XXXX年月广州房地产市场监测报告-合富辉煌

2010年10月通胀加剧积压供求爆发调控趋严预期决定后市——2010年“十一”市场监测报告市场背景“十一”楼市实时监测“十一”后市场走势研判市场背景经济稳固，为房地产行业提供良好基本面PMI指数8月出现回稳并于9月显著上升，9月PMI指数达53.8%，高于市场预期中值的52%的水平较多，表明中国经济复苏基础稳固。从经济数据看，当前国内进出口数据仍然较为稳固，工业增速仍具基础，且投资增速保持在较高水平。在经济政策上，相对宽松的货币政策在一段时间内仍将继续，在此情况下，国内经济面将继续保持乐观。——经济面稳固使国内就业率保持在合理水平之上，民众对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨，这为房产成交奠定良好基础。通胀加剧放大房屋投资保值作用，是近期房产市场快速升温的关键因素7、8月份CPI同比增长分别达3.3%和3.5%，超过3%的警界线。食品价格同比增长达6.8%和7.5%，食品价格上涨带动通胀感受明显增强棉花价格亦显著上升，如情况持续，未来服装价格亦会有涨价压力黄金除投资保值作用外，亦是婚庆的主要消费品，近半年来涨幅明显——民众对通胀已经变得十分敏感，同时市场上亦存在较强的通胀预期。房屋的投资保值作用有所放大，通胀上行是促进近期房产市场成交的关键因素之一。部分商品价格涨幅列举数据项10月初对比4月初猪肉价格涨约3成玉米价格涨近1成大蒜价格涨约4成棉花价格涨约4成黄金价格涨约1成半3%警戒线对未来经济和收入预期乐观、通胀预期加强

居民消费意愿强烈，国庆期间多项消费数据创新高零售餐饮购物旅游出行在强烈人民币升值预期下，将对本国资产价格起到很大推动作用人民币于6月开始再次与美元脱钩，人民币对美元出现一定程度的升值。近段时间以来，国际对人民币升值施加的压力有所增加。自9月开始，人民币对美元的升值幅度有所放大，9月29日人民币对美元汇率破6.7关口。——人民币升值幅度加大，使市场对人民币的升值预期有所增加，房屋作为国内的主要投资产品之一，亦受到人民币升值预期的利好带动，促进房产市场的成交增多。4.17政策出台后，后续政策基本重在落实2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-6加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革。——胡锦涛各级政府要加快推进保障性安居工程，尽快增加基本住房供给。继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给。——李克强利大于空的宏观背景下，尤其是一线城市成交回升明显，价格快速上涨态势重新抬头2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民币对美元开始升值，9月升值幅度进一步放大，本币升值预期不断加强今年以来CPI持续上涨，7、8月更是连续突破3%警戒线。通胀预期不断加强8月开始PMI指数企稳回升，经济稳固4.27房贷政策之后，后续政策重在执行和对之前政策的补充政策面抑制经济面多重因素利好在一线市场快速升温的状况下，更加严厉的政策在节前一日出台，遏制房价上涨势头2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-69.29新政2010.9.29国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》新政是是国10号号文的的落实实和深深化此次调调控重重点在在贯彻彻落实实、信信贷调调整、、增加加有效效供应应、加加强市市场监监管等等方面面，是是国10号号文的的落实实和深深化银行立立即全全面执执行，，多次次置业业和投投资需需求受受限制制最大大，部部分首首置需需求置置业门门槛提提高90m2以下首首次置置业门门槛提提高多次置置业和和投资资需求求受到到贷款款限制制最大大银行执执行力力度远远高于于4.27房贷贷政策策政策内内容对对比穗商业业银行行执行行情况况对比比房产税税改革革试点点更加加明朗朗4.17：：财政政部、、税务务总局局要加加快研研究制制定引引导个个人合合理住住房消消费和和调节节个人人房产产收益益的税税收政政策。。9.29：：加快快推进进房产产税改改革试试点工工作，，并逐逐步扩扩大到到全国国。而10月7日出出台的的上海新新政细细则中亦明明确““按照照国家家加快快推进进房产产税改改革试试点的的工作作要求求，本本市将将积极极做好好房产产税改改革试试点的的各项项准备备工作作”。。另外，，据媒媒体报报告，，上海一一业内内人士士报料料称，，上海、、深圳圳房产产税或或已经经获批批，税税率为为0.3%~0.4%。。限购令令成地地方调调控杀杀手锏锏，但但后期期执行行有不不明确确性上海、、深圳圳、厦厦门立立即出出台地地方限限购政政策深圳““限购购令””最为为严厉厉北京、、厦门门、上上海限限定同同一家家庭只只能新新购买买一套套（商商品住住房含含新建建商品品住宅宅和二二手住住房））深圳规规定对对于在在本市市拥有有2套套以上上（含含2套套）住住房的的本市市户籍籍家庭庭须暂暂停购购买住住房后期政政策执执行有有不确确定性性从执行行时间间看，，均为为“暂暂时实实行””，无无明确确的执执行期期限在“家家庭认认定””、““婚姻姻认定定”等等方面面定义义模糊糊，遭遭遇到到具体体的执执行困困难“十一一”市市场背背景小小结经济稳稳定，，对未未来收收入预预期乐乐观，，消费费意愿愿强烈烈通胀、、本币币升值值等经经济因因素对对推动动资产产价格格上涨涨起了了至关关重要要的作作用利大于于空的的宏观观背景景下，，房地地产市市场（（尤其其是一一线城城市））快速速升温温为遏制制房地地产价价格过过快上上涨，，更加加严厉厉的调调控政政策出出台。。市场场面临临进一一步考考验“十一一”全国楼市概概述全国主主要城城市新新增供供应集集中上上市部分城城市相相比近近几次次黄金金月，，今年年十一一黄金金月供供应量量达到到新高高，代代表城城市：：深圳圳、广广州、、佛山山、中中山………而有些些城市市虽然然相比比普通通月份份，供供应量量增加加，但但相比比往年年黄金金月，，此次次供应应处于于较低低水品品，代代表城城市：：北京京、上上海、、东莞莞………而少少数数城城市市如如济济南南、、武武汉汉，，黄黄金金月月的的新新增增供供应应甚甚至至不不及及普普通通月月份份一线线城城市市黄黄金金月月成成交交放放量量，，价价格格快快速速上上升升备注注：：以以上上数数据据均均为为网网签签数数四大大城城市市成成交交面面积积环环比比8月月增增加加75%-83%；；相相比比五五一一（（4月月）），，成成交交也也增增加加明明显显（（除除北北京京））京、、沪沪、、深深由于于市市中中心心供供应应非非常常紧紧缺缺，，成成交交集集中中外外围围，，此此结构构性性因因素素使得得价价格格在在数数据据表表现现上上比比较较平平稳稳。。但但价价格格上上涨涨态态势势依依然然明明显显珠三三角角其其他他城城市市呈呈现现量量价价齐齐升升态态势势备注注：：佛佛山山1-4月月为为备备案案数数，，其其他他数数据据均均为为网网签签数数珠三三角角其其他他城城市市9月月成成交交环环比比8月月上上升升30%-60%，，东东莞莞、、中中山山相相比比五五一一成成交交水水平平，，基基本本相相当当佛山山：：主主力力成成交交以以刚刚需需型型单单位位为为主主，，成成交交价价格格创创下下今今年年高高位位东莞莞：：黄黄金金月月高高端端住住宅宅成成交交突突出出，，9月月房房价价创创历历史史新新高高中部部城城市市市市场场表表现现不不一一备注注：：济济南南数数据据由由合合富富辉辉煌煌山山东东公公司司监监测测，，其其他他数数据据均均为为网网签签数数成交交回回升升，，但但只只相相当当于于去去年年同同期期的的50%新兴兴区区域域成成交交少少市场场促促销销力力度度增增加加，，价价格格小小幅幅回回落落成交交大大幅幅攀攀升升，，尤尤其其是是满满足足刚刚性性需需求求的的中中小小户户型型强强劲劲价格格表表现现平平稳稳成交交平平淡淡，，成成熟熟区区域域项项目目受受欢欢迎迎价格格小小幅幅下下调调成交交放放量量，，相相比比去去年年同同期期要要好好。。是是名名副副其其实实的的黄黄金金月月全国国黄黄金金月月楼楼市市小小结结整体体呈呈现现供供需需两两旺旺的的局局面面，不不少少城城市市黄黄金金月月成成交交量量价价都都创创下下新新高高一线线城城市市价价量量齐齐升升的的势势头头最最猛猛，，同同时时也也是是政政策策打打击击重重点点。9.29新新政政出出台台后后，，北北京京楼楼市市人人气气转转淡淡，，日日签签约约量量由由新新政政前前的的600多多套套减减少少至至100-200套套。。而而地地方方““限限购购令令””最最严严的的深深圳圳市市，，已已经经有有多多个个楼楼盘盘出出现现退退房房的的现现象象珠三三角角其其他他城城市市虽然然市市场场热热度度稍稍逊逊一一线线城城市市，，但但量价价上上升升势势头头也也十十分分明明显显中部部城城市市表表现现分分化化。。但整整体体市市场场仍仍旧旧以以刚刚性性需需求求为为绝绝对对支支撑撑，，而而且且价价格格平平稳稳，，甚甚至至小小幅幅下下降降。。因因此此受政政策策影影响响有有限限“十十一一””广州州楼市市实实时时监监测测———供供货货最最多多的的黄黄金金月月，，主主要要集集中中在在外外围围番番禺禺区区及及花花都都区区———90~125m2、90m2以下下产产品品供供应应明明显显增增加加，，吸吸引引置置业业者者关关注注市场场供供应应营销销策策略略客户户需需求求/成成交交产品品价价格格2010年年““十十一一””楼楼市市概概况况：：———中中心心六六区区成成交交比比重重上上升升、、中中高高端端项项目目的的成成交交比比重重上上升升、、不不少少楼楼盘盘调调高高售售价价，，导导致致整整体体均均价价上上升升明明显显———通通胀胀加加剧剧，，积积压压供供/需需引引爆爆楼楼市市成成交交——目前前支撑楼楼市成交交以刚性性自住、、购房保保值需求求的客户户为主——新货货集中供供应及““双节””效应，，整体广广告投放放创新高高——售价价调升后后，促销销优惠较较多说明在售货量量指剔除““未推售售新货””的实际际在售货货量；未推售货货量指已取得得预售证证，但没没有发售售的新货货量；可售货量量指已取得得预售证证，具备备销售条条件的所所有货量量;中心六区区为：天天河区、、海珠区区、荔湾湾区、越越秀区、、白云区区、及黄黄埔区统计时间间为2010.9.1-2010.10.7，以以下统称称“十一一”黄金金月供货最多多的黄金金月，广广州全市在售货量量共5.1万套套本次黄金金月在售售货量高高达5.1万万套，为近近三年黄黄金月中中最多的的；除萝岗、、黄埔区区外，其其他各区区供应较为充裕裕；番禺区在售货量量约1.8万万套，与以以往黄金金月相比比，呈现现整倍增长长；花都区在售货量量约1.2万万套，与以以往黄金金月相比比，也有有约20~40%的的增加。合富辉煌煌集团市市场研究究部的监监测数据据显示：：数据来源源：合富富辉煌集集团市场场研究部部监测数数据在售六成成产品分分布在外外围番禺禺区、花花都区合富辉煌煌集团市市场研究究部的监监测数据据显示：：广州全市市“十一一”期间间商品住住宅在售售的5.1万套套，60%分布在番禺区及花都区；约9000套具备销售售条件的的新货，在本个个黄金销销售档期期没有公公开发售售。广州全市市商品住住宅供应应量统计计数据来源源：合富富辉煌集集团市场场研究部部监测数数据中心城区区在售货货量达到到1.8万套合富辉煌煌集团市市场研究究部的监监测数据据显示：：广州中心心城区““十·一一”期间间商品住住宅实际际供应约约1.8万万套；约1600套具备销售售条件的的新货，在本个个黄金销销售档期期没有公公开发售售。广州市中心城区区商品住宅宅供应量量统计90~125m2、90m2以下产品品供应明明显增加加数据来源源：合富富辉煌集集团市场场研究部部监测数数据9月份新新增供应应的230万平平方米住住宅中，，有154万平平米为125m2以下的产产品实际在售售新货超超过2.3万套套合富辉煌煌集团市市场研究究部的监监测数据据显示：：2010年“十十一”期期间广州州全市在在售新货货超过2.3万万套；接近50%的新货集集中在番禺区；其次是花都区，占全市市新货的的17%。数据来源源：合富富辉煌集集团市场场研究部部监测数数据市中心新新货新盘盘供应大大幅增加加备注：红红色字代代表全新新盘外围新增增供应非非常充足足，借亚亚运之机机番禺集集中推新新货备注：红红色字代代表全新新盘——供货货最多的的黄金月月，主要要集中在在外围番番禺区及及花都区区——90~125m2、90m2以下产品品供应明明显增加加，吸引引置业者者关注市场供应应营销策略略客户需求求/成交交产品价格格2010年“十十一”楼楼市概况况：——中心心六区成成交比重重上升、、中高端端项目的的成交比比重上升升、不少少楼盘调调高售价价，导致致整体均均价上升升明显——通胀胀加剧，，积压供供/需引引爆楼市市成交——目前前支撑楼楼市成交交以刚性性自住、、购房保保值需求求的客户户为主——新货货集中供供应及““双节””效应，，整体广广告投放放创新高高——售价价调升后后，促销销优惠较较多9月新货货集中供供应及““双节””效应，，广告投投放创近近五年新新高9月新增增集中供供应及中中秋、国国庆的““双节””效应，，9月全全市投放放达11210万万元，环环比大幅幅增加232%，同比比增加4%，创近五年年新高。。（统计范范围：广广州十区区住宅性性质物业业。统计计媒体：：广日、、南都、、新快、、羊晚））集中“双双节”推推售，国国庆推货货量最大大，报广广投放最最高中秋推货货量占全全月推货货量的32%国庆推货货量占全月推推货量的50%推货量：：当月实实际新推推货量因9月新新增供应应激增以以及中秋秋、国庆庆的“双双节”效效应的带带动，9月广告告投放个个盘91个，投放放强度达达123万元/个个9月供应应激增，，发展商集集中在““双节””推货，，报广投投放强度度增大（投放强强度=投投放费用用/投放放个数））（统计范范围：广广州十区区住宅性性质物业业。统计计媒体：：广日、、南都、、新快、、羊晚））番禺推货货激增，，广告投投放费用用最高2010年9月月全市推推广个盘盘数91个，同比比环比大大幅增加133%，，同比增增7%个盘推广广量密集集的区域域分布于于番禺、花都、天天河、白白云2010年9月月全市投投放费用用11210万元，创创近五年年新高投放费用较大大的区域分布布于番禺、白云、天河、、花都华南板块推广广个盘数占番番禺区总数的的42%，投放占全区区的41%亚运城投放占占番禺区总投投放34%（统计范围：：广州十区住住宅性质物业业。统计媒体体：广日、南南都、新快、、羊晚）品牌楼盘广告告投放占主力力，亚运城投投放领跑全城城广告投放20强中，品牌牌发展商楼盘盘占六成以上上亚运城项目投放达1117万万元，领跑全城售价调升后，，“双节”促促销优惠较较多地铁沿线物业业成热点花都雅居乐白云尚城岭南新世界颐景华苑通胀压力下，，投资概念凸凸显奥园、富力、、新世界联展展节日优惠——供货最多多的黄金月，，主要集中在在外围番禺区区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应应明显增加，，吸引置业者者关注市场供应营销策略客户需求/成成交产品价格2010年““十一”楼市市概况：——中心六区区成交比重上上升、中高端端项目的成交交比重上升、、不少楼盘调调高售价，导导致整体均价价上升明显——通胀加剧剧，积压供/需引爆楼市市成交——目前支撑撑楼市成交以以刚性自住、、购房保值需需求的客户为为主——新货集中中供应及“双双节”效应，，整体广告投投放创新高——售价调升升后，促销优优惠较多成交结构及及个盘升价价两大因素素导致整体体均价上升升明显2010年年9月广州州十区网签签均价达13932元/平方米米，为历年年高位；一方面是中中心六区成成交比重上上升中高端项目目的成交面面积上升；；不少楼盘在在8月成交交上升后，，纷纷调高高售价。星晨时代豪豪庭华南新城时代糖果保利城花都雅居乐乐成交结构及及个盘升价价两大因素素导致整体体均价上升升明显2010年年9月广州州十区网签签均价达13932元/平方米米，为历年年高位；一方面是中中心六区成成交比重上上升中高端项目目的成交面面积上升；；不少楼盘在在8月成交交上升后，，纷纷调高高售价。星晨时代豪豪庭华南新城时代糖果保利城花都雅居乐乐成交结构及及个盘升价价两大因素素导致整体体均价上升升明显2010年年9月广州州十区网签签均价达13932元/平方米米，为历年年高位；一方面是中中心六区成成交上升；；中高端项目目的成交面面积上升；；不少楼盘在在8月成交交上升后，，纷纷调高高售价。数据来源：：合富辉煌煌集团市场场研究部监监测数据成交结构及及个盘升价价两大因素素导致整体体均价上升升明显2010年年9月广州州十区网签签均价达13932元/平方米米，为历年年高位；一方面是中中心六区成成交上升；；中高端项目目的成交面面积上升；；不少楼盘在在8月成交交上升后，，纷纷调高高售价。数据来源：：合富辉煌煌集团市场场研究部监监测数据——供货最最多的黄金金月，主要要集中在外外围番禺区区及花都区区——90~125m2、90m2以下产品供供应明显增增加，吸引引置业者关关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年年“十一””楼市概况况：——中心六六区成交比比重上升、、中高端项项目的成交交比重上升升、不少楼楼盘调高售售价，导致致整体均价价上升明显显——通胀加加剧，积压压供/需引引爆楼市成成交——目前支支撑楼市成成交以刚性性自住、购购房保值需需求的客户户为主——新货集集中供应及及“双节””效应，整整体广告投投放创新高高——售价调调升后，促促销优惠较较多通胀加剧，，积压供/需引爆楼楼市成交9月广州十十区网签达达到94万平方米，超超过2009年4月月的成交量量；“9.29“新政下下，由于不不少新货在在中秋节期期间抢闸推推出，销售售火爆，大大部分将在在10月网网签，预计计10月成成交量在90万平方米左右右。祈福都会花花园万科柏悦湾湾时代蓝湾亚运城数据来源：：合富辉煌煌集团市场场研究部监监测数据目前支撑楼楼市成交以以刚性自住住、购房保保值的客户户为主数据来源：：阳光家缘缘监测（刚性需求的的购房客户户包括首次置置业、结婚婚、迫切需需求改善居居住环境））“十一”期期间热销楼楼盘分布及及特征市中心150~300万产品品热销白云、番禺禺100~200万万产品热销销花都、南沙沙100万万以下产品品热销市中心150~300万产品品热销白云、番禺禺100~200万万产品热销销；花都、、南沙100万以下下产品热销销市场热点———亚运城项目地址：：番禺区清河河东路（莲莲花山旁））项目规模：：占地2.73平方公公里，总总建438万㎡在售货量：：新货：媒体体、运动员员及技术官官员村约6000套套主力户型：：两房:70-105㎡66%三房:114-146㎡28%四房:138-193㎡6%售价价：媒体村1.2万/㎡㎡,运动员员村1.3-1.4万/㎡,技术官员员村1.8-2万/㎡装修标准：：带装修优惠措施：：9.26~9.30购房88*98折折,10.1~10.7购房房90*98折。另另外一次性性付款有额额外98折开售时间：：首次推售为为2010年9月26日成交情况：：9月26日日至10月月7日售出出约3700套套市场热点———广州雅居乐乐花园项目地址：：广州市番禺禺区兴南大大道398号项目规模：：占地152万m2，总建185万m2在售货量：：新货：十年年小雅1-11栋，，共2153套主力户型：：两房：75㎡三房：89-96㎡㎡四房：147-165㎡售价价：13600元/㎡装修标准：：3000优惠措施：：9月18日日开盘前下下筹享93折，旧旧业主再购购额外95折，内部部员工、员员工亲友购购房额外97、98折开售时间：：首批2010年9月月18日，，加推2010年10月1日日成交情况：：9月18日日开盘当天天约售出12.15亿，1012套套十年小雅市场热点———金山谷项目地址：：番禺区东环环街市广路路飞鹅岭项目规模：：占地83万m2，总建96万m2在售货量：：新货：领仕仕组团4、、11-12座，共共480套套主力户型：：两房：92-113㎡100%（N+1户型））售价价：10500元/㎡装修标准：：毛坯优惠措施：：开售前登记记及认筹，，开盘获总总价减5万万优惠。开售时间：：2010年年9月9日日、10月月2日成交情况：：两次开盘当当天均售出出八成以上的的货量领仕组团市场热点———凯旋新世界界项目地址：：珠江新城城花城大道道珠江公园园南门对面面项目规模：：占地11万万m2，总建29万m2在售货量：：首推：T12-T15栋，共共142套套加推：T16栋，共共94套产品品：高层洋房户型面积：：三房172-234m2四房225-299m2五房280-428m2售价价：T12-T15栋：：48000元/m2T16栋：：60000-80000元元/m2装标：豪华装修开售时间：：2008年年9月28日成交情况：：开盘首日签签约近百套套，成交金金额超过10亿亿元T12-T16栋市场热点———睿山项目地址：：天河区五山山茶山路项目规模：：占地1.2万m2，总建4万万m2在售货量：：新货：A栋栋01单元元、D栋，，共76套套加推：A栋栋02单元元、B、C栋，共94套产品品：高层洋房户型面积：：三房99m2三房122-133m2四房137-161m2售价价：22000-27000元/平方米装标标：2500元元/平方米米优惠惠：诚意金优惠惠98折*付款折扣扣开售时间：：2010年年9月21日成交情况：看盘当日日热销近8成A-D栋市场热点———华景里项目地址：：天河区华景景新城内项目规模：：占地5.1万m2，总建15.6万m2在售货量：：新货：A1-A3栋栋，共352套产品品：高层洋房户型面积：：三房102-108m2两房（2+1房）102-104m2售价价：18000-21000元/m2装标标：2000元元/平方米米优惠惠：诚意登记95折*付付款折扣开售时间：：2010年年9月12日成交情况：：开放首日接接受认筹约约200个个对外外宣宣称称开开盘盘当当天天成成交交2.6亿亿元A1-A3栋栋市场场热热点点————可逸逸家家园园项目目地地址址：：海珠珠区区江江南南西西项目目规规模模：：占地地3.3万万m2，总总建建7.8万万m2在售售货货量量：：新货货：：A1、、A3、、A4栋栋，，共共435套套产品品：：高层层洋洋房房户型型面面积积：：两房房85-87m2三房房98-108m2售价价：：2.3万万元元/平平方方米米装标标：：2000元元/平平方方米米优惠惠：：[面面价价××0.98×0.96再再减减去去1万万的的优优惠惠折折扣扣）开售售时时间间：：2010年年9月月23日日销售售情情况况：：开盘盘当当天天售售出出260套套市场场热热点点————颐景景华华苑苑项目目地地址址：：项目目规规模模：：占地地5.6万万m2，总总建建16.8万万m2在售售货货量量：：新货货：：A1，，共共167套套产品品：：高层层洋洋房房户型型面面积积：：一房房46m2二房房88-108m2三房房90-135m2售价价：：1.8万万元/平平方方米米装标标：：2000元元/平平方方米米优惠惠：：[面面价价××0.95折折××0.98××0.98*付付款款0.97或或0.98开售售时时间间：：2010年年9月月22日日销售售情情况况：：开盘盘售售出出150多多套套，销销售售率率达达95%新推市场场热热点点————万科科华华庭庭项目目地地址址：：海珠珠区区同同福福西西路路199号号项目目规规模模：：占地地9929m2，总总建建50033m2总货货量量：：一期期A1、、A2栋栋，，共共374套套产品品：：高层层洋洋房房户型型面面积积：：69㎡㎡两两房房96㎡㎡三三房房（（复复式式））99-114㎡㎡四四房房（（复复式式））售价价：：未公公布布单单价价签约约价价：：约2.5万万元元/m2装标标：：精装装修修黄金金周周优优惠惠：：面价价××万万科科集集团团98折折-国国庆庆置置业业大大礼礼包包，，还还可可参参加加现现场场家家电电抽抽奖奖开售售时时间间：：2010年年9月月24日日销售售情情况况：：开盘盘期期间间：：推推出出200多多套套，，成成交交超9成成市场场热热点点————万科科柏柏悦悦湾湾项目目地地址址：：荔湾湾区区大大坦坦沙沙海海角角红红楼楼旁旁项目目规规模模：：占地地3.8万万m2，总总建建13万万m2在售售货货量量：：新货货：：T5-T8栋栋，，共共411套套产品品：：T7、、T8栋栋14层层，，T6栋栋21层层，，T5栋栋28层层户型型面面积积：：两房房70m2三房房90-100m2售价价：：1.65万万元元/m2起装标标：：精装装修修优惠惠：：面价价××国国庆庆期期间间0.98折折推售售时时间间：：T6栋栋9月月11日日，，9月月T7栋栋10月月1日日销售售情情况况：：9月月11日日T6栋栋开开盘盘售售出出120套套，国庆庆期期间间售售出出70套套新推推市场场热热点点————中海海锦锦榕榕湾湾项目目地地址址：：海珠珠区区榕榕景景路路（（地地铁铁沙沙园园站站））项目目规规模模：：占地地4万万㎡㎡，，总总建建20万万㎡㎡在售售货货量量：：新货货：：J7、、J8栋栋，，共共181套套产品品：：32层层洋洋房房，，三三梯梯六六户户户型型面面积积：：三房房100-122m2售价价：：2-2.2万万元元/m2装标标：：3000元元/平平方方米米优惠惠：：[面面价价××付付款款折折扣扣-10万万元元]××0.99××0.99××0.99开售售时时间间：：J7栋栋9月月11日日，，J8栋栋9月月29日日销售售情情况况：：9月月29日日-10月月7日日成交交120套套，，超过过2.5亿亿市场场热热点点————东山山领领汇汇广广场场项目目地地址址：：越秀秀区区中中山山一一路路59、、61、、63号号项目目规规模模：：占地地1.03万万㎡㎡，，总总建建4.71万万㎡㎡产品品：：高层层洋洋房房A、、B栋栋，，共共261套套户型型面面积积：：两房房70-75㎡㎡三房房99-116㎡㎡四房房124-130㎡㎡开盘盘时时间间：：2010-9-22均价价（（折折实实价价））：：两房房单单位位24000元元/㎡㎡起起三房房单单位位26000元元/㎡㎡起起四房房单单位位31000元元/㎡㎡起起装标标：：豪华华精精装装修修优惠惠：：[面面价价××0.98折折(付付款款折折扣扣)××0.99(国国庆庆节节特特惠惠折折扣扣)××0.99(按按时时付付款款折折扣扣)成交交情情况况：：项目目开开盘盘当当天天A、、B栋栋单单位位一一起起推推出出，，首首日日销销售售91套，，成成交交额额超超过过2.45亿；；截至至到到2010年年10月月7日日，，项项目目共共成成交交超超过过170套，成成交额额超过过4亿。市场热热点———东山一一品项目地地址：：越秀区区水荫荫路69号号项目规规模：：占地4万㎡㎡，总总建16万万㎡产品品：：南座一一号楼楼户型面面积：：三房二二厅110-111㎡四房二二厅136㎡开盘时时间：：2010-9-30均价价：：25000元/㎡（（折实实价））装标标：：毛坯优惠惠：：99折折优惠惠成交情情况：：开盘当当天现现场人人气旺旺盛，，热销销过七成成，成交交金额额超3亿亿。国庆黄黄金周周假期期期间间接待待客户户过千。市场热热点———御江苑苑项目地地址：：越秀区区南堤堤二马马路36-40号项目规规模：：占地0.39万万㎡，，总建建1.35万㎡㎡产品品：：一栋共共41层高高层洋洋房户型面面积：：二房69-82㎡（（北向向）二房85-103-㎡（（南南向））四房170-181㎡（（合并并户型型）五房194㎡（（合并并户型型）开盘时时间：：2010-10-1均价价：：23000-32000元/㎡装标标：：5000元元/㎡㎡优惠惠：：可减免免1万万元房房款并并获开开盘98折折，另另国庆庆期间间购房房额外外99折成交情情况：：开盘当当天采采取排排队先先到先先到的的销售售方式式，现现场有有八十余余台客客在轮候候选房房，开开盘成成交超六成成。市场热热点———一品湖湖山项目规规模：：占地11.7万万㎡，，总建建15.6万㎡㎡在售货货量：：新货：：二期B7~B17，，共329套户型面面积：：三房91-93m2四房146-163m2五房188m2售价价：：1.4万元元/m2装修标标准：：1800元元/m2（三房房）、、毛坯坯（四四五房房）优惠措措施：：额外97折折发售时时间：：10月月1日日成交情情况：：黄金周周收金金近5亿亿市场热热点———保利西西海岸岸项目规规模：：占地26万万㎡，，总建建90万㎡㎡在售货货量：：新货：：1、3、6栋，，共308套（（9.28发售售）2、5栋，，166套套（10.1发发售））户型面面积：：二房80m2三房97-99m2售价价：：1.35万万元/m2装修标标准：：2500元元/m2优惠措措施：：额外98*99再减减25000发售时时间：：9月28日公公开发发售成交情情况：：开盘当当天成成交超超9成市场热热点———君华香香柏广广场项目规规模：：占地5.9万㎡㎡，总总建20万万㎡在售货货量：：新货：：AB栋栋，共共312套套户型面面积：：公寓：：一房房56m2，二房78m2普通住住宅：：三房房88-103m2售价价：：1.7-1.8万元元/m2装修标标准：：3500元元/m2（住宅宅）、、4500元/m2（公寓寓）优惠措措施：：95折折再享享5千千元优优惠发售时时间：：9月22日成交情情况：：三房单单位基基本售售罄，公寓寓产品品销售售略差差市场热热点———时代南南湾项目地地址：：南沙区区南沙沙街港港前大大道虎虎门石石矿场场段西西侧项目规规模：：占地34万万㎡，总建建47万㎡在售货货量：：新货：：首期期1-3栋，共560套主力户户型：：两房：：94-96㎡㎡30%三房：：126-148㎡㎡50%四房：：170-173㎡㎡20%售价价：：9800元元/㎡㎡装修标标准：：3000元元/㎡㎡优惠措措施：：开盘前前已下下筹客客户当当天购购房享享96*99折折，否否则享享98*99折折开售时时间：：2010年年10月1日成交情情况：：10月月1~3日日约售售出7成以以上1-3栋市场热热点———祈福都都会花花园项目地地址：：花都花花山镇平平山村村106国国道西西项目规规模：：占地11.70万㎡㎡，总总建5.41万万㎡产品品：：1-13栋栋11层洋洋房户型面面积：：一房43-73㎡㎡二房73-81㎡㎡三房84-114㎡㎡四房133-137㎡开盘时时间：：2010-10-1均价：：6500-7300元/㎡（（折实实价））装标：：2200元元/㎡㎡优惠：：85*98折成交情情况：：开盘当当天人人气成成交两两旺，，1026套货货量销销售大大半，，仅约约剩下400余套套货量，，总价价仅为为25万万起的一房单位全全部售罄。市场热热点———好美嘉嘉园项目地地址：：花都炭炭步镇镇花都都大道道与宝宝珠路路交汇汇处项目规规模：：占地4.10万万㎡，，总建建11.53万万㎡产品品：：一期A-D栋、、I、、L栋栋户型面面积：：二房二二厅86-112㎡㎡三房二二厅100-171㎡四房二二厅137-231㎡开盘时时间：：2010-9-24、2010-10-1（加加推））均价价：：3680-4800元/㎡（（折实实价））装标标：：毛坯优惠惠：：开盘前前诚意意登记记可享享95折，，加推推98折成交情情况：：开盘当当天现现场人人气火火爆，，低价价吸引引众多多市民民；仅仅1个个半钟钟便基基本售罊，266套套仅余余16套，，好美美嘉园园几成成“日日光盘盘”；；国庆当天天加推热热销约六成。市场热点点——雅宝新城城项目地址址：花都区平平步大道道中雅宝宝新城项目规模模：占地83.92万㎡，，总建80万㎡㎡产品品：英伦世家家二期A-N栋栋户型面积积：二房92-97㎡三房140-150㎡㎡四房200㎡复式256㎡开盘时间间：2010-10-1均价价：5800-7800元元/㎡装标标：毛坯（精精选100套带带装修，，1300元/㎡））优惠惠：开盘97折-50000成交情况况：雅宝新城城价格明明显下调调，旧货货网签价价格维持持在6500元元/㎡左左右，现现开盘特特价5800元元/㎡起起，使得开盘盘当日销销售中心心、样板板房人气气充足，，96㎡㎡的两房单位位售罄，大户型型单位消消化相对对较慢市场热点点——雅居乐··花间集集项目地址址：花都新华华三东大大道与茶茶碑路交交汇处项目规模模：占地12.32万㎡，，总建5.71万㎡产品品：二期3、、4、5栋户型面积积：二房二厅厅100-130㎡（（可变创创意三房房）三房二厅厅127-158㎡（（合并并户型，，可变创创意四房房）开盘时间间：2010-9-18均价价：8000元/㎡㎡装标标：1500元/㎡㎡优惠惠：开盘98，国庆庆期间推推出特价价单位，，毛坯6300元/㎡㎡起成交情况况：开盘成功功吸引广广州、花花都广大大客户热热情认购购，热销销115套套，劲销过亿市场热点点——碧桂园凤凤凰城项目地址址：增城广园园东快速速路项目规模模：占地666.67万㎡㎡，总建建533.34万㎡产品品：“26峰峰组团””，凤天天苑四街街3、4、8号号，七街5号号01、、04单单位洋房房户型面积积：三房105、134㎡㎡五房268㎡开盘时间间：2010-10-1均价价：四街3、、4号，，9000元/㎡，七七街5号号9500元/㎡，，四街8号12000元/㎡㎡（面面价）装标标：四街3、、4号毛毛坯，七七街5号号带装修修优惠惠：95折成交情况况：开盘当天天人气较较旺，当当天共推推出276套，，成交约约150套套市场热点点——时代倾城城项目地址址：增城市增增江街增增江大道道与光明明路交界界处项目规模模：占地8.9万㎡㎡，总建建25万万㎡产品品：一期1-4、8-11栋洋房房户型面积积：二房77-84㎡三房98-124㎡四房141㎡开盘时间间：2010-9-4均价价：6000元/㎡㎡（面价价）装标标：1500元/㎡㎡优惠惠：98*99折成交情况况：开盘当天天人气成成交两旺旺，共推推出509套套，开盘当天基本本售罄。“十一””二手楼楼市概况况9月广州州二手楼楼市均价价快速攀攀升，成成交量未未能进一一步放大大9月广州州二手楼楼市人气气充足，，需求旺旺盛，交交投增加加，而供供需关系系则偏紧紧成交均价价迅速跃跃升至1.3万万元/平平方米以以上，环环比上涨涨7%，，涨势加加快业主叫价价过高，，成交量量未能进进一步放放大业主普遍遍返价，，有的甚甚至多轮轮试价业主返价价、惜售售现象蔓蔓延，返返价幅度度集中在在5~10%，，有业主主甚至多多轮返价价，试验验市场承承受力自用买家家追涨幅幅度大多多在5%左右刚性需求求以及较较强烈的的通胀感感受下，，自用买买家带着着一定的的投资理财财目的入市。大大多愿意意追价5%左右右，难以以接受过过高的返返价投资客谨谨慎入货货，市场场难觅““笋盘””业主叫价价过高，，投资客客难觅““笋盘””，不少少追价3~5万万后即退退缩2010年3-9月份份广州二二手住宅宅各类型型买家的的比例分分布（（单位：：%）“9.29新政政”后二二手买家家有所观观望，但但该出手手时还出出手部分业主主担心9.29新政后后楼市会会转谈，，暂停进进一步返返价，高高位出货货意愿有有所增强强自用买家家有所犹犹豫，但但该出手手时还出出手投资客更更看中物物业的升升值空间间由“十一一”的二二手楼市市看，““9.29新政政”心理理影响大大于实际际，但其其调控效果目前前尚难确确定，仍仍需进一一步观察察。四季度广广州楼市市走势研研判经济面政策面开发商土地供应应住宅供应应住宅成交交住宅价格格经济面：：偏高的的通胀感感受仍将将持续，，购房保保值需求求依然旺旺盛——从成成交量来来说，未未来楼市市成交具具备较好好的经济济基础，，楼市成成交活跃跃度保持持中度稍稍高的水水平。——从成成交价来来说，楼楼市难以以回到09年来来的疯狂狂状态，，楼价快快速上涨涨会招致致更严厉厉的调控控措施。。经济面：：经济稳稳定和内内需扩大大均支撑撑楼市，，但稳定定楼价势势在必行行政策面：：广州““限购令令”或将将出台，，二次调调控短期期对市场场影响较较大9月22日，广广州市国国土房管管局相关关负责人人表示，，将密切切关注房房价的变变化，如如出现异异动，特特别是过过快上涨涨的情况况，肯定定会有严严厉的措措施应对对，调控控措施已已上报广广州市政政府目前四大大一线城城市仅广广州未出出台限购购政策，，预计四四季度将将出台限限购令为落实中中央新政政，预计计广州将将要出台台或严格格执行的的政策：：开发商：：四季度度销售压压力适中中，降价价可能性性较小，，但出货货保持积积极受益于三三季度房房地产市市场的回回暖，品品牌开发发商销售售业绩明明显好转转大部分品品牌开发发商1-9月的的销售金金额占全全年目标标的比例例基本在在70%以上，四四季度销销售压力力适中预计四季季度品牌牌房企降降价可能能性较小小，为完完成全年年目标，，出货积极极性仍会会保持土地供应应：与全全年目标标尚差4平方公公里，四四季度土土地出让让活跃按计划，，四季度度将要完完成全年年超过80%的供地2010年前三三季度商商住用地地出让仅仅87万平米。。按照全全年5平平方公里里供地计计划，第第四季度度将出让让超过410万平方米米商住用用地，土土地市场场将十分分活跃。。按计划，，四季度度商住用用地的40%