XXXX年邯郸御景大厦项目定位暨定价方案

邯郸御景大厦项目定位暨定价方案2013YEARHANDANCITYYUJINGBUILDING本次报告的主要工作，我们围绕以下三大核心问题展开：产品调整依据项目定位，对产品进行相应的调整，使产品与项目融为一体？Q23、在目前的市场下，怎样的价格是相对合理，同时又能实现快速去化的？价格层面Q31、怎样的定位及包装才符合市场及自身？项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？Q1定位操作CONTENTS2_定位及产品调整1_政策及市场判研3_定价原则及依据4_营销思路及策略邯郸御景大厦_市场篇HANDANMARKETSECTIONSTEP1：房产政策分析最新房地产政策一览政策分析回顾，2012房地产政策---2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点3月5日温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”3月7日全国计划新开工建设700万套保障性住房5月18日起存准率下调0.5个百分点6月8日起降息0.25个百分点6月18日住宅项目容积率不得低于1.07月1日“闲置土地”定义变宽7月16日起存贷款利率分降0.25和0.31个百分点12月8日国土部：坚持楼市调控不动摇12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责调控政策频出，银行、政府、保障住房等均出台相应策略，对房地产市场进行多重打压盘点，2013房地产政策……2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）3月1日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》3月15日住建部首肯地方根据自身情况取消经适房4月9日住建部发布的《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》调控仍在继续，“国五条”轰动市场，中央多次重申绝不放松房地产调控

从2002开始，国家政策层面就有了对房地产调控政策的出台，十年来针对房地产调控的政策层出不穷，但所有的调控政策均指向住宅行业，无一例是针对商业地产，其中重要原因是住宅行业涉及民生问题，住宅价格的高低关乎社会及政局的稳定，但商业地产价格的高低与这些敏感性问题关联度不大，这就是为什么中央高层可以放任商业地产随意增长的最主要原因，另外，央行货币的超发使国内十年间货币流通量增长一倍，2012年社会货币流通量高达将近100万亿元，如此高的货币流通量，在还没有使人民币国际化之前，使国内通货膨胀的可能性大增，所以政府在对房地产住宅行业投资严控的同时，必须疏导社会资金向其它方面沉淀，这样才能降低通货膨胀的风险，而商业地产则是社会资金沉淀的其中一个方向。

从现有执行政策来看，商业地产与住宅地产相比，商业地产没有限购限贷的限制，个人购买商业地产的贷款与其购买住宅是否贷款毫无关联，也就是说购买商业地产无论投资者手中持有多少住宅及有多少笔贷款均不相干，首付及利率均按恒定比例执行。

国家政策/写字楼，现行国家政策对写字楼市场的影响……从国家宏观经济层面及现有执行政策分析，商业地产与住宅地产相比，将会在未来相当长的时间内有着非常宽松的投资环境。住宅市场持续低迷，写字楼市场是否会迎来契机，让我们继续深入了解写字楼市场……STEP2：写字楼市场分析邯郸写字楼市场研究分析市场分析写字楼的概念在了解解写字字楼市市场之之前，，先让我我们了了解一一下写写字楼楼物业业的概概念及及分类类----“写字楼楼”系地方方方言言，即即办公公用房房，指指机关关、企企业、、事业业单位位行政政管理理人员员，业业务技技术人人员等等办公公的业业务用用房，，现代代办公公楼正正向综综合化化、一一体化化方向向发展展，由由于城城市土土地紧紧俏，，特别别是市市中心心区地地价猛猛涨、、建筑筑物逐逐步向向高层层发展展，使使许多多中小小企事事业单单位难难以独独立修修建办办公楼楼，因因此，，房地地产综综合开开发企企业修修建办办公楼楼，分分层出出售、、出租租的业业务迅迅速兴兴起。。从这个个意义义上讲讲，写写字楼楼是指指国家家机关关、企企事业业单位位用于于办理理行政政事物物或从从事业业务活活动的的建筑筑物，，其使使用者者包括括营利利性的的经济济实体体和非非营利利性的的管理理机构构，是是随着着经济济的发发展，，为满满足公公司办办公、、高效效率工工作需需要而而产生生的。。政府、、国企企、私私企等等日常常办公公用房房，向向综合合化、、一体体化发发展，，因企企业实实力因因素，，多采采用出出售（（整栋栋、整整层、、分割割）或或租赁赁（整整栋、、整层层、分分割））方式式。写字楼楼市场场目前前流行行两大大评定定标准准5A写字楼楼甲级写写字楼楼所谓甲甲级写写字楼楼，实实为一一种通通行叫叫法，，并没没有固固定标标准。。５ＡＡ写字字楼倒倒是有有一定定的标标准，，类似似于酒酒店星星级评评定的的方法法。那那么么，５５Ａ写写字楼楼具体体有哪哪些标标准呢呢？写字楼楼市场场目前前流行行两大大评定定标准准，一一是甲甲级写写字楼楼，一一是５５Ａ写写字楼楼。写字楼的分类5A写字楼楼标准准“5A”标准是是目前前较流流行的的评定定方式式，但但“5A””概念有有两种种评定定方式式，一一是狭狭义的的针对对智能能化硬硬件方方面，，二是是广义义的指指综合合“A”级评定定标准准。（1）楼宇宇品牌牌标准准：A级写字字楼是是一个个城市市创造造文化化与财财富的的特定定空间间，写写字楼楼的品品牌形形成，，需要要产品品的差差异化化特征征、商商务文文化特特征、、服务务经营营理念念、地地域标标志性性物业业和城城市历历史记记忆。。（2）地理理位置置标准准：A级地理理位置置是投投资和和购买买写字字楼的的关键键要素素之一一。只只有区区位在在城市市现有有或潜潜在商商务区区、地地段良良好、、具有有较高高投资资价值值的写写字楼楼才能能获得得地理理位置置标准准A级。（3）客户户层次次标准准：A级客户户层次次指的的是入入驻写写字楼楼的业业主或或租户户层次次。大大多数数写字字楼客客户都都有择择邻而而居的的心理理，因因此一一个写写字楼楼的客客户层层次通通常是是趋同同的。。（4）服务务品质质标准准：A级服务务品质质一方方面体体现在在高效效的物物业管管理上上，另另一方方面体体现在在对入入住企企业的的专业业化商商务服服务上上。（5）硬件件设施施标准准：A级主要要考核核建筑筑设计计和建建筑功功能的的创新新。以以及其其所用用的建建筑技技术、、标准准层高高、标标准承承重、、弱电电系统统、新新风系系统，，以及及电梯梯、智智能等等。5A写字楼针对智能化硬件OA（办公智能化）BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）狭义广义综合“A”级评定标准楼宇品牌标准地理位置标准客户层次标准服务品质标准硬件设施标准甲级写写字楼楼标准准就我国国的办办公楼楼市场场而言言，一一般分分为高高档物物业(甲级写写字楼楼)、中档档物业业(乙级写写字楼楼)、低档档物业业(丙级写写字楼楼)。而高高档物物业又又可细细分为为两个个部分分：顶顶级和和甲级级写字字楼。。顶级级写字字楼与与国际际写字字楼标标准相相符，，甲级级是按按照本本地市市场现现行标标准划划分的的。所所谓甲甲级写写字楼楼主要要是参参照了了四星星级酒酒店或或五星星级酒酒店的的评级级标准准，是是房地地产业业内的的一种种习惯惯称谓谓。由于写字楼楼物业在不不同的市场场各不相同同，写字楼楼的分类标标准通常是是基于每个个市场上的的相对质量量，如在一一些小城市市还没有顶顶级写字楼楼与国际写写字楼。我国办公楼楼市场高档写字楼楼（甲级））中档写字楼（（乙级）低档写字楼（（丙级）顶级写字楼甲级写字楼国际写字楼标准（如四四星、五星星级）相符本地市场现现行标准按照了解完写字字楼的概念念与分类，，我们要深入入了解邯郸郸写字楼市市场，但首先让我我们来简单单了解一下下邯郸市……邯郸概况邯郸市位于于河北省南南端，地处处四省交汇汇（晋、鲁鲁、豫)，地理区位位优越，交交通便捷，，飞机、火火车（高铁铁）、高速速各种运输输方式一应应俱全；经经济基础雄雄厚，农业业综合生产产条件优越越，素有““北方粮仓仓”、“冀冀南棉海””之称，矿矿产资源丰丰富，境内内已探明矿矿物资源多多达40多种，其中中煤炭和铁铁矿石储量量分别达到到40亿吨和4.8亿吨，被誉誉为现代““钢城”、、“煤都””。河北南端，，四省交汇汇处，地理理区位优越越，交通便便捷，农业业、矿产极极其丰富邯郸邢台衡水张家口沧州北京承德保定石家庄唐山秦皇岛廊坊邯郸是中国国历史文化化名城之一一，它的文文明历史已已有7000多年。历史史上的许多多典故以及及美好传说说，"将相和"、"完璧归赵"、"胡服骑射"等，都和邯邯郸的历史史有关。1952年12月22日，邯郸镇镇复升为邯邯郸市;1954年改省辖市市;1956年峰峰市并并入邯郸市市;1983年邯郸县并并人邯郸市市;1984年改为省辖辖市;1986年武安县(后改市)划归邯郸市市;1993年经国务院院批准，撤撤消邯郸地地区，实行行地市合并并，将邯郸郸地区所辖辖各县划归归邯郸市管管辖，称邯邯郸市。历史沿革邯郸已有7000多年文明历历史，是历史文化名名城之一，，典故众多多。公路交通：：是全国179个重要的公公路交通枢枢纽之一，，交通便利利，境内有有京深高速速公路、青青兰高速公公路、107国道、309国道；铁路交通：：境内有贯穿穿南北方向向的京广铁铁路，东西西方向有邯邯长铁路和和邯济铁路路；航空交通：：邯郸机场已已经投入使使用，已经经开通到上上海、重庆庆、大连、、杭州、西西安、厦门门、广州、、深圳、长长沙、呼和和浩特、温温州、海口口、合肥等等多条航线线。交通条件邯郸区位交交通条件优优越，居晋晋冀鲁豫四四省要冲和和中原经济济区腹心，，在四省交交界区是唯唯一的特大大城市，与与石家庄、、太原、济济南、郑州州四个省会会城市的距距离均在200公里左右，，与北京、、天津等大大都市的距距离均在500公里以内。。居晋冀鲁豫豫四省要冲冲，公路、、铁路、航航空四通八八达，交通通条件十分分优越。人口区位邯郸市辖4个市辖区（（另有一个个经济开发发区）、14个县，代管管1个县级市。。邯郸市面面积12087平方千米，，人口约1000万。城镇人人口400多万人，中中心城区人人口150万人。在中中原经济区区13个城市中，，邯郸人口口增长率居居首位。人口大市，，中心城区区百万，全全市千万；；城市化率率达45%；中心城区区占总市域域面积比例例较小，市市区辐射能能力弱（小小市区、大大市域）。1、丛台区位置:邯郸市辖区区，市府驻驻地。规模:面积28.3平方公里，，人口43.8万，辖10街道1乡，区府驻驻中华北大大街。经济概况:城区为邯郸郸的政治经经济中心,主要以发展展商贸经济济为主。其其他还有工工业,工业的主导导产业有化化工、机电电、建材、、纺织、服服装等。教育配套:丛台区教育育配套齐全全,有26所学校。交通配套:丛台有京京广铁路，，京深、茶茶兰、邯临临公路过境境。房产市场:城区目前可可开发的土土地非常有有限，主要要靠旧城改改造、旧房房拆迁而来来，因此土土地成本相相对较高。。特征分析:丛台区属于于邯郸的老老城区,周边生活及及其他配套套相对成熟熟,主要居住人人口为企业业单位职工工,目前丛台区区处于旧城城改造阶段段,商品房供应量相对对集中。2、邯山区位置:邯郸市的中中心城区。。规模:面积37平方公里，，人口38万。经济状况:该区地处繁繁华商贸密密集区，客客流充足、、物资丰富富。交通配套:交通便利，，火车站、、长途汽车车站、飞机机场坐落在在本区内，，京广、邯邯济、邯邯长铁路，，京深高速速公路和107国道贯穿全全区。房产市场:邯山区主要要以商贸为为主,在房地产市市场上主要要以商业地地产为导向向、从邯郸郸城市整体体规划来看看，本片区区未来房地地产主要以以商住结合的项目为为主导，从从而形成邯邯郸的经济济中心。区域特征:繁荣、商业业密集、人人流量集中中。行政分区3、复兴区位置:邯郸市区西西部，是邯邯郸市的重重、化工业业区。区域规模:面积37平方公里，，人口34万，全区辖辖1个乡，6个办事处，，15个行政村。。经济概况:复兴区是重重工业区，，全国国有有企业的旗旗帜“邯郸郸钢铁集团团有限公司司”、军军工企业的的一面旗帜帜“新兴铸铸管集团有有限公司””都座落在这里里；北部是是以“滏阳阳化工集团团有限公司司”等为主主的化工区区，邻近还还有煤炭、、陶瓷、纺纺织、电力力等诸多多大型产业业集团，具有较较强的依托托发展优势势。房产市场:由于复兴区区为重工业业区,楼盘在售较较少。区域特征:重工业集中中区域,以钢铁,化工,煤炭等行业业为主,工业污染相相对严重,居住氛围相相对较差,空气污染指指数严重,未来仍以重重工业为发展导向向。4、高新开发发区位置:开发区新区区位于邯郸郸市东北部部，京深高高速公路两两侧。城区规划:规划面积为为23.5平方公里，，控制面积积50平方公里。。其中高速速公路路西侧3.5平方公里为为新区起步步区，规划划区域位于于东环路与与京深高速公公路之间、、邯临路以以南、丛台台路以北区区域，与主主城区紧密密相连，内内有高速公公路出入口口和省道邯邯临公路。。高速公路路以东、邯临临路两侧为为新区东扩扩部分，占占地20平方公里，，布局以邯邯临路为界界，路南为为公建生活活区，路北北为工业区区，为相对对独立的新城区区。现状:新区起步区区已完成21公里长的““三纵九横横”12条道路及148公里长的的各种管管线铺设设，达到到了给水水、排水水、污水水、供热热、供电电、供气、通讯讯、宽带带网等““十通一一平"。经济发展六大亮点点，GDP破3000亿、企业业实力、、农业产产值、旅旅游收入入、城市市建设、、居民收收入均表表明邯郸郸市整体体经济实实力剧增增！亮点一：：成功跻身身“3000亿元俱乐乐部”亮点二：：入围工业业企业500强全省第第一亮点三：：全国率先先建成“吨粮市”亮点四：：来邯游客客突破2000万亮点五：：城市标志志性建筑筑拔地而而起亮点六：：民生投入入创新高高刚刚过去去的2012年，预计计全市生生产总值值增长10%左右，首首次跻身身中国GDP““3000亿元俱乐乐部”，，标志着着我市跨跨入全国国大中城城市经济济发展““第一方方阵”。。我市入围围中国企企业500强、中国国民营企企业500强的企业业各增至至10家，数量量全省第第一。2012年，邯郸郸粮食生生产喜获获“九连连增”，，总产达达560.1万吨，小小麦、玉玉米两熟熟亩产1001.2公斤，单单产及增增幅均居居全省第第一，在在全省乃乃至全国国率先实实现了““吨粮市市”目标标。文化旅游游加快发发展，中中华成语语文化园园项目成成功签约约，响堂堂山、娲娲皇宫晋晋级国家家级风景景名胜区区，全市市共接待待国内外外游客2300万人，旅旅游总收收入135亿元，分分别增长长34%和36%。城市四期期总规获获得国务务院批复复，主城城区32项重大项项目扎实实推进，，市文化化艺术中中心、四四座城市市立交桥桥、火车车站广场场改造等等一批标标志性工工程建成成投用。。去年市财财政民生生投入201.6亿元，较较上年增增长12亿元，85件实事如如期完成成。预计计城镇居居民人均均可支配配收入和和农民人人均纯收收入，分分别增长长12%以上、10%左右。发展规划到2020年，形成成“市域域中心城城市（中中心城区区+峰峰城区区）—市域副中中心城市市（武安安市）—县域中心心城市（（县城））—建制镇””四级城城镇等级级结构。。等级结构构规划以“中心城城区+外围圈层层”为规划结结构，以“1+9””为空间结结构，总规划面面积为2852平方公里里。即即以中心心城区为为核心，，环30公里半径径为范围围，各卫卫星城沿沿郊区一一级公路路环呈圈圈层镶嵌嵌状布局局。“1”：指邯郸市市中心城区区。“9”：指武安安、峰峰峰、马头头、磁县县、临漳漳、成安安、肥乡乡、广府府、永年年等9个卫星城城。发展格局局规划产业布局局规划“两区、两两廊、一一中心””“两区””：西部部循环经经济区、、东部特特色农业业经济区区；“两廊””：成峰峰（成安安至峰峰峰)工业走廊廊（纺织服服装、新新型建材材、精细细化工、、装备制制造为主主）、邯武(邯郸至武武安)工业走廊廊（资源型型产业、、重工业业为主））；“一中心心”：中中心城区区经济区区。四级城镇镇等级结结构1中心+9卫星城共共同发展展主城区重重点发展展方向是是——重点向东东发展，，南北适适当发展展，西部部控制发发展。城市总结地处河北北南端，，四省（（晋冀鲁鲁豫）交交汇处，，地理区区位优越越，交通通便捷，，公路、、铁路、、航空四四通八达达，农业业、矿产产极其丰丰富；邯郸已有有7000多年文明明历史，，是历史史文化名名城之一一，典故故众多；；人口大市市，中心心城区百百万，全全市千万万；城市市化率达达45%；中心城城区占总总市域面面积比例例较小，，市区辐辐射能力力弱（小小市区、、大市域域）；六大亮点点，GDP破3000亿、企业业实力、、农业产产值、旅旅游收入入、城市市建设、、居民收收入均表表明邯郸郸市整体体经济实实力剧增增；等级结构构规划：：四级城城镇等级级结构，，发展格格局规划划：1中心+9卫星城共共同发展展，产业业布局规规划：““两区、、两廊、、一中心心”。主主城区重重点发展展方向是是——重点向东东发展，，南北适适当发展展，西部部控制发发展。古城邯郸郸，地理理优越、、交通便便捷、经经济增速速明显，，但市区区面积较较小，辐辐射力弱弱，未来来城市将以四级城城镇结构构、1+9联动、两两区两廊廊一中心心三种多多层次立立体式规规划发展展，其中中主城区区施行重重点向东东、南北北适当、、西部控控制的发发展战略略。明白了什什么是写写字楼，，了解了哪哪里是邯邯郸市，，让我们深深入读懂懂邯郸市市写字楼楼市场……回顾，2012年邯郸写写字楼市市场---2012年，对于于邯郸写写字楼市市场来说说是飞速速发展的的一年。。2012年，邯郸郸市写字字楼市场场在售项项目35个左右，，在售面面积约130万平方米米，较2010年的在售售项目15个左右增增长了一一倍多；；售价方方面，目目前邯郸郸写字楼楼售价基基本上稳稳定在6000元/㎡以上，2010年写字楼楼售价仅仅维持在在4000-5000元/㎡，年均复复合增长长率超过过15%；租赁方方面，目目前邯郸郸写字楼楼市场租租金在35-40元/㎡/月，市场场对未来来写字楼楼租金预预期在45-50元/㎡/月，2010年租金水水平仅仅仅停留在在20-30元/㎡/月的水平平。2012年，写字字楼市场场飞速发发展，与与2010年相比，，供应量量增长了130%、销售价价格增长长30%（平均每每年增长长15%）、租赁价价格增长长约50%。市场供应应——2012年邯郸市市写字楼楼市场在在售项目目35个左右，，在售面面积约130万平方米米；预计计未来每每年新增增写字楼楼项目将将会在5-10个左右，，即年新新增供应应约30万平方米米；区域分布布——邯郸写字字楼市场场处于遍遍地开花花的局面面，但中中华大街街周边属属于项目目最集中中区域。。中心主主城区写写字楼市市场基本本饱和，，东拓南南进现象象较为明明显，尤尤其是高高开区周周边区域域发展迅迅速；产品形态态——配中央空空调和公公共卫生生间的纯纯写字楼楼项目正正在逐渐渐被邯郸郸市场所所接受，，在售和和新建项项目中纯纯写字楼楼项目比比例明显显增加，，目前已已知2012年市场上上纯写字字楼项目目共9个，约44万平方米米面积，，占比近近三分之之一；产品细节节——目前邯郸郸市写字字楼产品品单层面面积均相相对较小小，大多多在1000-1500平方米/层之间，，毛坯交交房项目目较多，，出现部部分精装装交房项项目。分析，2012年邯郸写写字楼市市场---销售进度度——邯郸写字字楼在售售项目去去化速度度参差不不齐，去去化较快快的项目目集中在在800㎡㎡/月，较慢慢的项目目集中在在300-400㎡/月，整体体上来看看，平均均去化速速度在500-600㎡/月；时间节点点——2011年、2012年新增开开盘项目目数量基基本持平平，且主主要集中中在年初初和金九九银十的的时间段段，结合合在售项项目销售售率情况况来看，，项目销销售周期期集中在在两年左左右；销售价格格——人民路贯贯穿邯郸郸东西，，商业、、金融、、居住、、公园、、娱乐一一应俱全全，繁华华热闹的的现代金金融区和和商业区区雏形已已现，人人民路无无疑已经经成为邯邯郸CBD中心区域域。2012年人民路路由西向向东写字字楼价格格依次为为天兆大大厦（未未售）、、宝利大大厦（5200元/平米）、、卓昱大大厦（6500元/平米）、、融通国国际（8000元/平米）、、嘉华国国际（8000元/平米）、、锦林大大厦（12000元/平米），，整体呈呈从西向向东，依依次增高高的趋势势。分析，2012年邯郸写写字楼市市场---在全国宏宏观调控控大背景景下缘何何2012年邯郸写写字楼市市场仍能能保持如如此高速速成长？？我们认为为原因主主要有以以下三点点：第一，住住宅宏观观调控严严厉政策策下资金金的挤出出效应；；第二，经经济快速速发展和和转型下下对写字字楼需求求的快速速增加；；第三，写写字楼相相对较高高且稳定定的租金金回报率率。越来越多多的投资资客从住住宅市场场转向投投资回报报率更为为稳定的的商业地地产，产产业结构构的优化化促成金金融、咨咨询等高高端服务务业的良良好发展展，构成成写字楼楼的稳定定需求，，加上写写字楼稳稳定的投投资回报报及物业业保值增增值的驱驱动因素素，邯郸郸写字楼楼市场在在2012年表现良好。。总结，2012年邯郸写字楼楼市场---目前邯郸市区内重点在售写字楼项项目22个，其中丛台区15个、邯山区5个、复兴区2个；价格以丛丛台区最高、、复兴区最稳稳定；在良好好的市场面前前也表明了未未来市场的激激烈竞争。丛台区在售写写字楼项目15个。代表项目目：锦林大厦厦15000元/㎡，龙鼎国际5500元/㎡；邯山区在售写写字楼5个。代表项目目：义乌小商商品批发城7100元/㎡，皓月大厦5500/㎡㎡；复兴区在售写写字楼2个。卓昱大厦厦7500元/㎡，宝利大厦5500元/㎡。复兴区格局，2013年邯郸写字楼楼市场---区域案名位置

价格工程进度销售率丛台区金恒基鹿城国际丛台路与陵西街交汇处6000元主体施工中不详恒亿大厦丛台区光明北大街123号7980元A栋现房，B栋主体施工（至3层）不详财智天地浴新大街与环城西路交口东北角5600元主体施工中不详华浩天际滏河街与联纺路交汇处6500元准现房约70%华祥大厦B座中华北大街与联纺路交汇北行路东6600元准现房不详江泉大厦丛台路与东环路交汇处7500元主体施工中约30%中道国际丛台路与东环路交汇处8700元准现房约90%铂钥中心中华大街新华书店对面8500元准现房约70%文新大厦展览路与曙光路交汇处8200元主体完工不详锦林大厦人民路与滏东街交汇处15000元已交工约90%赵都华润大厦陵西街原赵都商场5800元主体施工中约50%滨河世纪大厦滏河大街与和平路交叉口东南角6780元主体施工中不详融通国际人民路与光明大街交汇处东南角8000元主体施工中不详龙鼎国际23中以南，朝阳路以北，滏西大街以西5500元正在打桩即将开槽不详慧谷中华大街与青年路交叉路口西南角7000元主体施工中不详邯山区义乌小商品批发城和平路198号（老丹兰东行50米路南）7100元主体施工中（至10层）不详君兴大厦陵西街与陵园路交汇处5800元准现房约80%皓月大厦陵园路与中华大街交叉口东行200米路北5500元正在开槽不详邯台大厦中华大街邯山广场南5900元现房约90%金业国际大厦中华大街与渚河路交汇处6600元主体完工约50%复兴卓昱大厦人民路与铁西街交汇处7500元主体完工不详宝利大厦人民路与大乘寺街交汇处5500元地基处理中不详2013年邯郸主要在在售写字楼总总数为22个，具体项目目如下：丛台区丛台区是邯郸郸写字楼项目目最多、竞争争最激烈的区区域，目前此此区域内具有有影响力且以以纯写字楼项项目为代表的的在售项目15个，未售项目目2个，其中以锦锦林大厦项目目售价最高（（15000元/平米），龙鼎鼎国际价格最最低（5500元/平米），价格格受到规模、、地段、开发发商品牌、产产品设计、工工程进度、项项目口碑等诸诸多因素影响响。其主流价价格以6000-8000为主。区域内写字楼楼项目17个（15个在售，2个未售），区区域内竞争异异常激烈，价价差较大，最最低价达5500元/平米，最高价价达15000元/平米。锦林大厦锦林大厦楼盘地址[丛台区]人民路与滏东路交汇处西南角物业类型写字楼（A座地上26层，B座地上23层）开发商河北锦祥房地产开发有限公司占地面积10101平方米建筑面积98468平方米容积率7.77绿化率13.8%交通情况21、204、71、39、17、34、36等公交车装修情况毛坯主力户型100平米销售均价15000元/平米优惠方式全款九八折物业公司邯郸市金易达物业服务有限公司、第一太平戴维斯开盘时间——入驻时间2012年7月规划户数——车位数量309销售地址人民路与滏东路交汇处西南角地处核心区域域，已为现房房，邯郸最贵贵写字楼，物物业顾问第一一太平戴维斯斯金恒基鹿城国国际金恒基鹿城国际楼盘地址[丛台区]丛台区丛台路与陵西大街交叉口西北角物业类型27层写字楼（-2和-3两层停车场，-1-5层商业，6-27层公园式全装办公）开发商河北金恒基房地产开发有限公司占地面积9120平方米建筑面积106899平米容积率3.2绿化率30%交通情况6、24、25、26、46、201、205、406路学步桥站下车装修情况全部精装主力户型49-75平米销售均价6400元/平米优惠方式全款九二折、贷款九八折优惠首付50%物业公司戴德梁行开盘时间2011年6月9日入驻时间2014年6月规划户数800多户车位数量400左右销售地址陵西大街与丛台路交叉口西行100米路北实时动态项目最快已出地面17层（2013.05.30）邯郸第一家全全精装写字楼楼，物业品牌牌戴德梁行江泉大厦江泉大厦楼盘地址[丛台区]丛台路与东环路交口西南角物业类型写字楼开发商邯郸市锦霖房地产开发有限责任公司占地面积10280.40㎡建筑面积66384.98㎡容积率4.7绿化率30%交通情况21、26、62、39路等装修情况毛坯主力户型69m²-286m²销售均价7600元/平米优惠方式全款九五折、贷款九九折物业公司——开盘时间2013年3月24日入驻时间2014年5月规划户数365户车位数量320个销售地址丛台路与东环路交口西行20米路南欧式立面，整整层发售，5A概念，但3米层高，舒适适度严重降低低宝利大厦天兆大厦卓昱大厦复兴区目前复兴区写写字楼市场较较为平淡，已已知在售、待待售项目共3个，在售的项项目为宝利大大厦（价格5500元/平）、卓昱大大厦（价格7500元/平），待售项项目为天兆大大厦（价格未未知）。而本本项目地块也也处于此区域域内，且与以以上3个项目距离非非常近，距离离宝利大厦170M，距离卓昱大大厦270M，距离天兆大大厦325M，因此以上3个楼盘为项目目重点关注项项目。区域内写字楼楼项目仅3个（2个在售，1个未售），且且与本项目距距离非常近，，具有强烈的的区域竞争性性卓昱大厦卓昱大厦楼盘地址[复兴区]人民路与铁西大街交叉口西南角物业类型写字楼(住宅3栋、商务1栋)开发商河北卓昱房地产开发有限公司占地面积1713.3平方米建筑面积22000平方米交通情况21路、23路、16路、45路、71路、202路、76路等装修情况毛坯主力户型60-100平方米销售均价7500元/平米，住宅均价5300优惠方式全款优惠200物业公司——开盘时间2012年入驻时间规划户数写字楼270户，住宅800户车位数量700个销售地址人民路与铁西大街交叉口西南角实时动态写字楼部分正在安装窗户，住宅部分正在穿电线，预计今年年底交房（2013年5月29日）复兴区内最高高价格写字楼楼，年底交房房宝利大厦宝利大厦楼盘地址[复兴区]邯郸市人民路与大乘寺西街交汇处西北角物业类型写字楼开发商邯郸市宝源房地产开发有限公司占地面积20939平米建筑面积102874平米容积率3绿化率35%交通情况202、21、16、23、45、71路装修情况毛坯主力户型100平米销售均价5500元/平米优惠方式一次性优惠200物业公司——开盘时间入驻时间2015年6月规划户数323户车位数量300个左右销售地址邯郸市人民路与大乘寺西街交汇处西北角实时动态写字楼已出地面住宅盖至5层（2013.05.28）开发商品牌优优势，性价比比较高，适宜宜投资天兆大厦天兆大厦楼盘地址[复兴区]人民路37号（人民西路百花大街交口）物业类型写字楼(28层商业、办公)开发商河北天林房地产开发有限公司占地面积——建筑面积32953.3㎡交通情况23路、202路、76路、60路公交总公司站下车销售均价——开盘时间未定入驻时间未定销售地址人民路37号（人民西路百花大街交口）物业详情大厦1—2层为商业集聚区，3—4层为行政、餐饮区，5—16层为人性化写字办公区，17—28层定位为快捷酒店。3.5米层高，国际标准层，无柱空间，随意分割，大堂挑高9米实时动态天兆大厦现已开始打桩（2013.05.17）项目刚动工，，区域内唯一一未售项目，，邯山区区域内写字楼楼项目7个（5个在售，2个未售），区区域内写字楼楼价格较为稳稳定，价格多多保持在6000元/平米-7000元/平米之间。邯山区写字楼楼市场目前有有7个项目，其中中在售项目为为5个（义乌小商商品城、君兴兴大厦、皓月月大厦、邯台台大厦、金业业国际大厦）），未售项目目2个（泰达大厦厦、启信大厦厦），价格较较为稳定，多多保持在6000元/平米-7000元/平米之间，其其中最低价位位为皓月大厦厦5500元/平米，最高价价为义乌小商商品城7100元/平米。金业国际大厦厦金业国际大厦楼盘地址[邯山区]中华南大街与渚河路交叉口东南角物业类型写字楼(26层写字楼)开发商邯郸市兴东房地产开发有限公司占地面积9000多平方米建筑面积101075.46平方米容积率2.5绿化率30%交通情况12、16、20、33、5、8、204、13、205路装修情况毛坯主力户型40—1300㎡销售均价6500元/平米优惠方式交5000返5000，更有IPod超值大礼全款97折，贷款98折物业公司邯郸市祥润物业服务有限公司开盘时间2012年11月20日入驻时间2013年12月规划户数500户车位数量300-500个销售地址中华南大街与渚河路交叉口东南角实时动态写字楼均价6500元/平米，全款97折项目已封顶，，双核心筒结结构邯台大厦邯台大厦楼盘地址[邯山区]中华南大街319号（邯钢罗三生活区对面）物业类型写字楼(21层写字楼)开发商邯郸邯台房地产开发有限公司占地面积9419.8平方米建筑面积54373平方米容积率2.8绿化率30%交通情况33、16、12、20、37、50、5、205路装修情况毛坯主力户型110㎡销售均价5900元/平米优惠方式全款优惠200元/㎡贷款优惠100元物业公司邯郸市新正物业管理有限公司物业费2.2-2.5元/平方米/月开盘时间2011年6月中下旬入驻时间2012年10月30日规划户数250车位数量205销售地址中华南邯钢罗三生活区对面实时动态已现房销售，价格5900元/平米现房销售，房房源不多一、分布特点点：处于商业核心心商圈的商务务物业多以商商住公寓形式式出现，纯写写字楼较少，，并且5A智能化并为成成为常态；；；二、层高设计计：多数层高3、5－3、6米，部分层高高底于3、3米，如江泉大大厦层高仅为为3米。三、容积率：：多集中在6－8之间，个别写写字楼容积率率较高，如融融通国际，容容积率高达10、58。四、底商定位位：多数1－7层定位于商场场、商务酒店店、银行及及快餐等，整整售难度较大大，多为整体体出租。五、暖气配套套费用：多数写字楼暖暖气配套费用用包含在房价价之内，但也也有部分项目目暖气配套另另行收费。六、电梯配置置：电梯配备较少少为办公物业业现状；七、价格集中中区间：多集中在6500－7500元每平米之间间，单价超出出10000元的仅为个例例。八、销售模式式：以散售为主，，即分割成较较小面积，以以实现低总价价销售方式为为主。面积区区间以50-150㎡/套为主，其其中距离御景景大厦较近的的卓昱大厦50-100平米/套，产品同质质化严重；九、提升附加加值：已经出现挑高高大堂、配备备商务会所、、聘请国际物物业等提升附附加值的做法法。十、交工与销销售完成率关关系：从在售项目来来看，邯郸在在售写字楼交交工时销售率率基本都能达达75%以上。邯郸写字楼分分析总结，表述特征---目前写字楼价价格多集中在在6500-7500元/平米，散售为为主，正趋向向于5A智能化、纯写写字楼、高附附加值方向发发展。位置越优越、、定位越高端端的写字楼越越倾向于半层层或整层为单单位出售的比比率较高，如如锦霖大厦、、中道国际等等项目。而位位置一般的写写字楼其分割割销售的比率率较高，通常常情况下，写写字楼公开出出售时一般都都标出哪个楼楼层整体出售售哪个楼层分分割销售，以以方便最大限限度的幅射到到各个层次的的潜在购买群群体。购买群体从事事的行业不同同，实力不同同，其购买的的写字楼面积积也有差异，，虽然邯郸很很多写字楼最最小销售单位位面积为40－70平米，但很少少有购房客户户仅要一个这这样的小面积积单位，主要要是写字楼公公滩面积较大大，造成的实实际使用面积积偏小有关，，所以多为两两个或多个单单位购买然后后打通使用，，因此在写字字楼产品设计计时并不建议议面积单位越越小越好，应应该从写字楼楼的产品定位位及市场定位位出发，根据据市场需求设设计出最小面面积单位，从从而降低建筑筑成本，减少少能源消耗。。邯郸写字楼分分析总结，设计面积---位置优越、定定位高端，倾倾向于半层或或整层出售；；一般位置的的写字楼多为为分割销售从走访多个写写字楼售楼部部来看，购买买写字楼的客客户多为自用用，约占客户户群体的70%以上，且定价价越高、定位位越高端的项项目自用比例例越高;购买写字楼用用于投资出租租的客户比例例呈现下降趋趋势，主要原原因为：一、、写字楼租金金年增长率较较高，为节省省经营成本，，多数有实力力的企业经营营业主已意识识到办公用房房租不如买。。二、由于写写字楼相对于于住宅其宽松松的政策导致致写字楼价格格增长速度较较快，而且一一些写字楼设设计面积较大大或者仅整层层对外出售，，使购买写字字楼的门槛大大大提高，从从而导致个人人购买写字楼楼的空间大大大缩小。从购买写字楼楼客户群体经经营行业来看看，经营行业业广泛，没有有行业集中度度，但购房群群体有个较为为明显的特征征是购买写字字楼的客户群群体在该区域域居住的比例例偏高，预计计这与业主便便于经营企业业有一定的关关系。邯郸写字楼分分析总结，客户群体---自用为主，且且定位、定价价越高，自用用比例越高；；投资出租客客户呈下降趋趋势；购买写写字楼客群经经营行业广泛泛、没有行业业集中度，但但习惯性选择自己居住住区域比例偏偏高。2005年开始国贸中中心作为邯郸郸第一个写字字楼面世，时时到2013年，国贸中心心同区域写字字楼项目相继继推向市场，，其项目当年年销售价格如如下：个例，仅供参考年份写字楼名称价格区间2005年国贸中心3200－3500元2006年金世纪商务中心4200－4800元2007年新时代广场5600－5800元2008年招贤大厦6000－6300元2012年嘉华国际7500－8000元2012年锦霖大厦11000－12000元以上统计2005年至2012年，邯郸写字楼不不动产投资回回报年平均增增长率为20%，实现资产价价值平均五年年番一翻的增增长，投资回回报率远远高高于其它行业业。邯郸写字楼投投资回报分析析，销售价格---写字字楼楼租租金金年年平平均均增增长长率率分分析析：：以金金世世纪纪商商务务中中心心为为例例：：2008年19－22元/月/平米米2012年40－50元/月/平米米以财财富富大大厦厦为为例例：：2008年18－20元/月/平米米2012年35－40元/月/平米米以上上数数据据表表明明，，写写字字楼楼市市场场四四年年租租金金增增长长一一倍倍，，年年平平均均递递增增25%，明明显显高高于于住住宅宅行行业业租租金金增增长长速速度度。。邯郸郸写写字字楼楼投投资资回回报报分分析析，，租赁赁价价格格---租金邯郸郸写写字字楼楼市市场场展展望望，，未来来格格局局---随着着邯邯郸郸写写字字楼楼市市场场的的发发展展和和成成熟熟，，未未来来写写字字楼楼市市场场将将形形成成点点、、线线、、面面的的格格局局。。城市市中中心心区区（点点））受城城市市价价值值和和土土地地稀稀缺缺双双重重影影响响，，区区域域供供应应以以点点状状高高端端项项目目为为主主，，吸吸引引高高端端客客户户。。二环环（线线））中端端写写字字楼楼项项目目的的聚聚集集地地，，客客户户构构成成主主要要为为成成长长型型企企业业以以及及区区域域内内地地缘缘性性企企业业。。政务务区区（面面））区域域发发展展逐逐步步成成熟熟，，将将成成为为邯邯郸郸高高端端客客户户首首选选，，是是邯邯郸郸写写字字楼楼市市场场长长期期发发展展的的方方向向。。写字字楼楼的的集集群群效效应应逐逐步步形形成成，，政政务务区区必必将将成成为为长长期期的的发发展展方方向向，，高高端端客客户户未未来来将将主主要要流流向向政务务区区和和中中心心区区部部分分优优质质项项目目。。高端端写写字字楼楼进进入入市市场场，，代代表表了了写写字字楼楼市市场场未未来来的的发发展展趋趋势势；；商商业业项项目目不不再再局局限限于于人人民民路路、、和和平平路路、、高高新新开开发发区区等等地地；；城城市市的的副副中中心心区区和和交交通通方方便便的的近近郊郊地地区区正正在在成成为为写写字字楼楼的的扩扩张张区区。。人人民民西西路路直直插插邯邯郸郸经经济济腹腹地地，，成成就就城城市市副副中中心心的的繁繁荣荣发发展展，，而而本本案案紧紧临临人人民民西西路路，，地地段段彰彰显显潜潜力力，，本本案案发发展展不不可可限限量量。。高开区人民路和平路陵西大街滏东大街光明大街中心区域扩散区域以中中心心向向外外辐辐射射，，紧紧邻邻市市中中心心的的本本案案，，将将展展现现巨巨大大的的潜潜力力邯郸郸写写字字楼楼市市场场展展望望，，本案案潜潜力力---邯郸郸御御景景大大厦厦_定位位篇篇YUJINGBUILDINGPOSITIONSECTION本体分分析STEP1：项目本体分析项目基本情况概览项目隶隶属邯邯郸市市复兴兴区，，南邻邻人民民西路路，西西临大大乘寺寺西路路，北北临规规划路路，东东侧无无城市市道路路；项目距距离复复兴区区政府府直线线距离离仅665M，距离离大乘乘玉佛佛寺688M，距王王郎城城遗址址园550M,距赵苑苑公园园880M地段繁繁华、、配套套齐全全，出出行便便利区位位紧邻城城市交交通主主干道道人民民路，，距南南北交交通主主干道道浴新新大街街仅820M.交通通人民西路浴新北大街铁西北大街百花大街岭南路项目区区位/交通5分钟生生活圈圈复兴区区，临临人民民西路路，交交通便便利、、配套套齐全全项目周周边环环境东临：：红十字字会口口腔诊诊所、、益康康药房房、中中国银银行、、锦江江之星星、天天福茗茗茶等等；西临：：家具大大世界界、中中国建建设银银行、、公交交总公公司、、区百百花小小学、、王郎郎城遗遗址园园、公公交派派出所所等；；南临：：汽修厂厂、烟烟酒专专卖、、五一一八香香辣虾虾总店店、羊羊蝎子子、全全统水水产、、等；；北临：：御景苑苑、大大乘寺寺、星星星双双语幼幼儿园园、赵赵苑公公园、、区环环卫局局等周边生生活、、居住住、办办公各各种配配套均均非常常成熟熟御景大厦经济技技术指指标建筑性性质：：商业业、办办公建建筑产权：：40年总占地地面积积：净净7279.4m2（规划划9999.2m2）总建筑筑面积积：8.293万m2，其中中地上上6.3944万m2（商业2.1856万m2，办公公4.158万m2），地地下1.8986万m2建筑高高度：：99.8m建筑层层数：：地下下3层，地地上27层建筑密密度：：≤≤34%容积率率：≤6.40停车位位：机机动车车车位位270个，自自行车车车位位1610个分区以以及层层高正大总总部层层（25-27层）普通办办公层层（7-24层）餐饮商商业层层（1-6层）停车机机房层层（-1—3层）5m5m4.2m4.2m4.2m4.2m3.4m（21层）5.2m总27层，商商业6层，可可售18层，自自留3层（正正大总总部）），写写字楼楼层高高3.4m1980平米标准层层面积积本案标标准层层长63.6M，宽31.5M，标准准层面面积约约1980M2，共计计12套，分分割后后单户户面积积为8.4M（宽））*9M（长））=75.6M2。本案写写字楼楼部分分共计计21层（7-27层），，总面面积达达41580M2，配置置有10部电梯梯，完完全符符合写写字楼楼标准准中关关于电电梯配配置标标准：：1部/每400-500M2。单层1980平米，，分12套，每每套开开间8.4米，进进深9米，共共配置置10部电梯梯1、紧临临人民民西路路，交交通便便利；；2、区域域内除除本案案外仅仅卓昱昱大厦厦、宝宝利大大厦、、天兆兆大厦厦，竞竞争性性小；；3、项目目西部部为武武安市市（工工业新新兴城城市））钢材材批发发市场场、邯邯郸钢钢铁集集团等等产业业集群群所附附带大大量企企业客客户需需求群群体。。1、市场场竞争争日益益激烈烈，整整层自自用型型客户户对项项目的的认可可度；；2、房产产调控控持续续进行行，后后期政政策对对商务务写字字楼市市场冲冲击不不可预预见。。1、本案案所在在区域域为工工业区区，投投资回回报劣劣于丛丛台区区、邯邯山区区；2、本案案产品品规划划无新新意，，单层层面积积过大大、立立面效效果无无新意意、产产品无无差异异性等等；1、本案案所在在地距距中心心区较较近；；2、调控控对商商务写写字楼楼市场场冲击击较小小；3、针对对本案案产品品进行行调整整，以以差异异化产产品应应对市市场竞竞争；；4、御景景苑带带给本本案开开发商商带来来品牌牌利好好因素素。优势S劣势W威胁T机遇O综合对对比，，本项项目优优势独独具、、机遇遇难得得，劣劣势可可避、、威胁胁可解解。地块SWOT分析SWOT分析客户解解码STEP2：客户组成分析邯郸购买本案的客户是谁？客群分分析探探究本案意意向发发售方方式为为半层层或整整层，，即990M2—1980M2，按照照区域域内5500元/平米（（最低低价））-7500元/平米（（最高高价））计算算，每每套总总款550万-1500万。能能够有有实力力购买买此总总价的的客群群必将将是邯邯郸当当地高高端客客户群群体（（自用用目的的）、、邯郸郸或外外省市市高端端客户户群体体（投投资目目的））。本案紧紧邻人人民西西路，，属复复兴区区内，，复兴兴区规规划为为重工工业区区，周周边企企业资资源丰丰富（（实力力雄厚厚、数数量众众多）），因因此对对本案案首先先产生生意向向的客客群为为此区区域内内急需需改善善办公公条件件的高高端企企业客客群。。本案西西部为为武安安市，，武安安市是是一座座以工工业为为主的的，各各行业业全面面发展展的新新兴城城市，，武安安市内内一批批企业业为扩扩大发发展、、增强强企业业名气气，需需要购购买本本案以以达到到扩大大发展展、改改善条条件、、增强强名气气的效效果。。复兴区区、武武安市市高端端企业业客群群为主主，丛丛台区区、邯邯山区区、高高新区区、永永年县县及邯邯郸其其它县县高端端企业业客群群为辅辅核心客客群偶得客客群辅助客客群丛台区区、邯邯山区区、高高新区区、永永年县县及邯邯郸其其它县县高端端企业业客群群小型投投资意意向组组团客客群；；复兴区区、武武安市市高端端企业业客群群客群终终极定定位核心客客群、、辅助助客群群、偶偶得客客群完完美构构筑本本案客客户群群体，，精准准的客客群定定位+正确的的产品品定位位+完美的的营销销推广广=成功的的操盘盘项目目！项目定定位STEP3：项目定位基于政策、市场、自身进行定位身份体验价值地标圈层临市中中心迎宾大大道旁旁综合性性国际性性高档5A便捷体面增值的的现代的的成功利益时髦的的人性化化大气的的cool智能高品位位品牌客群内内心印印象客群心心中理理想办办公场场所的的19个关键键形容容词，，奠定定本案案定位位根基基（印印象基基础））地标产品形象身份产品利益体验附加值价值产品利益圈层感性利益5个关键键词是是触动动客群群内心心的不不同角角度5个关键键词同同步揭揭示了了品牌牌的传传播过过程5个关键键词代代表着着广告告五个个层面面的目目标客群内内心需需求客户群群体的的需求求实际际是对对项目目的诉诉求，，奠定定了本本案