X年廊坊市南尖塔村项目含商业前期方案汇

前期方案汇报南尖塔村项目Oct2009第一部分廊坊市整体房地产市场分析第二部分廊坊市房地产区域板块分析第三部分项目解析与属性界定第四部分项目市场机会点分析第五部分项目定位及产品建议报告框架一、市场发展阶段二、市场供应状况三、市场价格状况四、市场销售状况五、土地供应状况六、未来市场供应七、客群来源状况廊坊市整体房地产市场分析目前廊坊市房地产市场处于首次商品房置业的后期，在满足基本的居住需求后，市场已经出现高品质项目2001年以前，廊坊市商品住宅市场尚未启动2006-2009年，伴随市场发展，项目出现品质差异化提升2002-2005年，商品房市场进入快速发展阶段廊坊市新建居住用房主要以拆迁安置房、自建房及公房，商品房进入2002年，廊坊市房地产开始进入快速发展阶段，房地产项目不断增多土地持续放量,住宅供应屡创新高,项目竞争加剧，消费者对于住房选择不仅满足于居住,开始追求居住舒适度品质方面的要求,项目也开始出现差异化竞争一、市场发展阶段2004-2008年廊坊市商品房施工面积屡创新高，2006年施工面积超过500万平方米，2008年达到近1400万平方米2004年到2008年5年间廊坊市地区商品房投资额从42亿元增长到180亿元，5年间投资额增长了4.3倍2004-2008年廊坊市地区商品房施工面积情况图2004-2008年廊坊市地区商品房投资额情况图二、市场供应状况从上表来看，今年房地产开发投资同比大幅上涨全市商品房新开工面积同比增长，市区则下降明显完成投资全市市区2008年（1—6）35.76亿元10.58亿元2009年（1—6）40.56亿元12.09亿元同比13.40%14.29%新开工面积全市市区2008年（1—6）186.67平方米99.29平方米2009年（1—6）225.02平方米33.39平方米同比20.55%-66.37%二、市场供应状况供应量的增加，竞争加剧，廊坊市房价在经历了发展初期的房价快速增长后，近年来销售价格增幅放缓廊坊整体价格走势廊坊市区价格走势三、市场价格状况住宅均价全市市区2008年（1—6）3577元/平方米4644元/平方米2009年（1—6）3820元/平方米4508元/平方米同比6.79%-2.93%环比（比上月）10.69%2.32%2008年下半年至2009年上半年，受到整个大势的影响，价格有所回落。廊坊市市市区房屋均价由2008年上半年的4644元/平方米降到4508元/平方米。但2009年下半年价格增长速度加快，目前市区内的房地产均价约为4822元/平方米三、市场价格状况上半年廊坊房地产市场在经历了一段时间的调整后，出现了普遍回暖的迹象，从三月份开始，出现了开发投资逐步加大，商品房销售量增加，价格止跌的良好态势。市区更是出现了销售高潮，截止6月底，销售面积达到了37.88万平方米，相当于去年一年的成交量。

商品房销售增长，住宅均价普涨，市区商品房实现销售额18.45亿元，同比增长122.57%。销售面积全市市区2008年（1—6）155.54万平方米16.75万平方米2009年（1—6）204.96万平方米37.88万平方米同比31.77%126.15%四、市场销售状况住宅用地成交面积2008年（1—6）2009年（1—6）同比全市2229.68亩2362.84亩5.9%市区1170.7亩102.00亩-91.2%上半年全市供应住宅用地2362.84亩，同比增加了5.9%，均价为78.12万元/亩。受到整个大势的影响，市区内上半年土地成交降幅及其明显，市区供应住宅用地均价229.49万元/亩，但在09年下半年，土地成交量激增。五、土地供应状况地块位置出让面积(M2)土地用途及年限出让方式成交价(万元)竞得人廊坊市丰盛路西侧、第九小学东侧1495.591合2.243亩商品住宅70年(其中商业40年)挂牌523廊坊吉利房地产开发有限公司廊坊市光明道以北、建设路以东、市政大楼南侧28330合42.496亩商品住宅70年(其中商业40年)挂牌10200廊坊市九城房地产开发有限公司廊坊市师范学院教工宿舍北侧6336.76合9.506亩商品住宅70年(其中商业40年)拍卖2001廊坊市元辰房地产开发有限公司廊坊市光明西道39号24489.254合36.734亩商品住宅70年(其中商业40年)拍卖8097廊坊市德源房地产开发有限公司廊坊市光明西道以北（原纺织厂宿舍）7349.52合11.024亩商品住宅70年(其中商业40年)拍卖2345廊坊市祥泰房地产开发有限公司廊坊市近近期公开开国有建建设用地地使用权权成交信信息五、土地地供应状状况土地位置土地面积（m2）土地用途容积率出让年限（年）保证金(万元)起拍价(万元)廊坊市东外环东侧,解放道南侧22932.051合34.398亩住宅≤2.0商品住宅70年(其中商业40年)58007230和平路东侧，建国道南，解放道北侧16214.73合24.322亩住宅≤1.8商品住宅70年(其中商业40年)41005110廊坊市光明东道以北，新开路以东4789合7.184亩住宅≤2.2商品住宅70年(其中商业40年)3001510廊坊市永华道南,祖各庄东口10647.59合15.97亩住宅≤2.0商品住宅70年(其中商业40年)5802880廊坊市八干渠西侧,解放道南侧34423合51.635亩住宅≤2.0商品住宅70年(其中商业40年)220010840廊坊市八干渠西侧,解放道北侧33948合50.922亩住宅≤2.3商品住宅70年(其中商业40年)220010690爱民西道以南,龙光路两侧59365合89.048亩住宅≤1.8商品住宅70年(其中商业40年)310015150廊坊市金光道北侧,三中西侧,永丰道南侧17911.773合26.868亩住宅≤2.35商品住宅70年(其中商业40年)13006450廊坊市近近期公开开国有建建设用地地使用权权出让信信息五、土地地供应状状况从市场供供给情况况看，目目前市区区在售项项目可提提供商品品房面积积约43.8万平方米米，下半半年后续续的几个个月，供供给的面面积约为为25万平方米米，09年一年可可售商品品房面积积约68.8万平方米米左右，，在2010—2011年，预计计可推出出约360余万平方方米。2010—2011年可推出的房源原有项目的续建102.4万平方米存量土地规划建筑面积260万平方米合计362.4万平方米六、未来来市场供供应廊坊市““十一五五”期间间住宅用用地年度度实施计计划单位：公公顷年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合计1195-1255470-52080-90550-610在《廊坊市规规划区住住房建设设规划(2006-2010)》当中公布布，规划划期内廊廊坊市规规划区将将建设各各类住房房12万套，建建设面积积1100万平方米米。其中中，建设设商品住住房10.05万套，建建筑面积积935万平方米米(含城中村村改造重重建住房房面积200万平方米米)；建设经经济适用用住房1.95万套，新新增建筑筑面积165万平方米米(含廉租住住房)。六、未来来市场供供应2010年，廊坊坊市将要要继续加加快旧城城改造步步伐，对对旧小区区、城中中村、危危房区及及棚户区区三大重重点实施施改造，，在“城城中村””改造方方面，全全部采用用市场化化方式运运作。旧城改造造共分成成17个片区，，改造区区域总人人口101500万人，总总土地面面积51850亩。六、未来来市场供供应1、行政政划分分：现辖广广阳、、安次次两个个区，，三河河、霸霸州两两个县县级市市，大大厂、、香河河、永清、、固安安、文文安、、大城城六个个县,幅员面面积6429平方公公里。。分析：：受国人人“人人往高高处走走”心心态的的制约约，富富裕县县城及及乡镇镇的人人口到到廊坊坊市购购房置置业的增增多，，对廊廊坊市市房地地产的的需求求量加加大。。2、人口口状况况：2006年末廊廊坊市市总人人口为为500万余人人。市市区规规划面面积80平方公公里，，已建成成面积积64平方公公里，，人口口60万，流流动人人口30万。分析：：随着常常驻人人口及及流动动人口口的逐逐年增增加，，对廊廊坊市市住房房的需需求增增加。。3、交通状况况：以100公里为半径径的范围内内，拥有首首都国际机机场、天津津国际机场场、一个特大货货运港口（（天津新港港）、三条条高速公路路、五条国国家级公路。正在规规划中的京京津间两条条高速公路路：京沪高高速铁路和和京津塘城际高速铁铁路，将使使廊坊对外外交通更加加便捷。分析：交通的便捷捷加快了城城市现代化化的进程，，同时，距距离北京、、天津相对对较近，对房价的增增长有较大大影响。七、客群来源状状况确定廊坊客客群来源的的几个因素素作为地级市市，廊坊对对其辖下县县区及农村村居民有较较大的吸引引力。此部部分购房者者收入差距距较大，因因此购买的的产品差异异也比较大大。是廊坊房地地产市场的的最主要客客户构成，，其中改善善性需求占占有一定比比例，首选选区域为城城市中心区区。享受京津地地区的高收收入，坚信信廊坊地产产有广阔的的发展空间间，多次置置业及投资资者比例较较高。交通的便捷捷、房价和和生活成本本的低廉，，使一部分分北京和天天津人以投投资升值为为目的到廊廊坊置业、、居住，目目前此类人人群呈上升升趋势。廊坊下辖区区县购房者者在京津工作作的廊坊人人京津人士在廊坊工作作的其他城城市移民此部分购房房者多集中中在开发区区，多数已已在廊坊工工作了一段段时间，有有定居的打打算。随着着华为、富富士康等实实力型企业业进驻开发发区，未来来此类型购购房者比例例将显著提提高，开发发区内的高高品质项目目自然是他他们的首选选。七、客群来源状状况廊坊市民普通工薪阶层、经济状况一般的个体工商户组成、刚性需求者工薪及个体拥有一套住房，经济趋向利好拥有多套住房，经济实力雄厚特殊圈层--下县私营业主,北京区域天津区域刚性需求80%和少量改善善型20%=当前市场七、客群来源状状况一、区域板板块价格趋趋势分析二、区域板板块产品类类型分析三、区域板板块产品品品质分析四、区域板板块户型面面积分析五、区域板板块客源分分析廊坊市房地地产区域板板块分析廊坊房地产市场区域版块划分广阳东区广阳西区安次区本案廊坊市区辖辖安次区和和广阳区两两个行政区区，经济技技术开发区区作为经济济增长快的的区域，在在整个房地地产板块中中也占有一一席之位。。整个城市可可划分为四四大板块：：【广阳东区】均价：6000-6500元/㎡城市核心价价值高地【广阳西区】均价：5500-6000元/㎡主打中端市市场【安次区】均价：5000-5500元/㎡放量爆发的的待发展区区【开发区】高举高打，，发展广阔阔5500—6000广阳东区板板块6000—65005000—5500本案【07、08年价格爆发发性上涨】广阳东区商商品住宅价价格近年增增长迅猛，，2005年时的均价价为2865元/平方米，而而到了07年的上半年年，此区域域的住宅均均价已上涨涨到4500-5200元/平方米。08年区域楼盘盘均价5500元/㎡左右。价格趋势分分析【产品档次高高于其他区区域，但仍仍需改进】小高层、多多层板楼为为主，容积积率1.3－1.7案名容积率建筑形式阿尔卡迪亚1.32412-14层小高层设计，板塔结合旺点大厦21.9815层塔式尚北金街1.1994-6层锦绣花苑1.59层，11层板楼都市花园1.9146层板楼，18层塔楼圣泰新苑1.867层板楼金源丽都小区1.726层板楼兴盛公寓1.476层板楼王寨新区1、2号住宅楼1.656层板楼，18层塔楼产品类型分分析广阳东区的的住宅在廊廊坊市发展展较早，成成熟度及品品质最高，，社区的规规划、配套套。产品的的设计等均均领先于其其他的区域域，但整体体品质仍然然需要改善善，如户型型设计不理理想，立面面细节处理理不佳等。。圣泰新苑96平米三居阿尔卡迪亚亚115平米三居，，客厅采光光不佳阿尔卡迪亚亚景观效果户型品质分分析名称户型一居一居套数二居二居套数三居三居套数四居四居套数其它面积（平米）其它套数阿尔卡迪亚豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿尔卡迪亚小区骏景园1#、3#豪景园5#楼

130－142474

阿尔卡迪亚豪景园2#、3#、4#、骏景园2#、4#楼

110－164624

阿尔卡迪亚豪景园8#、骏景园8#楼51－5619853－91252103－13980

阿尔卡迪亚骏景园6#楼51—557174—9296105—12939

阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼51—576860—85138

阿尔卡迪亚中心湖别墅6#、7#、8#

392－5303旺点大厦2

63-127143

圣泰新苑1-4号住宅楼

70-9315193-123178

金源丽都小区1-4号楼

78-856693-132198

兴盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛园小区7#

96-11130122-18542

盛园小区5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉园二期4号楼

8214109-1346914813

汇总

392

1346

2051

13

3户型面积分分析广阳东区是是本地居民民最为认可可的地区，，本区域中中本市客群群占80—90%，包括政府府职员、企企业职员、、管道局职职员等，廊廊坊中高收收入者和投投资客在该该板块中比比例最高。。客源分析4000—45004500—50003800—4200广阳西区板板块广阳西区随随着第五大大街到第八八大街的开开发力度加加快，区域域成熟度持持续升高，，07年市场上可可售项目的的均价为4100-4550元/平方米，目目前大部分分项目均价价已达5000元/㎡。【价格快速上上涨】价格趋势分分析【产品综合品品质平平】小高层、多多层板楼为为主，容积积率1.3－1.8项目名称容积率建筑形态第八大街东、西区1.612、16层小高层，21、22高层，塔楼馨境界1.7510层板楼、12-15塔楼华夏新城A区1.86层板式，14、18层塔式华夏新城B区1.66-8层的板式多层，部分为14层的板式小高层；旭景花园1.386、9、11层板楼逸树家小区1.456、11、12层板楼广阳公寓二期1.476层板楼林苑小区1.726层板楼第八大街产品类型分分析3居产品仍是是该区域主主要的产品品形式，所所占比例超超过52%，主力面积积集中于100-130平方米；1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%【3居产品是区区域主力产产品】户型面积分分析项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数华夏新城B区67－73589－107123105－1342871565华夏新城A区47－536373－95313第八大街西区2号楼、3号楼49－789343－9321120－12762第八大街西区1、5、6、7、8、9号楼42－788989－95104117－128169旭景花园3—8号楼80-10094104-145130旭景花园1.2.9号楼84-10126102-146124锦绣花苑18#楼783101612157锦绣花苑16#00118-12124锦绣花苑13#、14#、15#84-1171698-136106广阳公寓二期73697-118126户型面积分分析本地工薪阶阶层是广阳阳西区的主主流人群；；受广阳东区区价格高启启影响，西西区的辐射射力和市场场关注正在在持续增强强；华夏新城A区中年轻客客户比例较较高。客源分析3500——40004000——4500安次区板块块4000——4500由于区域成成熟度不高高，整体发发展滞后，，目前安次次区价格在在各板块中中处于末位位；安次区区楼盘价格格差异较大大，价格范范围区间在在3500-5000元不等，大大部分楼盘盘均价在4500元/平米左右【价格处于城城市末位后后市增增长动力强强劲】价格趋势分分析小高层板塔塔、多层板板楼为主，，容积率1.4－1.8馨语星苑项目容积率建筑形态馨语星苑1.618-12层板楼、塔楼金碧伦温泉公寓1.6911层小高层，板楼，一梯两户或一梯三户新新小镇1.36层板楼，一梯两户蓝波湾小区二期1.6312层小高层板楼盛德花园1.676层板楼，11层塔楼安泰家园1.49层板式，12层塔楼银丰小区1.86层板楼嘉多丽花园小区1.826层板楼，11层塔楼永华小区1.556层，11层板楼盛世豪庭1.8小高层，一梯2-4户馨视界1.9小高层，一梯2-4户君兰苑1.7小高层，一梯2-4户第九园1.2多层小高层【产品档次低低下】产品类型分分析1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供给以以90-120平米经济三三居为主力力户型；案名户型比例盛世豪庭88-89两居占70%，121-136三居占30%馨视界70-90平米两室为主君兰苑77-91两居占70%，90-131三居占30%第九园110-160㎡三室两厅占80%，其他为50㎡一室，180㎡四室潜在供给项项目户型明明显趋小，，以70-90平米两居为为主；户型面积分分析项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数蓝波湾小区二期5-10#住宅楼53－60889－104224124泰家园怡景园3、9、10、11、15、16号楼75－9212896－126170安泰家园怡景园4—8号楼882497-138188馨语星苑9#、10#、11#72-7414400馨语星苑6#楼00118-12072馨语星苑5、7#楼882089-106232馨语星苑8#楼79-88929816馨语星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨语星苑2#楼97-10992永华小区5#-10#楼63-92110100-122110嘉多丽花园小区582477-11211082-141207新新小镇60—782280—1025494碧伦温泉公寓46—585575—9313292-138176总计3.4％33.23％62.73％0.64％户型面积分分析下辖区县购购房者占有有相当比例例；安次区低廉廉的价格受受到当地中中层收入者者的青睐，，中青年居居多；对周边下辖辖区县购房房者较强的的吸引力；；自住为主，，主力需求求为经济型型三居、二二居；整体客户素素质低于其其他区域。。客源分析案名位置总建筑面积建筑形态容积率主力户型憩园小区开发区管理委员会对面6.2普通住宅1.6

98-120翠林洲开发区祥云道108号5双拼独栋0.43278艾力枫社艾力枫社高尔夫球场内10独栋0.19510－950塞纳河谷一期开发区祥云道17双拼、叠拼、花园洋房0.7150-300开发区早期期的住宅以以区内众多多驻园企业业的住宅配配套为主，，比如帼华华邨小区、、憩园小区区、蓝多多廊廊等，，但但近近年年来来开开发发区区的的住住宅宅产产品品供供应应基基本本停停滞滞，，而而满满足足高高端端人人群群的的别别墅墅产产品品则则相相继继出出现现，，目目前前在在售售项项目目以以别别墅墅及及类类别别墅墅产产品品为为主主，，总总规规模模在在50万平平米米以以上上。。【别墅墅产产品品为为当当前前供供应应主主流流】产品品类类型型分分析析塞纳纳河河谷谷一一期期取取得得了了良良好好的的销销售售业业绩绩；；翠林林洲洲产产品品设设计计相相对对落落后后，，销销售售不不畅畅；；艾力力枫枫社社具具有有绝绝佳佳的的高高尔尔夫夫资资源源，，但但单单价价过过高高，，针针对对京京津津人人士士，，但但产产品品仍仍不不具具备备典典型型豪豪宅宅标标准准，，财财富富阶阶层层消消费费市市场场对对于于地地段段认认知知仍仍有有一一定定抗抗性性。。目目前前500-800平米米户户型型能能维维持持正正常常销销售售，，800平米米以以上上大大户户型型销销售售较较差差。。代表项目主力户型（平米）翠林洲278艾力枫社510－1200塞纳河谷150-300【面积积相相对对经经济济的的类类别别墅墅产产品品受受到到追追捧捧】户型型面面积积分分析析案名报价（元/平米）翠林洲9680艾力枫社16000-30000塞纳河谷8000类别别墅墅产产品品报报价价多多在在7000元以以上上，，艾艾力力枫枫社社凭凭借借不不可可多多得得的的高高尔尔夫夫资资源源，，价价格格则则达达16000-30000元/平米米；；由于于区区域域住住宅宅供供给给稀稀缺缺，，并并有有良良好好的的居居住住需需求求，，在在别别墅墅类类产产品品的的带带动动下下，，目目前前二二手手房房报报价价已已达达到到4000－6000元/平米米。。【高端端别别墅墅带带动动价价格格上上涨涨】价格格趋趋势势分分析析高质质量量客客群群密密集集；；收入入较较高高，，教教育育水水平平较较高高；；开发发区区内内工工作作的的中中层层以以上上领领导导居居多多，，本本土土购购房房者者比比例例不不高高；；翠林林洲洲、、艾艾力力枫枫社社等等项项目目中中京京津津地地区区客客户户占占有有一一定定比比例例。。客源源分分析析一、、项项目目SWOT分析析二、、项项目目属属性性界界定定项目目解解析析与与属属性性界界定定本案案整整体体开开发发位位置置较较好好———城市市中中心心地地块块周边边主主要要依依附附道道路路及及市市政政商商业业配配套套齐齐全全区域域销销售售价价格格已已经经得得到到市市场场巩巩固固和和接接纳纳地块块位位置置依依托托诸诸多多市市政政利利好好因因素素优势势分分析析项目目SWOT分析析劣势势分分析析回迁迁量量大大，，品品质质口口碑碑受受牵牵连连。。现金金流流先先期期压压力力大大对开开发发商商实实力力信信誉誉的的担担心心，，度度过过市市场场前前期期有有相相当当困困难难。。项目SWOT分析目前主要城市市房地产市场场呈现量价齐齐跌的情况，，市场调整态态势显现，必必将对项目投投资决策产生生影响随着对二手房房贷款的收紧紧，未来是否否还有针对房房地产市场的的调控措施尚尚不得而知，，政策风险依依然存在周围在建楼盘盘同质化跟随随威胁点项目SWOT分析机会点区域度认知成成熟，占领推推广制高点较较轻松。规模与实力的的适当时机彰彰显，利用回回迁安置塑造造放心工程形形象，树立责责任地产大盘盘着力塑造产品品特色亮点，，同质化中取取胜。大盘的规模优优势，综合配配套易于成为为发力方向规模上基地条件地块容积率较较高地块临近主干干道，具有较较高的商业价价值三线城市核心心区具备良好宜居居环境的中高容积率大大规模房地产产开发项目核心区，配套套设施齐备项目位于廊坊坊市核心商圈圈辐射区核心区项目属性初步步界定一、产品层面面二、客户层面面三、未来市场场发展态势项目市场机会会点分析市场整体规划划水平有限，，同质明显，，少数明星项项目开始在规规划上进行新新的尝试。受规划条件、、市场阶段和和规划理念的的限制，市场场整体规划水水平比较平均均，同质化明明显；容积率接近、、建筑形式单单一，目前多多数项目为高高层产品。市场阶段影响响下，规划的的市场价值还还在逐步被认认知的阶段，，直接影响到到各项目社区区意向极为接接近，项目个个性多靠建筑筑风格来体现现产品层面市场上的项目目现在除了关关注产品本身身外，开始注注重内部园林林景观的设计计，但是整体体园林景观水水平不高，园园林景观的实实现度不理想想目前市场上在在售项目中，，园林中包含含了微地形的的处理，吸引引客户眼球。。市场机会——产品层面市场整体开发发水平有限，，产品创新单单一，少数““明星”项目目在立面、园园林、户型、、智能化等方方面有创新尝尝试。产品层面客户特征年龄：40-55岁，有稳定且且丰厚的收入入来源职业特征：下县私营业业主、大型私私企老板、国国企高层领导导、权力公务务员总承受能力：：100万元以上行为特征：基本为多次次置业，部分分有外地置业业经验，有较较多的购房经经验，成功的的事业经历带带来较高视野野，讲究生活活品质，注重重产品与社会会地位的贴合合度对核心地段等等稀缺资源的的占有有较高的社区区形象，身份份感很重要，，需要体现城城市主人的感感觉对于社区的自自然和人文环环境都有关注注，希望社区区的人群相对对匀质；强调社区安全全性、私密性性要求好的物业业管理物业是否具备备升值潜力，，区域是否有有发展利好对生活配套要要求不高，能能满足简单的的生活需要即即可重视子女或第第三代的教育育置业关注点高端客户多为为多次置业的的居住升级客客户，追求良良好的居住环环境和高尚的的生活品质高端客户客户层面中高端客户，，收入较高，，相对稳定，，追求价格与与品质的平衡衡，表现为刚刚性的二次置置业需求中高端客户客户特征年龄：35—40岁左右，有较较高的、稳定定的收入来源源职业特征：私营业主、、北京天津购购房者、个体体生意人、企企事业单位中中层总承受能力：：60—80万元行为特征：多为二次置置业，已有单单位集资房福福利分房或者者部分客户购购买过早期的的商品房，需需要居住条件件改善，住宅宅产品升级换换代社区园林环境境产品品质产品、户型实实用物业管理社区配套以及及周边教育、、生活配套总价控制，同同时在价格和和整体社区品品质之间平衡衡置业关注点客户层面中端客户主要要为事业刚起起步的私营业业主、最求地地段和总价之之间的平衡，，多表现为首首次置业，少少量的二次置置业客户特征年龄：30—35岁左右，有稳稳定的收入来来源职业特征：公务员阶层层、刚起步的的个体老板、、公务员阶层层、泛公务员员阶层、普通通职员、拆迁迁户家庭特征：部分为婚龄客客户，部分为为3口之家行为特征：多为首次购购买商品房，，购买主要满满足居住功能能，对未来生生活有很多憧憧憬，易于被被营销引导置业关注点价格较敏感，，总结支付能能力不强总价支付能力力范围内，追追求性价比二居室或紧凑凑三居教育、生活配配套现代感强，都都市气息浓关注工作和生生活的便利性性，对城市生生活依赖度高高中端客户客户层面低端客户，收收入较低或收收入不稳定，，极大多数为为首次置业，，选择范围受受到收入影响响，选择范围围不大客户特征年龄：25-35岁，参加工作作时间不长职业特征：普通工薪阶阶层、较小个个体工商户、、拆迁户行为特征：首次购买商商品房，受到到总价控制较较大置业关注点价格极为敏感感一居室或紧凑凑二居室低端客户客户层面客户分类总价承受力置业状况置业驱动因素置业关注点高端客户下县私营业主私营企老板政府权力公务员企事业单位高层领导100万元以上反复置业资产保值与增值高品质生活身份与地位高品质的园林规划高舒适度的产品设计体现安全与身份感的物业管理核心地段中高端客户私营企业主北京和天津购房者个体生意人企事业单位中层60-80万元二次置业居住生活品质改善二次刚性换房需求产品设计实用总价控制高品质的园林规划便利的生活配套核心地段中低端客户婚龄客户事业刚起步的个体老板企事业单位普通职员泛公务员40-60万首次置业二次置业自住地段总价户型紧凑实用生活配套低端客户普通工薪阶层较小个体工商户40万以内首次置业自住总价客户层面分析析总结第一，从目前前全国房地产产形势来看，，销售趋淡的的发展态势较较为明显，供供给量持续增增加，销售量量下滑，短期期内市场竞争争加剧，持币币待购的苗头头初现端倪；；第二，由于本本项目处于廊廊坊市较为核核心的位置，，受到房地产产具有稀缺性性和不可移动动性的特点影影响，在市场场趋好的情况况下，本项目目具有较大的的升值潜力。。未来市场发展展态势产品层面市场整体开发水平有限，产品创新单一，少数“明星”项目在立面、园林、户型、智能化等方面有创新尝试目前市场上少数明星项目除了关注产品本身外，还重视内部园林景观设计，已成为提升项目价值的亮点客户层面高端客户客户数量较大，购房区域范围广，不易受到市场调整影响中高端客户刚性二次置业，不易受到大势影响中低端客户客户群体较庞大，首次置业刚性较强，对性价比要求较高低端客户受总价影响，选择范围小未来市场发展态势短期内市场竞争加剧，持币待购的苗头初现端倪在市场趋好的情况下，本项目具有较大的升值潜力项目市场机会会盘点Q1:如何在激烈的的市场竞争与与调整期的大大背景下,尽可能提高项项目的消化速速度，保证项项目初期投入入的顺利的回回收，大盘的的后续盈利奠奠定基础？Q2:前期现金流为为王的开发策策略，如何在在后期顺利过过渡到利润最最大化的策略略？通过什么么样的开发方方式，能够实实现地块资源源价值利用的的最大化？近期中远期明确项目需要要解决的核心心问题1、综合产品线线、尽量扩大大客户层面，，降低大盘风风险。多产品组合。。2、前期现金流流为王，控制制开发节奏，，后期实现利利润目标。前期在市场调调整期，紧抓抓淡市下依然然存在的刚性性需求客户，，快速出货，，同时兼顾商商务公寓客户户的需求，最最大程度提升升项目的消化化速度。后期结合市场场回暖机会，，争取改善型型置业客户，，客户结构复复合化，实现现项目总体利利润目标。3、营销回归价价值本身，强强调项目的性性价比。强化项目地段段价值以产品、社区区规划体现大大盘产品力品品质以综合配套实实现地块价值值最大化。营销主题以地地段为核心，，通过产品力力、综合配套套放大项目优优势项目总体发展展战略Action1多梯度产品线线，紧凑实用用型为主，主主打高性价比比启动期主要提提供满足刚性性客户需求的的住宅产品，，同时提供满满足改善性客客户的产品，，同时体现项项目具备比较较优势的资源源价值，提升升项目性价比比！最大程度度的吸引各类类客户并保证证其购买Action2产品升级，价价值提升，实实现溢价产品升级以吸吸引廊坊市中中高端和高端端消费者，通通过项目核心心的地理位置置和其他主要要买点的释放放，将项目推推入市场的制制高点，实现现项目价值最最大化速度对于刚性置业业客户把握，，以及对市场场购房客户的的全面争取！！价值市场复苏与与上升期，，实现物业业价值的根根本在于依依靠中高端端客户实现现项目的溢溢价发展战略细细化项目定位一、客群定定位二、产品定定位三、物业发发展建议客户分类总价承受力置业状况置业驱动因素置业关注点高端客户下县私营业主私营企老板政府权力公务员企事业单位高层领导100万元以上反复置业资产保值与增值高品质生活身份与地位高品质的园林规划高舒适度的产品设计体现安全与身份感的物业管理核心地段中高端客户私营企业主北京和天津购房者个体生意人企事业单位中层60-80万元二次置业居住生活品质改善二次刚性换房需求产品设计实用总价控制高品质的园林规划便利的生活配套核心地段中低端客户婚龄客户事业刚起步的个体老板企事业单位普通职员泛公务员40-60万首次置业二次置业自住地段总价户型紧凑实用生活配套低端客户普通工薪阶层较小个体工商户40万以内首次置业自住总价近期中远期期客群定位为了扩大大客户层，，降低项目目前期风险险，迅速回回笼资金，，增加少量量目前市场场主流的小小户型产品品（包括一一居和紧凑凑二居），，促进销售售；针对目标标客户的总总价承受能能力，两居居室户型面面积尽量控控制在80-90㎡；考虑到部部分目标客客户中家庭庭人口较多多的情况存存在，设置置适量紧凑凑三居，在在保证功能能空间完整整的情况下下合理压缩缩面积，以以满足客户户的不同需需求；结合市场现现状、客户户对于户型型面积要求求以及高层层户型的设设计要素综综合确定项项目的户型型面积区间间前期：现金金流为王，，提高项目的的消化速度度，保证项项目初期投投入的顺利利的回收。产品定位为满足中端端刚性换房房客户的需需求，建议议设计两居居半户型，，考虑客户户承受力与与高层户型型实现，面面积建议在在100平米左右。。紧凑三居居面积区间间建议在120-130平米之间，，吸引中端端刚性客户户与中高端端改善型客客户，舒适适性三居建建议在130-140平米，紧抓抓市场中高高端改善型型客户。四居与复式式，四居面面积区间建建议150—160平米之间，，复式建议议在200—250平米之间，，紧扣市场场高端客户户需求。结合市场现现状、客户户对于户型型面积要求求以及高层层户型的设设计要素综综合确定项项目的户型型面积区间间中后期：依依靠中高端端客户实现现项目的溢溢价。产品定位户型产品面积套数比例一居50-60平米25%两居80-90平米45%两居半100平米左右5%三居紧凑性三居120-130平米5%舒适性三居130-140平米15%四居150-160平米3%复式200-250平米2%户型面积配配比建议自设设计任任务严格满足容容积率、日日照要求户户通透、、朝阳，不不得出现东东西向房屋屋大面积景观观预留，且且宅间景观观均好满足套型比比例要求与竞争项目目产品直接接比拼有明明显优势，，且性价比比高在各个功能能空间设置置景观窗，，增加与外外界的交流流和沟通物业发展建建议凸角窗扩展展了可用空空间景观卫生间间大落地窗观观景物业发展建建议错层，增加加空间感，，符合部分分消费者喜喜欢丰富变变化的特点点物业发展建建议精致大堂电电梯厅，突突显产品档档次休息区油画绿植装修风格格与大堂一一致，处处处体现项目目高端品质质。电梯厅尽尽量保持良良好的通风风和采光。。适当布臵臵绿色植物物、艺术感感的装饰品品、油画等等来点缀，，展现项目目与众不同同。园林景观建建议园林设计总总体方向多点、多功功能的组团团式园林；；注重景观的的参与性；；生态自然化化的园林，，符合北方方气候特征征；注重细节营营造，彰显显品质；物业发展建建议坡地园林能能够增强社社区内绿化化的趣味性性和观赏性性，营造出出充满自然然情趣的生生态化园林林体系。园林景观建建议坡坡地园林林物业发展建建议园林景观建建议建建筑小品品物业发展建建议小型广场、、长椅、儿儿童游戏区区、老人健健身设施、、篮球场等等，提供不不同年龄层层尤其是对对社区环境境比较依赖赖的儿童老老人活动区区域，增强强社区内的的居民的社社会交往。。创新：晨跑道将会会成为社区区利用率很很高的健身身设施。园林景观建建议交交流空间间物业发展建建议安全防范系系统室内可视对对讲入户门门磁磁防盗感应应设施，中央闭路电电视，小区区围墙红外外线监控安安防系统电子巡更求救报警按按钮户内燃气泄泄露报警及及自动切断断设施管理监控系系统一卡通门禁禁系统车辆出入自自动管理系系统直饮水系统统小区背景音音乐系统社区智能化化及物业服服务物业发展建建议利用新理念念、新科技技、新材料料打造绿色色、环保、、科技、生生态的健康康住区物业发展建建议阿尔卡迪亚亚115平米三居圣泰新苑96平米三居商业方案汇汇报Oct2009报告框架四、商业客群消费行为研究一、廊坊市商业板块分析五、商业定位与设计建议二、商业供给分析三、商业发展特征一、廊坊市市商业板块块分析主行政中心区安次行政区城中村东南版块新兴生活区城中村文教集中区西小区集中生活区北部生活配套服务区次商业区新商业区城中村北部生活新区西北生活新区西外环生活新区群安街生活区生活区科工贸区主商业区区域形态分布1级商圈2级商圈3级商圈3级商圈3级商圈主流商业区分布一、商业板板块分析中心商业带带特色商业带带新朝阳商业业带新华路银河路和平路路环南京津高速路环四海路高华祥路路环东西路环北广阳道步行街爱民路金光道廊坊道大金源道新奥道艺术大新朝阳商业带中心商业带特色商业带新朝阳购物广场明珠商厦林美商厦华联商厦苏宁电器大中电器京客隆沃尔玛和苏宁电器目前廊坊市市已形成三三个较为成成熟的商业业板块。一、商业板板块分析二、商业供供给分析位置位于廊坊市市核心地带带，以金光光道附近的的明珠商厦厦为圆心，，步行在10分钟左右以以内的范围围。规模约30万平方米。。流量日平均人流流量约为6-8万人左右。。交通经过的公交交线路：1路、2路、3路、5路、6路、8路、11路等。典型项目明珠百货。。廊坊核心商商业区二、商业供供给分析特点中心商业带带属于典型型的百货、、超市、小小商品市场场等生活配配套商圈。。明珠百货货属于该区区域最有影影响的集中中商业，另另有月光广广场、华联联商厦，整整个区域商商业放量巨巨大，对各各层次的消消费者具有有普遍的吸吸引力，是是大众性的的基础购物物场所。品牌以明珠百货货为例，以以传统购物物形式为主主要消费模模式，主力力品牌多为为国内一、、二线，如如Bossini、only、Veromoad、Eatm、老人头、、金利来、、盛大保罗罗、皮尔卡卡丹、罗蒙蒙、九牧王王、西域骆骆驼、恒源源祥、宝马马服饰、尼尼格里拉等等。二、商业供供给分析位置位于第一大大街至第八八大街。规模约28万平方米。。流量日平均人流流量约为5万人左右。。交通经过该商业业带的公交交线路有1路、2路、3路、13路。典型项目女人街、大大中电器、、苏宁电器器、京客隆隆超市特色的步行行商业带二、商业供供给分析特点该板块主要要为步行商商业带，以以专业市场场和提供广广阳区域西西部生活配配套为主，，其中以女女人街最为为代表性，，并包括了了大中电器器、苏宁电电器行及京京客隆超市市。虽然商业物物业业态较较为丰富，，但呈现杂杂而乱的现现象，统一一管理性和和产品协调调性较差，，整体档次次处于中档档以下，主主要满足中中低档城市市消费群。。二、商业供供给分析位置以爱民东道道与和平路路交叉口西西南角的新新朝阳购物物广场为圆圆心，步行行在6—8分钟左右以以内的范围围。规模约15万平方米。。流量日平均人流流量约为3万人左右。。交通经过商业带带的公交线线路：7路、15路、17路。典型项目新朝阳购物物中心。新兴的商业业区域二、商业供供给分析特点朝阳购物中中心属于新新建项目，，尚处在培培养阶段，，短时间内内无法与传传统商圈相相抗衡。且且由于20年产权的限限制，未来来是否盈利利还是未知知，同时明明珠商厦对对新朝阳形形成了围追追堵截的竞竞争排斥，，而此区域域商业为传传统购物和和专业市场场组成，中中高档商业业向新朝阳阳商业带转转移需考虑虑因素过多多，因此新新朝阳商业业带长远发发展不被看看好。但由由于成功引引进了沃尔尔玛超市，，其品牌知知名度对整整个项目的的带动作用用加大，也也聚拢了商商场附近一一批的高尚尚社区消费费人群。品牌朝阳购物广广场从京津津等地引进进大批知名名品牌包括括：圣德西西、Eatm、polo、Omger、Veromode、莱克斯威威、康耐、、沙驰、宾宾度、swatch、caiso、瑞士格林林表。二、商业供供给分析类别划分商业中心名称位置业态组成备注中心商业带苏果超市、宝龙仓新华路、光明道交口大型超市（宝龙仓、苏果）、服装店（沿街商铺）、餐饮店（超市底商、沿街商铺）临火车站、汽车站明珠商圈新华路、建国道交口大型商场（明珠商厦）、中小型商场（华联商厦、大方鞋城、林美商厦）、服装饰品店（沿建国道两侧）、餐饮等（肯德基）传统商业中心京客隆商圈新华路、第五大街交口超市（京客隆）、商场（温州服装城）、步行街（四大街、五大街）、餐饮（麦当劳、肯德基、西餐厅等）次商业中心特色商业带第一大街和平路以东家具城、

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三层商业街第五大街新华路至银河路

餐饮、KTV、服装店、艺术学校等三层商业街新朝阳商业带新朝阳商圈和平路、爱民道交口大型超市（沃尔玛）、商场（新朝阳购物中心）、餐饮（永和豆浆、肯德基等）次商业中心二、商业供供给分析区域项目名称项目位置商业配套（平米）层数商业业态面积分割备注东北区域阳光佳和北环道是体育馆向东500米底商，有一个5层商业中心1/2层限制做餐饮/歌厅（20—100平）（100-300平）（300-600平）尚未经营阿尔卡迪亚北环路北文化艺术中心西侧底商（南侧、西侧、北侧）2/3层超市/餐饮/美容美发/诊所/服装/银行/洗衣/建材店大小不等，从200-600都有北侧商业预计1万/平米，08年销售和平丽景和平路以西，北外环以南外围底商2层医院/诊所/旅行社/宠物医院/茶艺/咖啡/美容美体/酒吧300-500——城市旺点和平路东侧新源道南底商2层以大型餐饮为主约500——西北区域馨境界广阳道南、第八大街北、永兴路两侧沿街底商2层餐饮/茶楼/面包房、移动/足疗等279-300——逸树家光洋道南侧，廊万路与银河路之间底商与步行商业街2层限制做餐饮/娱乐250-260尚未经营锦绣花苑广阳道以南，第八大街以北底商1层便利店/洗衣/诊所、小饰品店120出租率95%以上广阳区恒基嘉园廊坊市广阳区金光道47号沿街底商1/2层服装为主

属于明珠商圈都市花园三大街北侧，建设路东，广阳道南集中式沿街商业3层大型餐饮400左右配套费,地下室等其他费用共约3.8万安次区蓝波湾光明西道与永兴道交口西南侧集中商业、沿街商铺3层集中商业和部分沿街商铺（可做餐饮）300左右属于西部板块馨语星苑光明西道沿街底商3层社区配套商业180-200属于西部板块二、商业供供给分析三、商业发发展特征三个特色商商业带满满足生活活需求为主主最近几年，，廊坊市的的商业发展展极为迅猛猛，目前已已形成了三三个不同特特色的商业业带，并且且新兴商业业还在不断断的规划和和诞生中。。从目前来看看，廊坊地地区的商业业供以满足足居民日常常生活需求求为主。如如百货、超超市、餐饮饮等商业业业态，各大大商业项目目业态布局局简单，缺缺乏特色，，停车位匮匮乏，配套套落后。1商业发展特特征三、商业发发展特征商业供应量量大，人均均零售商业业面积高，，结构分分布不均匀匀目前廊坊市市市区商业业规模约73万平方米，，按市区常常住人口按按50万人计，则则廊坊市人人均拥有零零售商业面面积约1.5平方米，人人均零售商商业面积较较高。从业态类型型方面分析析，廊坊市市商业在餐餐饮、休闲闲、娱乐等等类型比例例偏低，仍仍有一定需需求。2商业发展特特征三、商业发发展特征消费水平增增长、结构构升级，商商业将向更更高层次发发展目前在廊坊坊居民消费费支出中，，呈现“六六升二降””情况，除除家庭设备备用品及服服务和居住住支出下降降外，食品品、衣着、、医疗保健健、交通通通讯、娱乐乐教育文化化服务等均均呈上升趋趋势，居民民的消费支支出逐步向向非传统消消费支出分分流。由于经济水水平的提升升使得可支支配消费支支出提高，，并由于可可支配收入入的增加使使得这种消消费欲望能能够适时得得到释放和和满足，同同时由于消消费层次需需求的变化化，这些综综合因素导导致消费结结构的优化化和升级。。依据需求决决定供给的的市场经济济规律，可可以预见，，未来廊坊市市的商业发发展必然朝朝着高层次次、能给人人们带来更更多精神享享受、满足足人们受尊尊重、自我我实现的方方向发展。。表现形式式上更多的的体现为休休闲、娱乐乐、度假、、高品质购购物的形态态多样化。3商业发展特特征三、商业发发展特征4一线城市商商业聚集力力较强，形形成商业真真空效应，，高端消费费外流明显显由于廊坊城城市位于京京、津城市市带之间，，同时距离离过近，由由于一线城城市商业的的强聚集力力效应，使使廊坊市商商业形成真真空效应，，高端消费费支撑较弱弱，大多高高端消费向向外流失。。这一现象造造成目前廊廊坊商业缺缺少国际品品牌，业态态布局简单单，以日常常生活消费费业态为主主的现状。。相信随着廊廊坊经济、、人均GDP的进一步发发展，廊坊坊本地的消消费将逐渐渐向休闲、、娱乐、餐餐饮等方向向发展。三、商业发发展特征四、商业客客群消费行行为研究148％的被访者者的购物行行为发生在在居住地附附近据廊坊市内内购物场所所的选择看看，就近生生活超市占占有37％的比例。。市中心综综合百货和和特色商街街占有37％的同样比比例。由此可见见，廊坊坊市日常常消费品品的购买买行为遵遵循就近近原则，，而购物物消费行行为集中中在市中中心综合合百货和和特色商商街。廊廊坊市日日常购物物行为主主要围绕绕百货、、水果蔬蔬菜、副副食品等等日常消消费品为为主。值得注意意的是30％的客群群购物行行为发生生在高端端购物场场所和北北京，即即所谓““上北京京”现象象。四、消费费行为分分析2廊坊周末末和节假假日为主主要购物物消费时时段廊坊周末末和节假假日为主主要购物物消费时时段，符符合国人人消费习习惯。不不过廊坊坊购物商商场一般般营业至至晚十点点。晚上上19：31———20：30为第二购购物时段段。四、消费费行为分分析3购物消费费是目前前廊坊最最主流的的休闲方方式不断富裕裕的生活活逐渐改改变着大大众的消消费习性性，音乐乐、影视视及上网网、阅读读的休闲闲方式已已开始占占有较大大比例。。消费意意识由传传统向时时尚转变变。传统购物物消费特特征的主主导也说说明廊坊坊休闲娱娱乐业有有待进一一步发展展，以满满足逐渐渐多样化化休闲方方式。四、消费费行为分分析4价格、购购物环境境和交通通便利是是影响消消费最主主要因素素在消费模模式趋于于传统，，消费意意识也处处于初始始状态下下，价格格因素及及性价比比影响力力的权重重通常较较大。但但同时，，消费意意识超前前的群体体所关注注的产品品特色、、服务和和品牌影影响作用用也占有有较大比比重。显然，廊廊坊市新新时代下下的消费费理念已已开始萌萌动，有有可能成成为主流流。四、消费费行为分分析5传统购物物消费频频次最高高、占日日常消费费最大份份额，餐餐饮消费费其次对比日用用品、服服饰和餐餐饮消费费水平可可以发现现传统购购物消费费频次最最高，也也占据着着总体日日常消费费的最大大份额，，餐饮消消费其次次。22％的被访访者日用用品月均均消费为为200元，36％的被访访者服饰饰月均消消费为200－400元，36％的被访访者餐饮饮月均消消费为400－600元。年度度假假频次普普遍在1—2次，对比比国际平平均标准准年度假假频次在在3次以上，，水平不不低。但但度假目目的地多多以北京京为主，，可见廊廊坊休闲闲度假消消费尚处处于初级级阶段。。四、消费费行为分分析市场研究究对本项项目商业业的启示示廊坊市人人均商业业占有面面积较大大，但业业态类型型分布不不均匀，，在餐饮饮、休闲闲、娱乐乐等类型型比例偏偏低。距离一线线城市过过近，高高端消费费外流现现象严重重。廊坊商业业目前正正处于由由中低端端消费向向中高端端消费过过渡的时时间节点点，本案案集中商商业档次次应以中中端、中中高端档档次为主主。本项目地地处廊坊坊主要商商业圈北北侧，为为本项目目商业提提供了较较好的区区域条件件，本项项目不具具备设置置大型集集中商业业的条件件。总结唯一可考考虑配套套型特色色独立商商业五、商业