XXXX年月合肥市房地产项目市场动态及市调报告-

市场动态

2011年7月22日目录政策法规土地市场住宅市场写字楼市场重点项目研判已使用项目相关情况一、政策法规

1月26日，新国八条实施；2月9日，公积金贷款利率上调；2月11日，合肥市房地产管理局上调基准房价；3月9日，合肥市规定，开发商逾期为业主办理房产证的行为将被记入不良信用记录；3月14日，安徽省办公厅颁布“省六条”出台；3月31日，合肥市房地产管理局颁布“限购令”，“限二禁三”；5月1日，安徽省物价局颁布商品房明码标价规定；6月1日，合肥市房产局颁布二手房取消基准房价，实行“一房一价制”；6月28日，合肥市房产局颁布房屋预告登记制度，实施预告登记制度后，可从物权角度保护购房人的合法权益；政策法规6月20日，中国人民银行宣布，自2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，大型商业银行的存款准备金率达到21.5%，再创历史新高；7月7日，中国人民银行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息；7月12日，国务院再出“国五条”，要求房价上涨过快的二三线城市进一步实施限购等政策；小结1、政策调控力度逐渐加大，好似“房价不跌不罢休”的趋势；2、金融政策的“银根收紧”，增大了开发商的融资难度，也加大了个人贷款的难度；3、持续加息，也使老百姓的投资机会多样化；4、持续的调控，使下半年房地产宏观形势异常严峻，很多开发商采取了以“价格”换“销量”的策略；5、总体来看，市场不容乐观。二、土地市场

1、4月份合肥土地拍卖仅成交一宗编号为S1103号的小面积商住地块，该地块以加价1万元/亩，单价395万、总价1402万元被中振房地产摘得，溢价率仅为0.25%。2、2011年5月合肥市土地市场零成交。自4月合肥升级版限购令实施以来，合肥土地市场极为冷清。3、原定于6月1日上午拍卖的庐阳工业区N1106号143亩居住地块的延迟供应，也让6月的合肥土地市场再次陷入冰冻期。4、7月21日，合肥永华房产以776万/亩拿滨湖53亩居住用地，楼面价3880元/㎡。随着政策的步步收紧，开发商的交易量持续低位运行，使得开发企业的现金流减少。再加上银行对房贷的收紧，开发商融资成本增加，资金链吃紧，使多数开发商无力负担大幅地块的高价格。而且随着准备金率和利率的连续上调，贷款难不仅成为购房者头疼的问题，房企也将面临贷款难的问题，这势必会降低开发企业的拿地热情。

三、房产市场-住宅（成交量）近几周来合肥楼市销量持续走低，本周更是以655套成绩达到近3个月来最低值，从周销量走势图来看，自限购出台后，合肥楼市销量就一直低位运行，一直领跑全市销量的蜀山区近几周来销量也急转直下，回归常态。住宅--成交价格走势本月商品住宅成交均价为6881.83元/㎡，环比下降1%，同比上涨13.02%。今年6月价格较之4月份有所好转。通过我们对住宅市场分析，本月中档住宅成交占据较大的比例，从而在成交量明显回升的情况下，并没有拉升合肥市住宅的成交均价。在严厉的限购政策下，楼盘纷纷推出各大优惠，保证在成交均价小幅下跌的情况下，成交量明显上升。写字楼--成交量2011年第29周合肥（不含肥东）办公成交套数为261套，较上周增加了92套，跌幅为54.4%；备案面积为38686.2㎡，较上周增加24401.0㎡，涨幅为170.8%。合肥各区域成交合肥（不含肥东）29周办公类有销量记录的楼盘共有30个，比上周增加了8家。其中达10套以上销量记录的楼盘共有7家，其中滨湖区滨湖世纪城，)临滨苑C#楼以71套成绩蝉联榜首，馥邦商务广场综合楼备案45套居第二；淝河大厦以30套成绩居第三。小结1、从整个成成交量来来看，受受宏观政政策、城城市经济济发展指指数等相相关条件件影响,地产成成交量呈呈现萎缩缩趋势；；2、改善性住住房需求求的逐渐渐释放，，拉动了了一些品品质楼盘盘的销售售；3、受新政影影响，客客户观望望态势气气愤浓厚厚，对于于改善性性住房需需求以及及外地人人购房影影响较大大，是导导致成交交下降的的直接因因素；4、区域房地地产市场场楼盘整整体销售售节奏较较慢,销销售周期期普遍较较长；5、地产销售售在短期期内，销销售环境境不是很很好，竞竞争压力力巨大，，竞争呈呈现多极极化；6、写字楼产产品竞争争异常激激烈，品品牌开发发商、明明星楼盘盘纷纷加加入战火火。四、合肥肥高品质质项目分分析--IFC项目地址梅山路开发商安徽省旅游集团总建面积30万平方，115000（写字楼）占地面积40606平方面积分割130-2000平方开盘时间2010年6月19日工程进度2010年年底到48层销售率90%销售价格开盘均价11000元/平方，目前均价15000元/平方。产品部分最小出售面积

110m2，最大出售面积

2000m2，标准层面积

2000m2大堂面积：800平方电梯数量19部空调类型中央空调层高3.8/3.9（47层以上）停车位1700左右单层面积2000外墙类型幕墙+石材大堂高度14.5米高度240米装修标准公共部分精装修，其余毛坯项目定位位安徽第第一楼，，地段、、产品品品质、发发展上实实力都是是省内一一流的企企业。IFC--面积积区间面积区间格局所在楼层100平米以下无120--200平米7F—25F200--300平米28F—32F300--400平米32F—44F400--1000平米44F—51F2000平米以上51F—57F共计357套，，目前销销售了91%，，小面积积几乎销销售完毕毕，剩下下部分整整层。IFC--宣传传推广宣传推广广--三大主题题活动1、营销销中心开开放既VIP体体验馆开开放背景资料料：该项目前前期续客客时间长长达一年年，积累累了很多多意向客客户；旅游集团团作为省省内国有有大型企企业，老老总人脉脉资源广广，去化化了15%左右右；主要推广广媒体：：户外、该该项目2010年2月月份户外外广告已已出街；；（约7块）报纸、项项目营销销中心开开放前3周，每每次都有有3次报报纸；（（整版或或跨版））主要主题形式式：前期形象、、后期促销销；IFC，InternationalFinanceCentre,即即国际金融融中心，是是为世界金金融百强量量身定制的的商务总部部。纵观全全球著名IFC，皆皆是绝对的的高度，显显赫的都心心位置，领领先时代的的商务配置置及无与伦伦比的服务务，彰显一一座城市，，一个时代代的顶级商商务水准。。宣传推广--三大主题活活动2、开盘活活动---“现在是公公元2010年6月月19日10点58分，安徽徽国际金融融中心开盘盘仪式正式式开始!””请来了央视视名人朱军军和安徽卫卫视张扬果果儿来主持持开盘仪式式，效果很很好；推出房源：：开盘推出的的是安徽国国际金融中中心超高层层写字楼（（B塔）房房源，共57层，其其中25层层以下户型型为130——200平米，，25层以以上户型为为400———2008平米。。开盘优惠：：当日购买400平以以下房源返返还1万元元，400-800平房源返返还20000元。。开盘销售率率：开盘推出357套，，销售了57%，作作为写字楼楼来说，开开盘相对成成功。宣传推广--三大主题活活动3、相关活活动老客户答谢谢会封顶仪式日常的暖场场活动等等等主要推广媒媒体：户外、维持持在4块以以上；报纸、每周周一版；网络：搜房房网（通栏栏，从2010年5月到2011年6月））；主要内容：：形象和促销销相结合。。可借鉴之处处：高端写写字楼产品品，除了传统统价值地点点及品质外外，在销售环环节注意影影响力的传传播，达到好好的影响力力高品质的的传播以及重重大事件营营销是迅速提高产品品影响力的的手段，如”名人论论坛等“。。客户分析析主要客户户：国元元证劵、、进出口口银行、、金融类类、地产产类东怡金融融广场项目地址阜南路与蒙城路交叉口开发商安粮地产、东怡酒店总建面积合计20万平米，B栋约6万平米占地面积12438平方面积分割20层以下小面积分割，200-500不等开盘时间实际已经销售工程进度22层销售率20层以下，90%左右销售价格20层以下均价11000-13000平米。产品部分最小出售面积

110m2，最大出售面积

1800m2，标准层面积

1800m2大堂面积：300平方大堂电梯数量/品牌17部空调类型中央空调层高3.9停车位800左右单层面积1800外墙类型幕墙大堂高度10米高度192米装修标准公共部分精装修，其余毛坯项目依托托老城市市绝版地地段、产产品本身身品质优势势及低价价入市，，赢得了了市场的的认可。营销推广广活动策略略：2010年11月4日日，安安粮·东东怡金融融广场（（A座））招商银银行安徽徽总部大大楼楼体体顺利封封顶，预示示着招商商银行、、安粮••东怡金金融广场场强强联联合，不不仅带来来跨行业业的资源源整合，更将引引领城市市商务进进入国际际领域，，缔造属属于安徽徽的世界界金融标标签。安安粮·东东怡金融广场3D多媒媒体体销销售中心心同步公公开，欢欢迎现场场品鉴；；2010年11月12日3D营销中中心开放放；10月23日，，“温湿湿度独立立控制空空调设备备系统论论证”研研讨会；；10月27日，，由安粮粮·东怡怡金融广广场得代代理公司司——国国际知名名物业顾顾问DTZ戴德德梁行举办的的“绿色色建筑发发展研讨讨会”在在上海锦锦沧文华华大酒店店拉开帷帷幕，吸吸引了来来自省城合肥的的多家媒媒体前往往。开盘活动动：低调开盘盘，甚至至都没举举行开盘盘仪式；；推广媒体体：主要报纸纸、户外外、短信信等。华侨广场场项目地址长江路省委旁开发商银泰百货总建面积总建19万平米，写字楼24044平米占地面积25500平方面积分割19层以下200-500不等,20以上整层开盘时间实际已经销售工程进度已封顶销售率85%销售价格目前均价14500元。两套300平米，其余整层。产品部分最小出售面积200m2，最大出售面积

1274

m2，标准层面积

1274

m2大堂面积：300平方大堂电梯数量/品牌7部空调类型中央空调层高3.9停车位1200左右单层面积1274外墙类型幕墙+干挂石材大堂高度6米高度100米装修标准公共部分精装修，其余毛坯.面积区间间面积区间所在楼层所占总体量的比例200--30012F-19F47%1000以上20F-28F53%华侨广场场凭借绝绝版地段段以及自自身综合合体配套套，销售售总体看看好，目目前。在售写写字楼，，12、、13层层的东北北角2套套，24层整层层出售，，均价14500元/㎡。营销推广广项目属于于市中心心地段以以及产品品本身的的自信；；该项目目无论是是营销中中心的包包装展示上，，还是活活动策略略上，做做的都都较平。。主要推广广渠道：：户外（4块）、、报纸开开盘前保保持每周周2次。。主要客户户群：地产公司司，一些些品牌的的代理商商等中小小企业，，会计师师事物所所、律师事务务所等现现代服务务咨询业业公司。。品质对比比华侨广场万达广场东怡金融广场安徽金融之心城地理位置长江中路芜湖路阜南路南一环三里庵单体总建面22996平方40000余方60000平方11.4万平方60000平方大堂面积300平方——300800平方880平方层高3.8米3.8米3.93.9/3.8米4米单层面积1200平方1600平方1800平方2000平方2000平方总高度120米130米192米240米181米电梯数量单部服务面积7部/3340平方10部/4000平方17部19部/6052平方10部停车位1200个1300个700个1700个1400个空调中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调自身配套大商业、酒店大型商业、酒店、商业街商业商业、酒店、商业街大型商业价/平方11000-1300015000-16000-----相对于其其他项目，本本项目在地段段、商圈、12万平平米的配套有有更多的优优势。合肥高档档次写字字楼市场场小结1）从目目前写字字楼的价价格上来来看，合合肥写字字楼价格格呈现出出一个明明显的上上升趋势势。2009年年，合肥肥写字楼楼均价尚尚未突破破9000元/平方，，2010年后后期，市市中心写写字楼价价格有了了明显上上升，价价格在9000-10000元/平平方，而而目前价价格基本本在12000元/平平方左右右；2）从写写字楼的的价格和和销售速速度上来来看，宏宏观调控控对于写写字楼的的这两个个方面均均影响不不大。国国家对于于住宅的的限价、、二手房房的相关关规定，，从另外外一个方方面提升升了投资资者对于于写字楼楼的偏向向度；3）从目目前几个个楼盘销销售的主主流产品品来看，，已有趋趋小的趋趋势，基基本上80-120平平米、200-300平米是是市场需需求的主主流；4）从绝绝对产品品与定位位上来看看，与之之心城写写字楼最最具可比比性的写写字楼是是华侨广广场，华华侨广场场目前的的销售率率为85%，剩剩下的基基本是整整层销售的，已已形成成不了了后期期的竞竞争压压力。。五、已已投入入使用用写字字楼入入住企企业情情况中高档档写字字楼中中企业业以商商贸物物流、、信息息