XXXX年中国房地产市场形势展望报告二

2013年中国房地产市场形势展望报告

KINVO金网络置业

2013年1月目录报告结构....................................................................3第一部分：2012年房地产市场回顾...........................4第二部分：2013年宏观经济趋势.............................22第三部分：2013年政策走向研判.............................28第四部分：2013年市场展望与房企对......................39报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二报告结构2012年房地产市场回顾一市场运行房企运营2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二要点——2012年房地产市场回顾（1）市场运行：历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现逆转性回暖。全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。房企运营：面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长+销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。要点——2012年房地产市场回顾（2）2012年房地产市场出现回暖调控不放松；消费者观望心态浓重；市场预期极度悲观；整体市场成交低迷。市场运行-11-2月份

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观望胶着，市场仍延续2011年低迷状态3-6月

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价调量升，市场快速回暖下半年—

市场转好趋势确立，量价齐升政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好；房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市；刚需率先回暖，市场活跃度提升；整体呈现价调量升态势。刚需加速释放，销售持续向好，各地市场全面活跃；高端和投资需求有所活跃；土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷回升；房价从阶段低谷回升，年底加速涨升；市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势市场运行-2销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。1～11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。新开工面积：商品房和住宅同比均下降。1～11月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。开发投资：商品房和住宅同比增幅均在10%以上。1～11月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金明显下滑。全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快市场运行-32012年1～11月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）序号区域城市销售面积（万平米）销售增长（%）房价水平（元/平米）房价涨幅（%）开工面积（万平米）开工增长（%）商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅1一线城市北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-40.502深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.14/-33.054广州1162/9998.26/12.5112789/117493.96/6.631445/928-27.03/-32.075二线城市杭州979/83955.92/63.6513319/13190-2.15/1.451701/944-27.65/-31.086武汉1221/108647.44/46.267328/6964-4.15/-3.841910/13901.55/0.157大连953/86131.56/28.307643/7237-7.35/-10.641455/10962.87/-3.398苏州1299/113021.80/29.758997/8847-0.75/-2.021858/1261-7.14/-16.819无锡789/67738.86/46.728413/7712-2.96/-5.851556/1002-10.06/-17.3810南京822/75924.51/29.7710178/96916.82/13.071345/908-28.80/-34.0611沈阳2118/188414.06/11.276336/60007.69/6.753804/287530.60/26.4312成都2486/21436.19/7.097100/64715.52/2.243111/202614.34/4.2613重庆3816/34933.49/4.255110/48676.84/6.485320/3945-12.11/-15.0414郑州1135/9981.39/5.236465/57614.46/16.841953/119922.80/2.1015合肥1123/10062.91/6.586165/57361.02/1.391403/901-23.06/-33.0916天津1313/11963.35/7.038179/7949-8.59/-7.071373/10272.65/-1.6217长沙1325/1216-3.61/-5.706024/55795.09/2.591677/1056-21.31/-35.9518青岛776/694-12.80/-13.358079/76176.16/4.021708/1196-0.03/-3.8319西安1299/1173-13.16/-17.096608/62156.41/4.712541/206015.55/7.12全国楼市逆转回暖，时间早且持续好货币政策调整是最先触发点2012年内两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。房企策略调整功不可没2012开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期，房企优选“以价换量”策略，推动主流购房需求加速释放。在此背景下，调整运营计划，加大针对主流产品推盘力度。需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础我国仍处于城市化加速的中期阶段，城市住房需求基础依然稳固。2011年房价下降以来，刚性和改善性需求持续累积。随着2012年对市场预期的转变，刚需和部分改善性需求加速释放，推动市场走强。市场预期的改变强化市场回暖趋势先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策微调波及房地产，地方政府政策执行变相放松，引起市场预期逆转，从而加速市场回暖。市场运行-4全国楼市市回暖呈现显著著的结构性特点刚需主导导2012年首次置置业者占占大多数数，““刚需””反弹，，全国房房地产市市场进入入刚需主主导的时时代。刚刚需市场场结构性性偏热是是2012年市市场变化化的显著著特点。。高端市场场及非第第一居所所仍然偏偏冷由于限购购、限贷贷不放松松，别墅墅等高端端需求继继续严格格受限，，虽然年年底有部部分高端端市场出出现一定定回暖，，但力度度仍偏弱弱。投资投机机购房继继续被抑抑制既往投资资热点城城市中，，经济基基础扎实实、消费费需求强强劲的一一二线城城市再次次领跑市市场，而而像温州州、鄂尔尔多斯等等自身消消费需求求规模小小的投资资热点城城市加速速陨落。。不同城城市梯梯队表表现一线好好于二二线，，二线线好于于三四四线。。在一一线和和二线线热点点城市市全面面回暖暖甚至至局部部偏热热的同同时，，仍有有许多多三、、四线线城市市表现现不佳佳。非居住住类物物业明明显成成为投投资新新热点点特别是是一二二线城城市的的写字字楼、、商业业物业业的售售价和和租金金加速速上涨涨。市场运运行-5规模领领先企企业全全面跑跑赢市市场房企运运营-1表：2012年度销销售额额TOP50房企的的销售售金额额、销销售面面积以以及同同比增增长情情况排名公司名称销售金额（亿元）同比（%）销售面积（万平米）同比（%）1万科地产141817%129923%2绿地集团107839%118046%3保利地产101839%89839%4中海地产93530%74732%5恒大地产92314%153626%6万达集团90562%73988%7绿城中国51070%26064%8华润置地50037%46756%9碧桂园47510%76412%10世茂房地产46046%41168%11龙湖地产4005%3699%12招商地产35670%245100%12融创中国35684%20068%14金地集团35221%29338%15富力地产34018%30042%16远洋地产31017%25525%17雅居乐308-1%3217%18宏立城245暂无数据550暂无数据19中信地产236-7%23218%20华夏幸福232暂无数据331暂无数据20保利香港23238%24914%22首开股份21531%14318%23中国铁建21360%21631%24中国中铁19964%21134%25融侨集团1903%125-14%排名公司名称销售金额（亿元）同比（%）销售面积（万平米）同比（%）26荣盛发展18355%32354%27金融街18041%11364%28和记黄埔176暂无数据128暂无数据29佳兆业17318%26519%30金科集团17122%176-3%31新城控股16315%18512%32北京城建162暂无数据103暂无数据33九龙仓15417%13548%34复地集团15020%1293%35中粮集团14325%暂无数据暂无数据36蓝光实业125暂无数据179暂无数据36首创置业12512%16336%38越秀地产12354%103暂无数据39合景泰富120-10%90-9%40大华集团11750%96暂无数据41厦门建发112暂无数据暂无数据暂无数据42恒盛地产1115%11514%43中南建设11022%13933%44旭辉集团106暂无数据118暂无数据44仁恒置地106暂无数据暂无数据暂无数据46路劲基建105暂无数据110暂无数据47合生创展104-6%暂无数据暂无数据48滨江集团103暂无数据暂无数据暂无数据48建业地产10324%16018%50金辉集团102-22%112-16%50卓越置业102暂无数据85暂无数据数据来来源：：金网网络根根据中中国房房产信信息集集团、、中国国房地地产测测评中中心等等共同同联合合发布布的2011、2012年度《中国房房地产产企业业销售售排行行榜》综合整整理相对全全国商商品房房销售售不到到5%的面面积增增长和和不到到10%的的销售售额增增长，，多数数领先先房企企年增增长率率远高高于市市场平平均增增长率率。规模领领先企企业全全面跑跑赢市市场房企运运营-1表：2012年度销销售额额TOP50房企的的销售售金额额、销销售面面积以以及同同比增增长情情况数据来来源：：金网网络根根据中中国房房产信信息集集团、、中国国房地地产测测评中中心等等共同同联合合发布布的2011、2012年度《中国房房地产产企业业销售售排行行榜》综合整整理同比上上升在TOP50房企业业中：：40家可统统计销销售额额同比比，35家同比比上升升36家可统统计销销售面面积同同比，，32家同比比上升升下降多数规规模企企业年度计计划完完成良良好，保障健健康运运营，奠定定未来来竞争基基础房企运运营-2表：2012年度销销售额额TOP50房企的的销售售额、、销售售面积积以及及年度度计划划完成成率排名公司名称销售金额(亿元)销售面积

(万平方米)销售额目标完成率(%)1万科地产1418129996%2绿地集团10781180108%3保利地产1018898127%4中海地产935747146%5恒大地产9231536115%6万达集团905739139%7绿城中国510260128%8华润置地500467100%9碧桂园475764110%10世茂房地产460411131%11龙湖地产400369103%12招商地产356245170%12融创中国356200119%14金地集团352293117%15富力地产340300103%16远洋地产310255115%17雅居乐30832188%18宏立城245550暂无数据19中信地产236232暂无数据20华夏幸福232331暂无数据20保利香港232249145%22首开股份215143154%23中国铁建213216暂无数据24中国中铁199211暂无数据25融侨集团190125暂无数据排名公司名称销售金额(亿元)销售面积

(万平方米)销售额目标完成率(%)26荣盛发展183323136%27金融街18011390%28和记黄埔176128暂无数据29佳兆业173265105%30金科集团171176101%31新城控股163185109%32北京城建162103162%33九龙仓154135121%34复地集团150129136%35中粮集团143暂无数据暂无数据36蓝光实业125179暂无数据36首创置业12516383%38越秀地产123103123%39合景泰富12090100%40大华集团11796暂无数据41厦门建发112暂无数据暂无数据42恒盛地产11111585%43中南建设110139110%44旭辉集团106118暂无数据44仁恒置地106暂无数据暂无数据46路劲基建105110暂无数据47合生创展104暂无数据暂无数据48滨江集团103暂无数据暂无数据48建业地产103160114%50金辉集团102112暂无数据50卓越置业10285暂无数据备注：：1、房企企排名名数据据（含含销售售金额额和销销售面面积））：中中国房房产信信息集集团、、中国国房地地产测测评中中心和和CRIC共同发发布的的《2012年中国国房地地产企企业销销售排排行榜榜》；2、销售售目标标完成成率：：通过过网络络收集集各房房企财财务报报告、、高层层讲话话或公公司会会议等等提出出的销销售目目标，，将销销售额额与销销售目目标做做比值值，结结果尚尚不够够精确确。大型品品牌企企业稳稳定性性强，，地方方优势势企业业易现现波动动房企运运营-3表：2010-2012年度领领先房房企的的销售售额排排名2010年2011年2012年TOP30公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)1万科集团10261万科集团12101万科地产14182保利地产6602恒大集团8082绿地集团10783绿地集团6503绿地集团7763保利地产10184中海外5784保利地产7324中海地产9355恒大地产5275中海地产7205恒大地产9236绿城中国5226万达集团5606万达集团9057万达集团3697碧桂园4307绿城中国5108龙湖集团3368龙湖集团3818华润置地5009碧桂园3309华润置地3669碧桂园47510富力地产32110世茂房产31510世茂房产46011雅居乐29511雅居乐31011龙湖地产40012中信地产28212绿城中国30012招商地产35613金地集团28013金地集团29012融创中国35614世茂房产26914富力地产28714金地集团35215华润置地22615远洋地产26515富力地产34016远洋地产21416中信地产25516远洋地产31017复地集团17217招商地产21017雅居乐30818招商地产14318融创中国19318宏立城24519新城控股14019融侨集团18519中信地产23620星河湾13520华侨城18020华夏幸福23221中国中铁13321保利香港16820保利香港23222金科实业13222首开股份16422首开股份21523首开股份13023佳兆业14723中国铁建21324世纪金源12624新城控股14224中国中铁19925保利香港12325金科集团14025融侨集团1902010年2011年2012年TOP30公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)26金辉集团11826合景泰富13426荣盛发展18327华侨城11627中国铁建13327金融街18028首创置业11528九龙仓13228和记黄埔17629合景泰富11329金辉集团13129佳兆业17330金隅股份11030新世界发展13030金科集团17131金融街12831新城控股16332复地集团12532北京城建16233中国中铁12133九龙仓15434金隅股份12034复地集团15035荣盛发展11835中粮集团14336soho中国11636蓝光实业12537中粮集团11436首创置业12538首创置业11238越秀地产12339合生创展11139合景泰富12040方兴地产11040大华集团11741恒盛地产10641厦门建发11242瑞安房地产9542恒盛地产11143中南建设9043中南建设11044世纪金源8944旭辉集团10645中建地产8644仁恒置地10646亿达集团8546路劲基建10547建业地产8347合生创展10448建发房产8248滨江集团10349越秀地产8048建业地产10350大华集团7850金辉集团102

50卓越置业102数据来来源：：金网网络根根据中中国房房产信信息集集团、、中国国房地地产测测评中中心等等共同同联合合发布布的2009-2012年《中国房房地产产企业业销售售排行行榜》综合整整理只有TOP30排名前25名：：大多数数销售售额已已跨越越200亿亿门槛槛，多多为全全国布布局的的大型型品牌牌企业业，发发展稳稳定性性较强强。后25名：：多为地地方优优势企企业，，稳定定性相相对较较差，，从历历年排排行看看，易易因市市场波波动出出现起起伏。。前25名后25名房企运运营-4表：部部分领领先房房企2009-2012年市场场份额额变化化TOP102009TOP20房企2010TOP30房企2011TOP50房企2012TOP50房企排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额1万科1.43%1万科集团1.74%1万科集团2.05%1万科地产2.65%2绿城1.16%2保利地产1.12%2恒大集团1.37%2绿地集团2.01%3保利地产0.98%3绿地集团1.10%3绿地集团1.31%3保利地产1.90%4中海外0.94%4中海外0.98%4保利地产1.24%4中海地产1.75%5绿地0.82%5恒大地产0.89%5中海地产1.22%5恒大地产1.72%6恒大0.70%6绿城中国0.88%6万达集团0.95%6万达集团1.69%7华润置地0.57%7万达集团0.62%7碧桂园0.73%7绿城中国0.95%8富力0.55%8龙湖集团0.57%8龙湖集团0.64%8华润置地0.93%9世纪金源0.54%9碧桂园0.56%9华润置地0.62%9碧桂园0.89%10碧桂园0.48%10富力地产0.54%10世茂房地产0.53%10世茂房地产0.86%8.16%9.00%10.65%15.36%11金地0.47%11雅居乐0.50%11雅居乐0.52%11龙湖地产0.75%12世茂房地产0.45%12中信地产0.48%12绿城中国0.51%12招商地产0.67%13龙湖0.43%13金地集团0.47%13金地集团0.49%12融创中国0.67%14中信地产0.41%14世茂房地产0.46%14富力地产0.49%14金地集团0.66%15雅居乐0.37%15华润置地0.38%15远洋地产0.45%15富力地产0.64%16招商地产0.36%16远洋地产0.36%16中信地产0.43%16远洋地产0.58%17合生创展0.34%17复地集团0.29%17招商地产0.36%17雅居乐0.58%18远洋地产0.31%18招商地产0.24%18融创中国0.33%18宏立城0.46%19福建融侨0.31%19新城控股0.24%19融侨集团0.31%19中信地产0.44%20星河湾0.30%20星河湾0.23%20华侨城0.30%20华夏幸福0.43%11.89%12.64%14.84%21.22%21中国中铁0.22%21保利香港0.28%20保利香港0.43%22金科实业0.22%22首开股份0.28%22首开股份0.40%23首开股份0.22%23佳兆业0.25%23中国铁建0.40%24世纪金源0.21%24新城控股0.24%24中国中铁0.37%25保利香港0.21%25金科集团0.24%25融侨集团0.35%26金辉集团0.20%26合景泰富0.23%26荣盛发展0.34%27华侨城0.20%27中国铁建0.22%27金融街0.34%28首创置业0.19%28九龙仓0.22%28和记黄埔0.33%29合景泰富0.19%29金辉集团0.22%29佳兆业0.32%30金隅股份0.19%30新世界发展0.22%30金科集团0.32%14.70%17.24%24.83%31金融街0.22%31新城控股0.30%32复地集团0.21%32北京城建0.30%33中国中铁0.20%33九龙仓0.29%34金隅股份0.20%34复地集团0.28%35荣盛发展0.20%35中粮集团0.27%36soho中国0.20%36蓝光实业0.23%37中粮集团0.19%36首创置业0.23%38首创置业0.19%38越秀地产0.23%39合生创展0.19%39合景泰富0.22%40方兴地产0.19%40大华集团0.22%41恒盛地产0.18%41厦门建发0.21%42瑞安房地产0.16%42恒盛地产0.21%43中南建设0.15%43中南建设0.21%44世纪金源0.15%44旭辉集团0.20%45中建地产0.15%44仁恒置地0.20%46亿达集团0.14%46路劲基建0.20%47建业地产0.14%47合生创展0.19%48建发房产0.14%48滨江集团0.19%49越秀地产0.14%48建业地产0.19%50大华集团0.13%50金辉集团0.19%20.71%50卓越置业0.19%29.58%TOP50TOP30TOP20数据来来源：：1、以国国家统统计局局发布布的全全国年年度销销售额额数据据为基基础，，由于于2012年全国国销售售额数数据尚尚未发发布，，此处处由2012年1-11月全国国销售售额数数据计计算；；2、各房房企年年度销销售额额，金金网络络根据据中国国房产产信息息集团团、中中国房房地产产测评评中心心等共共同联联合发发布的的2009-2012年《中国房房地产产企业业销售售排行行榜》综合整整理；；3、根据据全国国年度度销售售额和和房企企年度度销售售额数数据，，计算算市场场份额额。市场集集中度度持续续显著著提高高。多数领领先房房企一一直坚持规规模+销量成成长的目标标房企运运营-5表：2012年度TOP10房企的的历年年市场场销售售额2012TOP10公司名称销售金额销售面积20092010201120122009201020112012全国房地产销售数据(统计局公布)43995亿元52479亿元59119亿元53526亿元(1-11月总计)93713万平方米104349万平方米109900万平方米91705万平方米（1-11月总计)1万科地产630102612101418668847106012992绿地集团360650776107852074380811803保利地产43066073210185107236478984中海地产4135787209354815305667475恒大地产307527808923580831122015366万达集团暂无数据369560905暂无数据2783927397绿城中国5105223005103512551592608华润置地2492263665002132233004679碧桂园21233043047543360068476410世茂房地产198269315460225220244411数据来来源：：金网网络根根据中中国房房产信信息集集团、、中国国房地地产测测评中中心等等共同同联合合发布布的2009-2012年《中国房房地产产企业业销售售排行行榜》的销售售数据据，以以及国国家统统计局局公布布的全全房地地产销销售数数据，，综合合计算算整理理。普遍采采取坚坚持“销售售规模模持续续成长长+销销售价价格随随行就就市””的基础础策略略房企运运营-6表：2012年度TOP50房企销销售额额、销销售额额同比比和平平均售售价同同比变变化（（TOP17，TOP18-TOP50见下页）策略分析排名公司名称销售额（亿元）销售额同比（%）销售面积同比（%）销售均价同比（%）第一梯队：稳步成长，随行就市年度销售额900亿元以上；销售增幅基本在10%-40%；基本采取随行就市维稳的价格战，均价有0-10%下调。1万科地产141817%23%-4%2绿地集团107839%46%-5%3保利地产101839%39%0%4中海地产93530%32%-2%5恒大地产92314%26%-9%6万达集团90562%88%-14%第二梯队：现金为王+保守求稳年度销售额300-500亿（销售额为500-900亿的企业为空挡）；华润、世茂、招商、金地和富力都趋向“现金为王”，以低价保障销售增长；碧桂园、龙湖、远洋、雅居乐坚守温和价格策略，销售额增幅受限；绿城和融创平均售价逆势上扬，取得销售额、销售面积和销售价格“三丰收”。7绿城中国51070%64%4%8华润置地50037%56%-12%9碧桂园47510%12%-1%10世茂房地产46046%68%-13%11龙湖地产4005%9%-4%12招商地产35670%100%-15%12融创中国35684%68%10%14金地集团35221%38%-12%15富力地产34018%42%-16%16远洋地产31017%25%-7%17雅居乐308-1%7%-7%数据来源：：根据中国国房产信息息集团、中中国房地产产测评中心心等共同联联合发布的的《2009年中国房地地产企业销销售排行榜榜》、《2010年中国房地地产企业销销售排行榜榜》、《2011年中国房地地产企业销销售排行榜榜》、《2012年中国房地地产企业销销售排行榜榜》综合整理多数领先企企业销售额额显著增长长，而平均均销售价格格多呈下降降态势。价价格下调原原因有三个个方面：一一是市场结结构变化，，二是市场场布局变化化，三是以以价换量的的销售策略略。房企运营-6表：2012年度TOP50房企销售额额、销售额额同比和平平均售价同同比变化（（TOP18-TOP50，其中部分分企业因数数据缺乏暂暂未入列）排名公司名称销售金额（亿元）销售金额同比（%）销售面积同比（%）销售均价同比（%）第三梯队：或保守或求进销售金额在200亿元以下（不能监测到销售同比的房企未入列）；19中信地产236-7%18%-22%20保利香港23238%14%21%22首开股份21531%18%11%23中国铁建21360%31%22%24中国中铁19964%34%23%25融侨集团1903%-14%20%26荣盛发展18355%54%1%27金融街18041%64%-14%29佳兆业17318%19%-1%30金科集团17122%-3%26%31新城控股16315%12%3%33九龙仓15417%48%-21%34复地集团15020%3%16%35中粮集团14325%暂无数据暂无数据36蓝光实业12512%36%-18%38越秀地产12354%暂无数据暂无数据39合景泰富120-10%-9%-2%40大华集团11750%暂无数据暂无数据42恒盛地产1115%14%-8%43中南建设11022%33%-8%47合生创展104-6%暂无数据暂无数据48建业地产10324%18%5%50金辉集团102-22%-16%-7%普遍采取“坚持销售售规模持续续成长+销售价价格随行就就市”的基础策略略数据来源：：根据中国国房产信息息集团、中中国房地产产测评中心心等共同联联合发布的的《2009年中国房地地产企业销销售排行榜榜》、《2010年中国房地地产企业销销售排行榜榜》、《2011年中国房地地产企业销销售排行榜榜》、《2012年中国房地地产企业销销售排行榜榜》综合整理。。保持土地储储备的动态态均衡，后续发展展资源有保保障房企运营-7表：部分领领先房企土土地资源储储备情况（（单位：万万㎡）数据来源：：金网络根根据中指数数据库企业业发布2008-2011年年度土地地储备量综综合整理，，2012年数据从各各房企发布布报告中获获得。备注：除万万科2012年是截止到到9月外，其他他企业数据据均是截止止到6月，排名顺顺序是2012年销售额，，未入列房房企暂无数数据。2012年年上半年，，领先房企企去化速度度慢，拿地地也相应谨谨慎。下半半年销售好好转，购地地迅速转趋趋积极。一、二线城城市仍然是是领先企业业的主战场场房企运营-8级别2009201020112012总计14155198541405915213一线城市3817166011991521

二线城市80511134169128095三、四线城市2287685359485597表：2009-2012年TOP50领先房企在在不同级别别城市的新新增规划建建面汇总（（万㎡）级别2009201020112012总计4663491626323682一线城市230314366891150二线城市1909271113002002三、四线城市452769643531表：2009-2012年top50领先房企在在不同级别别城市新增增土地总成成交金额（（亿元）备注：数据据是从中指指数据库中中整理其能能监测到的的TOP50企业以及能能监测到的的各企业进进驻城市，，整理其新新增土地分分城市级别别数据，最最终汇总求求和得出。。该数据小于企企业发布数数据，但可可以看出相相对趋势。。报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二宏观走势经济动力投资形势货币供给要点——2013年年宏观经济济趋势宏观研判：：总体上看，，中国经济济已告别““高增长””时代，在在“稳中求求进”中中央总基调调下，2013年年宏观政策策将加大““预调微调”力度。在外部环境境仍旧偏紧紧的情况下下，从“三三驾马车””到“双轮轮驱动”，，内需渐成成为拉动经经济增长的的主动力。。2013年年经济增长长将温和回回升，宏观观经济形势势对房地产产市场的影影响更趋积积极。2013年年宏观经济济将持续温温和复苏2012年年，全国GDP为51.93万亿元，，比上年增增长7.8%。全年年CPI同同比上涨2.6%，，比上年的的5.4%明显回落落。2013年年，在“稳稳中求进””的总基调调下，宏观观政策将加加大“预调调微调”力力度。预计2013年GDP增幅将将达8%左左右，投资、消消费和净出出口增速都都将有小幅幅上升。从从物价运行行规律来看看，本轮CPI筑底底基本完成成，已经开开始酝酿新新的上升周周期，预计CPI增幅将达达3%左右右。宏观走势-12424表：2008-2012年全国GDP、CPI和PPI同比增速（（数据来源源：国家统统计局）预计2013年GDP增幅8%，CPI增幅3%左右转变传统经经济增长模模式，内需将逐渐渐成为拉动动经济增长长的主动力力外部环境难难有改观，，外需增长长乏力，2013年内需仍仍将是拉动动经济增长长的主动力力。2012年年前三个季季度，在总总需求对经经济增长拉拉动中，消消费占55%，投资资占50.5%，并并且消费对对经济增长长的贡献连连续三个季季度超过投投资。与此同时，，外需增长长乏力，对对GDP增增长的拉动动为-0.4%，延延续了2011年对对经济增长长的负拉动动态势。经济动力-1表：中国GDP增长率及““三驾马车车”对经济济增长的拉拉动（单位位：%）数据来源：：WIND年份GDP增长率最终消费资本形成净出口2003103.66.30.1200410.145.50.6200511.34.34.42.6200612.75.15.62200714.25.66.12.520089.64.24.60.820099.24.48.4-3.6201010.44.55.50.420119.24.74.9-0.42012（Q1-Q3）7.74.23.9-0.4政策刺激使使固定资产产投资维持持较快增长长宏观政策稳稳中趋松，，基础设施施投资继续续推进，保保障房建设设继续扩大大规模，战战略性新兴兴产业加快快发展，预计2013年固定定资产投资资增长22%左右。。在出口形势势严峻、经经济超预期期减速的大大背景下，，2012年我国采采取了一系系列扩大投投资政策措措施，固定定资产投资资依然实现现了较快增增长。2012年1-12月月份，全国国固定资产产投资（不不含农户））364835亿元元，同比名名义增长20.6%。投资形势-1数据来源：：国家统计计局表：固定资资产投资（（不含农户户）增速（（单位：%）2013年年货币、信信贷“稳健健取向”，，新增货币币供应量将将适度增长长在经济增速速趋稳背景景下，2013年年的中国货货币政策将将会“稳中中有进”，，预计2013年社社会融资规规模达17万亿元左左右，信贷贷投放9万万亿元左右右，M2同同比增15%左右。。2012年年社会融资资总量持续续增长，达达15.76万亿元元，同比增增2.93万亿元。。其中人民民币贷款增增加8.2万亿元，，同比增7320亿亿元。显示示2012年货币政政策总体中中性偏松。。中央经济工工作会议提提出2013年将将继续实施施积极的财财政政策和和稳健的货货币政策，，要适当扩扩大社会融融资总规模模，保持贷贷款适度增增加。货币供给-1数据来源：：央行报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二2012年政策演变变2013年政策走向向新型城镇化化机遇与挑挑战要点——2013年年政策走向向研判（1）政策研判：：2012年年，在“稳稳中求进””的总基调调下，宏观政策和和地产政策策的预调微微调，对房房市走势产产生了积极极影响。地方政府在在政策执行行中的弹性性，客观上上起到了为为房市部分分松绑的效效果。2013年年，房地产调控控基调不变变，政策相相对稳定：更加突出出两手抓策策略。对房价上涨涨仍会保持持高度警惕惕。建立促进房房地产市场场健康发展展的长效机机制将成为政策策发力的新新方向和新新重点，包包括保障房房制度、房房地产税收收制度、土土地变革制制度。要点——2013年年政策走向向研判（2）新型城镇化化的机遇与与挑战：中国城镇化化将是一个个分化的过过程，不同同城镇发展展路径会有有比较明显显差异，从而使得各地房地产市场场更趋分化化。农民工市民民化是下一阶段段推进新型型城镇化的的关键课题题，对房地地产行业业和市场的的影响是多多面的。集体土地制制度变革，可能是未未来一个阶阶段房地产产企业发展展最重大的的发展机遇遇。随着新型城城镇化的推推进，对房房地产投资资开发模式式提出了变变革拓展要要求：从单一商品品房开发到到城镇区域域综合开发发的新机遇遇和新模式式。政策预调微微调，对房房市产生积积了极影响响年初货币政政策的转向向为房地产产市场注入入了活水。。国家执行积积极的财政政政策和稳稳健的货币币政策，通通过两次下下调存准率率和存贷款款基准利率率，使得流流动性过紧紧的局面出出现松动。。政府一直坚坚持落实差差别化信贷贷政策，促促进房地产产市场健康康平稳发展展。一年多来，，在坚持房房地产调控控总体基调调，继续对对房价上涨涨保持高压压态势的同同时，政策策执行由““全面收紧紧”逐步步朝“差别别化”转向向。2012年政策演变变-1地方对政策策的弹性执执行，起到到了部分松松绑效果地方层面：：相对于中中央政府对对房市调控控的坚持，，2012年地方政政府在政策策执行上，，表现出更更多的弹性性。虽然没有触触碰限购红红线，但对对刚性需求求给予了多多层面的松松绑。2012年很多地方方采用调整整普通住宅宅标准、公公积金、信信贷优惠等等多种方式式，对首次次购房给予予更多支持持。据统计计，2012年以来来全国有28个城市市先后对公公积金贷款款政策进行行了调整，，上半年延延长贷款年年限、增加加贷款上限限，下半年年又进一步步下调首套套房、二套套房公积金金贷款的首首付比例。。2012年政策演变变-2房地产调控控基调不变变，政策相相对稳定2013年年房地产调调控政策基基调不变，，限购、限限贷、税收收等都将延延续。对于未来房房地产调控控方向，住住建部表示示，2013年继续续严格实施施差别化的的住房信贷贷、税收政政策和限购购措施。继续实行限限购措施，，要坚决抑抑制投机投投资性购房房需求，支支持合理自自住和改善善性需求。。房价走势仍仍是新一届届政府关注注点，对房房价上涨仍仍会保持高高度警惕。。2013年政策走向向-1制度变革和和长效机制制2013年年继续实施施调控同时时，建立促促进房地产产市场健康康发展的长长效机制将将成为政策策发力的新新方向和新新重点。住房保障制制度：加快保障性性住房投融融资、建设设、运营、、管理等的的制度建设设。随着保保障性住房房建设、交交用高峰的的到来，住住房保障制制度建设和和完善将成成为今年制制度变革的的先导领域域。房地产税收收制度：以税收制度度改革为核核心，建立立商品住房房领域去投投资化的长长效机制。。研究改革革房地产税税收制度，，逐步建立立起覆盖住住房交易、、保有等环环节的房地地产税制。。中央多次次明确提出出要扩大房房产税改革革试点范围围，2013年房产产税扩大试试点范围，，也是可以以预见的。。土地制度变变革：不仅是土地地出让方式式和出让制制度的完善善，使其与与房地产业业新的定位位和新的形形势相适应应，更重要要的是集体体所有制土土地上市流流通等更深深层次的改改革，在2013年年将被更多多地提及并并将加快探探索研究。。2013年政策走向向-2城镇化实现现的路径差异，促使房市市更趋分化全国各大中中小城镇的的人口、土土地、资金金等方面存存在显著差差异，意味味着未来中中国各地推推进城镇化化的起点条条件会显著著不同。下一阶段中中国城镇化化将是一个个分化的过过程，不同同城镇的发发展路径会会有比较明明显的差异异。生产和就业业结构的转转变方向和和速度会有有所差异，，导致消费费和居住方方式的转变变也必然有有所不同，，从而使得得各各地地房房地地产产市市场场更更趋趋分分化化，对对此此房房地地产产企企业业必必须须做做好好区区域域的的布布局局和和评评估估。。新型型城城镇镇化化的的机遇遇与与挑挑战战-1农民民工工市市民民化化对对房房地地产产将将产产生生多多面面影影响响新型型城城镇镇化化核核心心是是人人的的城城镇镇化化，，随随着着农农村村务务工工人人员员市市民民化化的的推推进进，，意意味味着着要要让让更更多多中中低低收收入入人人群群成成为为市市民民，，由由此此也也给给开开发发企企业业带带来来四四个个层层面面的的问问题题：：问题题一一：：中中低低端端住住房房需需求求怎怎么么满满足足？？问题题二二：：对对三三、、四四线线城城市市会会产产生生重重大大影影响响，，会会否否出出现现独独特特发发展展机机会会？？问题题三三：：客客观观上上会会促促使使政政府府更更加加重重视视调调控控房房价价，，目目前前的的调调控控政政策策是是否否会会长长期期化化？？问题题四四：：保保障障房房市市场场是是否否存存在在长长期期机机会会，，开开发发企企业业是是否否需需要要更更多多介介入入？？新型型城城镇镇化化的的机遇遇与与挑挑战战-2集体体土土地地制制度度变变革革可可能能是是未未来来房房企企的的重重大大机机遇遇城镇镇化化过过程程中中，，土土地地价价值值的的实实现现形形式式有有两两种种：：农村村集集体体用用地地不不改改变变性性质质下下的的有有偿偿流流转转，，入入市市开开发发，，其其结结果果一一方方面面是是集集体体土土地地有有望望与与国国有有土土地地一一起起，，成成为为土土地地供供应应市市场场的的““双双轨轨””力力量量。通过过提提高高征征地地补补偿偿标标准准，，将将农农村村集集体体土土地地顺顺利利征征收收，，收收储储为为国国有有土土地地，，再再进进行行商商业业开开发发。这两两种种土土地地价价值值实实现现形形式式，，都可可能能会会对对一一级级土土地地开开发发商商派派生生出出巨巨大大的的商商业业空空间间，，是是房房企企重大大的的资资源源争争夺夺机机会会。。对于于储储备备着着大大量量农农村村集集体体性性质质土土地地的的企企业业来来说说，，随随着着各各地地加加快快推推进进城城镇镇化化，，集集体体土土地地流流转转或或征征用用后后，，其其商商业业价价值值会会大大幅幅上上升升，，无无论论转转性性与与否否，，公公司司都都可可通通过过商商业业运运营营和和交交易易来来盘盘活活资资产产。。更多多一一级级土土地地开开发发商商会会从从低低成成本本收收储储中中受受益益。。由由于于目目前前各各地地城城镇镇化化思思路路与与制制度度尚尚处处于于形形成成初初期期，，包包括括农农村村集集体体土土地地征征收收等等成成本本还还没没大大幅幅提提高高，，房房地地产产企企业业定定会会乘乘此此机机会会大大举举扩扩张张。。一一旦旦未未来来城城镇镇土土地地管管理理制制度度趋趋于于完完善善，，成成本本大大幅幅提提高高，，房房企企早早期期储储备备低低成成本本城城镇镇地地块块，，是是未未来来盈盈利利一一大大保保障障。。新型城镇镇化的机遇与挑挑战-3城镇化促促使房地地产投资资开发模模式的变变革随着新型型城镇化化的推进进，对房房地产投投资开发发模式提提出了变变革拓展展要求：：从单一商商品房开开发到城城镇区域域综合开开发的新新机遇和和新模式式。新型城镇镇化将为为房地产产企业开开辟崭新新领域，，同时要要求开发发企业具具有更广广泛的能能力，这这对于房房企来说说面临的的将是转转型和升升级的契契机与挑挑战，需需要相应应地主动动调整自自身的开开发模式式、业务务布局和和产品线线，才能能在新领领域竞争争中实现现跨越式式发展。。新型城镇镇化的机遇与挑挑战-4目录2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二未来几年年房地产产市场总总体态势势2013年市场运运行展望望房企对策策思考要点—2013年市场场展望与与房企对对策（1）市场展望望：未来几年年房地产产市场总总体态势势：2013年开始，市市场可望望步入一一个新秩序下下相对稳稳定且可可持续的的新发展展周期。未来几年年，以消费需求求特别是是刚需主主导的市场格格局将会会相对稳稳定和长长期持续续，市场场将呈现现理性繁繁荣的总总体基调调。未来几年年稳房价将在某种种程度上上上升为为国家战战略。2013年房地产产市场运运行展望望：2013年市场场需求基础础相对稳稳定活跃跃。2013年购房者预预期全面面转趋乐乐观，驱动购购房者入入市意愿愿强。市场成交交可望达达到两位位数的增增长，上半年年出现需需求推动动型的销销售高峰峰，下半半年有望望出现供供应推动动型的销销售高峰峰。2013年房价价走势将将呈现“厂”字型走势势。投资投机机有所活活跃但不不会成为为市场主主导因素素，在消消费特别别是刚需需主导的的格局下下，房价价不会出出现持续续暴涨。2013年不同同城市表表现回归归市场理理性，即即供求因素素成为决决定不同同城市市市场表现现的决定定性因素素。房企对策策：未来几年年市场成成交和结结构都将将相对稳稳定且有有保障，，资源储备备是规模模扩张的的关键。战略布局局：抢一线、、战二线线、慎布布三四线线。结构性对对策：增量与存存量双线线并举，面向刚需需和首次次改善需需求的商商品房项项目资源源比重应应确保在在70%以上。。“规模模成长优优先+随随行就市市定价””的运营营策略，是领先先房企不不断取得得成功的的不二法法宝，应应当坚持持并贯穿穿落实于于从拿地地到产品品规划设设计，到到销售的的全流程程。2013项目营营销：相相对确定定市场的的竞争之之道———消费者导导向定价价、以量量抢量、、抢时换换量和差差别政策策。要点—2013年市场展展望与房房企对策策（2）形成新秩序下相对稳稳定且可可持续的的新发展周周期2013年，市市场可望望步入一一个新秩秩序下相相对稳定定且可持持续的新新发展周周期。2007年开始始，房地地产市场场经历了了为期5年的大大调控、、大调整整。伴随随着市场场的剧烈烈波动，，房地产产市场的的目标模模式、政政策制度度、需求求基础、、资源条条件等都都进行了了全面的的检讨，，已经初初步形成新的的方向性性共识，并可望在在未来相相当长时时间内得得以坚持持。市场参与与各方经经过市场场教育也也更趋理理性，影响市市场发展展的不确确定因素素正在逐逐步消除除。因此，我我们有理理由相信信，未来来几年市市场的波动性将将会减