XXXX年月金地天津GoGoark运营管理建议方案

天津GoGoPark运营管理建议方案2012年10月天津卓越联行策划运营谨呈：金地集团商业地产投资管理全程顾问机构项目分析商圈分析优势与商机项目定位及业态规划开业前招商及推广策略目录商业地产投资管理全程顾问机构第一部分项目分析项目分析项目区位发展趋势良好，具备成为城市副中心的良好基础1项目地处商圈尚未形成，具备独立打造商圈的先决条件3项目以开发销售为主的盈利模式与实际运营存在制肘

1、产权分割出售，不利于统一规划、统一招商、统一运营管理2、建筑形态、结构、配套设施等条件与市场需求空间的商业物业形态不符，对于最优商业

规划方案不能支撑。4项目的交通优势突出，昭示性、通达性好2最优方案3F2F1FB1电影院、美食街、天空之城电玩城、甜品、咖啡、休闲MiniPark数码体验Park，男装品牌旗舰店、青春运动Park穿着服饰类、女装品牌旗舰店、首饰钟表品牌店，美食、咖啡、甜品名品店GoGoPark美食广场、儿童GoGoPark、华润万家超市、时尚女人街、生活配套＋＋B区精品零售区C区生活超市区D区商务会所区综合超市13000㎡零售区名流会/泰店/中航原业态规划:B1给排水、电、燃气的设施配套才能支持GoGoPark美食广场的招商运营提炼要点提炼要点＋＋＋＋A区特色餐饮区B区旗舰品牌区C区时尚零售区D区商务金融区E区餐饮娱乐区特色餐饮/KTV特色餐饮特色餐饮品牌服饰、数码、品牌快餐休闲餐饮、零售时尚零售品牌快餐银行金融休闲餐饮时尚零售休闲餐饮中式酒楼旗舰品牌区属项目沿街形象展示面，集中主流品牌混搭，主要包括服饰、快餐、数码等高端品牌业态。时尚零售区属内街店面，主体销售，采用布点方式进行业态引导，业态以服装饰品，休闲餐饮为主。原业态规划:1F提炼要点＋＋＋＋A区特色餐饮区B区品牌旗舰区C区时尚零售区D区商务金融区E区餐饮娱乐区KTV特色餐饮特色餐饮品牌服饰、数码、休闲餐饮时尚快餐、零售时尚零售休闲餐饮银行金融特色餐饮时尚零售休闲餐饮原业态规划:2F提炼要点＋＋＋＋A区特色餐饮区B区儿童主题区C区时尚零售区D区动感影院区E区餐饮娱乐区动感电玩城儿童游艺乐园影院音像饰品时尚快餐KTV特色餐饮时尚零售银行金融特色餐饮时尚零售儿童早教原业态规划:3F提炼要点

商业地产投资管理全程顾问机构第二部分商圈分析天钢柳林地区区是天津市中中心城区东南南部由昆仑路路、外环线、、大沽路和津津塘路围合起起来的区域，，根据未来规规划，天钢柳柳林地区建设设完成后，将将形成“一带带七区”的布布局，成为集集商务、会议议、创意产业业、文化娱乐乐、居住于一一体的国际性性、现代化城城市副中心。。【南临临】副中心心海河河北部部生活活片区区【东踞】二号桥桥、张张贵庄庄居住住区【西靠】中山门门、富富民路路居住住区【北接】津塘公公路、、一号号桥居居住区区1）CBD东部商商业中中心圈圈，地地域““中心心区””，是是河东东区文文化、、商务务、金金融、、信息息中心心，聚聚焦众众多商商业、、写字字楼、、大型型居住住区、、津滨滨轻轨轨、数数条公公交线线路畅畅通发发达2）海河河海河是是天津津的标标志，，海河河记载载着天天津的的历史史，孕孕育了了天津津的现现代文文明。。3）海河河后五五公里里规划划作为政政府跪跪下下下的商商业用用地，，餐饮饮、娱娱乐、、景观观及体体验设设施等等业态态相对对缺乏乏，市市场现现状供供不应应求，，盈利利前景景长远远利好好4）居住住区一号桥桥、二二号桥桥、张张贵庄庄、富富民路路、中中山门门等大大型成成熟居居住区区提供供无线线客源源，形形成稳稳定消消费人人群，，带来来旺盛盛人气气天钢-柳柳林片区区中山门居住区10.7万人海河天钢城市副中心生活片区张贵庄居住区8.8万人一号桥居住区3.8万人二号桥居住区7.2万人富民路居住区8万人1.5公里3公里天钢-柳柳林商圈圈商圈背景景：天钢-柳柳林片区区城市副副中心规规划商圈特征征：新兴商圈圈，商圈圈规模小小，商业业场所少少，人口口较为密密集消费群体体及特点点：学生、工工薪阶层层、家庭庭；快速速、流行行、便利利性、消消费额属属于中档档交通状态态：紧邻海河河风情带带，并有有三条地地铁线路路穿境而而过行业业态态：饮食业、、服务业业、娱乐乐百货业业的比重重偏低河东万达达广场已已落户津津滨大道道总面积达达25万万平方米米的红星星美凯龙龙河东旗旗舰店已已经开业业。定名为““晶海购购物公园园”的百百货MALL于于5月开开工建设设商圈内项项目信息息项目简介介：天津津万达广广场座落落在天津津市河东东区津滨滨大道旁旁，总建建筑面积积50万万平方米米，其中中商业面面积约24万平平米，写写字楼约约10万万平米，，住宅约约17万万平米。。项目涵涵盖大型型商业广广场、精精品城市市住宅、、购物中中心、国国际标准准写字楼楼、万达达国际影影城、全全国连锁锁量贩式式KTV、大型型电玩城城等包罗罗万象的的业态。。商圈五公里内内标杆项目———万达广场场项目运营现状状：日均客流量上上万人次，带带动区域价值值升级项目简介：天天津湾·嘉茂茂购物中心是是海河景观带带的重点工程程之一，经营营面积超过6万平方米，，目前有178家商家进进驻，是一家家集超市、美美食、时尚服服饰、家居用用品和电影、、游戏一体的的ShoppingMall商圈五公里内内竞争项目———嘉茂购物物中心项目运营现状状：日均客流量超超2.5万人人次商业地产投资资管理全程顾顾问机构第三部分优优势与商机项目SWOT分析优势地段优势:项目位于城市市发展热点板板块天钢城市市副中心商圈圈,距离天津市中中心仅8公里，周边聚集大量量新开发的住住宅新区，未未来居住人口口导入量大；；交通优势:项目紧邻城市市主干道路,公共交通和轨轨道交通站点点集中，项目目周边区域交交通路网完善善,整体通达性好好;地块优势:项目紧邻城市市主干道，商商业展示面和和昭示性良好好;规模优势:项目整体规模模较大,约6万平米,整体规模可支支持项目在功功能、业态和和整体辐射力力产生较大优优势，从体量量上具备打造造区域新商业业中心的条件件;规划优势：项目概念设计计先进，外立立面形象设计计靓丽，为扩扩大项目辐射射力和影响力力带来优势。。企业优势:金地集团为中中国首屈一指指的大型地产产开发企业,丰富的开发经经验及区域运运营能力,以及公司专业业的开发团队队都为项目开开发提供了良良好保证。运作优势：项目超市、影影院等主力店店已签约，为为项目招商销销售带来利好好。项目SWOT分析机会城市机机会:赶在天天津东东部大大发展展的特特殊历历史时时期,区域经经济发发展迅迅猛,居民消消费力力旺盛盛;区域机机会:随着天天津城城市发发展进进程的的推进进,天津市市进入入多中中心化化发展展阶段段。天天钢城城市副副中心心是政政府主主导以以商务务金融融、生生态居居住为为主的的现代代城市市发展展新区区。其其依托托良好好的生生态环环境和和配套套,将发展展成为为炙手手可热热的居居住区区。消费群群机会会:项目区区域内内集中中了大大量高高端房房地产产项目目,客户层层级经经历着着由初初期的的改善善和投投资需需求阶阶层,逐渐扩扩大到到渴望望享受受品质质生活活的首首置首首改阶阶层,区域也也将由由投资资低入入住率率转化化为自自住常常驻人人群为为主。。此类类消费费群对对生活活品质质有较较高追追求,消费力力强劲劲,为商业业提供供了充充分的的优质质客户户保障障。此此外,商业金金融业业的进进入也也将为为项目目带来来大量量商务务消费费客户户,也可作作为项项目商商业的的客户户补充充之一一;市场机机会:区域内内现有有商业业配套套主要要集中中在距距离项项目4公里左左右的的区域域,项目距距离最最近的的商业业配套套在津津塘公公路北北侧超超市业业态为为主的的零售售项目目，为为本项项目打打造新新型复复合型型城市市综合合体项项目提提供空空间。。商业地地产投投资管管理全全程顾顾问机机构第四部分项项目定定位及业态态规划集餐饮、娱乐乐、购物、、休闲于一一体的体验验式消费主主题商业公公园定位——总体定位位1、追求求时尚消消费的年年轻人2、五公公里范围围内的家家庭3、部分分商务人人士定位——目标客群群定位引领时尚尚、实现现体验式式消费的的中高端端商业项项目定位——档次定位位超市外租租区生活配套套青春运动动广场品牌示意意:B12F：影音/生活3F：儿童3F：美食品牌示意意:F2、F3商业地产产投资管管理全程程顾问机机构售后返租租建议方方案——商业运营营假设商业地产产投资管管理全程程顾问机机构第五部分分开开业前招招商及推推广策略略商业地产产投资管管理全程程顾问机机构运营管理理顾问公司司销售团队金地公司司开业前招招商及推推广策略略——指导思想想相互配合合主导商业地产产投资管管理全程程顾问机机构步骤3完成招商商工作的50%步骤12013年1月步骤2步骤4签约一家主主力店，且不少于2000平米完成招商工工作的30%完成招商工工作的70%开业前招商商及推广策策略——招商目标成成果2013年3月底2013年6月底2013年9月底商业地产投投资管理全全程顾问机机构开业前招商商及推广策策略——招商推广策策略2012,11成立招商中中心招商物料准准备招商启动会会非主力品牌牌推广非主力店签签约消费者预热热品牌商峰会会品牌介绍试营业品牌商答谢谢会招商总结会会持续招商准准备2013,12013,2————2013，6商务务交交流流会会主力力店店签签约约2013,12,23商业业地地产产投投资资管管理理全全程程顾顾问问机机构构开业前招招商及推推广策略略——招商推推广策策略活动名名称：：招商商启动动会时间：：2012-11地点：：项目目现场场目标：：宣传传项目目定位位及未未来发发展趋趋势，，营造造招商商氛围围。商业地地产投投资管管理全全程顾顾问机机构开业前前招商商及推推广策策略——招商推推广策策略2012,11成立招招商中中心招商物物料准准备招商启启动会会非主力力品牌牌推广广非主力力店签签约消费者者预热热品牌商商峰会会品牌介介绍试营业业品牌商商答谢谢会招商总总结会会持续招招商准准备2013,12013,2———2013，6商务交交流会会主力店店签约约2013,12,23商业地地产投投资管管理全全程顾顾问机机构开业前前招商商及推推广策策略——招商推推广策策略活动名名称：：签约约仪式式时间：：2013.1地点：：项目目现场场目标：：通过过主力力店的的签约约，展展现项项目的的商业业魅力力，证证明项项目的的品牌牌价值值。商业地地产投投资管管理全全程顾顾问机机构开业前前招商商及推推广策策略——招商推推广策策略2012,11成立立招招商商中中心心招商商物物料料准准备备招商商启启动动会会非主主力力品品牌牌推推广广非主主力力店店签签约约消费费者者预预热热品牌牌商商峰峰会会品牌牌介介绍绍试营营业业品牌牌商商答答谢谢会会招商商总总结结会会持续续招招商商准准备备2013,12013,2————2013，6商务务交交流流会会主力力店店签签约约2013,12,23商业业地地产产投投资资管管理理全全程程顾顾问问机机构构开业业前前招招商商及及推推广广策策略略———招商商推推广广策策略略活动动名名称称：：品品牌牌商商峰峰会会时间间：：2013-06地点点：：酒酒店店或或会会展展中中心心目标标：：对对本本地地和和全全国国的的品品牌牌商商进进行行统统一一宣宣传传。。商业业地地产产投投资资管管理理全全程程顾顾问问机机构构开业前前招商商及推推广策策略——招商推推广策策略2012,11成立招招商中中心招商物物料准准备招商启启动会会非主力力品牌牌推广广非主力力店签签约消费者者预热热品牌商商峰会会品牌介介绍试营业业品牌商商答谢谢会招商总总结会会持续招招商准准备2013,12013,2———2013，6商务交交流会会主力店店签约约2013,12,23商业地地产投投资管管理全全程顾顾问机机构开业前前招商商及推推广策策略——招商推推广策策略活动名名称：：品牌牌商答答谢会会（以以酒会会或者者聚餐餐的形形式））时间：：2013-12-23地点：：酒店店或会会展中中心目标：：邀请请所有有的签签约品品牌商商，对对商户户（客客户））签约约表示示感谢谢，与与商户户（客客户））建立立更好好的忠忠诚度度，为为后续续的营营运管管理奠奠定基基础。。联系人人：刘刘建国国联系电电话：：151220175019、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:14:2400:14:2400:141/5/202312:14:24AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2300:14:2400:14Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。00:14:2400:14:2400:14Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:14:2400:14:24January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202312:14:24上午午00:14:241月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:14上上午1月-2300:14January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/50:14:2400:14:2405January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:14:24上上午12:14上午00:14:241月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。00:14:2500:14:2500:141/5/202312:14:25AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2300:14:2500:14Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。00:14:2500:14:2500:14Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2300:14:2500:14:25January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月202312:14:25上午午00:14:251月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2312:14上午1月-2300:14January5,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑