XX项目年度营销执行报告

谨呈：升龙集团洛阳房地产开发有限公司[2010]-ZZTZH-01版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。升龙·洛阳西小屯项目2010年年度营销执行报告竞争格局——洛阳已形成以涧西区南昌路、西工区王城大道为主的高端住宅居住板块，南昌路沿线开发规模相对成熟，已奠定在洛阳市场的江湖地位，王城大道沿线未开发土地较多，升龙项目的开发建设，将提升王城大道整体板块的价值，与南昌路板块“并驾齐驱”升龙项目处于西工片区核心位置，南临王城公园，北接纱厂西路，距离西工商业中心王府井仅500米，项目客户圈层范围广泛。目前，项目区域内在售大型高端楼盘较少，为本项目的开发提供了很好的发展契机；但区域内王城大道沿线未来2年内将有大型项目投放市场，给本项目未来的开发带来了直接的竞争压力。项目区域及市场状况建业·世纪华阳陇海铁路洛阳西站邙岭路机场路衡山路中州西路建设路武汉路景华路西苑路联盟路瀛洲路华山路天津路牡丹公园牡丹广场太原路孙辛路中夏路延安路长江路九都路中州中路南昌路洛河路河洛路洛龙风景游览区洛宜公路古城路洛龙路古洛渠胜利渠焦柳铁路洛阳南站苗圃王城公园芳华路棉纺路凯旋路西工体育场市委市政府解放路解放路唐宫路中州东路九都东路定鼎路洛阳站春都路道南东路环城北路北盟路人民路白马寺路焦柳铁路陇海铁路启明路洛河顺驰城3期中泰·世纪花城五期东方今典阳光·双溪布洛奥体花城建业·高尔夫花园泉舜·财富中心3期恒大·绿洲建业·一号城邦2期隆安·上阳华府曼哈顿广场智杰·亚秀丽都香榭里·黎明香港城建业·世纪华阳项目地块住总定鼎路项目区位交通——项目位于洛阳西工区核心地段，是洛阳西工区首席大型城市综合体项目，有机会为洛阳未来城市文明发展做形象代言，是洛阳未来城市主干道物业、休闲生态居住物业地块开发条件与价值纱厂路唐宫路中州路王城大道王城公园本案洛阳机场王府井商圈第二人民医院项目四至：项目东临王城大道，西靠涧河，南依王城公园，北接纱厂路，雄踞城市中央繁华领地；项目区位：项目位于洛阳西工区核心板块，毗邻王城大道和中州路。中州路是贯穿洛阳东西的交通主干道，连接老城区和涧西区；王城大道是洛阳南北的交通主干道，连接洛阳新老城区；项目区位的路网通达，交通便利，区位先天优越性明显。项目交通：项目距离洛阳长途客运中心站、洛阳汽车站及洛阳火车站仅需5分钟车程，距离飞机场仅需10分钟车程，距离洛南郑西铁路火车站仅需15分钟车程，交通极其便利。连霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛阳九县六区；王城大道既是洛阳的几何中轴，也是城市发展中轴；洛河以北西工区域稀有的土地资源、成熟的生活配套设施提升了项目的开发价值；地块开发条件与价值资源环境——拥有洛阳市最大的综合性公园——王城公园，是洛阳名符其实的城市中心公园辐射物业，自身也是俯瞰洛阳城市景观的绝版物业；周边生活配套成熟，优越的居住条件不言而喻王城公园：王城公园位于洛阳市中心，坐落在洛阳市中州路北侧，洛阳博物馆西的东周王城遗址上。地跨涧河两岸，中间仿玉拱桥相连，占地一千零八十亩，是全国唯一的遗址公园，也是洛阳市最大的综合性公园，为河南省最大的综合性公园。是洛阳观光、文化交流、休闲娱乐的最佳去处。市政配套：学校：十九中、十八中、十六中、白马小学遍布周边；商场：王府井、新都汇、新银泰应有尽有；超市：王府井、家乐福、华润万家；金融：中国银行、建行、工行、农行等；医院：洛阳市第二人民医院；王城公园王府井十九中新都汇新银泰华润万家启示——项目属于洛阳核心地段稀缺的高端大盘物业、城市中心公园辐射物业、城市交通主干道物业，周边休闲资源、景观资源、配套资源无以伦比，未来区域发展前景优越，升值潜力无限。综合来看，项目优越的先天性优势将承担区域及城市未来文明发展居住的标杆，提升区域综合居住价值的功能。用地战略——品牌扛鼎，资源造势，创建一流，打造唯一以项目“整合区域资源、提升区域价值”的功能发展为诱因，借助品牌力量，最大化整合发挥项目优势，通过多元化地产运作模式，创建唯一性，同时以一流产品影响中原及洛阳市场地块开发条件与价值品牌扛鼎品牌开发的实力与服务通过地产运营城市版块品牌旗下的高端客户网络……资源造势景观优势的最强发力外部资源的功能嫁接产品组合的功能互补……创建一流一流的物业开发理念一流的项目运营水准一流的运作团队组合……打造唯一创新化的产品设置现代化的风情与品质洛阳城心首席国际人居建筑作品……项目SWOT分析；项目优势(Strength)——区位、交通、配套、景观、地势平坦、临路面开阔、规模庞大、业态丰富等多种资源的整合地理区位：项目地块东临王城大道，西靠涧河，南接纱厂路，北依中州路，中州路横穿洛阳东西，王城大道纵贯洛阳南北，雄踞城市中央繁华领地，地段区位优势不言而喻；交通路网：中州路、王城大道、唐宫路、纱厂路四条道路环绕，几十条公交线路在此穿梭，距离高速公路、飞机场、火车站均在15分钟车程，交通便利，路网通达，使得本项目具备先天性的交通优势；配套完善：项目周边银行金融系统遍布、高端写字楼、酒店林立，为项目片区增添了商业氛围；景观资源：项目地块西南侧直面王城公园和涧河，开阔的景观视野，先天的休闲资源，有利于提升项目的品质；地势平坦、临街面广：项目地块地势平坦，东侧沿王城大道将近1公里，临路面开阔，后期开发建设易于展示项目的形象；规模庞大、业态丰富：项目建面百万平方米，集合住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等多元业态于一体，后期各种物业形态可以形成互补关系，共享客户资源。

项目SWOT分析；项目劣势(Weakness)——地块狭长、容积率大、商业体量大、周边商业氛围不成熟、企业品牌需要重塑地块狭长，容积率大：项目地块呈窄长状，整体方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的楼体采光可能会受影响；项目的整体容积率为5.3，居住舒适度较之周边项目相对较低；噪音因素：地块东侧临街面大，马路噪音可能会对后期的销售造成一定的影响；项目周边商业氛围较差：项目目前为城中村，东侧王城大道车流较大，人气不聚集；南侧王城公园和西侧的涧河隔断了商业人气，北侧纱厂路商气不聚集，整体来讲，项目商业氛围差，后期需要长期的运营“培育”；商业体量大，后期运作风险大：项目商业建筑面积约35万平方米，投入运营后需要众多品牌商家来支持项目的“成长”，新建商业项目培育成熟需要时间，品牌商家短期的利益与商圈氛围培养的周期存在一定的差距，对于项目日后的运营存在一定的风险；

企业品牌需要塑造：升龙集团在郑州拥有较高的知名度，由于首次进入洛阳市场，企业品牌需要重新塑造。项目SWOT分析；项目机会(Opportunity)——市场空白、政策扶持、旅游带动、品牌运营市场供需：洛阳楼市在经历了09年新一轮“抢房潮”的冲击下，09年下半年市场出现供不应求的现象，西工版块一直是房地产开发热点，对于升龙项目的推出是一个良好的时机；政策扶持：根据洛阳市政府的商业“一核两翼”的商业规划，“一核”：指西工区商业中心，有利的政策支撑为项目未来商业的发展提供了保障；旅游带动：洛阳作为“九朝古都”，洛阳市政府也提出了“旅游强市”的口号，旅游业也是拉动洛阳经济发展的重要支柱产业之一。王城公园作为洛阳一大特色景点，每年数以万计的客群到此旅游，也给本项目的开发创造了有力的条件；区域竞争：西工区土地资源稀缺，超百万平米的大型城市综合体更是绝无仅有，目前，西工区尚未有超10万平方米在售高端住宅项目，市场的空白对于升龙项目领航市场打下了基础；品牌运营：升龙企业在河南拥有较高的知名度，业内对升龙企业的认同也是市场良好的口碑基础；良好的企业品牌将对未来项目产品的形象和物业服务提供有力的支撑。项目SWOT分析；项目威胁(Threat)

——政策调控、版块竞争、开发风险政策调控：09年全国楼市一路“高歌猛进”，再度成为政策调控的重点行业。09年底楼市调控政策频频发力，12月份政府出台的“国四条”、二手房营业税的新规以及二套房的信贷政策，对升龙项目日后的发展将造成一定的冲击

；版块竞争：涧西区南昌路版块2010年大规模、高端住宅项目推出数量多、且相对较为集中，市场供应量的增加、消费者可选择性增加可能会造成“供大于求”的现象，对升龙项目也带来了较大的竞争压力；开发风险：本项目规模庞大、开发周期长、投入资金量大，对于后期的开发风险较大。价值①占有城市最优越休闲、景观资源的价值高品质生活带来的社会认可价值城市成熟配套发展拥有的升值价值提前入主城市高端生活区的生活价值价值②价值③价值④综合功能带动下的物业投资价值价值⑤发展价值思考——基于项目自身的发展方向，结合未来区域的变化特征、市场竞争特征等诸多因素，项目整体在开发定位方面将突出5大价值体系项目整体发展方向项目整体发展展方向——项目整体发展方向中央央生生活活圈圈国国际际人人居居复复合合地地产产住宅宅————高端端物物业业下下的的市市场场细细分分，，强强调调品品质质与与改改善善街区区商商业业————配套套式式商商业业与与外外向向型型商商业业兼兼容容集中中式式商商业业————以配配套套式式、、自自持持为为主主导导方方向向发发展展的的配配套套产权权式式酒酒店店、、公公寓寓————体现现城城市市配配套套功功能能的的商商务务产产品品配套套————内外外兼兼顾顾，，满满足足高高端端及及主主流流客客户户群群体体需需求求，，提提升升项项目目形形象象项目整体发展方向住宅宅————高高端端下下的的市市场场细细分分，，强强调调品品质质与与改改善善高层住宅：：强调景观观资源与产产品创新的的结合，挑挑战市场物业档次偏偏重于实用用型，户型型面积处于于市场跟随随者；适应洛阳主主流客户群群体的需求求，以产品品设计创新新挑战市场场；强化其景观观资源的占占有率，在在洛阳市场场建立主流流产品的品品质标杆；；项目整体发展方向街区商业：：主题带动动，提升收收益主题式商业业街依托集集中式商业业发展，借借助业态差差异提升商商业价值；；配套式商业业街环住区区分布，满满足住区日日常生活需需求；商业产品以以商铺为主主，考虑项项目后期销销售，对面面积进行控控制；商业产品内内外兼顾，，通过规划划体现风情情主题；集中式商业业：引进主主力，带动动其它业态态物业升值值集中集中式式商业引入入大型国际际知名主力力店超市，，向整个区区域辐射，，满足整个个居住片区区主流客群群日常生活活需求；集中式商业业规划以““步行街区区”商铺为为主，控制制面积区间间，着力营营造良好的的商业环境境，给市场场带来全新新的消费模模式；集中式商业业主要考虑虑部分自持持，依其带带动其他商商业价值；；固定开发面面积，前期期将成为项项目卖点之之一。商业——街街区商业：：配套式商业业与外向型型商业兼容容。集中式商业业：以配套式、、自持为主主导方向发发展的配套套项目整体发展方向商务——体现城市配配套功能的的商务产品品产权式酒店店：提升形形象，外向向发展作为提升项项目形象价价值的商务务产品，主主要体现外外向型特征征；按四星级标标准，配备备中西餐、、休闲、会会议接待等等服务内容容；功能上与项项目会所、、商业形成成互补，强强调其高端端服务特色色；产品方面与与公寓形成成互补，开开辟另类投投资渠道；；固定开发面面积，前期期将成为项项目卖点之之一。公寓：功能能多元，价价值创新针对外来区区域发展，，满足专业业市场、学学校等未来来发展需求求；属于过度性性居住产品品，项目住住区高端客客户的投资资理财产品品；按带装修标标准小户型型设计，可可考虑“LOFT””等创新产产品；与酒店发展展形成嫁接接，后期体体现一定的的商务功能能；功能上与项项目主流住住宅产品形形成互补，，强调其高高端服务特特色；固定开发面面积，前期期将成为项项目卖点之之一。项目整体发展方向配套——内外兼顾，，满足高端端及主流客客户群体需需求，提升升项目形象象会所：内外外兼营，品品质制胜外向型以休休闲、娱乐乐、运动为为主导，兼兼顾一部分分商务功能能；内向型以高高端休闲、、交流为主主导，服务务于住区高高端客户群群体所需服务于整整个住区区的主流流等客户户群体及及洛阳高高收入阶阶层；功能上与与酒店形形成互补补，强调调其高端端服务特特色；固定开发发面积，，前期将将成为项项目卖点点之一。。幼儿园：：提高标标准，提提升形象象引进国内内知名的的国际双双语幼儿儿园；以服务于于住区的的主流客客群为主主，功能能上内外外兼顾；；固定开发发面积，，前期将将成为项项目卖点点之一。。本次汇报报沟通的的内容234项目区域域市场状状况、项项目开发发条件与与地块价价值解析析、项目目SWOT分析析项目整体定位位战略体系项目属性定位位、产品分析析、客户定位位、价格定位位、形象定位位项目整体开发发节奏及发展展战略项目整体开发发节奏、开发发模式、启动动区发展建议议项目启动区营营销排期与营营销策略启动区营销目目标、营销排排期、营销策策略、费用预预算1项目开发环境境与前景1同致行思考项目整体定位位战略体系项目属性定位项目产品分析项目客户定位项目价格定位项目形象定位项目开发定位思考项目整体定位战略开发定位思考考——应对项目用地地战略的宗旨旨品牌扛鼎，资资源造势，创创建一流，打打造唯一住宅———资源整合，高高层产品集中中发力非住宅——一线品牌运作作，一流服务务定基商业———招商资源造势势，销售网络络续势配套———会所彰显品质质，教育提升升价值项目整体定位战略开发定位思考考——作为“洛阳城城市中央国际际人居标杆、、城市名片””的综合体项项目，项目的的开发定位将将采用“重点突出，全面覆盖”的战略，以中高端住宅宅产品为主线线，以投资商商务产品作为为价值提升点点，保障项目目整体利润率率以创新高层住住宅产品为主主线，形成开开发组合，逐逐步提升项目目物业价值，，实现利润增增长，满足现现金流；以写字楼、街街区商业等配配套商务产品品作为形象至至高点，穿插插于项目整盘盘开发当中，，分阶段推出出，起到形象象标杆和价格格拉升的作用用，满足项目目成长的利润润点；利用项目地理理位置优势，，利用景观资资源提升项目目竞争力，以以项目内部景景观与外部环环境融为一体体，使其在洛洛阳市场独树树一帜，有力力提升项目后后期产品的价价值量；控制集中式商商业的开发面面积，使其对对项目的整个个功能形成强强调，放置项项目后期开发发，并为先期期开发物业制制造卖点；控制固定会所所、幼儿园等等配套产品的的开发面积，，提高其居住住品质，会所所、景观先行行，幼儿园放放置中后期开开发，使其对对整个住区居居住氛围和附附加价值提升升做出贡献；；项目整体定位战略开发定位思考考——“品质重点突突出、需求全全面覆盖、功功能相互嫁接接”初级产品中级产品高级产品满足居住功能满足最初层的居住要求，价格低廉、产品功能单一。自住投资型物业。终极产品环境、安全生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）。改善性居住物业。文化风情生活理念（国际的、品质的、现代的）。享受型居住物业，量身订做建筑形态、景观、配套、物业管理等量身订做，处处体现奢华。属于奢华型居住物业。城市中央生活活圈，都会级级复合地产属性定位———作为洛阳首席国际际人居复合地地产、“洛阳城市形形象名片”的的综合体项目目，我司认为项项目的属性定定位是——同致行思考市场指引区域走势规划导向竞争发展品牌谋略物业价值交锋在即战略决胜平台高起重装上阵洛阳中央生活圈版块运动改善性居住规模化大盘城市价值运营者区域核心级复合地产高级

居住功能——满足最初层的、居住要求，产品功能单一

环境、安全——生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）；文化风情——生活理念（国际的、品质的、现代的）；市场定位———作为洛阳中央央生活圈的都都会级复合地地产项目，项项目的开发定定位将整体偏偏重于中高档层次我们在造“BMW”汽车车，从3系到到7系，虽然配置不同同，但我们始始终坚持品质质！项目整体定位策略功能定位——项目做为“洛阳中央生活活圈”的高端物业业，具备“中央级”物业的特质质，在此基础础上，结合项项目整体的发发展价值，项项目亦具备4种发展功能能项目整体定位策略购物功能餐饮功能娱乐功能文化功能体验功能产品功能运动功能景观功能会所功能教育功能国际住区主题商业国际街区企业中心体验功能休闲功能美食功能育乐功能资讯功能办公功能商务功能社交功能金融功能会议功能2同致行思考考项目整体定定位战略体体系项目属性定位项目产品分析项目客户定位项目价格定位项目形象定位项目开发定位思考地块占地面积建筑面积容积率户型面积区间开发套数套数配比建筑面积建面配比住宅商业A地块89826265875359003.36准两房53-6395033.3%53458.8020.1%小两房69-701324.6%9170.043.4%两房82-8336812.9%30452.4411.5%小三房110-11145015.8%49645.6218.7%中三房118-12854119.0%66365.2425.0%大三房131-13634312.0%45714.5317.2%四房168-168662.3%11068.204.2%小计

301775

2850100.0%265875100.0%B地块29961120132594625.99公寓44-5162437.5%28003.9223.3%791046.3%7901.926.6%一房41.41046.3%4305.63.6%准两房60-6320812.5%12338.5610.3%小两房72-761046.3%7460.966.2%两房83-831046.3%8614.327.2%小三房111-1111046.3%11499.289.6%中三房118-12818210.9%22297.6018.6%大三房133-1401307.8%17710.1614.7%小计

179594

1664100.0%120132100.0%C地块643732347241055745.29准两房54-5682633.3%45933.5019.6%两房83-832108.5%17394.307.4%小三房111-11161624.9%68111.1229.0%中三房118-12847619.2%56872.2024.2%大三房133-13635014.1%46413.1419.8%小计

340298

2478100.0%234724100.0%合计184160821667

6992

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多元化的产产品组合模模式，分期期滚动开发发的战略，，丰富的产产品线线，迎合市市场消费需需求，提升升项目核心心竞争力。。项目整体定位策略升龙洛阳项目户型面积配比统计户型公寓一房准两房小两房两房小三房中三房大三房四房合计面积28003.94306111731245335646112925614553510983811068620731配比4.5%0.7%18.0%4.0%9.1%20.8%23.4%17.7%1.8%100%产品套数配配比——洛阳市场144㎡以以下三房与与80-90㎡两房房户型最为为畅销，本本项目以中小面积积两房、三三房产品为为主打，小小户型公寓寓、大面积积四房为辅辅助，迎合合市场消费费需求比例为62%项目整体定位策略升龙洛阳项目户型套数配比统计户型公寓一房准两房小两房两房小三房中三房大三房四房合计套数624104198434068211701199823666992配比8.9%1.5%28.4%4.9%9.8%16.7%17.1%11.8%0.9%100%产品面积配比比——洛阳市场中小小面积户型由由于其总价低低、市场投放放量少，能有有效规避竞争争等特性，本项目户型套套数以市场主主流产品两房房、三房和小小面积准两房房为主打，一一房和四房为为辅助同致行思考项目产品全面面覆盖，向多多元化发展，，满足不同层层次客群之需需，扩大客户户打捞范围；；响应“快产快快销”的开发发战略模式，，以中小面积积产品线迎合合市场需求，，拉升产品售售价，实现项项目销售速度度与利润的完完美统一；有效规避市场场“同质化””恶性竞争，，以稀缺、独独有的姿态引引领市场；会所、样板示示范区、幼儿儿园等配套设设施打造高品品质国际住区区，凸显项目目核心竞争力力，增加项目目的附加价值值。总结——洛阳未来市场场投放量大、、产品同质化化现象严重，，产品设计需需以“市场、、创新产品””为竞争导向向，有效规避避竞争，配合合“快产快销销”的开发战战略，实现项项目的利润正正常增长形象定位———展示项目价值值观的营销沟沟通方式利用营销沟通通项目价值观观，确定项目目形象定位———都会中心，万万象之城项目整体定位战略项目案名建议议——以城市别称、、项目卖点及及项目气度为为基础看待项目整体案名名：项目整体定位战略“升龙广场””释义：延续郑州升龙龙品牌的影响响力，提升品品牌价值的吸吸纳力和扩散散力；项目推动洛阳阳未来的城市市发展，为洛洛阳国际人居居品质做代言言；项目地处城市市繁华中央，，是接轨国际际生活的先行行者；项目作为高端端复合文化地地产的特性展展现；项目自身业态态功能性、使使用性带来的的全新城居模模式；升龙广场案名评价：此案名，寓意意深远，大气气磅礴，本身身具有强烈的的识别性、积积聚性、高度度性与发展价价值；对其他他项目造成直直接映射，具具有强烈的排排他性；对于于升龙集团在在河南省域内内的品牌渗透透意义重大。。整体开发节奏奏——项目分期目标标基于项目整体体分期的指导导原则，本项项目预期分三期开发（未包含含D、E、F地块写字楼楼、酒店式公公寓、商业及及回迁房部分分）：项目整体开发战略1.잠재고객三期目标一期目标引爆市场，形成热点，打造洛阳城市国际人居标准迅速树立项目形象，利用区域优势占领市场制高点；检验市场反应，以备后期调整策略；巩固项目的市场形象巩固项目品牌与企业品牌的市场影响力；大量推出市场热销产品，扩大项目利润率；升华项目在洛阳区域市场中的江湖地位依据一期推售中市场反应调整二期整体策略，迎合市场；在确立项目形象的基础下，增强客户对项目的认知感；1.잠재고객二期目标项目整体开发战略整体开发节奏奏——开发顺序C地块B地块A地块C地块景观资源最优区，能够快速树立项目形象B地块完善项目及区域商业配套需求，提升项目价值A地块项目品质形象巩固阶段，实现项目高价值区项目整体开发战略整体开发战略略分析——C地块景观资源最优区，能够快速树立项目形象B地块完善项目及区域商业配套需求，提升项目价值A地块项目品质形象巩固阶段，实现项目高价值区优质地块先行开发，打造优质产品线，快速抢占市场，树立形象丰富项目产品线，完善项目及区域商业配套，巩固项目形象及地位通过前期开发物业的成熟逐步提升低价值区域产品的价值，实现利润增长项目整体开发战略项目分期开发发各期参数指指标——分期一期（C地块）二期（B地块）三期（A地块）合计住宅商业住宅商业住宅商业分项2347241055741201325946226587535900821667总建筑面积340298179594301775建面配比41.4%21.9%36.7%100.0%容积率5.295.993.36

启动区营销策略重大工程与营营销节点2011年2月底完成启启动区住宅产产品整体销售售率60%，商业销售率率35%以上，B地块小户型型公寓销售率率75%以上，实现销销售额12亿元3月6月9月12月2010年2011年时间轴线4.8市区临时售楼部开放9.5启动区首批房源开盘7.10产品推介暨联盟商家签约会3月7.18启动区首批房源公开认筹9.23启动区二批房源入市10.10启动区首批商业认筹10.31启动区首批商业开盘10.24启动区二批房源认筹11.7B地块公寓认筹11.28B地块公寓开盘12.12启动区二批房源开盘8.28售房部、景观示范区对外开放启动区营销策略2010年2011年1、临时售房房部包装、开开放；2、区域炒作作、户外发布布、形象树立立、认筹开盘盘物料筹备；；项目炒作、户户外发布、信信息传递、开开盘物料筹备备等；阶段划分销售目标前期物料筹备备阶段营销执行1月筹备阶段4月7月9月11月3月市场预热阶段段公开认筹阶段段强销阶段持续热销阶段段工程进度营销节点1、4月8日临时时售房部开放放；2、5月份报报纸广告出街街；1、7月10日产产品推介暨联联盟商家签约约会；2、7月18日启启动区首批房房源公开认筹筹；3、8月28日售售房部、景观观示范区对外外开放客户积蓄阶段段认筹目标：1500张卡卡最大限度转化化认筹客户量量实现销售启动动区总体量的的60%以上上营销思路1、3月中下下旬项目宣传传设计物料到到位、销售说说辞制定完毕毕；2、销售人员员招聘到岗，，培训到位；；做好项目前期期的筹备工作作，主要是合合作单位的确确定、宣传物物料、沙盘、、3D影视的的制作到位通过低碳营销销手法，开拓拓大客户资源源，广泛积累累客户资源。。媒体密集投放放，形象宣传传与价值卖点点导入有机结结合，通过推推介会、公开开排号最大程程度吸筹，为为后期火爆的的销售奠定基基础；利用8月售房房部、示范区区开放、连续续性的认筹、、开盘等活动动引爆市场，，不断向外界界传递项目销销售信息，树树立项目的高高端物业形象象；利用价格控制制、营销活动动等策略，借借二批房源的的开盘，制作作市场热销局局面，以此形形成价格差异异，重点消化化首批剩余产产品；项目炒作、户户外发布、信信息传递、认认筹开盘筹备备等；1、9月5日启动动区首批房源源开盘；2、9月23日启启动区二批房房源入市；3、10月10日日启动区首批批商业认筹；；31日开盘盘；4、10.24启启动区二批房房源认筹；1、户外发布布、信息传递递、认筹开盘盘物料筹备；；2、产品推介介会物料准备备；1、产品规划划、VI系统统设计、广告告设计、销售售物料设计制制作、销售团团队组建、销销售培训；2、工地围墙墙出街；1、11月7日，，B地块小户户型公寓认筹筹；28日开开盘；2、12.12启启动区二批房房源开盘；1、8月底C地块1-9#楼取得预预售许可证；；1、9月底C地块一期商商业取得预售售许可证；2、10月底底B地块公寓寓楼取得预售售许可证；营销阶段支出项目项目明细费用预估(万元)合计(万元)比例临时售楼处开放前物料3D、模型、销售物料等7026519%户外工地围墙制作、安装150媒体网络5活动大客户拓展、旅游大使选拔赛60首批房源认筹至开盘前物料认筹物料、礼品等7041529.7%户外围墙、大牌、车体、候车亭180媒体报纸、电视、电台、网络、DM、短信95活动产品推介会、认筹、售房部/景观示范区开放、开盘、售房部暖场活动等100二批推出至开盘前物料开盘物料、礼品等8042031.3%户外围墙、大牌、车体、候车亭90媒体报纸、电视、广播、网络、DM、短信150活动认筹、开盘、售房部暖场活动等150不可预见费——30030020%合计1500万100%通过启动区营营销费用细分分表可直观的的体现出在项项目启动区销销售期间各项项营销费用的的合理化排布布。项目营销销费用的支出出是项目开发发期间一大重重要支出，因因此，在保证证项目营销推推广效果的同同时合理优化化费用预算。。启动区营销费费用细分启动区营销策略与升龙集团共共享成功的展展业华彩！同致行（中国国）23/1/2010Weexpectsuccess.9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:52:4801:52:4801:521/5/20231:52:48AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:52:4801:52Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:52:4801:52:4801:52Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:52:4801:52:48January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20231:52:48上上午01:52:481月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月231:52上上午午1月月-2301:52January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/51:52:4801:52:4805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:52:48上上午1:52上上午01:52:481月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310