XX年月日沈阳天玺项目营销报告

天玺项目营销报告20110727天玺专案组出品目录一、项目定位重新梳理三、项目营销推广策略二、项目需转型和完善的内容项目定位重新梳理市场定位、人群定位Part1市场定位天玺——它的最大价值为城市中心地段的稀缺性天玺位于沈阳核心地段，市府广场，属于沈阳CBD最中心，金廊的龙首之位1紧邻沈阳最高端的购物中心，卓展2紧邻地铁2号线及主干道青年大街3（香港）瑞安地产都市综合体项目华润中心都市综合体（香港）恒隆市府广场项目（香港）裕景都市综合体项目（香港）嘉里中心都市综合体项目

天玺都市综合体（香港）茂业地产都市综合体项目（深圳）佳兆业都市综合体项目（大连）一方地产高端住宅项目（香港）世茂都市综合体项目（香港）新世界都市综合体项目（韩国）SR高端住宅项目（香港）保利达都市综合体项目（深圳）金地高端住宅项目（深圳）中海高端住宅项目（深圳）万科高端住宅项目（深圳）万科高端住宅项目金廊沿线重点品牌项目蓝色：高端住宅红色：都市综合体（深圳）万科高端住宅项目华府新天地都市综合体天玺——产品价值独一无二金廊沿线在售的项目：华润悦府（住宅）世茂五里河（住宅）华府新天地（住宅属性公寓）今天计划推出的项目：一方盛华苑（公寓住宅属性未定）、茂业天地（公寓）对于金廊沿线的在售即售项目，天玺做为金廊沿线唯一的高端公寓产品，从产品属性、装标标准、未来将营造的生活方式氛围等方面综合比较，天玺的产品价值属于独一无二的。天玺市府广场·世界豪宅之前的定位私人首府过于强调天玺豪宅的产品属性，并不符合天玺客观的市场价值我们建议天玺——高端成功人士的收藏品从产品属性上分析，天玺与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买天玺不仅仅为了居住或者投资，更多的是把天玺做作一个收藏品，或者释放某种心情/情绪的场所，他们认可天玺的地段，他们认可天玺的产品价值，他们想在沈阳这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。天玺——它是目标客户的第二居所与其它的城市中心的物业有很大不同，购买天玺的客户一定不是把天玺作为第一居所，而是作为个人的一个藏品偶尔享用。客户定位他们是——年龄在三十五到五五十岁之间间的私营企业主主、金融界界高端客群群、房地产产行业高端端客群、隐隐性收入较较高的政企企高管、银银行业高端端客群。预计有35%以上的目标标客户为沈沈阳周边城城市的外地地高端客户户，他们主要要集中于抚顺、铁岭岭、本溪、、辽阳四大城市，，与沈阳车车程距离在在1小时范围内内。项目需转型型和完善的的内容Part2一、转变营营销推广渠渠道，进行行对位营销销来电来访途径情况统计途径来电总量来访总量有效来访量楼体宣传字

项目围挡1589266机场灯箱

房交会

网络1343广播

一楼销售展台

喜来登路过

电转访

11辽宁日报

沈阳日报1

沈阳晚报

辽沈晚报1132华商晨报

来电来访途径情况统计途径来电总量来访总量有效来访量杂志专刊

都市广播103.4

交通台97.5

介绍91110沈城楼市报22

短信4754彩信3

DM单

车体

活动邀约

户外广告牌

LED显示屏

直投广告711未知311本月小计25412088目前的营销销推广渠道道建议取消车车体广告，，直投建议议以特快专专递的形式式或者以挂挂号信的方方式进行。。二、增加偶偶得客户的的到访途径径1、卓展对面面的大堂尽尽早投入使使用，以增增加客户的的来访量2、楼体上面面项目的宣宣传进一步步加强（宣宣传形式具具有品质感感）三、着重进进行客户圈圈层营销以以拓展客源源针对高端项项目，口啤啤宣传至关关重要，因因此圈层营营销为其重重要的客户户拓展手段段，建议不不定期的举举行圈层拓拓展活动，，以有效的的增加客群群。四、大堂、、外立面、、实体样板板间尽早展展示，以增增强客户的的置业信心心五、物业服服务品质重重点打造并并提前展示示，以迎合合高端客户户注意私密密性和安全全性的心理理如1、停车服务务标准引导，，指引停车车为客户遮挡挡车牌号夏季为客户户爱车放置置车前玻璃璃遮挡布等等2、大堂礼宾宾服务3、水吧服务务……营销策略Part3核心策略项目形象快快速转型1通过轰动事事件迅速打打开市场缺缺口2通过针对性性圈层营销销有效拓展展客户资源源3有效达成8月至10月三个月销销售75套的快速销销售目标4建立项目美美誉度及客客户忠诚度度，为后续续的营销打打下坚实基础5策略一、项项目形象快快速转型建议项目全全新的形象象定位通过过纸媒、户户外等进行行统一宣传传特别针对纸纸媒宣传，，建议采用用硬软结合合的方式，，硬性平面面广告传递递项目的视视觉形象，，软文配合合展示项目目的核心价价值及属性性定位。策略二、通通过轰动事事件迅速打打开市场缺缺口轰动事件营营销建议与与楼体的实实体样板间间体验相结结合，最大大化的传递递项目的价价值属性。。如：千颗美钻Fashionshow具体内容：：1、样板房内内展示最新新时尚钻石石系列，供供客户观赏赏2、销售中心心名模美钻钻走秀表演演，美女模模特们穿着着春、夏、、秋季服饰饰，配饰各各式精美时时尚钻石，，演绎时尚尚的钻石艺艺术。3、知名钻石石鉴定专家家现场解读读钻石的价价值奥秘4、现场配备备丰盛的冷冷餐饮品树立价格标标杆，以打打造最贵楼楼盘形象，，扩大市场场影响力选择顶层部部分单位树树立价格标标杆顶级豪华装装修,同时赠送全全部室内顶顶级家私、、电器国际顶级物物业服务,针对此单位位进行单独独管理++线上整合媒媒体资源炒炒作，线下下口碑营销销。通过沈城最最贵楼盘炒炒作，增加加媒体曝光光率。针对已成交交业主，可可以提供一一次免验资资的看房机机会，提升升业主忠诚诚度，利用用业主的口口碑进行美美誉度传播播。邀约媒体记记者参观，，吸引媒体体对项目报报道，同时时利用软文文进行报纸纸、网络媒媒体宣传炒炒作。提升看楼门门槛，体验验尊贵品质质看房验资，提升升门槛。看房需提前前预约，且且针对标杆杆产品每天天只接待2组客户来访访，造成舆舆论轰动，，提升高端端形象。为预约前来来看房者提提供业主尊尊贵服务体体验，看房房同时可以以享受为其其独立配备备的礼宾、、管家服务务，提供国国际顶级物物业服务。。策略三、、通过针针对性圈圈层营销销有效拓拓展客户户资源方式一1方式二2针对已成成交客户户进行圈圈层营销销目的：增增强客户户购买信信心，促促进老带带新进行资源源嫁接，，锁定高高端客户户目标圈圈层进行行针对性性营销目的：有有效拓展展客户源源，锁定定目标圈圈层针对已成成交客户户进行圈圈层营销销客户意见领袖建议一：：对于已已成交客客户中的的领秀人人物，针针对其所所在的圈圈层进行行小众活活动营销销如：小型型私人酒酒会、小小型夜宴宴……建议二：：针对全全体成交交客户持持续不定定期进行行情感维维护，以以拉近项项目与客客户的距距离，培培养客户户忠诚度度如：日生生礼物寄寄送，日日生短信信祝福、、寄送项项目活动动邀请函函……建议三：：推出老老带新优优惠政策策如：成功功老带新新，老客客户送1万元购物物卡，新新客户额额外优惠惠2万元进行资源源嫁接，，锁定高高端客户户目标圈圈层进行行针对性性营销卓展银行CANDO高端客户户资源资源嫁接接外地高端端客户针对卓展展资源建建议专门门成立一一个部门门以建议议联系，，对于卓卓展商场场及各商商家搞的的活动，，项目可可以有效效切入通过与大大的银行行合作，，针对其其大客户户资源进进行圈层层活动营营销CANDO掌握一定定高端客客户资源源，建议议针对其其进行专专场营销销，直接接进行项项目推荐荐通过外地地巡展、、外地分分公司驻驻沈阳办办事处宣宣传，吸吸引外地地高端客客群金融行业业、房地地产行业业俗话说““得专业业者得天天下”，，金融行行业及房房地产行行业存在在较多高高端消费费群，针针对其进进行圈层层营销，，将快速速拓宽客客户群策略四、、有效达达成8—10月三个月月销售75套的快速速销售目目标有效的到到访率1有效的成成交率2压迫性的的价格手手段3吸引客户户来访的的三大渠渠道来访量visitquantity=广告（面面）+介绍、活活动（线线）+路过、外外展（点点）以点、线线、面的的立体营营销策略略，确保保来访量量的达成成。如何提高高有效的的到访率率覆盖性、、有效性性的媒体体通路策策略在市场状状况不明明朗的情情况下，，高端楼楼盘势必必会加大大媒体的的投放量量，在即即将到来来的媒体体大战中中，唯有有清晰、、准确、、直接、、丰富的的广告传传播，才才能有效效到达。。销售性、、利益性性的广告告表现策策略通过大众众传媒推推广，诠诠释项目目全新的的市场形形象，通通过强调调本案与与消费者者利益的的广告执执行来撬撬动市场场。Advertisement广告情景化、、生动化化的展示示策略利用本案案特有的的地理属属性，沿沿项目所所在地，，用产品品、现场场、氛围围、活化化的展示示面强力力营造其其形象氛氛围，吸吸引路过过人群，，提高““劫杀率率”。现现场围挡挡、楼体体广告、、售楼处处、样板板间……让每一个个展示面面都成为为反映项项目心灵灵的“面面孔”。。注重案场场围墙、、楼体、、精神堡堡垒的展展示包装装，吸引引路过关关注；注重案场场形象包包装，营营造项目目独特的的生活氛氛围，提提升到访访量。Passingby路过、外外展Activities活动主题性性、针针对性性、体体验性性营销销策略略通过可可感知知的、、高频频率的的体验验式活活动营营销，，以““活化化”的的天玺玺生活活风情情制造造市场场话题题，促促成口口碑传传播效效应，，树立立品牌牌形象象。以开展展风格格与项项目气气质一一致，，目标人人群对对位的的项目目实地地参与与活动动，增增进客客群体体验机机会，，加深项项目了了解，，通过过大型型的系系列活活动吸吸引目目标受受众关关注，，利用活活动的的互动动效应应及连连锁效效应，，制造造市场场话题题，实实施话话题炒炒作，，促进口口碑传传播，，增加加到访访量。。推广核核心策策略回回顾【提高来来访量量的方方法】广告【面】纸媒传传播，，提高高市场场认知知度；；网络媒媒体炒炒作，，制造造市场场话题题；小众媒媒体宣宣传，，产品品与活活动信信息时时时发发布。。介绍、、活动动【线】业主活活动，，维系系产品品忠诚诚度；；公关活活动提提升项项目形形象，，增强强品牌牌力；；圈层营营销，，不断断卷入入目标标客群群路过、、外展展【点】区域户户外广广告占占位，，增加加竞品品拦截截；项目外外围包包装，，提高高客群群引导导；外地高高端巡巡展，，吸引引外地地高端端客群群。成交率率rateoftransaction=产品＋＋价格格＋销销售力力以多维维度、、立体体化的的销售售终端端确保保销售售率的的提高高。如何提提高有有效的的成交交率真实性性、示示范性性的产产品展展示策策略全面展展示天天玺的的物化化形象象，充充分、、高品品质、、细节节精美美的产产品就就可以以做到到让消消费者者浮想想联翩翩。力求消消费者者在踏踏入现现场的的那一一刻开开始，，“开开玺””就可可以带带来一一种完完全与与城市市截然然不同同的氛氛围……保证各各工程程节点点的按按时按按期完完成，，提供供真实实的产产品状状态，，增强强到访访者的的购买买信心心，促促进有有意识识购买买。Product产品灵活性性、多多样性性的价价格策策略结合不不稳定定的市市场环环境，，制定定灵活活性、、多样样性价价格策策略，，根据据市场场变化化，关关注周周边竞竞品价价格波波动，，与市市场一一同随随时调调整产产品价价格，，屏蔽蔽价格格竞争争危机机。采用更更加灵灵活的的敏锐锐的价价格策策略，，是顺顺应市市场，，对抗抗竞争争的有有效方方法……在纷繁繁复杂杂，激激烈多多变的的市场场环境境下，，能否否迅速速对政政策、、态势势、消消费者者心理理敏感感把脉脉并迅迅速做做出反反映，，促销销手段段和价价格杠杠杆的的把握握必定定成为为关键键。Price价格专业化化、