XXXX徐州老体育场项目

2013年1月徐州老体育场地块市场研究及产品定位报告1谨呈：江苏龙庭置业有限公司本体解读1城市解读2I、项目解读市场解读3客群解读4项目应当如何打造？2本案本地块项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为徐州著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到500米，与云龙公园一街之隔，距市中心约1.5公里，整体区位条件绝佳，主城区内尤为稀缺。市中心本地块即为徐州市传说中的金三角地块。4项目指标：项目总用地约10万㎡

，容积率小于1.3，为商住用地，商业体量不低于总建筑面积的15%，楼面地价大于10090.36元/㎡，是徐州市的单价地王。经济技术指标出让面积102154m2总建筑面积约13.28万m2建筑限高由北向南依次为12米、15米和18米容积率≤1.3建筑密度≤30%绿化率≥30%土地性质商住土地年限住宅70年商业40年商业体量不少于总建筑面积的15%成交价格13.4亿元楼面地价≥10090.36元/㎡5地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势略高于东侧，内部有少量植被，西北角一部分土地目前暂时被当地居民用于种菜。基地目前已经具备了基本的开工条件。6道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地块半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。和平路苏堤路中山南路本案无名小路和平路云龙山隧道站体育场西站云龙公园西站云龙公园站云龙山站中医院站苏堤路无名小路中山南路湖北路湖北路四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。本案云龙公园：徐州著名公园，面积361亩,其中水面面积180亩云龙山：苏北名山，是徐州市内重要的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。云龙湖：位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区，1984年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。市民广场：云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。云龙湖云龙山云龙公园滨湖新天地周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。81KM2KM商业配套（商场、大型超市等）教育配套（中小学）医疗配套（大中型医院）权比细目佳较佳一般较差差基地条件★区位条件★自然景观★交通情况★生活配套★社会人文★区位形象★区域规划★基地条件：地块地势平整，内部无任何建筑物，已经具备了开工条件。区位条件：地处主城区内部，周边景区环绕，距市中心不到5分钟车程，区位条件十分优越。自然景观：依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。交通情况：项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。配套资源：项目周边半径2公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。人文资源：本案周边教育资源丰富，不乏名校。区位形象：本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。区域规划：目前本案所处区域各方面已经成熟，后期很难再有突破性的规划改变。9综合评价：项目地理位置优越，拥有极高的区域认知度，本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是市区内不可多得的风水宝地。优势区位便捷交通城市核心丰富配套强势景观城市罕见综合项目自身及周边资源，项目具备打造成为城市腹地云龙湖畔主城精品别墅徐州第一豪宅10优势区位便捷交通强势资源丰富配套人文氛围主城稀缺本体解读1城市解读2I、项目解读读>>>>市场解读3客群解读411徐州地理位位置优越、、对外交通通枢纽，为为淮海经济济区的中心心城市。徐州地处苏苏、鲁、豫豫、皖四省省交界，为为东部沿海海与中原地地区、长三三角经济圈圈与环渤海海经济圈的的之间的淮淮海经济区区的中心位位置。从道道路路交交通通来来看看，，徐徐州是是我我国东东西西、、南南北北大大通通道道的的交交汇汇处处，，是是我我国国经经济济发发达达地地区区的的一一个个重重要要的的交交通通枢枢纽纽。。城市市地地位位：：徐州州位位于于淮海海经经济济区区几几何何中中心心位位置置，是我我国国东东西西、、南南北北大大通通道道的的重重要要交交通通枢枢纽纽，随随着着徐徐州州经经济济圈圈初初具具雏雏形形，，城城市市地地位位日日益益加加重重。。徐徐州州市市位位于于华华北北平平原原的的东东南南部部，，东东西西长长约约210公里里，，南南北北宽宽约约140公里里，，总总面面积积11258平方方公公里里，，占占江江苏苏省省总总面面积积的的11%。域域内内除除中中部部和和东东部部存存在在少少数数丘丘岗岗外外，，大大部部皆皆为为平平原原。。徐徐州州市市地地处处古古淮淮河河的的支支流流沂沂、、沭沭、、泗泗诸诸水水的的下下游游，，以以黄黄河河故故道道为为分分水水岭岭，，形形成成北北部部的的沂沂、、沭沭、、泗泗水水系系和和南南部部的的濉濉、、安安河河水水系系。。徐徐州州市市属属暖暖温温带带季季风风气气候候区区，，由由于于东东西西狭狭长长，，受受海海洋洋影影响响程程度度有有差差异异，，东东部部属属暖暖温温带带湿湿润润季季风风气气候候，，西西部部为为暖暖温温带带半半湿湿润润气气候候，，受受东东南南季季风风影影响响较较大大。。自然然地地理理：：徐州州东东临临淮淮海海，，西西接接中中原原，，南南屏屏江江淮淮，，北北扼扼齐齐鲁鲁，，素素有有五五省省通通衢衢之之称称。。全全市市总总面面积积11258平方方公公里里，，市市区区面面积积1160平方方公公里里。。2010年末末，，徐徐州州市市常常住住人人口口约约858万，，城城镇镇化化水水平平约约为为46%。现现下下辖辖丰丰县县、、沛沛县县、、睢睢宁宁县县三三县县，，邳邳州州市市、、新新沂沂市市二二市市，，以以及及铜铜山山区区、、鼓鼓楼楼区区、、云云龙龙区区、、贾贾汪汪区区、、泉泉山山区区五五区区。。至至2010年12月，，全全市市共共有有113个镇镇镇镇。。以以徐徐州州都都市市区区为为核核心心，，构构成成徐徐州州都都市市区区、、邳邳州州市市区区、、新新沂沂市市区区、、丰丰县县城城区区、、沛沛县县城城区区、、睢睢宁宁县县城城区区六六个个中中心心城城市市发发展展区区，，形形成成徐徐州州都都市市区区———五县县城城区区———重点点中中心心镇镇———一般般镇镇的的四四级级城城镇镇体体系系结结构构。。行政政区区划划：：随着着城城市市化化的的不不断断推推进进，，市区区的的集集聚聚效效应应更更加加强强化化，吸吸引引周周边边五五县县市市居居民民到到市市区区购购房房。。轨道道一一号号线线连连接接老老城城区区与与金金山山桥桥经经济济开开发发区区，，在在京京沪沪高高铁铁徐徐州州站站设设点点，，未未来来将将通通向向城城东东新新区区；；轨道二号线线连接新城区区，主要站点点贯通行政中中心办公区。。对接沿海，共共享重大交通通设施，构建建出海大通道道，打造‚陇海引桥‛。联动京沪，，积极利用京京沪廊道效应应，提高地区区集聚能力，，打造‚京沪驿站‛。综合交通：对外联动京沪沪、对接沿海海；对内构建建便捷交通体体系，促进老城区区与新城区的的发展，以支支持向东、东东南发展战略略。目前，徐州已已形成集装备备制造、能源源、食品及农农副产品加工工业的四大千千亿元支柱产产业，50余种产品居全全国或全省第第一，徐工集团、维维维集团等3家企业名列中中国企业500强，光伏产业业园成为全球球最大基地。。近10年来，传统的的煤炭行业、船船舶运输行业业、工程机械械行业、房地地产行业蓬勃发展，为为徐州带来了了大量的人员员导入，这成成为了房地产产发展的基础础。支柱产业：徐州拥有众多多大中型企业业，势必带来大大量的高级管管理人员的汇汇集，也将给给徐州房地产产市场的需求求提供了高质质、高量的人人口保证。经济总量：徐州经济持续续快速增长，，目前经济总总量排名苏北北第一，全省省第六，经济济增幅全省第第一。徐州房房地产处于高高速发展的阶阶段。2011年江苏省各市市GDP排名大于8%5%-8%4%-5%小于4%

萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系2011年徐州全市GDP达到3551.65亿元，位居全全省第六，苏苏北地区第一一，经济增幅幅全省第一，，后期发展潜潜力巨大。经济的快速增增长势必为房房地产行业的的发展奠定强强有力的基础础。人均GDP：目前徐州房地产市市场处于快速速发展阶段，即将迈入平平稳发展阶段段，中产阶层层快速形成，，改善升级型居居住需求迅速速积累。徐州近年人均均GDP走势城市人均GDP与房地产产发展展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800~40004000~80008000~1200012000以上需求特征生存需求生存与改善并重，共同发展改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合性发展近年来徐州市市人均GDP总量保持高速速增长，2011年人均GDP达到6456美元，增速超过20%，根据人均GDP与房地产发展展关系判断，，徐州房地产产已经处于快速发展向向平稳发展过过度时期。收入&支出：居民收入和支支出持续上升升，年增幅超超过10%，恩格尔系数数在30%-40%之间，处于相相对富裕阶段段。徐州近年恩格格尔系数恩格尔系数对生活水平的划分标准大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%小于20%贫穷温饱小康相对富裕富足极其富裕人口规模：徐州人口规模模位于江苏省省前列，城市市化水平速度度加快，城市市经济高速发发展。徐州人口及城城市化率不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第三产业转移。2011年徐州常住人口口854.4万人，呈逐年下下降的趋势，，人口外出务务工现象明显显。城市化率超50%，达55.4%。三产结构：近年来徐州市市三大产业持持续发展，目目前以第二产产业为主导，，但第三产业业比重开始上上升，徐州工业化已已步入加速成成熟阶段，同同时也刺激着着房地产行业业的发展。经济发展阶段第一阶段：工业化初始阶段第二阶段：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征徐州工业发展阶段徐州目前处于于二产向三产产过度的阶段段，三产的比比重已经接近近50%，二产的比重重逐年下降。。徐州的工业化化已经开始步步入加速成熟熟阶段。产业的结构变变化会进一步步提高徐州居居民收入水平平，同时刺激激房地产业的的发展。开发投资：徐州固定资产产投资与房地地产投资均保保持稳步增长长，比例维持持在10%左右，徐州房房地产市场处处于健康合理理的发展阶段段。2011年，徐州固定资资产投资达2200.99亿元，同比增长长26.1%；房地产开发发投资255.08亿元，同比增长长22.1%；房地产开发发投资占固定定资产投资比比例11.59%。规划方向：徐州城市主要要向东部和东东南部发展，，打造东部新新城区。【城市战略规划划】：城市东扩、、南进，由“单核心心、摊大饼””式的发展向向“双核心、、五组团”城城市空间结构构转变，未来来城市发展主主要向东南和和东部扩进。。（老城区及新新城区为核心心，同时打造造铜山新区、、坝山、城东东、经济开发发区、九里区区五个各具特特色的中心区区发展成城市市组团）城东东新区以发展展规模工业、、轻工业、出出口加工业、、仓储物流和和居住综合区区。【交通规划利好好】：轨道一号线连连接老城区与与金山桥经济济开发区，在在京沪高铁徐徐州站设点，，将通向城东东新区；轨道道二号线连接接新城区，新城区主要要站点贯通行行政中心办公公区。新城区老城区城市小结城市层面徐州市处于淮海经济区的核心位臵，在苏北的地位相对突出；徐州是江苏人口第一大市，城市化进程明显提速；经济层面经济发展处于江苏13个城市中游水平，苏北城市之首，增幅最快；第二产业占据国民经济主导，目前第三产业发展势头良好；居民收入持续上升，处于相对富裕阶段，具有一定的消费力；规划层面城市空间发展框架为‚双心+五区结构，城市建设以向东和东南方向发展为主。本体解读1城市解读2I、项目解读>>>>市场解读3客群解读425政策层面中央政策：宏观调控的大大方向不变，，限购、限贷贷政策不动摇摇，严格控制制房价上涨，，坚决抑制投投资性购房者者。2011年1月，国八条出出台，二套套房首付提高高至六成，，二手房不不满5年全额征税1、二套房首付付至少6成，利率1.1倍2、部分城市执执行限购令(3套房限贷或是是限购因地方方而异)3、个人转让不不满5年住宅全额征征营业税4、外地户口买买房受限制2011年7月，国务院出出台“新国五五条”，先后后扩大限购范范围和深化土土地调控方面面要求1、确保今年1000万套保障性住住房11月底前全部开开工建设2、房价上涨过过快的二三线线城市也要采采取必要的限限购措施。3、加强违规用用地，农村集集体土地建设设用地的管理理，提高商品品房用地供应应，坚持和完完善土地招拍拍挂制度。总理连续表态：：绝不能让房房价反弹，绝绝不能让调控控出现反复7月7日上午，温家家宝总理就楼楼市调控再次次表态，称““要毫不动摇摇地继续推进进房地产市场场各项调控工工作，促进房房价合理回归归”，其关于于“决不能让让房价反弹””的表态掷地地有声。金融政策：2012年上半年开始始金融政策逐逐步回暖，存存准率连续三三次下调、存存贷款基准利利率连续两次次下调、公积积金额度扩大大，下半年后后又有所收紧紧，逐步取消消了贷款利率率，但总体来来说，今年的的金融政策相相比去年而言言已经回暖。。存款准备金率率连续三次下下调，释放大大量资金入市市1、2011年12月5日，存准率下下调0.5%，调整后大型型金融机构为为21%，中小型金融融机构为17.5%2、2012年2月24日，存准率下下调0.5%，调整后大型型金融机构为为20.5%，中小型金融融机构为17%3、2012年5月18日，存准率下下调0.5%，调整后大型型金融机构为为20%，中小型金融融机构为16.5%为防止经济下下行，央行1个月内两次降降息1、2012年6月8日，金融机构构一年期存款款基准利率下下调0.25个百分点，一一年期贷款基基准利率下调调0.25个百分点；其其他各档次存存贷款基准利利率及个人住住房公积金存存贷款利率相相应调整。2、2012年7月6日，金金融机机构一一年期期存款款基准准利率率下调调0.25个百分分点，，一年年期贷贷款基基准利利率下下调0.31个百分分点，，自同同日起起，将将金融融机构构贷款款利率率浮动动区间间的下下限调调整为为基准准利率率的0.7倍，个个人住住房贷贷款利利率浮浮动区区间不不做调调整。。多家银银行陆陆续降降低或或取消消首套套房贷贷款利利率折折扣地方政政策：：实行商商品房房售价价备案案制度度，控控制房房价上上涨幅幅度，，2011年5月1日，徐徐州市市实行行限购购。商品房房售价价备案案制度度；半半年内内价格格最多多上浮浮3%房地产产开发发经营营企业业填报报相关关信息息时不不得虚虚报成成本、、虚高高定价价；备备案销销售价价格一一经确确定应应保持持相对对稳定定，半半年内内价格格最多多可自自行上上浮3%，半年年后价价格涨涨幅超超过3%的，应应重新新办理理价格格备案案手续续。徐州主主城区区、新新城区区限购购普通通商品品房2011.5.1起，本本市户户籍居居民家家庭，，对已已拥有有一套套住房房的，，在主主城区区限购购一套套普通通的商商品住住房；；对于于已经经拥有有两套套及以以上住住房的的，暂暂停爱爱主城城区向向其销销售普普通商商品房房。本本市户户籍居居民家家庭在在新城城区限限购一一套普普通商商品房房。非非本市市户籍籍居民民家庭庭，能能提供供1年以上上的本本是纳纳税证证明的的，在在本市市现购购一套套普通通商品品住房房，已已拥有有一套套及以以上住住房或或者无无法提提供一一年以以上本本市纳纳税证证明或或社会会保险险缴纳纳证明明的暂暂停在在本市市范围围内掀掀起销销售普普通商商品房房。中央政策中央政府的调控政策，分别从推行限购令，增加土地供应，加大保障房建设，改善土地管理等方面，以此来控制目前楼市价格过快增长的局面。金融政策国家的金融政策由强力紧缩到逐步放松再到略有收紧，一方面政府为了保证经济增长不能过于紧缩，一方面又不能因为宽裕的货币政策而造成房价快速上涨，目前金融政策正在寻找一个折中点。趋势预判2013年国家的宏观调控大方向不会改变，炒的火热的房产税政策来替代目前严厉的限购令预计也不会在2013年全面出台。2013年的楼市不会出现大涨大跌，预计将会是一个成交量有所上升，房价略有上涨的状态。政策小小结宏观市市场土地市市场：：徐州近近年的的土地地市场场供呈呈现节节节上上升的的态势势，整整体供供求比比较旺旺盛，，今年年的土土地成成交高高峰是是年末末的3个月。。2012年徐州州土地地成交交走势势2007年是徐徐州土土地市市场供供求的的高峰峰，但但08年由于于前期期土地地存量量过大大和金金融危危机的的原因因，土土地市市场供供求量量锐减减，之之后呈呈现每每年上上升的的态势势。今年徐徐州土土地成成交面面积达达到401万平米米，是是自07年以后后的又又一个个高峰峰。2012年的徐徐州土土地成成交呈呈现波波动性性，年年初的的土地地成交交随着着金三三银四四的到到来，，出现现了一一波行行情，，接着着几个个月都都比较较萎靡靡，直直接10月份，，接近近年末末的时时候，，土地地成交交再掀掀浪潮潮。商品房房市场场（整整体供供求））：近年来来徐州州商品品房供供销处处于稳稳步上上升的的状态态，但但整体体看来来，徐徐州的的商品品房市市场供供大于于求。。今年年的商商品房房成交交有所所回暖暖。近年来来，徐徐州商商品房房市场供应应量处于于稳步步上升升的状状态，，今年年略有有下降降，而而成交交量具具有波波动性性，09年是成成交高高峰，，整体体来看看，徐徐州商商品房房市场场供大于求求。2012年全年年，徐州市市商品品房供供应同比比略有有下滑滑，但但成交交同比比明显显上升升，市市场开开始回回暖。。今年徐徐州市市场每每月的的成交交量除除了年年初的的时候候较低低，其其余时时间成成交相相对平平稳，，未见见大涨涨大跌跌，下下半年年的供供应量量明显显大于于上半半年。。商品房房市场场（量量价走走势））：徐州商商品房房成交交量具具有波波动性性，但但总体体而言言处于于上升升态势势，成成交均均价稳稳步上上涨，，国家家的调调控政政策对对徐州州房价价未见见明显显压制制，仅仅对成成交量量有所所影响响。徐州商商品房房相对对起步步较晚晚，起起点基基数较较低，，但发发展的的空间间较大大，价价格呈呈现持持续上上涨之之势；；房价水平从从09年开始始迅速速增涨，，至2012年均价水水平已超超过6000元；国家调控环环境下下，房价价上涨涨势头未见见明显显压制制，仅仅对成成交量量有所所影响响。商品房房市场场（成成交结结构））：主城三三区（（含新新城区区）是是成交交的主主力区区域，，接近近一半半的商商品房房成交交户型型面积积在100-144㎡㎡，整体体市场场成交交户型型面积积相对对较大大。80-144㎡㎡户型占据市场成交交主力，成交交比重重接近近80%，其中中100-144㎡房源接接近50%，是成成交的的主力力面积积段。。2012年徐州各行行政区区成交交中，主城城三区区（含含新城城区））成交交面积积达到到240万㎡，，占全市成成交量量的60%以上，，是徐徐州的的主力力成交交区域域。1徐州土土地市市场近近年供供求走走势平平稳上上升，，整体体供求求比较较旺盛盛，2012年的土土地成成交面面积达达到401万平米米，是是既2007年以来来的又又一个个高峰峰。432徐州商商品房房供应应稳步步上升升，成成交量量具有有波动动性，，但总总体而而言，，供销销两面面均处处于上上升态态势。。2012年徐州州商品品房成成交面面积392万平米米，达达到历历史最最高位位，已已经超超过了了2009年的388万平米米，楼楼市开开始回回暖。。徐州商商品房房成交交价格格持续续上升升，尤尤其从从2009年以来来快速速上涨涨，国国家的的宏观观调控控政策策对徐徐州房房价未未显明明显的的压制制，仅仅对成成交量量有所所影响响。主城三区（（含新城区区）是徐州州的成交主主力区域，，所占比例例超过全市市成交的60%以上，成交交的主力户户型面积段段主要在80-144㎡之间，其中中100-144㎡㎡户型的房源源占到全市市成交房源源的50%，成交房型型面积普遍遍较大。宏观市场小小结竞争市场鼓楼区：城城市老工业区，整体区域形象较差，目前处在工工业到现代代商业服务务区转型期期。泉山区：：文化大区和和高教集中中地，主城核心区区域，交通便利，配套齐全全，又有云龙湖和云龙山山风景优势，是徐州房价最高高的区域。。铜山区：山水资源优优势明显，，主力楼盘以以超级大盘盘开发为主主，同时也也是徐州别墅较较集中区域域。云龙区：：西揽老城城区，东跨跨新城区，，区位优势势明显，尤尤其是东南面的新城区版版块，将成成为未来中中高档物业业的主战场场。经济开发发区：徐州州重点建设设的工业基地和和高新技术术产业中心心，高铁核核心区目前是该区区域热点。。楼市板块：：徐州楼市主主要集中在在5大区域，其其中云龙区区包含新城城区。本案案所处的泉泉山区是徐徐州房价最最高的区域域。泉山区鼓楼区经济开发区铜山区云龙区新城区本案宜家庭院圣地雅格云龙山庄开元云龙谷紫金天境香溪左岸保利鑫城天悦华景风尚米兰山水湾龙湖湾雍景新城绿地商务城中茵龙湖国际云龙湖悦府枫林天下唐宁1号久隆长岛檀香山竞争项目分分布：结合本地块块自身条件件，我们选选定徐州市市的低密度度高端住宅宅做为竞争争项目，由由图可以看看出本案周周边甚至主主城核心区区域几乎没没有类似的的项目。湖森堡供销情况（（洋房）：：目前徐州在在售高端洋洋房项目较较少，其中中云龙区的的洋房最多多，全市洋洋房供应量量相对于别别墅类产品品来说较多多，整体去去化情况尚尚可。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区宜家庭院2011.1665177%0云龙区紫金天境2011.270056281%50香溪左岸2011.815212884%0保利鑫城2012.8322063%144鼓楼区天悦华景2010.1014013596%120新城区雍景新城2011.9908797%0铜山区云龙湖悦府2012.6一期二期共192套10555%还有三期和四期，具体套数不详价格与户型型（洋房））：洋房的价格格根据各区区域位置不不同有所差差异，总体体价格主要要集中在8000-13000元/㎡，其中泉山山区的价格格最高。畅畅销的户型型面积段范范围在140-160㎡㎡之间，畅销销的总价在在130-150万/套。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区宜家庭院13000160-320122-230150-160云龙区紫金天境820095-120120-150120-150香溪左岸10000145-200145-200145-160保利鑫城9300120-230130-250130-150鼓楼区天悦华景8600100-180120-210120-140新城区雍景新城8800132-176150-200150铜山区云龙湖悦府9500130-312135-337130-180供销情况（（叠加）：：目前徐州在在售叠加别别墅项目较较少，供应应量也极为为有限，但但整体去化化情况较好好，去化速速度较快，，可见叠加加产品还是是具有一定定接受度的的。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区云龙山庄预计2013.2共计32套已认筹16套————鼓楼区风尚米兰2012.10483879%36山水湾2010.1108108100%12新城区雍景新城2011.9807898%0铜山区云龙湖悦府2012.69696100%还有三期和四期，具体套数不详枫林天下2011.12565395%0檀香山2011.1221620695%0价格与户型型（叠加））：目前叠加别别墅售价最最高的是位位于市中心心区域的风风尚米兰（（14000元/㎡），叠加户户型面积主主要集中在在200-250㎡㎡，个别项目目叠加户型型面积较大大。畅销的的户型面积积段同样是是200-250㎡。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区云龙山庄9500280-380330-380（含地下室）——鼓楼区风尚米兰14000380-460273、310（含地下室）273山水湾8000160-180210、228（无地下室）210-228新城区雍景新城12000240-270200-220（无地下室）200-220铜山区云龙湖悦府13000280-540228-422（含地下室）228枫林天下10000206-221206-221（含地下室）206-221檀香山8000170-220220-250（含地下室）220-250供销情况（（联排）：：联排别墅的的供应主要要集中在新新城区和铜铜山区，主主城区内联联排别墅比比较少见。。整体徐州州市场联排排别墅的供供应量较为为有限，去去化情况较较为普通。。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区圣地雅格预计2013.5共计18套——————开元云龙谷2012.612866%86新城区龙湖湾预计2013.2共104套——————雍景新城预计2013年下半年共56套——————绿地商务城2011.6746284%0中茵龙湖国际2010.129898100%0铜山区云龙湖悦府2012.6481633%还有三期和四期，具体套数不详枫林天下2012.5772330%51价格与户型型（联排））：联排别墅售售价最高的的位于新城城区，最高高价格达到到16000元/㎡，户型面积积多在250-350㎡之间，畅销销户型面积积主要集中中在250-300㎡。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区圣地雅格预计9000预计320360（含地下室）——开元云龙谷9000240-300275-333（含地下室）275、295新城区龙湖湾预计14000预计400-600280-420（含地下室）——雍景新城未定——未定——绿地商务城12000300-350250-280（无地下室）250-280中茵龙湖国际16000300-380190-230（含地下室）190-230铜山区云龙湖悦府13000280-400220-300（含地下室）220枫林天下13000400-460310-350（含地下室）310供销情况（（双拼&独栋）：高端双拼和和独栋别墅墅主要在新新城区和铜铜山区，供供应量较少少，开盘普普遍较早，，虽然目前前去化率尚尚可，但去去化周期较较长，去化化速度慢。。由于徐州州市目前已已经不允许许独栋别墅墅土地的出出让，这类类型别墅后后期基本没没有供应。。区域项目名称开盘时间已公开套数去化套数销售率后期供应量泉山区圣地雅格预计2013.5双拼共90套——————新城区雍景新城未定独栋共145套——————绿地商务城2011.6双拼6套6100%0中茵龙湖国际2010.12独栋15套1066%0铜山区湖森堡2006年独栋1008686%0唐宁1号预计2013.2独栋共60套——————久隆长岛2011.4独栋50套4080%0檀香山2010.5独栋50套50100%0价格与户型型（双拼&独栋）：独独栋别墅售价最最高的是位位于新城区区的中茵龙龙湖国际，，由于该项项目品质较较高，又是是大龙湖的的一线湖景景房，所以以单价已经经超过20000元/㎡。整体独栋栋别墅的户户型面积主主要在400-500㎡。区域项目名称销售均价（元/㎡）总价区间（万元/套）户型面积（㎡）畅销户型面积（㎡）泉山区圣地雅格未定未定420（含地下室）——新城区雍景新城未定——未定——绿地商务无地下室）380中茵龙湖国际20000800-1600480-750（含地下室）——铜山区湖森堡18000700-1000400-600（含地下室）——唐宁1号17000800-1200500-700——久隆长岛15000600-900420-660420檀香山13000400-500300-400300-400482413天山绿洲金域华庭风尚米兰翠湖御景本案项目总体量销售情况产品形态价格(元/㎡)主力户型1、金域华庭7.6万平米2012.10开盘，目前公开2栋楼，去化4成高层、小高层12500户型面积在98—141平方米之间2、天山绿洲60万平米2009.11最初开盘，目前去化约8成高层、小高层1170089-100㎡两房，120平米三房3、风尚米兰50万平米2011.11开盘，目前去化约8成高层、小高层10000126-165平米4、翠湖御景27万平米2010.10开盘，目前去化率约6成高层13500起售，临湖的房源均价1800096-183平米目前徐州几几个高端公公寓项目均均位于主城城区内部，，目前徐州高高层住宅中中价格最高高的是本案案西侧1公里处的翠翠湖御景，，临云龙湖湖的房源均均价达到1.8万元/㎡。徐州高端公公寓：徐州目前没没有真正意意义上的高高端公寓（（大平层）），目前公公寓住宅中中房价超过过10000元/㎡的在售项项目仅有有4个，均处处于本案案周边2公里范围围内。徐州高端端低密度度住宅主主要集中中在新城城区和铜铜山区，，老城区区内虽然然也有此此类项目目，但体体量不大大，均属属于高层层住宅和和别墅的的混合型型住宅，，且多为为洋房类类产品，，别墅较较稀缺。。独栋别墅墅和叠加加别墅的的供应量量最少，，但叠加加别墅的的去化速速度是所所有高端端低密度度项目中中最快的的，而独独栋别墅墅的去化化速度最最慢。联排和洋洋房的供供应量相相对较多多，且去去化情况况良好，，未见明明显滞销销的项目目。洋房的售售价集中中在8000-13000元/㎡，叠加别别墅为9000-14000元/㎡，联排为为10000-16000元/㎡，少量独独栋别墅墅的单价价可超过过20000元/㎡。本地块所所处的徐徐州黄金金地段区区域内并并无低密密度高端端住宅在在售，而而项目西西侧的高高端公寓寓市场的的售价最最高可达达到18000元/㎡。竞争市场场小结：：徐州的高高端住宅宅市场基基本上都都是以地地段和资资源来取取胜，很很少看见见以纯产产品做为为卖点的的项目，，而项目目价格与与项目地地段和周周边资源源最为紧紧密。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:57:4923:57:4923:571/4/202311:57:49PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2323:57:4923:57Jan-2304-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:57:4923:57:4923:57Wednesday,January4,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2323:57:4923:57:49January4,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。04一月月202311:57:49下下午23:57:491月-23