XXXX年抢滩信阳商战计划书

公元770年。。。公元221年。。。公元821年。。。公元756年。。。公元463年。。。公元970年。。。公元1334年。。。公元1456年。。。公元1655年。。。公元220年。。。那是一段中原对福建的征战史。。。而今天的福建

。。。蓄势待发！！进军中原！！“兴合·集团军”信阳中原第一战对

信

阳我们了解多少？而大

别长淮豫

风楚韵鱼

米之乡闽

台祖地革

命圣地中国茶都信阳

信

阳三省通衢创业之城北国江南宜居之城历史名城申城豫南中心战略要地旅游之城唯有最有价值的地方，才值得付出宝贵的资源与时间...恒大信合正商中乐建业宝冶中铁昌建他们来了

兴合来了.....强手林立，是一种竞争，更是对我们选择的肯定...那必定是最艰苦卓绝的抢滩登陆战以福建人搏击海洋的打拼精神带着南方沿海先进的人居理念进军中原这一战不能输只有赢如果这是一场战役...这真真的的是是一一场场战战役役...一场场没没有有硝硝烟烟的的商商战战一场场兴兴合合进进军军中中原原的的决决定定性性战战役役那本本案案不不但但是是一一份份提提案案更是是这场场战战役役的的作作战战部部署署计计划划书书......抢滩滩信信阳阳商商战战计计划划书书—顺势势而而为为，，步步步步为为营营—商战战———虽然然没没有有硝硝烟烟，，却却比比战战场场更更血血腥腥！！现代代商商业业机机会会不不可可谓谓不不多多，，但但并并非非每每个个机机会会都都能能创创造造财财富富而而利利于于企企业业。。如如何何去去捕捕捉捉住住有有利利的的机机会会？？孙孙子子兵兵法法中中“夫夫未未战战而而庙庙算算胜胜者者，，得得算算多多也也；；未未战战而而庙庙算算不不胜胜者者，，得得算算少少也也。。多多算算胜胜，，少少算算不不胜胜，，而而况况于于无无算算乎乎！！””提出出了了一一个个关关键键的的问问题题；；未未战战之之前前，，一一定定要要做做周周密密的的分分析析、、比比较较和和谋谋划划，，““计计先先定定于于内内而而后后兵兵出出””。。现现代代的的商商业业机机会会多多，，诱诱惑惑大大，，但但如如果果不不经经细细致致的的分分析析策策划划，，对对于于经经营营目目标标、、经经营营的的计计划划、、方方针针以以及及实实施施程程序序、、各各项项监监管管制制度度的的建建立立等等方方面面做做好好谋谋划划，，做做到到心心中中有有数数，，操操之之有有度度，，才才能能使使这这些些机机会会真真正正成成为为企企业业经经营营的的利利益益。。本案案的的计计该该如如何何定定.....战役役总总纲纲.....市场机会客户机会本体机会城市房地产发展基础价值体系项目属性分析取势明道形象策略展示策略推售策略优术传播策略客户策略目标界定核心价值体系案例参考营销启示核心问题提炼项目核心价值梳理机会分析及营销攻略目录part1：战场环境——市场分析part2：军力构成——本案解析part3：装备打造——定位part4：出兵方针——营销推广Partone思考考篇篇(战役役目目标标））———thethinking核心心目目标标———价值值最最大大化化通过过项项目目整整体体规规划划和和项项目目开开发发策策略略的的合合理理安安排排，，实实现现项项目目价价值值最最大大化化重要要目目标标———品牌牌提提升升通过过项项目目的的成成功功打打造造，，树树立立兴兴合合在在信信阳阳房房地地产产市市场场的的品品牌牌地地位位本案目标实现项目价值的最大化并有效的提升企业品牌谁都都没没有有机机会会第第二二次次留留下下第第一一印印象象我们们必必须须一一针针见见血血———广告告之之父父：：大大卫卫.奥格格威威项目在信阳的正面形象是价值最大化的前提而今今天天，，我我们们必必须须要要面面对对的的问问题题恰恰恰恰就就是是：：利用用唯唯一一的的一一次次机机会会树立立本本案案在在信信阳阳的的第第一一印印象象如何何让让本本案案的的横横空空出出世世响响彻彻信信阳阳掷掷地地有有声声？？兴合能否否籍此在信阳铸铸就史诗诗震撼申城城孙子曰：：“知己己知彼，，百战不不殆！””----没有调查查就没有有发言权权！为此，我我们多次次踩盘，，奔走信信阳各县县城——固始潢潢川罗罗山息息县县.....Parttwo市场场篇（（战场环环境）——themarket目录part1：战场环境——宏观分析part2：民心所向——客群分析part3：对敌分析——楼盘分析part4：军力基础——本体分析____豫南经济济、文化化、教育育、物流流中心，，鄂豫皖皖区域中中心城市市信阳市位位于河南南省南部部，东邻邻安徽，，南接湖湖北，三省通衢衢，是江淮淮河汉间间的战略略要地，，豫南经经济、文文化、教教育、物物流中心心，也是是鄂豫皖皖区域性性中心城城市。信信阳山水水秀丽，，气候宜宜人，素素有“北国江南南，江南南北国”之美誉誉，是中中国著名名的宜居居之城、、魅力之之城、创创业之城城，自古古以来人人杰地灵灵、英雄雄辈出，，是中华华文明最最重要的的发祥地地之一。。信阳北距距郑州300公里，南南距武汉汉200公里，东东距合肥肥340公里，特特殊的地地理位置置，使信信阳成为为三大城城市之间间最具区域域性中心心城市发发展潜力力的地区区。信阳市下下辖浉河区、、平桥区区、羊山区区、潢川县、、淮滨县县、息县县、新县县、商城城县、罗罗山县、、光山县县等七县县三区，，代管固固始县，，另有羊羊山新区区、南湾湾湖风景景区、上上天梯管管理区、、鸡公山山管理区区、信阳阳工业城城、潢川川经济技技术开发发区6个处级行行政单位位。全境境总面积积18915平方公里里。6个管理区区，全市市总人口口800多万，主城区人人口约80万人；预计到2020年城区人人口规模模将达到到l00万人左右右。建设设用地规规模将达达到100平方公里里，城市市结构由由行政中中心组团团、龙山山组团、、老城组组团、湖湖东组团团、平桥桥组团、、工业仓仓储组团团、教育育科研组组团和南南湾组团团8个组团形形成。城市简析Keys：信阳处于特殊地理位置，成为豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域中心城市城市概况况：信阳市城城镇化率率36%。城镇居民民家庭自自有住房房率为89.3%，其中11.2%的城镇居居民家庭庭拥有原原有私房房，40.1%的家庭拥拥有房改改私房，，38.0%的家庭拥拥有商品品房。拥拥有单栋栋住宅、、四居室室、三居居室的城镇居居民家庭庭比例分分别为4.5%、4.3%和32.7%。城市经济济增长较较快，居居民消费费能力逐逐步提升升，同时时旅游业业主导城城市发展展，人均均居住面面积增长长，都为为项目后后期提供供充分购购买力。。地区面积（k㎡）人口（万人）浉河区178359.4平桥区188963.6羊山新区7615罗山县206550.4光山县182958.5新县155427.5商城县211749.5固始县2946175潢川县163863淮滨县120957息县183679.4城市规划划：城市发展展规划---根据规划划，2020年，城区区人口规规模将达达到l00万人左右。。向东：主要布置置城市行行政中心心、文化化以及工工业区，，城市大大规模集集中建设设的居住住区；向北：跨国羊山山和龙飞飞山，主主要建设设科教园园区及配配套居住住组团，，发展教教育产业业；向西：南湾风景景区及金金牛山风风景区，，发展成成为旅游游观光、、娱乐休休闲、康康体健身身为主的的服务基基地。向南：完善湖东东区建设设，保护护和完善善浉河两两岸景观观，作为为城市重重要的生生态建设设及特色色河滨风风景区。。评析：从信阳城城区发展展规划可可以看出出，城市市功能定定位更加加准确，，老城区区旧城改改造项目目在逐一一进行，，升值空空间有限限，未来来城市发发展将保保持较高高的发展展速度，，羊山新新区将成成为未来来主要发发展方向向。城市简析Keys：城市未来将保持较高的发展速度，羊山新区为城市主要发展区域。近年来，，信阳市市城市经经济保持持较高活活力，国国民生产产总值均均保持10％以上的增长率率，食品、医医药、冶冶金、建建材、电电力等仍仍是拉动动全市经经济增长长的主导导力量。。固定资产产投资、、城镇居居民人均均可支配配收入稳稳步提高高，为房地产产市场的的发展奠奠定基础础。城市经济Keys：全市经济发展实现了效益好、速度快、运行稳的良好局面2012年1月6日全国40城市个人人住房信信息系统统联网2012年1月23日实施差差别化房房贷、税税收政策策2012年1月30日温家家宝：巩巩固房地地产市场场调控成成果2012年2月24日中国人人民银行行下调存存款准备备金率0.5个百分点点2012年2月21日国土土部：加加强房地地产调控控政策不不动摇，，禁止地地方“微微调”楼楼市政策策2012年3月14日国务务院参事事：我国国今年将将会扩大大房产税税试点推推广的城城市2012年5月18日中国人人民银行行下调存存款准备备金率0.5个百分分点2012年6月8日中国人人民银行行下调存存贷款基基准利率率0.25个百分点点，并下下调个人人住房公公积金贷贷款利率率2012年6月8日起中国人人民银行存存款降0.25%，贷款降0.31%。2012年11月01日国土部部封杀重大大工程用地地“零地价价”价格将提升升2012年11月07日国土部部“督战””一线房企企高价地地全程监管管2012年11月13日住建部部：十二五五末将完成成七成农村村存量危房房改造2012年11月16日四部委委：严控土土地储备总总规模和融融资规模2012年11月22日财政部部部长谢旭旭：逐步在在全国推开开房产税2012年11月29日国土部部表态稳妥妥推进土地地改革地地方政府推推地再提速速2012年11月30日三部门门酝酿制定定新土地供供给条例2013年2月21日国务院““新国五条条”出台，，出售自有有住房按转转让所得20%计征个税。。在国家不不断出台的的严控政策策背景下，，在市场买买卖双方博博弈持续升升级的阵势势下，2012年全国一二二线大部分分城市“以以价换量””求生存，，刚需客户户一度唱响响楼市主角角，且购房房日趋理性性化。为了了避免房地地产市场过过度调整，，未来房地地产调控政政策将坚持持以“稳”为主，合理理引导房地地产市场，，稳定市场场预期，防防止房价升升降幅度过过大。且预测后期楼楼市“稳中中求进”是是主基调——成交量活跃跃，价格趋趋稳。刚需客户仍仍将成为政政策保护下下的购房主主力军。政策分析政策导向2012-2013年国家调控政策盘点信阳商业网网点密集，，商贸繁荣荣，主要有有信阳胜利利路步行街街商圈，集集合胜利路路、万家灯灯火城市广广场、东方方红大道周周围一公里里三个区域域数十家商商超、餐饮饮品牌。临临近火车站站，人流量量大，是信信阳的中心心地带，区区域内有西西亚生活广广场、新玛玛特、沃尔尔玛、银座座商城、西西亚和美广广场、天润润广场、亚亚兴电器、、国美电器器、百脑汇汇等众多购购物中心。。信阳专业商商业市场有有信阳国际际商城、信信阳国际茶茶城、申泰泰大市场、、贸易广场场、信阳国国际建材港港、新建街街、浉河大大市场等。。%亿元信阳商业发展繁荣，市场供应量大，且需求旺盛，消费力强，消费品市场呈现稳步增长态势，2012年全市社会消费品零售总额已达592.6亿元，商业发展势头良好！信阳商业Keys：商业发展繁荣，市场供应大，需求旺盛，消费力强，消费品市场呈稳步增长态势。信阳宏观经济快快速发展，固定资产产投资、城城镇居民人人均可支配配收入稳步步提高，为为房地产发发展提供了了良好的的宏观投资资环境。信阳城市化化进程快速速推进，随随着政府“南联北延延，东拓西西优”的城市发展展格局，为信阳房地地产市场预预留了广阔阔的发展空空间。信阳年土地地供应量一一直处于稳稳步增长的的状态，按按照“十二五五”规划看看来，2013年将进一步步放大土地地投放和市市场新建商商品房的投投放量，这这将导未来来2-5年内市场竞竞争加剧局局面。信阳商业发发展繁荣，，市场供应应量大，且且需求旺盛盛，消费力力强，消费费品市场呈呈稳步增长长态势，2012年全市社会会消费品零零售总额已已达592.6亿元，商业业发展势头头良好！宏观市场小小结...对敌分分析部部分1、信阳面积积为18819平方千米，，人口800万，但城区区面积不及及4000平方公里，，人口仅80万多，外来来人口少，，房地产市场场容量大，，商品房的的购买力几几乎来源于于周边人口口众多的八八个县城。。2、房地产开发发起步较晚晚，但发展展较快，房房地产经历历了跳跃式式发展模式式，现处在在极速转型型阶段。近年来随着着恒大、中中铁、中冶冶、建业、、信合等各大房地产产公司进驻驻信阳，许许多千亩大盘/品质楼盘的的不断涌入入，房地产产开发的理理念逐渐成成熟，且购购买客群亦亦回归理性性，客户由由改善型向刚刚需型客户户转变。3、城市向心力力强，促进进城市不断断向前发展展，大多数乡镇镇居民愿意意到市区居居住生活，，且目前在在售楼盘中中主力购买买客群均来来自县城乡乡镇，购房目的主主要以孩子教育、、结婚及改改善居住条条件为需求求。4、城市发展重重心由中心心区向外扩扩展。目前城中心心房地产已已基本饱和和，平桥区区几乎没有有新增房源源。随着政政府“南联北延延，东拓西西优”的城市发展展战略，市市政配套都都往羊山新新区迁移，，羊山片区区市场前景景一片看好好，将是未未来城市化化进程的主主流开发区区域，同时时各大开发发商也争相相进驻，羊羊山片区供供应量倍增增。据近段时间间对信阳市市房地产市市场的深入入调研，并并通过广泛泛的市场数数据研判及及业界人士士信息了解解，目前信信阳市房地地产市场存存在存在如如下特点：：房地产发展现状5、新开发楼盘盘逐渐增多多，竞争加加剧，尤其是未来来的羊山新新区，各楼楼盘的营销销手段也将将推陈出新新。6、大户型产品品将面临着着市场的转转型，且产品逐渐多多元化、精精细化、个个性化。随着信阳阳房地产市市场的逐渐渐成熟、房房价的逐步步增长、产产品品质的的增强、家家庭结构的的逐渐简化化、大众消消费日趋理理性化，产品户型面面积亦逐渐渐缩减，结结构逐渐精精细化，且受城市市化进程及及竞争因素素影响，现现热销户型型不断往往往中小户型型转变。7、房地产市场场具备有利利的经济支支撑。信阳市GDP增速快，2012年城镇人均均可支配收收入已近2万元，这增增加了人们们对住房的的有效需求求，促进了了信阳城区区房地产市市场的快速速发展。房地产发展现状信阳区域分布Keys：信阳市主要包括平桥区、浉河区、羊山新区、南湾湖板块。其中楼盘主要集中在浉河区板块和羊山新区板块。本案位于羊羊山新区板板块，将是是信阳未来来的行政中中心，是信信阳未来城城市发展核核心区域，，潜力巨大大。板块竞争分析板块名称板块特征核心竞争力代表楼盘平桥区板块该区域内工业企业较多，占用土地面积较多，当地居民自有房屋较多，土地资源较为紧张，多为城市遗漏地块开发或工厂、居民区拆迁改造项目。交通便利，通信发达。京广铁路、107国道和正在建设中的京珠高速公路横穿全区东西。双汇•欧洲故事世界城台北城上城浉河区板块区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目。以旧城改造为主。信阳火车站、汽车站，繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全。中铁﹒领秀城建业·森林半岛浉河壹号羊山区板块

信阳火车站以东、以北区域，是信阳新开发区域，区域内多为原住居民自建房屋，且未经开发的土地较多，多为新盘建设。本区域道路宽敞，交通便捷。信阳市政府、市图书馆、博物馆、百花广场等基础设施集中，将是信阳未来的行政中心。信阳•恒大名都印象欧洲东方今典2012-2013.6信阳市新增商品房与面积区域浉河区平桥区羊山新区信阳市南湾湖套数115812954169392061019面积（万平方米）122.633.8188.12.910.9从“2012-2013.6月信阳市新新增商品房房与面积””的图表可可以看出，，房源增量量较大的主主要为羊山山新区与浉浉河区，其其中羊山新新区增量最最大，达到到16939套，188.1万㎡。这说明羊山片区未未来的竞争争将异常的的激烈。板块存量分析keys：房源量剧增，未来几年羊山新区竞争剧烈附页市场简报看看到这里，，大家是否否引发了第第一轮的思思考？？思考一、我们项目一一期预计推推出5万㎡左右。。面对目前前市场如此此大的供应应量，我们们该如何做做，才能加加速本案产产品的去化化思考二、就羊山新区区而言，面面对近50个恶狠狠地地对手，我我们该如何何做，才能能狭路相逢逢，击败对对手？通过过第第一一轮轮的的思思考考，，我们们坚坚信信：：“截留留竞竞品品客客源源，，快快速速占占领领市市场场份份额额”是我我们们后后期期推推广广的的“战战略略总总方方针针””！带着着“战战略略总总方方针针””的概概念念，，我我们们先先继继续续分分析析这这个个市市场场。。。。。。附页页由图图表表可可知知：：2012年1月至至4月房房价价基基本本维维持持在在3700元/平米米，，前前四四月月稳稳中中有有升升。。到到了了五五月月份份突突然然出出现现下下滑滑，，是是前前五五个个月月唯唯一一出出现现下下滑滑的的月月份份。。接接着着从从六六月月份份开开始始房房价价一一直直上上涨涨到到九九月月的的3890元/平米米。。一一直直持持续续到到12月份份的的3930元/平米米。。到到了了13年4月份份开开始始，，信信阳阳均均价价突突破破4000元大大关关，，成成交交量量也也在在持持续续上上升升。。由由此此可可知知12年以以来来，，信信阳阳市市房房产产走走势势大大好好，，价价格格呈呈稳稳步步提提升升地地状状态态。。信阳房价走势keys：信阳房产走势大好，价格呈稳步提升状态从左左图图2011年与与2012年商商品品房房预预售售成成交交量量的的走走势势图图分分析析可可知知，，2011年总总成成交交量量为为15265套，，月月均均套套数数为为1273套；；2012年总总成成交交量量为为22351套，，月月均均销销售售套套数数为为1863套。。从从总总体体看看，，2012年商商品品房房预预售售成成交交量量较较2011年提提升升了了46.4%。2011年市市场场成成交交量量波波动动较较大大，，到到了了2012年，，信信阳阳房房地地产产市市场场各各基基本本面面发发展展形形势势均均转转好好，，成成交交平平稳稳上上升升，，土地地市市场场则则再再次次活活跃跃，，房房企企购购地地热热情情复复苏苏。成交量走势keys：土地市场活跃，购房热情饱满区域项目名称主要户型占比畅销户型均价主力总价销售情况羊山新区东方今典两房96㎡二期3月20日开盘。二期多层共有129套房源。三房140-145㎡恒大名都小三房107-108㎡18.49%小三房：107-108㎡三房：111-129㎡5100元/㎡，送1500元/㎡精装三房52-70万一期二期余房已售完，目前三期认筹中三房111-129㎡24.47%四房134-141㎡43.62%%150㎡以上12.83%印象欧洲三房95㎡-110㎡68.7%三房：95㎡-110㎡4300元/㎡三房41-47.3万左右二期3月20日开盘。二期多层共有129套房源，已售102套四房138㎡31.3%平桥区欧洲故事两房96-98㎡37.8%两房：96-98㎡三房：108-120㎡4200元两房41万左右三房45-50万。三房108-146㎡62.2%世界城一房57-61㎡11.96%两房：80-82㎡三房：121㎡3800元/㎡两房31万左右三房46万优惠方式为：交一万抵五万，今年3月份推出交五万抵十万两房80-82㎡37.3%三房121-130㎡50.8%台北城上城两房80㎡36.4%两房：80㎡三房：121-125㎡3900元/㎡两房：31万三房48万左右三房121-130㎡47.2%楼盘户型概况此数据为统计时段为2012年-2013年6月区域项目名称主要户型占比畅销户型均价主力总价销售情况浉河区森林半岛两房63-93㎡22.1%两房：86-95㎡三房：95-117㎡4300元/㎡两房37-40万左右三房41-50万左右小三房93-110㎡21.3%三房110-130㎡24.2%四房131-149㎡12.2%150㎡以上10.36%领秀城两房67-93㎡68.7%两房：67-93㎡小三房：104-1104600元/㎡两房31-43万左右，三房47-51万小三房104-110㎡18.3%四房136-137㎡9.3%浉河壹号小三房99.8㎡13.3%小三房：99.8㎡三房：116-134㎡4800元/㎡三房47-59万三房116-134㎡49.7%四房147-149㎡36.9%富丽华城两房88㎡6.3%两房：88㎡三房：90-118㎡4300元/㎡两房38万左右，三房39万-51万。小三房90-110㎡18.2%三房118-134㎡59.6%四房141㎡9.5%150㎡以上6.4%楼盘户型概况此数据为统计时段为2012年-2013年6月通过过前前期期对对信信阳阳楼楼盘盘的的调调研研整整理理可可见见，，目目前前市市场场上上90-110㎡㎡、70-90㎡㎡、110-130㎡㎡、130-140㎡㎡的面面积积是是市市场场供供需需的的主主力力。。同同时时统统计计发发现现：：70-90㎡㎡/90-110㎡㎡户型型占占到到总总比比重重的的54%，这这说说明明目目前前信信阳阳房房地地产产市市场场转转型型明明显显，，大大户户型型面面积积为为了了迎迎合合市市场场刚刚需需已已逐逐渐渐往往小小户户型型转转变变。。市场面积配比区域代表楼盘客户构成推广渠道浉河区森林半岛老客户（投资）20%；信阳市区市民（刚需、投资）30%；信阳辖县（改善）30%；在外发展的信阳人（投资）20%。派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、围墙、信阳周报、PR活动领秀城信阳市区市民（刚需、投资）50%；信阳辖县（改善）30%；在外发展的信阳人（投资）20%。派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、围墙、信阳周报、PR活动浉河壹号信阳市区市民（刚需、投资）40%；信阳辖县（改善）35%；在外发展的信阳人（投资）25%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、围墙、信阳周报富丽华城信阳市区市民（刚需、投资）50%；信阳辖县（改善）30%；在外发展的信阳人（投资）20%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、围墙、信阳周报、PR活动羊山新区东方今典信阳市区市民（刚需、投资）20%；信阳辖县（改善、投资）40%；在外发展的信阳人（投资）40%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、围墙、信阳周报、PR活动恒大名都信阳市区市民（刚需、投资）30%；信阳辖县（改善、投资）30%；在外发展的信阳人（投资）40%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、电视走字、围墙、信阳周报、PR活动印象欧洲市区20-40岁中低收入者（刚需）30%；信阳辖县（改善、投资）45%；投资客25%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、道旗、围墙、信阳周报、PR活动平桥区欧洲故事信阳平桥区市民（刚需、投资）70%；非平桥区市民（刚需）5%；信阳辖县（改善）15%；在外发展的信阳人（投资）10%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、电视走字、信阳周报、PR活动世界城信阳平桥区市民（刚需、投资）70%；信阳辖县（改善）15%；在外发展的信阳人（投资）15%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、道旗、围墙、信阳周报、PR活动台北城上城信阳平桥区市民（刚需、投资）70%；信阳辖县（改善）20%；在外发展的信阳人（投资）10%派报、短信、朋友介绍、信阳房产网、户外、道旗、围墙、信阳周报、PR活动客群/媒体分析keys：通过以下数据的分析，我们发现在购置浉河区与羊山新区的客户中近70%的客户不属于市区的购买群体，主要以辖县、外地信阳人、投资客为主。且整体信阳市场的媒体推广渠道相对单一，缺乏创新渠道的拓展。区域代表楼盘推广渠道浉河区森林半岛派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、道旗、围墙、信阳周报等领秀城派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、电视走字、围墙、信阳周报、PR活动等浉河壹号派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、电视走字、围墙、信阳周报等富丽华城派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、围墙、信阳周报、PR活动等羊山新区东方今典派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、围墙、信阳周报、PR活动等恒大名都派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、电视走字、围墙、信阳周报、PR活动等印象欧洲派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、围墙、信阳周报、PR活动等平桥区欧洲故事派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、电视走字、围墙、信阳周报等世界城派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、道旗、围墙、信阳周报、PR活动等台北城上城派报、短信、户外、朋友介绍、信阳房产网、道旗、围墙、信阳周报、PR活动等由于于信信阳阳房房地地产产客客群群主主要要来来源源于于周周边边县县城城乡乡镇镇，，由由上上表表数数据据表表明明：：目目前前信信阳阳房房地地产产可可利利用用的的媒媒体体推推广广渠渠道道相相对对较较简简单单，，媒媒体体渠渠道道较较为为常常规规，，各各项项目目主主要要利利用用的的有有效效常常态态渠渠道道有有派报报、、短短信信、、户户外外、、朋朋友友介绍绍、、信信阳阳房房产产网网（（针针对对外外地地工工作作者者））、、户户外外等，，个个别别大大盘盘还还有有辅辅助助做做一一些些阶阶段段性性节节点点的的PR活动动及及企企业业会会刊刊，以以宣宣传传企企业业品品牌牌。。市场媒体渠道分析keys：媒体渠道较常规，派报、短信、户外、朋友介绍效果前四甲由上上表表各各项项目目客客群群构构成成数数据据表表明明：：1、目目前前信信阳阳客客群群可可分分为为三三部部分分———①首次次刚刚需需置置业业，该该类类客客群群主主要要来来自自信信阳阳的的八八大大县县城城，，购购房房目目的的以以满满足足孩孩子子教教育育或或是是婚婚房房需需求求；；②改善善性性购购房房，主主要要集集中中在在城城区区早早期期已已有有房房的的客客户户，，但但需需要要面面积积空空间间或或是是品品质质升升级级；；③投投资资性性客客户户，主主要要针针对对中中心心城城区区项项目目及及未未来来潜潜力力地地段段的的户户型型产产品品，，如如羊羊山山新新区区的的房房子子等等。。其中主要以刚刚需置业与刚刚改型职业客客群占市场消消费主导。2、县城乡镇客群群、个体户、事业单位员工工、公务员等等是购房消费费的主力军。3、受地段及价价格差异因素素影响，浉河河区与羊山区区的产品总价价高，小户型型产品构成投投资型客户占占据一定的比比例，而两房房以上产品则则基本以城区区/乡镇经济高端端客群消费为为主。县城周周边片区项目目由于总价相相对较低，且且品质塑造空空间大，主要要以满足部分分城区改善型型客群及大部部分乡镇刚需需客群消费。。企事业单位信阳辖县个体户公务员罗山县光山县新县商城县固始县潢川县客群构成投资性刚需性改善性客群构成图淮滨县息县市场客群分析这里，我们是是否又引发了了第二轮的思思考？思考三、八个重点县城的分布较较为分散，我我们无法通过过常规的媒体体进行快速有有效地市场覆覆盖与客户挖挖掘。那么后后期我方推广广将如何发力力？这成为我我们项目后期期推广的“核心问题””。附页-范围：信阳火车站以以东、以北区区域，是信阳阳新开发区域域。-概况：区域内多为原原住居民自建建房屋，且未未经开发的土土地较多，多多为新盘建设设。-设施：信阳市政府府、市图书馆馆、博物馆、、百花广场等等基础设施集集中，将是信信阳未来的行行政中心。本本区域道路宽宽敞，但公交交线路较少，，购物、生活活、教育、休休闲等日常配配套暂为缺失失，购房消费费表现为原住住居民自住需需求改善、周周边县乡入城城客户及投资资客户。-物业类型：本区域为信阳阳未来的行政政中心，发展展商借势开发发住宅、综合合性商业、酒酒店公寓、商商业等产品。。羊山新区羊山新区板块Keys：羊山新区板块高端楼盘集中，区域整体价格较高，大盘领跑市场本区域多为新新开发楼盘，，市场投放总总量较大；项项目体量普遍遍较大，区域域内代表楼盘盘：恒大名都都、东方今典典、中乐百花花公馆。楼盘产品均价价较之浉河区区和平桥区普普遍偏高，均均价已经突破破在4000元以上。本区域楼盘主主要集中在新新六大街两侧侧和新七大道道两侧。本区域楼盘多多为新建项目目，产品同质质化较严重，，价格竞争已已向品质竞争争转变。区域特点Keys：本区域楼盘多为新建项目，产品同质化较严重，价格竞争已向品质竞争转变。项目名称东方今典发展商/开发商河南东方今典地产集团有限公司销售电话6529999地理位置羊山新区新十六街与中环路交叉口占地面积800亩总建面积7.4万㎡主力户型97-160㎡，90—139㎡社区配套会所、游泳馆、法式园林、幼儿园。销售价格2013年5月份华庭高层起价：3800元/㎡均价：4000元/㎡2013年6月份华庭高层起价：4100元/㎡最高价：4700元/㎡均价：4200元/㎡2013年6月份洋房起价：6000元/㎡最高价：8000元/㎡均价：7000元/㎡推广主题好房子就是东方今典整体规划分五期开发。一、二期占地面积177亩，总建面积约7.2万平米，约500户。由19栋庭院洋房和临街商业组成；一期为7层退台花园洋房，主力户型面积为97-160㎡，绿化率50%；二期为多层（7层）电梯洋房和33层高层组成。33层的高层，一梯三户，面积在90—139平米之间，共推出约200套。物业形态7层的退台花园洋房多层电梯洋房高层开发战略一期推出退台式花园洋房，超大楼间距，首先做好小区环境，给客户直观印象，从而树立楼盘形象，推出后期产品。东方今典优势：超低容积率、27000平米湖景、精装入户大堂。劣势：高价位，客层选择面较窄，周边的配套尚不成熟，生活不便。营销动态东方今典·华庭86-131㎡墅质高层，会员认筹倒计时开始，现在认筹将享受5000元抵15000元的超值优惠物业费物业管理费为1元/㎡/月，车位租赁，不超过80元/月。销售进展二期3月20日开盘。二期多层共有129套房源，已售102套。去化分析东方今典开始一直以卖信阳最贵的房子定位，房源也以羊山比较紧缺的花园洋房推出，但是由于定价太高，而信阳人均收入水平有限，开始销售并不理想。二期开始东方金典开始推出价格比较亲民的高层房源，最底价达到了3600元/平米。基于一期东方今典花园洋房价格的遥不可及，二期客户感觉捡到大便宜。去化很快。但是还有部分25层以上单价高，面积大的房源没有出售。比如25层以上150平米左右的房源，开发商不惜比25楼以下多贴2个点的契税。到目前为止，二期高层90-120平米全部售罄。150左右还有余房。主力户型分析析面积：88㎡优点：格局方正，干湿分离，动静分明，踩光较好。缺点：入户过道空间浪费较大。面积：108.19㎡优点：南北通透，方正格局，踩光良好。缺点：厨房两侧有房间，动静不分明，没有生活阳台。东方今典优势：超低容积率、27000平米湖景、精装入户大堂。劣势：高价位，客层选择面较窄，周边的配套尚不成熟，生活不便。项目名称恒大名都发展商/开发商恒大地产集团郑州有限公司销售电话地理位置羊山新区新二十四大街和新七大街交汇处占地面积480多亩总建面积约66万平米主力户型97-160㎡，90—139㎡社区配套会所、游泳馆、景观园林。销售价格住宅开盘价4580元∕平米，现公示价6500元∕平米（带1500元装修）。二期房价公布价格在5000~6300之间,9#已全部卖完，8#号楼，15#楼剩部分楼层，1月份买房，按揭优惠2个点，一次性优惠3个点，在按揭/一次性优惠的基础上再优惠4个点。商铺一期共推出21套，面积31-168㎡，采用一拖二形式出售。沿街商铺价格在1.2-1.8万/㎡内街在0.7-1.2万/㎡之间。商铺9折。车位一期无地下停车场，二期地下车位于2012年11月开始销售价格10-12万。推广主题买房就送精装修整体规划由7栋32层商住一体的建筑，欧陆新古典主义建筑与皇家园林风格。沿大街有两层的商铺，一楼层高5.5M，二楼层高5M。户型面积在80-150㎡不等，按1500元装修标准整体出售，一期推出沿二十四大街21个铺位。业态定位：除了医疗、KTV、五金等业态受限制其他均可。物业形态高层开发战略精装修房，采用名牌建材装修，样板间全新开放恒大名都优势：处城市发展的核心区域，知名品牌开发商，世界级园林景观，满屋名片9A精装建业品牌。劣势：价格较高、配套受限、停车不便。物业费住宅1.2元/㎡，商铺2.4元/㎡。销售进展20#楼将于10日荣耀开盘，开盘必特价，特价必超值。86-178㎡湖景华宅，本周VIP登记享额外86折，更送1500元/㎡满屋名牌豪装。去化分析恒大名都是恒大集团在信阳投资的第一个楼盘。全部以精装房为主，客户基本上是一些高收入群体。市场定位比较精准，目前一到四期还有100套左右160-170平米余房。86-130平米全部售完。五期开的全是市场上比较受欢迎的80多平米两房和110-130平米三房。主力户型分析析面积：86.42㎡优点：格局方正，动静分明。缺点：局部面积浪费明显，卫生间为暗位设计。面积：129.03㎡优点：南北通透，动静分明，干湿分离，布局合理。恒大名都优势：处城市发展的核心区域，知名品牌开发商，世界级园林景观，满屋名片9A精装建业品牌。劣势：价格较高、配套受限、停车不便。项目名称印象欧洲发展商/开发商信阳新政源房地产开发有限公司销售电话6207777地理位置位于信阳市中环路与羊山大道交汇处占地面积18.8万㎡总建面积43万平方米主力户型2.9+2.2复式(80-85)㎡+（30-35）㎡（该部分赠送面积）社区配套2000平米双语幼儿园。销售价格二期最后十套建筑面积约100㎡的宽敞两房和建筑面积约125㎡的经典三房紧俏热销，均价：4200元/㎡—4300元/㎡，二期已经竣工。推广主题印象欧洲立体楼中楼整体规划包括多层与小高层、高层住宅，一期推出临街6栋高层（20层），约6万方，总户数约800户，所有户型均为2.9+2.2复式，建筑面积约(80-85)㎡+（30-35）㎡（该部分赠送面积），赠送面积为楼下（两个卧室）。规划配套有2000㎡幼儿园，2000㎡会所，4000㎡商业街。物业形态多层小高层高层开发战略首先推出临街高层，高容积率，低开高走，迅速去化，后期再推出黄金位置的多层，运用价格策略，已达到开发目的。印象欧洲优势：户型两层魔变空间，性价比较高。劣势：周边的配套还不成熟。销售进展印象欧洲在建的三期“欧园”19#、21#、25#、27#、30#、33#、39#、40#楼，都已经建到10、11层，三期“欧园”户型涵盖D‘：2+2户型，建筑面积约：95㎡；C-2:3+2户型，建筑面积约：110㎡；B-2:3+3户型，建筑面积约：138㎡去化分析印象欧洲在信阳市首个全部以复式楼面世的楼盘，在信阳来说还是比较受欢迎的，加上销售说辞中的赠送面积，很好的抓住了客户爱占便宜的心理。加上户型面积没有150平米以上的房子。所以去化速度很快。主力户型分析析面积：95㎡优点：南北通透，方正格局，带有生活阳台。缺点：动静不分明，入户面积浪费大。印象欧洲优势：户型两层魔变空间，性价比较高。劣势：周边的配套还不成熟。项目名称中乐百花发展商/开发商信阳中乐百花置业有限公司销售电话6299999地理位置信阳市羊山新区新七大道百花会展东西两侧占地面积370亩总建面积70万㎡主力户型100-120㎡社区配套餐饮、休闲、娱乐、购物融合为一体的新型城市综合体推广主题信阳首席五星级社区整体规划规划了高端住宅（中乐百花公馆）、五星级酒店（中乐百花酒店）、顶级5A写字楼（中乐百花写字楼）以及餐饮、休闲、娱乐、购物融合为一体的新型城市综合体。其中，中乐百花公馆总建筑面积达50多万平方米，分为东、西两个区域。目前在建的为中乐百花公馆东区，共建有高尚住宅1470套，户型面积85—350平米，均为全明户型。规划了1000个车位的地下大型停车场。物业形态酒店、写字楼、高层开发战略低开高走，迅速去化，聚集人气中乐百花优势：自身规划的集餐饮、休闲、娱乐、购物融合为一体的新型城市综合体。劣势：销售节奏把握不理想，去化过快，价值没能实现最大化。工程进度中乐百花公馆一期6月底交房，二期已经全部封顶。销售进展截止2013年5月，二期基本售罄，目前有部分大面积余房（158平米，167平米）去化分析中乐百花公馆由于位于市政府旁边，百花园对面。一经推出，对于投资和刚需型客户都有很大吸引力加上定价不高一期均价4100元/平米。二期4390元/平米。所以去化很快，目前仅有部分大面积尾房（158和167平米）主力户型分析析面积：91㎡优点：南北通透，带有生活阳台，踩光良好。缺点：动静不分明，厨房餐厅分离。面积：88㎡优点：南北通透，带有生活阳台，踩光良好。缺点：动静不分明，厨房餐厅分离。中乐百花优势：自身规划的集餐饮、休闲、娱乐、购物融合为一体的新型城市综合体。劣势：销售节奏把握不理想，去化过快，价值没能实现最大化。范围：信阳市平桥区区为信阳1998撤地设市后在在原信阳县基基础上区划而而成，大体为为火车站以南南、以东区域域。概况：该区域内工业业企业较多，，占用土地面面积较多，当当地居民自有有房屋较多，，土地资源较较为紧张，多多为城市遗漏漏地块开发或或工厂、居民民区拆迁改造造项目。设施：平桥区交通便便利，通信发发达。京广铁铁路、107国道和正在建建设中的京珠珠高速公路横横穿全区东西西。区域内全全国性工业企企业较多，为为该区经济支支柱，且有特特色型产业：：信阳啤酒厂厂、茶叶、板板栗等加工企企业。购房消消费表现为原原住居民自住住改善需求居居多。物业类型：出住宅项目外外，本区域由由于工业企业业较多，相关关专业地产较较多，如综合合性招商商城城。平桥区平桥区板块Keys：桥区板块多层、小高层集中，楼盘数量较少，多层价格在4200元/㎡左右。目前城区楼盘盘较少，市场场投放总量较较小；标志性性楼盘为双汇汇欧洲故事、、台北城上城城、世界城。。楼盘住宅均价价在3500-4000元∕平方米。。本区域住宅产产品以自住型型客户居多。。产品形态以以普通住宅和和专业性商业业为主，也有有部分酒店式式公寓和写字字楼。主力户户型为两室、、三室，主力力户型面积区区间90-130㎡；与该区域的竞竞争出区域内内楼盘外，更更多的来自于于区域外竞争争，羊山新区区一定程度上上分流了区域域内住宅客户户资源。区域特点Keys：产品形态丰富，主力户型为两室、三室，主力户型面积区间90-130㎡。项目名称双汇欧洲故事发展商/开发商信阳三方房地产开发有限公司销售电话6768888地理位置平桥区龙江路世纪广场国际会展中心西100米占地面积500余亩总建面积59万㎡主力户型108-130㎡三房社区配套60000平米天然湖、11万方私家公园、四项保温技术。销售价格目前在售三期“雪莉阳光”38#、39#、40#、41#、42#楼18层的电梯洋房，户型区间为98㎡-150㎡的二房、三房、四房，价格4200元/㎡-4500元/㎡，现在尚有40%左右的房源；二期临湖“王座”尚有最后数套臻品房源在售，价格5000元/㎡-6000元/㎡。现在购入均可享受一次性付清98折，按揭99折优惠。推广主题60万平米地中海风情国际生活城整体规划计划5期开发，涵盖住宅，商业，写字楼，酒店公寓等。一期已售完；二期分为：东海岸组团为9栋6层的多层和阳光威尼斯组团为6栋（29-34号楼）12层小高层环湖组成。物业形态多层小高层高层别墅酒店式公寓开发战略社区中心内80亩原生态内湖，以尊贵浪漫的地中海风情生活为蓝本，以：“巴黎印象”、“罗马假日”、“希腊时光”“阳光海岸”四国特色健康生态居住理念引入社区，首先推出一期临湖而建多层，一期作为标本低价入市，以打响楼盘知名度，来带动后期开发与销售欧洲故事优势：社区规模较大，内部配套齐全，社区内有天然湖泊，自然景观较好。劣势：高价位，在平桥区有一定市场抗性。营销动态7月28日，盛情邀请客户幸会齐秦，共享群星璀璨之夜。100平墅质洋房、黄金旺铺、企业公馆同步热销正在进行时，现在选择认购即获得群星璀璨之夜门票！物业费一期已入住，二期即将交房，多层物业费0.5元/㎡/月，小高层物业费1.1元/㎡/月，车位50-60元/月.去化分析一期二期以全部售罄（一期有几套开发商保留房源，为湖景房）三期有95平米两房10多套，140平米的三房30多套。此案的第三期在本项目的东北方向，离湖景太远，成交价又比之前高均价4300元/平米。加上很多客户反映户型不是很理想。所以去化不是很快。四期开43#楼，AB两栋108-143平米。预计有165套。主力户型分析析面积：108㎡优点：方正格局，南北通透，踩光良好。缺点：动静不分离，无生活阳台。欧洲故事优势：社区规模较大，内部配套齐全，社区内有天然湖泊，自然景观较好。劣势：高价位，在平桥区有一定市场抗性。项目名称世界城发展商/开发商河北隆基泰和实业集团销售电话6782000/111地理位置信阳市平桥区中心大道南段与滨河北路交汇处占地面积500亩总建面积约50万平米主力户型80-130㎡三房社区配套3万平米生态广场、1万平米临街商铺、2200平米会所销售价格二期高层11#、12#、15#楼，尚有建筑面积约80㎡的精致两房、123㎡的经典三房、130㎡的观景三房、135㎡的敞亮三房在售，震撼超低均价3700元/㎡推广主题公园环绕推窗见山水整体规划项目分四期开发，一期为新加坡风格，为8栋6层和2栋11层电梯房和2栋别墅组成，共589户，总建面积约7万平米，沿街铺总面积约3000平米，共30多间。二期为美国加州风格，18层一梯四户的电梯房，共约170多套，户型面积82—132平米不等。总建筑面积约1.8万平米。四期为海派风格。目前规划中。物业形态多层小高层高层开发战略采用不同风格，逐一推出世界城优势：位于浉河和震雷山风景区畔，景色秀丽，建筑形态国际化。劣势：地段较偏远，交通不便，周边居住氛围差，配套尚不成熟。项目名称台北城上城发展商/开发商信阳同德置业有限公司销售电话378000地理位置平西路与平安大道十字路口西北角占地面积350亩总建面积37万㎡销售价格4380元/㎡主力户型80㎡两房，121—130㎡三房，社区配套吉的堡幼儿园、社区会所推广主题九星国际社区，等量世界齐观主力户型分析析面积：88㎡优点：南北通透，方正格局，动静分离。面积：120㎡优点：南北通透，动静分离，干湿分离。台北城上城优势：媒体应用丰富，价位较低。劣势：地段较偏远，交通不便，周边配套尚不成熟。范围：信阳老中城区区浉河区北岸岸地区，即火火车站与市政政府之间和浉浉河南岸地区区。概况：区域为城市较较早的建成区区，土地资源源相对紧张，，多为城市遗遗漏地块开发发或老厂区改改造项目。以以旧城改造为为主。设施：信阳火车站、、汽车站，繁繁华商圈、市市第一人民医医院、滨河景景观等城市稀稀缺资源。本本区域交通便便利，购物、、生活、教育育、休闲等配配套齐全，购购房消费表现现为原住居民民自住改善需需求居多。物业类型：本区域个别项项目由于占据据较多公共资资源，发展商商借势开发综综合性商业、、酒店公寓、、商业，投资资需求占有一一定比例。浉河区浉河区板块Keys：该区为老城区，各类设施齐全，土地资源相对紧张，多以旧城改造为主。目前老城区楼楼盘较多，市市场投放总量量较大；项目目体量普遍不不大，铁建领领秀城成为区区域标志性大大盘。楼盘住宅均价价在4200元∕平方米。。本区域投资客客户较多，产产品形态也比比较丰富，有有写字楼、商商业、精装酒酒店公寓、高高层住宅等。。主力户型为为两室、三室室，主力户型型面积区间80-130平方米；区域域内也有部分分一房做办公公和投资用，，四房、五房房相对较少；；随着竞争加剧剧，竞争也逐逐步的由单纯纯价格竞争转转变提升产品品综合性的品品质楼盘，如如铁建领秀城城、台北城上上城等。区域特点Keys：该区楼盘多，总量大，价格较高，产品形态丰富，主要以80-130㎡户型为主打。项目名称中铁领秀城发展商/开发商中国铁建信阳地产公司销售电话6593999地理位置信阳市浉河北岸航空路南推出占地面积13万㎡推出总建面积26万㎡销售进度60%以上推售数量2000套销售价格4600元主力户型82—94㎡两房，120—138㎡三房社区配套市三小、九中等优质教育资源，2000平米多功能会所、星级酒店推广主题浉河一线，百万平米水岸城邦主力户型分析析南向超大采光光面，明厨设设计，主卫干干湿分区，南南向观景阳台台与露台巧妙妙结合，自由由空间随意组组合中铁﹒领秀城优势：品牌开发商、浉河景观、优质教育资源、百万平米大盘。劣势：远离市中心，交通受到一定影响，周边配套设施还不够成熟。项目名称森林半岛发展商/开发商信阳建业天明住宅建设有限公司销售电理位置信阳市南湾大道与南淇路交汇处占地面积221亩总建面积21万㎡销售价格4300元主力户型79/89㎡两房，116～135㎡3房,160㎡四房社区配套高端会所、建业小哈弗幼儿园。推广主题客厅连接阳台，观景效果极好卫生间干湿分离，设计比较合理主卧带独立卫生间，彰显私密尊贵138㎡户型分隔合理，功能齐全卧室与客厅均朝阳，采光较好客厅直接连接阳台，观景效果较好60㎡主力户型分析析建业·森林半岛优势：建业品牌、南湾湖景观、成熟社区、高端会所、建业小哈弗幼儿园。劣势：目前项目周边生活配套不够完善。项目名称浉河壹号发展商/开发商信阳市大融信房地产开发有限责任公司销售电话6363666地理位置信阳市浉河区滨河南路占地面积4万㎡总建面积13万㎡销售价格4900元主力户型110—124㎡三房社区配套幼儿园、超市、建业物管推广主题主力户型分析析面积：111㎡优点：南北通透，带生活阳台，动静分离，干湿分离。缺点：走道面积浪费大浉河壹号优势：浉河景观、社区配套、建业物管。劣势：民心取向向部分分1.调研对象统计计/基本信息本次问卷调查查用获取样本本145份，通过对其其基本信息的的统计可以得得知本次的调调研人群主要要集中于25~50岁之间，而这这一年龄层的的人群正是目目前市场的主主力消费人群群，因此符合合调研需求。。66%客户的年龄集集中在36—50岁之间，该类类人群文化水水平较低，但但在调查中，，我司发现该该类人群购房房趋向理性，，购买时考虑虑众多因素。。因此，后期期本案产品包包装需要注重重客户身份及及产品核心竞竞争力的塑造造。感性购房向理理性购房转变变，对产品的的包装提出更更高的要求1.调研对象统计计/收入信息通过对职业以以及收入的统统计可以看出出本次的抽样样对象主要以以私营业主为为主，家庭收收入则均匀的的分布于各档档次，目标客客群月均收入入在5000元/月左右，基本本可承受2500元/月左右的按揭揭金额，对于于本案后期定定价策略有一一定的参考价价值。同时由由于问卷地点点的选择有限限以及调研对对象配合度等等因素的影响响，私营业主主成为本次问问卷调查的最最大团体，这这一部分有着着强劲的购买买力，也是未未来本案的主主要客户群之之一，对于他他们的了解对对本案的定位位有很大的参参考。但是其其余行业的人人数不足也使使得本次的问问卷调查结果果具有一定的的局限性。收入决定承贷贷能力，目标标客群还款能能力有限选取目前最受受欢迎的110㎡大小的户型为为例进行计算算。根据市调可知知，目标客群群所能接受的的月还款额在在2500元左右，以最最为普遍的20年按揭为基础础，根据近期期银行利率表表可知20年等额还款的的系数为77，可以得到以以下计算：2500/77=32.47万顾顾客向向银行贷款32.47万32.47/0.7=46.38万客客户的房价总总额为46.38万则此时房子单单价为463800/110=4216.3元/㎡客户对价格格的敏感度度决定了本本案的价格格必须以顾顾客的承受能力为基准关键词：2500元/月4200元/㎡，客户承受的的基准点，，超过4200元/㎡会令客户的的月还款压压力大增，，成反比的的则