XXXX年月太原平阳景苑项目竞标方案

平阳景苑项目竞标方案北京中原商业地产部2010.7.第一部分：本项目市场要素补充研究本次汇报的主要内容：第二部分：本项目商业市场定位第三部分：本项目初步价值规划x商业经营市场商业地产市场第一部分：本项目市场要素补充研究北部柳巷商圈为城市传统老商圈，南部长风街商圈成为带动南部城市发展的新商圈现状商圈商业经营市场初步研究柳巷商圈柳巷是一条拥有300多年商业历史的老街，是太原传统的商圈，曾经聚集各种百年老字号，也曾是太原夜市的代表；

2003年经过改造，如今柳巷商圈已成为一条集休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街，聚集各类服装、餐饮、娱乐品牌。柳巷商圈长风街商圈长风街商圈长风街商圈的兴起，是政府为了带动城南的发展，对“南郊区”到“小店区”变化至关重要；长风街如今已是大型购物中心、综合卖场的聚集地，王府井百货、燕莎、沃尔玛等国际品牌相继入驻，使长风街成为太原市的“世纪大道”。南部商圈的发展随着城市进程的加快而向四周扩展，成为城市商业活力的新地标商圈演进方向商业经营市场初步研究作为城市传统商圈，经过百年的发展演进、改造，承载者城市发展、变革的历史，柳巷商圈现已较成熟，周边可开发地块较少，是城市传统文化的代表商圈；柳巷商圈长风街商圈柳巷商圈-城市文化传承的商圈长风街商圈-城市发展的新名片为带动城市南部发展，长风街沿线加大招商引资力度，国际品牌相继入驻，随着城市进程速度的加快，并向四周辐射，规模、功能放大，在城市的影响力逐渐增强，是城市发展的新名片；新商圈大型百货商业聚集，且主要分布在亲贤北街、长风街和长治路沿线，以和信商业为原点1.5公里范围内，商业竞争日益加剧。新商圈——商业分布商业经营市场初步研究经营性商业布局序号项目物业类型位置1王府井百货亲贤北街2百盛百货亲贤北街与长治路交汇处东北角3山西世贸百货长治路4和信百货长风街5东方家园家具卖场长风街与长治路交汇处西北角52134本案新商圈经营性商业整体档次较高，入住商家品质较高，经营类型较为全面，但缺乏专一主题性质商业，经营无差异，同质化竞争较重。新商圈——商业档次分析商业经营市场初步研究经营性商业各环境比较序号项目档次经营状况物业类型商家品质1王府井高较好百货较高2百盛中高一般百货较高3山西世贸中高一般百货一般4和信燕莎中高较好百货卖场较高5东方家园一般一般专业卖场一般52134本案新商圈经营性商业业态以卖场服装服饰类零售为主，随着新商圈商业的发展，以服装百货消费和卖场为主的商业格局将被打破，综合服务性休闲娱乐生活业态的商业将逐渐增多，与百货零售业态形成互补。新商圈——主要业态商业经营业态初步分析经营性商业业态新商圈经营性商业百货业态以零售为主，卖场占比较大，与区域商业供应量及城市向南发展的政策相关；

百货商业中餐饮业态比例相对较少，区域分布较分散，与区域居住及流动人口较少有关，随着周边商品房的建设逐渐增多及商业区街区商业的建设，区域餐饮业态市场空间较大。名称位置业态王府井百货小店区超市，主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施百盛小店区一层化妆品、鞋帽珠宝；二层女装、服饰；三层男装、服饰；四层体育服饰、用品；五层数码电器和信燕莎百货小店区一层国际名牌化妆品和国际精品店，二层男士服装、休闲服装，三层女士服装、服饰，四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品山西世贸小店区名牌精品服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅、高级美容美发、娱乐健身、旅游礼品等几十项服务，其中精品服装服饰、珠宝化妆品汇集了几十家国际名牌。新商圈——核心品牌分析商业经营业态初步分析名称位置业态代表品牌和信燕莎百货小店区一层国际名牌化妆品和国际精品店二层男士服装、休闲服装三层女士服装、服饰四层国际名牌皮鞋、皮具、生活用品英国皇室专用的纬图手机、德国的温莎服饰、卡拉蒂拉女装等王府井百货小店区超市，主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅、影院等多种休闲娱乐设施纪梵希、度文、BOSS、MontBlanc、Cerru-fi1881、MaXmara、铁狮东尼百盛小店区一层化妆品、鞋帽珠宝二层女装、服饰三层男装、服饰四层体育服饰、用品五层数码电器纪梵希、高斯、欧莱雅、、NIKE、ADIDAS、Levis、G-star、Jack&Jones、CD卡迪爵士、百丽、CK、施华洛世奇、VERTU山西世贸小店区品牌服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅、高级美容美发、娱乐健身等，其中精品服装服饰、珠宝化妆品汇集了几十家国际名牌。ESPRT、CLAKS、百利、ENICAR手表新商圈商业的核心业态仍以品牌服装服饰类为主，综合占比达到75%以上，餐饮娱乐及生活类商业业态仍有较大发展空间，各商家国际一线品牌的进驻也证实了区域消费力和商家的认同度。新商圈——主要客群商业经营业态初步分析商圈商业整体档次和商业业态规划，兼顾城市“两翼”消费，高端消费和时尚便利生活消费成为新商圈主要消费客群，高端品牌奢侈品是区域商业吸引城市高端客群的主要原因，生活便利性商业将更好的服务于周边生活居住客群。城市客群以城市级品牌商业影响的城市高端消费群体；以商业规模和商业档次吸引并影响的城市中坚阶层消费人群；综合性商业为时尚阶层提供了良好的购物环境，同时受到城市时尚消费人群的追捧。商圈客群商圈时尚客群周边生活居住客群高端客群城市客群商圈客群城市中坚客群白领时尚客群由于城市发展方向及商业升级，城市商业主核心分离，高端消费由老城区向区域新的商业聚集；新城的建设发展，使商业配套设施更加完善，满足了区域时尚消费人群便利的购物条件；新城新住人口增加，商业的多样性发展，为周边生活居住提供了便利。共性客群其他商商圈经经营性性商业业主要要集中中在老老城区区，以以柳巷巷商业业步行行街为为主的的百货货、卖卖场聚聚集，，随着着商业业市场场的发发展，，柳巷巷老中中心商商业已已不能能满足足城市市高端端消费费需求求，华华宇国国际和和天美美名店店等新新型高高端商商业将将逐步步取代代传统统百货货商业业。其他商商圈——商业分分布商业经经营市市场初初步研研究经营性性商业业布局局序号项目物业类型位置1华宇国际百货新建路与府西街交汇处西北角2天美名店百货建设路3铜锣湾百货柳巷步行街4巴黎春天百货卖场开化寺街5贸业百货柳巷步行街52134本案长风街街商圈圈老城区区商圈圈其他商商圈商商业以以华宇宇国际际和天天美名名店商商业档档次较较高，，经营营环境境较好好，商商家品品质较较高；；柳巷巷老商商业中中心百百货卖卖场等等商家家品质质一般般，多多为年年轻时时尚消消费为为主，，缺乏乏品牌牌带动动。其他商商圈——商业档档次分分析商业经经营市市场初初步研研究经营性性商业业各环环境比比较序号项目档次经营状况物业类型商家品质1华宇国际高较好百货较高2天美名店高较好精品百货较高3铜锣湾中一般百货卖场一般4巴黎春天中高较好百货卖场较高5贸业中高较好百货卖场较高52134本案长风街街商圈圈老城区区商圈圈其他商商圈经经营性性商业业以零零售业业态为为主，，餐饮饮娱乐乐生活活类业业态为为辅，，同时时高端端品牌牌商业业华宇宇国际际和天天美名名店等等新形形式商商业发发展给给老城城区高高端商商业市市场带带来了了新的的活力力，。。其他商圈——主要业态商业经营业业态初步分分析经营性商业业业态其他商圈经经营性商业业业态以零零售为主，，柳巷商圈圈中心商业业以卖场和和秀场为主主，主要为为服装服饰饰等时尚精精品配饰类类商业业态态。百货商业餐餐饮娱乐、、时尚休闲闲业态占有有一定比例例，生活类类商业比例例相对较少少，柳巷中中心商业分分布较为集集中，与原原住居民消消费习惯和和区域商业业认同度有有关；名称位置业态天美名店迎泽区顶级服装、鞋帽、饰品华宇国际迎泽区一层主要经营化妆品、饰品；二层职业女装；三层女士休闲装；四层男士服装、男鞋；五层男式服装、用品；六层运动、休闲服饰；七层鞋类、皮具箱包；八层儿童用品、家居服饰、精美床品。铜锣湾迎泽区牛仔裙,连衣裙,女裤,男裤,儿童服装等为主。汇聚了2000余个国际、国内品牌，高科技主题方特科技乐园项目巴黎春天迎泽区一层保健品、国际名品、珠宝、名表、鞋区；二层包区、男士内衣、男士服装、精品；三层女士饰品、女士服装；四层化妆品、女士内衣、少女装；五层鞋品、运动品；六层床品、羊绒、儿童服装其他商圈——核心品牌分分析商业经营业业态初步分分析其他商圈经经营性商业业受传统商商业百货卖卖场影响较较大，以服服装服饰、、休闲商业业品牌为主主，商圈部部分新商业业投入较大大人力物力力，在核心心品牌引进进一线国际际品牌较为为成功。名称位置代表品牌华宇国际迎泽区Dior、LV、璐仙奴、周生生天美名店迎泽区

HugoBoss、Dunhill（登喜路）、MaxMara、Aquascutum（雅格狮丹）、CERRUTI1881、a.testoni（铁狮东尼）、MONTBLANC（万宝龙）、K&C、GIEVES&HAWAKES(吉凡克斯）、S.T.Dupont(都彭)、POLO、Lancel、积家等在内的多个世界一线品牌铜锣湾迎泽区铜锣湾百货、天津家世界广场两大中心旗舰店为首巴黎春天迎泽区浪琴、CK贸业迎泽区BraunBuffel、Smalto、Nike、Adidas、衣恋、丹尼爱特、JOSEPHABBOUD、奥德臣其他商圈——主要客群商业经营业业态初步分分析商业升级，，改变并满满足部分高高端人群消消费，综合合性商业特特性改变了了区域商业业原有的商商业形态，，从而促使使城市消费费人群和区区域商圈消消费人群和和谐共存。。以品牌带动动并吸引高高端消费；；传统商业仍仍是白领时时尚客群的的首选；综合性商业业依然受到到大众的追追捧。商圈时尚客客群周边生活居居住客群城市客群商圈客群城市大众客客群白领时尚客客群商业升级并并满足高端端消费需求求；商业配套完完善满足便便利的购物物条件；生活配套商商业多样性性发展，为为生活居住住提供了便便利。高端客群典型业态初初步分析-大型零售百百货商业经营业业态初步分分析典型业态初初步分析-大型零售百百货商业经营业业态初步分分析柳巷商圈吐吐故纳新：：柳巷商圈圈在经过市市政改造后后，不断吸吸纳新的购购物中心进进入，全市市81个5000平米以上的的大型购物物商业网点点中，迎泽泽区占据33个，大部分分集中于此此。三家高高端百货，，有两家集集中于此，，并引进世世界一线奢奢侈品牌，，并经营良良好，可见见太原市高高端商品消消费能力较较强；大型零售百百货现状长风街商圈圈的全新规规划：目前前，在太原原城南的亲亲贤北街和和长风街一一带已经初初显现代化化商圈之雏雏形，在与与燕莎相隔隔一条街的的亲贤北街街，太原第第一家外埠埠大型百货货商场梅园园百盛开业业，也标志志着国内连连锁百货品品牌开始看看好本地市市场，并看看好新商圈圈的发展前前景，相对对柳巷商圈圈的大型零零售百货，，燕莎的开开业，进一一步拉动了了高端商品品的消费，，与老商圈圈百货形成成竞争，但但全新的交交通规划、、现代城市市商业格局局规划对新新商圈的发发展具有极极大优势；；大型零售百百货潜在供供应柳巷商圈：：太原万达达将引入日日本的西武武百货、美美国的百盛盛；长风街商圈圈：千嬉世世纪广场将将引入天美美百货二店店，长风街街上香港的的新世界百百货、上海海世茂、美美美百货，，亲贤北街街上的茂业业天地将引引入两个顶顶级购物中中心，台湾湾太平洋百百货、北京京的银泰天天地本市大型超超市市场潜潜力巨大，，城市南扩扩的趋势，，将带动超超市数量的的激增典型业态初初步分析-卖场超市商业经营业业态初步分分析太原共有超超市2000余家，大型型超市20余家，包括括美特好、、山姆士、、华华联、沃尔尔玛、家乐乐福；本土超市以以美特好为为主，并且且分店辐射射周边几个个省，具有有本土市场场优势；外埠超市的的进入对本本土超市有有一定冲击击，但也是是提升市场场整体水平平的契机，并并且充分挖挖掘出本地地市场的消消费潜力，，使得外埠埠连锁超市市更多的关注注太原市场场。超市超市名称数量美特好12家世界1华联4山姆士4沃尔玛2家乐福1（即将入驻）外地大型卖卖场的不断断进入，肯肯定了本市市消费的巨巨大潜力，，南城新商商圈的发展展，将吸引引更多国际际连锁品牌牌的关注。。典型业态初初步分析-卖场超市商业经营业业态初步分分析大型卖场太原卖场中中电器市场场以苏宁、、国美为主主，占领较较大市场份份额；家具、家居居市场以本本地品牌市市场为主，，外地品牌牌较少，现现有红星美美凯龙，宜宜家可能在在2010年入驻太原原；国际连锁品品牌的入驻驻，不仅可可以带动本本地市场的的行业水平平，也充分分挖掘出了了本市卖场场消费的潜潜能。卖场名称数量苏宁7国美11红星美凯龙1颐高数码1娱乐设施以以本地品牌牌为主，多多数娱乐设设施服务水水平较差，，与一线城城市水平存存在差距，，整体水平平提升空间间大。典型业态初初步分析-娱乐商业经营业业态初步分分析太原市共有有中大型KTV、夜总会60余家，小型型娱乐场所所百余家；；娱乐消费较较为旺盛，，以本地品品牌为主，，外地连锁锁品牌较少少；本地品牌从从设备、管管理、规模模等档次差差距较大，，以平价品品牌较多，，提升空间间较大；KTV、夜总会夜总会名称KTV名称三国演义城威龙歌厅夜上海夜总会迎西歌厅魔迪夜总会金达莱歌城金苹果夜总会亲贤村卡拉OK海子边夜总会酷歌唱K量版式红豆夜总会金龙苑歌城天郎夜总会长安歌舞厅大通宝夜总会天天歌厅天地会所夜总会美特好KTV太原特区夜总会方达歌城太原市歌厅厅、夜总会会示意餐饮类业态态市场空间间较大，知知名西餐品品牌较少典型业态初初步分析-餐饮商业经营业业态初步分分析太原品牌餐餐饮近400余家，市场场空间较大大；有2500年历史的龙龙城，拥有有较多的老老字号餐厅厅，是山西西饮食文化化的代表，，如“清和和元”、““益源庆””、“六味味斋”酱肉肉、“认一一力”穆斯斯林饭庄、、太原面食食馆等，多多数分布在在迎泽区商商圈内；国内及国际际餐饮品牌牌入驻太原原较少，多多为本地品品牌，尤其其是西餐类类市场潜力力较大。餐饮菜系数量代表饭店海鲜50好世界鱼翅海鲜酒楼、八千里大酒楼山西餐饮45晋菜大院、山西大酒店川菜30四川胖子烧菜馆、乾晋阁酒楼湘菜25阿瓦山寨、湘福楼、鹿宝阁火锅豆捞40郭老大火锅食府、重庆巴家渔鱼宴火锅日韩料理15德得轩韩国料理、千寻和式居酒屋西餐自助20博爵咖啡西餐、好伦哥烧烤烤肉30太原宝岛风情餐饮、苹果烤肉粤菜30迎春楼广东酒家、君临阁特色40伊斯兰饭店、鸿宾楼烤鸭店面食饺子25上党烩面、太原面食店、陈家饺子馆农家风味30人民公社、介福居老味馆380业态相对多多样，业种种构成简单单中高端品牌牌集中新城商业区区是目前太太原市商业业发展的““磁石”；；其业态、业业种构成相相对多样，，有大型购购物中心、、专业卖场场，综合超超市、服装装服饰、餐餐饮等满足足日常生活活消费的业业态；商业区的街街区商业业业种构成简简单，主要要以服装专专卖为主。。太原市主要要中高端品品牌都集中中在王府井井百货、华华宇国际和和天美名店店；临街商业多多以山寨品品牌的服装装为主，少少量二线国国内品牌。。分析总结商业经营业业态初步分分析未来新城商商业中心发发展空间更更加广阔，，将更快、、更高、更更好的吸纳纳外来品牌牌的入住。。中高端和高高端品牌及及休闲娱乐乐业市场空空间较大。。x商业经营市市场商业地产市市场第一部分：：本项目市市场要素补补充研究商业物业分分布格局商业地产市市场综合分分析小店区长风风街附近新新盘密集12个在售的项项目中，其其中9个项目在小小店区，多多分布在长长风街两侧侧城迎泽区项目目较少迎泽区有3个在售项目目，明显少少于南部区区域开发力力度双喜城太原万达万邦国际观澜国际北美新天地地阳光银座天馨逸家绿地长风世世纪城华德中心广广场澳林百和郡宇万象城城商业物业开开发量商业地产市市场综合分分析-可售商业开开发量为70万余平米项目名称位置商业类型总体量商业体量商铺面积区间销售价格写字楼商业住宅泰华城市广场迎泽滨河东路与迎泽

大街交汇处往南100米1-8层写字楼底商-

3.42000-15000

6880整租——

天馨逸家小店平阳路帝景华府旁1-3层住宅底商10.51

待定——待定6100太原万达杏花岭解放北路与北大街

交汇处龙潭公园东1-2层住宅底商、酒吧街15036(总),5

（酒吧街）200-1500待定240008500万邦国际迎泽迎泽大街7号住宅、写字楼底商131.550-5001200030000待定绿地长风世纪城万柏林新晋祠路山西阳光装

饰广场南侧商业街、公寓底商120

4待定待定待定5800观澜国际晋源南中环街和新晋祠路

交汇处住宅底商、商业街136待定待定待定待定3700北美新天地长风街与长治路交口购物中心5

5100-2200——

6-8元/平米·天——

澳林百和中心小店长风大街与寇庄西路

交汇处（沃尔玛东100米）1-6层写字楼底商5.81.6102-1200

1100017000——阳光银座小店长治路356号，居然之家

（原春天时尚广场）写字楼底商8.35140-320

——13000-220007000双喜城小店建设南路狄村南街

（百乐门对面）写字楼底商、商业街48580-600

待定待定11500郡宇万象城千峰南路与长风西大街交汇处北500米住宅底商1006120-2100待定待定4800华徳中心广场小店长风街与平阳路十字路

口往西200米1-6层住宅裙房商业14.356.38196-4481500022000——

商业物业形形态商业地产市市场综合分分析项目名称商业类型商业体量商铺面积区间泰华城市广场1-8层写字楼底商3.42000-15000

天馨逸家1-3层住宅底商1

待定太原万达1-2层住宅底商、酒吧街36(总),5

（酒吧街）200-1500万邦国际住宅、写字楼底商1.550-500绿地长风世纪城商业街、公寓底商

4待定观澜国际住宅底商、商业街待定待定北美新天地购物中心5100-2200澳林百和中心1-6层写字楼底商1.6102-1200

阳光银座写字楼底商140-320

双喜城写字楼底商、商业街580-600

郡宇万象城住宅底商6120-2100华徳中心广场1-6层住宅裙房商业6.38196-448底商形态商业项目中中以底商形形态为主；；住宅地上一一般为1-2层，写字楼楼底商为6-8层，商业体体量较大。。商业街形态态商业街形态态的项目有有5个，多为2-3层临街商业业街；商业物业运运作模式商业地产市市场综合分分析底商商业物业形形态较为开开放的原因因，运作模模式较为灵灵活；住宅底商餐餐饮经营受受限，商用用物业底商商经营范围围较广；可租可售，，而且租赁赁面积较大大，并且有有较多大型型零售品牌牌商家关注注；主力店的进进入，对其其余商铺价价值的带动动力较强。。商业街商业街形式式较为单一一，面积有有限，运作作模式以出出售为主；；商业单铺较较多，如果果位置较差差，缺乏主主力店的带带动，剩余余产品价值值较低。项目区域商商业物业评评价商业地产市市场综合分分析由于太原市市扩大对房房地产项目目配套商业业的比例，，周边项目目配套商业业供应量加加大；城市向南发发展的需求求，带动国国际、国内内品牌商家家的进入，，进一步带带动商业物物业的需求求；小店区的发发展规划倾倾向商务、、商业中心心区，对商商业物业的的发展较为为利好；周边单个项项目所供应应商业量较较小，不能能提供完整整、规模的的商业业态态链条，商商业氛围的的养成较长长；第一部分：：本项目市市场要素补补充研究本次汇报的的主要内容容：第二部分：：本项目商商业市场定定位第三部分：：本项目初初步价值规规划划分经营主主题商业市场定定位逻辑体体系商业定位原原则项目商业特特性城市商业要要素项目商业产产品特性现有城市商商业市场数数据流行、生活活、开放休闲、娱乐乐、特色高端、品质质、展示把握分区核核心业态核心业态辅助业态衍生业态商业分区规规划商业业态定定位精致生活消消费区精彩城市生生活区高端商务展展示区核心业态辅助业态衍生业态核心业态辅助业态衍生业态x本项目商业业特性再梳梳理本项目商业业功能分区区本项目商业市市场主题定位位第二部分：本本项目商业市市场定位从城市商业要要素角度从项目商业特特性角度商业特性确定定的定位原则则<<<城市民间资本本要素城市商业新核核心城市新商圈<<<城市民间资本本要素山西省资源类类民营企业资资本截至2008年统计，山西西省民营经济济完成年增加加值3018亿元，占到全全省地方生产产总值的53.9%；优越的资源条条件下的产业业发展，促成成了城市民间间资本的急剧剧积累。～09年城市商业要素素角度山西省煤炭资资源整合09年～资源整合必然然伴随着资产产持有者社会会角色的转变变，资本随之之流动使得投投资方向及方方式发生变化化。2006年12月18日，国务院办办公厅正式转转发了国资委委《关于推进国有有资本调整和和国有企业重重组指导意见见》，此后，新一一轮“国进民民退”正式展展开；山西的煤炭企企业整顿，可可以看成是这这一部署在煤煤炭产业中的的具体落实；；山西此次煤炭炭产业整合，，是一次利益益的大调整，，涉及到不同同的利益主体体，因此由政政府出面，在在政府的行政政主导下展开开。城市民间资本本要素城市商业要素素角度投资领域的演演变：消费领域的演演变：非理性周期性理性谨慎看重成长性（（经营、回报报等）单纯追求高端端奢侈品牌对整体高端市市场无特殊带带动奢侈品牌高端生活高端商务投资随机性大大，行为随意意性强。投资行行为周周期主主要以以资金金周期期而定定。品牌认认知不不强，，单纯纯奢侈侈消费费。意识的的局限限难以以支撑撑整个个高端端市场场。较为完完整的的高端端市场场较为成成熟的的投资资认知知民间资资本对对城市市的地地产行行业及及商业业市场场提出出了更更高的的要求求，也也为其其发展展搭起起了一一个更更为广广阔的的平台台。x本项目目商业业特性性再梳梳理本项目目商业业功能能分区区本项目目商业业市场场主题题定位位第二部部分：：本项项目商商业市市场定定位从城市市商业业要素素角度度从项目目商业业特性性角度度商业特特性确确定的的定位位原则则<<<城市民民间资资本要要素城市商商业新新核心心城市新新商圈圈<<<多核生生长城城市格格局城市商商业新新核心心城市商商业要要素角角度老城中中心长风中中心武宿中中心太原城城市空空间形形态受城市市活动动主观观要求求影响响下的的多核核生长长结构构：老城中中心、、长风风中心心、武武宿中中心多核生生长点点彼此此之间间也会会产生生“磁磁性相相吸””，并并逐渐渐连接接。老城中中心：：城市最最初单单核生生长的的中心心，保保留城城市最最初风风貌，，一直直是商商业繁繁华之之地，，是市市民心心中固固有的的城市市中心心形象象。长风中中心：：城市商商业新新核心心，依城城市活活动主主观要要求影影响下下形成成的新新城市市中心心，呈呈现出出与老老城区区不同同的发发展状状态。。武宿中中心：：城市技技术开开发中中心、、城市市物流流中心心等功功能。。作为为拥有有不同同城市市功能能而存存在的的新城城市中中心。。长治路路商圈圈代表商商业：：王府井井百货货、百百盛购购物中中心、、山西世世贸中中心、、北美新新天地地时尚尚中心心、和信信时尚尚商城城1、城市市新兴兴商圈圈；2、零售售商业业与服服务商商业并并举，，以购购物中中心形形态为为主；；3、在单单纯的的选购购比较较因素素基础础上提提高了了购物物环境境体验验，强强调业业态搭搭配及及组合合。商圈评评价城市商商业要要素角角度城市商商业新新核心心柳巷商商圈代表商商业：：铜锣湾湾国际际购物物中心心、茂业百百货1、传统统型城城市核核心商商圈；；2、借助助城市市核心心商圈圈的人人流优优势，，以零零售商商业作作为主主导；；3、单纯纯强调调货品品品牌牌丰富富的选选购性性比较较性优优势，，体验验性条条件弱弱商圈评评价多核生生长的的结构构重组组城市新新老商商圈呈呈现“双核核生长长并相相吸填填充””的模式式：目前城城市长长治路路（长长风））商圈圈作为为柳巷巷商圈圈商业业功能能的整整体提提升的的形态态而出出现，，正是是城市市内部部进行行结构构重组组而调调整形形成的的平衡衡状态态。长风中中心：：新核心心新新商商圈新新商商业城市商商业新新核心心城市商商业要要素角角度目前长长风商商业核核心重重塑过过程以以达到到一定定阶段段·城市双双核商商圈以以基本本形成成，新新商圈圈的商商业结结构和和功能能与老老商圈圈形成成平衡衡，商商业形形象基基本符符合消消费人人群的的心理理构建建方向向。新核心心商业业未来来发展展·城市商商业新新核心心未来来的发发展将将步入入高端商商业、品质商商业及能够够体现身身份价价值的的商业业。x本项目目商业业特性性再梳梳理本项目目商业业功能能分区区本项目目商业业市场场主题题定位位第二部部分：：本项项目商商业市市场定定位从城市市商业业要素素角度度从项目目商业业特性性角度度商业特特性确确定的的定位位原则则<<<城市民间资本本要素城市商业新核核心城市新商圈<<<城市新商圈——商业规模城市商业要素素角度序号名称位置商业体量（㎡）备注1王府井太原市小店区亲贤北街99号8.4万2百盛太原市亲贤北街189号2.5万3和信太原市长风街859号30万4东方家园太原市长风街599号5万家居建材5北美新天地小店太原市长治路长风街交汇处5万潜在6泰华国际中心太原市长风街1.5万潜在7茂业太原市小店区亲贤北街总建面65万潜在8世贸中心太原市小店区长治路111号6.7万9奥林百合长风大街与寇庄西路交汇处0.8万总计/长风街商圈60万～本案王府井北美新天地和信商厦东方家园太华广场奥林百和百盛亲贤休闲街世贸中心长风商务街茂业天地本案区域内的的商业规模总总量目前约为为60万平方米，已形成城市市商圈规模。。城市商业要素素角度城市新商圈——商业道路载体体目前城市新商商圈主要的道道路载体是亲贤北街和长风街，并以十字星星状结构沿长治路生长。新商圈向西发发展，本案将将受其影响并并融于其中。。目前亲贤北街街和长风街的的商业圈西端端分别为王府井与和信商厦，伴随未来的的发展趋势及及本项目的入入市。相信会会使商圈沿亲亲贤北街和长长风街向西继继续生长，并并沿平阳路向向北、向南扩扩展，分别与与老城区、经经济技术开发发区相连。南内环街长风街滨河东路平阳路长治路亲贤北街王府井和信商厦百盛北美新天地山西世贸滨河西路茂业（待建）天美名店华宇国际柳巷商圈城市化商业以以亲贤北街作作为载体商务性商业以以长风街作为为载体城市商业要素素角度城市新商圈——经营效应亲贤北街为城城市中心商业业街，其经营营体现出以下下的状态：本案地块北跨跨亲贤北街，，南临长风街街，未来本项项目的商业经经营必然会受受到现有东侧侧商业经营氛氛围的影响。。业态组合：聚聚会餐饮、大大型娱乐、大大型百货经营氛围：城城市化的，时时尚的，经营营氛围浓厚的的活力商业。。长风街为城市市中心商务街街，其商业经经营体现出以以下的状态：：业态组合：商商务餐饮、高高端精品展示示店、商务休休闲、精品折折扣经营氛围：商商务化的，品品质的，城市市展示性好的的高端商业。。城市新商圈——现有业态富合合度城市商业要素素角度序号名称业态备注1王府井核心超市，奢侈品、精品购物、影院百货辅助主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅2百盛核心化妆品、鞋帽珠宝、服饰、服饰；百货辅助体育用品；数码电器3和信核心超市、化妆品、国际精品店，服装国际名牌皮鞋、皮具百货卖场辅助展示、生活用品4世贸中心核心名牌精品服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅百货卖场辅助高级美容美发、娱乐健身、旅游礼品目前区域内现现有商业业态态种类比较齐齐全，商业业业态百货卖场场服装服饰、、精品购物为为主，生活类类业态超市、、餐饮休闲和和展示性商业业为辅，区域域内生活类商商业业态比例例较少，市场场空间较大。。城市新商圈——现有品牌高度度城市商业要素素角度序号名称品牌1王府井奢侈品OMEGA、纪梵希、度文、BOSS、MontBlanc、Cerru-fi1881、MaXmara、铁狮东尼零售麒麟士广场、翡方翠娱乐——餐饮——2百盛奢侈品纪梵希、ROLEX、高斯、欧莱雅、、NIKE、ADIDAS、Levis、G-star、Jack&Jones、CD卡迪爵士、百丽、CK、施华洛世奇、VERTU零售百货娱乐——餐饮——3和信奢侈品英国皇室专用的纬图手机、德国的温莎服饰、卡拉蒂拉女装零售燕莎友谊商城娱乐天使汇KTV、富华盛世夜总会、空间五星桌球会所餐饮萨拉伯尔韩国料理、川味观、必胜客4世贸中心奢侈品ESPRT、CLAKS、百利、ENICAR手表零售百货娱乐世贸365夜娱乐会所餐饮肯德基、东港海逸酒楼、伍滔日本料理、欧克圆顶西餐、麻辣人生、老街老巷百货零售业以以国际二线和和国美时尚休休闲品牌为主主，目前餐饮饮娱乐业已有有部分国外餐餐饮商家进驻驻，区域商业业奢侈品品牌牌比例有增长长态势。城市新商圈城市商业要素素角度经过对区域内内商业市场现现状的梳理，，可以看出：：目前长风商圈圈内的商业已已具备一定的的规模，商业业业态种类在在逐渐完善，，商业品牌高高度也在不断断地提升。可可以说，现在在该区域内的的商业产业链链已基本形成成，并随着市市场的不断成成长而逐步完完善。本项目入市立立足点：补充与完善的的角色·不与市场上已已有的商业项项目进行正面面竞争，而加加强打造区域域内乃至城市市商业市场的的薄弱环节，，完善城市的的商业市场结结构。分区（客群））规划·针对本案周边边的商务区（（商务客群））、居住区（（居住客群））、商业区（（商业客群））进行不同的的规划，打造造具有针对性性的项目商业业。x本项目商业特特性再梳理本项目商业功功能分区本项目商业业市场主题题定位第二部分：：本项目商商业市场定定位从城市商业业要素角度度从项目商业业特性角度度商业特性确确定的定位位原则<<<地块规模及及格局地块与周边边环境的相相互影响项目地块商商业分布特特点<<<项目地块交交通特性地块规模尺尺度项目商业特特性角度项目净用地地面积及商商业建筑规规模A地块B地块C地块地块名称地块面积（㎡）地块内总商业建筑面积（㎡)A19106.32567013860（地上）11810（地下）B121273.813045057230（地上）73220（地下）C16465.11825018250（地上）合计156845.217437089430（地上）85030（地下）本案地块规规模大，三三面临街，，并跨亲贤贤北街，地地块内部有有两条规划划道路。因因此本案必必会与周边边环境互动动密切，相相互影响。。亲贤北街规划路1规划路2长风街平阳路地块周边道道路格局及及功能特点点项目商业特特性角度迎泽大街南内环街长风街滨河东路平阳路长治路亲贤北街平阳路滨河东路亲贤北街本项目地块块周边四条条主要市政政道路：长风街南北方向，，连接太原原城市新老老两个商圈圈及城南开开发新区。。南北方向，，沿河绿化化带及老居居住区。东西方向，，沿街形成成城市新商商业圈。东西方向，，连接城市市政务区和和商务区。。项目地块周周边四条主主要市政道道路均担任任不同的城城市功能角角色，分别别贯穿城市市的主要功功能区域。。项目目周周边边市市政政道道路路串串联联起起呈呈鱼鱼骨骨状状分分布布的的城城市市商商业业圈圈和和商商务务圈圈，，x本项项目目商商业业特特性性再再梳梳理理本项项目目商商业业功功能能分分区区本项项目目商商业业市市场场主主题题定定位位第二二部部分分：：本本项项目目商商业业市市场场定定位位从城城市市商商业业要要素素角角度度从项项目目商商业业特特性性角角度度商业业特特性性确确定定的的定定位位原原则则<<<地块块规规模模及及格格局局地块块与与周周边边环环境境的的相相互互影影响响项目目地地块块商商业业分分布布特特点点<<<项目目地地块块交交通通特特性性地块块与与周周边边环环境境的的相相互互影影响响项目目商商业业特特性性角角度度周边边环环境境布布局局对对本本项项目目地地块块的的影影响响本案案受受到到周周边边三三个个街街区区的的影影响响：：长风风街街区区、、平平阳阳路路街街区区、、亲亲贤贤北北街街区区长风风街街区区：：长风风街街商商务务氛氛围围影影响响到到本本案案南南侧侧地地块块。。特特殊殊的的客客群群和和展展示示条条件件对对该该部部分分的的产产品品规规划划有有很很大大的的影影响响。。平阳阳路路街街区区：：平阳阳路路为为城城市市主主干干道道，，本本案案东东侧侧伸伸展展约约700米，，对对岸岸即即为为城城市市新新商商圈圈，，对对本本案案的的商商业业氛氛围围有有很很大大的的影影响响。。亲贤贤北北街街区区：：亲贤贤休休闲闲商商业业街街区区是是目目前前长长风风商商圈圈的的中中心心，，商商业业氛氛围围及及其其浓浓厚厚。。本案案学府府街街滨河河东东路路长治治路路亲贤贤商商业业氛氛围围长风风西西街街商商务务氛氛围围长风风商商务务氛氛围围项目目商商业业特特性性角角度度A地块块B地块块C地块块亲贤贤北北街街长风风街街平阳阳路路项目目地地块块范范围围对对周周边边的的带带动动和和影影响响商业业氛氛围围商务务氛氛围围本案案横横跨跨三三个个街街区区：：长风风街街区区、、平平阳阳路路街街区区、、亲亲贤贤北北街街区区长风风街街区区：：本案案地地标标性性建建筑筑与与市市政政主主干干道道相相互互呼呼应应，，凸凸显显区区域域高高端端政政务务、、商商务务氛氛围围。。平阳阳路路街街区区：：本案案地地块块延延平平阳阳路路展展开开，，具具有有约约700米的的沿沿街街商商业业展展示示面面，，与与东东侧侧的的商商圈圈氛氛围围形形成成呼呼应应。。亲贤贤北北街街区区：：本案案地地块块跨跨过过亲亲贤贤北北街街，，沿沿街街两两侧侧均均为为商商业业展展示示面面，，将将现现有有的的亲亲贤贤北北街街商商业业氛氛围围向向西西扩扩展展，，连连成成一一线线。。本案案地地块块的的规规模模和和格格局局条条件件决决定定了了其其与与太太原原城城市市元元素素间间存存在在着着非非常常密密切切的的关关系系。。城市商业展示氛围品质质商商业业展展示示氛氛围围形成成城城市市商商业业街街地块块与与周周边边环环境境的的相相互互影影响响x本项项目目商商业业特特性性再再梳梳理理本项项目目商商业业功功能能分分区区本项项目目商商业业市市场场主主题题定定位位第二二部部分分：：本本项项目目商商业业市市场场定定位位从城城市市商商业业要要素素角角度度从项目商业特特性角度商业特性确定定的定位原则则<<<地块规模及格格局地块与周边环环境的相互影影响项目地块商业业分布特点<<<项目地块交通通特性项目地块商业业分布特点——交通角度项目商业特性性角度从城市区域交交通看：由于本项目地地块范围南北北横跨两个街街区（现有市市政道路亲贤贤北街及规划划市政道路规规划路2），顾从城市市区域交通看看本项目商业业分布于三个个片区内。第一片区第二片区第三片区从项目内部主主要交通看：：本项目用地范范围较广，规规划用地内形形成多条主要要交通动线，，顾在由城市市区域交通划划分的三个片片区内商业分分布形成了7个组团。组团1组团2组团3组团4组团5组团6组团7组团1.4：私密、自循循环商业组团2.3：商圈内活力力商业组团5.6：城市展示性性商业组团7：商务务展示性品质质商业亲贤北街规划路1规划路2长风街平阳路私密、自循环环商业活力商业城市展示商业业商务展示商业业项目商业特性性角度从产品类型看看本项目商业业分布本项目规划商商业产品类型型有：住宅底底商、办公底底商、公寓底底商和独栋商商业，且同产产品类型分散散分布。住宅底商办公底商公寓底商独栋商业商业分布散，，缺乏核心，，难以运用单单一主力店；；出现多重分区区，需要分区区规划，包括括：分主题、调性性分分功功能、业态分分档次次、客群综合以上两个个角度（项目目交通及商业业产品类型）），可以看出出：项目地块商业业分布特点——产品角度此区域内产品品主要是办公公底商，且临临城市主干道道，适合做展展示性好的商商务配套商业业。此区域内产品品主要是住宅宅底商，不临临城市主要街街道，适合做做生活氛围浓浓，能够实现现自循环的生生活化商业。。亲贤北街规划路1规划路2长风街平阳路商务配套商业业生活商业x本项目商业特特性再梳理本项目商业功功能分区本项目商业市市场主题定位位第二部分：本本项目商业市市场定位从城市商业要要素角度从项目商业特特性角度商业特性确定定的定位原则则<<<地块规模及格格局地块与周边环环境的相互影影响项目地块商业业分布特点<<<项目地块交通通特性商业交通特性性——客流特性住宅办公公寓酒店自然客流引导客流商业客流特性性是决定商业业产品价值条条件之一，依依据规划中建建筑分布形成成的交通动线线可将商业客客流特性分为为自然客流和和引导客流两两类，本项目目地上商业客客流特性分析析见右图，本本项目地下商商业客流特性性为引导客流流项目商业特性性角度亲贤北街长风街平阳路自然客流可以以对本案商业业形成有效的的支撑。由于于体量大、分分布散，项目目内部存在很很多需要商业业引导才能实实现价值的商商业铺位。商业交通特性性——聚客点特性住宅办公公寓酒店4513524336第二类聚客点点特性：该聚客点主要要依靠自然客客流，周边产产品类型为单单一住宅底商商或办公底商商或公寓底商商第三类聚客点点特性：该聚客点主要要依靠自然客客流，周边产产品类型为住住宅底商及独独栋商业第一类聚客点点特性：该聚客点主要要依靠引导客客流，周边独独栋商业第四类聚客点点特性：该聚客点主要要依靠自然客客流，周边产产品类型为住住宅底商及办办公（或公寓寓）底商2226项目商业特性性角度亲贤北街长风街平阳路商业交通特性性——聚客点特性住宅办公公寓酒店第五类聚客点点特性：该聚客点主要要依靠自然客客流，周边产产品类型为独独栋商业、住住宅底商及公公寓底商第六类聚客点点特性：该聚客点主要要依靠自然客客流，周边产产品类型为独独栋商业及办办公底商45135243362226项目商业特性性角度亲贤北街长风街平阳路本案商业自然然聚客点多，，主要是由于于商业产品分分散造成的。。做好聚客点点处商业产品品和商业业态态的配合，才才能最大限度度地发挥聚客客点的商业价价值。x本项目商业特特性再梳理本项目商业功功能分区本项目商业市市场主题定位位第二部分：本本项目商业市市场定位从城市商业要要素角度从项目商业特特性角度商业特性确定定的定位原则则<<<分区域规划分主题规划把握核心业态态<<<分区规划商业特性确定定的定位原则则分区规划的主主要目的在于于：降低项目运作作风险提升项目整体体价值规划的分区原原则：以交通动线为为依据以产品特点为为依据甄别各区域的的优劣条件，，针对运作。。区分不同区域域的价值，进进行整合，进进而提升项目目整体的价值值。x本项目商业特特性再梳理本项目商业功功能分区本项目商业市市场主题定位位第二部分：本本项目商业市市场定位从城市商业要要素角度从项目商业特特性角度商业特性确定定的定位原则则<<<分区域规划分主题规划把握核心业态态<<<分主题规划——依环境和产品品的差异性而而面对不同客客群商业特性确定定的定位原则则主题：精彩城城市生活区；；物业：商业、、住宅；调性：休闲、、娱乐、特色色；聚集客群：城城市消费客群群、周边社区区消费客群主题：精致生生活消费区；；物业：流行、、生活、开放放；调性：情景体体验、生活服服务；聚集客群：周周边社区消费费客群、城市市消费客群主题：高端商商务展示区；；物业：办公、、商业、公寓寓；调性：高端品品质、精致展展示、商务消消费；聚集客群：商商务客群、城城市客群住宅底商办公底商公寓底商独栋商业x本项目商业特特性再梳理本项目商业功功能分区本项目商业市市场主题定位位第二部分：本本项目商业市市场定位从城市商业要要素角度从项目商业特特性角度商业特性确定定的定位原则则<<<分区域规划分主题规划把握核心业态态<<<63把握核心业态态商业特性确定定的定位原则则在三个主题区区中，要把握握各自核心的商业业业态，才能使每个个分区都达到到最佳的经营营效果。住宅底商办公底商公寓底商独栋商业多彩城市生活活区精致家庭生活活区高端商务展示示区64多彩城市生活活区消费客群城市消费客群群，包括购物物、休闲、聚聚餐等；周边社区消费费客群：包括括生活消费、、休闲、聚餐餐等商业特性确定定的定位原则则住宅底商办公底商公寓底商独栋商业业态：家庭餐饮：中中餐—火锅、川菜、、湘菜、晋菜菜，西餐—西式自助、韩韩式烤肉、日日式铁板烧、、寿司；娱乐休闲：美美容美体、KTV、夜总会；生活服务：超超市、烟酒店店、书店、洗洗衣店65精致家庭生活活区业态：时尚精品：精精品时装、精精致饰品精品家饰：家家庭布艺、饰饰品、精致餐餐具；儿童消费：儿儿童玩具、服服装、婴幼儿儿用品；生活配套：精精品超市、超超市外租店，，包括熟食店店、特色小吃吃店、烟酒店店等、美容美美发、照相彩彩扩、干洗店店等；消费客群城市消费客群群，包括购物物、休闲等；；周边社区消费费客群：包括括生活消费等等商业特性确定定的定位原则则65住宅底商办公底商公寓底商独栋商业66高端商务展示示区业态：商务会客、交交流：商务餐餐饮、茶餐，，包括西式咖咖啡厅、西式式餐厅、中式式茶餐厅、中中式茶艺；展示商业：中中高端商务品品牌，包括商商务服装、商商务饰品、汽汽车4S展厅、银行；；城市商业：精精品高端品牌牌折扣广场；；商务配套：精精品便利店、、商务中心（（打印、上网网、订票）消费客群商务消费人群群，包括商务务洽谈、购物物、休闲；城市消费客群群，包括购物物等；商业特特性确确定的的定位位原则则66住宅底商办公底商公寓底商独栋商业x本项目目商业业特性性再梳梳理本项目目商业业功能能分区区本项目目商业业市场场主题题定位位第二部部分：：本项项目商商业市市场定定位总体主主题理理念分支主主题理理念<<<68环境体体验型型客户需需要新的商商业环境体体验品牌意意识身份意意识舒适的的消费费环境境丰富的的商品品品牌牌强烈的的消费费身份份感太原新新商业业·新消费费平台台丰富的的可比比较选选择性性购物环环境的的体验验消费情情境体体验与与思想想交流流业态及及品牌牌丰富富购物环环境优优越情境体体验与与交流流平台台项目商商业市市场主主题定定位本项目目的商商业理理念城市化化休闲化化商务化化快速、、活力力高贵、、休闲闲活力生生活商商圈商务宴宴请、、休闲闲商圈圈消费时时段：：白天天依托业业态：：时尚尚秀场场、生生活超超市、、折扣扣广场场核心理理念：：快速速消费费、活活力生生活消费时时段：：午间间、晚晚间依托业业态：：娱乐乐、休休闲、、宴饮饮核心理理念：：体验验、交交流平平台关键词词消费状状态及及氛围围形成商商圈生活、、休闲闲环境境活力力型商商业商务、、高端端环境境品质质型商商业多元、、多功功能的的情境境体验验型消消费、、交流流平台台x本项目目商业业特性性再梳梳理本项目目商业业功能能分区区本项目目商业业市场场主题题定位位第二部部分：：本项项目商商业市市场定定位总体主主题理理念分支主主题理理念<<<分支主主题理理念项目商商业市市场主主题定定位主题理理念：：多彩城城市生生活区区；主体调调性：：时尚、、流行行、开开放、、娱乐乐；消费氛氛围：：与亲贤贤北街街现有有商圈圈消费费氛围围互动动，营营造集集餐饮饮、娱娱乐、、休闲闲为一一体的的商业业街，，将周周边住住宅社社区、、城市市商业业通过过商业业街消消费有有效带带动起起来；；人群特特点：：中高端端消费费客群群，既既有周周边住住宅社社区的的居住住客群群，并并涵盖盖周边边城市市商业业的城城市消消费客客群，，以家家庭聚聚餐、、朋友友聚会会娱乐乐、商商务宴宴请、、商务务活动动、城城市娱娱乐为为消费费目的的。住宅底商办公底商公寓底商独栋商业分支主主题理理念项目商商业市市场主主题定定位主题理理念：：精致家家庭生生活区区；主体调调性：：家庭庭、生活活、体体验；；消费氛氛围：：开放立立体展展示的的商业业街区区，营营造具具有流流行趋趋势、、生活活氛围围的商商业广广场，，集大大型超超市、、流行行服饰饰、亲亲子教教育、、生活活配套套商业业为主主的开开放式式街区区型商商业；；人群特特点：：中端消消费客客群，，周边边住宅宅社区区的生生活消消费客客群，，以及及平阳阳路经经过的的城市市客群群，以以日常常生活活购物物及城城市流流行服服饰消消费为为目的的。住宅底商办公底商公寓底商独栋商业分支主主题理理念项目商商业市市场主主题定定位主题理理念：：高端商商务展展示区区；主体调调性：：高端品品质、、精致致展示示、商商务消消费；；消费氛氛围：：城市主主干道道长风风街沿沿线；；周边边集高高端购购物、、写字字楼及及城市市商业业，城城市的的主要要展示示干道道，集集高端端一线线品牌牌名店店展示示、商商务洽洽谈、、宴请请会馆馆、高高端商商务消消费名名品于于一体体的商商业场场所。。人群特特点：：高端消消费客客群，，周边边写字字楼商商务客客群及及城市市高端端消费费客群群，多多为企企业中中高管管、私私企老老板、、煤矿矿资源源主等等消费费档次次较高高的客客群，，用于于奢侈侈品的的购买买、商商务洽洽谈、、宴请请场所所。住宅底商办公底商公寓底商独栋商业x本项目目商业业特性性再梳梳理本项目目商业业功能能分区区本项目目商业业市场场主题题定位位第二部部分：：本项项目商商业市市场定定位项目整整体功功能布布局各功能能区功功能业业态规规划<<<项目整整体功功能布布局项目商商业功功能分分区主题：：多彩彩城市市生活活区；；物业：：合院院商业业、单单体商商业、、商业业步行行街、、公寓寓底商商调性：：时尚尚、流流行、、开放放、娱娱乐；；聚集客客群：：城市市消费费客群群、周周边社社区消消费客客群主题：：精致致家庭庭生活活区；；物业：：住宅宅底商商、单单体商商业街街；调性：：家庭庭、生生活、、体验验；聚集客客群：：周边边社区区消费费客群群、城城市消消费客客群主题：：高端端商务务展示示区；；物业：：办公公商业业、单单体商商业、、公寓寓底商商；调性：：高端端品质质、精精致展展示、、商务务消费费；聚集客客群：：商务务客群群、城城市客客群住宅底商办公底商公寓底商独栋商业x本项目目商业业特性性再梳梳理本项目目商业业功能能分区区本项目目商业业市场场主题题定位位第二部部分：：本项项目商商业市市场定定位项目整整体功功能布布局各功能能区功功能业业态规规