XXXX长沙·某地产城项目一期及二A地块商业营销策略报告

长沙·万科城2011年11月2日项目一期及二A地块商业营销策略报告商业营销不能像住宅营销一样,商业需要的就是氛围与气场!万科城商业必须站在项目整体运营的基础上谋略项目运营所要达到的核心目标：通过商业价值的挖掘，提升项目整体价值。商业提报背景：报告涉及范围：项目一期底商、二A区域底商及二A区域独立商业。总面积4389.58㎡，共72个铺面，其中一期底商、二A底商目前都已到达预售条件，二A独立商业建筑主体已完成。一期底商S313#底商S2此次提报的基本目标：项目商业价值最大化挖掘整体策略步走：营销策略招商策略推广策略整体定位1、开福区居住环境优越，但经济发展一直被笼罩在“南帝北丐”的说法之下，给人以距离感；2、以湘江世纪城为主的城北商业逐渐面世，商业氛围逐渐形成，但在城北呈单极化发展；3、经浏阳河与京广铁路的隔断，项目区域内的商业几乎为零。问题1：万科城片区商业价值评判——现状一：商业氛围不足区域整体商业价值偏低，地段不成熟。地段抗性导致客户投资的心理保障不强。1、新开发区域，周边成熟小区不多，固定消费力有限；2、开发起步阶段，人气、市政、交通配套极度不成熟。开发起步阶段，周边人气匮乏，珠江共城约800户业主及消费能力较低的外来务工人群是目前人流主要构成。片区商业价值评判——现状二：人气匮乏思考：消费人流及商业氛围，是商业投资者、经营者选择最关注的点，面对商业氛围不足、人气匮乏现状，万科城的商业该如何定位？现状之下的问题：寻求化解解……价值认同同点1：化解客客户对区区域的抗抗性城市新中中轴，发发展咽喉地段段，福元元路过江江大桥河河西滨江江新城，区域发发展及升升值潜力力是化解解商业购购买客户户对地段段抗性的的有力说说辞。开福区经济产产业带向北延延伸趋势已经经越来越明显显，本案所在在区域将真正正成为以开福福区政府为核核心的区域级级政治、经济济及文化中心心。城市东、西联联通日近频繁繁，福元过江江大桥将合万万科城牌黄金金区域的咽喉喉地段。价值认同点2：解决客户对对地段的抗性性地铁一响、黄金万两，福福元路过江大大桥双重保障障，汽车北站站改建扩张，，未来人气不不是问题。地铁一号线、、福元路过江江大桥火热施施工中，芙蓉蓉路双向10车道，再加上上双向六车道道福元西路，，道路通达指指日可待，一一定层面上可可化解客户抗抗性及顾虑；；2013年地铁1号线预计通车车，无疑是商商业价值点中中最给力的一一点，有人气气，有人流，，就有财富！！价值认同点3：解决商业氛氛围问题大型商业规划划+四大社区规划划，周边发展利利好支撑商业业前景，商业业大氛围形成成不成问题。。氛围，消费力力，是商业成成功王道！商业规划＝湘江世纪城超超级SHOPPINGMALL+珠江花城商业业中心+滨江新城+周边社区商业业四大社区（核核心辐射区））＝万科城+珠江花城+万国城+英祥春天重点案例/湘江世纪城城：全长沙商业业巨无霸，，品类齐全全，辐射范范围广。世纪金源大大酒店居然之家、、华润万家家、苏宁电电器、沃美美电影院等等沿街6公里长商铺铺，拥有吃吃喝玩乐各各种业态商业总建面面：约27万方重点案例/珠江花城：：项目正对面面，全部自自持性商业业，拥有优优厚的自身身资源。15#楼5482㎡16#楼31500㎡商业总建面面：约8万方自持五星级级酒店，预预计2年内投入运运营。已封封顶。临街裙楼型型商业，新新一佳超市市、大型中中西餐饮及及娱乐业态态。重点案例/珠江花城：：项目正对面面，全部自自持性商业业，拥有优优厚的自身身资源。功能分布合合理，其引引导体现商商业规模及及高度业态丰富，，对开业时时间已有规规划口径价值认同点点4：解决人气气问题万科城商业业可辐射一一级圈人群群达16.8万，本社区区占1.88万，对商业业的需求量量极大，可可实现人气气的良性循循环。开福区整体体常住人口口约合45万人次，主主要以城市市白领为主主，且以每每年3%-4%的速度增长长。此外，，区域2公里范围内内将新增人人口约16.8万,对商业的需需求总量会会增加近15万平。而目目前商业仅仅有约14万平，仅满满足目前的的人口需求求，不能满满足新增人人口对商业业的需求。。考虑到新新增项目将将新增40多万方商业业，可见未未来区域发发展前景大大，无疑给给商业销售售带来利好好！区域商业需需求预测=区域总人数数*（0.7-0.9）区域商业需需求预测=168000*（0.7-0.9）=11.7-15.1万平项目所处区区域为长沙沙唯一的三三水环抱住住宅区以项目为中中心，车行行10分钟距离区区域内，目目前已明确确已建、在在建、筹建建住宅约68544户，按每户户3.5人计算，约约24万人，其中已已建和在建建住宅约53344户；筹建面面积达152.8万平方米，，约15200户湘江世纪城城22000户江临天下112户世世纪春天196户滨江江美美寓寓392户金金霞霞苑苑292户江湾湾新新城城300000建面面半岛岛澜澜桥桥74000建面面恒鑫鑫澜澜北北湾湾1180户江滨滨玫玫瑰瑰园园4800户景香香苑苑771户广福福园园1022户滨江江丽丽园园223户北国国风风光光870户顺天天黄黄金金海海岸岸1948户水岸岸兰兰庭庭163户水韵韵花花都都125000建面面江湾湾纯纯水水岸岸239000建面面万科科城城3000户藏胧胧2926户洪山山家家园园1395户英祥祥春春天天1146户潇湘湘上上院院200000建面深国投78000建面雄新华府府62000建面庄园地产产300000建面星沙县城城（全国百百强县密布500强企业））珠江花城城8000户万国城MOMA1830户消费人群群幅射二二级圈普通客户户片区常住住客以周边项目打工者为为主；江北商业业中心消消费者。。居住捞霞北片区的居居民；新的高素素质楼盘盘带来的的新居住住客户。。高端商务务客广电中心心、税务局、区政府及及其它事事业单位位管理局员员工；各酒店商务客；万科城商业消费客户片区发展展将带来来大量客客源，且且是一批批强有力力的高素素质销售售群体，，将进一一步促进进商业的的发展。。目前以万万科城为为标杆的的周边项项目，销销售平均均价格约约7600元\平米，这这里聚集集的是一一个高消消费群体体。万科城及及周边项项目当前前主要售售价构成成情况价值认同同点5：解决客客户信心心的问题题深国投商商业用地地占地于于此、北北城商业业以湘江江世纪城城率先兴兴起，并并日益成成熟，滨滨江新城城正蓄积积后发之之势，万万科城凭凭其齐全全配套，，未来升升值潜力力巨大。。万科城所所处区域域位于北北城中心心，从多大盘盘林立，，是长沙沙北城新新城市中中心的重重要中心心点。汽汽车北站站、火车车北站、、霞凝物物流园的的逐渐成成熟及地地铁站即即将拉通通，开福福区的拉拉动力将将爆发式式增长。。规划配套套齐全规划中的洪山公园规划中的的浏阳河河风光带带万科城所所处片区区商业前前景潜力力无限，，必定成成为一个个名副其其实的商商业中心心，而万科科城具具备商商业中中心的的王者者质数数……价值认认同点点6：项目目自身身配套套支撑撑约7万平米米大型型临街街商业业楼，，16800亩绿地地樱花花林休休闲公公园，，红黄黄蓝幼幼儿园园多层层面吸吸引人人气积积聚，一流流的配配套。。大型商商业规规划，，红黄黄蓝品品牌幼幼儿园园，配配套绿绿地樱樱花广广场，，扩大大项目目影响响力的的同时时，给给项目目带来来较大大的人人气。。价值认认同点点7：项目目本体体解析析项目商商业价价值：：7万体量量，肩肩负打打造成成区域域商业业中心心使命命.融国际际品牌牌超市市，商商业办办公楼楼、住住宅底底商、、集中中型街街区整整合为为一。。商业在在地上上建筑筑面积积中的的占比比：15%一期底底商+独立商商业5383㎡㎡二A底商+独立商商业2096㎡二B732㎡㎡三A1707㎡㎡三B集中商商业+商业办办公楼楼63274㎡共计：：73192㎡㎡商业一一览：：项目商商、住住指标标：总建筑筑面积积：49.41万总用地地面积积：19.54万总容积积率：：2.52绿化率率：40%建筑密密度：：23%商业配配套：：7万预计总总户数数：3500户福元元路路北集中商商业用用地项目商商业布布局项目内主要要道路布局局价值认同点点8：商业布局局下的价值值挖掘商业主要呈呈“十字””形沿街商商业布局，，辅以内街街式开放模模式，特具具主题街区联联手打造潜质,各铺价值最最大化不成成问题。价值认同点点9：品牌价值值万科长沙布布局各极呈呈完整，各各项目都成成为区域标标杆，万科科城商业当当仁不让将将成为片区区商业中心心内核。2008年，万科西西街“招财财猫”计划划，万科火火了！2010年，万科城城市花园““芒果街””，3.8成交均价，，撬热了河河西甚至全全长沙商业业投资市场场！2011年，万科金金域华府““金街””，完成与与世界的对对话！房行东方网网商业优势已已然明显……定位原则：：从项目整整体商业营营销角度定定位定位方向：：大商业共共荣+品牌效应+高端形象定位思考：：项目整体商商业定位：：区域商业中中心万科城底商商及内部独独商处于项项目内部，，辐射效应应略小于集集中大商业业，局部定定位因考虑虑针对性商业功能定定位及业态态定位：打造区域商商业中心的的风情商业街街区准确的功能能定位：集文化、休休闲、娱乐乐、购物、、餐饮等多多功能为一一体的风情商业街街区是》基本属性：：城市新中轴轴风情商业街街区主推案名：：Hometownbusinessstreet备注：强化化品牌影响响力，抬高高商业期望望值，制造造稀缺感，，突出商业业核心价值值，引起客客户关注。。“街”的的概念更能能突出商业业氛围。万科城商业业街万科商业第第一街备选案名：：形象定位＝＝核心定位位语：万科城商业业街，长沙沙只有一条条！备选定位语语：万科城商业业街，站在在巨人肩膀膀上！注：“巨人人指万科””两个考虑：：基于区域商商业空白，，结合自身身产品特点点的考虑。。基于无无大商商家入入驻前前提下下的商商业营营销考考虑。。业态定定位方方向：：两个方方向：：以招商商引进进大中中型、、品牌牌特色色餐饮饮、休休闲娱娱乐为为龙头头带动动商业业街区区发展展。以定制制型商商业丰丰富商商业业业态。。商业业态定位餐饮类休闲类超市类娱乐类其他类大型品牌餐饮，花之林、小肥羊、本土其他特色品牌餐饮……音乐主题吧、清吧、美体香熏、足浴、美容美发会所……鲜花超市、时尚超市、进口小食、红酒专卖……琴行、放映厅、茶楼、跆拳道、陶吧……汽车4S店、汽车美容，药店，街区医院、干洗店，等等大中型型特色色餐饮饮类——中西餐餐厅、、花之之林、、湘西西部落落、小小肥羊羊等特特色品品牌餐餐饮定制型型商业业业态态———高档档美容容、美美发、、养生生吧、、茶吧吧、街街区医医院，，主题题超市市等基于定定位考考虑，，为使得得商业业竞争争力及及价值值充分分体现现，最最快速速度实实现商商铺销销售采取怎怎样的的营销销策略略？惟一方方向：：做出出商业业氛围围与气气场我们必必须解解决两两个极核矛矛盾！租&售虚&实处理好好这两两个极极核矛矛盾，，在没有有核心心大商商家进进驻下下的制制造商商业氛氛围、、成功功销售售，不不成问问题！！内外焦困之之现状，内忧项目商业从从未推广，，商业平台台未得到挖挖掘和利用用，很难在在短时间内内引起市场场强烈的关关注。外困片区经济发发展落后，，区域整体体商业价价值偏低，，商圈商业业氛围不浓浓，人气匮匮乏，客户户投资不敏敏感。又是一个非非常时期！！万科、新鼎鼎联手推出出“Mr.King”计划在躁动的地地产市场下下寻找财富富盟友“Mr.King”解读：谁是金先生生？金先生背后后的财富故故事是什么么？金先生又能能在万科城城有着怎样样的财富演演绎？金先生才是是商业王者者！你就是金先先生！“Mr.King”计划的实实质：我们在寻找找金先生，，我们也在塑塑造金先生生！是商家通路路是商家联盟盟是商家信息息库是资源整合合平台是投资信息息库是商业旗帜帜“Mr.King”计划要达达到的目标标：商家抱团，，投资统筹筹情感切入，，心理引导导整合推广，，虚实并行行品牌嫁接，，资源整合合在概念打造造与现场为为王战略中中寻求突破破。您的尺度，，是我们寻寻找的唯一一依据。寻得盟友，，是我们财财富路上的的有力保障障。万科品牌，，是我们聚聚积于此的的投资盾牌牌。整体策略步步走走：营销策略招商策略推广策略整体定位一、策略原原则二、节点控控制策略原则1隔山打牛，，举而不发发热场手段：：用“Mr.King计划”引引起商家和和投资者的的共同关注注，制造新新闻效应，，以达到““热场”的的目的。旺场手段：：通过大力““招商”，，制造现场场人潮涌动动的氛围，，以达到““旺场”的的目的。“热场”、、“旺场””是关键单点攻击与与拉网营销销相结合大客户攻击击方式：对己掌握的的大客户，，做一对一一单点攻击击，以恳谈谈为主，由由大客户组组负责完成成。重点客户攻攻击方式：：利用“Mr.King计划”网络络进大批商商家，及他他们的VIP客户资源，，做好圈层层渗透。策略原则2小鱼耕耕作，，大鱼鱼游意向散散户商商家逼逼定：：对有意意向的的商家家，深深入沟沟通引引导、、实行行锁定定，引引导成成交。。品牌商商家放放养：：主力商商家高高举诚诚意旗旗帜，，为商商业大大氛围围的形形成发发力，，做意意向商商家代代言人人。策略原原则3内卡：：资格准准入，，适时时转化化，扩扩大战战果。。外卡：：做好““Mr.King计划””客户户搜集集工作作，进进行来来访登登记，，锁定定。策略原原则4内外卡卡，举举而不不发，，策略略创新新一、策略原则则二、节点控制制整体营销推售售节奏如下：：预备启动11.1011.17正式宣传预备期商业市场调研研销售人员培训训产品研读客户资源筛选与分类11.30进攻期广发招募令开展拉网营销销大客户恳谈周边商户访谈谈广发外卡12.10样板铺开放圈层营销大客户签约商家选铺价格体系联盟商家征集集令强攻期12.20开盘签约持销期签约回款扩大战果12.1512.30强攻客户外卡继续办理理内卡办理看房通道开通通线上推广整体策略步步走：营销策略招商策略推广策略整体定位一、招商原则则三、节点控制制二、主题街区区划分及业态态引导分品牌，分类类别定向宣传传，释放招商商信息以品牌商家谈谈定为主方向向，带动其他他小户进驻；先大商家，后后小商家——高高低低，虚虚实相生先品牌，后散散户——战略有先后，，战术有“双双轨”以招商的成功功带动商业的的销售——合理配比，销销售为先招商三大原则则：虚：以谈定大型品品牌商家进驻驻造势为突破破点，吸引其其他中小商家家进驻；（通过意向合合作、加盟指指定点等将这些品牌商家家也可能成为为我们的“传声筒”）实：逐步谈定加盟盟店、自创品品牌等小商家家，迅速建立立商业经营氛氛围；（先先行行引引进进一一些些小小型型商商家家在在一一期期为为已已入入住住的的业业主主服服务务，，便便利利店店、、通通讯讯业业、、特特色色餐餐饮饮都都是是比比较较好好的的突突破破点点。。））虚实结结合，，以租租带售售，稳稳步推推进1、采采用差差异化化进攻攻，避避免同同业竞竞争招商攻攻略2、“放放水养养鱼””法3、关注注“主主力店店”和和“品品牌店店”效效应做为一一个正正在逐逐渐成成熟期期的商商业地地块，，小商家家的进进驻关键是让客客户要要有足足够的的信心心，在在此经经营，，信心心源于于主力力店、、大商商业、、品牌牌商业业的进进驻。。一、招招商原原则三、节节点控控制二、主主题街街区划划分及及业态态引导导招商前前关键键问题题解决主主题街街区打打造问问题解决各各区域域业态态分布布问题题业态规规划主题街街区万利街街（品牌牌超商商，万万象荟荟萃））万福街街（品味味生活活，幸幸福居居家））万乐街街（潮流流闲适适，繁繁雅皆皆达））万德街（琴墨流香香，万上聚聚德）万潮街（潮流百货货、活色生生香）万尚街（流行前线线，风尚达达人）在风情商业业街大主题题之下，主主题街区划划分，使商商业规划更更具系统性性，方便统统一管理，，经营更具具想象空间间。业态建议——1、2#栋1234567891011121314151617181920开间4米开间3-4米径深8-10米径深8-10米万福街（品味生活活，幸福居居家）此段业态建建议：特色餐饮、、鲜花礼品品、便利超超市、高档档西点面包包店、干洗洗店、美容容美发店社社区服务型型业态为主主辅以潮流服服饰等理由：本区域为内内部临街商商铺，适合合打造以生生活为主，，主要服务务本社区及及周边社区区，辅以时时尚精品生生活配套，，补充商业业中心业态态元素。商铺质数：：层高5.5米。每个铺预留留烟道。面积控制，，中间以47平米为主国国，两端以以60-76平米为主商铺规整，，临路，相相临商铺可可拼接成规规则大商铺铺。1234567891011121314151617181920开间4米开间3-4米径深8-10米径深8-10米业态建议——3、4#栋万福街（品味生活活，幸福居居家）此段业态建建议：母婴用品店店、专业诊诊所、药房房、影音数数码店、家家居饰品等等辅以高档档商务礼礼品等理由：本区域为为内部临临街商铺铺，适合合打造以以生活为为主，主主要服务务本社区区及周边边社区。。深入高高端社区区，商务务精品市市场较大大。商铺质数数：层高5.5米。每个铺预预留烟道道。面积控制制，中间间以47平米为主主国，两两端以60-76平米为主主商铺规整整，临路路，相临临商铺可可拼接成成规则大大商铺。。二A商业规划划重点：：化解此区区商铺不不临路的的不足，，根据围围合设计计特点打打造围合合的主题题街区，，将每一一个铺的的价值挖挖掘到最最大。万乐街（潮流闲闲适，繁繁雅共享享）打造成集集潮流、、娱乐、、休闲为为一体的的情景游游憩街区区。风情内街街打造123456789101112131415161718192021222324252627282930开间3.4-3.9米径深约9米径深10米开间4米径深8米径深6.2米开间8.2米开间12.3米业态建建议——13#栋、S2、S3（一层层）万乐街街（潮流流闲适适，繁繁雅共共享））商铺质质数：：底商层层高5.5米，独独立商商业层层高4.5米。底商预预留烟烟道。。底商商以30-40平米为为主，，独立立商业业以42-60平米为为主商铺规规整，，处于于十字字街口口位置置，内内部呈呈围合合布局局。此段业业态建建议：：大面积积商铺铺以主主题餐餐厅、、精品品服饰饰、潮潮流百百货、、瑜珈珈、spa会所为为主，，小面面积特特色餐餐饮、、咖啡啡店为为主辅以休休闲娱娱乐场场馆，，打造造“魅魅力””文化化。理由：：本区域域位于于十字字街口口，是是辐射射城北北的商商业中中心的的重要要组成成部分分，业业态以以大众众消费费为主主。围围合式式设计计有利利于打打造成成情景景消费费游憩憩街区区。12开间24米开间19.6米径深12米此段业业态建建议：：KTV、洗浴浴中心心、养养生馆馆、休休闲中中心为为主理由：：2个大大铺面面、唯唯一的的二楼楼商铺铺。业态建建议——S3（二层层）万乐街街（潮流流闲适适，繁繁雅共共享））商铺铺质质数数：：商铺铺位位于于二二楼楼，，层层高高4.5米。。1、2号铺铺面面积积分分别别为为230、260平米米。。商铺铺规规整整，，处处于于十十字字街街口口位位置置，，内内部部呈呈围围合合布布局局组组成成部部分分，，仅仅有有的的二二楼楼商商铺铺。。附：：商商家家访访谈谈情情况况列列表表（调查查日日期期：：2011年9月30日.将视视面面积积可可实实施施情情况况开开展展后后续续商商家家访访谈谈工工作作））从新新鼎鼎对对部部分分商商家家意意向向访访谈谈情情况况来来看看，，对对区区域域未未来来发发展展看看好好，，意意向向度度较较强强的的商商家家较较多多，，且且多多为为长长沙沙本本土土街街区区商商业业的的受受欢欢迎迎的的品品牌牌。。主主要要关关心心点点是是主主力力店店与与区区域域人人口口数数与与租租金金。。一、、招招商商原原则则三、、节节点点控控制制二、、主主题题街街区区划划分分及及业业态态引引导导招商商节节点点总总控控预备备启启动动11.1011.17正式式宣宣传传预备备期期商业业市市场场调调研研招商商人人员员培培训训产品品研研读读客户户资资源源筛选与分类类强攻期主力商家敲敲定主力业态商商家普谈“Mr.King”计划的访客客接待12.20散客户收网网开盘签约持续期散客户网罗罗主力商家签签约联盟商家征征集令整体策略步步走走：营销策略招商策略推广策略整体定位方向：商业形象整整体入市，，以差异化化的推广手手法，形成成差异化的的市场认知知力度：做到高调，，做出商业业中心王者者气势手段：以虚带实，，隔山打牛牛整体思路体体系：一、推广策策略三、包装建建议二、渠道建建议推广策略1情感切入，，大俗大雅雅——通过“Mr.King计划”，以以追寻志同同道合者的的姿态启动动推广，从从情感角度度切入，是是淡市及寒寒冬营销良良策。——结合湖南人品品味特征，从从娱乐、民俗俗角度进行推推广设计，更更通俗，更易易传播。一夜倾城——报纸、户外、、现场包装、、网络、短信信等渠道集中中、全面亮相相出击，短时时间内统一形形象，强势推推广覆盖全城城。——软硬兼顾，既既实现形式上上的强势推广广，又改变姿姿态，以极具具亲和力的表表现拉近与受受众的距离，，倾服全城。。推广策略2小题大做，步步步“精”心心——通过“Mr.King计划”把4000多平较小体量量商业放大到到万科商家联联盟下，放到到区域商家统统筹下，放到到全城投资信信息平台下，，描绘一个商商业大蓝图。。——针对楼市氛围围趋冷，客户户防线不断提提高，对客户户心理的攻艰艰是关键，每每一个信号都都需要在统一一精心筹划之之下传递。推广策略3具时代感形象象包装——万科城是在品品牌体系下高高端产品，结结合Mr.King概念，包装时时代感是抽象象化与具体化化可行契合点点。——具有时代感的的话题设计，，保持对时事事的最高关注注。推广策略4概念：用品牌、概念念创新为项目目树立高形象象，形成市场场区隔；推广：线上推广，线线下全民造势势为主要形式式，快速聚客客；渠道：放大招商声势势，以品牌商商家定位引入入的营销方式式来增强客户户信心，促使使其迅速购买买；展示：强化现场场展示，，让客户户放心看看，放心心买，放放心经营营。原则之下下的推广思路路：1）准备工工作充足足，可以以事半功功倍：万科城““寻找Mr.King”商业全全民投资资调查将万科城城商业街街概念渗渗透到市市场，撬热商业业投资市市场，初步积累累意向客客户。短效批量量户外短时间内内集中展展示主流网络络全屏通栏栏信息同同步电台，短短信配合合报纸，每每周集中中2-3次线下席卷卷式招商商全线铺铺开2）采取集集中爆破破式推广广手法：：3）以直直接有效效的终端端营销手手段配合合直接而有有声势的的长效推推广影响响人海战术术直接点对对点宣传传拓展圈层渗透透高端人群群直接信信息传递递资源整合合商业客户户核心资资源梳理理利用4）核心商商业价值值点输出出财富黄金金街口，，引动财财富大磁磁场城市新中中轴，商商业新高高地交通要道道，财富富引擎已已拉响万科城商商业街，，长沙只只有一条条！万科城商商业街，，站在巨巨人肩膀膀上的商商业中心心一、推广广策略三、包装装建议二、渠道道建议户外浏阳桥头头、福元元路过江江大桥桥桥头各设设立一块块长期户户外、市市中心户户外集中中投放，，一个月月短期内内轰动市市场。于2011年11月17日前所有有户外进进行更换换，制造造“一夜夜倾城””效应。。万科城商商业街，，长沙只只有一条条！寻找金先先生！82201666户外方案案：万科城商商业街，，长沙只有有一条！！82201666可考虑征征象财富富的异型户外外造型，异立于于市场，，引起关关注。新增广告告位建议议：麦德龙入入口处广广告位，，吸引以以开福区区为阵地地的高端端客户群群，包括括商人、、企事业业老板、、学校教教授、公公职人员员等，对对项目也也起到一一定的辐辐射作用用；美美百货货争取一一块广告告位，或或在临近近区域争争取广告告位，吸吸引奢侈侈品消费费客户的的投资目目光。万科城商商业街万科城商商业街万科城商商业街道旗、围围墙沿用福元元路沿线线道旗，，建立商商业王者者气势。。万科城商商业街项目logo、楼体广广告，是是项目不不可缺失失的包装装。色调以红红为主。。设计上体体现互动动性。如如“离万万科城商商业街还还有100米、50米、30米……欢迎来到万万科城商业业街”报广豆腐块头版版推广模式式，每周保保持2-3期——以诙谐的、、符合长沙沙人特性的的信息冲击击市场万科城商业业街82201666万科城商业业街82201666万科城商业业街82201666爱上“金””先生！网络0731/搜房/好房子/新浪网页首首要位置万科城商业业街82201666万科城商业业街，寻找找金先生！！82201666万科城，寻找找金先生！[1]万科商业街，，抢占价值至至高点[2]十余万高端消消费人群，一一定最留金[3]城市新中轴，，最好有理由由[4]财富黄金街口口，引动财富富大磁场[5]长沙仅仅此一一条万万科城城商业业街[6]一条街街，凭凭什么么引得得众人人瞩目目？{7}站在巨巨人肩肩膀上上看商商业世世界1、劲爆爆揭秘秘：万万科城城商业业街，，资格格准入入？2、商业业，从从不退退而求求其次次！3、姚明明，我我比你你高！！5、标杆杆一直直都在在，万万科城城领傲傲全国国6、万科科城吸吸金商商业高高地7、城市市新中中轴，，万科科城已已风光光无处处可藏藏【短信网网络话话题、、论坛坛炒作作点】短信以项目目商业业信息息点的的释放放，吸吸引投投资客客关注注；站在巨巨人肩肩上看看商业业世界界，万万科城城商业业街！！约40-70平米黄黄金旺旺铺，，全城城火爆爆认筹筹，抢抢铺热热线：：82201666城市新新中轴轴，商商业新新王者者，万万科城城商业业街！！约40-70平米独独立商商铺户户户留留金！！全城城火爆爆优惠惠认购购，抢抢铺热热线82201666福元元路路，，地地铁铁旁旁，，商商业业高高地地，，万万科科城城商商业业街街！！约约40-70米独独立立商商铺铺每每铺铺150-280万，，一一铺铺养养三三代代！！首首批批发发售售，，抢抢购购热热线线82201666十字字金金街街口口，，财财富富第第一一街街，，城城北北中中央央黄黄金金国国际际商商圈圈约约40-70平米米旺旺铺铺火火爆爆招招商商！！欢欢迎迎知知名名餐餐饮饮、、超超市市、、健健身身、、娱娱乐乐等等大大型型商商业业抢抢占占财财富富宝宝地地！！抢抢金金热热线线82201666千万级财财富盛宴宴，等你你来抢滩滩！约40-70平米独立立商铺全全城抢购购中，福福元路、、地铁口口大盘，，敬请关关注！抢抢金热线线82201666短信、网网络“谐”设计话题系列列：全城城造句，，评选最最高人气气奖。的先生刚刚刚好！！的投资刚刚刚好！！阶段一：：阶段二：：的人生刚刚刚好！！阶段三：：夫妻系列列：其他系列列：老婆爱上上了金先先生！老公从此此改了了姓！针对性媒媒体拓宽客户户渠道，，多方位位吸引客客户眼球球。机场广告告网罗外地地高端商商务客户户万科城商商业街报纸、杂杂志、楼楼宇广告告网罗企业业老板。。地点选选择如中中天广场场、世纪纪金源酒酒店等。。站在巨人人肩膀上上看商业世世界2011、02万科城商商业街定向拓展展招商工作作同步思思路，主主要以单单页派发发为主。。圈层渗透透以高收入入群体，，及意向向客户为为主的针针对性的的信息传传递。针对万科科业主群群体“内外卡”购铺开展以长沙特特色餐饮饮，高端端品牌娱娱乐品牌牌商家的的针对性性拓展宣宣传大型商业业集中区区域拆迁户名名单收集集，彩信投递递商会、高高尔夫会会员等针针对性宣宣传资源整合合以新鼎多多年商业业及住宅宅客户资资源为主主的资源源整合利利用；以最近两两年中高高端客群群为主的的人群为为主，这这类人刚刚完成买买房，故故投资住住宅可能能性不大大，但可可能有能能力和有有兴趣进进行商业业投资以城北成成熟富人人区的住住宅业主主为主，，如王府府花园、、新华联联、四季季美景、、雍景园园等。一一则因为为项目都都是以前前的老项项目了，，买房早早目前处处于换房房期。二二则买房房早，有有一定经经济实力力，有一一定品牌牌追求以万客会会资源的的利用新鼎商业业资源：：万科西西街、万万科城花花、家乐乐福中央央广场、、金满地地、旺街街、淘金金街、龙龙柏湾、、仁和雨雨花家园园等商业业客户体体系，商商业投资资老手，，屏息以以待一、推广广策略三、包装装建议二、渠道道建议展示方案案售楼部内内部展示示：2包括沙盘盘、分户户模型、、洽谈物物料、工工装、推推广片、、地毯等等的展示示；看房通道道展示：：3包括街区区情景平平面展示示、商业业橱窗包包装等；；样板区展展示：4包括、入入口展示示区、实实景园林林展示及及其他等等外部环境境展示：：1包括出街街形象包包装、售售楼部外外部包装装、物业业形象的的展示；；现场为王王，多角角度，高高价值，，重细节节，展现现风情街街区的价价值现场外围围：项目外围围包装，，在客户户接触项项目第一一时间感感染客户户，刺激激购买欲欲望。空飘或主主柱，渲渲染气氛氛，内容容均为““热烈庆祝祝**（（漂亮宝宝贝）进进驻万科科城”沿途包装装将客最最大限度度感染客客户情绪绪。Mr.King，你好！！入口LED屏，商业业氛围倍倍增售楼部细细节展示示售楼部选选择：2011年商业推推出体量量小，短短时间内内的人气气聚集十十分必要要，且经经沟通，，后续商商业开发发间隔时时间非常常长，故故建议商商业接待待点为现现售楼部部，内部部区隔出出商业接接待台。。三B集中商业推推出之时，，再另做商商业售楼部部建议。售楼部细节节展示1、售楼部展展示面包装装：主要利用绚绚丽的色彩彩效果制造造火热气氛氛，将售楼楼部轮廓勾勾勒出来，，并打上光光柱效果；；建议采用用金色、万万科红（主主选2种）有质地地的色彩；；旨在传达达出本案““商业兴旺旺”之意。。万科科城城商商业业街街万科科城城商商业业街街站在在巨巨人人肩肩上上看看商商业业世世界界售楼楼部部细细节节展展示示2、售售楼楼部部包包装装：硬件件包包装装要要求求色色彩彩明明艳艳；；模型型展展示示充充分分体体现现商商业业氛氛围围；；灯箱箱从从各各位位维维度度展展示示商商业业效效果果。。将现现有有售售楼楼部部旁旁物物料料室室，，打打造造成成“宜宜家家””特特卖卖会会。用以持续吸吸引人气，一一定程度制造造商业氛围，，配合售楼部部营销。看房通道商铺开售前前道路清理理到位。道路硬化道路硬化道路是商铺铺销售的保保证，在销销售前，必必须将所有有道路进行行硬化。销售动线的的设定合理理化，带领领客户看到到最易触动动的情景。。三B商业包装，，成为商业业客户购买买欲第一触触发点。内街现状：：通路入口内街状态看房通道包包装建议通道展示墙墙，适当增增加灯光效效果，化解解冬季阴暗暗氛围“十字街口口”处展示示，做出街街区效果，，重点在S2、S3区域底商看铺通通道开通，，通路包装装在项目四周周的商铺全全部将门头头制作好，，营造出浓浓烈的经营营氛围；做符合商业业业态的形形象画面，，墙面粉刷刷、设置照照明灯；玻璃橱窗包包装，做景景深喷绘；；所有商铺门门头包装到到位，样板板铺重点打打造S2,S3区域，包装装情景化。。样板铺包装装最大限度的的制造现场场热闹氛围围，给客户户较好的第第一印象样板铺展示示示意包装冲淡S2、S3的独立性，，将内部围围合起来。。将招商成果果现场展示示，将已签签订的品牌牌商家现场场展示服装店背景用手绘绘的方式手绘背景，前方方陈列精致致模特，并并用PVC雕刻2只宠物狗，更显得橱橱窗精致与与大气。精品牛仔店店女人钟情only,男人独爱lee,那就让它来来家门口，，让我随心心所欲与潮潮流对话。。商业配套建建议：Thanks9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:08:4102:08:4102:081/5/20232:08:41AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:08:4102:08Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。02:08:4102