XX公司商业房地产发展战略

东滩公司商业房地产发展战略研究汇报

目录商业房地产发展环境概述进军商业房地产的意义商业房地产的战略目标商业房地产行业定位商业房地产的核心竞争力商业房地产发展模式1/18/20232商业房地产发展环境概述经济环境政策影响行业整体发展趋势地区行业发展状况商业房地产发展的社会环境商业房地产发展状况详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告1/18/20233全国宏观经济增长状况1997~2001年全国GDP增长状况（单位：亿元）国内经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础，为商业繁荣和商业房地产的发展提供了有利条件。国内生产总值持续稳定的增长为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维持较低的水平。国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府将继续采取积极的财政政策，保持必要的投资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。1/18/20234上海GDP增长状况分析1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿元）上海GDP近几年以保持两位数的速度增长，加快了上海市退二进三的发展速度，对上海市的经济和商业的繁荣起到了极大的推动作用同时上海市发展的多中心化和住宅郊区化又促进了上海商圈的数量的增加和规模的扩大，为上海商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇。上海市近几年规模较大的世博会、特奥会、F1赛事等一大批有影响力的大型综合性盛会又必将加速上海经济和商业的进一步快速发展，同时也为商业房地产开发提供了更多的发展机会。1/18/20235新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化供应总量国家将通过土地规划控制供应总量土地结构和性质，政府完成一级开发，减少生地供应。土地利用计划要公开透明价格总体价格比协议转让的价格高，长期走势趋向市场合理价格各地的价格水平不一区域经营打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程。对地主的威胁比较大介入外地经营的范围和速度加快竞争态势重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。规模和品牌对企业的生存发展更加重要。国家土地政策:从2002年7月1日起，各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。6未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高1/18/20237有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者提供更多的机会促进规模化专业化缩短开发时间控制经营风险行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式目前政府主要供应熟地，大大减少了开发商自行进行一级开发的时间和风险由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便于控制风险只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发资金、获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司1/18/20238土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变目前竞争态势外商、外地、外行的竞争成本降低，更多的外资竞争者进入房地产开发市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将更趋向市场化。新开发商增多竞争方式改变土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求，促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险重新洗牌没有实力的地方开发商将被市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持一段时间。2001年深圳市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地块均落入万科、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。东滩经营商业房地产——受土地政策的影响1、由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来获取大面积优质土地的难度将非常大2、土地出让方式的转变将促使企业从土地资源优势型（地主型）向能力优势型企业转变，能力优势的形成与公司决策和经营市场化速度相关3、土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，总体价格水平将高于现在水平，这对东滩84平方公里土地增值提供机会4、房地产开发行业竞争趋向激烈化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对房地产商提出了更高的要求1/18/20239土地市场供应者土地多头供应的局面将得到更本性好转国家成为土地的唯一供应商。土地统一供应将成为一种趋势。需求者国民待遇。对内和对外的开放，外资和民营的需求将大幅上升尤其是开发服务领域，政府审批公开、公正、公平市场化配置土地资源，维护国家土地政策的稳定性减少行政审批和政府划拨中介服务国外评估机构的进入带来了先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验市场化价格将合理回归目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序加入WTO对中国土地市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范10我国加入入WTO在在给房地地产业带带来三大大机会的的同时，，也带来来了四大大威胁1、外商商的加大大投资将将使对写写字楼、、工业用用房和高高档住宅宅的需求求增长。。2、入世带动动的经济发展展和部分建筑筑用进口原材材料关税的降降低将使住宅宅的有效需求求增大，并使使住宅的消费费层次更加分分明。3、国外金融融机构的介入入将促进我国国房地产金融融业发展。三大机会1、入世带来来的政策透明明性和中国目目前房地产业业的相对高利利润必将吸引引国外大型房房地产集团进进入，国内规规模小、资金金量低、管理理技术水平差差的企业将受受到冲击。2、外资房地地产开发商将将首先进入高高档外销公寓寓及写字楼市市场，凭借其其先进的物业业管理模式、、营销网络和和更加专业化化、人性化的的服务理念，，对国内房地地产开发商的的业务将形成成威胁。3、国内房地地产开发商的的政府背景优优势和天然的的地区优势将将逐渐淡化。。4、房地产企企业正面临新新一轮“洗牌牌”，相当数数量的房地产产企业将被市市场淘汰。四大威胁1/5/202311加入WTO后后，中国将将在过渡期内内，逐渐取消消进入房地产产相关行业的的市场壁垒资料来源：WTO协议200020012002200320042006年允允许建筑设计计、工程服务务、城市规划划服务允许设设立独资企业业准许外商进入入中国的房地地产及服务行行业，高档公公寓写字楼外外商不许独资资收费和合同为为基础的房地地产服务仅限限于合资企业业形式，允许许外方拥有多多数股权建筑设计服务务（CPC8671）及及工程服务，，集中工程服服务、城市规规划服务，仅仅限于合资形形式，外资可可以拥有多数数股权建筑及相关工工程服务（CPC511，512，，513，514，515，516，517，，518），，外商可以独独资2005外商可以独资资在中国建设设、改造和经经营饭店和餐餐馆设施2006市场开放度1/5/202312房地地产产开开发发业业的的产产业业特特性性可可以以总总结结为为：：周周期期性性、、关关联联性性、、地地域域性性、、政政策策性性周期期性性我国国的的房房地地产产周周期期有有三三方方面面的的特特殊殊性性：：第第一一是是房房地地产产周周期期的的频频率率，，大大约约是是7到到8年年为为一一个个周周期期；；第第二二个个就就是是我我国国房房地地产产的的周周期期中中，，衰衰退退期期和和低低谷谷期期比比较较短短，，而而增增长长期期和和繁繁荣荣期期时时间间比比较较长长，，这这显显示示出出市市场场需需求求持持续续旺旺盛盛这这样样的的特特点点，，它它明明显显不不同同于于房房地地产产总总量量过过剩剩的的国国家家和和地地区区；；第第三三，，从从销销售售增增长长和和投投资资增增长长的的关关系系来来分分析析，，销销售售增增长长直直接接影影响响到到投投资资的的增增长长。。因因此此房房地地产产公公司司应应更更为为理理性性的的把把握握项项目目投投资资、、开开发发和和销销售售的的时时机机，，避避免免盲盲目目发发展展。。关联联性性房地地产产与与国国民民经经济济的的许许多多行行业业如如钢钢铁铁、、水水泥泥、、木木材材、、玻玻璃璃、、塑塑料料、、家家电电等等产产业业都都有有着着密密切切的的产产业业关关联联性性。。随随着着国国际际一一体体化化的的发发展展，，我我国国国国民民经经济济与与全全球球经经济济的的相相关关度度越越来来越越高高。。而而新新的的国国际际贸贸易易保保护护主主义义的的抬抬头头，，如如美美国国对对我我国国钢钢铁铁业业实实施施反反倾倾销销制制裁裁，，使使房房地地产产相相关关行行业业的的发发展展不不稳稳定定性性增增加加，，同同时时入入关关后后，，这这些些行行业业将将面面临临跨跨国国公公司司的的强强大大竞竞争争压压力力。。因因此此，，房房地地产产公公司司需需要要密密切切关关注注相相关关行行业业的的发发展展状状况况给给房房地地产产行行业业带带来来的的影影响响地域性房地产地地域性很很强，各各地房地地产市场场发育程程度、政政策措施施、居民民收入和和消费偏偏好等千千差万别别。北京京地区由由于对奥奥运概念念和入世世概念的的过度挖挖掘，使使市场面面临较大大的压力力。房地地产行业业的地域域性特征征使得房房地产公公司在进进行地域域扩张时时，必须须针对各各地具体体情况进进行逐一一分析，，谨慎投投资。政策敏感感性房地产在在国民经经济中具具有一定定的先导导性，受受国家宏宏观经济济政策的的影响非非常大。。虽然我我国国民民经济的的发展势势头良好好，预计计今后几几年仍会会保持7%的增增长速度度，但国国际形势势的不稳稳定也有有可能给给我国经经济带来来较为严严重的影影响。同同时，房房地产开开发中的的大量短短期行为为，对生生态环境境造成极极大的破破坏，大大量商品品房空置置，以及及开发失失控，无无序发展展，导致致土地资资源的大大量浪费费和国有有资产的的大量流流失等情情况都有有可能导导致国家家相关政政策的变变化。房地产开发业1/5/202313周期性：我国房地产历历经起步（1979-1991）、、过热（1991-1993）和调调整（1993-1997）后，1998年房房地产业步入入复苏阶段从各阶段的波波动幅度可以以看出，房地地产市场的成成熟度日益加加强，市场逐逐渐趋于理性性发展。1999年以以来虽然进入入复苏期，但但发展进入2001年后后有所调整。。这实际上有有利于整个行行业的持续稳稳定发展。房地产投资的的增幅近年一一直高于固定定资产投资增增幅，说明房房地产对固定定资产投资有有较强的拉动动作用，在国国家“加大投投资，拉动内内需”的政策策不变前提下下，房地产投投资还会有所所增加。过热期复苏期调整期1987-2001年固固定资产投资资与房地产投投资增长率统统计分析与宏观经济周周期波动的趋趋势基本一致致；波幅大于于后者衰退期期较短而增长长期、繁荣期期较长发展领领先于宏观经经济增长而衰衰退迟于宏观观经济，体现现了先导经济济的特点。1/5/202314全国房地产行行业增长情况况分析单位:亿亿元全国房地产行行业销售额增增长状况:1997-2000年全全国房地产每每年销售额增增长分别是33.05%、2.54%、49.21%，从增长趋势分分析房地产业业目前有较好好的发展势头头,市场对房房地产的需求求仍处于一个个上升通道,从销售额分分析:已经占占到全国GDP的5%左左右,成为国国民经济的支支柱产业，东东滩公司进入入这样的支柱柱产业中运营营，有必要适适时地根据国国内经济的发发展状况，动动态调整公司司在商业房地地产业的投资资策略。通过1999年的调整，，2000年年又出现了较较快增长的势势头，从经济济周期分析，，房地产业还还有3—5年年的增长期。。1/5/202315我国国房房地地产产企企业业数数量量多多，，但但普普遍遍规规模模小小，，竞竞争争能能力力弱弱，，行行业业整整合合是是必必然然趋趋势势企业业的的区区域域分分布布具具有有较较高高的的集集中中性性。。全全国国一一半半以以上上的的房房地地产产开开发发商商分分布布在在广广东东、、上上海海、、北北京京、、江江苏苏、、浙浙江江等等东东部部地地区区的的12个个省省市市中中，，西西部部地地区区不不仅仅开开发发商商数数量量少少，，而而且且企企业业规规模模也也不不大大。。在房地产市市场面临整整合和规模模化经营的的发展时期期,东滩公公司要参与与到房地产产市场上进进行竞争,要定位好好进行商业业房地产、、相关的复复合房地产产经营的发发展方向和和规模，只只有这样才才能在产业业整合和大大规模淘汰汰时处于有有利的竞争争地位。1/5/202316全国国房房地地产产行行业业集集中中度度全国国房房地地产产行行业业集集中中度度发发展展趋趋势势预预测测：：50000多家2000多家2002年2008年据专专家家分分析析：：我我国国未未来来5-10年年，，90%的的房房地地产产企企业业将将消消亡亡，，目目前前全全国国的的房房地地产产公公司司有有50000多多家家，，平平均均每每个个公公司司的的资资产产不不足足2000万万元元，，具具有有一一级级资资质质的的不不足足1.44%,平平均均开开发发量量不不到到10000平平方方米米,经经营营规规模模小小、、成成本本高高、、效效益益差差、、无无充充足足的的资资本本支支持持。。预预计计5年年后后会会剩剩下下2000家家左左右右，，形形成成100个个左左右右经经营营收收入入在在100亿亿元元以以上上的的跨跨地地区区经经营营的的大大企企业业。。由此分析析,目前前房地产产行业的的集中度度并不高高，行业业未来发发展将会会有一个个大规模模行业整整合和淘淘汰的过过程。1/5/202317从发展走走向成熟熟，中国国房地产产业未来来发展将将形成以以下五大大趋势行业竞争争日益激激烈。房房地产开开发商向向规模化化、品牌牌化的方方向发展展。地区区性品牌牌由于在在资金实实力、开开发经验验等方面面处于整整体劣势势，生存存空间收收到严重重挤压。。房地产产供给给将向向多元元化发发展，，住宅宅供应应体系系将包包含商商品住住宅、、经济济适用用房、、低租租金公公寓等等面向向不同同消费费层次次的房房地产产产品品，商商业房房地产产将会会稳定定增长长。商品住宅价格格将呈现稳中中回落的趋势势。商业房地地产的租、售售价格将稳中中有升。二级市场的不不断发展将对对房地产业的的发展起着越越来越大的作作用。房地产金融业业将更加完善善，对推动房房地产和商业业房地产的发发展起积极推推动作用。规模化品牌化化供给多元化价格趋势住宅二级市场场房地产金融业业1/5/202318规模化化的产产业联联合，，增强强行业业竞争争先进的的物业业管理理模式式营销网网络专业业化化、、人人性性化化的的服服务务理理念念雄厚厚的的资资金金实实力力外资资公公司司优优势势是是否否渐渐增增是本土土企企业业重重新新塑塑造造核核心心竞竞争争力力否走联联合合之之路路扩大大融融资资渠渠道道更新新经经营营理理念念政府府背背景景优势势天然然的的地地区区优优势势本土土公公司司优优势势是是否否仍仍旧旧明明显显面对对外外资资企企业业的的竞竞争争，，本本土土房房地地产产企企业业应应该该重重新新塑塑造造核核心心竞竞争争力力以以迎迎接接挑挑战战1/5/202319房地产产企业业规模模的变变化必必然引引起其其经营营模式式的变变化随着行行业竞竞争日日益激激烈，，规模模与联联合才才能重重新构构建企企业的的核心心竞争争力单独的的项目目公司司无法法从品品牌资资源、、资金金实力力、专专业人人员等等方面面和大大的地地产集集团竞竞争，，要凭凭借合合纵联联横的的优势势，凝凝聚分分散资资源，，提炼炼集团团终极极势能能，并并以联联合营营销推推广模模式抗抗衡强强敌，，才不不会在在大浪浪淘沙沙中被被淘汰汰企业规规模变变化数量众众多、、规模模小、、效益益差的的小企企业集中度度高的的大规规模企企业经营模模式变变更单一注注重功功能开开发与商业业、旅旅游、、体育育等行行业结结合重新塑塑造核核心竞竞争力力1/5/202320房地产产行业业分析析结论论1.我我国国房房地地产产业业正正处处于于成成长长期期向向成成熟熟期期过过度度的的阶阶段段。。2.房房地地产产业业的的产产业业特特性性为为：：周周期期性性、、关关联联性性、、政政策策性性、、地地域域性性3.我国国房地产企企业数量多多，普遍规规模小而竞竞争能力弱弱，行业集集中度低4.商业业房地产的的投资额近近年来快速速增长5.中国国居民住宅宅市场容量量巨大，发发展前景看看好。购买买方分析表表明，个人人消费逐渐渐成为市场场需求的主主体，购房房目的是为为了改善住住房条件6.中国国房地产企企业未来发发展方向是是规模化、、品牌化7.现阶阶段我国房房地产行业业普遍负债债较高，行行业整体风风险较大；；部分地区区商品住宅宅房供给出出现结构性性过剩，商商品房空置置率开始加加大1/5/202321上海房地产正正成为上海的的支柱产业房地产投资房地产消费GDP拉动2002年90年代初1.4％7％不足一百万平平方米1800万平平方米不足10亿700亿上海房地产增增加值占GDP的比重已已由1991年的1.4％上升至2001年的的6.4％，，10年间增增加了5个百百分点，预计计2002年年底将达7％％，增速明显显高于同期GDP增速，，上海房地产产业已成为全全市经济增长长的重要加速速器1/5/202322我国商业房地地产开发面积积增长状况1997~2000年我我国商业房地地产开发面积积增长率分别别为32.55%、13.41%、38.03%单位：万平方方米商业房地产的的开发面积的的大幅度增长长，体现了商商业房地产的的增长潜力，，随着商业和和零售业的快快速发展，在在未来几年将将会吸引大量量的资金参与与到商业房地地产项目的开开发。机遇和和挑战并存，，东滩公司应应抓住机遇迎迎接挑战，实实现公司的快快速发展。1/5/202323房地产业供供给分析表表明：办公公楼的投资资额总体上上无明显增增长，比例例呈下降趋趋势；商业业用房的投投资额近年年来保持20%左右右的增长速速度住宅供给的的内部结构构有所变化化，其中高高档住宅比比例近年来来有所下降降，安居工工程比例逐逐渐上升。。办公楼市场场供给的地地区差异加加大，办公公楼的供需需主要集中中在北京、、上海和广广州这些经经济发达城城市。商业用房的的供求矛盾盾开始表现现。由于近近年来消费费疲软困扰扰着我国国国民经济的的发展，在在部分地区区商业用房房出现了供供大于求的的局面。资料来源：：《中国统统计年鉴》》1/5/202324顾客消费习习惯的变化化对商业形形态的影响响分析购物中心的的服务形态态会越来越越多元化，，包含吃、、喝、玩、、乐等综合合需求。它它不仅要满满足人们物物质需要，，而且还要要满足人们们日趋丰富富的文化需需要，它不不仅要满足足人们的生生理需要，，而且还要要满足人们们的精神需需要，因此此其功能将将从购物中中心演化到到生活中心心再演化到到精神乐园园。把文化做成成特色从物质演化化到精神发展连锁超超市和购物物中心要强强调科技和和文化含量量，尤其是是具有地方方特色的文文化含量。。每一个城城市的购物物中心应具具有自己的的独特性，，有了独特特性才不容容易被替代代，才能保保持强劲的的市场竞争争力。精神乐园生活中心购物中心连锁超市顾客一站式式购物和集集购物、休休闲、娱乐乐为一体的的消费习惯惯的变化为为连锁超市市和购物中中心的发展展提供了市市场机会基本需求吃喝玩乐生活精神乐园园1/5/202325我国零售商商业市场特特点：规模模大、发展展迅速，潜潜力大1993年年，我国社社会消费品品零售总额额为1.2万亿元人人民币，到到2000年，这一一指标增长长为3.4万亿元，，7年间增增长了2.2万亿元元，年均增增长率达20.87％，扣除除物价上涨涨因素，年年均增长率率为10.58％。。2001年年，由于国国家采取以以扩大内需需为主拉动动经济增长长的方针，，国内消费费品市场商商品销售保保持了较快快增长速度度。全年社社会消费品品零售总额额37595.2亿亿元，比上上年增长10.1％％。按照这种发发展速度，，在未来三三年中，我我国社会消消费品零售售总额还将将有1万亿亿元以上的的增量。如如此广阔的的市场，为为我国零售售商业提供供了巨大的的发展空间间。在发达国家家中，商业业对国民经经济增长的的贡献率一一般为15％左右，，而我国目目前仅为8.3％，，说明我国国商业的发发展潜力巨巨大年均增长率率10.58％我国社会消消费品零售售总额趋势势单位：万亿亿元人民币币1/5/202326住宅郊区化化的变化趋趋势对商业业形态的影影响城市的过度度及无序发发展，会产产生一系列列的社会问问题，即所所谓的“城城市病”。。交通拥挤挤、住房紧紧张、社会会秩序和治治安状况不不良、城市市环境污染染严重、环环境质量快快速下降等等。在此背景下下，以富裕裕人群为主主体的部分分城市居民民选择到城城市的近郊郊乃至远郊郊居住，从从而出现住住宅郊区化化和城市““空心化””的现象。。伴随郊居居化浪潮，，大型的郊郊区购物中中心(SHOPPINGMALL）和和一些办公公楼宇也随随之出现，，居住、工工作、购物物、娱乐等等实现一定定程度的就就地平衡。。中国的大大都市目前前的发展趋趋势已经在在向郊区发发展,这就就为城乡结结合部的超超级市场和和购物中心心的发展提提供了市场场机会.东滩公司要要发展商业业房地产可可以通过研研究郊区的的商业环境境,选择有有发展潜力力的地段进进行系统开开发，以满满足周围商商圈居民的的购物、娱娱乐、生活活、工作和和休闲的需需要。1/5/202327设计计技技术术系系统统材料料技技术术系系统统建筑筑技技术术系系统统大力力推推广广轻轻质质、、保保温温、、防防震震、、耐耐久久的的建建筑筑材材料料。。研研发发和和采采用用标标准准化化部部件件，，实实行行建建筑筑材材料料质质量量认认证证，，禁禁用用““三三无无””建建材材。。产产品品逐逐渐渐实实现现定定型型化化、、配配套套化化和和系系列列化化。。以以硅硅砌砌块块取取代代实实心心粘粘土土砖砖，，采采用用内内浇浇外外砌砌（（挂挂））结结构构体体系系、、钢钢筋筋混混凝凝土土异异型型极极框框架架体体系系和和底底部部为为大大开开间间、、上上部部为为少少纵纵墙墙的的钢钢筋筋混混凝凝土土剪剪力力墙墙体体系系。。不断断改改进进现现行行传传统统施施工工作作业业方方法法，，引引进进和和采采用用国国外外先先进进的的节节能能、、安安全全、、利利于于环环境境的的建建筑筑工工程程技技术术。。发发展展预预拌拌、、泵泵送送混混凝凝土土技技术术，，采采用用胶胶合合板板或或全全网网柜柜胶胶合合板板模模板板，，推推行行新新型型脚脚手手架架。。强强制制执执行行健健全全的的模模数数标标准准，，将将电电脑脑网网络络技技术术应应用用于于项项目目管管理理、、模模板板计计算算与与配配件件、、工工材材与与机机械械的的管管理理。。坚持持以以人人为为本本的的现现代代设设计计理理念念，，在在规规划划布布局局、、功功能能结结构构、、公公共共设设施施、、环环境境绿绿化化、、采采光光通通风风、、室室（（内内））外外交交通通等等方方面面把把人人的的需需要要、、人人的的方方便便、、人人的的舒舒适适放放在在第第一一位位，，将将现现代代科科技技成成果果在在经经济济可可行行范范围围内内，，尽尽可可能能地地融融于于房房地地产产开开发发之之中中。。构造造技技术术系系统统——发发展展商商业业房房地地产产1/5/202328目录录商业房地产发发展环境概述述进军商业房地地产的意义商业房地产的的战略目标商业房地产行行业定位商业房地产的的核心竞争力力商业房地产发发展模式1/5/202329抓住商业房地地产的机会巨大的市场空空间外资进入的机机遇较弱的竞争势势力使东滩公司异异军突起，成成为商业房地地产知名品牌牌，领全国之之冠，提升企企业影响力开辟东滩外的的战略活动空空间东滩之外的地地产开发预演演东滩开发意义义重大，不容容失败东滩公司在东东滩做什么商业设施建设设在东滩的地地位东滩开发的实实质和盈利模模式商业房地产的的实质和盈利利模式与传统房地产产业的比较促成公司知识识经营平台的的形成商业房地产可可实现资源移移植进军商业房地地产的意义1/5/202330对全球生态化化进程的贡献献探索生态型现现代化，进行行积极的生态态资源保护和和利用探索后发展中中国家的生态态跨越之路探索综合型生生态园区的建建设模式东滩开发意义义重大对中国城市化化建设的推动动建设健康优质质生活模式小小城镇，探索索农村城市化化问题发展展农农业业服服务务业业，，探探索索农农业业产产业业化化运运作作模模式式大力力发发展展第第三三产产业业，，探探索索农农民民非非农农化化的的发发展展模模式式对长长江江三三角角洲洲发发展展的的促促进进长江江三三角角洲洲的的经经济济地地位位举举足足轻轻重重，，东东滩滩成成功功开开发发将将推推动动沪沪崇崇苏苏跨跨江江桥桥隧隧建建设设，，打打通通长长三三角角地地区区的的沿沿海海大大通通道道对上海海国际际化进进程的的推进进东滩是是上海海实现现工业业文明明向生生态文文明的的跨越越，探探索未未来生生态城城市发发展模模式的的具有有唯一一性的的实验验基地地东滩开发意意义重大，，不容失败败，必须谋谋定而后动动

应该在在东滩外进进行类似开开发的预演演，积累经经验资源1/5/202331发展理念产业发展地产开发区域配套政府职能统一规划东滩公司在在东滩干什什么建设提供市市政设施东滩开发与与国内其它它区域开发发不同，在在上海市政政建设投融融资体系和和投资导向向下，东滩滩公司必须须自行筹建建东滩市政政设施，以以提升已拥拥有土地的的价值！提供部分公公共设施东滩公司可可引进外部部资金建设设部分盈利利型公共设设施，但还还必须自主主筹建部分分必需的、、但不盈利利的或较长长时期内不不能盈利的的公共设施施项目，才才能进一步步提升土地地价值！建设维护护生态设设施应对生态态主题，，进行积积极的生生态资源源保护，，必然需需要相应应的生态态保护设设施，东东滩公司司必须自自行筹建建生态保保护设施施，以生生态旅游游和可持持续发展展来提升升土地价价值！建设部分分商业设设施地产和商商业房地地产将是是东滩开开发主要要利益来来源。东东滩公司司应建设设盈利较较好、地地价带动动效应较较大的主主要商业业设施项项目，引引进资金金建设配配套商业业设施项项目，以以带动地地产价值值！市政和公公共设施施在房地地产开发发中，一一般都是是由政府府投资、、主导建建设，其其投资本本身不以以盈利为为目的。。东滩开开发中的的市政和和公共设设施建设设在东滩滩之外不不具有普普遍的意意义！生态设施施应东滩滩开发的的生态主主题选择择而产生生，在东东滩之外外的其他他项目同同样也不不具有普普遍性！！无论东滩滩内外，，商业设设施建设设都以盈盈利为目目标，其其关键在在于商业业主题和和修建地地址的决决策！东滩开发发的核心心内容：：商业房房地产可可在东滩滩外预演演也只有有商业房房地产开开发才具具有普遍遍的商业业价值1/5/202332东滩开发商商业利益的的核心在于于提升东滩滩地产价值值、通过多多种方式变变现获利以地养地、账账面盈利土地折股、股股权收益内外土地联动动开发免租开发、账账面盈利自行开发、项项目获利土地转让获取取收益商业房地产的的开发模式确定需求确定主题聚合资源满足需求人流汇聚之处处必产生商业业需要，而明明确的商业主主题又将汇聚聚特定的目标标人流。商业业房地产的开开发模式是通通过提高人流流聚集程度和和人流的有效效需求来提升升商业设施本本身的房产价价值和其所在在地的地产价价值来获取盈盈利！地产和部分房房产是东滩开开发的主要利利益来源；而而商业房地产产开发是刺激激地产升值的的“点金之笔笔”1/5/202333东滩公司进行行统一开发规规划，聚合多多元资源，提提供市政设施施、公共设施施、生态设施施和商业设施施，其根本目目的在于将东东滩84平方方公里的土地地开发成适合合规划中的产产业（生态农农业、旅游业业、知识产业业、娱乐业））发展的区域域平台！在此此基础上进行行招商引资，，以有效的管管理、服务支支持区域内产产业经营，通通过地产出售售和部分房地地产出租出售售获取收益！！建设提供市政政设施提供部分公共共设施建设维护生态态设施建设部分商业业设施统一规划东滩区域产业平台台招商引资产业经营地价提升市场营销支持持金融服务支持持物业管理服务务物流服务支持持统一管理较好产业效益益导致地价提提升东滩开发的实实质是建立适适合多产业经经营的区域平平台，其主要要盈利模式是是部分地产和和房产出售出出租1/5/202334商业房地产开开发和经营过过程与东滩开开发极其相似似。需要在多多番论证的基基础上确定需需求和商业主主题！进行投投资策划、规规划设计、工工程管理、市市场营销和商商业管理！引引进多种零售售业态经营者者进驻从事商商业经营，并并通过统一的的管理、服务务使商业房地地产和其所在在区域地产不不断升值！确定需求和商商业主题投资策划规划设计市场营销统一规划商业房地产零售业态产业业平台出售出租零售经营者入入驻地价提升市场营销支持持财务管理支持持物业管理支持持租户统一管理理商业管理较好的经营效效益导致房价和地价价提升商业房地产开开发的实质是是建立多种零零售业态经营营的平台，与与东滩开发建建立区域平台台相似，其经经验教训对东东滩开发具有有直接效用1/5/202335商业房地产的的租户是以盈盈利为主要目目的的自然人人或法人！商商业房地产开开发的商业主主题选择、商商业管理环节节对租户经营营效益有着直直接和相当大大的影响！传统意义上的房地产开发，不论是写字楼、还是住宅房地产，要么其目标客户不以盈利为主要目的；要么是房地产开发商和物业管理基本上不能对租户的经营业绩施加正面或负面的影响！其盈利模式是以一次性地吻合客户需要，通过出售获取收益！或者随行就市，通过租赁获取收益传统房地产开发进入东滩的产业投资者和进入商业房地产的零售经营者一样都是以盈利为主要目的！这就决定了东滩开发和商业房地产开发的模式必须是闭环经营、统一管理，通过对经营者的经营效益施加正面积极的影响，以持续提升地产或房产价值，获取管理、经营投入所带来的升值效益！东滩开发和商业房地产开发商业房地产与与传统意义的的房地产开发发存在根本区区别，却与东东滩开发有着着极其相似之之处1/5/202336东滩开发发需聚合合多种资资源，以以将东滩滩打造为为区域产产业平台台，商业业房地产产开发同同样需要要整合价价值链。。完成多多零售业业态经营营平台的的搭建！！平台搭搭建的效效率和效效益的关关键在于于：东滩滩公司是是否具有有一个具具有自适适应更新新和完善善的知识识经营平平台！投资策划划规划设计计施工管理理市场营销销商业管理理知识管理理平台（（硬件平平台、建建设方法法、平台台资源））商业房地地产东滩公司司东滩开发发总体策划划规划设计计基础建设设招商引资资区域管理理东滩开发发和商业业房地产产开发都都需要东东滩公司司成为一一个知识识经营平平台，以以支持区区域平台台和产业业平台搭搭建。进进军商业业房地产产开发将将促成知知识经营营平台的的建立1/5/202337东滩开发无无疑将要建建设大量的的商业设施施，引进多多种档次、、知名度较较高的零售售经营商！！需要大量量商业房地地产开发的的人才！我我们不应该该“临时抱抱佛脚”，，也不应拘拘泥于东滩滩目前无法法与各种品品牌经营商商展开实质质性合作的的现实！而而应该跳出出东滩，在在东滩之外外，进军商商业房地产产，聚合多多种品牌资资源，增进进了解和默默契，有计计划地开展展合作，培培养专业人人才！以便便在大规模模开发时，，能在东滩滩进行商业业模式的复复制，为已已经具备市市政设施、、公共设施施和生态设设施的东滩滩“画龙点点睛”！提提升东滩地地产价值，，加快东滩滩开发步伐伐！东滩外商业业房地产品牌资源自身品牌人才资源商业模式知识平台东滩内商业业房地产加快东滩开开发东滩外的商商业房地产产开发积累累的品牌、、人才资源源将在东滩滩开发时机机成熟时，，向东滩复复制，快速速“点金””1/5/202338东滩开发意意义重大，，不容失败败，必须谋谋定而后动动，先在东东滩外进行行预演！东滩公司在在东滩需提提供市政设设施、公共共设施、生生态设施和和商业设施施。其中商商业设施是是提升地价价和获取利利益的关键键！而且也也只有商业业房地产在在东滩之外外具有普遍遍的商业价价值，可以以进行商业业性开发预预演！东滩开发的的本质是建建立适合多多产业经营营的区域平平台，商业业房地产的的本质是建建立适合多多种零售业业态经营的的产业平台台；两者极极其相似，，商业房地地产开发的的经验教训训对东滩开开发有直接接效用，可可避免不必必要的“弯弯路”！东滩开发和和商业房地地产开发与与传统房地地产开发有有着根本区区别，东滩滩开发只能能从商业房房地产开发发过程获取取知识、经经验和教训训！进军商业房房地产有助助于东滩公公司探索和和建设自适适应更新和和完善的知知识经营平平台，后者者将对东滩滩大规模开开发提供必必要和强有有力的支持持！东滩外商业业房地产开开发积累品品牌资源、、人才资源源和经过验验证的商业业模式可在在时机成熟熟时实现向向东滩内移移植，以““点睛之笔笔”提升东东滩地产价价值！123456进军商业房房地产对成成功进行东东滩开发意意义重大1/5/202339抓住商业房房地产的机机会巨大的市场场空间外资进入的的机遇较弱的竞争争势力使东滩公司司异军突起起，成为商商业房地产产知名品牌牌，领全国国之冠，提提升企业影影响力开辟东滩外的的战略活动空空间东滩之外的地地产开发预演演东滩开发意义义重大，不容容失败东滩公司在东东滩做什么商业设施建设设在东滩的地地位东滩开发的实实质和盈利模模式商业房地产的的实质和盈利利模式与传统房地产产业的区别促成的知识经经营平台的建建设商业房地产可可实现资源移移植进军商业房地地产的意义1/5/2023402001年年我国国全年年社会会消费费品零零售总总额37595.2亿元元，比比上年年增长长10.1％，，按照照这种种发展展速度度，在在未来来三年年中，，我国国社会会消费费品零零售总总额还还将有有1万万亿元元以上上的增增量。。如此此广阔阔的市市场，，为零零售业业提供供了巨巨大发发展空空间！！在发达达国家家中，，商业业对国国民经经济增增长的的贡献献率一一般为为15％左左右，，而我我国目目前仅仅为8.3％，，说明明我国国商业业的发发展潜潜力巨巨大我国零零售业业态虽虽然在在种类类上与与国际际上发发达国国家一一样，，但在在分布布上相相对集集中，，由于于历史史原因因，百百货店店的零零售总总额一一直占占总零零售额额的较较大比比重，，商业业设施施单一一落后后。近些年年，随随着社社会经经济的的发展展，超超级市市场、、大型型综合合超市市、连连锁经经营店店、便便利店店、购购物中中心逐逐渐崛崛起，，业态态转换换迅速速，尤尤其以以囊括括多种种零售售业态态的购购物中中心为为未来来趋势势，必必然为为商业业房地地产提提供了了广阔阔的发发展空空间！！我国国零零售售业业发发展展潜潜力力巨巨大大购物物中中心心为为零零售售业业态态升升级级的的方方向向我国国缺缺乏乏满满足足购购物物中中心心需需要要的的商商业业设设施施，，将将是是商商业业房房地地产产最最大大的的机机会会！！难得得的的战战略略机机会会：：商商业业房房地地产产的的市市场场空空间间巨巨大大1/5/2023411999到到2001年年期期间间，，外外商商投投资资企企业业数数量量逐逐年年递递增增，，其其中中半半数数为为港港澳澳台台企企业业。。2001年年外外商商商商业业企企业业销销售售额额占占社社会会零零售售总总额额的的1.8%。。加入入WTO后后，，三三年年内内零零售售业业全全部部向向外外资资开开放放，，外外商商投投资资零零售售业业不不再再受受地地域域和和门门店店或或企企业业数数量量限限制制外资资零零售售业业巨巨头头出出于于规规避避政政治治经经济济风风险险考考虑虑，，一一般般不不愿愿意意直直接接购购置置从从事事商商业业活活动动的的场场所所，，而而是是采采取取租租赁赁形形式式，，可可提提供供10-25乃乃至至更更长长时时间间的的租租赁赁担担保保合合同同，，让让商商业业房房地地产产开开发发企企业业可可以以租租赁赁担担保保合合同同融融资资，，并并协协助助确确定定所所开开发发商商业业房房地地产产的的选选址址和和其其他他相相关关决决策策！！零售业对外外资开放的的时间表确确定外资零售业业的投资战战略与欲大规模模抢滩中国国市场的外外资零售巨巨头结盟，，进行商业业房地产开开发、经营营将在很大大程度上规规避了部分分商业风险险！难得的战略略机会：外外资零售业业进入中国国市场的机机遇1/5/202342我国房地产产行业集中中度极差、、不成熟上海地区房房地产企业业集中度较较好，形成成了一定规规模上海近4000家房房地产企业业中，百强强企业已稳稳占房地产产业的半壁壁江山！难得的战略略机会：商商业房地产产的竞争势势力较弱1/5/202343较弱的竞争争势力使东东滩这样实实力尚弱小小的新锐企企业，可以以凭借全新新的开发理理念和经营营思路异军军突起！商业房地产产是一个全全新的领域域商业房地产产作为我国国房地产行行业的一个个新领域，，竞争者较较少，目前前还没有任任何一家确确立业界权权威地位！！以发展购购物中心为为例，介入入打造全新新中国Mall的公公司不过20家！以以商业房地地产为其主主营业务的的房地产企企业几乎不不存在！大大部分从事事商业房地地产开发的的企业都是是从住宅房房地产开发发延伸过来来！房地产行业业将经历残残酷“洗牌牌”过程随着外资全全面介入房房地产行业业，传统房房地产行业业将面临残残酷的洗牌牌过程，多多达90%的房地产产企业将面面临消亡的的危险，这这将极大的的妨碍传统统房地产企企业延伸至至新领域：：商业房地地产！商业业房地产与与传统房地地产的根本本区别将使使传统思维维进行商业业房地产开开发的企业业不可能取取得成功！！难得的战略略机会：商商业房地产产的竞争势势力较弱1/5/202344我国零售业业存在巨大大发展潜力力，适逢我我国零售业业业态升级级、外资零零售业开放放的绝好时时机，进军军商业房地地产将使东东滩公司跳跳出东滩地地域的局限限，获得开开阔的战略略活动空间间！我国房地产产行业集中中度低，处处于低水平平竞争阶段段，必然面面临残酷的的洗牌过程程，使大部部分房地产产企业无暇暇他顾。商商业房地产产作为一个个全新领域域，游戏的的参与者较较少！还没没有任何企企业确立权权威地位！！东滩公司司以先进的的经营观念念介入，有有异军突起起，领全国国之冠的机机会！东滩进军商商业房地产产，如不能能局限于东东滩一样，，也不能局局限于上海海，也许更更明智的选选择是避开开行业集中中度较高的的上海房地地产市场！！123进军商业房房地产将为为东滩开辟辟新的战略略活动空间间1/5/202345目录录商业房地产产发展环境境概述进军商业房房地产的意意义商业房地产产的战略目目标商业房地产产行业定位位商业房地产产的核心竞竞争力商业房地产产发展模式式1/5/202346东滩滩公公司司商商业业房房地地产产的的总总体体战战略略目目标标5年年内内做做强强做做大大企企业业，，成成为为具具有有以以商商业业需需求求管管理理和和产产业业链链资资源源集集成成为为核核心心竞竞争争力力的的商商业业房房地地产产开开发发、、经经营营和和服服务务的的产产业业集集团团；；东滩滩公公司司在在未未来来不不仅仅要要成成为为一一个个商商业业房房地地产产开开发发业业的的强强者者，，还还要要在在综综合合服服务务领领域域、、金金融融业业等等领领域域进进行行多多元元化化的的扩扩张张，，成成为为一一个个跨跨行行业业、、跨跨区区域域的的产产业业巨巨人人；；东滩商商业房房地产产发展展的核核心是是建立立一个个商业业零售售业和和房地地产业业相结结合的的产业业发展展平台台，利利用市市场需需求管管理能能力和和产业业运作作能力力的核核心竞竞争力力吸引引商业业品牌牌资源源和集集成房房地产产价值值链资资源成成功制制造商商圈。。综合：房地产产业务+相关关综合服务业业务+金融业业务开发：区域开开发+商业物物业开发经营：商业物物业+其他服务：房地产产服务+金融融服务平台：商业零零售业+房地地产业1/5/202347房地产企业““做强做大””的标杆研究究总资产规模至至少达到50亿元；房地产主营业业务年销售收收入至少达到到30亿元；；净资产收益率率至少达到10%；房地产开发业业务能够摆脱脱地域性，立立足若干房地地产核心市场场；公司品牌具备备广泛的知名名度、良好的的美誉度以及及一定的顾客客忠诚度。通过对万科、、万达、中远远房地产等标标杆企业以及及中国所有上上市房地产企企业的研究，，新华信认为为今天在房地地产业“做强强”应至少达达到以下五个个指标资本雄厚房地产主营业业务市场地位突出出企业盈利能力力强不吃关系饭体现公司综合合能力的品品牌牌优优势势突突出出1/5/202348总资资产产50亿亿房地地产产主主营营业业务务收收入入30亿亿元元净资资产产收收益益率率10%地域域扩扩张张强势势品品牌牌2001年年全全国国上上市市房房地地产产公公司司主主营营收收入入前前五五强强的的企企业业平平均均主主营营业业务务收收入入是是26.6亿亿元元（（该该指指标标相相对对更更为为重重要要，，因因此此新新华华信信选选取取了了前前五五强强企企业业作作为为参参考考））万科科2001年年的的主主营营业业务务收收入入为为45亿亿元元，，万万达达2001年年的的主主营营业业务务收收入入为为50亿亿元元2001年年全全国国上上市市房房地地产产公公司司净净资资产产收收益益率率高高位位数数为为9.9%；；万科科2001年年的的净净资资产产收收益益率率为为12%；；作为为市市场场化化程程度度较较高高的的房房地地产产企企业业万万科科已已基基本本摆摆脱脱了了地地域域性性的的限限制制，，目目前前业业务务已已拓拓展展到到全全国国10个个城城市市；；万达达2001年年已已将将业业务务拓拓展展到到全全国国12个个城城市市万科科、、万万达达等等的的品品牌牌已已经经在在全全国国范范围围内内具具备备了了一一定定的的知知名名度度，，美美誉誉度度和和顾顾客客忠忠诚诚度度。。2001年年全全国国上上市市房房地地产产公公司司总总资资产产排排名名前前十十强强企企业业的的平平均均总总资资产产是是是是48.13亿亿元元万科科2001年年的的总总资资产产为为65亿亿元元，，万万达达2001年年的的总总资资产产为为100亿亿元元五大大指指标标制制定定的的外外部部依依据据1/5/202349东滩公司司商业房房地产的的战略目目标体系系效益目标标是根据据东滩现现有业务务的计划划收益情情况进行行测算修修正后得得出。成成长目标效效益目标管管理目标成长目标标和管理理目标是是根据东东滩现状状分析提提出的东东滩在未未来五年年内应该该加强的的关键点点。战略目标标制定的的出发点点东滩商业业房地产产在2007年年应该达达到国内内房地产产行业一一流企业业的地位位。目标具有有挑战性性但是可可以实现现。1/5/202350东滩公公司商商业房房地产产的战战略目目标——效效益益目标标年净资资产收收益率率年实现现主营营业务务收入入年实现现净资资产根据新新华信信的研研究（（选取取万科科、万万达、、华远远等优优秀企企业为为标杆杆），，2001年的的一流流房地地产企企业的的财务务指标标为总总资产产规模模至少少达