XXXX年月苏州永新置地B地块龙池华府项目整合提报

永新置地B-82地块项目整合提报（上）2010年4月写在前面B-82地块的战略地位B-82地块的土地性质决定了本项目的‘豪宅本色’；B-82地块的稀缺资源奠定了本项目的‘豪宅地位’。——之于永新置地而言B-82地块将成为永新置地高端项目运作的伟大开端；B-82地块将成为高新区区域高端项目的标杆，而这种标杆由永新置地树立名副其实；更为重要的是，B-82地块作为永新置地产品体系中的塔尖角色，它将成为‘永恒品质·新生活’品牌理念最强有力的诠注。龙池华府——这样一个项目，我们称之为：集皇脉、文脉、人脉于一身的‘龙池’近在咫尺；华，中华之华、华山路之华；府，代表尊贵，纯独栋社区，一户一府；此案名字字珠玑，对得上豪宅味，称得上高端盘。进入正文共同开启龙池华府的豪宅篇章……壹市场分析贰推广策略叁销售组织肆企划执行新区高端条件项目高端条件项目属性界定项目核心价值苏州高端条件高端物业分析未来供应分析苏州别墅市场项目发展战略项目发展定位项目客户定位项目价格定位项目预期方向高端客群分析市场分析高端项目高端客户研究思路本位价值先决条件高端剖析项目战略——项目属性与预期——本位价值先决条件高端剖析项目战略城市双城核心板块，绕城高速、太湖大道、轻轨三号线等，加快提升片区的居住价值。排除北侧与东侧不利影响，项目总体具备“大隐于市”的自然生态养生的意境。项目周边拥有较好的生态自然资源，是新区唯一风景旅游区与多功能生态休闲区域。项目规划纯独栋别墅欧式风情社区，庭院、地下室、露台等人性化国际化设计理念。一、项目整体属性界定区域价值项目四至项目资源项目规划双城主城核心版图山水生态资源纯独栋低密度物业二、项目核心价值“城城市市之之上上，，珍珍稀稀山山水水人人文文领领地地低低密密度度卧卧龙龙居居””城市市之之上上：：苏州州发发展展的的至至高高点点；；传统统文文化化和和国国际际背背景景结结合合的的最最高高点点；；主城城区区的的王王者者区区域域。。三、、项项目目属属性性期期望望期望望基基点点源源于于大大势势研研判判下下项项目目所所具具有有的的稀稀缺缺性性和和唯唯一一性性。。对城市：成为一座城的荣耀对人居：重新定义高端品质对品牌：植入苏州高端市场“新新的的发发展展机机遇遇，，新新的的战战略略高高度度，，引引领领城城市市区区域域新新的的价价值值标标杆杆，，开开创创苏苏州州地地产产时时代代新新纪纪元元””！！本项目肩肩负的使使命惟此，如何顺势势而为，，将项目目之于城城市之上上，成功功的引导导并引领领富人需需求，也也是城市市赋予我我们的历历史机遇遇和挑战战！思考，站在如此此高度上上，我们们需要研研究的问问题更加加的清晰晰，分别别为：针对城市市经济能能力是否否足以支支撑高端端物业发发展的判判断针对区域域及项目目是否具具备发展展高端物物业的条条件针对高端端物业的的成交现现状分析析和发展展判断针对城市市高端需需求容量量的研究究和判断断针对城市市高端消消费群体体的需求求及购买买行为的的判断等等——高端市场场存在背背景——本位价值先决条件高端剖析项目战略苏州经济济持续保保持高速速发展，，城市的的经济总总量处于于全国前前列，居居民收入入稳步提提高，在在这样的的背景下下高端市市场具备备发展基基础和强强劲上升升力。苏州是中中国经济济发展引引擎城市市，江苏最最具有经经济实力力城市，，上海经经济副手手城市，，国际制制造基地地、中国国外资聚聚集中心心。2008年底整个个城市的的生产总总值达到到了6701.3亿元，较上年年度增长了13%；目前苏州州的经济济总量处处于全国国的前列列，处于于中国第五五，长三角角第二的状态；；市区居民民人均可可支配收收入23867元，比上年年增长12.3%；农村居居民人均均纯收入入11680元，比上上年增长长11.5%，2008年底城乡乡居民人人民币储储蓄存款款余额3337.31亿元，比上年年增长28.7%一、苏州州高端物物业的先先决条件件——1私营企业业（数量量）蓬勃发展展，07年达14.13万家，比比2007年增长15.8%苏州民营营经济随随着国有有企业及及集体企企业的改改制，涌涌现出大大量有实实力的本本地私营营业主，，而这些些本地私营营业主也是苏州高端端市场的的消费主主体；目前苏州规模模以上民民营企业业共有5386家，这部分企企业主的的个人资资产均在在千万以以上，且且每年正正在逐步步增加中中，这部部分客群群是苏州州本地顶顶级物业业的核心客源源。在苏州所所有规模模上民营营企业约约有3/5的企业是是分布在在苏州五五县市内内的。年份规模以上私营工业企业（个）工业总产值（亿元）工业增加值（亿元）资产合计（亿元）固定资产净值平均余额（亿元）20032232942.21234.66789.13213.58200424181286.32323.541036.73260.87200534602925.30711.952296.85702.65200639373834.30909.052983.05878.93200747095003.421169.123765.481124.37200853865754——————私营经济济快速发发展，大大量的私私营企业业主为苏苏州催生生了大量量的高端端人群，，为苏州州高档房房地产的的开发带带来充足足的客源源。苏州高端端物业的的先决条条件——2企业名称上市日期总资产（万元）企业名称上市日期总资产（万元）创元科技1994年1月6日186583.94江苏宏宝2006年10月12日51460.43苏州高新1996年8月15日993244.16高新张铜2006年10月25日186429.59宝税科技1997年3月6日34901.77金螳螂2006年11月20日164672.19中核科技1997年7月10日76420.64新海宜2006年11月30日54912.94永鼎股份1997年9月29日414111.82江苏国泰2006年12月8日123264.44江苏吴中1999年4月1日208689.62新民科技2007年4月18日119155.47华仪电器2000年11月6日113405.95常铝股份2007年8月21日135123.81华芳纺织2003年6月27日164882.66江苏通润2007年8月10日51770.82亨通光电2003年8月22日208971.04澳洋科技2007年9月21日308096.60江南高纤2003年11月27日98786.69东华能源2008年3月6日22200.00苏州现有有本地上上市公司司34家，其中有有22家是在国内上市市，其余12家则在香港、新新加坡、、美国等等地上市市。近两年年，苏州州的上市市公司数数量飞速速增加，，也造就就了苏州州一批新新的财富富群体。。苏州上市市的34家公司里里，有15家是在五五县市内内的，其中4家属于吴吴江，6家属于张张家港，，还有5家属于常常熟的。这部分客客群的数量并不不是很多多，但高端消费费能力强强，加上本本身的人人脉关系系，裙带带消费，，群居习习惯，使使他们成成为苏州州高端消消费的主主流客源源。苏州上市市企业与与外资企企业逐年年增加，，在提高高整体经经济同时时扩大了了高端房房产客户户来源。。苏州高端端物业的的先决条条件——3国际品牌进入苏州历程第一阶段：1990年以“FUN”专柜进入打头，港澳品牌为主的集团军形成第一轮登陆潮第二阶段：90年代中期，以阿迪达斯、耐克等运动系列品牌为代表第三阶段：2004年以来，杰尼亚、登喜路、Gucci、阿玛尼、Lv等国际一线品牌落户苏州随时苏州州经济的的发展，，高端消消费逐步步的释放放，截止止08年底，苏苏州的私私家车保保有量达达到了61.75万辆，较07年上涨了了21.5%；同时大量量的高端奢侈侈品牌也也不断抢抢占苏州州市场，，纷纷落落户苏州州。苏州城市市消费力力持续增增强，高高端奢侈侈品不断断落户苏苏州，苏苏州正成成为苏南南地区的的高端消消费“高高地”。。苏州高端端客户选选择的奢奢侈品牌牌珠宝卡地亚时装乔治阿玛尼手表劳力士银行中国招商银行酒店香格里拉苏州高端端物业的的先决条条件——4随着城市市之间流流通性的的加强，，苏州作作为上海海的后花花园，上上海区域域的高端端客户对对苏州高高端物业业的需求求点正逐逐步加强强。上海高端客群上海首购客群苏州与上上海之间间的公共共交通便便利性不不够，现现阶段主主要依赖赖高速公公路，限限制了首首购客群群向苏州州流动。。上海高端端客群主主要集中中在太湖湖度假区区、东山山、昆山山阳澄湖湖和环金金鸡湖等等自然景景观资源源优越、、度假环环境较好好的区域域，以““度假+投资”类类客群为为主；昆昆山花桥桥区域也也有较集集中的养养老客群群。目前上海海较集中中的首购购客群仅仅扩散至至昆山花花桥、千千灯（配配套社区区巴士）），可以以预测的的是2009年上海轻轻轨11号线开通通后，上上海首购购客群将将继续向向西延伸伸。苏州高端端物业的的先决条条件——5小结：苏苏州具备备发展高高端物业业的先决决条件。。苏州高端端物业的的先决条条件——小结强劲的城市消费力城市的高端导向潜力外向型与私营经济苏州高新新区位于于苏州古古城西侧侧，东临临京杭大大运河，，南邻吴吴中区，，北接相相城区，，西至太太湖。总人口64.46万，其中中常住人人口32.07万人，暂暂住人口口31.74万人，外外籍人口口0.65万人。下辖狮山山、枫桥桥、横塘塘、镇湖湖4个街道及及浒墅关关、通安安、东渚渚3个镇，下下设科技技城、浒浒墅关经经济开发发区、苏苏州高新新区出口口加工区区和保税税物流中中心。苏州高新新区交通通便利，，距上海海虹桥国国际机场场90公里、浦浦东国际际机场130公里，距距上海港港100公里、张张家港港港口90公里、太太仓港70公里、常常熟港60公里。沪沪宁高速速公路、、312国道、京京沪铁路路、京杭杭大运河河和绕城城高速公公路从境境内穿过过，高水水准建设设的太湖湖大道横横贯东西西。高新区作作为主城城区的组组成部分分，主要要承担城城市生活活服务中中心和市市域政治治、文化化中心职职能，疏疏解古城城区释放放出来的的人口，，成为新新的城市市核心。。苏州工业业园区苏州古城城区和高高新区双城格局局主城城区区东部新城城二、新区区高端物物业的先先决条件件——1苏州城市市的发展展规划为为“T”字形，整整个城市市将向东东发展，，新区主主要由““控制””发展转转变为““优化””发展为为主。都市区空空间发展展遵循东进、北北拓、南南优、西西控、中中核战略略。苏州发展展规划为为“T轴双城五五片，一一带三环环五楔””的城市市空间结结构。T轴：苏州州主城、、东部新新城构成成东西向向公共发发展主轴轴；平相相片区和和吴中片片区组成成南北向向公共发发展次轴轴。双城城：由苏苏州主城城和苏州州东部新新城组成成。东部是城城市首要要发展方方向，北部是城城市次重重要发展展方向，，南部优优化整合合，西部部严格控控制大规规模城市市建设。。从自然然条件与与经济联联系两方方面分析析，将以以园区为为主体的的苏州东东部确认认为苏州州都市区区中承接接区域服服务职能能的首发发地区。。苏州中中心城区区的主要要发展方方向应该该向东，，在园区区建设未未来的苏苏州新城城，并在在用地布布局中预预计到未未来与昆昆山、上上海连片片发展的的可能性性，选择择适于与与昆山、、上海连连接的功功能布局局结构。。新区高端端物业的的先决条条件——2高新区经经济实力力：以占占全市2.6％的国土土面积和和4％的人口口，创造造了苏州州市1/10的生产总总值和1/10的工业总总产值，，以及1/5的进出口口总额。。新区力力争至2020年跻身世世界一流流高科技技园区行行列。新区当前前的发展展重点——“二次创业业”（1）加快重大大产业项项目建设设。加快快推动先先进制造造业和现现代服务务业发展展；重点点推进狮狮山商务务广场、、苏高新新港口码码头等核核心项目目建设；；全力推推进出口口加工区区、保税税物流中中心“两两个300亿美元元”计计划。。（2）加快重重大基基础设设施建建设。。推进进轻轨轨1号线等等重点点工程程进度度，加加快““退二二进三三”步步伐，，加快快推进进中央央商务务区功功能提提升、、苏州州科技技城综综合管管线迁迁移及及变电电站建建设。。（3）加快重重大科科技创创新项项目建建设。。突出出抓好好6大类科科技项项目。。高新区区产业业发展展——高新区区的经经济实实力占占据整整个苏苏州的的较大大比例例，产产业的的升级级也将将促进进新区区的经经济实实力的的飞跃跃提升升。新区高高端物物业的的先决决条件件——3项目片片区未未来将将主要要借助助于周周边的的自然然环境境，着着力打打造成成苏州州西部部重要要的风风景旅旅游区区和多多功能能生态态度假假休闲闲区。。项目功能定定位：：苏州市市西部部重要要的风风景旅旅游区区和多多功能能生态态度假假休闲闲区。。空间结结构：：规划形形成““一心心、两两轴、、五区区、山山水辉辉映””的总总体结结构。。一心：：位于于建林林路及及华山山路交交汇处处南侧侧的旅旅游配配套中中心、、景观观核心心，以以旅游游配套套服务务功能能及为为周边边居住住地块块提供供配套套服务务功能能为主主，形形成西西北片片及本本区的的公共共服务务中心心。两两轴：：以华华山路路及建建林路路为轴轴形成成两条条十字字型的的景观观轴，，两条条轴线线既是是城市市发展展的脉脉络，，优势势展现现规划划范围围地域域特色色的重重要空空间。。用地布布局：：规划划居住住用地地108.41公顷，，规划人人口2.56万人。。居住住用地地按居居住社社区中中心——基本社社区中中心两两级设设置。。配置置初中中1所，小小学1所，幼幼儿园园2所。道路系系统：：鹿山山路为为城市市快速速路，，红线线宽度度45.5米；东东西向向嵩山山路，，南北北向建建林路路、湘湘江路路构成成“一一横两两纵””主干干路网网；另另有次次干路路和支支路，，道路路等级级共分分四类类。空间景景观：：规划以以山体体自然然景观观为背背景，，以景景观廊廊道、、景观观轴线线为骨骨架将将各类类公园园、绿绿地、、景观观节点点等要要素串串联，，形成成“自自然生生态、、绿色色人文文”景景观风风貌特特征，，强调调整体体控制制，突突出本本区特特色。。新区高高端物物业的的先决决条件件——4苏州别别墅物物业主主要分分布在在太湖湖度假假区、、新区区科技技城、、浒通通及核核心区区、木木渎板板块、、古城城区、、阳澄澄湖板板块、、双湖湖板块块、青青剑湖湖板块块等；；太湖、、阳澄澄湖、、独墅墅湖、、青剑剑湖等等原生生态湖湖泊周周边以以低密密度别别墅产产品为为主，，与古古城区区共同同构成成苏州州最主主要的的别墅墅供应应区；；而新区区板块块则发发展不不成熟熟，分分布较较散，，并未未能在在市场场中形形成鲜鲜明的的特征征，目目前主主要以以经济济型的的别墅墅为主主要市市场形形象，，区域域别墅墅物业业的发发展仍仍具备备较强强的发发展空空间。。呈现““一心心，一一山，，五湖湖”集集中分分布状状况。。目前分分布格格局主主要依依托良良好的的自然然资源源和人人造景景观形形成比比较集集中的的分布布；随着主主城区区内土土地稀稀缺性性越来来越明明显，，城市市高端端别墅墅也正正逐步步形成成；环太湖湖板块块阳澄湖湖板块双湖板板块古城板板块木渎板块青剑湖板块新区板块苏州别墅市市场分布格格局——新区别墅市市场发展不不成熟，在在资源的嫁嫁接以及产产品力上仍仍具备很强强的发展想想象空间。。新区高端物物业的先决决条件——5度假区“度度假富豪化化”；金鸡鸡湖“自住住富豪化””；主城区区“文化情情结富豪化化”！区域太湖度假区双湖区域阳澄湖新区中心城区特征发展阶段，真山真水真空气，度假别墅为主城市重点发展区域，唯一性的城市湖泊资源，人造景观和自然景观结合，潜力巨大发展阶段，真山真水真空气，以高尔夫别墅和特色美食为卖点经济型别墅为主要形态高端住宅在城区改造的背景下发展，依托城市文化底蕴，适合开发高档城市别墅供应受前几年集中土地供应，竞争激烈供应充足、稳定供应量有限发展初期，未来供应充足供应量较小，难以成为市场主流价格配套设施建设节奏慢，价格上涨速度放缓价格保持快速平稳运行，市场供应充足，竞争激烈，价格存在一定的下调空间配套设施建设节奏慢，价格上涨速度放缓目前发展不成熟，价值未能得到市场充分认可，价格难以实现突破价格存在较大幅度的上升空间发展以度假物业为主，逐渐向自住区域转变城市主流中产阶级和有国际背景的富豪的首选置业区处于由度假区域向自住区域转变阶段转变思路，合理利用资源，提高产品力，市场空间较大本地富豪和有苏州文化情结的外来富豪的置业区各别墅板块块发展特征征——新区应该走走自然生态态自然资源源私有化的的发展方向向，提升区区域的价值值与影响力力。新区高端物物业的先决决条件——6新区高端物物业的先决决条件——总结小结：新区区具备发展展高端物业业的先决条条件。经济实力及资源优势区域市场发展要求主城版图与西优战略整体市场的的销售价格格较为集中中，产品类类型较为单单一，主要要以中低端端产品为主主，部分项项目已处于于尾盘销售售状态，板板块市场出出现供应空空隙。案名状态在售均价主力产品建筑风格产品面积后期量体产品档次诚河新旅城尾盘联排：9200双拼：12000联排、双拼新古典主义280-330无中档大河山在售联排：12000双拼：15000联排、双拼现代270-4508万方中档水秀坊在售联排：11000联排现代中式250-3003万方中档金榈湾尾盘联排：8000叠加：6500叠加、联排地中海200-280无中档新港名墅尾盘联排：9500联排、合院现代中式200-220无中低端目前在售的的项目的产产品类型比比较的单一一，基本上上以联排别别墅产品为为主，只有有少部分产产品还有合合院、叠加加以及双拼拼。独栋类类型的产品品市场供应应几乎没有有。由于在售项项目较为分分散，基本本都是以填填补区域空空白的状况况出现，由由于产品供供应有限，，部分区域域即将出现现市场供应应空白的状状况。三、项目成成为高端物物业的先决决条件——1铭信名筑（（5.5万方纯别墅墅量体）姑苏世家未来市场供供应将越发发激烈，未未来将会有有近30万方的同类类型项目入入市，客源源的争夺严严重，错开开同质化竞竞争将会是是项目的主主要发展方方向。20102011新创大河山山（尚有近近10万量体）水秀坊（尚尚有近3万量体）2季度2009岚山别墅瑞基悦融庄庄（1.5万方纯别墅墅）3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度青山绿庭四四期（3.5万方纯别墅墅量体）从项目选择择的入市时时间而言，，未来项目目的竞争市市场降会越越发激烈，，其中区域内内的竞争将将会增强，，青山绿庭庭四期以及及悦融庄等等纯别墅项项目的入市市，势必会会加剧项目目客源的争争夺，需要要通过产品品来避免同同质化竞争争；项目成为高高端物业的的先决条件件——2规划指标——占地面积：：86742.4平方米建筑面积：：52155平方米容积率：0.6规划特色——水系环绕，，水景资源源丰富，临临水而居盘山而居，，充满大隐隐于市的深深意纯独栋布局局，彰显高高贵居住氛氛围人车分流规规划布局欧式风情别别墅社区，，大气尊贵贵汽车庭园，，苏州独有有户型人性化化设计，并并有超高的的附加价值值尊贵会所设设置，满足足尊贵体验验项目本身规规划与产品品力来看，，具备了发发展高端物物业条件。。项目成为高高端物业的的先决条件件——3小结：本项项目具备成成就高端物物业的先决决条件。具备差异化条件项目产品力的支持区域市场品质需求项目成为高高端物业的的先决条件件——总结——高端市场运运营状况——本位价值先决条件高端剖析项目战略09年度市场总总体成交别别墅170万平方米，，供求比为为0.49，供求失衡衡较为明显显。从供销结构构来看，以以220-340平方米为主主力供销区区间，其中中260-340平方米区间间供销比最最低，市场场缺口也最最大，在产产品总价购购买因素影影响下，面面积控制称称为主要趋趋势。苏州别墅市市场供销存存结构主力力集中在200-300平方米，供供销结构类类似，而大大面积的存存量比例增增加。其中中500平方米以上上的产品占占10%，去化压力力较大。1、整体市场场供求失衡衡较为明显显，去化形形势良好；；同时大面面积的产品品积压严重重，市场产产品面积控制为为主要定位位趋势。一、苏州整整体别墅市市场表现园区吴中区区别墅土地地存量最大大，分别占占据36.7%、37.5%，吴中区的的太湖、园园区的双湖湖促成了这这两个区域域的别墅发发展潜力巨巨大。高新区年度度别墅产品品用地31万平方米，，占5.8%，市场土地地稀缺明显显，随着新新区的不断断开拓发展展，低密度度产品土地地供应将有有较大的提提升空间。。从成交结构构来看，220-340平方米为主主力成交区区间，220-260平米园区相相城为主力力，260-300平米园区新新区为主力力，300-340吴中区为主主力，说明明经济型别别墅仍然为为市场的主主流产品，，集中在联联排与双拼拼别墅项目目。而针对高端别别墅项目380平米及以上的的面积段，城城区与吴中区区优势凸显。。可见人文底底蕴与山水自自然资源依然然是高端别墅墅的生存的最最主要的条件件之一。2、园区吴中区区将是未来市市场别墅供应应的主力市场场，而新区别别墅土地稀缺缺明显，低密密度产品市场场发展空间较较大。同时人人文底蕴与山山水资源依然然是高端别墅墅生存的最主主要条件之一一。09年260-300平米经济型别别墅成为新区区市场主流产产品，在售和和成交结构比比率以300-340平米次之，而而380平米以上的户户型供应严重重短缺。市场场对300-340平米的别墅（（联排、双拼拼）消化缓慢慢，积压最大大。09年成交区域主主要集中在中中心城区以及及科技城板块块。板块成交面积积段来看，科科技城以220-340平米成交最多多，跨度较大大，城区以260-380平米为主力成成交区间，需需求旺盛。3、新区主要以以中心城区及及科技城板块块成交为主，，220-340平米为新区主主流成交区间间，而中心区以260-380平米的大面积积去化为主。。1、高端物业发展展演变：苏州高端住宅宅市场正进入入一个新的时时期，潜力巨巨大。时间段1994－1998年1999年－2004年2004－2006年2007年至今阶段划分起步阶段发展阶段客群外延市场调整阶段特征苏州加大招商引资力度，高新区开始建设，外商数量增多，城市高档住宅需求增加，集中在高新区和太湖度假区城市高端住宅开始大规模出现，工业园区、中心城区和高新区高端住宅得到进一步发展中海、万科进入苏州，苏州豪宅时代开启，高端住宅进入产品革新时代实力发展商带动区域发展，产品类型丰富，价格受到市场影响开始波动客户组成以高新区外商和外地度假＋投资客群为主本地客群开始占据主导地位开始进行外地推广，影响力进一步扩大，大市范围客群是主体投资客群转向性价比较高楼盘，整体市场成交受阻，但外区域高档客源进入苏州速度放快代表个案锦华苑(以租代售)、御花园(以租代售)、鹰冠庄园(太湖)碧瀛谷、天域、名城花园、天邻风景、山雨墅、天伦·随园、江枫园、寒舍半岛华府、玲珑湾、拙政东园、宝岛花园、中茵皇冠国际、招商依云水岸御湖熙岸、星屿仁恒、新地国际公寓、晋合水巷邻里、平门府、虎丘18栋营销主体外销为主外销与内销并存内销为主置业动机自住30%自住&投资40%投资30%自住45%自住&投资25%投资30%自住50%自住&投资35%投资15%客源变化港澳台、外籍客户为主。大陆客户为主；港澳台客户为辅；外籍客户较少。以苏州本地客群为主；有地缘性的外地客户为辅；港澳台客户比例下降。二、苏州近年年来高端物业业分析现呈分布上的的三足鼎立之之势与功能上上的情结区隔隔之势：分布三足鼎立立：太湖板块、古古城区板块和和环金鸡湖板板块功能三足区隔隔：太湖度假富豪豪情结、古城城区人文富豪豪情结和金鸡鸡湖自住富豪豪情结。2、近三年来千千万级以上高高端物业的主主力供应情况况123456101234567891007、08、09，三年来苏州州千万级以上上高端物业供供应分布地图图板块序号项目太湖板块太湖天阙太湖高尔夫山庄黄金水岸华丽家族太上湖古城板块桃坞巷拙政东园平门府姑苏人家虎丘18栋金鸡湖、独墅湖板块中茵皇冠国际星岛仁恒晋合水巷邻里中海御湖熙岸万科尚玲珑1211123479135681415121112139374105861415——环金鸡湖别墅墅开发殆尽，，城市湖泊资资源寻求替代代，而独墅湖湖因行政管辖辖区域不同，，不在首承范范围内，故双双湖板块凭借借园区区位和和直拥两湖而而首承未来苏苏州豪宅聚集集地。板块变化要素07年08年09年太湖板块在售项目数量2个2个4个品牌开发商供应无无吴中地产、华丽家族产品特征高尔夫高端别墅高尔夫高端别墅一线湖景高端别墅未来潜力广袤的太湖资源，区域土地存量大，供应充足，未来市场竞争激烈，同时区域配套严重不足，亦未在政府重点规划打造中，豪宅市场面临升级瓶颈。古城板块在售项目数量2个4个5个品牌开发商供应无华润置地无产品特征地段+人文型高端别墅地段+人文+产品型高端别墅人文+产品型高端别墅未来潜力由于土地资源的稀缺，受限于土地供应，未来发展空间有限。金鸡湖、独墅湖板块在售项目数量2个3个5个品牌开发商供应仁恒、中茵晋合万科、中海产品特征地段+湖景型高端别墅地段+湖景+产品型高端别墅地段+湖景型高端大宅公寓未来潜力区域高端国际化氛围浓厚，高端配套设施日趋完善，未来成长性明显。合计6个9个15个供应上看，苏苏州千万级以以上的高端物物业在售数量量以每年60%左右的速度上上涨；开发商实力上上看，均欠缺缺成就高端物物业的品牌价价值作为支撑撑；产品形态上看看，多以传统统别墅为主，，湖景平层高高端公寓近两两年才入市，，高端市场极极度缺乏创新新产品和品质质产品.3、供应变化分分析4、三大板块千千万级产品物物业情况：以以地段型和资资源型高端物物业为主，产产品型高端物物业和品牌型型高端物业等等复合项目尚尚未形成。案名建筑风格景观规划物业管理特色配套产品特色综合品质太湖板块华丽家族——总体布局以荷叶为切入点，以“水”为载体——五星级酒店、18洞高尔夫球场、国际级文化论坛、水星游艇俱乐部建筑设计继续华丽家族集团建筑经典和诗意居住的开发理念太湖天阕新自然主义以“秋水”为主围合成岛上海瑞骏控股水星游艇俱乐部光影地下室超大花园面积太湖高尔夫山庄新亚洲风格以水为脉络成洲岛布局苏州安邦物业18洞太湖高尔夫球场、太湖高尔夫酒店、水星游艇俱乐部双车库，朝大观景平台、温泉入户古城板块平门府中式风格私家园林华润物业北寺塔、观前商圈创新地下行车系统姑苏人家中式简约派继承了苏州园林的造园艺术，将风景与现代人居结合新沧浪物业苏州农学院,大润发,石路商圈,华润万家,西园寺,市立医院北区强调建筑空间的私密性和建筑与庭院的完美融合阳澄湖板块中兴银丽高尔夫别墅三期北美风格高尔夫与项目融合度高深圳中旅联合物业中兴高尔夫球场市区唯一高尔夫球场内金鸡湖板块玲珑湾新古典主义融合地块的自然地理特征及传统文化苏南万科物业星海学校,幼儿园,邻里中心超宽幢距，建筑层次丰富水巷邻里花园新古典现代主义以金鸡湖为中心水景呈涟漪状散晋合物业金鸡湖、李公堤商业花园城市的低密度全精装高档豪宅星岛仁恒国际现代简约岛上大量河道纵横交错，形成“岛上的岛”式流域规划仁恒物业独墅湖、27洞标准高尔夫球场、五星级金鸡湖大酒店8.5米至10米面宽，同样面积，更多享受御湖熙岸欧式新古典主义以水、岛、坡、桥打造欧洲水街中海物业金鸡湖、李公堤商业组团明晰5、近三年来苏苏州千万级以以上高端物业业成交情况——07年区域项目总价段合计1000-2000万2000-3000万3000万以上古城区百花洲地块1010百家花园88草堂之春11公园天下11桃坞巷66兰亭苑11姑苏人家213吴中区宝岛花园22翠峰山庄11太湖天阕11太湖之星22御景花园44太湖高尔夫山庄33园区水墨山庄11御湖熙岸44中茵213金水湾花园213金湖湾花园22合计4673566、近三年来苏苏州千万级以以上高端物业业成交情况——08年区域项目总价段合计1000-2000万2000-3000万3000万以上古城区百家花园2

2姑苏人家2

24桃花桥路100号41

5平门府9

9百花洲路5#地块5

5虎阜路399号8

8留园路188号

3

3留园路289号

6

6世家留园

33吴中区太湖高尔夫花园81

9太湖之星65

11碧瀛谷1

1灵天路2号2

2天伦随园2

2园区中茵皇冠国际41

5水巷邻里3

3观澜丽宫6

6玲珑湾花园8

8金水湾花园

1

1合计70185937、近三年来苏苏州千万级以以上高端物业业成交情况——09年区域项目总价段合计1000-2000万2000-3000万3000万以上古城区平门府60

060拙政东园83011桃花桥路100号7

07世家留园2

02桃坞小筑3

03百花洲路5#地块7

07虎阜路399号2

02和院1

01观前庭院1

01桃坞巷

202姑苏人家

224博雅苑5

05吴中区太湖天阕5

05太湖湖滨山庄1102太湖高尔夫山庄6208太湖之星9

09灵天路2号5

05越湖名邸2103西山恬园2

02华丽家族91010天伦随园1

01星岛仁恒2

02碧瀛谷5

05园区水巷邻里17

219本岸3

03御湖熙岸6

06中茵2

13水墨江南23

023玫瑰湾

11白塘一号11

011相城区银丽高尔夫别墅8

08聆湖丽墅5005合计2181262368、09年苏州千万级级豪宅供应分分布点分析总价（万）总面积（㎡）1000-20002000-30003000以上200-25021250-3006300-35012350-40017400-450251450-50026500-550151550-600101600-65057650-7003800以上122合计141311市场供应1000万级项目以200-250、350-550的面积区间为为主，其中220-250主要分布在市市区，以超过过5万的单价使其其晋身千万级级行列；而2000万以上级市场场以超过600㎡的大面积产品品为主，单价价尚无突破；；3000万以上项目单单价多数突破破了5万，加之以较较大的面积实实现了总价突突破，以市区区和园区的湖湖景房源为主主；市场千万级项项目绝大多数数分布于太湖湖、金鸡湖和和古城绝版地地段，其中吴吴中和市区以以独立别墅为为主，园区联联排占了一定定比例；整体市场供应应以1000万级项目为绝绝对主力，2000万以上市场供供应极少。

1000-20002000-30003000以上市区3214园区4106吴中区5621相城区1200合计141311苏州千万级豪豪宅市场供应应总价与面积积区间可通过过如下分布图图体现：总价区域苏州千万级豪豪宅市场供应应区域分布图图体现：9、09年苏州千万级级豪宅成交分分布点分析总价（万）总面积（㎡）1000-20002000-30003000以上200-25010250-3006300-350173350-40049400-45030450-50045500-55022550-60011600-650712650-7004700-750121750-800311800以上263合计218126

1000-20002000-30003000以上市区9981园区63

4吴中区4341相城区13

合计218126总价区域苏州千万级豪豪宅市场成交交总价与面积积区间可通过过如下分布图图体现：苏州千万级级豪宅市场场成交区域域分布图体体现：市场1000万级成交以以300-550㎡的面积区间间为主，而而300㎡以下的主要要分布在市市区，代表表项目为平平门府，占占据了这一一区间的绝绝大部分比比例；而2000万及3000万以上级市市场以超过过700㎡的大面积产产品实现总总价突破；；市场2000万级成交项项目以太湖湖、金鸡湖湖湖景和古古城稀缺地地段豪宅为为主，去化化主力分布布于华丽家家族太上湖湖、水巷邻邻里和平门门府、姑苏人家；；整体市场成成交仍然以以1000万级项目为为市场主流流，真正的的总价瓶颈颈尚未突破破。10、09年苏州千万万级豪宅库库存分布点点分析市场千万级级以上库存存截止09年年底共有有135套，1000万级项目以以350-650的面积区间间为主，市市区和园区区为主力区区域；2000万以上级库库存市场仍仍然以超过过600㎡的大面积产产品为主，，分布于古古城区和太太湖区域；；3000万级市场库库存中800㎡以上超大面面积产品占占据了多数数比例；以目前的库库存量，结结合2010年的市场预预计，去化化周期需要要8-12个月的时间间，同时考考虑到2010年大量高端端房源的入入市，市场场去化压力力较大。苏州千万级级豪宅市场场库存总价价与面积区区间可通过过如下分布布图体现：：总价区域苏州千万级级豪宅市场场库存区域域分布图体体现：总价（万）总面积（㎡）1000-20002000-30003000以上200-2505250-3002300-3508350-40014400-450171450-50013500-550191550-600101600-6501125650-7004700-7502750-80011800以上348合计109815

1000万2000万3000万以上市区3548园区14

3吴中区6044相城区合计10981511、07-09年整体豪宅宅市场成交交表现（套套）年份总价段合计1000-2000万2000-3000万3000万以上07年46735608年701859309年218126236合计33437143851000-2000万之间的豪豪宅为市场场供应和成成交的绝对对主力，2000万以上豪宅宅凤毛麟角角，苏州豪豪宅的总价价水平尚未未突破，整整体上行空空间存在；；近三年来，，苏州千万万级以上豪豪宅成交以以平均每年年超过100%的速度增长长，苏州豪豪宅市场容容量巨大，，市场亟需需真正顶级级大宅充分分释放市场场需求；目前的豪宅宅分布区域域集中于古古城、太湖湖周边和金金鸡湖板块块，分别主主打稀缺地地段和湖景景牌，但整整体形象模模糊单一，，无凌驾于于现阶段豪豪宅项目出出现，顶级级豪宅形象象尚未建立立。板块序号项目古城板块吴中喜来登对面储备用地仓街地块（待挂牌出让）百家巷别墅（共60余套）阳澄湖安徽高速项目双湖板块绿城地块九龙仓储备用地仁恒储备用地晋合水巷邻里北区储备用地，容积0.4中海独墅岛保利储备用地新鸿基储备用地212526241617181920222327从土地储备备量上看，，未来两年年千万级以以上的高端端物业项目目将新增12个，其中8个项目均来来自双湖板板块；毋庸置疑，，双湖板块块必将成为为千万级豪豪宅的主要要供应源，，苏州市场未未来两年千千万级别墅墅必将呈现现供应爆发发式上涨的的态势。1、新增分布布整体预判判121112139374105861415未来两年苏苏州上千万万级高端物物业的新增增供应分布布图161718192021222324252627三、未来高高端物业供供应预判板块项目名称产品类型面积范围(㎡)销售均价(元/㎡)总价范围(万元)2010年新增套数总体供应套数总体供应面积(㎡)古城平门府独栋别墅326-905330001000-300060-8067-8728000-45000桃坞才苑(桃坞巷)613-889180001100-16000121011213061800023000中海胥江府联排别墅373-412预计30000-35000700-80016套(预售证已领,但开盘放在2010年)166133姑苏人家园林式独栋别墅659-818350002000-30004套(预售证已领,但开盘放在2010年)43026虎丘18栋独栋别墅582-782预计500003000万起价18186200金鸡湖晋合水巷邻里独栋别墅500-600预计600004000万左右暂不确定，新增主要来自于北区0.4容积的地块以当前库存5套独栋为销售主力3000御湖熙岸双拼/联排270-38026000700-1000507324000独墅湖中海独墅岛联排/类独栋285-450未定（预计联排2.5万元/㎡；独栋4-4.5万元/㎡）约404012200阳澄湖中兴银丽高尔夫别墅独栋别墅613-715200001200-1500152113000聆湖庄园独栋别墅900-2000200002000-40005526666太湖太湖黄金水岸独栋别墅380-39025000-30000950-1100323213000华丽家族•太上湖独栋别墅450-816预计250001100-2000606035000东山会独栋别墅380-70015000600-10000126321太湖之星独栋别墅324-42822000700-95001653642、2010年新增供应应具象预判判——全年将有约约480套千万级以以上别墅供供应。07年以来苏州州千万级豪豪宅市场成成交以平均均每年超过过100%的速度增长长，08年在整体市市场低迷的的情况下仍仍保持了66%的增长速度度；近三年年年均去化化128.3套。2010年预计市场场千万级以以上供应约约在480套左右2010年市场容量量预判：乐观估计：：按照近三年年的市场平平均速度计计算，2010年预计市场场成交容量量472套；中观估计：：根据2010年的市场形形势，结合合2008年的增长速速度，预计计市场成交交容量为391套。预计2010年千万级住住宅市场呈呈现供求基基本均衡的的态势，预预计全年供供求比在1.0-1.2之间以下判断基基于前述市市场成交和和供应数据据：3、2010年苏州千万万级豪宅市市场产品线线供求匹配配度预判千万级在售售豪宅分布布千万级在售售豪宅市场场容量未来千万级级市场供应应目前在售千千万级豪宅宅主要分布布于太湖、、金鸡湖和和古城区域域，分别代代表了客户户的度假、、自住和人人文情结特特征；近三年千万万级豪宅成成交呈现倍倍级增长态态势，高端端吸纳力愈愈发强劲，，千万级豪豪宅市场容容量处于持持续扩大的的上升通道道；2010年市场供应应仍集中在在三大传统统区域，预预计全年将将有约480套千万级以以上别墅供供应，且大大牌云集，，未来千万万级高端物物业市场必必将展开强强强对话。。苏州高端房房产市场研研究小结背景：项目目一批于08年6月开盘，主主要为公寓寓产品，价价格在24000-32000，总价为400-650为当时苏州州公寓的价价格标杆；；客户：一批客户来来源较为单单一，以苏苏州大市和和上海为主主，其中虽虽然苏州本本地依然为为客户主流流，但上海海高达30%的客户比例例亦较为罕罕见；而在在此之外的的苏州县级级市中，张张家港和吴吴江客户占占比较大，，其中尤又又以张家港港客户为主主。项目一批产产品客户主主要来源项目目前客客户主要来来源背景：项目目目前联排排别墅已售售罄，公寓寓价格在36000-45000左右（非湖湖景房），，公寓总价价为650-1000万主要分布布于南区客户：客户来源从从苏州上海海等地扩大大至外区域域，主要是是来自内蒙蒙古、青岛岛等地；苏苏州本地客客源比重进进一步上升升，成为项项目的核心心客源，上上海客户比比例开始下下降，而五五县市客户户维持稳定定，变化较较小，从而而形成了多多元的客户户来源格局局。1、水巷邻里里客户构成成分析四、苏州高高端客户构构成分析除园区主力力客户外，外籍、张张家港、吴吴江、上海海等客户都都是水巷邻邻里的主力力辅助客源源。这很大程度度上是得益益于晋合在在高端住宅宅市场的品品牌效应，，而其中有有很大一部部分是晋合忠实的的品牌追随随者，发展商品牌牌力已经成成为高端客客户的重要要决策因素素。园区客户是是该项目的的主要购房房群体，而而苏州中心城城区客户仅仅占有9%的比重，老老城区人口口的地缘观观尚未发生生过多转变变，从52%的苏州市区区客户比例例来看，晋合项目的的客源的本本土化进程程加快。私营业主是是别墅客户户的重要来来源，而公公司高管（（包括职业业经理人、、公司董事事、股东））所占比重重达9%，其他行业业人士占6%。可见苏州高端经经济层峰消消费群体虽虽呈多样化化发展特点点，但仍以以私营业主主为主。升级性需求求是项目购买买的主力，，项目地段、、湖景、配配套、外部部环境、晋晋合品牌是客户的主主要购买动动因。同晋合类似似的，绿城城也有相当当数量的忠忠实品牌追追随者，为为了确保项项目营销一一炮走红，，故需加强强对外地绿绿城品牌忠忠实者的抓抓取力度，，可以作为为首批客户户成交的抓抓取发力点点。客户名片：：具有较强强园区&金鸡湖富豪豪情结的财财富阶层2、平门府客客户构成分分析根据调研发发现，平门门府现有的的成交客户户中，以古古城区客户户为主，约约占85%，而平江区区客户比例例更是独占占鳌头。同同时对于平江区区客户而言言，大多来来自北寺塔塔附近的老老苏州人，，对北寺塔塔、拙政园园、观前街街、中式园园林等元素素都具有相相当浓厚的的地缘古文文化情结。。园区的客户户相对而言言，比例较较少，原因主要有有以下两点点：1，区域所代代表的时代代文化不同同。根据调研发发现，园区区客户通常常善于将本本岸、晋合合水巷邻里里花园和中中茵皇冠这这三个项目目与平门府府进行对比比，但未能能成交的园园区客户首首要原因均均是具有强强烈的金鸡鸡湖文化情情结而非平平门府的古古城园林情情结；2、客户的个个性标签不不同。园区客户在在个性标签签方面略显显显性，偏偏爱现代尊尊贵感的张张扬，而古古城客户的的个性标签签为隐形低低调式的内内敛。根据据现场工作作人员的讲讲述，古城城区的成交交客户，或或骑电瓶车车来，或步步行而来，，对于开车车而来的高高端客源，，坐骑也不不同，古城城客户多为为奔驰，而而园区和无无锡客户多多为宝马。。张家港、吴吴江客源比比例不可小小视，根据调研，，约占10%。张家港的富富裕人群是是平门府作作为外拓区区域中的重重点客源，，并在09年4月曾增设过过张家港的的平门府售售楼处。上海客户比比例也相对对较少，同时根据对对成交的上上海客户了了解，其成成交原因是是因为为苏苏州本地人人，且离开开苏州前一一直住在北北寺塔附近近，具有较较强的地缘缘情结。平门府成交交的客户中中，95%均为私营业业主，包括括有来自江江阴、张家家港的等等等。其中也也有些另类类私营业主主，嗜好收收藏别墅，，已在太湖湖、金鸡湖湖（中茵皇皇冠）边上上多次置业业，现又出出手平门府府。大学教师在在成交客户户比例中比比重较少，，但都具有有相当深厚厚的苏州古古城文化底底蕴，独爱爱中式园林林生活。具有苏州生生活背景的的华侨也占占有较少成成交比例。。平门府成交交的客户中中，85%的客户年龄龄多集中在在40-50岁之间，而而40-60岁之间的客客源比例共共占约95%。从主力成交交客户的年年龄背景上上看，50-60岁之间的客客户多为改改革开放以以来首批富富裕起来的的阶层，40-50岁之间的客客户多为八八十年代末末九十年代代初富裕起起来的阶层层。客户名片：：具有较强强人文富豪豪情结&古城富豪情情结的财富富阶层平门府成交交客户年龄龄层分析太湖高尔夫夫山庄位于于国家级度度假风景区区内，开发发较早，整整体较为成成熟，完全全依赖当地地的自然景景观，打造造休闲度假胜胜地，市场影响力力和接受度度颇高。项目配套以以一个18洞国际锦标标赛球场，以及准5星级度假酒酒店。项目本身吸纳客源能能力较强，辐射整个个长三角地地区。客源源以上海、、浙江等地地私营业主主为主，苏苏州客源也也占了较大大的比例，，少量港澳澳台及外商商客源。在苏州客群群中，以苏苏州城区客客户为主，，但五县市私营营业主也占占了相当重重的比例，五县市高端端客群具有有相当的购购买实力，他们在太太湖区域购购置的产品品一般以独独栋产品为为主，并且且大部分都都是坐拥太太湖湖景，，奢侈而又又体现了他他们的身份份。购买太湖高高尔夫的客群以度假假为主，由于项目目处于高尔尔夫球场内内，购置产产品用于商务会会所者也占占了相当的的一部分，兼有少量量外省的投投资客户。。3、太湖高尔夫夫山庄客户户构成分析析苏州本地客客源核心驱动力力1：产业转移移代表城市：：内蒙、青青岛代表企业：：伊利核心驱动力力2：投资代表区域：：山西、浙浙江温州五县市长三角外区区域核心驱动力力1：投资、进进城自住代表企业：：吴江盛虹虹、张家港港沙钢核心驱动力力2：自住兼投投资、投资资代表区域：：吴江、张张家港代表人群：：纺织、电电子等行业业私营业主主在售项目客客户核心驱动力力1：收藏、自自住、一房房传三代心心理代表人群：：老苏州人人核心驱动力力2：自住兼投投资代表人群：：新苏州人人上海核心驱动力力1：投资代表人群：：中等实力力投资者核心驱动力力2：自住兼投投资、度假假代表人群：：认可苏州州城市价值值和文化4、苏州高端端客户的来来源构成特特征4、苏州高端端客户的职职业构成特特征苏州亿万资资产以上的的富裕人士士职业分布布商人（私营营业主）高收入人士士炒房者职业股民商人的大部部分财产都都在企业上上，出于风风险和流动动资金考虑虑，不会进进行打规模模的股票投投资，而会会偏向收益益稳定的固固定资产投投资高收入人人士包括括大型企企业集团团、跨国国公司的的高层人人士，他他们拥有有高额年年薪、公公司分红红等来保保证稳定定收入累积一定定资金后后，他们们开始进进行各种种类型的的投资，，主要投投资房地地产。拥拥有数套套房产，，在过去去几年内内升值很很快拥有一定定资金后后，投资资股票，，并获得得相当高高的收益益对于以上上四种亿亿万资产产的富裕裕阶层而而言，尤尤以商人人（私营营业主））和高收收入人士士为主力力组成部部分。从苏州在在售高端端项目的的客源分分析来看看，现在在苏州市市场的高高端客源源属性可可以分为为以下三三类：注重生活活品质的的自住客户户（品质与与舒适度度）这类客户户更为注注重生活活品质的的提升，，对于价格的敏敏感度较较低，物业需需求特征征集中体体现在追追求产品品的高端品质质及舒适适度。同时非非常看中中圈层的归归属感，，身份感感，居住所所带来的的社会认认同价值值是他们们的追求求。视其为财财富工具具的投资客户户（财富））这类客户户的构成成最为复复杂，多多数为新新兴企业业主，产产业企业业家，在在股市投投资中一一夜报复复的新兴财富富层，还有具具有灰色色收入的的政府官官员等。。自住兼投投资的持有型型客户（财富与与舒适度度）这类客户户将豪宅宅类产品品作为类类似奢侈侈品一样样进行收藏，一方面面追求豪豪宅类产产品的舒适度，将其作作为偶尔尔的居住住进行度度假、商商务洽谈谈，另一一方面，，在其价值增长长到适当程程度时，，也会考考虑将其其售出。。苏州本地地高端客客源逐步步扩充苏州凭借借本身的的产业基础础和与上上海的地地缘关系系，高端客户户正在不不断扩充充，形成成了以本地私营营业主、、外地高高端客源源和外籍籍高管及及外籍人人士为主高消消费群体体；除了苏州州城区的的高端客客源外，，五县市市内也拥拥有有相相当充足足高端客客源，特特别是吴吴江，吴吴江的高