期物物业业服服务务合合同同终终止止之之日日的的当当月月发发生生的的物物业业服服务务费费用用，，由由物物业业买买受受人人按按照照房房屋屋销销售售合合同同约约定定的的前前期期物物业业服服务务收收费费标标准准承承担担；；房房屋屋销销售售合合同同未未约约定定的的，，由由建建设设单单位位承承担担。。物业产权权转移时时，产权权转移之之日的当当月及以以前发生生的物业业服务费费用，由由物业出出让人承承担；产产权转移移之日的的次月起起发生的的物业服服务费用用，由物物业受让让人承担担。双方方另有约约定的从从其约定定。（七）明明码标价价物业管理理企业应应按规定定实行明明码标价价，做到到价目齐齐全、内内容真实实、标示示醒目、、字迹清清晰，并并可采取取公示栏栏、公示示牌、收收费表、、收费清清单、收收费手册册、多媒媒体终端端等方式式在物业业管理区区域内进进行公示示。物业服务务收费明明码标价价的内容容包括：：物业管管理企业业名称、、服务内内容、服服务标准准、计费费方式、、计费起起始时间间、收费费项目、、收费标标准、监监督举报报电话等等。实行明码码标价的的物业服服务收费费的标准准等发生生变化时时，物业业管理企企业应当当在执行行新标准准前一个个月，将将所标示示的相关关内容进进行调整整，并标标示新标标准开始始实行的的日期。。（八）监监督检查查物业服务务双方应应接受相相关居民民委员会会的监督督，发生生物业服服务纠纷纷时，可可接受居居民委员员会的协协调。物业管理理企业违违反国家家和本市市物业管管理法规规及有关关规定，，未提供供相应物物业服务务的，由由房地产产行政主主管部门门根据国国家与本本市的有有关规定定予以处处理。构成价格格违法、、违规的的，由价价格主管管部门依依据《中中华人民民共和国国价格法法》、《《价格违违法行为为处罚规规定》和和《关于于商品和和服务实实行明码码标价的的规定》》等法律律、法规规及有关关规定予予以处罚罚。（九））实施施时间间与步步骤本办法法自2005年年10月1日起起实施施。本办法法实施施后开开始物物业服服务并并收费费的，，物业业服务务及其其收费费标准准等应应按照照本办办法规规定执执行。。本办法法实施施前业业主大大会与与物业业管理理企业业已签签订住住宅物物业服服务合合同且且尚未未到期期的，，物业业服务务及其其收费费标准准等仍仍按原原合同同约定定执行行，合合同到到期后后按本本办法法规定定执行行。本办法法实施施时尚尚未成成立业业主大大会且且原有有收费费标准准高于于本办办法最最高收收费标标准的的，须须相应应降低低收费费标准准或提提高服服务等等级。。若收收费标标准低低于本本办法法最高高收费费标准准的，，在业业主大大会成成立前前不得得擅自自提高高收费费标准准。公有有住住宅宅售售后后的的物物业业服服务务收收费费执执行行本本办办法法的的有有关关事事项项另另行行研研究究后后制制定定。。三、、《《办办法法》》的的实实施施（一一））制制定定和和发发布布区区（（县县））标标准准（二二））新新老老办办法法的的衔衔接接工工作作（三三））超超标标准准收收费费的的确确认认程程序序（四四））宣宣传传与与培培训训工工作作（五））物业业服务务及收收费争争议的的处理理（六））跟踪踪、反反馈与与调整整（一）制制定和发发布区（（县）标标准各区(县县)价格格和房地地产行政政主管部部门应按按照《办办法》有有关规定定，并结结合本地地区实际际情况，，在9月月1日前前制定并并发布本本区（县县）的最最高收费费标准。。如执行本本市最高高收费标标准的，，也应以以本区（（县）的的名义发发文明确确。（二）新新老办法法的衔接接工作各区(县县)价格格和房地地产行政政主管部部门应严严格按照照《办法法》有关关规定，，做好住住宅物业业服务收收费管理理的衔接接工作。。在各区（（县）最最高收费费标准发发布后，，相关物物业管理理企业应应按照《《办法》》要求对对原有收收费标准准进行重重新评估估，并在在2005年10月31日前报报区（县县）价格格主管部部门审核核。截止2005年年12月月31日日前仍未未经审核核确定收收费标准准的，原原收费标标准暂停停执行，，待新的的收费标标准确定定之后方方可恢复复收费。。市局将提提供全市市统一的的物业服服务收费费标准申申报表。。（三）超超标准收收费的确确认程序序（待发））一）建设设单位向向市物业业管理协协会提出出论证申申请时，，应提交交以下材材料：（1）住住宅物业业服务超超标准收收费论证证申报（（备案））表；（2）建建设单位位企业工工商执照照、建设设项目批批文；（3）报报房地产产管理部部门备案案的前期期物业管管理招标标文件；；（4）物物业管理理超标准准服务项项目和内内容及收收支预算算方案；；（5）其其它相关关资料。。二）市物物业管理理协会接接到申请请后，对对提交材材料进行行核实并并作出受受理与否否的答复复。论证证工作自自受理申申请起15个工工作日内内完成。。三）受理理后，应应落实参参加论证证的人员员、时间间和地点点。论证证人数5人以上上，其中中包括相相关房地地、物价价管理部部门人员员。论证证会由推推选的论论证组长长主持并并负责汇汇总论证证意见。。四）论证证人员应应认真详详细审阅阅提交的的申报材材料，对对超标准准的服务务内容及及标准，，进行逐逐项对照照分析或或现场踏踏勘，对对各项费费用进行行复核，，并提出出书面意意见。由由市物业业管理协协会依据据论证意意见提出出论证报报告并通通知申请请单位。。五）申请请单位负负责将论论证后的的收费标标准送区区县价格格主管部部门确认认并报市市价格主主管部门门备案后后，作为为物业管管理招标标或协议议的最高高收费标标准。（四）宣宣传与培培训工作作《办法》》出台后后的宣传传事宜由由市新闻闻办统一一负责，，通过市市新闻发发布会宣宣传。会会后，还还将通过过媒体专专访等形形式做进进一步宣宣传。各区(县县)价格格和房地地产行政政主管部部门应认认真领会会《办法法》精神神，在本本区（县县）最高高收费标标准发布布后，按按照市统统一宣传传口径，，通过区区（县））有线电电视或报报纸等媒媒体做好好本地区区范围内内的宣传传工作。。市物价局局、市房房地资源源局分别别完成对对各区(县)价价格和房房地产行行政主管管部门相相关工作作人员的的培训工工作。各区（县县）物价价主管部部门和房房地产行行政主管管部门，，应按照照市统一一要求，，在9月月中旬之之前完成成对本地地区物业业管理企企业、建建设单位位、业主主委员会会，以及及居民委委员会等等单位有有关人员员的分类类培训工工作。（六）跟跟踪、反反馈与调调整各区(县县)价价格和房房地产行行政主管管部门应应加强监监督检查查，负责责处理好好本地区区的来信信来访和和咨询解解答等工工作，积积极妥善善解决实实施中出出现的问问题，如如有重要要情况应应及时向向市物价价局、市市房地资资源局报报告。咨询反馈宣传引导公布重新公布调整……谢谢！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:19:0403:19:0403:191/5/20233:19:04AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:19:0403:19Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:19:0403:19:0403:19Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:19:0403:19:04January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:19:04上上午03:19:041月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:19上午午1月-2303:19January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:19:0403:19:0405January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:19:04上午3:19上上午03:19:041月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:19:0403:19:0403:191/5/20233:19:04AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2303:19:0403:19Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事