XXXX潍坊水木清华策划报告

寿光市水木清华项目

营销策划报告目录[Ⅰ市场篇]A市场分析/B竞争分析[Ⅱ定位篇]C项目SWOT分析/D项目定位[Ⅲ营销篇]E营销推广/F形象调性本案营销思维导图：宏观分析基地价值分析市场分析项目定位整体营销思路项目包装策划及执行项目销售策划及执行[Ⅰ市场篇]胜者，得算者多矣！A市场分析1/调控分析2/寿光房产现状及预测上调存款准备金率：

2011年1月20日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。同日，新国八条出台：其中重要的5个方面是：

1.个人购房不满5年，营业税按销售价全额征收；

2.二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；

3.省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；

4.各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量

5.各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。在上述方针大政下，各地市相继出台了相关措施，如：元月28日上海重庆房产税试点开征元月30日山东青岛实施限购令；3月7日，山东济南实施限购令。2月8日（正月初六）央行再次加息在未来5年，全国将有3600万套保障房供应市场，而潍坊全市在2011年将增添25426套保障房（摘自《齐鲁晚报*今日潍坊》3月7日四）……政策动向1.1/国家宏观调控，调控了什么？打击投机性囤房购房，加大保障房供应量，进而有效抑制房价，以解决民生问题。

——这是国家宏观调控的主要目的。

可以预测，未来2—3年寿光市场将会出现如下变化：地方政府行政干预力度进一步增强！使得部分投资性客群退出房市，也会使得部分刚需群体再次进入持币观望状态！客源竞争更加激烈！项目营销难度进一步增大！开发及营销理念进一步更新、对营销人员/团队的专业性要求进一步增加！开发商的专业性、资金实力、政府公关能力面临更大的考验！部分小型开发商会因资金短缺或拿不到合适地块，而退出房地产开发！央行还会在2011年进一步加息、宏观大政进一步从紧！在2011年，上半年会是销售较好的季节，而下半年随着各项政策的落地执行，销售趋缓。1.2/调控的影响力寿光经济有不同于其他城市经济的特殊地方：寿光本身区域位置良好，海路及陆路交通十分发达；是全国百强县之一更是全国知名的蔬菜之乡，多年蔬菜种植及销售，为当地乡镇居民积累的大量原始财富，不少乡镇居民比市区居民更为富有，这和其他县市是相当不同的。随着黄河三角洲上升为国家战略，寿光作为黄三角经济区内城市之一，辐射带动作用极大！最近新出台的《关于加快推进新型城镇化工作的通知》中，在未来5年，寿光将发展成为50万人口以上的大城市，这就为寿光的进一步大发展拓宽了道路……寿光房地产起步较晚，现正处于上升期；象中南地产等项目的强势进驻、大量开发，进一步调动了当地居民购房的积极性与主动性。环绕市区的周边乡镇经济基础十分发达，如：洛城、孙家集、稻田等，在这些乡镇上也涌现出了大量个体经营商户，从事农副产品、轮胎等化工产品经营，这部分人有着极强的经济基础，更有着在市区购房的强烈愿望。1.3/本地状况我们再进一步来看寿光的房地产市场——在售项目风格迥异、卖点突出：

像北大领世郡、中南城市经典、晨鸣威尼斯小镇、左岸绿洲等，居住理念新颖，社区规划环境较好；其中，以中南地产为代表的四大项目：中南世纪城、城市经典、香堤雅苑、世纪星城（位于弥河东岸，建筑面积约110万平方米），无论在区域位置、开发企业品牌、开发理念、建筑品质、项目形象等各方面，表现尤为抢眼！而细分开来，同样是别墅项目的左岸绿洲项目与威尼斯小镇也表现不同，前者是地中海风格，而后者则重点打造意大利风格；在2011年下半年即将动工的中南世纪星城项目（弥河东岸）则继续延续中南世纪城的西班牙风格。同时，在社区内配套设施上，也越来越完善、越来越高端，如：

——中南城市经典：西班牙风格，设计有八角窗，安装塑钢中空玻璃；采用无压式供水系统，智能门禁系统，住户报警系统，彩色互联网可视对讲系统，闭路电视监控系统，离线电子巡更系统，背景音乐系统封闭式的物业管理服务，24小时摄像监控。

——左岸绿洲：窗户为隔热断桥窗，水源热泵制冷供暖，太阳能一体化，安装雨水收集利用等环保系统，周界报警系统，住户报警系统，电子巡更、闭路监控系统，以及安装楼宇对讲门。

——北大领世郡：引入家园服务网；温泉入户，温泉地热采暖；安装雨水收集系统，小区电脑网络系统，水电远程抄表系统，直线电话通讯系统，防盗报警系统，水源热泵系统（高层）；玻璃为隔热断桥中空玻璃，安装壁挂式太阳能，楼体外立面采用干挂石材及柔性防震瓷砖，半地下观景车库等。

——晨鸣*威尼斯小镇：充分借助临河并靠近牡丹园之优势，打造诗意、生态、情趣花园——家里私藏了城市的花园；产品则基本涵盖了高端居住的全部——128—167㎡电梯洋房、391—442㎡洋房豪宅别墅；440—802平米叠拼别墅等。农二代将成购房主力！由于寿光的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，以及城建环境进一步优化，使得投资者的敢于投资……这一切极大的带动了商业用房的销售和租赁，地理位置优越的项目销售就更加火爆。如今市区购买住宅的客户，多为改善居住条件的群体；而投资客群则投资房地产以求保值增值,特别需要指出的是：作为在乡镇种植大棚的后代——农二代们，本身极为向往城市生活，这部分人群将父辈在农村种地的积蓄带到了城区进行置业消费，这不但促进了城区房地产的发展，更进一步增强了刚性需求群体的购买力……伴随着这种状况，今后寿光商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有升的态势。政府公务人员等改善型居住需求强劲；中小企业主高端需求更加旺盛！寿光房地产自2007年真正发展至今，已有4年，而这4年也基本是改善性换房周期，即：由最初满足居住功能的中小户型换置成改善性需求的大中户型——这将是寿光政府公务人员购房置业的一大特点；而随着周边城市的纷纷上涨、寿光当地中高端项目的不断涌现，也大大刺激了当地中小企业主们投资置业或改善性居住的热情。这两部分人群将是寿光本地高端房地产项目的主力购房群体。2.1/寿光光房房产产规规划划现现状状2010寿光光市市批批复复规规划划项项目目共共计计56个，，总总用用地地面面积积7323.3亩，，总总建建筑筑面面积积为为788.6万平平方方米米。。其中中居居住住项项目目21个，，用用地地面面积积2636.5亩，，建建筑筑面面积积367.9万平平方方米米；；公共共事事业业及及商商业业项项目目16个，，用用地地面面积积937.5亩，，建建筑筑面面积积为为70.6万平平方方米米；；工工业业项项目目9个，，用用地地面面积积979亩，，建建筑筑面面积积为为48.8万平平方方米米；；农农村村社社区区规规划划及及城城中中村村改改造造方方面面，，共共批批复复规规划划方方案案10个，，总总用用地地面面积积2770.3亩，，总总建建筑筑面面积积为为301.3万平平方方米米；；正正在在编编制制完完善善的的农农村村社社区区规规划划方方案案共共4个。。全全市市今今年年新新规规划划高高层层344栋，，目目前前全全市市建建成成、、在在建建高高层层共共计计269栋，，其其中中，，已已建建成成125栋，，在在建建144栋，，近近期期还还将将开开工工35栋，，共共约约300栋高高层层建建设设。。特别别需需要要指指出出的的是是：：在在2011年还还有有以以下下项项目目即即将将或或已已经经入入市市！！德鑫鑫嘉嘉园园领世世郡郡小小区区中南南世世纪纪星星城城威尼尼斯斯小小镇镇巨能能华华府府寿光光晨晨鸣鸣广广源源地地产产有有限限公公司司；；36.8万平平米米巨能能地地产产；；12.93万中南南地地产产；；110万平平米米潍坊坊北北大大科科技技园园建建设设开开发发有有限限公公司司；；二二期期83613平米寿光市华华光房地地产开发发有限公公司；101648平米2.2/寿光房产产现状加上其他他即将开开发的其其他项目目，如：——壹号公馆馆：潍坊坊长城投投资置业业有限公公司；位于北环路以以北、幸幸福路以以东，，22万方；——铁路花园园：寿光光市城市市建设投投资开发发有限公公司；寿光市南南环路以以北、银银海路以以西；10.2万平米米。……可以看出出寿光在在未来1—2年内新开开发并上上市的项项目将近近200多万平方方米。2.3/寿光房产产未来推推盘体量量预测B竞争分析析3/版块分析析4/项目周边边竞争分分析5/市场分析析结论3.1/板块分析析五大片区区的长远远规划，，分别是是“中部商商务区、、东部弥弥河观光光居住区区、南部部生态农农业区、、西部物物流商贸贸区、北北部工业业园区。。”本项目3.2/板块分析析寿光楼市市旺盛同同时竞争争更激烈烈，寿光光市区楼楼盘约60个，其中中在售及及预约项项目30多个，其其中待售售高端项项目主要要沿弥河河岸分布布：凯宝宝皇都、、中南世世纪星城城、威尼尼斯小镇镇。以圣圣城街为为界，其其中圣城城街以北北的西部部地区楼楼盘在物物流园的的新汽车车站规划划的带动动，促动动了西部部区域的的楼市发发展，主主力楼盘盘为西城城首府、、圣和.圣和苏州州园、杭杭州家园园。市中中区主要要是商业业及SOHO公寓为主主，主要要楼盘有有中央华华府、华华茂贵宾宾楼、凯凯德华SOHO。弥河西西岸圣城城街以北北项目主主要沿东东环路与与圣城街街分布其其中主要要楼盘有有中南世世纪城、、海益.数码港、、巴龙国际际。圣城街街以南南南环路附附近分布布较集中中是寿光光中高端端社区集集中地，，主要楼楼盘有左左岸绿洲洲、领世世郡、中中南.城市金典典、巨能能华府、、玫瑰园园、新城城明珠。。3.3/项目现状状“富邦邦水木木清华华”位位于寿寿光市市东北北角，，北依依北环环路，，南抵抵健康康街，，东临临东环环路，，西至至自康康街，，规划划用地地面积积110351平方米米。寿光未未来最最大的的商务务区本案从寿光光市的的规划划用地地性质质上看看，本本项目目紧邻邻寿光光市未未来最最大的的商务务区。。项目名称建筑形态营销特色项目体量优劣势现销售均价畅销面积小区配套领世郡花园洋房、复式、电梯洋房、高层、平层豪宅欧式温泉养生社区占地209亩、总建筑面积28万㎡首席温泉养生社区，环境优雅，位置相对较边缘4150元/平方米（高层）104—145㎡7100㎡中央威尼斯水系、下沉式温泉会馆、地上会所、幼儿园中南世纪城高层西班牙风情社区占地面积115000㎡、总建筑面积28㎡靠近全福元且地理位置便利，景观配套较好，开发商品牌3850元/㎡（高层）120—140㎡西班牙风情景观巨能华府洋房、高层、叠拼独具魅力的英伦风尚城总建筑面积20万㎡景观配套较好，巨能品牌品质好电梯洋房4700元/㎡高层4200元/㎡109—140㎡地上会所威尼斯小镇双拼、洋房豪宅、电梯洋房、小高层、高层欧式风情37万㎡原生水岸生活占地330余亩，总建筑面积37万㎡弥河岸边，环境优雅、靠近学校电梯洋房5492-6350元/㎡90—180㎡秀水环绕、中央景观带、会所、幼儿园玫瑰园高层美宅，不只是居住占地100多亩，共1120户位置近市中心，品牌知名度高，景观优美，离高压线近3950元/㎡100—140㎡酒店式公寓商务配套一体、市政公园4.1/周边主主要竞竞争项项目【威尼斯斯小镇镇】开发商商：晨鸣鸣地产产位置：南环环路晨晨鸣大大酒店店对面面建筑面面积：：37万㎡产品组组成：双拼拼、洋洋房豪豪宅、、电梯梯多层层洋房房、小小高层层、高高层户型面面积：洋房房豪宅宅：440㎡、558㎡；双拼：：802㎡电梯多多层：：148㎡，168㎡。在售部部分：：双拼、、洋房房豪宅宅、电电梯多多层洋洋房。。预计均均价：：洋房豪豪宅：：约7200/㎡；双拼：：约13000元/㎡;电梯多多层洋洋房：：约5500元/㎡。开盘时时间：：预计2011年4月份。。优惠情情况：：别墅部部分：：100万抵105万、200万抵210万、300万抵315万；电电梯多多层：：20万抵23万。整体产产品规规划丰丰富，，高层层、小小高层层、花花园洋洋房、、复式式、别别墅北北高南南低，，与本本案规规划产产品均均为舒舒适性性居所所，同同为本本地知知名企企业所所开发发，牡牡丹园园为项项目后后花园园。与与本项项目有有异曲曲同工工之处处。定定位高高，主主打环环境与与地段段。【左岸绿绿洲】开发发商商：山东东创嘉嘉置业业有限限公司司位置：北环环路与与南环环路交交界处处建筑面面积：16.5万㎡，，住宅宅11.5万㎡产品组组成：独栋栋、洋洋房豪豪宅、、电梯梯多层层洋房房容积积率率：0.78绿化率率：68%户型面面积：独栋栋：1000㎡㎡洋房豪豪宅：：473㎡，469㎡电梯多多层：：160-186㎡。在售部部分：：洋房豪豪宅别别墅、、花园园洋房房。预计均均价：：洋房豪豪宅：：约8000/㎡,花园洋洋房：：约6000元/㎡销售情情况：：独栋部部分已已基本本售罄罄，洋洋房豪豪宅别别墅剩剩余较较多，，花园园洋房房销售售情况况一般般。特别注注意的的是：位于项项目最最南侧侧部分分拟建建寿光光企业业家俱俱乐部部。针对特特定人人群的的企业业家会会所，，并将将弥河河河水水引入入社区区成为为内部部的景景观资资源，，同时时在弥弥河打打造大大型音音乐喷喷泉及及水幕幕电影影成为为社区区重要要组成成部分分。【巨能华华府】开发发商商：巨能能集团团项目位位置：金东东街与与建桥桥街交交界处处建筑面积：：20万㎡物业类别：洋房豪宅宅、叠拼、、电梯花园园洋房、小小高层、高高层建筑风格：英伦原乡乡风情建筑筑,绿化率：40%户型面积：小高层：：109，140，160㎡,别墅户型：：300-400㎡在售售：4栋8层电梯洋房房均价价：电梯洋房约约4100元/㎡,别墅预计均均价6000元/㎡销售情况：：目前对外出出售的为4栋8层电梯洋房房；项目东侧的的多层和北北面的四栋栋高层为团团购房；团团购房部分分为装修房，零售房为为毛坯房；；后期有叠叠拼和洋房房豪宅推出出。【北大·领世郡】开发商商：北京科技技园（潍坊坊）建设开开发公司项目位置：南环路北北学院路西西建筑面积：27.43万㎡物业类别：多层19栋（6层），高层层9栋（18层），11栋花园洋房房，2幢豪宅及沿沿街商铺。。户型面积：77-345平米销售价格一一览：多层1F3700-3800元/㎡（带院）;2F3400元/㎡;4F3400元/㎡;5F3100-3200元/㎡;6F3400元/㎡；高层（17层）：层差差50元/㎡；1层（带院））4178元/㎡，3层3420元/㎡，7层3650元/㎡，14层3950元/㎡。特别卖点：：温泉入户户，温泉地地热采暖！！寿光总体发展展方向是东东南拓进，，此区域为为高档住宅宅区域，本本项目位于于城市的东东北边。教育片区总用地面积积约180公顷。规划划立足于打打造一个集集教育、居居住、商业业等功能结结构完善的的城北片区区周边主要要为工厂（（如制药厂厂、金玉米米），旧村村改造项目目较多，成成规模的项项目主要有有巴龙国际际、怡景花花园、蓝湾湾康城、中中南香堤雅雅苑、卡诺诺岛、巨能能嘉园等。。除中南香堤雅雅苑、港苑苑新空间项项目为新开开发项目。。卡诺岛为为二期销售售，其余项项目均为尾尾盘期，4.2/同区域主要要竞争项目目卡诺岛巴龙国际怡景花园中南香堤雅雅苑蓝湾康城占地面积：600亩建筑面积：：67万㎡容积率：1.67生态环境、、休闲地产产产品类型丰丰富，采用用“南低北北高”的规规划手法，，整体分为为三个层级级，但整体体特色不够够明显，没没有最大限限度发挥地地块和环境境资源优势势。配套有有主题会所所、健身会会、划艇屋屋、高尔夫夫球场、网网球场、人人造沙滩，，划艇培训训学校、孔孔子研究学学院、五星星级酒店、、高级汽车车旅馆等配配套设施。。高层产品复式洋房独栋+洋房豪宅【卡诺岛】占地约600亩，总建筑面积积约80万㎡容积率1.83户型面积：：多层、高高层64㎡-90㎡、101㎡-172㎡㎡复式楼230㎡-337㎡特色定位不不明确产品类型丰丰富，但整整体特色不不够明显，，景观特色色不明显，，没有中央央组团中央央景观花园园。临学校校，最早采采用地源热热泵技术。。后期待建建中有复式式与花园洋洋房多层住宅花园洋房复式住宅高层【巴龙国际】占地约8.8万㎡，总建筑面积积约14.7万㎡容积率1.64绿化率：45%户型面积：：主力面积积64㎡-155㎡目前滞销户户型为140—155㎡主打教育与与建筑品质质定位不够够明朗多层小高层高层产品类型相相对单一，，规划较常常规，建筑筑品质较高高采用地缘缘热泵，新新型节能保保温墙体--“CL墙体体系””拥有优良良的保温隔隔热性能，，保温与建建筑同寿命命;抗震等级达达9-10度，临学校校【蓝湾康城】占地约5.8万㎡，总建筑面积积约13万㎡户数：1116户容积率;2.25绿地率;42%定位书香品品质社区产品为小高高层与高层层产品，西西班牙风格格，欧式园园林绿化率率较大，借借助中南品品牌影响力力也将是中中高档小区区。【中南香堤雅雅苑】一.城市大环境境+经济背景+当地人消费费理念……利于房地产产业发展：：寿光作为一一座快速发发展的城市市，本身就就有着雄厚厚的经济基基础，而随随着黄三角角的大开发发、寿光更更是借势腾腾飞，加之之城市发展展需要、城城区的进一一步扩容等等，都为寿寿光房地产产的大发展展提供了良良好机遇！！我们应该看到的的是：1.寿光的房地地产市场被被我们所看看好的同时时，也被其其他大牌开开发公司看看好；2008年即有中南南地产等强强势进驻并并连开4盘；而最近近有消息称称：绿城已已派人到寿寿光考察地地块……，这就势必必使得将来来的市场竞竞争将越发发激烈！2.寿光当地居居民对房地地产的认识识也越来越越深刻、要要求也越来来越高，使使得的住宅宅市场已由由单纯的满满足居住向向舒适改善型型发展，项目从前前期的设计计理念到后后期的物业业管理，从从景观绿化化到生活配配套设施等等要求越来来越高。5.1/市场分析小小结二.水木清华项项目自身优势与与不足并存存，唯有在营销销方面标新新立异、另另辟蹊径才才能更好地地实现成功功破局！应该说，水木清华华项目在社区环境境、景观配配套等方面面，与周边边项目相比比并不占绝绝对优势；规划已不可调整整、项目当前形形象不明确等弊弊端。应赋予项目以以极高的档档次形象、、与特殊的的精神属性性，从而有有效区隔于于周边项目目；同时，，更应该站站在城市发发展的高度度，宏观把把控房地产产发展趋势势，积极吸吸收南方诸诸多城市发发展思路并并加以改良良借鉴，以以期引领寿寿光市场。。三.站在城市发发展的高度度，以领先先视野看待待某一片区区、某一项项目的发展展，整合项目及及社会各类类资源，扬扬长避短，，方是成功功操盘之道道！房地产项目能否操操盘成功，，要受到多多方面因素素的影响和和限制。项目的客观因素素，如：所所处地段、、项目规模模、交通状状况、既有有规划等并并不是能随意改变的；同时，，目标消费费群体的购购买能力、、工作地点点、通勤能能力、消费费理念也是是不能在短短期内改变变的，这些些客观因素素的存在，，就限定了了项目的操操盘方式与与思路。这就需要我们们做更具有有针对性的的分析，整整合项目既既有优势、、开发公司司品牌信誉誉、在当地地的良好人人脉关系等等，形成项项目核心竞竞争力；同同时，更要要对市场进进一步细分分，真正发发掘到目标标客源的心心里需求，，上升到一一种能刺激激或统领或或诱发其购购买欲望的的概念/理念，并通通过有效手手段/方式，完成成针对性传传递，最终终通过案场场的销售执执行促成其其购买行为为……——这就要求营营销代理公公司不仅要要有专业知知识能力、、还要有极强强的沟通公公关、资源源整合能力力，更要熟悉当当地市场及及风俗民情情。针对水木清清华项目，，有以下3点是完全可可以改变的的、改善的的，那就是是：1.社区内景景观的进进一步营营造及细细部处理理；2.项目的高效包装装——这是项目目得以成成功营销销的根本本。3.针对性营营销策略略拟定——这是项目目得以良良好销售售的根本本。[Ⅱ定位篇]知己知彼彼，百战战不殆！！C项目SWOT分析6/项目SWOT分析7/核心竞争争力的塑塑造6.1/项目SWOT分析S优势（strength）：

W劣势（weakness）：

□毗邻规划中的75亩清华园和游乐园□紧临新建桥中学□城市发展趋势□规模适中，地块形状较规则，利于项目规划和产品出彩；□生活配套设施匮乏，购物、医疗体系等不完善；□交通距离相对较远，公共交通系统不发达；□外部环境质量不佳，对项目档次和品质造成一定不良影响。O机会（opportunity）：

T威胁（Threat）：

□宏观经济运行稳定，市场处于快速上升阶段，市场潜在需求量大；□市场不断细分，客户对产品的要求增高，给项目创新带来机会；□本地多数项目的素质较为传统，产品超越的可能性较大。□市场竞争激烈，产品同质化较为严重，产品创新速度较快；□宏观调控政策的影响，土地、金融、预售门槛、价格调控等一些列政策对房地产市场造成深远影响；□片区内部项目众多，竞争激烈。7.1/核心竞争争力塑造造总体而言言，本项项目最大大的优势势在于片片区良好好的发展展前景；；项目最最大的劣劣势片区区配套不不完善和和公交体体系不发发达。项项目最终终是否能能走出现现状、淡淡化劣势势，差异化竞竞争策略略和产品品模式及及开发模模式的创创新将成为本本项目的的最大机机会因素素定位内内容将以以“强化化优势、、改善劣劣势、避避免威胁胁、把握握机会””的价值值最大化化策略为为出发点点，提出出系统的的、适用用的解决决方案高端产品品—中高端价价位—性价比超超越D项目定位位8/定位思考考和流程程9/项目定位位10/产品建议议8.1/定位分析析的思路路·市场定位位：根据区域域环境和和项目内内部资源源，准确确描述具具有相应应客群特特征的群群体作为为销售对对象。·产品定位位：同一特征征类型的的群体对对于居住住的具体体需求拥拥有相对对集中的的共性特特点，抓抓住这种种共性并并且把控控相关技技术环节节的要领领来设计计生产住住宅，力力求实现现量体裁裁衣、按按需供给给。·形象定位位：人性中通通常有要要面子的的本能，，甚至越越是某方方面有劣劣势越是是会在这这方面有有虚荣心心理，经经济条件件、文化化水平以以及社会会地位概概莫如此此。因此此形象定定位通常常需要适适度高于于市场和和产品的的定位——属于（消消费水平平）低一一级细分分市场的的项目做做合理的的包装以以提升形形象，通通常有助助于促进进销售。。宏观市场场与区域域属性分分析项目市场定位产品定位形象定位项目资源（swot）分析定位流程程对于每个个区域的的自然环环境、基基础配套套设施、、价格水水平等属属性，市民具有基本本一致的的认识，，——即房地产产市场的的普遍认认知。不同消费费群体会会因此结结合自身身经济条条件等决决策影响响要素，，做出消消费选择择。尤其项目目所在区区域属性性，某种种程度上上会导致致不同群群体在不不同区域域购买住住宅。8.2/定位分析析的流程程产品细分分区域细分分功能细分分客户群细细分价位体现现9.1.1/市场定位位分析1.所谓高端端项目大大都针对对高端人人群，也就是通通常所说说的有钱钱人。3.寿光的有有钱人主主要有三三类：企业老板们+政府公务务人员+蔬菜种植植大户。。2.这些住宅宅项目大大都瞄准准了寿光光有钱人人。5.这一族群群对房价价并不敏敏感，各各类调控控对其影影响也甚甚微，因因而一直直是高端端购房群群体中的的中坚力力量！4.这三类人群无论论在人数还还是财富富方面每每年都在在急剧增增长，他他们也是是购房群群体中最最为活跃跃的一个个族群！！6.寿光目前前还没一一处专为这群群人精心心打造的文化生生态社区区……至少还没出现现这样的的概念！9.1.2/市场定位位总结234规模超大大，需要要考虑寿光光中高档档及以上细细分市场场容量对对项目销销售速度度的制约约区位优势势带来的的生活便便利性，，近期未未来在寿光几几乎不可复制制政策带来的高高地价成成本压力力远快于小小康工薪薪阶层财财力积累累速度的的房价上上涨压力力5通常，形形象定位位≮产品品定位≮市场定位位9.3.1/影响定位位的限制制条件中档高档中高档14中档高档中高档通常产品品定位≮≮市场定定位；5市场定位●●●●●●既然目标标市场不不宜完全全定位于于高端市市场，那那么除了了景观、、外立面面这些重重要面子子工程上上，不建建议全面面上高标标准的产产品硬件件。但是是在整体体配套上上能够发发挥项目目大规模模摊销优优势的主主要硬件件，以及及目标客客群重点点关注但但与规模模摊销无无关的1-2项突出功功能性硬硬件方面面，考虑虑做必要要投入，，以支撑撑项目的的高端整整体形象象定位。。●32++产品定位9.3.2/市场定位位与产品品定位图图示低档中档高档中高档通常，形形象定位≧产品品定位5●●●●在中高档档产品定定位基础础上适当当拔高形形象至““高端形形象定位位”的策策略，不不但没有有负面影影响，相相反主力力客群（（中档以以上、高高档以内内所有消消费群））都感觉觉很受用用——因为人普普遍有爱爱面子的的本能，，于是没没钱的避避讳人说说其穷，，读书少少的人最最避讳人人说其没没文化。。现如今今，奢华华、有文文化都是是高层次次和高品品味的表表现。所所以形象象定位尽尽可能表表现项目目富于文文化、奢奢华气息息。形象定位9.3.3/形象定位位结论图图示如何将项项目价值值点有机机整合，，形成项项目准确确的定位——项目定位位模型全面整合后项目优势项目核心价值点周边市场环境提升项目价值点填补市场需求有机结合实现项目市场形象定位9.4.1/形象定位位模型毗邻75亩的清华华园，超超级景观环境境Townhouse稀缺型豪豪宅产品品大盘配套套，自我我生活满满足优秀团队队，提升升项目价价值核心价值值点满足顶级级高端生生活的各各种需求求高端产品品主要集集中于寿光新新城区圣圣城街以以南区域域，距离离寿光市市核心较较近的圣圣城街以以北的区区缺少纯粹的豪豪宅产品品城市中心心建筑过过于密集集，缺少少豪宅所所需的景景观环境境以及生生活尺度度市场情况况市场环境境需要在在与城市市适当尺尺度的纯纯粹豪宅宅产品9.4.2/市场形象象定位分分析城市突出项目目所处的的区域与与城市中中心之间间的紧密密联系，，强化弥河河沿岸的的新城板板块作为为未来城市市发展的的重心，，所带来来的区域域价值，，引导客客户对于于该区域域板块的的认可度度逐渐提提升。住宅奢适适品一个在建建筑、环环境、品品牌、规规模等方方面均趋趋于城市市最高水水准的住住宅产品品，我们们不能够够仅仅用用“高档档住宅””来淹没没它身上上的光芒芒，必须须赋予它它象征尊尊贵的身身份地位位，居住住产品里里面也有有奢侈品品，但奢奢侈不是是它的全全部，只只是它的的外在，，才是它它的内核核，所以以，就有有了住宅宅的“奢奢适品””9.4.3/市场形象象定位总总结体现类似于奢奢侈品的的限量、、标号、、定制、、独一无无二、鲜鲜明的个个性，具具备奢侈侈品元素素，全方方位突显显本项目目的个性性特征。。9.4.4/明确的产产品定位位与表述述：差异异化定位位中央高尚尚生态居住住区（CHD）的奢适适品豪宅宅9.4.4/市场形象象定位1/文化贵族族的专属属领地9.4.5/SLOGAN推荐2/纯品大宅宅·世家典藏藏建议做花园豪豪宅定制制精装庭院院。尤其其可邀请请大师设设计精品品庭院作为花园园豪宅一一大主打卖卖点。高高层空中中庭苑亦亦然。10.1/产品建议议—增加景观观卖点Armani阿玛尼的的座榻Rolex劳力士名名钟Versace范思哲Gucci古琦LVChanel香奈尔Prada普拉达等等用具Bose博士(音响)Absolut绝对伏特特加JohnnieWalker尊尼获加加(威士忌)Chivas芝华士……简单的组组合与摆摆放，不不经意间间即可房房间与饰饰品融合合，表现现出非凡凡的气质质。10.2/产品建议议—增加小品品卖点翡翠中心心——建议引进进世界知知名酒店店管理公公司打造造高级精精品酒店店（可参参照上海海璞邸精精品酒店店或引进进四季等等高级酒酒店管理理品牌吸吸引名流流下榻，，另四季季酒店本本身就是是排名世世界前20的奢侈品品牌）。。钻石中心心——建议打造造当代国国际化艺艺术殿堂堂（一层层品牌展展示与奢奢侈品新新品发布布功能））。10.3/产品建议议—增加品牌牌、艺术术卖点沿街商业业——建议打造造“Boutiquegallery”名品环廊奢侈品聚集地地Boutiquezone“名品街”Boutique一词源自法语语，在上个世世纪开始和小小商店、时髦髦酒店形影不不离。来到新新世纪，这个个形容词已经经变成名词““Boutique”概念意义广泛泛，以独立经经营、富个性性、讲究独特特设计感、标标榜量身订造造的贴心服务务，区别于包包罗万象的ShoppingMall。所谓BoutiqueZone——名品街，即是是国际顶尖品品牌聚集的地地方。著名的的巴黎圣·安诺赫街(RueduFaubourgSt-Honore)、伦敦庞德街街(BondStreet)和纽约第五大大道，不仅是是时尚都市的的潮流地带，，更是各国游游客的必到之之处。10.4/产品建议——增加时尚卖点点会所：建议打打造专属一个个圈层的“富邦富邦汇”（LOGOCLUB）（引进CAAB、一兆韦德等等高级俱乐部部或会所管理理公司打造高高端主题休闲闲会所）物业服务：建建议抽调精英英组建富邦物业业“金钥匙团队”提供高品质专专享服务（各各个细节、保保安、保洁、、安保系统等等）10.5/产品建议—增加配套卖点点“浩庭”“瀚宫”210-240㎡花园豪宅260-300㎡花园豪宅10.6/花园洋房定位位“观邸”“铭苑”350㎡空中别墅200-240㎡空中别墅10.7/大平层定位[Ⅲ营销篇]扬长避短，出出奇制胜！E营销推广11/营销战略12/推广节奏圣城街以北区区域目前还属于弥河沿线认可度较低低的区域，缺少高端项目如何提升我们们的区域价值值认同度，与与项目的产品品力形成合力力，促进而不不是影响项目目的销售营销关键点之之一11.1/项目营销关键键点项目所面对的的高端客户群群体范围较小小依靠传统的营营销模式，肯肯定难以达到到吸引客户的的目的，如何何运用精确手手段，有效的的找到我们的的目标客户？？营销关键点之之二项目目前的销售期较为滞滞后按照目前的进进度，项目预计在10月-11月开盘销售，，其时已进入寿光房地地产的销售淡季，，如何能够有有效把握客户户，实现理想想的销售业绩绩。营销关键点之之三带着我们营销销关键的问题题，建立精准准的营销策略略以及合理的的营销体系。。“通感营销+精准营销+文化营销”通感营销：提升项目形象象，加深市场场认知，刺激激客户购买欲欲望精准营销：精确定位客户户，传递项目目信息文化营销：拉进客户距离离，形成圈层层营销11.2/项目营销策略略营销架构体系通感营销项目包装媒体宣传精准营销渠道推广公关活动行销文化营销富邦CLUB公共关系营销11.3/营销架构体系系策略执行体系媒体宣传项目包装户外报纸网络杂志电视广告形象销售现场产品包装看房动线渠道推广信息直投口碑传递定点传播公关活动重大事件营销品牌联展命题研讨公共关系业界人士新闻媒体富邦CLUB客户的第二客客厅，项目与与客户的互动动平台11.4/营销策略执行行方式“富邦CLUB”代表了“圈子文化阶阶层文化贵贵族文化化生活文文化、社交文文化”——以“文化行销”形式将商业行行为转换为与与目标群生活活方式与阶层层意志更为对对应的生活艺艺术——“隐蔽”的销售方式，，比之商业化化推销更为长长效及有力。。“富邦CLUB”所倡导的阶层层精神，不仅仅有清晰识别别感，更使人人乐于在此停停留，享受，，并最终成为为承载财富阶阶层生活品质质、生活艺术术的“精神盛会”。11.5/文化营销使我们对于每每一位来到现现场的客户都都拥有一个联联结的良性纽纽带，避免了了生硬的客户户回访。同时时为老客户带带来新客户创创造了一个理理由，圈层营营销的渠道被被合理打开。。方式：将外展场及售售楼处作为充充分展示未来来高端生活场场景的一部分分，利用局部部区域营造沙沙龙般的场所所情调，并不不断举办各种种沙龙活动，，邀请客户参参与。目的：创造一个使目目标高端客户户不断产生兴兴趣并愿意主主动参与的场场所和活动，，创造一个高高端生活的体体验场，也创创造一个高端端人群的社交交平台。效果：奢侈品小型展展示展卖：与顶级奢侈品品如名车、珠珠宝、服饰等等联合，进行行小范围产品品展卖、交流流等收藏：小范围内顶级级收藏品鉴赏赏、交流品鉴：红酒或雪茄的的品鉴会理财：提供理财讲座座和交流平台台要素：细节感感动客户神经经内涵：引发客客户对未来美美好生活的向向往和憧憬手段：通过现场的包包装，广告的的表现，舆论论的引导，给客户三重冲冲击，使客户户拥有强烈的的参与感和体体验感11.5/通感营销利用包装手段段，强化项目目的品质感，，提升项目的的形象，触动动客户的敏感感神经，产生生购买欲望项目包装外展场将不仅仅仅是一个项项目的展示和和接待中心，，更是一个奢奢侈适生活的的感受和体验验中心奢侈品牌展示示艺术品展示红酒雪茄吧咖啡厅外展场：围挡及看房景景观路看房道路上通通过种植高大大乔木，形成成景观看房动动线，同时通通过围挡与环环境有效结合合，传递项目目形象，宣传传项目品质。。看房动线：钻石中心—不仅是销售中中心，还是艺艺术中心销售中心钻石中心—钻石级的服务务和接待迎宾门童专业的品牌讲讲解员高级水吧销售中心翡翠中心—高级精品酒店店上海四季酒店店香港四季酒店店上海璞邸酒店店酒店包装要素：准确把握客户户脉搏，了解解客户心理，，定位客户所所在内涵：通过精确的信信息传递，以以及有效的销销售策略，找找到客户，吸吸引客户，留留住客户，形形成销售手段：通过对客户群群的筛选，找找到直接的目目标客户群体体，并通过特特殊手段，将将项目信息传传递给这部分分客户销售执行过程程中，通过对对客户的把握握，制定针对对性的销售策策略和手段，，促进客户的的成交11.6/精准营销通过对于高端端客户的研究究，找到这部部分高端客户户的所在，然然后利用多种种直接传递信信息的手段，，将项目信息息传达给这部部分客户，创创造与目标客客户群“点对对点”的传播播渠道主要渠道传播播方式高档餐饮、活活动及购物场场所周边，城市主要交通通干道周边主要城市市高速公路机场道路及机机场内部棋盘山区域的的拦截户外户外媒体渠道主要选择搜房房以及焦点作作为发布媒体体重点选择首屏屏的通栏或旗旗帜，长期包包版，永远处处于第一视觉觉冲击网络媒体渠道报纸平面媒体是地地产广告必争争之地，但是是对于本项目目这样的高端端产品而言，，频繁的报纸纸广告并不能能提升项目的的项目的形象象，反而容易易降低项目的的品质，所以以本项目的报报纸广告，应应形成系列性、主题题性，同时，可以选选择一些精英英人士阅读的的《21世纪经济报道道》《经济观察报》等报纸进行广广告发布。媒体渠道分众传媒、框框架广告定点的广告传传播，可以针针对高端客户户的居所、办办公场所进行行有效传播媒体渠道由于目标客户户多选择飞机机为长途交通通工具，机场场是其必经场场所，考虑在在机场设置项目广告告，开展项目推推广机场展示选择高档休闲闲、健身场所所（投放项目目宣传资料））例如：中体体倍力健身俱俱乐部、思妍妍丽女子会所所等，并可以以邀请其会员员参与我们组组织的公关活活动。高档健身场所所高档会所遵循目标客户户的消费习惯惯，联系市内内豪华酒店等等场所，以便便后期投放项项目宣传资料料、巡展等推推广活动开展展。五星级酒店广广告传播当富邦真正成为有钱人相相互交流的媒媒介，有钱人人自然会找到到我们：富邦club（主要指其中中的富人阶层层）作为目标标客群的聚集集组织基础；；通过与其他组组织的沟通，，扩大目标客客户范围；通过活动，吸吸引其他组织织的成员，最最终成为富邦club的一员（富邦业主）。同类会员通路路本项目的公关关活动，应该该主要与目标标客户喜爱并并密切关注的的奢侈品相联联系，才能够够有效的吸引引客户的关注注度，加深深客户对于产产品的认知主题公关活动动名车是对于我我们所要面对对的顶级客户户群体最大的的吸引力宝马捷豹沃尔沃与寿光尊荣等知名品牌汽汽车代理商合合作，利用其其新车发布、、试驾或者组组织的会员活活动等契机，，进行我们项项目的宣传和和推广。名车与豪宅住宅中的“奢适品”，当然要与奢奢侈品联系在在一起与LV、PRADA、恒信、施华华洛世奇等知知名国际品牌牌合作，在项项目的外展点点包括销售中中心定期进行行发布、展示示等活动奢侈品活动不断的让我们们的客户感受受“奢适”生活举办游艇生活活会、红酒品品鉴会、理财财讲座等多种种形态的活动动，增强与客客户之间的互互动，增加客客户对于项目目加深印象的的机会。客户互动活动动让感兴趣的客客户最终变成成业主我们的产品推推介与说明活活动，不是产产品的简单介介绍，而是生生活方式的全全面诉求，通通过产品推介介，将坚定客客户的购买信信心和决心。。产品推介与说说明本项目找寻恰恰当时间，开开辟单独空间间针对高端客客群中较具影影响力的个别别“精神领袖”或具有较高发发言权的人进进行一对一项项目信息传递递，利用此类类人群在高端端人群中的影影响力，在高高端市场中形形成口碑传播播。行销定向营销1方式：通过对对小众客户的的邀约，传递递本项目信息息，形成口碑碑传播2.流程：客户预预约--现场推介--客户答疑--赠送礼品--客户资料留存存，后期联络络3.拟要约客群：：清华EMBA学员汽车俱乐部会员私营业主联合会通过其他途径径（如公司主主要领导）可可联络的高端端客户小型专场客户户推介会11.12.111.7.111.911.5.1销售节奏11.6.111.411.10月中11.11月中11.8客户认筹洋房开盘高层开盘筹备阶段客户积累期客户筛选强销期尾房消化客户积累曲线诚意金客户曲线成交客户曲线销售节点推广预热阶段段强力推广阶段段开盘满意度维护开盘准备阶段段12.1/推广节奏11.12.111.7.111.911.5.1销售节奏推广节奏11.6.111.411.10月中11.11月中大众宣传渠道营销11.8客户认筹洋房开盘高层开盘筹备预热阶段段卖场包装广告定位媒体预订异地布点业内宣传软文宣传活动营销梳理富邦会寻找渠道打通渠道客户积累曲线诚意金客户曲线成交客户曲线销售节点强力推广客客户积累常规推广异地宣传寿光巡展企业宣传———〉项目宣传业内宣传活动营销筛选客户常规推广异地推介1项目推介会1活动营销富邦校园月常规推广异地推介2项目推介会2活动营销开盘1开盘2强销期短信维护老带新活动动营销活动维护期常规推广企业宣传活动营销北欧摄影展展媒体答谢会会短信维护老带新政策策活动营销业主嘉年华华短信维护富邦卡升级营销活动富邦会认购专场富邦卡———〉会员服务富邦会活动：专场销售理财讲座风水讲座品牌嫁接宝马Z4试驾/银行、俱乐乐部…筹备要求：：外卖场、、销售道具具、媒体渠渠道等的筹筹备，为后续正正式宣传做做好准备；；推广预热：：以媒体、、业内为起起点，开始炒作作宣传，侧侧重地段炒炒作；以路牌进行企企业品牌宣宣传，企业品牌相相关活动为主（辅以以软性报道道）。12.1.1/推广节奏--筹备预热阶阶段（4月-6月底）11.12.111.7.111.911.5.1销售节奏推广节奏11.6.111.411.10月中11.11月中大众宣传渠道营销11.8客户认筹别墅开盘高层开盘筹备预热阶阶段卖场包装广告定位媒体预订异地布点业内宣传软文宣传活动营销梳理富邦会会寻找渠道打通渠道客户积累曲线诚意金客户曲线成交客户曲线销售节点强力推广客客户积积累常规推广异地宣传寿光巡展企业宣传———〉项目宣传业内宣传活动营销：：浑河是龙富邦卡———〉会员服务富邦会活动：西武专场销销售理财讲座风水讲座品牌嫁接宝马Z4试驾/银行、俱乐乐部…筛选客户常规推广异地推介1项目推介会会1活动营销富邦校园月常规推广异地推介2项目推介会会2活动营销开盘1开盘2强销期短信维护老带新活动动营销活动维护期常规推广企业宣传活动营销北欧摄影展展媒体答谢会会短信维护老带新政策策活动营销业主嘉年华华短信维护富邦卡升级营销活动富邦会认购专场利用包装手手段，强化化项目的品品质感通过卖场展展示项目的的形象，触触动客户的的敏感神经经，产生购购买欲望卖场包装事项完成时间备注外卖场6月中旬达到进驻条件销售中心8月进驻6月前完成设计销售道具简装楼书

6月中旬保证外卖场使用手提袋、名片、胸牌、纸杯

6月中旬保证外卖场使用视频宣传片6月中旬保证外卖场使用DM宣传册6月中旬第一阶段推广中使用景观明信片6月中旬第一阶段推广中使用富邦品牌宣传册6月中旬保证第二阶段活动的使用第一阶段卖卖场包装及及道具制作作异地布点抢占每一个个客户所在在滩头户外路牌——主要指各城城市间与寿光的主干道两侧侧路牌；巡展地点——提前洽谈异异地推广活活动开展时时的场地。活动营销利用舆论的的传播性，，对于富邦集集团的品牌形象象，对于项项目的整体体品质，以以及项目的的地段价值值等多个方方面进行炒炒作，达到到宣传的目目的。活动时间：：6月下旬活动内容：：——富邦对话星河湾（高高端品牌形形象的树立立）对比富邦与与星河湾的品品牌差异化化筑豪宅经典辅助宣传：：网络纸媒软文电视新闻主要道路户户外（企业业形象）同过企业品牌牌与理念的的差异，标标榜滨河大大盘项目的的档次大力宣传富富邦集团的品牌，树树立企业形形象的同时时带动项目目认可度的的提升公关活动1：——富邦品牌“代言城市高高端生活”大力宣传富富邦集团的品牌，树树立企业形形象的同时时带动项目目认可度的的提升公关活动2：——外卖场开放放，媒体、、业内人士士接待专场场活动时间：6月中旬至6月底活动内容：：与同业及媒媒体互动，，首先让他他们了解并并感受我们们项目的整整体定位及及调性，继继而产生认认可。活动地点：（待待定）辅助宣传：网络纸媒软文电视新闻推广目的：：展开大量的媒体体宣传，利利用渠道推推广和公关关活动等手手段带来更更多的关注注客户，为后期的销售储备充充足的客户户基数销售目标：：快速积累客客户（目标500组以上）。12.1.2/强力推广客客户积累累期（7月-8月底）11.12.111.7.111.911.5.1销售节奏推广节奏11.6.111.411.10月中11.11月中大众宣传渠道营销11.8客户认筹洋房开盘高层开盘筹备预热阶阶段卖场包装广告定位媒体预订异地布点业内宣传软文宣传活动营销客户积累曲线诚意金客户曲线成交客户曲线销售节点强力力推推广广客客户户积积累累常规规推推广广异地地宣宣传传寿光光巡巡展展企业业宣宣传传—————〉项目目宣宣传传业内内宣宣传传活动动营营销销：：浑河河是是龙龙筛选选客客户户短信信维维护护富邦邦卡卡升级级营销销活活动动富邦邦会会认购购专专场场常规规推推广广异地地推推介介1项目目推推介介会会1活动动营营销销富邦邦校校园园月常规规推推广广异地地推推介介2项目目推推介介会会2活动动营营销销开盘盘1开盘盘2强销销期期短信信维维护护老带带新新活活动动营销销活活动动富邦邦会会选房房专专场场（抽抽取取北北欧欧游游））维护护期期常规规推推广广企业业宣宣传传活动动营营销销北欧欧摄摄影影展展媒体体答答谢谢会会短信信维维护护老带带新新政政策策活动动营营销销业主主嘉嘉年年华华梳理理富富邦邦会会寻找找渠渠道道打通通渠渠道道富邦邦卡卡—————〉会员员服服务务富邦邦会会活动动：：西武武专专场场销销售售理财财讲讲座座风水水讲讲座座品牌牌嫁嫁接接宝马马Z4试驾驾/银行行、、俱俱乐乐部部…媒体体推推广广阶段段诉诉求求：：寿光光住住宅宅“奢奢适适品品””亮亮相相，，突突出出产产品品的的综综合合优优势势；；““奢奢适适””生生活活所所带带来来的的感感受受主要要媒媒体体渠渠道道：：户外外———企业业形形象象宣宣传传，，后后期期项项目目形形象象；；机场场———企业业形形象象宣宣传传，，后后期期项项目目形形象象；；纸媒（报报纸、杂杂志等））——硬广打造造产品形形象，地地块炒作作后续报报道，配配合活动动信息发发布；网络——硬性宣传传，塑造造项目知知名度；；分众传媒媒、框架架——项目宣传传广播—项目信息息传达DM投递、短短信—项目信息息传达媒体推广广异地巡展展延续准备备期大力力宣传的富邦品品牌系列活动动，以“奢适生活活+富邦宣传传”为主题，，开展第第一轮异异地宣传传。主要要目的在在于宣传传企业品品牌及项项目展示示。为项项目后续续宣传打打好根基基。（实实际宣传传时可结结合本阶阶段奢侈侈品联动动的公关关活动））活动营销销利用奢侈侈品的品品牌互动动与嫁接接，塑造造项目高高端形象象和气质质。以系列高高端活动动为引子子，打造造专属于寿光光富邦客客群参与的的高端平平台。公关活动动1：——宝马Z4试驾活动动及周边边城市名名车展活动时间间：7月—8月活动内容容：——赞助/组织客户户参与Z4试驾，标标榜自身身品牌高高度——联合捷豹豹、路虎虎、宝马马等高档档车进行寿光光周边城市的巡巡展活动地点点：除寿光宝宝马试驾外，，同时在在周边城城市进行行名车巡巡展（搭载“富邦20”的异地宣宣传）辅助宣传传：户外网络纸媒软文文电视新闻闻广播短信（告告知、邀邀约）通过同档档次座驾驾标榜自自身价值值的同时时，可以以有机搭搭载项目目活动，，避免直直接性推推广引起起的抗性性。推广目的的：持续客户户积累，加深品品牌印记记；通过推介介会等形形式，让意向客客户深入入了解产产品；销售目标标：收取诚意意金、办办卡，确确定意向向客户200组。12.1.3/筛选客户户（9月-10月）11.12.111.7.111.911.5.1销售节奏奏推广节奏奏11.6.111.411.10月中11.11月中大众宣传传渠道营销销11.8客户认筹筹洋房开盘盘高层开盘盘筹备预热热阶段卖场包装装广告定位位媒体预订订异地布点点业内宣传传软文宣传传活动营销销客户积累曲线诚意金客户曲线成交客户曲线销售节点强力推广广客客户积累累常规推广广异地宣传传寿光巡展展企业宣传传———〉项目宣传传业内宣传传活动营销销：浑河是龙龙筛选客户户短信维护护富邦卡升级营销活动动富邦会认购专场场常规推广广异地推介介1项目推介介会1活动营销销富邦校园园月常规推广广异地推介介2项目推介介会2活动营销销开盘1开盘2强销期短信维护护老带新活活动营销活动动富邦会选房专场场（抽取北北欧游））维护期常规推广广企业宣传传活动营销销北欧摄影影展媒体答谢谢会短信维护护老带新政政策活动营销销业主嘉年年华梳理富邦邦会寻找渠道道打通渠道道富邦卡———〉会员服务务富邦会活动：西武专场场销售理财讲座座风水讲座座品牌嫁接接宝马Z4试驾/银行、