XXXX-扬州-建德项目-项目界定及发展定位终稿

建德扬州项目整体定位与开发策略研究及整体物业发展建议谨呈：建德置业扬州投资环境及房地产市场研究项目定位与战略发展研究项目经济测算与经济评价物业建议与启动区发展策略附件扬州投资环境及房地产市场研究项目定位与战略发展研究项目经济测算与经济评价扬州城市研究城市房地产市场研究区域房地产价值分析物业建议与启动区发展策略附件扬州城市历史背景扬州城市规划发展扬州城市研究扬州宏观经济发展宏观政策研究城市发展历程——几经起落的历史名城历史背景发展历程人文底蕴

扬州曾因水路畅达而兴盛历史上的扬州“因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。曾是文艺繁荣之地“故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州”，“天下三分明月夜，二分无赖是扬州”，这些千古绝唱反映出扬州曾经的繁华景象，而以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期。现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。“联合国人居奖”获奖城市作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。城市文化底蕴——爱耍气派的扬州人历史背景发展历程

人文底蕴扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清《说扬州》）德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。发展契机——地处两大经济辐射圈；城市轨道交通不断完善；两岸港口直航迎来发展新机遇城市规划

扬州地处沪宁杭“大三角”和宁镇扬“小三角”双重辐射圈，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。处于沿江经济带和“承南启北”的重要位置，素有“苏北门户”之称。沪宁高速、宁通高速、扬溧高速、宁启铁路及沪宁铁路贯穿扬州境内。扬州港口成为首批两岸直航的港口之一，将极大降低货运成本，有利于物流行业及对外贸易的发展。目前，南京辐射圈对扬州的影响仅局限于公路交通方面的建设，尚未形成合理的梯度产业链结构，对扬州的促进作用不大。

区域与契机

城市定位

发展方略

项目区规划南京扬州镇江扬州对外交通示意图

发展成为宁镇扬经济一体化重点城市

沿江开发，构建带状组团式滨江城市群城市规划

区域与契机

城市定位

发展方略

项目区规划

扬州港口工业区邗江工业园广陵产业园杭集产业园仪征汽车工业园仪征化学工业园江阳工业园沿江产业规划三大群体（港口、城镇、产业）和六大板块（化工、纺工、汽车船舶、生态农业、物流业、旅游业），结合扬州、仪征、江都呈沿江带状发展。港口区以转移中心城区传统产业为主要目标，同时建设港口物流园区。该定位有利于城市整体经济活跃度的发展，但在一定程度上降低了主城区对人口的凝聚力。主导向南，西进东联

产业向南，行政文教向西，商贸商务向东城市规划

发展方向—主导向南，西进东联产业向南—重点建设港口工业园和瓜洲旅游新区，打造南部副中心。行政文教向西—完善西区商业副中心和新城配套设施建设，推进新城西区行政商务中心建设。商贸商务向东—将河东地区建成现代服务业（金融、贸易）中心，成为推进东部地区发展、连接江都的引擎。区域与契机

城市定位

发展方略

项目区规划

文化风景区城市CLD中心沿江工业区广陵新城东区整体规划——建成一座现代化新城城市规划

未来整体规划：建起一座现代化新城区,以“两河之间”（即古运河、京杭大运河）围合而成的区域为规划范围。包括东北分区、东部分区、东南分区和河东分区四大板块。区域与契机

城市定位

发展方略

项目区规划

河东分区：打造成以旅游观光为主的湾头风景区、以金融服务为中心的广陵新城及广陵科技产业园的“一区、一城、一园”格局。东南分区：规划成集教育、科研、文化、居住为一体，工业新区、生态园区和现代产业区并驾齐驱的城市新区。东北分区：规划建设为扬州铁路、公路、水路联运的货运枢纽，发展配套加工工业和物流产业的基地，以发展生态可持续居住片区为目标的城市东北分区，同时是城市中心区（老城区）外延发展的主要腹地。东北分区河东分区东部分区东南分区东部分区：以运河西路为界划分为南、北两大片区，以发展市场群、商务办公等为主轴，形成一个分区中心、两个片区中心和若干邻里中心的三级配套服务体系。以商业和居住为主，对老城区历史文化及商贸功能形成补充。项目周周边近近期规规划———规规划中中的居居住中中心项目区区位——本项目目地处处东部部分区区西南南角，，开发发东路路以南南、连连运路路以北北，毗毗邻西西南分分区和和东南南分区区。周边规规划——东南西西分别别规划划为物物流园园地、、食品品产业业园和和扬州州第二二城，，北侧侧汶河河路有有意南南延，，将项项目区区域与与主城城区紧紧密相相连。。运河西路开发东路渡江南路连运路项目位置第二城城市居住区城市产业园文昌路汶河路扬子江路开发路渡江路主城区广陵新城本区域食品园物流园临港新城城市规规划区域与与契机机城市定定位发展方方略项目区区规划划总量分分析———扬州GDP总量量不高高但增增速较较快，，08年扬扬州GDP约为为1580亿元元，人人均GDP突破破5000美元元，处处于全全省中中等水水平2008年年，扬扬州GDP约为为1580亿元元，比比去年年同期期增长长约20.5%，人人均GDP突破破5000美元元，比比去年年同期期上升升21.7%。。从扬州州GDP总总量占占全省省比重重来看看，2005年年为转转折点点，在在此之之前比比重呈呈下降降趋势势，05年年之后后该比比值缓缓慢上上升。。2007年年，扬扬州GDP为1311亿亿元、、人均均GDP为为28585元元，处处于全全省中中等水水平。。城市化化水平平GDP分析析收入与与消费费投资结结构宏观经经济模型推推导———扬扬州房房地产产市场场处在在快速速发展展阶段段扬州房房地产产市场场快速速发展展：2002-2008年，，扬州州人均均GDP从从1400美元元上升升至5000美美元，，年均均增长长22.4%，，房地地产市市场进进入快快速发发展阶阶段。。2002-2008年，，扬州州GDP从从558亿亿元增增加到到1580亿元元，年年均增增幅16.1%，房房地产产市场场进入入快速速发展展阶段段。国际通通用衡衡量标标准表表明，，宏观观经济济增长长和人人均GDP水平平决定定了一一个地地区房房地产产市场场的发发展阶阶段。。人均GDP与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求

小于4%

4-5%

5-8%

大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系1000-8000美元8000-12000美元12000-20000美元1000美元以下启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期城市化化水平平GDP分析析收入与与消费费投资结结构宏观经经济城市化化进程程———总人人口增增长速速度趋趋缓，，市区区人口口低幅幅度扩扩容，，城市市化水水平呈呈现平平稳上上升趋趋势2007年年全市市总人人口459.25万万人，，市区区人口口118.06万人人，城城市化化率为为50.2%。。从城市市化进进程规规律来来看，，扬州州处于于城市市化加加速阶阶段，，从第第一阶阶段向向第二二阶段段迈进进，人人口迁迁移以以城市市之间间的相相互移移动为为主，，房价价将表表现优优异。。10%30%70%起步阶阶段加速阶阶段后期阶阶段城市化化进程程及房房价表表现第一阶阶段：：城市市人口口＜50%，从从农村村进入入城市市，全全国城城市房房价涨涨幅总总体比比较接接近；；第二阶阶段：：城市市人口口＞50%，从从小城城市进进入大大城市市，大大城市市的房房价表表现显显著优优异；；第三阶阶段：：城市市人口口＞70%，大大城市市郊区区化，，大城城市郊郊区的的房价价表现现继续续显著著优异异；第四阶阶段：：郊区区城市市化，，形成成“大大都市市圈””阶段段，大大城市市郊区区的房房价表表现将将会继继续显显著优优异。。城市化化率沿沿S型型曲线线变动动城市化化水平平GDP分析析收入与与消费费投资结结构宏观经经济可支配配收入与与消费费能力力———人均均可支支配收收入水水平低低，增增速平平稳，，恩格格尔系系数呈呈梯度度下降降趋势势，消消费能能力不不断增增强2007年年，扬扬州市市城镇镇居民民人均均可支支配收收入为为15057元元，在在江苏苏13个城城市中中中处处于中中等水水平。。2002-2007年间间，恩恩格尔尔系数数持续续回落落，07年年的恩恩格尔尔系数数值为为38%，，说明明城市市居民民用于于食品品方面面的支支出比比例逐逐渐降降低，，居民民消费费能力力不断断提高高。宏观经经济城市化化水平平GDP分析析收入与与消费费投资结结构居民消消费结结构———消消费性性支出出占可可支配配收入入的比比例不不断下下降，，住房房消费费的比比重缓缓慢上上升，，消费费结构构合理理人均消消费性性支出出占人人均可可支配配收入入的比比例不不断下下降，，07年该该比值值降至至64.4%，，基本本达到到全国国城市市平均均水平平65%。。住房支支出占占消费费性支支出比比重由由8.65%逐逐渐上上升到到12.84，，低于于当前前恩格格尔系系数下下小康康型的的住房房支出出标准准（18.9%），，城市市居民民住房房支出出有进进一步步上升升的空空间。。消费类型恩格尔系数住房支出比重（%）恩格尔系数住房支出比重（%）温饱型0.5-0.599.40.55-0.597.60.5-0.5511.2小康型0.4-0.515.50.45-0.512.10.4-0.4518.9富裕型0.2-0.3920-30

宏观经经济城市化化水平平GDP分析析收入与与消费费投资结结构投资结结构———固固定资资产投投资和和房地地产投投资逐逐年增增长，，增幅幅呈现现周期期性波波动规规律扬州房房地产产开发发投资资增幅幅过高高，主主要原原因是是扬州州房地地产开开发进进入快快速发发展阶阶段，，投资资不断断加大大。由于增增速超超过正正常水水平，，导致致近几几年供供大于于求。。房地产产投资资占GDP的比比例过过大，，表明明房地地产投投资规规模不不合理理。房地产产投资资占固固定资资产投投资比比例为为14.5%。。宏观经经济城市化化水平平GDP分析析收入与与消费费投资结结构调控方方向———从从“防防过热热、防防通胀胀”的的紧缩缩政策策调整整为““一保保一控控”，，再调调转为为“防防止经经济增增速下下滑””08年年上半半年调调控方方向：：防过过热，，防通通胀，，从紧紧货币币政策策规范土土地市市场，，加强强对闲闲置土土地的的管理理力度度，促促进城城市建建设用用地的的合理理有效效使用用和房房地产产市场场的健健康稳稳定发发展；；健全和和完善善廉租租房、、经济济适用用房等等保障障性住住房政政策，，将建建立与与完善善住房房保障障体系系成为为政府府调控控的重重中之之重；；持续上上调存存款准准备金金率，，调整整利息息税，，防止止通胀胀，逐逐步落落实““货币币从紧紧政策策”，，抑制制投资资、打打击投投机、、平抑抑房价价；从严二二套房房贷政政策，，抑制制房地地产市市场中中的投投机和和不理理性投投资行行为。。08年年下半半年调调控方方向：：“一一保一一控””，““扭转转经济济增速速下滑滑”降低低存存贷贷款款利利率率和和存存款款准准备备金金率率，，实实行行积积极极的的财财政政政政策策和和适适度度宽宽松松的的货货币币政政策策，，支支持持房房企企合合理理贷贷款款需需求求；；降低低首首付付、、放放宽宽二二套套房房贷贷，，进进一一步步刺刺激激居居民民购购房房需需求求，，促促进进住住房房消消费费；；降低低税税费费以以减减少少购购房房成成本本，，促促进进房房地地产产市市场场稳稳定定发发展展：：降降低低购购房房契契税税，，暂暂免免征征收收储储蓄蓄存存款款个个人人所所得得税税、、购购房房印印花花税税，，免免土土地地增增值值税税、、普普通通住住房房两两年年以以上上免免征征营营业业税税。。宏观观政政策策货币币政政策策调控控方方向向其他他政政策策执行行情情况况背景景分分析析：：08上上半半年年经经济济过过热热和和通通货货膨膨胀胀问问题题突突出出，，房房地地产产投投资资持持续续过过快快增增长长。。为为防防止止引引发发诸诸多多问问题题，，宏宏观观调调控控目目标标定定位位为为““防防过过热热、、防防通通胀胀””的的从从紧紧货货币币政政策策。。08下下半半年年，，中中国国经经济济迅迅速速由由过过热热转转为为加加速速下下滑滑，，而而之之前前的的从从紧紧政政策策使使观观望望情情绪绪日日益益浓浓厚厚，，房房地地产产市市场场迅迅速速萎萎缩缩。。在在此此背背景景下下，，宏宏观观调调控控转转为为从从宽宽货货币币政政策策，，力力保保房房地地产产市市场场平平稳稳发发展展。。货币币政政策策————从从加加息息通通道道到到降降息息通通道道的的转转折折宏观观政政策策政策策分分析析：：缓慢慢上上升升期期：：1993年年～～2005年年共共3次次上上调调存存款款利利率率、、2次次下下调调贷贷款款利利率率，，调调整整幅幅度度不不大大。。快速速上上升升期期：：2006年年～～2007年年，，前前后后共共经经历历了了8次次利利率率调调整整，，仅仅07年年就就调调整整了了6次次，，频频率率居居历历年年之之最最。。快速速下下降降期期：：08年年集集中中于于下下半半年年共共有有4次次降降息息，，一一年年期期贷贷款款利利率率累累计计下下降降216个个基基点点，，至至5.31%。。央行历次利率调整情况一览表调整次数调整时间调整内容11993年5月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%各项贷款利率平均提高0.82%21993年7月11日一年期定期存款利率上调1。62%

32004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%

42005年3月17日上调自营性个人住房贷款利率至同期贷款利率水平52006年4月28日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%

62006年8月19日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%

72007年3月18日一年期存款基准利率上调0.27%82007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27%一年期贷款基准利率上调0.18%

92007年7月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%102007年8月22日一年期存款基准利率上调0.27%一年期贷款基准利率上调0.18%112007年9月15日一年期存款基准利率上调0.27%一年期贷款基准利率上调0.27%122007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27%一年期贷款基准利率上调0.18%132008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27%142008年10月15日一年期贷款基准利率下调0.27%152008年11月27日下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08%162008年12月23日下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27%快速速下降降快速速上升升缓慢慢上升升货币币政政策策调控控方方向向其他他政政策策执行行情情况况财税税政政策策————降降低低购购房房成成本本，，进进一一步步刺刺激激住住房房消消费费，，维维持持房房地地产产市市场场稳稳定定发发展展调整整首首付付款款比比例例：：10月月27日日起起，，居居民民首首次次购购买买普普通通自自住住房房和和改改善善型型普普通通自自住住房房，，最最低低首首付付款款比比例例调调整整为为20%(原原为为30%)。。放宽宽二二套套房房带带政政策策：：12月月17日日，，出出台台““国国三三条条””明明确确放放宽宽二二套套房房贷贷，，支支持持居居民民合合理理的的改改善善型型置置业业需需求求。。下调调利利率率优优惠惠幅幅度度，，由由最最高高可可享享受受15%利利率率优优惠惠提提高高到到30%。。全面面下下调调住住房房契契税税：：11月月1日日起起，，个个人人首首次次购购买买90平平米米及及以以下下普普通通住住房房的的，，契契税税税税率率暂暂统统一一下下调调到到1%。。其它它税税费费:10月月9日日起起，，对对储储蓄蓄存存款款利利息息所所得得暂暂免免征征收收个个人人所所得得税税；；11月月1日日起起，，个个人人买买卖卖住住房房暂暂免免征征收收印印花花税税；；免免土土地地增增值值税税；；12月月17日日，，个个人人购购买买普普通通住住房房超超过过2年年（（含含2年年））转转让让的的，，免免征征营营业业税税。。宏观观政政策策政策策分分析析：：以降降低低购购房房者者的的置置业业成成本本为为主主要要导导向向，，通通过过减减少少消消费费者者的的购购房房交交易易成成本本、、月月供供及及税税费费等等措措施施，，减减缓缓其其购购房房压压力力，，促促进进住住房房消消费费。。政府府对对改改善善型型置置业业需需求求的的限限制制尚尚未未完完全全放放开开，，因因此此，，新新政政对对非非普普通通类类住住宅宅市市场场的的利利好好有有限限。。货币币政政策策调控控方方向向其他他政政策策执行行情情况况制定契税和和公积金政政策实施细细则，对房房地产市场场影响有限限；可享受受存量房优优惠政策人人群有限2008年年7月20日起恢复复公积金置置换商贷市区房产契契税新政出出台，11月1日起起全面减半半：“普通住房房”定义为为“建筑面面积144平方米以以下”（江江苏90平平米以下）），首套自自主；购房契税““剔除”阁阁楼面积，，阁楼以下下房屋建筑筑面积未达达到144平方米的的按“普通通住房”标标准交契税税；10月18日至20日秋季房房交会期间间成交的商商品住房亦亦享受新政政优惠。扬州公积金金“新政””：公积金个人人最高贷款款额度30万，夫妻妻双方贷款款最高额度度50万（（南京30万/人，，60万/户）；正常缴存住住房公积金金6个月以以上的职工工可享受异异地购房贷贷款；公积金月缴缴存基数上上限由5000元提提高到7200元。。多家银行重重开“转按按揭”，首首套房贷可可享30%优惠存量房7折折优惠门槛槛多：不少大型银银行设置了了附加条款款，如贷款款额度不得得低于30万元、近近3个月无无逾期还款款记录、不不及时还款款次数没有有超过2次次等。宏观政策货币政策调控方向其他政策执行情况建立与完善善住房保障障体系，保保障低收入入群体住房房需求，对对扬州房地地产市场影影响不大扩大廉租住住房保障和和低收入家家庭住房保保障的覆盖盖面：人均月收入入300元元以下、人人均住房建建筑面积16平方米米（使用面面积12平平方米）以以下、具有有市区常住住户口5年年以上的住住房困难家家庭，可享享受廉租住住房保障；；人均月收收入750元以下、、人均住房房使用面积积12平方方米（住房房建筑面积积16平方方米）以下下、具有市市区常住户户口10年年以上，可可享受低收收入家庭住住房保障。。加大大廉廉租租房房和和经经济济适适用用房房建建设设：：2008-2010年年间间，，建建设设经经济济适适用用住住房房3000套套，，25万万平平方方米米，，（（其其中中共共有有产产权权住住房房300套套，，1.8万万平平方方米米））；；廉廉租租住住房房700套套，，3.5万万平平方方米米。。2008年拿拿出100套套经济适用房房试行“产权权共有”：申请人可以依依照规定购买买不低于50%的产权，，其余部分产产权由政府采采取租赁的方方式给予保障障，租金按市市场租赁价格格标准执行；；五年内一次次或分期按其其购买时市物物价部门核定定的价格购买买属于国有产产权面积，5年后购买按按市房管部门门会同物价部部门重新确定定的价格执行行。毕业时间不满满五年的“新新人”可提取取公积金付房房租：提取用途仅限限于本人或与与配偶租住自自住用房；一一年最多提取取两次，额度度不超房租；；提供必要的的证明材料；；骗提者贷款款额度将打折折。宏观政策货币政策调控方向其他政策执行情况扬州土地市场场研究扬州整体楼市市研究城市房地产市场研究扬州行业潜力力研究整体市场研究究总结年度供应成交土地面积（亩）土地面积（亩）土地幅数（幅）土地总建筑面积（万㎡）总金额（万元）成交均价（万元/亩)楼面地价（元/㎡）07年5018416683405.29501746120.441237.9908年6069254932338.4510911974.6322.41从04年-08年土地供供应量的走势势可以看出，，08年扬州州的土地供应应量创下了历历史的新高，，为6069亩，环比增增加20.94%，但实实际成交量仅仅为2549亩，环比减减少38.81%。08年土地供供求大幅缩量量，一是受下下半年整体经经济环境影响响，土地流拍拍较为普遍，，导致整体供供应量环比缩缩量明显；二二是国家一系系列土地相关关政策公布，，对土地出让让金、开发商商贷款等事项项做了明确规规定，开发商商资金链受到到考验，开发发商购地更趋趋理性，预计计09年市场场将仍旧呈现现低迷状态。。受房地产市场场遇冷影响，，08年扬州州土地市场供供求严重失失衡，土地成成交价格下滑滑幅度较大土地市场成交结构土地存量供求状况从土地成交区区域来看，近近几年扬州成成交土地仍然然集中于西区区，其次是东东区，再次是是北区，老城城区土地成交交日渐零星，，南区仍是房房地产空白板板块，土地成成交较少，这这也与扬州““西进东联，，主导向南””的城市发展展战略相吻合合。由此预计，未未来1-2年年内城市房房地产开发仍仍将集中于扬扬州西区，但但其市场竞争争也将非常激激烈，而东区区随着广陵新新城规划的落落实，房地产产项目的增多多，区域房地地产市场将有有较大的发展展潜力。近几年成交土土地仍主要集集中扬州西区区，而随着东东区成交土土地的增多，，区域土地价价值将凸显土地市场成交结构土地存量供求状况扬州历年成交交的土地中，，住宅及商住住项目占据了了大半市场份份额，自05年至今，住住宅地块年度度成交量保持持在百万平方方米左右，且且波动不大，，预示这未来来房地产市场场住宅项目的的上市量也将将保持一个较较为平稳的水水平。进入2008年，住宅市市场取冷，住住宅项目开发发风险增大，，居住用地出出让量锐减，，商业用地份份额有较大上上升。成交土地仍以以住宅及商住住用地为主，，

但08年年居住用地成成交明显减少少土地市场成交结构土地存量供求状况从06年-08年三年成成交地块的容容积率变化情情况来看，成成交土地的容容积率主要在在1.0-2.0之间。。但容积率1.0-1.5之间的地块块所占比重不不断下降，而而容积率在1.5-2.0之间的地地块所占比重重不断上升，，展现出城市市房地产市场场转型期的发发展特征。容积率1.0-1.5地地块所占比重重持续下降，，

1.5-2.0比重重不断提高，，成交土地容容积率不断提提高土地市场成交结构土地存量供求状况年度1.0以下1.0-1.51.5-2.02.0以上2006年1%59%4%36%2007年11%51%30%8%2008年12%26%31%29%土地市场成交结构土地存量供求状况开发商性质2005年2006年2007年2008年本地开发商2623274722901737外地开发商97922401876812从近几年本外外地开发商拿拿地情况来看看，06年、、07年外地地开发商拿地地面积占总量量的四成多，，表明扬州房房地产市场受受外地开发商商追捧。但从07年、、08年本外外地开发商拿拿地面积有不不断下降的趋趋势，这主要要是受07年年地价上升较较快，开发商商拿地成本上上升，而08年则是受行行业大势衰退退影响，开发发商拿地较为为谨慎。近几年扬州房房地产市场受受到外地开发发商追捧但但受08年行行业大势衰退退影响，开发发商拿地谨慎慎土地市场成交结构土地存量供求状况所属板块土地存量（万㎡）东区100.59南区30.09西区315.53北区113.19老城区0.00合计559.40备注：此处土土地存量指由由已出让未开开发土地根据据容积率推算算出的建筑面面积，东区238地块（（明发商业广广场）住宅部部分按5万㎡㎡计算，且不不包括本项目目建筑面积。。住宅土地存量量主要分布于于东区、西区区以及北区本本项目周边边土地存量较较少,潜在竞竞争项目较少少365340421363345343361388386387349337431366362435301418430432238271437452461429433老城区北区新城西区东区翠岗路古运河护城河江阳路西南板块整体楼市结构分析市场存量供求及价格08年扬州市市区商品房成成交量156.51万平平方米，环比比下降36.99%，纵纵观扬州历年年来的量价走走势情况，经经过03-06年的市市场筑底、07年成交交的“井喷””，在08年年，受行业大大势衰退的影影响，成交量量有较大幅度度下降。同时，扬州市市区商品房供供求比上升为为1.38，，呈现供大于于求的局面。。价格方面，受受行业大势衰衰退的影响，，08年商品品房均价为4417元/㎡，环比仅仅增加5.80%，且08年下半年年有明显的““理性”回调调。受行业大势衰衰退影响，08年扬州市市区商品房成成

交量价有有一定幅度回回调，呈现供供大于求的局局面备注：商品住住宅包括普通通住宅和别墅墅。整体楼市结构分析市场存量供求及价格从07年、08年商品房房供销结构来来看，普通住住宅占据供销销绝对主力，，其次是商业业营业用房，，再次是别墅墅，最后为办办公用房，整整体供求结构构符合三线城城市房地产市市场特征。预计未来几年年内，扬州市市区商品房供供销结构不会会发生明显变变化，仍将以以普通住宅供供销为主。与国内大多数数三线城市房房地产市场特特征相同商商品房供销结结构以普通住住宅为主整体楼市结构分析市场存量供求及价格从07年、08年普通住住宅供销结构构来看，多层层、小高层住住宅是扬州住住宅市场的主主力产品类型型。从07年、08年多层、、小高层所占占比重变化情情况来看，多多层比重开始始持平，小高高层比重上升升较快。受成交土地容容积率提高及及小高层市场场接受度逐步步提高影响，，预计未来几几年内，扬州州市区普通住住宅供销主力力将由多层转转变为小高层层。物业类型多层住宅小高层住宅高层住宅2006年45.35%43.13%11.51%2007年55.11%30.42%14.47%2008年1-9月55.61%36.90%8.48%目前普通住宅宅供销仍以多多层、小高层层为主

未来来普通住宅供供销主力将由由多层向小高高层转变整体楼市结构分析市场存量供求及价格从06年-08年三年商商品住宅单套套面积成交结结构来看，扬扬州商品住宅宅单套面积段段主要集中于于90-120㎡和120-144㎡，90㎡㎡以下所占比比重较小，表表明大中户型型改善型产品品是市场需求求的绝对主流流。受房价走高及及国家“90/70”政政策的影响，，商品住宅单单套面积段90-120㎡的比重持持续上升，而而120-144㎡面积积段所占比重重不断下降，，同时90㎡㎡以下户型占占比有所增加加。商品住宅单套套面积以90-120㎡㎡和120-144㎡为为主

同时单单套面积有明明显趋小的走走势整体楼市结构分析市场存量供求及价格从07年、08年新建商商品房及新建建普通住宅供供销区域结构构来看，扬州州西区和北区区是供销的主主力区域。东区07年供供小于求，08年受行情情影响，呈现现供大于求的的局面，但由由于东区实际际有效供应不不足，需求却却十分旺盛，，供需矛盾较较为突出，存存在较大是市市场空间。西区和北区为为商品房和普普通住宅供销销的主力区域域

东区供需需矛盾较为突突出，存在一一定的市场空空间整体楼市结构分析市场存量供求及价格从07年、08年不同单单价商品住宅宅成交结构来来看，扬州商商品住宅主力力成交单价区区间为3500-5000元/㎡。。从07年、08年不同总总价商品住宅宅成交结构来来看，扬州商商品住宅主力力成交总价区区间为30-60万元，，其中30-40万占比比约25%，，40-50万元占比月月18%，50-60万万元占比约14%。商品住宅主力力成交单价区区间为3500-5000元/㎡主主力成交总总价区间为30-60万万元整体楼市结构分析市场存量供求及价格所属板块住宅存量（万㎡）东区69.8南区0.0新城西区198.62西南板块149.4北区97.8老城区1.5合计517.12备注：此处住住宅存量为项项目住宅总建建筑面积减少少已售已备案案住宅面积所所得的面积。。西区可细分分为新城西区区和西南板块块两个分区。。在售项目住宅宅存量主要分分布与东区、、西区及北区区

西区存量量最大，东区区本项目所在在区域项目较较少广陵世家东方名城·和园骏和天城蓝海现代城凯运天地银泰·雅苑阳光上居瘦西湖·悦园花样年华满芳庭养怡花园碧水栖庭扬州天下中信泰富·锦苑京华城中城万豪西花苑虎豹·郡王府和美第西郡188花园上林苑彩虹国际上方公馆新港·首府星联邦润和·御景城帝景蓝湾金轮星城财富广场蓝山庄园林溪山庄汇金谷阳光地带尚城富川瑞园依云城邦天和国际水岸泓庭御河苑阳光水岸北区老城区新城西区东区翠岗路双桥商务广场古运河莱茵北苑江阳路西南板块行业潜力营销潜力开发商状况产品潜力园林规划建筑品质特色水景骏和天城京华城中城VS市场竞争的加加剧，促使企企业在产品品品质上做文章章，目前在扬扬州新城西区区的项目品质质较为突出，，成为扬州房房地产标杆区区域。扬州开发商在在园林规划上上，较为重视视小区水景的的营造。扬州目前的产产品力在江苏苏三线城市中中较好

随着着市场竞争的的加剧，开发发商开始重视视项目品质产品点市场现状客户需求借鉴点物业类型多层同质化产品严重客户的主流需求之一产品创新突破同质化小高层同质化产品较为严重实用率稍低，居住成本较多层高近年来接受度不断提高，逐渐成为客户的主流需求之一产品创新突破同质化高层实用率低，居住成本高有较大市场抗性，市场接受度有待提高提高性价比，化解抗性户型设计单一，细节缺乏或不经济缺少创新亮点，情趣空间出现较少三房为主力需求，其次是两房

面积需求主要集中在90~120m²，其次是120~144m²控制面积以符合客户需求

产品创新增加户型亮点建筑立面多数项目在细节处理上相对比较粗糙

外立面色彩以暗红、白、灰白的搭配为主

立面结构比例处理与材质搭配不恰当，以

涂料为主，少量楼盘贴面砖、易显旧建筑风格—现代简洁明快和新古典庄重大气备受欢迎

建筑面材—面砖现代的、简洁的立面形象

综合考虑材质的成本景观许多项目对景观设计的理解仅限于社区绿

化和硬质小广场的铺设

现有景观体系的打造比较粗糙，无明显的

社区景观主题主要是关心绿化和水景突出绿化面积以及水景，强调健康的社区生活行业潜力营销潜力开发商状况产品潜力作为市场主流流的多层、小小高层产品同同质化严重本本项目在打打造时应加以以注意和借鉴鉴行业潜力营销潜力开发商状况产品潜力路边大牌、车车载广告随处处可见红火的网络广广告绿地·上方公公馆——售楼楼处门前富有有特色的广告告指引牌帝景蓝湾———邀请专家，，开设节能环环保住宅论坛坛骏和天城———项目周边的的围墙广告金轮星城———邀请黄日华华代言常见的报纸广广告“脍炙人口””的宣传语营销水平市场的激烈竞竞争，每个项项目都在尽一一切手段争取取客户资源，，所采用的营营销售手法也也花样繁多。。营销水平的直直线提升，对对行业的成熟熟有一定的推推动作用，但但同时也意味味着客户将越越来越难以被被打动。随着城市房地地产市场竞争争的加强，营营销水平不不断提高，各各种营销手段段基本都能见见到行业潜力营销潜力开发商状况产品潜力楼盘名称所属板块开发商广陵世家东区扬州韵城置业骏和天城东区扬州骏和置业凯运天地东区江苏凯运建设京华城新城西区扬州京华城置业中信泰富·锦苑新城西区中信泰富和美第新城西区扬州新能源置业上方公馆西南板块上海绿地金轮星城西南板块扬州金轮地产蓝山庄园西南板块江苏华利地产依云城邦西南板块江苏华利地产扬州天下北区江苏北辰置业花样年华北区扬州新能源置业品牌开发商在在售项目情况况扬州市场有众众多品牌开发发商进入，主主要集中在新新城西区和和西南板块广陵世家4000元/㎡花样年华4000元/㎡扬州天下6300元/㎡中信泰富·锦苑6200元/㎡京华城中城5800元/㎡和美第4800元/㎡上方公馆4200元/㎡蓝山庄园3600元/㎡依云城邦3500元/㎡骏和天城5000元/㎡凯运天地5600元/㎡金轮星城4000元/㎡翠岗路江阳路古运河护城河新城西区西南板块老城区东区行业潜力营销潜力开发商状况产品潜力开发商名称企业背景营销模式市场地位开发能力竞争力扬州新能源虎豹房屋开发有限公司江苏新能源置业集团有限公司、江苏虎豹集团自销较高较强较强江苏北辰置业有限公司浙江北辰建设投资有限公司代理中较强较强扬州京华城中城生活置业有限公司台湾威京集团自销较高一般一般中信泰富（中国）投资有限公司香港中信公司代理中较强一般上海绿地集团中国企业500强，中国房地产龙头企业之一自销中一般一般扬州金轮房地产开发有限公司香港金轮集团自销中一般一般江苏华利地产集团有限公司扬州本地知名开发商自销中一般一般扬州骏和有限公司新加坡第一家集团代理较高一般较强品牌开发商商市场竞争争力评价扬州开发商商综合实力力整体较为为一般，此此外采用代代理营销销模式的开开发商，市市场竞争力力较强整体市场分分析总结：：土地市场供求失衡，，土地价格格下滑供应成交主主要集中于于扬州西区区成交土地以以居住用地地为主土地容积率率不断提高高外地开发商商拿地日渐渐增多房地产市场场商品房成交交量价有所所回调，呈呈现供大于于求的局面面普通住宅供供销以多层层、小高层层为主商品住宅单单套面积以以90-120㎡和和120-144㎡㎡为主西区和北区区为商品房房和普通住住宅供销的的主力区域域商品住宅主主力成交单单价区间为为3500-5000元/㎡㎡住宅存量主主要分布与与东区、西西区及北区区行业潜力随着市场竞竞争的加剧剧，开发商商开始重视视项目品质质营销水平不不断提高，，各种营销销手段基本本都能见到到开发商整体体实力较为为一般，少少数市场竞竞争力较强强市场现状现状剖析扬州房地产产市场进入入阶段性调调整市场供应持持续增加，，远远超过过需求的增增长，未来来市场面临临着供大于于求的局面面，市场竞竞争将十分分激烈需求释放趋趋缓，商品品房成交量量有一定下下滑，成交交价格有所所回调产品供应较较为主流，，以多层和和小高层为为主，而且且产品同质质化较为严严重随着市场竞竞争的加剧剧，开发商商开始重视视产品品质质，营销水水平也在不不断提高趋势研判风险评估整体市场分分析总结：：房地产市场场整体呈现现供过于求求的局面供应量持续续增加，市市场竞争日日渐激烈成交量有一一定幅度下下滑，去化化速度趋缓缓成交均价有有所回落，，房价阶段段性调整房地产市场场两级分化化同质化商品品住宅价格格下滑较大大，市场消消化变慢高品质楼盘盘市场接受受度高，高高性价比产产品逆势热热销存在一定市市场风险，，对开发商商市场营销能力有有较高的要要求高品质楼盘盘、高性价价比产品仍仍有较大市场机会会区域房地产产市场研究究区域典型项项目研究区域房地产产价值分析区域市场研研究总结区域市场发展历程土地属性板块划分供求及特征客群分析市场存量扬州市区房房地产市场场可分为老老城区及东东、南、西西、北五五个板块，，本项目位位于扬州东东区经过几年的的发展，扬扬州市区房房地产市场场基本形成成了：老城城区及东、、南、西、、北五个板板块。老城区：东东至古运河河，西至二二道河，北北至北护城城河，南至至古运河一一线。东区：东至至廖家沟，，北至茱萸萸湾，西至至古运河，，南至大众众港、大运运河、仪扬扬河一线。。经由京杭杭大运河，，可将东区细分为两河分区和河东分区。南区：东至至大运河，，南至长江江，北至仪仪扬河，西西至润扬大大桥北接线线。西区：东至至二道河、、古运河一一线，南至至仪扬河，，西至润扬扬大桥北接接线，北至至沿山河、、扬冶路一一线。通过过江阳路又又可将西区分为新城西区和西南板块两个分区北区：东至至古运河，，南至北护护城河、沿沿山河、扬扬冶路一线线，西至北北绕城公路路，北至西西北绕城公公路、宁启启铁路一线线。经由房地产产市场板块块素描可知知，项目所所在的东区区

由于房房地产起步步较晚，物物业价格水水平较低所属区域市场形象产品特征户型面积价格特征客群特征东区东区两河分区为成熟生活地带，扬州本地居民生活区；河东分区是未来的“产业、居住、教育、配套”一体化综合型产业新区两河分区以工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主；河东分区以经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅两房：80-100㎡小三房：100-120㎡大三房：125-140㎡两河分区：4500-6000元/㎡河东分区：4000-4200元/㎡老城区、城东区扬州人为主，部分周边郊县购房者新城西区中高收入阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有两房：90-100㎡小三房：105-120㎡大三房：125-140㎡四房：140-170㎡4800-6500元/㎡扬州市区高收入行业中产阶层，企事业单位负责人，私营业主等为主，部分外地购房客群西南板块以第二城和大学城为依托的产业区、居住区经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，目前小高层、高层项目较多两房：72-85㎡两房：90-110㎡小三房：100-115㎡大三房：120-135㎡4000-4500元/㎡城市扩张疏散型居民，中等收入的普通工薪阶层为主，大学城教师、产业工人较多北区西北部是未来的“产业、居住、商贸”一体化综合型产业新区，东北部临近扬州老城区和瘦西湖风景区，市区普通中高层收入居民疏散居住区西北分区经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主；东北分区工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主，兼有少量别墅两房：85-95㎡小三房：100-120㎡大三房：125-145㎡西北分区：3500-4000元/㎡东北分区：4800-5600元/㎡西北分区以区域内客群为主，工业园业主和工人占据相当比例，部分周边乡镇客群；东北分区以扬州老城区及东区为主，少量江都、高邮购房者老城区城市中心区，商贸、教育、行政核心区目前在售住宅产品很少，舒适享受型物业，大中型普通公寓为主两房：100-110㎡小三房：110-130㎡大三房：135-150㎡5000-6500元/㎡原老城区及周边区域高校教师、公务员、私企业主

以及城市其他行业高收入者为主南区沿江开发战略区域，规划中集产业、交通于一体的城市分区目前房地产尚处于起步阶段，在售产品基本没有——————江阳路五台山路开发东路汶河路古运河大运河宁通公路大润发超市市温州鞋城曲江小商品品食品城汽车东站文昌大桥曲江公园竹西公园茱萸湾公园园文昌路金盛国际家家居文昌东路2004年年1992年年1992年年2006年2007年2008年2006年2009年贯通通从东区发发展历程程来看，，区域发发展正由由两河分分区向河河东分分区转移移，本项项目所在在位置脱脱离区域域发展主主轴区域市场发展历程土地属性板块划分供求及特征客群分析市场存量河东分区两河分区两河分区区房地产产市场起起步较晚晚，前期期发展较较缓慢，，但随着着城市发发展框架架的全面面拉升，，区域配配件相对对成熟的的完善配配套，区区域土地地价值进进一步放放大，其其北部土土地属性性由G3向G2转变，，南部土土地属性性由C向向G3转转变河东分区区处于市市场启动动阶段，，该区域域拥有较较好规划划前景，，自然资资源及产产业支撑撑良好，，当前土土地属性性是T，，未来有有向C转转变的趋趋势。两河分区区经由江江阳路可可进一步步细分为为南北两两部分本本项目目位于其其南部，，土地属属性逐步步由C向向G3转转变区域市场发展历程土地属性板块划分供求及特征客群分析市场存量莱茵苑凯运天地万马滨河城东方丽景东昇花园名都华庭鸿泰家园文昌苑曲江新苑文昌北苑东方名城众恒紫园扬名苑润源庭联谊花园连运小区骏和天城莱茵北苑凯运天地二期东方名城和园明发商业广场广陵世家蓝海现代城阳光上居银泰雅苑土地属性：T向C转变土地属性：G3向G2转变土地属性：C向G3转变区域市场发展历程土地属性板块划分供求及特征客群分析市场存量从07年年、08年东区区新建普普通住宅宅供销走走势来看看，东区区普通住住宅受在在售项目目较少影影响，季季度供应应较不稳稳定，而而市场需需求却相相对稳定定，存在在一定的的市场供供需矛盾盾。同时，随随着普通通住宅价价格的上上涨，销销售量下下降幅度度较大，，表明区区域客群群对普通通住宅价价格敏感感度较高高。东区普通通住宅供供销存在在一定矛矛盾，区区域销售售量不不高，同同时，客客群对总总价敏感感度较高高区域市场发展历程土地属性板块划分供求及特征客群分析市场存量片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势两河分区北部东区成熟生活地带，扬州本地居民生活区工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主4500-6000元/㎡古运河优美的自然资源，物流、工贸支撑区域发展；目前交通、生活配套较完善承接扬州老城区发展，同时由于土地限制而向南发展两河分区南部东区南部规划中居住中心，目前区域环境有待改善经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，区域前期多为拆迁安置和中低档商品住宅项目3500-4200元/㎡位于邗江经济开发区东侧，老城区南部，目前交通、生活配套有一定改善承接扬州老城区向南的发展和邗江经济开发区向东的延伸分流河东分区未来的“产业、居住、教育、配套”一体化综合型产业新区经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅4000-4200元/㎡大运河、广陵产业园、杭集工业园等自然、产业资源良好，但生活配套设施缺乏成为扬州未来集商贸、办公、居住等功能的城市核心区域之一本项目位位于东区区两河分分区南部部，目前前区域环环境有有待进一一步改善善，区域域房地产产价值有有待挖掘掘东区各分分区房地地产市场场特征所属分区分布区域职业特征年龄层次购房动机两河分区北部老城区、城东区扬州人为主，部分周边郊县购房者扬州本地中等偏上收入居民为主，部分郊县中高收入客群以40岁左右客群为主以改善居住的第一居所为主，投资和第二居所较少，以二次置业特征为主两河分区南部老城区、城东区以及西南行将经济开发区扬州人为主，部分周边郊县购房者中等偏下收入居民，产业园产业工人年龄跨度大，25-35年青人和40岁以上中年人均有占较大比重青年人婚房，

及拆迁购房客群为主，部分改善居住客群河东分区区域分布广泛，以扬州河东区居民为主，部分江都高邮购房者中等偏下收入居民，产业园产业工人为主，部分江都、高邮中等收入客群25-35岁青年人为主青年人婚房，

及拆迁购房客群为主区域市场发展历程土地属性板块划分供求及特征客群分析市场存量东区各分分区客群群特征本项目客客群主要要来源于于老城区区分流客客群、西西南部部分产业业工人以以及区域域原住民民区域市场发展历程土地属性板块划分供求及特征客群分析市场存量本项目占地359亩总建约43万㎡㎡银泰·雅雅苑花园洋房房5400元/㎡㎡阳光上居居小高层4000元/㎡㎡金轮星城城小高、高高层4000元/㎡㎡财富广场场高层未售富川瑞园园高层3800元/㎡㎡依云城邦邦小高层3500元/㎡㎡337地地块，总总建6.4万㎡㎡成交单价价101.33万元/亩出让时间间：2007年年7月362地地块，总总建12.8万万㎡成交单价价150.67万元/亩出让时间间：2007年年12月月一级竞争根据客群群分析，，确定项项目存在在两个层层次竞争争圈层而而竞争争项目的的存量近近160万㎡，，竞争将将较为激激烈东方名城城·和园园多层4200元/㎡㎡301地地块，总总建23.9万万㎡成交单价价64.33万万元/亩亩出让时间间：2006年年12月月432地地块，总总建10.7万万㎡成交单价价2.2万元/亩出让时间间：2008年年6月430地地块，总总建11.3万万㎡成交单价价3.2万元/亩出让时间间：2008年年6月435地地块，总总建11万㎡成交单价价2.73万元元/亩出让时间间：2008年年6月竞争圈层楼盘名称项目总建（万㎡）市场存量（万㎡）合计（万㎡）一级竞争银泰·雅苑4.61.516.6阳光上居3.32.3362地块12.812.8二级竞争金轮星城2320.2144.0财富广场13（住宅6万㎡）6富川瑞园24.96.3依云城邦3938.2337地块6.46.4东方名城·和园1310301地块23.923.9430地块11.311.3432地块10.710.7435地块1111二级竞争典型项目金轮星城依云城邦银泰·雅苑东方名城·和园银泰·雅雅苑———小小盘营销销，随行行入市楼盘位置置：广陵区江江阳东路路与联谊谊路交汇汇处西南南侧总建筑面面积：4.6万万平方米米容积率：：1.3建筑形态态：花园洋房房、小高高层单身身公寓销售情况况：目前除小小高层单单身公寓寓外，项项目住宅宅产品已已全部推推出，共共计推出出300套花园园洋房，，目前已去化187套套销售价格格：开盘均价价4800/㎡㎡，目前前均价5400元/㎡㎡（花园园洋房））项目产品：88-120平平方米两两房及三三房户型型为主客群来源源：项目周边边居民以以及个体体业主为为主，改改善型自自住居多多。其他情况况：项目08年1月月开盘，，在区域域缺少房房源供应应的情况况下入市市，价格格逐步走走高，去去化情况况一般。。典型项目金轮星城依云城邦银泰·雅苑东方名城·和园金轮星城城———较低低价格入入市，抢抢占市场场楼盘位置置：扬子江中中路228号（（世纪家家园南侧侧）总建筑面面积：23万平平方米容积率：：2.25建筑形态态：小高层、、高层销售情况况：目前推出出五栋小小高层、、一栋高高层共计计512套住宅宅，已去去化253套销售价格格：开盘均价价4200元/㎡（折折后3950元元/㎡）），目前前均价4900元/㎡㎡（景观观小高层层）4300（高层层）项目产品：91-97平平方米的的两房、、116-120㎡的的小三房房和128-135㎡㎡的大三三房为主主客群来源源：邗江经济济开发区区企业员员工及项项目周边边客群为为主，部部分其他他区域客客群。其他情况况：项目08年10月开盘盘，在房房地产市市场遇冷冷的情况况下，创创造了开开盘当天天销售200套套的奇迹迹。典型项目金轮星城依云城邦银泰·雅苑东方名城·和园依云城邦邦———区域域大盘，，规模优优势明显显楼盘位置置：依云城邦邦位于开开发区扬扬子江南南路369号（扬子江江路与富富阳路交交汇处向向南）总建筑面面积：39万平平方米容积率：：1.39建筑形态态：小高层、、高层及及叠加别别墅销售情况况：目前推出出五栋小小高层共共计196套住住宅，已已去化79套销售价格格：开盘均价价3500元/㎡