XXXX年新景祥镇江中冶蓝城项目发展思路沟通报告

镇江中冶蓝城项目发展思路沟通谨呈：中冶置业（昆山）有限公司数字新景祥连续四年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10累计代理项目200余个品牌价值7.05亿12年跨区域发展经验全面进入中国35个以上大中城市06-10中国房地产代理行业品牌10强合约总面积超过3850万㎡累计总销售额超过550亿江苏大学周边花园洋房、小高层、高层目前的价格，通过对镇江市场的了解，得出本项目产品的价格（本项目目前规划为花园洋房、小高层、高层）周边项目成功营销的策略点是什么？失败营销的销售点是什么？（非建筑形态方面）镇江客源和其他城市客源不同点在哪里？什么样的销售模式才能抓住镇江客源？镇江项目未来的销售团队和客源中冶的命题新景祥认为，虽然本次只是首次沟通，但是如果不结合项目回答问题对于中冶是毫无意义的。因此，新景祥会从项目出发，结合竞争和市场给出问题的答案。宗地资源分解提出问题把握未来战略突破点思考理解土地指明方向寻找方向梳理问题本文思考的脉络第一篇项目本体分析项目优势利基点1、项目行政区域属于京口区，是镇江的主城区；2、项目周边交通路网发达，多条线路直通市中心；3、项目紧邻江苏大学，具有较好的文化氛围，镇江一中距离项目较近，项目具有一定的文教价值；4、地块紧邻长江，具有一线江景资源，但江景有待开发；5、项目规模适中，地块方正，具有一定可塑性；项目劣势障碍点1、项目属于主城边缘区域，城市印象陌生；2、非城市主要发展方向，有被边缘化的危险；3、目前区域公交配套与生活配套匮乏，主城刚需客户具有一定抗性；4、项目内部有高压走廊，未来规划排布具有一定影响；5、项目所在区域靠近丹徒和谏壁两镇，均有污染企业，尤其是谏壁电厂和索普化工，主城客户抗性较大。项目属性界定——主城边缘区域，具有一定资源的中等规模开发项目1-1地块2-1地块2-2地块规划控制指标指标数值备注规划用地性质商住用地

总用地面积<ha>23.94

其中1-1,2-1,2-2号地块6.05、8.10、3.81商住用地（经营性建设用地）1-3号地块0.39城市道路（非经营性建设用地）2-4号地块1.73水域（非经营性建设用地）1-2,2-3,2-5,2-6号地块0.81,1.23,1.74,0.08公共绿地（非经营性建设用地）总建筑面积<㎡>≦347200

其中居住建筑面积306010-323010

商办建筑面积34500-17500

社区综合性管理服务用房建筑面积≧5300幼托≧3600㎡（用地面积0.48ha）托老所800㎡、文化活动站600㎡,健身设施(用地面积0.10ha）社区居委会,社区服务站,社区警务室等300㎡物业管理服务用房建筑面积≧1390市政设施配套指标配置开闭所、变电室、燃气调压站

公厕100㎡（2处、50㎡∕处）,垃圾收集房（2处、40㎡∕处）总容积率≦1.45

建筑高限<m>

居住户数<户>2860

居住人口<人>9152

绿地面积<㎡>≧92500

第二篇项目核心问题界定企业发展目标开发商品牌的树立区域项目定势及公司战略实现目标1目标2实现应有的价值各物业共融提升顺应政势，确保资金回笼风险实现以项目养项目目标3目标4实现建筑理想的精神成为区域标杆与城市风景

名：利：生：存：叫好叫座新景祥对项目目核心问题的的理解：众多目标前提提下，项目处处于非城市主主要发展方向向，通过何种种策略，塑造造项目核心价价值，实现项项目目标？工程节点：方案尚在讨论论阶段入市时机：蓄水时间非非常短营销目标：7个月完成4亿销售目标，，镇江市场面面临挑战R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）工程节节点：：2010年12月开工工建设设入市时时间：：预计2011年5月营销目目标：：2011年底前前销售售收入入4亿元S我们的问题？（针对现状的实证分析）第三篇篇战略突突破点点思考考战略突突破点点思考考客户分分析竞争盘盘点典型项项目案例借借鉴城市地地位——苏南经经济落落后城城市，，受南南京和和上海海两大大城市市圈双双重挤挤压，，高端端客户户外溢溢现象象明显显客户层层面排名城市08GDP(亿元)09GDP(亿元)增长率1苏州6701740010%2无锡4400500014%3南京3775417010%4南通255027608%5常州2200243010%6徐州2000222011%7盐城1604186016%8扬州1580180014%9镇江1421158011%10泰州1394165018%11淮安916101210%12连云港75087016%13宿迁67581020%产业结结构中中，第二产产业所所占比比重较较高，，制造造业基基础相相对坚坚实，化学学原料料及化化学制制品制制造业业、电电气机机械、、金属属制品品业、、通用用设备备制造造业、、造纸纸及纸纸制品品业发发展良良好，，提供供了大大量工工作机机会，，产业业人口口数量量大。。高端人人口以以私营营业主主为主主，占占城市市消费费人口口的比比重较较少；；专业业型技技术人人才、、教师师等构构成城城市中中端消消费人人群；；而占占人口口结构构比重重最大大的仍仍然是是普通通职工工、普普通城城市居居民等等构成成的低低端人人群。。镇江第第三产产业发发展缓缓慢，，社会会呈金金字塔塔结构构，白白领阶阶层缺缺失镇江人人口结结构高端人人口中端人人口低端人人口镇江社社会结结构南京主主要以以党、、政、、军、、学为为主的的社会会结构构，聚聚集庞庞大的的中间间消费费阶层层，南南京对对周边边1小时城城市圈圈具有有较强强的聚聚合力力高端人人口中端人人口低端人人口南京的的社会会结构构橄榄型型结构构南京是是中国国四大大科教教中心心城市市之一一，高高等院院校有有55所，科科研和和研发发机构构500余家，，全国国19个副省省级以以上城城市的的科教教实力力情况况南京京仅次次于北北京和和上海海，排排名第第三。。作为省省会城城市南南京除除了有有省政政府、、市政政府公公务员员团体体外，，还聚聚集了了省内内一线线的医医疗、、文体体、科科研、、影视视准公公务员员（事事业单单位））团体体。南京驻驻宁军军区遍遍及市市区东东西南南北，，军官官部队队消费费力一一直较较强。。江苏省省政府府市政府府南京社社会结结构常州社社会结结构常州以以乡镇镇工业业为主主的轻轻工业业兴起起的城城市，，私营营业主主较多多，物物业水水平相相对成成熟，，相对对长三三角而而言价价格较较低，，吸引引上海海和苏苏南投投资客客户一般市市民家家庭月月收入入4000-5000，能达达到10000的很少少，而而私营营企业业主收收入非非常高高。这这个城城市私私营企企业比比较多多，外外企、、金融融类很很少，，因此此两极极分化化严重重，中中高端端的““金领领”阶阶层比比较少少。——常州某某公司司黄黄总2009年末，，全市市拥有有私营营企业业（含含分支支机构构）5.7万户，个体体经营营户12.8万户，分别别比上上年增增长5.6%、3.2%。全市市私营营企业业注册册资本本1000.3亿元，，户均均注册册资本本176万元，，分别别增长长17.3%和11.9%；个体体经营营户注注册资资本38.1亿元，，户均均注册册资本本3万元，，分别别增长长7%和3.4%。全市市民营营经济济增加加值总总量达达1301.4亿元，，按可可比价价计算算增长长13.2%，在全全市经经济总总量中中所占占比重重达59%。民营营经济济对地地方财财政的的贡献献作用用日益益提升升，民民营经经济全全年上上缴税税收224.9亿元，，比上上年增增长24.8%，在全全市税税收总总收入入中所所占比比重达达65.5%，比上上年提提高2.4个百分分点。。苏南模模式：：通过发发展乡镇企企业实现非非农化化发展展的方方式，，走的的是一一条先先工业化化，再市场化的发展路径径中产阶层基基数薄弱常州的高端端人群大多多居住在各各个乡镇，，是真正的的“藏富于民”，而他们的的居住习惯惯以及消费费能力决定定了他们偏偏好有天有有地的产品品，而叠加加等伪别墅墅产品则接接受程度不不高镇江主要社社会阶层人口结构——当前镇江人人口结构是是典型的金金字塔结构构。社会阶层构构成——高端客户以以私营业主主、企事业业单位高级级管理人员员以及公务务员为主。。高端人口口占城市消消费人口的的比重较少少；专业型型技术人才才、教师等等构成城市市中端消费费人群；而而占人口结结构比重最最大的仍然然是普通职职工、普通通城市居民民等构成的的低端人群群。发展趋势——随着镇江城城市发展，，制造业向向科技行业业转化，高高级职业型型人才增加加，城市中中端人口比比重将上升升制造业为主主，人口数数量少，高高端客户以以私营企业业主为主城市两级分分化严重，，乡镇私营营业主基数数庞大城市进入稳稳定成熟的的发展阶段段，中间力力量和高收收入人群壮壮大镇江常州高端人口中端人口低端人口城市阶层比比较南京镇江是典型型的金字塔塔式人口结结构，白领领阶层缺失失，镇江的的购房主力力为本地工工薪阶层客户层面客户层面锁定镇江本本地客户锁定客户镇江：双重挤压，，城市向心心力不足，，高端客户户外溢，本本地工薪阶阶层、私营营业主泛公公务员群体体是市场主主流南京：中产之城，，周边一小小时都市圈圈辐射较强强，周边城城市客户购购房比例不不断加大常州：苏南乡镇经经济代表，，乡镇私营营业主比例例较大，房房价相对较较低，吸引引苏南投资资客户置业业板块价格平台京口片区住宅7000-8000元/平；别墅9000-13000元/平；润州片区住宅7000-9500元/方；丁卯片区住宅5000-6500元/平；花园洋房6000-7000元/平丹徒片区住宅4000-5500元/平左右；镇江现有居居住区已基基本形成京京口、润州州、丁卯、、丹徒四大大大板块；；价格梯次明明显，丁卯卯、丹徒价价格平台较较低，京口口与润州形形成价格高高点；京口区住宅宅项目供应应较少，润润州片区成成为城市规规划利好的的主要承接接方向；丹徒片区润州片区丁卯片区京口片区板块特征——镇江现已基基本形成四四大板块，，价格梯次次明显客户层面板块划分划分范围主要产品类别主要代表个案客户构成京口京口行政区域多层、洋房、高层、别墅中南世纪城、江山名洲主城改善客户为主（私营业主、地缘改善）润州润州行政区域多层、洋房、小高层、高层、别墅万科润园、冠城国际主城改善客户为主（公务员、事业单位员工）丹徒丹徒行政区域多层、高层、别墅香格里拉、风景城邦乡镇进城以及主城首置（拆迁客户、地缘客户）丁卯新区行政区域多层、高层永隆城市广场地缘客户和主城区首置为主（拆迁客户、地缘客户）客户组成——项目所在区区域客户主主要以主城城首置为主主客户层面周边的朋友友都说万科科的房子好好，我也没没有去看过过。对于我我来说，一一定是要眼眼见为实。。小区的景景观和风格格是非常重重要的。当当然还是欧欧洲的那种种风格比较较好，看上上去档次就就比较高。。我买的是万万科润园，，我身边的的同事都买买那边。万万科的物业业确实是好好，明显跟跟其他小区区不一样。。素质高，，管理严，，给人的感感觉就是一一个高档小小区。价格格贵有他贵贵的道理。。风格要用用欧式的，，给人一眼眼看上去就就是高档地地方。丁卯开发区区招招商局王王先生镇江客户特特性：好面面子、爱炫炫耀、虚荣荣心、性价价比，口碑碑营销效果果明显镇江谏壁中中学刘刘老师师镇江人是非非常好面子子的，买了了房子之后后会到处和和他的朋友友讲，爱炫炫耀。有的的时候即使使自己买贵贵了或是买买的不值，，在别人面面前都说自自己买的对对。非常爱爱占点小便便宜，性价价比非常看看重。永隆城市广广场案案场经经理客户层面战略突破点思思考客户分析竞争盘点典型项目案例借鉴本项目所在区区域是主城板板块和丁卯板板块的交界处，区域价价值相对陌生生，对于本项项目而言，竞争主要要来自于周边边截流项目。。竞争盘点优山美地品墅恒顺尚都（2）（3）（1）（4）学府华庭（5）永隆城市广场场（6）钻石名苑（7）云河湾（8）翰霖苑（9）香江世纪名城城（10）（10）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（1）南山一品基地周边项目目列表本案楼盘一览表项目物业类型均价客户来源置业驱动因素项目总建(万m2)主力户型总价（万元）成交量（万m2）存量

(万m2)云河湾多层、小高层多层5500江大老师，义务小商品市场商户，市中心以东区域的客户学区、产品品质1282--84㎡两房105、120、130㎡三房45万两房57-72万三房0.411.6永隆城市广场多层、小高层、高层、花园洋房、联体别墅商业6200京口、丁卯区域客户为主；年轻人置业居多；产品品质、配套6086㎡两房114-130㎡三房、142-148㎡四房53万两房70-80万三房88-92万四房18.840.2优山美地联排别墅、叠加别墅、花园洋房、小高层、高层小高层5500元/㎡高层6500元/㎡（精装修）花园洋房6500元/㎡联排价格9700-11000元/㎡镇江本地为主，80%；职业类型以江大老师和私营业主居多；部分上海、温州、南京客户；产品品质、配套、自然资源、大盘37小高层84-90㎡两房120㎡三房130-140㎡三房半47-49万两房66万三房71-77万三房半11.813.2南山一品别墅190-270万/套镇江当地小私企老板为主70%外地投资客30%纯别墅社区11210-255㎡190-270万/套65钻石名苑小高层5900区域型客户为主市区购买客户30%外地投资客15%配套2044、88㎡26-52万14.45.6学府华庭小高层、别墅高层7000元/平米别墅类客户镇江本地私企业主公寓类客户区域青年首置为主，部分投资客学区7.352-57㎡36-40万6.11.2翰霖苑多层5300区域改善型客户，及周边高校教师为主价格6三房130㎡68万5.80.2品墅别墅、小高层小高层均价4500-4800元/㎡；联排均价175万别墅类客户为镇江本地私企业主酒店式公寓客户为区域青年首置及部分投资客自然景观、价格18小高层85-97㎡；联排240-350㎡38-47万4.513.5香江世纪名城高层、小高层5300-5400元/平米江大教师为主，部分拆迁户购买投资投资占15-20%当前无投资客自然景观，低密度产品，低总价21.6两房80平米三房90-130平米小三房90平米（两房+小书房）43-70万11.610恒顺尚都高层8200元/平米区域私营业主、公务员客户为主，部分投资客核心地段成熟配套470-90平米二房、小三房57-743.20.8云河湾永隆城市广场场优山美地南山一品丁卯和京口区区域项目物业业类型以小高高层和高层为为主，花园洋洋房产品逐渐渐稀缺高层钻石名苑学府华庭翰霖苑品墅香江世纪名城城多层小高层花园洋房联排叠加独栋双拼物业类型恒顺尚都100110120140160200300以上9080单位：平方米米竞争项目主力力面积范围两两房以85-95平米为主，三三房以110-130平米为主706050一房二房三房独栋四房叠加联排双拼面积范围云河湾永隆城市广场场优山美地南山一品钻石名苑学府华庭翰霖苑品墅香江世纪名城城恒顺尚都5060801001101401804030单位：万元丁卯及京口区区域项目两房房总价大多在在45-55万，三房总价价大多在60-85万，联排别墅墅总价大多在在170-250万200以上一房二房三房独栋四房叠加联排双拼总价范围云河湾永隆城市广场场优山美地南山一品钻石名苑学府华庭翰霖苑品墅香江世纪名城城恒顺尚都竞争水平总结结：与市场成成熟城市相比比，区域住宅宅项目还处于于制造商品向向提交服务过过渡阶段，仍仍有较大的提提升空间提交产品制造商品提交服务展示体验市场溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求有关的区域市场产品水平关键词：中端产品区域产品同质质化区域竞争项目目产品处于提提交产品制造造商品向提交交服务过渡，，后续有很大大提升潜力。。成熟市场产品水平战略突破点思思考客户分析竞争盘点典型项目案例借鉴开发背景项目定位营销亮点补足因素和融集团在镇镇江的首个项项目，通过项项目的成功操操作撬动企业业品牌容积率0.87的大规模项目目，以联排别别墅产品入市市，精准的产产品定位抓住住镇江主城改改善型客户，，成功突破区区域陌生感细节打造、样样板示范区体体验、企划包包装、商业街街招商引入品品牌店接待流程、看看楼动线、项项目展示优山美地开发背景项目定位营销亮点补足因素永隆地产在镇镇江的首个项项目，通过产产品魅力化打打造和密集的的营销活动在在镇江市场上上形成热销位于丁卯区域域，针对区域域首置首改客客群，以标准准型三房为主主力户型，受受到区域客户户追捧活动营销、密密集推广售楼处装修及及展示、样板板示范区永隆城市广场场开发背景项目定位营销亮点补足因素恒顺，中国镇镇江香醋的创创始者和代表表者，镇江恒恒顺房地产开开发有限公司司成立于2001年，积极配合合政府开发和和打造学府新新城区，在丁丁卯区域打造造了恒顺尚都都、恒顺翠谷谷等项目恒顺地产对该该项目定位高高端，产品为为70-90平米的两房和和小三房，针针对区域公务务员客户为主主要客户，高高层定价8200元/平，产品力打打造不足，去去化速度非常常缓慢，无法法起到拉动企企业品牌的作作用无售楼处装修及及展示、物料料档次、接待待流程、推盘盘节奏等恒顺尚都营销策略点＞借鉴点规避点接待流程——销售人员接待待流程不够专专业和规范化化现场展示——售楼处展示不不到位，缺乏乏区域规划和和园林规划等等展示看楼动线——无看楼动线或或看楼动线不不畅价格制定——一味追追求价价格，，忽视视项目目价值值点塑塑造活动营营销——定期的的客户户活动动，回回馈客客户样板房房示范范区——给客户户直观观的产产品认认知细节打打造——细节的的关注注提升升项目目品质质企划包包装——道旗及及导示示制作作细致致软性服服务——缺乏对对客户户的凝凝聚力力与人人文关关怀配套——品牌店店引进进，提提升项项目整整体档档次典型项项目策策略点点总结结战略突突破点点思考考客户分分析竞争盘盘点典型项项目案例借借鉴案例筛筛选标标准万科金金域蓝蓝湾金地自自在城城标准2价值突突破原原则：通过过相关关的手手法成成功奠奠定项项目在在区域域的高高端形形象，，实现现突破破区域域价格格体系系的同同时保保证快快速去去化条件相似原则：与项目区域具有相似的条件资源，具备一定的资源潜力但区域现状价值不高标准1金地自自在城城8月15日，推推出448套，销销售448套8月28日，推推出224套，销销售224套9月18日，推推出390套，销销售390套10月7日，推推出512套，销销售420套不到两两个月月时间间，实实现销销售金金额11亿！金域蓝蓝湾4月10日开盘盘，推推出480套房源源实现均均价为为15000元/㎡，成交交率达达94%。当日认认购金金额达达到10.71亿，创创下万万科集集团新新记录录！2010年市场场表现现新景祥祥保驾驾护航航精准的的客户户定位位——在把握握主流流客户户的同同时，，充分分挖掘掘隐形形客户户；在营销销推广广上做做足功功课——精准锁锁定目目标客客户群群体，，营销销推广广多种种渠道道，企企划包包装贴贴近客客户需需求；；规范的的案场场管理理——新景祥祥引入入第三三方（（神秘秘客户户制度度）公公司，，对案案场进进行定定期监监督；；团体作作战——组织公公司精精品强强将组组成销销售突突击队队，开开盘当当天可可以抽抽调超超过100人的销销售团团队，，保证证开盘盘当天天现场场销售售秩序序有条条不紊紊；借鉴案案例意意义三、精心打打造的的示范范区和和样板板房深深深打打动消消费者者；打造强强烈的的展示示区，，精心心打造造的示示范区区和样样板房房深深深打动动消费费者；；施工进进度的的及时时，给给客户户以充充足的的信心心。一、当当项目目位于于主城城边缘缘且规规模较较大时时，规规划居居住、、商业业、娱娱乐等等各种种物业业类型型，具具备自自我中中心化化的实实力，，同时时炒热热片区区价值值，宣宣传突突破项项目的的区域域局限限性，，把项项目价价值放放大到到了全全市范范围：：项目自自身必必须有有良好好的规规划，，由于于陌生生区域域各项项配套套均十十分匮匮乏，，所以以项目目在居居住、、商业业、娱娱乐等等各物物业类类型方方面都都必须须综合合考虑虑；通过强强化板板块价价值，，提升升了楼楼盘价价值，，从而而实现现了预预期价价值；；宣传传突破破项目目的区区域局局限性性，把把项目目价值值放大大到了了全市市范围围，吸吸引市市区客客户。。四、项目每每阶段段客户户定位位精准准，包包装企企划有有针对对性，，迎合合目标标客群群喜好好，打打动目目标客客户；；金地自自在城城二期期主打打针对对80后的itown产品，，清新新时尚尚的企企划风风格赢赢得全全市刚刚需首首置客客户关关注，，在新新政背背景下下实现现项目目热销销；二、打造产产品魅魅力点点，使使之成成为稀稀缺产产品，，高端端形象象深入入消费费者内内心；；从园林林、建建筑外外立面面、户户型、、产品品附加加值提提升、、物业业服务务等方方面充充分进进行产产品魅魅力点点打造造，以以稀缺缺的高高端品品质打打动消消费者者；第四篇篇项目的的发展展思路路建议议竞争论论一、如如果没没有对对手，，何有有竞争争？故：：创创造造“唯唯一一性性””意义义重重大大！！———““抢第第一一””———““抢时时机机””二、、如如果果我我方方优优势势再再远远胜胜于于敌敌，，谈谈何何有有竞竞争争？？故：：创创造造““排排它它性性””-----即““迅迅速速感感性性的的魅魅力力产产品品””意意义义重重大大！！故：：寻寻求求““相相对对优优势势的的市市场场定定位位””意意义义重重大大！！本项项目目要要做做的的就就是是相相对对于于周周边边项项目目的的人人无无我我有有，，人人有有我我优优房产产竞竞争争论论———本项项目目核核心心竞竞争争一一是是京京口口、、丁丁卯卯区区域域离离市市区区较较近近项项目目对对客客群群的的截截流流、、二二是是在在全全市市客客户户中中已已经经形形成成的的良良好好口口碑碑周周边边较较优优质质项项目目价值值点点想要要在在众众多多项项目目中中脱脱颖颖而而出出，，在在达达到到均均好好性性的的基基础础上上，，我我们们必必须须打打造造自自己己的的极极致致性性，，超超脱脱竞竞争争。。项目目价价值值点点景观观建筑筑外外立立面面单体体户户型型规划划配套套及及会会所所物业业服服务务商业业新技技术术工程程质质量量营销销推推广广标准准线线标杆杆线线标准准线线———需要要加加强强，，规规避避劣劣势势标杆杆线线———价值值突突破破，，形形成成亮亮点点竞争争，，是是基基于于双双方方势势均均力力敌敌的的基基础础上上，，才才有有竞竞争争。。当当我我们们通通过过树树立立客客户户关关键键价价值值元元素素并并进进行行投投资资后后，，项项目目才才能能形形成成核核心心价价值值优优势势，，并并完完全全超超脱脱竞竞争争。。———新景景祥祥《客户户价价值值重重构构战战略略》公共共空空间间住宅宅定定价价花园园洋洋房房竞竞争争导导向向型型价价格格评评估估表表根据据市市场场竞竞争争比比较较法法则则，，综综合合以以上上的的数数据据：：本本案案花花园园洋洋房房目目前前推推算算均均价价为为6700元/㎡㎡判别标准权重云河湾优山美地翰霖苑拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数地理区位20%1.30.2610.210.2地块自身条件20%1.30.261.20.241.60.32交通15%1.20.1810.1510.15配套15%10.1510.1510.15人文资源5%1.10.05510.051.80.09景观资源5%1.30.0651.30.0651.80.09容积率10%0.90.090.90.090.90.09建筑规模10%1.50.1510.11.50.15总计100%1.211.0451.24折扣价格预估价格550066556500679354006696销售售价价格格预预判判———竞争争导导向向型型预预期期销销售售均均价价推推导导住宅宅定定价价小高高层层竞竞争争导导向向型型价价格格评评估估表表根据据市市场场竞竞争争比比较较法法则则，，综综合合以以上上的的数数据据：：本本案案小小高高层层目目前前推推算算均均价价为为6000元/㎡㎡判别标准权重永隆城市广场优山美地钻石名苑拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数地理区位20%0.80.1610.20.80.16地块自身条件20%1.20.241.20.241.20.24交通15%0.90.13510.150.80.12配套15%0.90.13510.150.80.12人文资源5%1.30.07510.051.30.075景观资源5%1.40.091.30.0651.20.06容积率10%1.050.1050.90.091.20.12建筑规模10%10.110.11.10.11总计100%1.041.0450.985折扣价格预估价格630065505500575059005812销售售价价格格预预判判———竞争争导导向向型型预预期期销销售售均均价价推推导导住宅宅定定价价高层层竞竞争争导导向向型型价价格格评评估估表表根据据市市场场竞竞争争比比较较法法则则，，综综合合以以上上的的数数据据：：本本案案高高层层目目前前推推算算均均价价为为5900元/㎡㎡判别标准权重香江世纪名城优山美地拟合比较拟合比较程度系数程度系数地理区位20%0.90.1810.2地块自身条件20%1.20.241.20.24交通15%0.90.13510.15配套15%0.950.142510.15人文资源5%10.0510.05景观资源5%1.40.071.30.065容积率10%1.30.130.90.09建筑规模10%1.30.1310.1总计100%1.081.045折扣价格预估价格5400584357005957销售售价价格格预预判判———竞争争导导向向型型预预期期销销售售均均价价推推导导基于于客客户户价价值值及及客客户户满满意意基基础础上上的的精精细细化化销销售售服服务务体体系系新景祥祥的销销售服服务体体系：：新景祥祥的营营销目目标：：卖掉房房子不不是结结果，，客户户满意意才是是结果果营销总总监案场经经理客户服服务销售主主管销售主主管网签助助理客服助助理置业顾顾问置业顾顾问置业顾顾问置业顾顾问置业顾顾问置业顾顾问新景祥祥卓越越的销销售团团队组组织体体系销售团队组织架构组织有有序，，分级级合理理，成成就强强大执执行力力！语言水水平：：销售售团队队具备备基本本英语语沟通通能力力教育水水平：：大专专以上上学历历服务意意识强强，有有强烈烈团队队协作作精神神及服服从意意识素质要要求形象要要求专业要要求深度掌掌握房房产专专业知知识，，销售售技巧巧，了了解经经济、、金融融、贸贸易、、风水水等各各类知知识具备丰丰富楼楼盘销销售经经验形象气气质优优秀，，举止止谈吐吐优雅雅职业素素养：：亲和和力强强，善善于沟沟通，，细致致耐心心，主主动能能动性性强，，吃苦苦耐劳劳具备优优良职职业礼礼仪知知识新景祥祥卓越越的销销售团团队组组织体体系人员素质要求高素质质，决决定高高能力力基础础！新景祥祥卓越越的销销售团团队组组织体体系销售培训体系6大系列列，51个专业业课件件，确确保人人人都都能成成为销销售专专家！！销售技技能系系列课课基础知知识系系列课课专业提提升系系列课课职业素素养系系列课课团队管管理系系列课课个人成成长系系列课课销售培培训体体系新景祥祥五星星级的的销售售服务务体系系电话接接听规规范房屋成成交专专业细细致确保客客户回回访满满意争取客客户推推荐介介绍客户跟跟踪及及时得得体接听电电话热热情耐耐心接待来访热情专业新景祥祥“6+3”标准步步法体体系，，五星星级客客户服服务标标准，，确保保销售售业绩绩，客客户满满意！！客户来来访流流程客户跟跟踪制制度营销事事物流流程客户回回访细细则客户俱俱乐部部维系系6大标准准流程程！

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