XXXX逆势地产营销执行策略

一个好项目，可以改变一个区域，甚至改变一个城市目录1234市场竞争营销大纲项目目标市场定位01企业及项目目标？目标项目营销目标的解读品牌：确立静安项目品牌知名度和美誉度地位：树立项目的市场领袖地位，让客户认可项目的品质，形成良好口碑热销：首期开盘形成热销局势，为后期销售打好基础价格：逐步实现销售均价的区域标杆地位销售节点：2012年9月，现场营销中心开放，10月首批单位公开审定项目所处的市场环境，解析竞争态势02市场趋势和竞争淮北概述：资源优势突出，为城市的发展提供了良好的基础淮北大唐电厂淮北：

以能源为基础发展起来的现代工业型城市重要煤城、全国重要的煤炭基地之一，安徽省主要产煤基地刘店煤矿城市空间结构扩张，提升了城市在区域间影响力

市域内的城镇空间布局层次出现分化的趋势：

以相山为核心的城区正逐渐成为全市的生产服务和生活服务巾心，并大量吸纳周边城乡经济活动加入。在全市域范围内，经过多年的发展，各城镇之间在规模和功能上也出现了分化，开始逐步形成了一批发展势头良好的重点城镇，如临涣、百善。相山城区宿州市百善镇临涣镇资料来源：淮北规划局网站对外交通日趋完善，城市辐射能力进一步增强公路:

合徐高速连霍高速

311国道、206国道铁路：淮北铁路航空：徐州机场淮北与周边主要城镇距离：

宿州：52公里，

徐州：62公里，

萧县：40公里，宿州百善萧县徐州临涣311国道206国道至京沪高速合徐高速连霍高速淮北铁路淮北用地地发展方方向分析析图淮北城区区远期用用地规划划图东扩南进进推动城城市规模模扩张，，城市空空间迎来来改造升升级机遇遇由于受到到采掘塌塌陷、自自然山体体等的限限制，目目前淮北北市的主主要发展展方向为为东扩南南进，而对于旧旧有老城城区侧以以改造升升级为主主。老城区由由于人口口密集，，配套也也较为完完善，但但是形象象较为老老旧，主主要以旧旧城改造造升级为为主。——淮北规划划局中心塌陷陷地刘桥煤炭炭塌陷地地塌陷地相山市中心完善组团团内现有有的老城城区，向向东、向向南沿人人民路和和相山南南路发展展新城区区，建设设新城市市中心。。城市规划划：东进进、西延延、南扩扩城市规划划：“东进、西西延、南南扩”的城市发发展思路路，使中中心城区区规划建建设面积积扩展到到235.5平方公里里。“东进、西西延、南南扩”的城市发发展思路路，三个个城市组组团和一一个城市市绿心在东外环环以西沿沿东湖路路两侧发发展，以以东开发发龙湖工工业项目目区；北北外环南南侧部分分建设为为科教园园区。在其西部部以用地地整理为为主，扩扩大居住住用地规规模，在在东外环环和合徐徐高速公公路连接接线北部部布置工工业园，，陶瓷、、建材和和化工工工业。根据淮北北城市规规划，可可将城市市划分为为六大功功能组团团，居住组团团：相山组团团；濉溪组团团；烈山组团团；工业组团团：矿山集组组团；景观组团团：中心景观观区域；；东部景观观区域；；各组团发发展水平平比较：：最成熟的的组团：：相山组团团最具发展展潜力的的组团：：濉溪组团团、烈山山组团六大功能能组团延延伸城市市发展布布局，以以相山组组团功能能最为完完善相山组团团：居住、行行政、商商贸、文文化娱乐乐、商务务会展城市绿心心——中心景观观组团；；生态、景景观、旅旅游区矿业集组组团：工业、文文教、休休闲旅游游烈山组团团：工业、居居住、物物流濉溪组团团：居住、商商业、工工业老龙脊风风景区——东部景观观区老城区市市级功能能区规划划图新城区市市级功能能区规划划图老城区商商业氛围围浓厚，，是沿着着淮海路路、古城城路、孟孟山路及及相山路路发展的的井字型型商圈；；其中火火车站商商圈尚处处建设之之中新城区功功能区处处于淮北北市经济济技术开开发区，，并于市市政务中中心区域域中。在在近年发发展较为为迅速，，是淮北北新兴的的居住区区域，区区域内住住宅档次次较高。。新城区快快速发展展，新老老城区各各有所长长老城区老城区区新城区区新城区区老城区区商业氛氛围更更为突突出新城区区重点注注重居居住、、生活活氛围围的营营造，，同时时兼具具政府府办公公等功功能徐州都都市圈圈规划范范围淮北徐州沿淮城城市群群分布淮北市市位于于皖北北部，，地处处苏鲁鲁豫皖皖四省省交界界，与皖东东北经经济协协作区区、徐徐州都都市圈圈相邻邻。受受到江江苏经济圈圈影响响，并并处于于上海海辐射射第三三圈层层的边边缘位于淮淮海经经济区区中心心，占占据重重要的的商业业地位位上海南京淮北上海辐辐射第三圈圈层徐州都都市圈淮北地地处徐徐州都都市圈圈辐射射范围围内，，受徐徐州影影响较较大城市规规划小小结城市东东扩南南进，，城区区面积积不断断扩张张，城城市影影响力力不断断提升升，辐辐射能能力不不断增增强；；六大功功能组组团拓拓展城城市空空间，，区域域职能能出现现分化化；新、老老城区区发展展各有有侧重重，老老城区区重视视商业业功能能的提提升，，新城城区突突出行行政、、教育育、居居住等等功能能的体体现；；淮北地地处徐徐州都都市圈圈，在在城市市南进进的过过程中中，商商业分分布也也存在在南移移的倾倾向。。淮北住宅宅竞争格格局中心城板板块新城板块块火车站板板块东郊板块块新濉河板板块目前淮北北市场可可以划分分为：中心城板板块、火火车站板板块、东东郊板块块、新城城板块、、新濉河河板块中心城板板块价格：5500-6000户型：偏偏舒适，，较为中中规客户：金金融、银银行、机机关置业类型型：二次次购房、、投资新岁河板板块价格：3300户型：较较为中规规客户：矿矿区客户户、濉溪溪客户置置业类型型：首次次、自住住东郊板块块价格：3230户型：较较为中规规客户：原原有居民民、矿区区客户置业类型型：首次次较多火车站板板块价格：4000户型：较较为中规规客户：市市区、矿矿区置业类型型：二次次购房等等新城板块块价格：3500户型：较较为中规规客户：公公务员、、矿区领领导、私私企老板板置业类型型：二次次购房、、投资较较多区域职能城市建设区域形象房地产市场特征中心城板块老城区，主要商业核心区城市建设较为完善，但由于时间较为久远，为当前淮北重点改造的老城区域区域形象正在积极，且人气充足高层为主，价格最高火车站板块新兴城区，居住城市东向发展的必经之路，区域正在积极改善淮北重要的交通枢纽，区域前景看好高层居多，价格较高东郊板块政府办公、企业等主要聚集地城市的发展方向之一道路宽阔，形象正在改善多层为主，价格处于较低水平新城板块政府办公、企业等主要聚集地城市的发展方向之一为目前政府主要发展的区域，形象良好，但是离市区较远，人气有待提升高层兴起迅速，价格也较高新濉河板块企业职工生活小区为主发展缓慢建筑密度大，但配套齐全价格较低，多层为主区域特征征总结相山组团团是住房房供应量量最大的的功能组团，总总供应量量近400万方，其其中商业住房建建设计划划为283万方烈山集组组团计划划的住房房建设最最少，仅占总量量的16.3%根据淮北北市2008-2012年住房建建筑结构构比例规划划，中小小套商品品住房供供应量最最大，占总量的的46%普通商品品住房及及保障性性住房各各占28%和26%数据来源源：淮北北市住房房建设规规划2008-2012年住房建设计划划相山组团商品品房供应最为为充足，中小小套型渐居主主导紧凑性三房占占整个市场的的主导地位，，面积区间在在100-120M2的紧凑性三房房占比29.1%,舒适性三房121-140M2占比19.9%。就整体市场而而言三房占主主导地位，占占整个市场的的49%，两房户型占占比35.6%。三房户型占市市场主导地位位户型配比131平米4室1厅95平米2室2厅资料来源：据据淮北房地产产信息网备案案统计发展阶段需求层次功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群，匀质化等因素品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度定制化产品充分契合个体客户的功能特色化产品开始对位客户个性特征和精神需求可以看出淮北北消费者的置置业需求已经经开始由基本本居住功能向住区化、品品质化发生转转变从安居向社区区化、品质化化转移提升购房需求整体：淮北房房地产市场全全面发展，以以品牌发展商商为龙头引领领住宅进入品品质时代；分布：淮北中中心城板块是是商业分布密密集区域，新新城板块是高高档住宅竞争争激烈区域户型：户型设设计多为中规规中矩，创新新较少销售：畅销单单位为80-95㎡以以及120-130㎡㎡户型；价格：整体价价格在09年年有较大提升升，中心城板板块价格突破破6500市场小结东湖公馆位置淮北市龙山路中段消防队北侧规模占地面积：90000㎡总建筑面积：110000M2建筑类型小高层、电梯花园洋房、独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅户型区间卖点晨兴.东湖公馆项目位于龙山路中段，该项目毗邻东湖湿地公园，外部环境条件优越，路况好，道路宽畅，由此进入中心城区仅数分钟时间。我们贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个高品位和生态居住为一体的高品质混合型社区，创造一个低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体，打造淮北市最顶级的住宅项目。销售状况销售中心现现接受来访咨询。样板间璀璨面市。价格配套市场标杆项目推广形象：项项目形象百变变，线上线下下各自为阵，，没有形成规规范有序的鲜鲜明品牌个性性和价值。首府位置长山中路55号（长山路与南黎路交汇处）规模占地面积：218亩总建筑面积：32万余M2建筑类型高层别墅户型区间78-136㎡两房、三房卖点首府位于长山路中路55号（长山路与南黎路交汇处），项目集高层洋房、别墅、公寓及商业于一体，拥有城市鼎级资源配置，打造淮北居住的头等舱。项目倚靠城南新城CBD核心区以及在建的大润发南黎店购物中心，同时毗邻已迁入的淮北市重点中学新局中；社区配套完善，规划有风情商业街、社区活动中心、幼儿园、小学、菜市、超市等一应俱全；同时打造有近3000平米的五星级水岸会所，拥有淮北首个室内恒温游泳池，以及雪茄吧、红酒吧、健身馆以及棋牌娱乐室等高端生活元素。项目在园林景观设计上更是斥巨资打造，两轴、一环、四园规划体系，采用简欧园林风格设计；一期创新全地下智能停车体系，人车分流与无障碍通行，双入户豪华大堂，让您和家人安全顺畅出行；此外，项目在细节的打造上更是用心到极致，不放过每一处细节，项目高层电梯采用的是与上海金茂大厦、新中央台共同的选择——上海三菱电梯，国际级品质品牌门窗用材——德国霍曼门及德国墨瑟窗，同时项目还配置了中德合资品牌力诺瑞特太阳能热水系统，让您和家人拥有享之不尽的温暖。此外，项目不惜重金礼聘中国一级资质物业管理精英——深圳开元国际，担任社区物管顾问，东方管家服务全面提升淮北物业管理品质。销售状况在售一期1、2、4、6号楼，面积82—155㎡高层瞰景洋房，准现房•全城热销中！一次性付款优惠5%、按揭优惠2%。价格均价：￥5350配套学校：局中，实验小学（淮北一小）商场：海容商业广场、盛世商贸城银行：中国银行医院：瑶海医院院市场标杆项目推广相对混乱乱，不同媒介介和物料颜色色变化太大，，现场营销中中心打造相对对精细。温哥华城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以东规模占地面积：35公顷总建筑面积：349294M2建筑类型多层小高层户型区间88/91㎡两房、103.82㎡三房

卖点温哥华城，淮北乃至安徽最大之社区，地处淮北新城市未来发展方向的核心区域，集合了居住、行政、商务、金融、服务等功能于一身，以其无可替代的地位集万千宠爱于一身，引领淮北“城市东扩”之大势。以温哥华为主题规划建设，225万平米的城市镇生活。目前一期二期已经建成交付，三期以教育人文社区的理念、更优的规划将成为新的耀眼明珠。温哥华4期，金水河畔，位于安徽省淮北市温哥华城E5，E6地块。用地北面紧邻一期景华苑，距离温哥华城中心CBD区仅500米，它作为全区中心担负着居住区中心的职能，同时也部分地承担着城市副中心的职能。而新的行政中心和城市发展建设新区的逐步成长，也为项目的发展带来了巨大的潜力和良好的区域前景。项目坚持“以人为本”的设计思想，强调人性他设计，提倡健康住宅的设计理念，强调小区的归属感和认同感，精心规划，经济合理地利用土地和空间，营造“公园就在家门口”的人性化的居住景观环境。销售状况多层在售29、33、34、68#楼80—137㎡户型房源，点式楼在售51、57#楼178、198㎡户型房源，小高层在售38、39#楼，88、104、132㎡户型房源。均价4500元/㎡。现在购房送18000元礼券，可直接折算房价。价格均价：￥4500配套学校：天一中学商场：小区自设综合市场银行：工商银行、农业银行幼儿园：小区自设幼儿园医院：社区医院院市场标杆项目推广形象：线线上户外米黄黄色，物料紫紫色、报纸紫紫红色，没有有品牌意识，，品牌形象杂杂乱无序。恒大名都位置淮北市相阳路与南黎路交口往南500米（淮北汽车城西侧）规模占地面积：29万㎡总建筑面积：100万M2建筑类型高层商业五星级皇家会所恒大剧院运动中心户型区间90㎡两房、135㎡三房

卖点淮北恒大名都是房地产十强企业之一的恒大地产集团在皖投资开发的第三个项目。项目位于淮北市汽车城西侧，雄踞相濉一体化核心地带，承接城市南拓第一站；占地约434亩，总建约100万方，规划六千余户，由60余栋高层组成；80-260㎡王者户型，奢装精品大宅，淮北绝无仅有的10000平米超大中心湖景，抒写惬意生活！以世界级皇家园林、国际级航母配套及满屋名牌9A精装的国际化开发理念创造淮北恒久人居气度；项目总体配套完备幼儿园、5200㎡豪华会所、15660㎡国家级运动中心、大型商业中心、五星级恒大剧院等公共建筑设施一应俱全，畅想淮北人居典范，开创皖北人居新篇章！销售状况在售2#,3#、4#、5#、6#，7#、9#，10#,11#楼88-136㎡精品小户，精装均价4500元/㎡左右；二期御府1#楼开盘，90㎡舒适两房、三房4180元/㎡起，送1500元/㎡精装修。现团购10套房源享受7.5折优惠。2012-6-1314:38:26

价格精装均价4500元/㎡左右；，90㎡舒适两房、三房4180元/㎡起配套学校：自建商场：自带商场邮局：未定银行：未定幼儿园：小区自带医院：未定院其它：未定市场类比项目推广形象：线线上户外米黄黄色，物料大大红色、画面面以实景修图图为主，没有有统一品牌形形象，侧重价价格诉求。南湖雅苑位置宿丁路﹙省道101﹚与卧牛路交汇处规模占地面积：380亩总建筑面积：40万M2建筑类型多层洋房户型区间主力户型：85/99㎡两房、106/120㎡三房卖点南湖雅苑，地处烈山区政府南侧，距淮北CBD仅15分钟车程，5000亩国家级风景区--南湖湿地公园尽在咫尺，随时为您提供鲜氧。坐拥成熟繁华商业圈，大型超市、中小学校、银行、商城、娱乐休闲等环伺周边，更原味引进国际BLOCK街区先进的开发模式，摒弃传统的围合式社区，以开放式建筑、商业街等完美演绎着BLOCK街区生活，通过居住和商业的集中融合，将国际化、居住、休闲、娱乐、商务等元素组合，创造一种全新的居住和生活模式，引领淮北。南湖雅苑，开创淮北纯正“花园洋房”臻品，花园洋房就是GardenVilla，她在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院、露台，尊享醇正洋房生活。南湖雅苑，特别引入欧式艺术景观的巅峰杰作与南湖湿地公园遥相呼应，以清新的水景元素及景观步道的巧妙融合，各种景观小品由欧洲顶级大师倾力打造，更有丰富的名贵花木错落点缀其中，廊影叠翠，独具匠心，生态景观和住宅融为一体，葱茏绿意丛生。销售状况9#、10#、11#、18#、19#、20#6栋多层83.75㎡-111.99㎡户型，24#、25#两栋花园洋房90—133㎡户型在售，价格区间在2800-3900元/㎡之间。一次付款95折优惠，按揭首付50%97折优惠，首付30%99折优惠，6#楼80—200㎡商铺推出，一次性付款9折，首付70%95折，首付50%97折优惠。价格

多层3200洋房3500-3600配套学校：杨庄矿小学/中学商场：卧牛路商业街/商业步行街/酒店/8000平米大型购物广场/百万商城/万家购物广场/真棒超市/苏果超市银行：中行/工行/农行/商业银行/徽行/农村信用合作社幼儿园：杨庄矿幼儿园；医院：杨庄矿医院院市场同比项目其他项目广告告表现摇摆：无论是是高端形象还还是大众形象象都千篇一律律的形象百变变，没有整合推广广塑造品牌个个性和价值的的意识和理念念；雷同：不太注注重差异化形形象的包装和和竞争，多个个项目同时使使用黄色作为项目目形象主色系系，混淆彼此此，识别性差差；硬件：诉求侧侧重卖点和价价格诉求，还还处于低层次次的性价比诉诉求阶段；现场：现场包包装的示范展展示和体验，，做得相对精精细和品质化化很多，值得借鉴鉴和学习。广告小结分析项目价值值梳理，系统统定位和客户户定位03项目市场定位位概述项目概况Strength（优势势）Opportunity（机会）Weakness（劣势势）Threaten（威胁胁）紧邻南南湖湿湿地公公园，，区域域生态态景观观条件件优越越；内部环环境较较为理理想：：湖岸岸水景景、园园林景景观较较丰富富；区域交交通四四通八八达，，烈山山大道道及101省道道环伺伺；产品规规划起起点高高，居居住舒舒适度度较高高；星级酒酒店配配套和和物管管，提提升项项目档档次；；静安集团团，安徽徽省名企企百强，，实力雄雄厚。区域地段段偏远，，市场认认知和认认可度弱弱；周边安置置房及脏脏乱外部部环境，，不利于于高尚社社区建设设；缺乏大型型商业、、商务、、居住等等配套设设施，生生活不便便；地块临101省省道，对对于居住住有一定定噪音干干扰；5000亩南湖湖国家级级湿地生生态公园园，天赋赋稀贵；；周边中高高端大型型社区，，处于空空白的无无竞争态态势；酒店和企企业独栋栋的组合合，将为为住区提提供潜在在高端客客群；区域处于于价格洼洼地，未未来区域域商务及及居住氛氛围形成成，市场场价值提提升空间间巨大。。新拓展区区域，没没有群聚聚效应，，起势阶阶段孤掌掌难鸣；；市场受政策影影响较大，未未来市场将在在一段时间内内存在不确定定性；区域惯性消费费以低端为主主，高端客群群匮乏，营销销难度大。SWOTSWOT分析扬长避短，重重新定义客群群区域认知价价值，提升项项目价值性价价比：S1+S4+S5+O1+O3一是重新定义义区域价值，，扬弃烈山，，强化南湖国国家级公园板板块价值，嫁嫁接类度假概概念1.5居居所，倡导城城市度假新生生活模式；二二是先展示后后销售，通过过眼见为实，，提升项目价价值；三是客客群先区域客客群，后续逐逐步提升市区区中高端客群群的比例，提提升项目价值值。区域发展：城市发展战略略，发展重心心南扩南部宜居新城城远期价值南湖酒店：五星级酒店进进驻运营管理理贴补区域空白白，高档消费费场所南湖公园:5000亩，，国家级湿地地公园产品价值:87-258多元户型设设计多层、小高层层、洋房及电电梯多层无处不在水上上之高尚小区区规划生活配套：商业生活配套套国际著名物管管服务……交通优势:烈山大道101省道环环伺开发商品牌：：静安集团，10年13城城，安徽名企200强荣耀，，实力品牌，，值得信赖价值体系项目价值梳理理关键词解析：：城市向南生态环境立体交通多元产品星级酒店企业独栋水上城邦国际物管南湖公园具有无可限量量的发展前景景；外有5000亩南湖公园园，内有碧波波荡漾水上园园林景观；触手可及的星星级酒店配套套会所；后续便利的生生活及物管配配套；离尘不离城，，一个超越所所有的星级酒酒店水上国际际城邦即将诞诞生。国家级南湖公公园/湖景洋洋房/星级酒酒店/企业独独栋/静安品品牌定位关键词主题理念阐释释：南湖畔·星星级酒店·企企业独栋·花园洋房城市未来居住住核心区域的的大中型项目目演绎淮北南部部新城生态人人居生活新方方式,实现新新城市主义所所提倡的人与与自然的和谐谐相处首创星级酒店店社区，定义义高尚人居标标准项目市场定位位产品/品牌南湖畔，星级酒店社区远离尘嚣，尽享自然。生活之外，私享领域。客户需求周边7矿中高层全市高端人士目标客群国宾级礼遇项目形象定位位住宅南湖公园岛居洋房商务南湖公园企企业独独栋酒店南湖公园国国宾酒酒店国宾级礼遇（备注：鉴于于项目办公及及酒店还有很很多不确定因因素，本案后面侧重重住宅部分的的营销策略推推导和延展。。）住宅策略思考考住宅难点：淮北有钱人每每个都有4-5套房子，，凭什么再买静静安？地段？城南之南，没没政策，没动动作，不认可可。价格？替代品太多，，凭什么选静静安？湖居？淮北不缺水，，但国家级的的环境例外。。住宅策略思考考卖不同。在淮淮北北，，绝绝大大多多数数人人买买第第一一居居所所多数数有有钱钱人人拥拥有有第第二二居居所所项目客群群是先内内后外，，也就是是先触动动原住民民，但是形象气质质从开始始就是以以市区豪豪宅为坐坐标，面子给足足，嫁接接新概念念，引发发全市有有钱人关关注贩卖“1.5居所”去去支撑我我们的国国宾级礼礼遇总定定位！国宾级是是面子，，1.5居所是是里子。。住宅策略略思考“1.5居所”介于第一一居所和和第二居居所之间间。在城市的的外环上上，环境境不错，，交通也也可以，，配套满满足基本本的生活活。这是一种折中中的方式式，综合第一一居所、、第二居居所的某某些条件件。即可实现更高高生活品品质、养养老。也可提供家庭庭度假，，5+2生活方方式，作作为接待待亲朋好好友的一一个所在在。还可满足小型型办公、、商务接接待。产品/品牌南湖畔，岛居洋房南湖雅苑：领航南湖时代竞争态势周边7矿中高层全市高端人士目标客群国宾领域域1.5居居所住宅形象象定位住宅价值值体系五大核心心优势，，领创淮淮北1.5居所所1.5场场所|南湖湖公园5000亩，淮淮北唯一一国家级级湿地公公园1.5交交通|干道道省道烈山大道道、101省道道环伺，，至市中中心10分钟车车程1.5配配套|南湖湖酒店淮北首创创星级酒酒店社区区，全城城奢享样样本1.5居居所|世界界岛居世界级湖湖岛企业业独栋、、80-120m2私私家洋房房，珍罕罕无比1.5支支持|静安安品牌静安集团团，高端端品质，，10年年13城城，定鼎鼎南湖扩展客客户辐射客客户核心客客户核心客客户7矿中中高层层及烈烈山原原住民民和周周边乡乡镇的的进城城一族族。辐射客客户市区中中高端端人士士外溢溢需求求。扩展客客户本市及及外地地等投投资客客。核心客客户：：领导导群体体，主主动消消费。。消费费力最最强，，最容容易形形成需需求对对应的的群体体。辐射客客户：：借势势群体体，能能帮助助影响响力的的迅速速扩张张，形形成轰轰动效效应。。扩展客客户：：跟随随群体体，高高声势势和高高影响响力下下，贡贡献一一定的的增长长。客户定定位定价策策略渗透定定价策策略，，即以以相对对低于于同类类住宅宅项目目市场场平均均价格格入市市，以以此策策略定定价，，可迅迅速打打开市市场，，有助助于阻阻止竞竞争者者的进进入确定““低开开高走走（依依认筹筹量确确定））”入入市策策略，，起步步价不不能开开的过过高，，建议议保持持最低低利润润水平平，与与开发发及策策略节节奏相相结合合不断断调升升价格格走势势，这这样能能吸引引投资资，又又能吸吸引消消费，，同时时应注注意本本案成成本及及项目目中后后期的的调价价幅度度问题题全面预预算管管理原原则。。以工工程进进度、、平衡衡现金金流及及成本本回收收点等等财务务指标标对价价格策策略进进行调调控，，同时时确定定与各各时间间段对对应的的推出出量和和价格格，并并且围围绕该该时间间段的的产品品诉求求重点点进行行相关关的营营销调调整，，以产产生最最大协协同效效益。。一房一一价。。此原原则保保证开开发商商及消消费者者的共共同利利益。。每套商商品房房均总总价推推出。。使消消费者者着重重考虑虑小区区及产产品的的整体体品质质，避避免产产品设设计中中的一一些不不利因因素（（如：：产品品功能能设计计等方方面））价格体体系根据产产品的的建筑筑特点点及位位置分分布特特点决决定价价格差差别，，按垂垂直差差和水水平价价差结结合确确定垂直价价差：：根据据楼层层高度度不同同而产产生价价格差差别，，其考考虑因因素相相对单单一水平价价差：：主要要考虑虑同单单元同同楼层层之间间或不不同单单元楼楼层之之间的的价格格差别别两种价价差制制定时时应考考虑以以下几几点因因素：：因素一一：户户型区区位因素二二：景景观朝朝向因素三三：采采光因素四四：私私密性性因素五五：户户型数数量因素六六：楼楼层高高度价格调调整策策略采用机机动的的“标标准价价格加加折扣扣“的的调整整策略略。对项目先定定出底价，，每次再根根据市场情情况以及该该类户型的的前期销售售情况作不不同的微调调。考虑到到本楼盘多多元物业，，面对客群群多，相对对销售周期期长，不同物业需需要分期销销售，为防防止楼盘销销售面孔““老化“，，应采用机动动的“大密密度、小幅幅度“的价价格提升调调整策略。。其优点如下下：不同购房时时间，享受受不同购房房价格，通通过价格不不断提升，，加速购房房者尽早下下订；让购房者了了解价格提提升轨迹，，造成旺销销气氛，增增加购房者者投资信心心；每次价格提提升前，便便于逼定随着工程形形象的进展展及推广工工作的深入入，价格稳稳步上扬，，让前期购购买客户有有房屋升值值的满足感感，也让后后期购买客客户有紧迫迫感，促成成签约价格定位竞争类型比较楼盘权重均价权重值同区异质南湖雅苑洋房40％36001440多层30％3200960异区同质恒大名都15％4500精装，相当于3300毛坯495异区异质首府5％5350268温哥华城10％4500450合计

3613备注：如果果加精装修修按1000—1200元元/㎡计；；洋房与多层层以此为基基数价差大大约10-15%;推售策略，，价格策略略和营销执执行04项目营销总总纲目标难题——项目地处远郊，客户对区域认知度较低——产品规划超前，面临市场超越与突破难题——静安集团首入淮北，面临品牌信赖难题2012年10月左右入市，实现项目热卖和企业品牌实力的塑造如何实现客客户质素的的突破与陌陌生区域的的价值提升升两大难点点？VS【营销策略大大纲】细分产品重视品牌精于活动强化区域价价值以圈层名义义，启动造势以观澜郡品品牌，赢得信任炒作南湖，，说服客户清晰各产品品角色，协协同销售，，占领市场场推售策略基于策略总纲下的策略分解营销策略营销推广价格策略渠道策略多层层：：基基于于市市场场及及销销售售任任务务，，掌掌控控销销售售速速度度聚聚人人气气；；电梯梯多多层层、、洋洋房房：：有有效效结结合合营营销销节节点点，，有有序序推推售售各类类产产品品差差异异化化定定价价，，电电梯梯多多层层、、洋洋房房树树立立价价格格标标杆杆；；多多层层制制定定适适中中价价格格，，掌掌控控销销售售速速度度研究究各各类类型型产产品品客客户户特特征征，，精精准准渠渠道道，，有有效效传传播播产产品品信信息息以南南湖湖炒炒作作及及酒酒店店配配套套价价值值为为方方向向，，延延续续和和支支撑撑国国宾宾级级礼礼遇遇推推广广主主题题多批次推出，，避免供应过过剩项目体量相对对较大，不宜宜一次性推出出，应分期多多次推盘房源合理搭配配，营造热销销不同楼层、不不同朝向，优优劣单位搭配配推出，形成成价差压力；；同时，为后后续推货保留留足够的可选选空间，从而而保证每一次次加推都形成成热销效果。。每次推货量量需视阶段性性的认筹量而而定，推货量量稍多于认筹筹量，以此制制造货源紧俏俏气氛，刺激激客户下订。。低价入市，平平衡利润流与与现金流，后后期合理溢价价根据市场情况况，留下合理理溢价空间，，造成热卖景景象。展示条件满足足加推要求推售前，能够够实现下一批批次加推产品品的展示；相相关物料配合合到位，为客客户价格提高高预期奠定基基础。推售策略推售策略多层：抢抓销售时机机，控制销售售速度。多层层将成为下半半年首推的销销售主力，集集中黄金时间间10月、11月、1月月份进行销售售电梯多层：作为明星产品品，适时推出出，树立价格格标杆。充足足时间蓄客，，保证数量，，实现高价销销售。洋房：区隔市场，体体现项目品质质特征和溢价价空间价值，，前期进行渠渠道拓展及客客户圈层营销销，10月份份推售，作为为形象标杆，，分批分次引引爆市场。产品推售策略略及计划：蓄客量与推盘盘量一般要实实现3:1的的前提才能开开盘100302011211【洋房及多层】【电梯多层】10.01：80套套1-3#一次次开盘10月下旬24套4#加推11月下旬-12月36套5#加推1月中旬108套6-9#二次次开盘4月底（或5月初）10-14#加推剩余套数，分分批失售2月初，新春春感恩客户进行特惠惠推介精准推货·小步快跑·产品销售细分分·阶段聚焦发力力推售策略2月中旬春节抽大奖（推售时间和和货量暂为虚虚拟，最终以以工程节点和和销售目标为为准进行调整整）2012年2013年需积蓄240组诚意客户户，完成136组组购卡客户一期推售计划划位置示意第一次开盘第一次加推第二次加推第二次开盘第二次加推多层、洋房、电梯多层：推售策略（备注：2、、3期货量统统计见附加excel，，推盘计划待待工程节点确确定后再做铺铺排）营销推广国宾级礼遇7-8月主题：国宾宾级礼遇——星级酒店、企业独栋、花花园洋房11-12月主题：礼遇遇国宾，唯观观澜郡——电梯多层，荣荣耀首开9-10月主题：国宾宾领域，首现现南湖——岛居洋房，耀耀世开盘适中、合理的的价格策略，，确保货量的的高速消化。。销售目标的实现高“量”销售目标实现现的基础。快快销，制造价价格高接受度度。高“价”以产品价值最最大化支撑价价格最大化，，匀速或缓速速前行。√价格策略价格策略多层：制定适适中价格，掌掌控推售速度度，保证全年年任务完成针对项目不同同产品，进行行差异化的定定价。是明星星产品实现利利润最大化；；现金牛产品品，“以量代价”，保证全年销销售任务的完完成洋房：作为市场明星星产品，制定定适度溢价，，树立市场形形象标杆电梯多层：作为临湖、中中心景观组团团，别墅级享享受，树立市市场价格标杆杆客户策略一期客户：多多层、洋房、、电梯多层客客户分析普通大众客户户，经济实力力一般，购房房以满足刚性性需求为主（（首置、首改改），与高端端高层产品的的目标客户差差距较大。关关注户型使用用价值和价格格水平。多层客户洋房客户中端及中高端端客户群体，，有一定经济济实力和生活活品质追求，，以改善性居居住为主。关关注住宅产品品的生活享受受价值，在价价格不够理想想的情况下易易受到景观高高层和部分低低端多层产品品的分流。电梯多层市场高端客户户群体，但以以次高端客群群为主。客户户对外在资源源的关注度影影响依然明显显。行业性相相对较强，圈圈层性明显。。受市场影响响，置业愈加加理性。推广策略推广渠道的拓拓展洋房及多层：：利用户外、、公交及DM杂志等为主主进行产品信信息的释放电梯梯多多层层：：户外外和和报报纸纸做做高高度度，，结结合合项项目目物物料料及及楼楼书书等等，，在在银银行行、、机机场场及及高高档档休休闲闲娱娱乐乐场场所所进进行行摆摆放放；；同同时时进进行行资资料料直直邮邮活活动动渠道策略洋房房及及多多层层客客户户：：注注重重户户外外、、DM、、短短信信等等传传统统媒媒体体的的利利用用。。主要要针针对对先先区区内内后后区区外外的的意意向向客客户户，，发发挥挥配配套套优优势势，，联联合合南南湖湖公公园园、、品品牌牌实实力力，，举举办办酒酒店店签签约约仪仪式式、、区区域域前前景景炒炒作作等等活活动动，，感感受受区区域域前前景景及及静静安安品品牌牌实实力力值值得得信信赖赖。。同同时时针针对对企企业业品品牌牌可可考考虑虑举举办办社社会会公公益益慈慈善善捐捐赠赠活活动动等等电梯多层层：精准准目标客客户圈层层活动针对性的的客户豪豪宅生活活体验活活动，提提升客户户对。产产品的认认同感。。组织客客户圈层层的高尔尔夫比赛赛、红酒酒酒会等等。渠道策略以区域炒炒作及暖暖场活动动带动人人气，形形成良好好销售氛氛围，提提升客户户认同感感：结合八一一、十一一、七夕夕、中秋秋等大众众节日，，紧扣国国宾级礼礼遇主题题，在营营销现场场组织以以主题展展览、有有奖征集集、美食食节等活活动，吸吸引客户户到场参参与。阶段目标说明要点导入期形象导入差异形象占位，户外与网络相结合，触发市场关注，7矿团购推进，开始接受咨询登记线上形象导入、线下团购蓄客期项目蓄客蓄水。区域造势，炒热南湖版块，制造项目市场话题，同时高效畜客。软文渗透、线上渠道开盘期首批产品“火爆热销”开闸。活动营销，通过价格、营销两个方向全线突破项目展示、开盘策略强销期分批分次多次开盘去化放水。持续开盘，继续使用价值/老带新策略，保证销售活动推广、价格策略2012.7-2012.82012.92012.10-2012.112012.12-2013.5畜客期项项目造造势，区区域热点点炒作，，活动开开展，线线上线下下并进开盘期密密集活活动，增增强攻势势，情景景体验，，实现开开盘热销销强销期持持续加推，，客户层扩扩大，实现现年度目标标导入期形形象导入，，线上户外外、网络等等阶段划分营销节点国宾领域首首现南湖湖工程进度要要求营销活动6月9月推广主题销售目标展示安排一期展示及及达预售条条件1月2月3月当天开盘销销售率力争争达70%国宾人生耀耀世公开开一期局部楼楼栋封顶7月8月12月11月10月一期工程启启动7矿拜访洽团购一期加推礼遇国宾唯唯观澜郡郡示范区/售楼处/样板房展示示外展场开放放仪式；开工典礼；；二次开盘/节点促销销一期累计销销售40%4月5月中心景观园园林展示7月外展场场启用/9月现场启启用营销中中心开放/10月左左右正式开开盘一期持续热热销分展场/临时营销中中心/工程围档/项目导视后期展示加加强/部分分酒店等国宾级礼遇遇现场营销中中心开放暨暨产品鉴赏赏会南湖价值高高峰会首次开盘暨嘉年华新春答谢老老客户团拜拜会节点促销活活动老带新静安爱心助助学基金会会成立新闻闻发布会2012年年度2013年电梯多层上上市/节点点促销一期累计销销售60%新品工程等等节点信息息加推活动暨暨星级酒店签签约仪式营销总纲（备注：以以下节点及及销量暂为为虚拟，最最终以实际际为准再调调整）软文炒作：：静安品牌牌、南湖公公园、1.5居所▪▪▪▪▪▪▪一、区域强强势炒作为为先导：以区域引起起市场迅速速关注，结结合区府市市政利好联联动，赋予予项目区域域价值新的前景无无穷想象力力，结合媒媒体全方位位炒作制造造热点，短短、平、快快树立片区区南湖作为为淮北唯一一具备国宾宾级资源价值形象象，充分包包装展示顺顺势推广销销售。二、核心价价值步步释释放：5000亩亩南湖国家家级湿地公公园、星级级酒店、独独栋办公、、花园洋房房、百强实实力，共享酒店式式高规格礼礼遇服务等等产品价值值的快速释释放，配合合销售信息息的发布，，刺激客户户购买；三、重点媒媒介组合策策略的运用用：前期造势----以以区域及品品牌和项目目形象为主主，通过户户外、软文文、网络及专业业炒作打造造实力品牌牌形象，以以品牌来带带动项目销销售；后期期平稳降落落-----释放项项目产品卖卖点，户外外为主，网络、、直邮等小小众媒体形形成立体网网络辅；四、活动选选择策略：：以名搏利。。前期“片片区炒作””-----营造市市场热点话话题，引发发市场关注注，达到媒媒介的炒作，考考虑联合周周边项目，，引发区域域关注进而而引发项目目关注；品品牌活动以以体现企业业社会责任任感的大型型公益活动为主打，，来提升品品牌内涵，，树立良好好的公众形形象，通过过企业品牌牌来提高项项目的信任任度和附加加值，后期期针对目标客户群体体------推出出针对性、、轰动性营营销活动，，为项目销销售落到实实处；推广纲领营销重点点:项目形象象导入，，线上渠渠道宣传传,线下团购购目标：实实现项目目形象的的强势认认知与团团购客户户对项目目价值的的认同关键举措措：A、形象导导入C、线下团团购B、线上户户外宣传传第一阶段段2012.7-8月第二阶段段2012.9月月第三阶段段2012.10-11月第四阶段段2012.12-2013年年05月月第一阶段：：导入期D、项目巡展展阶段目标围绕静安品牌、在全市主干道对观澜郡第进行宣传推广，线上线下相结合实现短期内的有效客户积累推广主题国宾级礼遇；静安集团10年13城定鼎南湖媒体配合户外、网站、广播、DM营销活动外展场开放仪式工地开工典礼工程及物料配合外展场装修完毕工地围墙配合完成名片、手袋、水杯和胸牌等楼书、折页及会员章程及VIP卡工地围挡、路旗及导视牌等本阶段配配合发布布媒体：：全面出击击高调亮相相强势入市市网站淮北房产产交易网网：通栏栏广告+软文淮北房产产网：通通栏广告告+软文文报纸淮北日报报晨刊：：整版（形形象+活活动）公交DM：《服务指指南》、、《新运运广场》》封底整整版户外标志性路路段户外外大牌的的选择其他短信、公公函等媒体选择择线下线上活动内容容：邀请请市政领领导和媒媒介记者者出席市市区接待待中心正正式开放放盛大仪仪式，正正式对外外展示项项目形象象及价值值目标客户户：市场场大众和和目标等等宣传物料料：会员员章程及及卡和项项目海报报等物料料1、观澜澜郡接待待中心开开放暨观观澜会成成立仪式式活动目标标：1、面对对目标客客户，展展示项目目形象和和价值优优势2、邀请请市政领领导及媒媒介记者者，举办办开放剪剪彩仪式式3、同步步开展““观澜会会”成立立仪式；2、观澜澜郡开工工典礼新新闻发布布会报纸及网络络软文宣传传配合：硬广1次《贺静安集团团·观澜郡隆隆重奠基开工工》报纸媒介和网网络：全程报道开工工盛况，为项项目预热和做做首次大规模模亮相。活动目的：通过合作团队队的集团亮相相，展示开发发实力活动内容：展展示项目开发发理念及开发发团队专业经经验活动地点：工工地现场参与人员：市市政及房管局局等领导、集集团及公司领领导，各大媒体及专专业人士户外广告的特特点：超过4周以上上信息的效果果便会衰减；；叫喊式式的自自吹自自擂；；传递信信息过过多反反而没没有接接受。。我们的的建议议作法法是：：抢占绝绝佳路路段与与区域域：烈烈山大大道、、相山山中路路及火火车站站等人人流大大的主主干道道；先形象象概念念导入入，后后续延延展产产品价价值。。每进入入下一一营销销阶段段进行行内容容更换换。户外广广告·节点信信息更更换线上渠渠道户外广广告攻攻击分分布图图线上渠渠道代表户户外分分布点点代表路路旗分分布点点鉴于各各地户户外都都是相相对紧紧缺的的资源源，特特别是是市中中心商商业旺旺地更更是一一牌难难求，，原则则上先选项项目外外展场场及项项目所所在地地周边边户外外；其其次是是市中中心主主干道道户外外。团购动动作：：1、帅帅选客客户名名单，，分批批分次次主动动出击击；2、借借用网网络媒媒体资资源，，开展展网上上团购购；3、发发挥民民间团团购组组织，，进行行利益益返点点。目前市市场处处于淡淡市，，同时时结合合项目目现实实条件件与回回款要要求，，导入入期着着力展展开团团购。。以前前期周周边区区域深深度拜拜访为为前提提，将将对项项目区区域周周边，，对7矿、、企事事业单单位、、政府府机关关、银银行及及供电电局等等单位位分批批分次次进行行拜访访与推推广，，达到到既宣宣传，，又促促进成成交的的目的的。以低成本营营销促进淡淡市下的有有效成交定向团购：：大客户策策略活动配合——定向产品推推介会内容：针对对重点政企企部门、银银行、电信信及矿区等等大型企业业举办定向向专场产品品发布会。。目标：:定期邀约不不同行业客客户在星级级酒店开展展推介，实实现直销快快速去化。。定向团购：：大客户策策略定向团购：：大客户策策略内容：邀请请风水养生生方面的专专家亲临现现场为大家讲讲解中华国国粹养生风风水。可适当结合合本项目园园林景观和和户型，阐述风风水养生知知识，并做做现场解答。目标：契合合大众需要要风水需求求，提升项项目心理价值值阶段活动配配合——风水讲座定向团购：：大客户策策略阶段活动配配合——理财专题讲讲座内容：举办办理财讲座座等具有一一定高度的的活动，吸吸引高端客客户和媒体体前往，赋予项目高高端品质的的形象。目标：进一一步阐释项项目的价值值高地，价价格洼地增增值空间系列巡展：：拓宽客源源阶段活动配配合——系列巡展内容：虽然然当前市场场有所回暖暖，但市场场观望情绪绪较浓及未未来市场行行情的不确确定性也大大，我们的的推广应从从注重实效效性的角度度出发，深深入市场，，与客户互互动，而不不是被动的的等客户来来访，因此此，繁华市市区、重点点社区及乡乡镇的巡展展活动是一一个有效的的推广途径径。目标：通过过周期性的的巡展，配配合其他推推广活动，，传播销售售信息，扩扩大品牌的的知名度，，充分利用用口碑效用用，为有效效积累客户户群体创造造条件。楼书、折页页、户型图图楼书折页户型封套楼书：内容：作作为统领领项目形形象的展展示，内内容涉及及区域价价值+产品价值值+品牌价值值等传播播。形式：材材质上选选用有质质感的纸纸张和封封皮，并并在封面面进行工工艺上的的创意，，使之成成为一个个别人可可以收藏藏的“物件”。户型单张张：内容：户户型诠释释、展示示形式：质质感纸张张+质感封套套折页：内容：区区域价值值+产品价值值+品牌价值值等传播播。形式：质质感纸张张+特殊工艺艺封套推广物料料设计准准备营销重点:区域造势，项项目价值软文文传递，线上上渠道推广，，线下活动，，创新营销模模式引入目标：实现现项目的深深度价值认认知与客户户大量蓄备备关键举措：：A、活动造势势B、线上渠道道推广C、软文炒作作D、情景体体验营销第二阶段：：蓄客期第一阶段2012.7-8月月第二阶段2012.9月第三阶段2012.10-11月第四阶段2012.12-2013年年05月阶段目标在9月份，借助7-8月份的形象导入，通过密集的相对精确的推广，短时间内积蓄足够客户，以满足下一阶段的火爆开盘销售动作2012年9月1日-30日，接收洋房及多层首批单位意向客户预约登记；推广主题国宾领域首现南湖；国宾人生耀世公开媒体推广硬广、软文、网络、户外、短信营销活动营销中心及入口景观示范区开放南湖区域高峰论坛工程及物料配合现场营销中心装修完毕项目入口景观工程完毕营销中心大沙盘及分体户型等制作完毕认筹物料准备齐全海报及楼书物料更新和完成本阶段配合合发布媒体体：形象巩固重点推广精确打击媒体选择网站淮北房产交交易网：通通栏广告+软文淮北房产网网：通栏广广告+软文文报纸淮北日报晨晨刊：半版（软文文硬作，诉诉求价值））公交DM：《服务指南南》、《新新运广场》》封底整版版户外标志性路段段户外大牌牌的选择其他短信信、、公公函函、、易易拉拉宝宝、、展展板板等等物物料料线下下线上上区域域炒炒作作策策略略———重重点点：：凸凸显显南南湖湖、、重重新新定定义义区域域炒炒作作是是一一个个连续续性性的的长长期期策策略略工工作作，不不仅仅仅仅限限于于某某一一特特定定阶阶段段；；区域域炒炒作作在在烈烈山山区区不不为为大大众众认认可可的的背背景景下下，，我我们们侧侧重重南南湖湖公公园园的的炒炒作作，，将将项项目目区位位价价值值定定义义为为南南湖湖板板块块的的领领头头羊羊，，借借势势南南湖湖国国家家级级定定位位，，将将项项目目价价值值区区域域提提升升为为国国家家级级大致分分三步步走：：1、推推出南南湖板板块：：城市市向湖湖首首选南南湖，，配合合南湖湖价值值研讨讨会炒炒作2、强强化南南湖价价值：：南湖湖公园园国国宾领领地，，配配合发发现南南湖之之美摄摄影大大赛3、嫁嫁接市市政利利好，，延展展和提提升南南湖价价值增增值在在即区域炒炒作活动目目标：：1、炒炒作南南湖公公园，，关联联国宾宾领域域概念念，提提升南湖板板块人人居升升级发发展空空间2、引引导市市场认认同国国宾级级人居居的南南湖前前景价价值3、同同步与与行业业专家家互动动，促促进认认知和和认同同活动内内容：：通过过南湖湖价值值替换换大众众不认认可的的烈山山区域域认知知，并将南南湖类类比全全国各各地国国宾领领地，，提升升南湖湖板块块价值值前景景参与人人员：：片区区内发发展商商，各各大媒媒体及及专业业人士士及区区府领导等等客群群3、观观澜郡郡南湖湖高尚尚人居居价值值高峰峰论坛坛研讨讨会报纸及及网络络软文文活动动配合合：硬广1次《观澜郡··启动“国国宾领域··南湖公园园”专家高峰会会》，也也是项目报报纸1次形形象亮相。。软文数次（（媒体报道道）：《观澜郡南南湖公园高高尚人居价值值发展专家家研讨会隆隆重举办》》《静安品品牌，植根淮北，，再创新高高》……网络：请网络剑客客结合此次次活动，对对南湖生态态价值、静安品牌牌荣誉和观观澜郡给与与评价。4、观澜郡郡•发现南湖之之美摄影大大赛活动目的：：1、邀请专专家产品推推介会，制制造新闻热热点，引起媒媒体关注，，吸引公众众眼球；2、展示项项目产品与与国宾级人人居生活标标准；3、为项目目开盘蓄客客。活动内容：：1、在营销销中心现场场召开产品品发布会；；2、由景观观设计院、、产品设计计院及相关关合作单位对观观澜郡的产产品进行全全方位解读并现场答答疑；3、由营销销角度全方方位解读观观澜郡国宾宾级生活的涵盖盖范围。参与人员：：1、合作单单位及企业业领导；2、主流媒媒介记者；；3、意向客客户。5、观澜郡郡营销中心心开放暨产产品鉴赏会会与淮北日报报晨刊合作作，开创“国宾级理想想住区”专栏强化项目国国宾级先进进居住标准准与宜居生生活模式，，以及区域域前景，革革新淮北市市民对城南南、南湖区区域居住印印象国宾级理想住区媒体推广多级Call客销售员Call客巡展客房展展会积累的的客户，购购买资料的的客户。外围联动Call客客二三级联动动，与淮北北口碑三级级地铺联动动，地铺Call客客，传递项项目信息。。大学生Call客到销售员员Call客招聘高校的的学生Call客，将对项项目不排斥斥、有意向向的客户数数据交给销销售员跟进进。非常规拓展展一：多多级call客，最大可可能拉动诚诚意客户线下渠道营营销非常规拓展展二：直直接劫杀竞竞争对手客客户竞争对手点点对点拦截截：组织兼职高高校学生去去重点竞争争项目进行行客户拦截截派单!线下渠道营营销现场营销中中心全面开开放看楼通道美美化布置开开放样板房装修修到位开放放局部工程示示范入口园园林开放开盘前工程程配合开盘前工程程配合一般由发展展商和专业业公司确定定方案我们提出功功能划分建建议工作区接待区洽谈区（设设2个以上洽谈谈区，自然然分隔））展示区（模模型区、展展板区）景点区（主主题区）儿童区（必必须有恰当当的安排））营销中心准准备开盘前工程程配合营销中心示示意2营销中心示示意1营销中心示示意3开盘前工程程配合通