XX年思源经纪西安圣提雅纳营销策划

核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略精准渠道推广对业主及客户发送短信，进行节日祝福、温馨堤示、项目动态发布举办各种社区活动，带动口碑的传播，树立开发商的良好品牌形象具体方式方式3：关系营销思源独有的品管体系保证销售过程中尽快建立客户满意度体系，关注客户的需求，善于与客户沟通，让客户在购买本项目后，时刻感受到项目及对业主的关注，增加客户对项目的归属感及认同感，达到口碑传播项目的目的，增加朋友介绍。定位策略篇核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略精准渠道推广新兴·圣堤雅纳别墅健康周末系列活动----暨居灞河生活体验之旅活动内容：依托项目景观优势通过活动的方式将项目有机结合，进而升华成为一种生活方式，唤起目标客户群的认知。将别墅试住与户外活动有机结合邀请人数：3组目标客户家庭+各一组亲友/每期活动场所：样板别墅及户外旅游景点周期：周末两天注意事项：根据不同客户运动习惯分组，每期邀请不同运动类别教练予以指导活动形式：滑雪、登山、徒步、轮滑、钓鱼、摄影、烧烤、高尔夫、马术等。定位策略篇核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略精准渠道推广方式4：高端活动活动内容：展览:以图片、场景、影像、高尚品牌互动、设计大师作品展等形式，对西班牙贵族艺术生活进行全方位展示，突出西班牙贵族生活的精致细节及富于历史感的文化内涵。邀请人数：50-70人活动场所：销售中心或样板间全程合作伙伴：收藏品、艺术品、雕塑、画作、乐器、珠宝、名车、名表，明星代言等周期：1周新兴·圣堤雅纳别墅携手西班牙贵族艺术生活展定位策略篇核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略新兴·圣堤雅纳别墅西班牙优雅梦幻生活----优雅女性主题沙龙活动内容：邀请文化、艺术、政治、经济等领域的女性名人参与寻找中国女性身上的优雅女性在新行业（艺术品收藏等）中的特殊魅力邀请人数：200人活动场所：销售中心样板间全程合作伙伴：高尚品牌（艺术品、服装、珠宝、名表等）周期：1天精准渠道推广定位策略篇营销执行篇42011年全年计划2011年全年执行定位策略篇销售计划本项目2011年目标销售额为：销售周期：8个月

销售时间：2011.5—2011.12开盘时间：2011.8墅类销售面积：1.4万㎡高层销售面积：4.8万㎡墅类预计达成销售率：

70%高层类预计达成销售率：85%2011年销售额：6.6亿元墅类实现全程均价：23720元高层实现均价：6900元2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇第1批第1批第2批墅类推售计划第一批推出：叠拼别墅、联排别墅销售周期：2个月

销售时间：2011.8—2011.10开盘时间：2011.8.15推出面积：叠拼2800㎡，联排4800㎡销售面积：叠拼1960㎡，联排3360㎡销售面积：5320㎡销售率：70%实现金额：1.1亿元第二批推出：叠拼别墅、联排别墅销售周期：2个月

销售时间：2011.10—2011.12开盘时间：2011.8.15推出面积：叠拼2800㎡，联排9600㎡销售面积：叠拼1960㎡，联排6720㎡销售面积：8680㎡销售率：70%实现金额：2.2亿元2011年全年实现销售面积：14000㎡2011年全年实现销售金额：3.3亿元2011年全年推售实现均价：23720元/㎡第2批2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇第2批2高层推售计划2011全年年推出：经济型2房、3房；舒适性3房销售周期：2个月

销售时间：2011.10—2011.12开盘时间：2011.10推出面积：57300㎡销售面积：48705㎡销售率：85%实现金额：3.36亿元实现均价：6900元/㎡2011年度推盘计划2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇2011年本案全年销售总额为6.6亿元，其中：A地块销售总额为3.3亿元，销售面积14000㎡，实现均价：23720元\㎡B地块销售总额为3.3亿元，销售面积48075㎡，实现均价：6900元\㎡任务分解（A地块）总面积总套数

推出时间产品类型推出比例面积套数均价（底价）总销额销售额销售面积销售率1680048一期推出2011.8联排17%28008.0235006580000046060000196070%1728018叠拼28%48005.0195009360000065520000336070%合计

7600

1594000001115800005320

1680048二期推出2011.10联排17%28008.0285007980000055860000196070%1728018叠拼56%960010.024500235200000164640000672070%合计

12400

3150000002205000008680

任务分解（B地块）总面积总套数

推出时间产品类型推出比例面积套数均价（底价）总销额销售额销售面积销售率27900310二期推出2011.10舒适2+19052%144001607600109440000930240001224085%18600155经济三居12052%96008068006528000055488000816085%20150155经济三居13058%117009065007605000064642500994585%14400120舒适三居12067%96008072006912000058752000816085%18000120舒适三居15067%1200080630075600000642600001020085%

39549000033616650048705

推广计划销售进度渠道进度4.挖掘新兴会老业主5.大型企业联络互动6.各渠道高端用户1、西安高端客户发展2、抓住高新、城北的重要客户3、挖掘世园会旅游者7.客群拓展至陕北8.地产业内人士9.思源全市高端客户群体资源工程进度1、完成售楼处、样板组团的改造及建设2、一期产品施工3、园林方案确定，种植完成4、完成一期产品的建设5、二期产品施工2011年5月~2011年8.月（3个半月）2011年8月~2011年10月（2个月）2011年10～2011年12月（2个月）蓄客期二期销售目标：3.3亿销售目标：3.3亿一期一期销售率达70%以上为二期积累客户1.团队组建完成，2.一为一期积累客户二期期销售率达70%以上一、二期房源售罄2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇推广费用按推售售值为为6.6亿亿元，，营销销费用用按整整体销销售额额的2%计算为为1320万万，筹备备期为为整盘盘重点点推广广期，，建议议推广广费用用占整整体费费用的的70%，大约约为924万，一一期建建议比比列为为整盘盘的15%，大大约为为198万，二二期建建议比比例为为15%，，大约约为198万；注：以以上费费用不不包括括样板板示范范区以以及售售楼处处建造造及装装修。。2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇销售执行思源建建议实现8个月月的周周期内内完成成85%的的推售售量时间节点工程节点2011-5月开工建议2011-7月售楼处开放建议2011-8月样板间开放建议2011-8月开盘销售建议2011-11月结构封顶建议2011-12外立面、园林精装完成社区景观点完成，具备入住条件蓄客2011.5月月开工2011.5月月样板示示范区区开放放2011.8月售楼部部开发发2011.7月一次开开盘2011.8月月二次开开盘2011.8月月墅类结结构封封顶2011.11月完成推推出量量85%销销售2011.12月2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇1销售节点要求：5月围挡出街，形象展出；7月销售道具及售楼处投入使用；8月中旬样板示范区开放使用；23完成本本项目目销售售目标标的条条件推广费费用要要求：：2%推推广比比率；；2011年年度蓄蓄客期期推广广费用用为50%；营销团团队要要求：：项目团团队必必须具具备高高端项项目质质素；；团队有有提高高成交交率的的能力力；能品牌牌传达达的能能力；；。2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇第一阶阶段：：圈层层宣导导期推广手手段：：报广广，杂杂志，，网络络，户户外，，直投投等多多元化化组合合型宣宣传方方式，，并结结合各各类公公关活活动的的举办办，提提前预预热，，及时时报道道，进进而达达到全全方位位宣传传的效效果。。启动动预约约参观观顶级级体验验方案案；（（通过过举办办活动动以及及亮相相方案案，吸吸引金金融、、商会会、政政府、、专家家等高高端目目标人人群。。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇1、阶阶段周周期：：2011/05--082、推推广思思路：：区域板板块打打造：：打造居居灞河河概念念，形形成板板块效效应，，使项项目在在激烈烈的别别墅市市场竞竞争中中形成成自自身的的差异异化。。强化现现场：：现场是是客户户主要要认识识项目目的区区域，，对客客户成成交有有着非非常大大的影影响。。细节节决定定一切切，加加强现现场包包装，，细致致入微微，提提升现现场的的杀伤伤力。。3、阶段段目标标和重重点工工作：：新客户户的积积累；；全新销销售工工具及及宣传传资料料的制制作；；推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇第二阶阶段、、品鉴鉴体验验期推广手手段：：坚持持高质质量、、低费费用的的公关关活动动的举举办，，持坚坚小众众活动动做精精品，，大众众活动动做品品牌的的路线线。预预计在在开盘盘期间间举办办数十十场公公关活活动，，达到到续客客效应应，并并紧密密配合合策划划，创创造新新闻价价值点点，达达到互互为助助力眼眼球效效果。。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇1、阶阶段周周期：：2011/08-102、推推广思思路：：强化活活动、、体验验式营营销阶段性性结合合周边边资源源（开开展各各种活活动，，让客客户亲亲身体体验到到项目目的优势势，从从而提提升对对项目目的认认同度度。事件营营销、、强化化新兴兴品牌牌：利利用新新兴别别墅不不断引引发的的系列列高端端活动动，进进行事事件营营销，，并结结合开盘盘活动动，掀掀起项项目新新一轮轮的推推广势势头。。3、阶阶段目目标和和重点点工作作：项目形形象巩巩固和和提升升；开盘活活动及及各类类目标标客户户群体体渠道道拓展展活动动等推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇第三阶阶段：：持续续升温温期推广手手段：：启动动全面面形象象展示示活动动及外外地渠渠道拓拓展，，此阶阶段瞄瞄准目目标群群体进进行针针对性性推广广。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇1、阶阶段周周期：：2011/10—2011/122、推推广思思路：以深深入挖挖掘客客户资资源为为主高调推推广：：全方位位塑造造别墅墅的珍珍稀感感、高高端感感、典典藏感感，广广告创创意需需提到到更高高调性性。清晰定定位、、精准准传播播：项目前前期以以形象象推广广为主主，奠奠定了了一定定的市市场知知名度度，此此阶段段瞄准准目标标群体体进行行针对对性推推广。。3、阶阶段目目标和和重点点工作作：收集分分析成成交客客户资资料；；调整并并完善善2011年营营销方方案；；客户答答谢联联谊会会等公公关活活动。。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策策略篇篇产品建建议篇篇5建筑风风格︱︱整体风风格建议建建筑风风格采采用地中海海风格格。地中海海（MEDITERRANEAN）源源自拉拉丁文文，原原意为为地球球的中中心，，绵长长曲折折的海海岸线线将西西班牙牙、意意大利利、法法国、、希腊腊等各各国文文化交交融一一起。。建筑风格园林风格产品建建议篇篇户型建议设备设施建议建筑风格园林风格产品建建议篇篇户型建议设备设施建议建筑风风格︱︱风格释释义地中海海风格格建筑筑，原原来是是特指指沿欧欧洲地地中海海北岸岸沿线线的建建筑，，特别别是西西班牙牙、葡葡萄牙牙、法法国、、意大大利、、希腊腊这些些国家家南部部沿海海地区区的独有的的建筑筑风格格。法国普普罗旺旺斯、、意大大利托托斯卡卡纳、、西班班牙安安达卢卢西亚亚等地地区的的是经经典的的代表表。大航海海时期期，欧欧洲殖殖民者者和传传教士士把这这种建建筑风风格带带到美美洲，，而美美国加加利福福尼亚亚由于于气候候类似似地中中海沿沿岸，，天气气更为为晴朗朗，因因此，，地中中海风风格在在加州州能得得以发发扬光光大，，不仅仅住宅宅更为为奢豪豪，也也融入入欧洲洲其他他地区区的建建筑特特点后后，逐逐渐演演变成成一种种豪宅宅的符符号，，成为为美国国时尚尚名宅宅主流流。建筑风格园林风格产品建建议篇篇户型建议设备设施建议地中海海风格格代表表：安安达卢卢西亚亚（Andalucia）西班牙牙南部部一富富饶的的自治治区，，南临临大西西洋、、直布布罗陀陀海峡峡和地地中海海。关键词词：交交融、、阿拉拉伯文文化、、白色色、塞塞维利利亚、、河谷谷、大大航海海时代代………建筑筑风风格格︱︱风格格释释义义建筑风格园林风格产品品建建议议篇篇户型建议设备设施建议建筑筑风风格格︱︱风格格释释义义地中中海海风风格格建建筑筑阳阳光光而而不不失失随意意与与柔柔和和，，质质朴朴而而温温暖暖。。闲闲适适得得近近似似慵慵懒懒，，浪浪漫漫中中不不乏乏宁宁静静是这这种种建建筑筑所所蕴蕴含含的的生生活活方方式式的的精精髓髓所所在在。。建筑风格园林风格产品品建建议议篇篇户型建议设备设施建议地中中海海式式建建筑筑体体现现出出醇醇厚厚粗粗朴朴的的风风格格，，包包括括暖暖色色调调的的外外立立面面颜颜色色、、粗粗朴朴而而富富有有天天然然质质感感的的材材料料，，在在细细部部构构造造上上具具有有鲜鲜明明的的特特点点。。建筑筑风风格格︱︱风格格释释义义建筑风格园林风格产品品建建议议篇篇户型建议设备设施建议地中中海海建建筑筑中中最最常常见见的的三三个个元元素素：：门廊廊、、圆圆拱拱和和镂镂空空门廊廊：：长长长长的的廊廊道道，，延延伸伸至至尽尽头头然然后后垂垂直直拐拐弯弯圆拱拱：：半半圆圆形形高高大大的的拱拱门门，，或或数数个个连连接接或或垂垂直直交交接接镂空空：：墙墙面面通通过过穿穿凿凿或或半半穿穿凿凿形形成成镂镂空空的的景景致致建筑筑风风格格︱︱风格格释释义义圆拱拱镂空空门廊廊建筑风格园林风格产品品建建议议篇篇户型建议设备设施建议建筑筑风风格格︱︱风格格释释义义细节节构构造造————坡坡面面屋屋顶顶，，坡坡度度平平缓缓，，多多用用两两坡坡屋屋顶顶与与四四坡坡屋屋顶顶的的组组合合，，砖砖红红色色陶陶制制的的S瓦瓦和和半半筒筒瓦瓦建筑筑风风格格︱︱风格格释释义义细节节构构造造————屋屋檐檐为为挑挑檐檐，，且且多多用用小小连连券券檐檐口口装装饰饰建筑风格园林风格产品品建建议议篇篇户型建议设备设施建议建筑筑风风格格︱︱风格格释释义义细节节构构造造————STUCCO（（原原浆浆型型质质感感涂涂料料））涂涂料料墙墙面面，，可可进进一一步步进进行行拉拉毛毛处处理理（（可可考考虑虑纯纯白白色色或或雅雅黄黄色色墙墙面面））。。建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格格︱风格释义义细节构造造——墙墙面部分分低层区区域可考考虑用粗粗犷的文文化石进进行贴面面建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格格︱风格释义义细节构造造——门门廊与窗窗多呈拱拱形，窗窗洞略小小建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格格︱风格释义义细节构造造——建建筑常在在局部设设计挑高高的连券券拱敞廊廊，其中中柱拱比比例是经经典的文文艺复兴兴时期比比例，即即正方与与半圆。。建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格格︱风格释义义细节构造造——阳阳台也可可采用拱拱顶的形形式，铸铸铁镂空空栏杆的的运用也也较多建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格格︱风格释义义细节构造造——铁铁艺的运运用较多多，局部部可采用用铸铁雕雕花的装装饰建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格格︱风格格释义作为高端端住宅产产品，别别墅应该该尽可能能的展现现出原汁汁原味的的地中海海风格，，每一个个细节都都力求做做到正确确、精致致。联排排、合院院、叠拼拼的三种种形式的的外立面面可有所所差异。。建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格格︱院墅部分分联排部分分为地中中海风格格，亮黄黄色外立立面，整整体感觉觉明快、、细致。。建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议叠拼、联联排产品品示意建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱规划理念念配合体验验式营销销，刺激激客户购购买欲望望营销推广广层面打造高品品质社区区的必备备条件客户需求求层面异域风情情感感观观打动园林景观观出色设设计，易易于形成成差异化化市场竞争争层面建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建议对每每套别墅墅的前庭庭（入户户花园））赠送精精美的私私家庭院院装修，，堤升产产品的附附加价值值；而面面积较大大的后庭庭则留给给业主打打造个性性化庭院院景观园林景观观︱私家庭院院建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱亲水景观观的营造造项目地块块离河道道有一段段距离，，不建议议营造大大面积水水体，可可采用中中心水景景、局部部水景入入户、水水景小品品等形式式；““水”元元素的大大量运用用能让社社区富有有灵动感感，要做做到绿化化与水景景紧密结结合，营营造丰富富的景观观空间层层次，形形成优雅雅、安静静、富有有文化品品位的休休憩地。。水景小品品要动静静结合，，形式多多样；考虑到西西安冬季季冰冻时时间较长长，水景景需充分分考虑到到枯水、、蓄水时时景观表表现。建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱亲水景观观的营造造水景小品品示意建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱亲水景观观的营造造水景小品品示意建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱其它设计计要点景观设计计精致化亲和度细节决定定一切，，精致的的产品才才能真正正打动客客户近人尺度度的景观观环境，，形成亲亲切和谐谐的邻里里空间堤高景观观环境可可参与度度，实现现外部空空间的实实用价值值参与性园林景观观︱其它设计计要点景观设计计要结合合社区道道路、停停车位、、附属设设施（变变配电用用房、地地下室人人防出口口）等全全面考虑虑，尽可可能对其其进行园园林化处处理；对社区内内部空间间进行自自然有效效的划分分，形成成多层次次交往的的邻里场场所，注注意空间间的自然然过渡，，从公开开到私密密：社区区环境＞＞组团环环境＞入入户花园园（灰空空间）等等；注意绿地地的微地地形处理理，合理理平衡土土方；园林植物物主要选选用乡土土植物，，可适当当引入一一些较易易体现地地中海风风情的植植物，如如挺拔直直立的毛毛白杨、、白桦、、蒙古栎栎，芳香香类地被被薰衣草草、鼠尾尾草、迷迷迭香等等。建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱其它设计计要点注意雕塑塑、休闲闲椅、路路灯、花花廊、地地面铺装装等园林林细节的的精细处处理，于于细微之之处彰显显格调；；还应恰当当考虑风风水的和和谐性及及气场因因素；设计中应应注意规规避地块块边缘区区域住宅宅受市政政道路噪噪音、交交通等方方面的不不良干扰扰；社区出入入口处的的设计应应全面展展示整个个社区的的风格和和品质。。建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱细节示意意社区入口口社区入口口建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱细节示意意标志性钟钟楼标志性钟钟楼建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱细节示意意社区园林林小道社区园林林小道建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱细节示意意社区主干干道社区主干干道建筑风格园林风格产品建议议篇户型建议设备设施建议园林景观观︱细节示意意园桥停车位9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:15:4602:15:4602:151/5/20232:15:46AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:15:4602:15Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。02:15:4602:15:4602:15Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2302:15:4602:15:46January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232:15:46上上午02:15:461月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:15上上午1月-2302:15January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/52:15:4602:15:4605January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:15:46上上午2:15上上午02:15:461月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:15:4602:15:4602:151/5/20232:15:46AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2302:15:4602:15Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。02: