X年江苏无锡瑞港商业广场推广方案

瑞港商业广场推广方案2008年5月无锡商业地产市场分析第一部分项目总平图一、无锡商业地产发展历程商业开发的时期

各年度土地出让量代表项目开发模式开发特征2002之前旧城复兴200220万平米包括崇安寺、南禅寺、红旗路步行街、东方巴黎（崇宁路地块）住宅开发模式与商品住宅一样出售铺面，以高价位售出为目标2003－2004产业化时期2003超过了100万平米包括站前商贸街、春申路、西班牙商城、红豆国际和高力国际汽车城等项目商品市场开发模式以出租铺位为目标，重在招商经营2004突破200万平米坊前路东西两侧地块规模就突破了110万平米，同时，还包括了振兴路、东方国际轻坊城和世贸中心等2005年之后区域中心.生活MALL时期2005120万平米左右无锡大剧院、永乐新天地等几幅黄金地段地块商业街开发模式统一规划，分别招商开发建设、投资经营2006107万平米香港新鸿基地产携手华润联合拿地2007110万平米

金太湖、红豆国际广场、宝龙城市广场、茂业城、万达、明发商业广场2002年到2007年商业的发展情况2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断的拉开，商业发展模式、经营方式、操作手法等也日益成熟。2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断地拉开，商业的开发模式也日益成熟，从住宅开发模式到目前的专业的商业地产开发形式，开发商更加懂得如何业态合理的规划、如何进行主力商家、品牌商家的引进，更加重视招商和运营。一、无锡商业地产发展历程二、无锡商业分布的现有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4产业带：主要是以周山浜为核心，锡沪路、广瑞路段形成依赖火车站为主支撑的物流业商业形式，仓储、运输、配送的现有格局，结合站前商贸区的开发与投入运营使该区域具有着天然的既定优势。北部商圈：北部商圈是沿着北大街、青石路（欧风街）所分布，目前主要分布的商家有状元楼、诚隆超市、黄金海岸鸡粥店等，作为欧风街的强势带动，该商圈主要是以餐饮、娱乐、购物、休闲为主。南商圈：南商圈仍然是以南禅寺为点的周边辐射区域，从线路上分：南长路、永乐路是商圈内的重要交通干道，现有分布商业有家乐福、永乐家电、南禅寺商贸中心等。西商圈：西商圈则是以河埒口、梁青路、青祁路所围合而成，由于周边44万平米的惠山休闲文化广场、东北部103公顷的惠山古镇的影响，该商圈主要以购物、休闲、观光、旅游为主，目前稳步的主要商家有无锡大饭店、运河饭店、大润发超市等。中央商圈：以三阳百胜、八佰伴、新世界大洋百货、商业大厦及东方巴黎、汇金广场等，作为交通、配套、人流、车流等商业条件利好区域，中央商圈已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。无锡四圈一带的商业格局三、无锡商业地产的供求分析近两年无锡商业市场情况从上述数据中可以看到无锡商业市场的两个表象、特征:第一,供应严重大于求;第二,成交均价长期低位徘徊,造成这两个表象特征的深层次原因在于无锡商业市场自身的困局:

商业供应面积成交面积成交均价2006年107万半米64万平米5408元/平米2007年110万平米50万平米6948元/平米四、商业地产相关政策分析

政策影响由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。贷款利息升至7.83%，市面盛行的8%回报率受到拷问。贷款成本的高涨，直接压缩了商业地产的收益率，压制了投资客的投资热情。1、加息对投资热情的影响央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。2、提升首付对于投资的影响银监会表示希望提高首付比例至40%-50%的消息发出后，全国主要城市银行普遍收紧房贷，但央行及大部分商业银行尚未有动作。据有关消息，商业地产的最低首付由40%，提升到50%在实际操作中银行基本按照单价10000元以上，首付60%；单价10000元以下，首付50%。3、审批标注提高和放款标准提高对于资金回笼的影响由于各银行实行从紧的贷款审批，要求贷款申请人的条件提高，放款要竣工验收后放款开发商的预售—银行按揭融资商业圈被打破，开发期间资金回笼量可能只能占到总量的50%。四、商业地产相关政策分析4、税收交易流转环节税收大幅增加在二手市场转让非居住用房，比如商铺、写字楼，需要交纳五项税收，一是房屋总价0.05%的印花税，二是总价5%的营业税，三是营业税11%的城建税、教育费附加，四是个人所得税，最后一项是按买卖差价征收的土地增值税。持有阶段物业税有可能在未来两年内推出，而最有可能做为先行的便是商业房地产，将大大增加其持有阶段的经营成本。5、无锡地方商业贷款手续较为苛刻，各银行对商业贷款严格把关。在无锡商业的实际操作过程中，第一套房可贷款50％，第二套房贷款40％，第三套房贷款30％。三套以上银行将不予贷款。给大面积购买的商户造成很大的资金压力。四、商业地产相关政策分析五、无锡商业地产开发趋势预判无锡区域中心的时代已经来临？无锡商业发展的未来金太太湖湖VS北北塘塘区区宝龙龙VS无无锡锡新新区区明发发VS惠惠山山新新城城万达达VS河河埒埒口口无锡锡商商战战多多足足鼎鼎立立散点点布布局局，，齐齐头头并并进进谁会会是是英英雄雄？？VS太湖湖新新城城太湖湖国国际际社社区区位于于市市区区的的延延伸伸段段，，人人气气充充足足，，预预打打造造市市级级商商业业中中心心新区区的的产产业业支支持持，，填填补补新新区区商商业业空空白白打造造旅旅游游、、休休闲闲、、娱娱乐乐中中心心，，填填补补区区域域空空白白人流流充充足足，，预预打打造造区区域域商商业业中中心心得益益于于政政府府的的规规划划，，目目前前尚尚未未形形成成很很高高人人气气五、、无无锡锡商商业业地地产产开开发发趋趋势势预预判判案例例1：：金太太湖湖国国际际城城地理理位位置置：：北北塘塘区区占地地面面积积：：142176.9平平方方米米建筑筑规规模模：：680000平平方方米米商业业面面积积：：258000平平方方米米停车车位位:地地上上600地地下下3000一期期推推出出：：78000平平米米价格格：：一一层层均均价价38000元元/平平方方米米，，二层层均均价价18000元元/平平方方米米共建建配配套套：：国国际际影影院院、、五五星星级级酒酒店店、、沃尔尔玛玛、、真真冰冰溜溜冰冰场场、、中中心心MALL经营营方方略略：：经经营营户户前前4年年包包租租，，8％％的的投投资资回回报报率率，，一一次次返返还还投资资户户：：投投资资10年年，，8％％的的回回报报率率，，4年年后后，，4年年返返还还，，再再包包租租10年年五、、无无锡锡商商业业地地产产开开发发趋趋势势预预判判媒体体分分析析媒体体表表现现:楼楼书书、、单单页页、、户户外外广广告告、、新新闻闻、、2007无无锡锡金金秋秋房房展展会会、、网网站站主打媒体体：户户外广告告、楼书书、网站站媒体诉求求：

600米无无锡首条条市级步步行街滚滚滚人潮潮旺透天天

光影影水街休休闲娱乐乐不夜天天

国际际影院与与世界共共舞的梦梦幻国度度

特色色主题餐餐厅环环球美食食新体验验

锡城城冰世界界翩跹跹新舞台台

超五五星级酒酒店尊尊崇服务务贵族荣荣耀

甲级级写字楼楼叱咤疆疆场的策策源地

酒店店式公寓寓商务务生活贴贴心呵护护

高尚尚住宅都都会生生活最新新高度主诉求语语：昨日日无锡小小上海,今日美美国时尚尚岛!无锡十一一五重点点商业项项目中国首个个都会中中心国际际购物天天堂五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判案例二：：宝龙城市市广场占地面积积:77113平方米米总建筑面面积:322668平平方米公寓式酒酒店：75629.47㎡商商业面面积：235738.86㎡㎡

项目目定位：：规划集集商业、、餐饮、、影城、、娱乐、、公寓酒酒店为一一体的综综合性建建筑群。。停车数：：1600辆（（地上200辆辆，地下下1400辆））业态规划划：业态态规划为为、连锁锁百货、、生活卖卖场、五五星级影影院、美美食广场场、主题题游乐广广场、数数码广场场、公寓寓式酒店店诉求：以以合理运运营模式式缔造全全新商业业圈宝龙的品品牌效应应70％的的自留物物业宝龙城市市广场将将成为无无锡新区区“一站站式”国国际消费费体验中中心五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判无锡万达达广场地理位置置：项目目位于滨滨湖区河河埒口中中心商务务区占地面积积:179300平方方米总建筑面面积:695000平平方米业业态规划划：２３３万平方方米的国国际化大大型购物物中心；；４万平平方米的的超白金金五星级级酒店;３万平平方米的的酒店式式公寓；；３６.５万平平方米的的高档住住宅区；；两栋智智能化、、生态化化、人性性化、多多元化的的商务楼楼；一个个五星级级的多厅厅万达国国际影城城；一个个３万平平方米的的市民休休闲广场场。楼盘配套套：万达达商业广广场（大大型商业业中心））写字字楼五五星级酒酒店幼幼儿园等等周边配套套：第四四人民医医院、滨滨湖区实实验幼儿儿园、大大润发开盘：2008年5月月竣工：2009年6月月诉求：万万达专业业运营多家世界界级主力力店案例三：：五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判明发商业业广场地理位置置：惠山山大道与与北环路路交汇处处占地面积积：216679.8M2总建面积积：501028.6M2其中商业业：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓寓：53238.3M2地下停车车位：1238辆地上停车车位：755辆辆居住氛围围：规划划总积达达到了350万万平方米米，入住住的人口口达到15万人人代表景景观诉诉求：：摩天天轮、、海盗盗船媒体分分析媒体表表现：：户外外广告告（市市中心心、火火车站站及交交通主主要路路口））、无无锡房房地产产市场场网、、无锡锡新周周刊、、2007中国国太湖湖无锡锡金秋秋房地地产交交易展展示会会、宣宣传楼楼书、、道旗旗、新新闻………主打媒体体：户外外POP，道旗旗等媒体诉求求：50万平方方米都市市购物乐乐园主诉求语语：游在在此/购购在此/欢乐在在此案例四：：五、无锡锡商业地地产开发发趋势预预判滨湖区总建筑面面积约145万万平方米米，业态规划划：社区区内拥有有无锡唯唯一的文文化艺术术中心、、2座规规划中的的社区轻轻轨站、、2000米珍珍稀湖岸岸线和近近36万万平方米米国际化化商业中中心，将将成为无无锡的““维多利利亚港””。太湖国际际社区：：区域规划划优势明明显，但但目前人人气严重重不足诉求：无无锡的““维多利利亚港””。太湖国际际社区荟荟萃你你世界地产领袖袖，光耀耀全城媒体：网网站、报报纸、电电视、户户外等全全方位大大批量投投入。案例五：：五、无锡商业业地产开发趋趋势预判五、无锡商业业地产开发趋趋势预判第一，中心商商圈。中心商业区的的价值就是““有效客流””。一个城市市的商圈，尤尤其是核心商商圈，其囊括括的各项配套套资源的含金金量必然在城城市中是首屈屈一指的，能能吸引“有效效客流”。处处于核心商圈圈的商业地产产，它的竞争争力也必然有有先天胜势。。第二，商业的的只租不售。。“只租不售、统统一经营”的的策略也是商商业健康发展展的关键所在在。只租不售售已成为商业业地产开发的的必然趋势。。第三，，利用用专业业的力力量。。商业地地产的的开发发决不不可不不能拍拍脑袋袋决策策，应应该利利用专专业公公司的的力量量。从从战略略的高高度与与专业业商业业地产产公司司、品品牌商商家合合作。。第四，，轨道道交通通。轨道交交通的的作用用同样样体现现在能能吸纳纳有效效客流流。轨轨道交交通对对商业业带来来的机机遇，，在未未来的的发展展过程程中会会起到到相当当重要要的作作用。。实践践证明明，机机场、、地铁铁对人人们的的聚集集和分分流作作用十十分明明显。。一、重重视运运营，，重视视招商商，而而且在在出租租和出出售的的问题题上，，发展展商持持有运运营是是一种种趋势势。只只有这这样才才能把把商业业的价价值发发挥最最大。。二、商商业项项目的的前期期定位位十分分重要要，且且要有有鲜明明的商商业主主题，，跟它它当地地的区区域条条件相相吻合合。三、商商业项项目必必须有有一个个详细细的行行业定定位，，商业业的业业态分分布和和商业业的布布局非非常的的重要要，包包括主主力店店的定定位和和布局局，散散户的的布局局和人人气的的吸引引点布布局等等在业业态规规划时时也非非常的的重要要。未来无无锡商商业成成功运运作的的必要要点五、无无锡商商业地地产开开发趋趋势预预判本案竞竞争性性分析析及市市场区区格第二二部部分分考虑虑到到无无锡锡的的宏宏观观经经济济环环境境、、商商业业房房产产发发展展现现状状及及供供给给需需求求情情况况、、无无锡锡空空港港新新城城现现有有商商业业市市场场空空白白点点、、结结合合本本案案的的区区位位的的实实际际特特点点，，区区域域的的商商业业规规划划、、业业态态分分布布情情况况，，可可考考虑虑将将本本案案定定位位为为写字楼高星级酒店时尚百货商业步行街公寓办公集高星级酒店、时尚百货、商业步行街、写字楼、公寓办公于一体80000m2HOPSCA城市综合体本案的业态定位：一、本项目目的SWOT分析项目的商业业定位功能定位超越传统商商业的单一一购物功能能一个多功能能、时尚化化的集会、、交往场所所（可购、可可逛、可赏赏、可憩））形象定位空港新城的的名片、市市民的时尚尚舞台全面超越带带动动市镇能量量级别的提提升适当超前配配套空港新新城的潜在在需求一、本项目目的SWOT分析不可逆转的优势商圈相对完完整，门槛槛消费人口口充足。周周边小区林林立，硕放放3公里范范围内有近近15万的的消费消费费人口充足足。空港产业园园的中心优优势，率先先与百业超超市共同造造势，占据据先机；空空港产业园园区周边产产业的导入入。周边安安居房及众众多小区的的起建（1500亩亩的安居房房），周边边道路的不不断修建等等为项目的的进入创造造了有利时时机位于空港产产业园的中中心优势位位于空港产产业园的生生活区的核核心。水陆空三位位一体交通通优势苏南绿色国国际机场成成为区域的的引擎优势分析：：人和天时地利一、本项目目的SWOT分析23相对竞争优势项目的体量量适中，80000方的体量量，各种业业态相互互互动，适合合开发运营营周边的商业业模式较为为初级，本本案的发展展在档次规规模上超越越传统，填填补区域的的商业空白白。后期专业运运营，本地地开发商决决心做好整整个商业。。永续发展展。总价较低，，采用8％％的回报率率，5年包包租的模式式开发60％％的自留物物业，与商商户同当风风险主力店占到到区域的60％左右右项目内部的的规划优势势明显，停停车、八大大出入口、、九大连廊廊、四大广广场的人流流聚集引导导等设置。。各种业态的的分布较为为合理主力业态、、次主力业业态等配比比分布较为为合理*资料来源：：相对竞争优优势项目自身优优势经营优势内部规划优优势一、本项目目的SWOT分析劣势市场接受度度空港产业园园区的发展展需要一定定的时间，，人们对区区域的重新新认识和改改变还尚需需时间。发展机会1）本案作为空空港产业园园的核心配配套场所，，机场经济济带来的高高科产业为为本案赢得得了相当数数量的高消消费人群2）周边商商业模式，，较为填补补空港产业业园的商业业空白机会商圈机会项目位于硕硕放新镇的的中心，空港产业园园的商务核核心位置，，周边暂无竞竞争商圈，，未来的发发展前景较较为开阔，，投资的潜潜力较大。。宏观经济机会会1）人民币升升值，购买力力提高；2）国外机构构和个人不断断涌入，为消消费提供有力支撑；3）政府政策策的大力扶持持，为商业建建设提供了强大的平台台。市场供应机会成本高的的弱势，供求关系，，无锡02－－08年推出出近千余万方方的商业面积积，整个商业业压力较大。。竞争对手无锡市区、新新区、周围商商业的规模不不断扩大，也也将分流本案案的威胁开发企业品牌牌形象尚未建建立缺乏足够的品品牌商户资源源主力商家品牌牌尚未落实一、本项目的的SWOT分分析项目名称商圈和人流量规模（㎡）档次与配置地块升值潜力品牌形象业态规划运作模式所属性质金太湖人流量充足258000档次一般市区，升值潜力大一般商业规划较好出售包租区域中心宝龙城市广场商圈相对完整，人流量235738.86档次一般新区，升值潜力一般较高主力店占的比例较大大部分自己运营区域中心明发商业广场商圈相对完整，但目前严重缺乏人气284586档次一般惠山区，升值潜力一般较高以娱乐、旅游为主出售、部分自己运营区域中心万达商业广场商圈竞争较小，人气较为充足230000档次较高河埒口，升值潜力一般较高业态齐全自己运营区域中心太湖国际社区商圈完整，但人气缺乏360000档次较高政府规划，新城，升值潜力高较高以旅游业为主出售，部分自留运营区域中心本案商圈完整，人气充足39000配合空港档次中等空港新城，升值潜力高一般各种业态齐全出售。少部分自己运营次区域中心二、同期同类类商业地产项项目竞争性分分析因此从以上上各个方面面来分析，，从无锡市市场的各个个区域楼盘盘来分析，，因此本案案应该属于于次区域中中心的位置置，区别于于其他市级级商业楼盘盘。二、同期同同类商业地地产项目竞竞争性分析析次区域级核核心商业消费客源：：独享我们享有相相对完整的的商圈，在在3公里范范围内没有有同等规模模、同等档档次的项目目竞争。区区域内较为为稠密的人人口成为我我们的独享享客源。投资客源：：总价30——160万万，主力总总价50-80万，，与同期、、同定位物物业形成目目标客户差差异，拥有有更广阔的的市场基础础，可以切切割其部分分市场。经营客源源：由于区域域现有消消费规模模、能力力有限，，同时经经营者对对项目的的认知需需要一个个过程。。在品牌牌商家、、大型商商家的吸吸引能力力上较弱弱。二、同期期同类商商业地产产项目竞竞争性分分析本项目目的市市场占占位及及区格格：项目营营销战战略分分析第三部部分一、项项目的的营销销课题题1、价值：如何何突破破镇级级商业业，拉拉伸商商业的的价值值？2、资金：在宏宏观环环境的的压力力及本本案30000方酒酒店不不出售售的情情况下下，如如何统统筹开开发，，保证证资金金链使使项目目得以以顺利利持续续性的的开发发？3、风险：在整整个房房地产产日益益严峻峻的市市场环环境下下，投投资者者的投投资热热情狠狠狠地地收到到打击击，我我们如如何规规避风风险？？4、成本：作为为镇级级商业业，我我们如如何合合理的的控制制营销销成本本，在在竞争争态势势中如如何合合理有有效运运用和和整合合与本本案相相符的的各种种媒体体？四大营营销课课题二、项项目的的营销销战略略打赢区区域市市场分割市市级市市场在空港港产业业园区区域打打造区区域的的核心心，成成为区区域的的中心心商业业圈，，完全全超越越其他他的商商业模模式和和规模模，成成为区区域的的绝对对引领领者。。打破区域堡堡垒，与其其他的区域域的市级中中心决战，，以我们独独特的优势势分割无锡锡的商业市市场根据市场竞竞争态势及及项目自身身的情况：：我们的核心战略为为：二、项目的的营销战略略借力空港，，跳出硕放放：在高空宣传传层面必须须以”苏南南绿色国际际机场、空空港产业的的规划发展展”为历史史背景。以以产业价值值对区域价价值提升的的巨大动力力，推升项项目价值和和投资潜力力；稳妥推盘，，手法创新新：保证资金流流的稳定，，在推盘上上必须兼顾顾效益最大大化与销售售速度的平平衡,以以确保销售售率实现的的可能性为为第一要务务;同时时在价格策策略上运用用创新手段段,提高高付款比例例,促进进销售资金金回笼。主动进攻，，全面行销销：在投资市场场萎缩，竞竞争量大的的市场上，，传统的高高空广告轰轰炸+售楼楼处坐等的的模式无法法保证项目目的胜出。。必须采用用“攻势营营销”，主主动寻找客客户，将工工作做的更更细致、更更扎实才是是致胜之道道。高低配合，，有效布兵兵：坚持高空媒媒体打面———树立品品牌形象；；区域媒体体打片-———锁定目目标市场；；深度媒体体打点———促动销售售购买。四大要点我我们的核核心操盘策策略项目总平图图三、项目的的推案销控控及销售计计划2008年年2009年年10月11月月12月1月月2月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月40%1月月26春春节节10％％10％％10％％40％％10％％10％％10％％商业业部部分分休闲闲娱娱乐乐街街、、KTV10％％10％％10％％精品品商商厦厦40％％10％％10％％10％％小户户型型公公寓寓40％％三、、项项目目的的推推案案销销控控及及销销售售计计划划资金金回回笼笼量量：：42169500－－60736800元元资金金回回笼笼量量：：资金金回回笼笼量量：：资金金回回笼笼量量：：推案案考考量量因因素素：：工程程开开发发建建设设进进度度资金金缺缺口口需需要要，，现现金金流流的的保保证证价格格成成长长策策略略36836750元元10％％10％％21029250元元20700500元元推盘盘第第一一阶阶段段2008年年10月月－－2009年年1月月26（（春春节节））项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数休闲娱乐街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640办公2号楼1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大单体东北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4凤凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5总汇

2032010738.9295

42169500160销售售敏敏感感性性分分析析情况况1：：销销售售率率和和资资金金回回笼笼量量保保守守估估计计销售售率率：：52.84％％这一一阶阶段段主主要要推推出出商商业业部部分分客户户拜拜访访量量:16000人人；；每每天天接接待待客客户户量量：：10.6人人。。三、、项项目目的的推推案案销销控控及及销销售售计计划划项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数休闲娱乐街1、280104806156741260%60%2137324393.6

3、434902094

741260%60%93124370办公2号楼1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大单体东北886531.6151600060%60%51033609

西南887532.2241200060%60%383184014.4凤凰眼1、21546463.8151100030%60%30610804.5总汇

2032010738.9295

50603400160.2情况况2：：资资金金回回笼笼量量的的提提高高的的变变化化对对销销售售额额的的影影响响。。销售售率率：：52.84％％三、、项项目目的的推推案案销销控控及及销销售售计计划划项目方位面积（平米）销售面积（平米）套数单价（元/平米）销售率资金回笼比例资金回笼量销售套数（套）休闲娱乐街1、280105607156741270%60%24935450109.2

3、434902443

741270%60%108645100办公2号楼1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大单体东北886708.8151600080%60%680448012

西南887709.6241200080%60%510912019.2凤凰眼1、21546773151100050%60%51018007.5总汇

2032012552.7295

60736800186.6情况3：销售售率的提高的的变化对销售售额的影响。。销售率：61.78％推盘第二阶段段2009年3月－－2009年年6月销售率：50％项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）酒吧娱乐街东侧178089081100050%50%195800004895000

北侧1396698191000050%50%139600003490000总汇

3176158827

335400008385000三、项目的推推案销控及销销售计划推盘第三阶段段2009年5月－－2009年年8月项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）百货商厦商场1F28641145.660750040%50%214800004296000

商场2F46371854.8104500040%50%231850004637000总汇

75013000.4164

446650008933000推出精品百货货商厦三、项目的推推案销控及销销售计划推盘第四阶段段2009年5月－－2009年年8月项目方位面积销售面积套数单价销售率资金回笼比例总价资金回笼量（元）酒店式公寓2－11层19200.667680.264244450040%50%8640000017280594推出小户型公公寓项目营销推广广计划第四部分08年5月－－6月－10月月－09年3月09年5月月09年年9月2010年1月月2010月5月2010年5月第一战役第二战役第三战役一、项目的整整体布署客户造势预约认购强销持续期二期开盘二期强销持续期试营业清盘《露天电影巡巡展周－瑞港港之夏》长三角高峰论论谈开工典礼奥运金牌计划划开盘活动瑞港夏日送清清凉活动旺铺拍卖圣诞大联会瑞港冬季送温温暖“瑞港送福””活动春季房展会异地长三角市市场联动招商推荐会夏日风尚活动动买商铺送保障障瑞港周周时尚尚秀美食大比拼，，才艺大显势势招商推荐会瑞港周周时尚尚风开业活动唱响响空港正式营业这一阶段前期期全面获取商商户资源，本本阶段以报纸纸广告宣传为为主，软硬结结合；SP活活动进行项目目炒作，提高高项目的整体体知名度；本阶段以报纸纸广告宣传为为主，软硬结结合；另外加加上电视、广广播宣传的持持续性宣传，，提高项目的的品牌形象。。对本案的项目目单额投资价价值。商业运运作模式、项项目卖点进行行宣传，激起起人们多产品品的投资价值值的认可本阶段主要以以活动为主，，举办招商会会和每周的活活动，配合单单页和内部期期刊使人们看看到人气，增增加入驻信心心，为开业做做准备广告策略：价值层面：十年上海虹桥桥巨变今今日无锡硕放放腾飞定位层面：空港新城首个个集商务、购购物、餐饮、、娱乐、休闲闲为一体的大大型的商业中中心广告总精神二、项目的推推广策略－广广告策略消费层面：缤纷生活不夜夜天，24小小时娱乐城PR公关策略略1、长三角临临空经济高峰峰论坛2、瑞港电影影巡展周3、瑞港客户户联谊沙龙活活动4、招商推荐荐会5、瑞港招商商团拜会6、瑞港送福福活动7、瑞港夏日日送清凉活动动8、瑞港夏日日风尚演出节节（每周）9、瑞港冬季季送温暖活动动10、无锡春春秋季房展会会二、项目的推推广策略－公公关策略活动目的进行项目的前前期形象的初初步导入，让让人们对本案案有一定的期期待和神秘感感SP活动计划划目的：夏季人人们人们夜晚晚的户外活动动较多，项目目形象初次亮亮相，通过电电影巡展，一一方面可以借借助爱国电影影宣传人们的的爱国情绪以以响应2008奥运年人人们的爱国热热忱，并可以以把项目的介介绍穿插其中中。从而对项项目进行一定定程度的告知知，并引发人人们的期待，，赢得良好的的口碑。活动配合:在活动前前进行硕放放、坊前、、梅村等地地镇上乡下下主路口和和人流聚集集地的海报报张贴，进进行活动的的预告。并并组织专门门人马进行行各个村点点的定点电电影播放。。在播放时时借助人们们聚集时进进行瑞港宣宣传业的发发放。道具：爱国国影片、影影具、单页页、DVD、海报等等。地点：硕放放人口聚集集地、梅村村、坊前、、后宅人口口聚集地活动1：：《露露天电影巡巡展周－瑞瑞港之夏》》二、项目的的推广策略略－公关策策略在项目开工工时，开工工典礼，进进行人们传传统的吉祥祥活动，舞舞大龙舞大大狮在硕放放本地能够够造成很大大的气势，，让全镇皆皆知“瑞港港商业广场场”，并能能够进行很很好的口碑碑相传。目的：引起起人们的高高度重视，，引发人们们对投资价价值的充分分认可，并并能够引起起一定的凡凡响，借助助事件进行行多方面的的媒体宣传传，从而引引起人们的的投资热情情，从而达达到快速去去化产品的的目的。道具：单页页、舞龙舞舞狮队活动2：开开工典礼－－龙狮送““瑞”二、项目的的推广策略略－公关策策略活动要点：：邀请房地地产业界知知名的人士士，著名的的专家学者者及相关的的经济学专专家对各种种产业下商商业价值进进行论谈，，并引出项项目的价值值。并邀请请虹桥、浦浦东的收益益者来谈他他们切身感感受人物：长三三角地区的的房产精英英地点:某某五星星级酒店道具：DVD、楼书书、PPT展示稿、、礼品等活动3：长长三角临空空经济高峰峰论坛活动动目的：引起起人们的高高度重视，，引发人们们对投资价价值的充分分认可，并并能够引起起一定的凡凡响，借助助事件进行行多方面的的媒体宣传传，从而引引起人们的的投资热情情，从而达达到快速去去化产品的的目的。三、项目的的推广策略略－公关策策略媒体策略：：高空媒体———结合事事件——打打开影响面面——聚焦焦空港区域域价值区域媒体———建立通通路——直直面目标客客户自建媒体———点对点点深入沟通通对于区域的的外围客户户，主要通通过高空媒媒体，结合合事件进行行炒作，打打开区域的的影响面，，使客户聚聚焦区域，，认可区域域价值。主主要的媒体体如报纸、、电视台、、广播电台台、网站、、报刊等对于区域内内客户，要要进行升入入的沟通，，通过一些些适合当地地的活动，，创新性礼礼品、单页页、SP活活动并辅助助以短信、、电邮、墙墙体广告、、海报、楼楼宇号标注注等、定点点说介等对对区域客户户进行深度度的攻击。。针对区区域客客户，，通过过区域域媒体体进性性攻势势，主主要媒媒体如如电梯梯、楼楼宇标标注、、出租租车广广告、、短信信、楼楼宇标标注、、水媒媒体广广告、、公交交车广广告等等进行行区域域的攻攻击二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略费用预算

单价（元）份量总价(元)

网站

16000

纸杯0.3100003000

信纸0.1200002000

信封0.25100002500

扑克牌1.51000015000

打火机0.5100005000

招商手册31000030000制作楼书3600018000扇子11000010000单页11.51000015000单页221000020000手提袋1.550007500光盘制作

800100000光盘刻录230006000展板

4000X展架

4000易拉宝

2000费用预预算：：二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略户外高炮

12000灯箱

5000围墙

18块50000广告牌

1年300000

农民户外

1年50000媒体报纸

江南晚报3500010350000扬子晚报1200010120000现代快报2600015390000无锡日报600005300000短信

100万条60000车身

1年200000户外广告牌

1年200000杂志

50000网站

5个月100000电视

1个月50000广播

3个月30000

户外媒体

直邮1.2元

30000

电梯350次3个月50000二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略公关活动长三角空港新城论坛

140000房展会

2200000招商会

150000联谊会

230000开工典礼

40000拍卖会

20000不可预测费用

200000总计

3103500到第一一次试试营业业前媒媒体总总计约约：3103500元二、项项目的的推广广策略略－媒媒体策策略渠道策策略三级体体系第一级级：交易功功能中中心———现现场招招商展展示中中心，，通过过现场场的模模型道道具、、DVD的的三三维的的放映映、业业务员员的说说介及及相关关SP活动动而达达到客客户积积累、、成交交。现现场具具有展展示、、交易易洽谈谈、实实景展展示、、场景景渲染染及办办公的的五大大功能能。第二级：：以长期固固定形式式在流动动人流量量大的公公众地点点设立固固定展点点，建议议在新区区、市区区相关大大超市、、大商场场前或内内部阶段段性设立立外展点点；并现现场进行行说介、、资料发发放。第三级：：正对无锡锡的沿街街商户全全面扫街街的形式式，获取取其商户户资源，，组织专专员现场场说介、、电话邀邀约、回回访、现现场洽谈谈等二、项目目的推广广策略－－渠道策策略春节前：：160套商铺铺根据大树树法则，，及市场场经验数数据倒推推法*资料来源：：160套成成交1600个个意向客户户16000个商户拜拜访08年5月月26－08年1月月26日时间：5个个月3200人人/月320人/月32套/月月160人/日16人/日日1.6套/日渠道策略二、项目的的推广策略略－渠道策策略千村万户计计划大市场扫描描计划道路封锁计计划商圈辐射计计划国际连锁品品牌国内连锁品品牌省内连锁品品牌无锡连锁品品牌新区经营商商户区域经营商商户投资客户自营客户客户分类二、项目的的推广策略略－渠道策策略千村村万万户户计计划划硕放放本本地地：：梅村村：：坊前前：：新区旺庄路街道新区区长长江江路路鸿山山镇镇：：全镇镇总总人人口口5万万，，有有15个个行行政政村村和和1个个居居委委全镇镇目目前前有有16个个行行政政村村，，5个个居居委委会会，，本本地地人人口口4.5万万，，外外来来人人口口约约5万万面积积14.64平平方方千千米米，，人人口口22980人人。。辖1个个居居委委会会、、1个个社社区区、、15个个村村委委会会目前前街街道道下下辖辖16个个社社居居委委，，常常住住人人口口5.7万万单页页、、小小礼礼品品墙墙体体广广告告、、海海报报、、道道旗旗、、直直邮邮、、短短信信、、电电影影巡巡展展二、、项项目目的的推推广广策策略略－－渠渠道道策策略略商圈圈辐辐射射计计划