XX创意产业园物业服务建议书

**创意产业园

—物业管理服务建议书【物业管理职业经理人】黎宇清谨呈：***董事长抄送：余总、钟总由：黎宇清（一直在路上的行者）**创意产业园(大事记)2007.32007.7.26

2008.1.152008.6.20

**创意产业园启动；广东省信息产业厅授发“广东省(**)软件产业园”

汪洋调研的第二站来到位于禅城的**创意产业园

。广东省知识产权局授发“广东省知识产权试点园区”目录1.为何写此建议书?1.1男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思)

2.建议书内容

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?3.关于旧厂区改造的创意产业园展望及**产业园5年规划所思1.为何写此建议书?--------1.1男怕入错行,女怕嫁错郎(由”马说”而思)

选择行业是如此的重要,36岁的我由此感叹!从2004年4月离开商业物业后,再没有进去过,虽然我保持着激情,内心如此渴求进入!

在雅居乐时,开发商肯承担物业亏损,要求是费用指标/管理费到位率指标及服务指标,管理指标。而我当时也做的确实对得起公司、业主，团队！“千里马常有，而伯乐不常有”的千古名句是我后面被两次猎头公司猎中后的结果。现在公司领导重物业经济指标，轻服务指标，物业服务战略定位出现了错位。我在上与下，左与右间平衡着，斗争着……由于国家执行的”政府指导价”,及开发商不理解的亏损怪圈!

幸而，国家在做产业结构的调整，又有了如**创意产业园这样的抓住机会的先行者；让我有了追求的事业的一次机会，我要抓住；故而此“旧厂区改造的创意产业园物业服务建议书”让我如履薄冰！慎之又慎！择大势者,事成也;不弃理想者，事成也;2.建议书内容

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述

2.2**创意产业园给我的启示与震撼!

2.3试论创意产业园的用户需要什么样的物业服务?2.4如何满足创意产业园客户需要的物业服务?

2.5谁来满足客户需要?2.6制定了什么样的5年物业服务计划?

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述(国内部分项目)所谓“创意产业”就是将人们平时常说的“点子”、“主意”或“想法”产业化形成价值，并带来就业的产业。很多创作不是设计师在家干想出来的，可能是某种东西激发了你或者是一帮朋友聊天给聊出来的。在D-PARK广场，大家在一起，在很多层面上是希望物以类聚，大家能互相交流，互相学习。”北京西四环的“罗豪斯35号创意文化产业园”就位于北京华北汽贸原址一座老厂一个创意！原751工厂即如是，现为正东创意产业园（751厂D-PARK）就以巨大的“双塔奇观”成为厂区的一个亮点，“双塔”便是厂区内两座直径数十米、高度近70米的液化气储罐８号桥总占地面积近万平方米，建筑面积逾二万平方米。它原为上海汽车制动器厂旧工业厂房，创意爱尔兰“创意爱尔兰”中各类企业的数量

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述政府牵头，腾笼换鸟

——杭州创意产业区发展模式浙江省政府牵头的创意产业区杭州LOFT49，已成为杭州市经济社会发展的新亮点，并将进一步形成杭州新经济的聚集带。LOFT49创意产业园区位于杭州拱墅区京杭大运河畔，面积近一万平方米，前身是国营大型纺织工厂。2002年因经营不善停产，旧厂房被租给了美国DI设计公司，此后逐步吸引了大批世界各地的设计师和艺术家入驻。经过三年的发展，园区已汇集近20家企业，涉及工业设计、网站/制作和开发、摄影和绘画等多个创意领域；2004年园区实现营业收入2.4亿元，这种“腾笼换鸟，筑巢引凤”式的发展模式与英美等发达国家创意经济早期形成阶段的模式如出一辙。

高大宽敞的空间有利于自由发挥，较浓的历史文化氛围则能激发灵感，相对低廉的房租符合大多数艺术家的经济承受能力；园区全力打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地杭州创意产业及创意产业集聚区发展概况

2.1旧厂区改造的创意产业园的概述文化创意产业在发展方面都没有太多的经验可循，因为创意产业最早从英国兴起也就是10多年时间上海创意产业园的兴起基本从工业厂房的改造利用开始，从不论是改造不大的M50、四行仓库、田子坊还是“整旧如旧”的8号桥。文化创意产业园和一般生产加工制造园，本质的区别是引进人才、引脑力资本而不是一般意义上的招商引资卖地-搬迁-拆房-新建是原来老工业基地搬迁的基本流程，这种操作模式使很多珍贵的工业遗迹、遗址得不到保护，资源浪费严重。“文化的力量，深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中，是一种‘软实力’。重点强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系，从引脑到打造产业链大势:中国由”世界加工厂”再进一步,那就需要创意,知识经济1951年，美国建立斯坦福工业园——硅谷，开创了高科技工业园区的先河。在原有有的工工业厂厂房上上改建建文化化创意意产业业园，，可以最最大化化利用用原有有的建建筑环环境，，能够够节省省大笔笔费用用。而且且很多多企业业的老老厂房房都是是由前前苏联联和前前东德德设计计制造造，不不但有有着特别的的建筑筑特色色，还有有厚重的的历史史感，非常常适合合艺术术机构构的进进驻””。将废旧旧厂房房改造造为创创意产产业园园，不不但能能够保护一一些有有历史史价值值的工工业遗遗产，更重重要的的是创创意产产业园园区的的开发发不同同于简简单的的一次次性房房地产产开发发，而而是一个长长期、、持续续的开开发过过程。。在整整个园园区的的运营营过程程当中中，可可以不不断深深化经经营模模式，，创造造新的的价值值，同同时能能够推推动新新的就就业机机会多数由由旧厂厂区改改造而而成的的文化化创意意产业业基地地，基基本上上都由由原来来的企企业进进行运运营管管理，，主要要的盈盈利模模式是是通过过收取取厂房房租金金，运运营企企业基基本上上都只只是在在扮演演一个个“房房东””的角角色创意产产业园园区的的发展展必然然是从从开始始低租租金吸吸引企企业和和个人人的入入驻，，然后通通过软软硬件件设施施为企企业提提供完完善的的服务务，再通通过品牌经经营和和资源源整合合，形成成园区区内入入驻机机构的的聚合合效应应，从从而提升园园区自自身的的竞争争力和和运营营价值值*资料来来源：：2.1旧厂区区改造造的创创意产产业园园的概概述人才的的稀缺缺，特特别是是策划、、管理理、运运营人才的的稀缺已已经成成为制约园园区长长远发发展的瓶颈颈入住企企业能能够获获得政府的的产业业扶持持和实实在在在的的税收、、人事事、补补贴、、贷款等多方方面优优惠政政策，，“政府府搭台台，企业唱唱戏/资金””的发展展模式式利用产产业结结构调调整留留下的的旧厂房房、旧旧楼宇宇、旧旧设施施、依托各各区的的特色色经济济注入入创意人人才与与创意意设计计，形成一一些具具有相相当规规模的的大型创创意产产业园园区，，每个园园区聚聚集大大批创创意企企业；制约创创意产产业园园区长远发发展的的瓶颈颈人才政策资本资源入驻企企业提提供““一站站式””物业业服务务，提提供完完整的的商务务服务务，根根据入入驻企企业行行业的的自身身特点点，提提供专专业型型的行行业服服务重要瓶瓶颈2.1旧厂区区改造造的创创意产产业园园的概概述----瓶颈2.建建议议书内内容2.1旧厂区区改造造的创创意产产业园园的概概述2.2**创创意产产业园园给我我的启启示与与震撼撼!2.3试论创创意产产业园园的用用户需需要什什么样样的物物业服服务?2.4如何满满足创创意产产业园园客户户需要要的物物业服服务?2.5谁来满满足客客户需需要?2.6制定了了什么么样的的5年物业业服务务计划划?2.2**创创意产产业园园给我我的启启示与与震撼撼!**创意产产业园未改改造前改造后酒巴巴短短的1.5年时间,旧厂区改头头换面,租金从20多元升至100多元2.2**创意产产业园给我我的启示与与震撼!２００８中中国改革论论坛，昨天天上午在**创意产产业园拉开开大幕顶级专家**纵论解解放思想----成思危妙语语连珠论创创新项目整体分分析1、区位突出出：“季华四路””核心位置置2、景观稀缺缺：旧厂区独有有人文价值值,配套改建的的景观3、交通便利利城城区旧厂厂区,已经成为城城中旺地。4、配套完善善：“澳大利亚西西餐酒巴””、“人民民大饭堂””、停车位位、篮球场场、会议室室、“高尔尔夫”、风风情街具备创意产业园的硬件和软件条件2.2**创意产产业园给我我的启示与与震撼!---项目优势1、广东省知知识产业园园2、**市知知识产业园园3、陶瓷厂商商的“脑部部经济”/“总部经济””已经初现现4、创产园领领航者的高高瞻远瞩，，心存高远远5、有着激情情四射的团团队硬件软件文化价值将将是无可估估量的:休闲公共场场所：已经成为创创意精英进进行交流的的场所**创意产产业园/精神文化中中心：提供包括一一站式客户户服务中心心提供各种种服务，还有为社区区活动和庆庆典准备的的公共广场场和会议室室。可能以后会会有一些街街头音乐家家和不少世世界各地的的餐馆；高科技展销销会：高科技商家家们以穷出出不尽的新新产品以及及为之而设设的各式各各样的讲座座、课堂来来吸引世界各各地用户们们的定单老板要给员员工提供：：浪漫舒适适的工作环环境和文明明儒雅的工工作氛围。。——以使员工死死心塌地爱爱自己的企企业。给喜欢读书书喝茶的少少数企业家家和他的员员工们一个个放松四肢肢、充实头头脑和寻找心情的的另类工作作环境。2.2**创意产产业园给我我的启示与与震撼!---项目优势项目的SWOT分析S——项目优势旧厂区改建建的隐蔽工工程渗水维维修等隐性性费用较高高旧厂区硬伤伤(现代办公网网络\车场\智能化监控控系统)未有成熟经经验,国内及**地区可借借鉴经验较较少产业升级产业结构调调整旧厂区在全全国很多,复制空间巨巨大我们能成为为这个领域域的领头羊羊机会较大大以前旧厂区区经济价值值低下,将为公司有有赢利空间间潜在竞争对对手将我们们成功基础础上进入这这个行业,以后的竞争争将加大（（类似项目目不能多））以后复制过过程中如何何抓住区域域经济特点点,项目产品的的细分将考考验我们本本身的创意意(保持先进性性)如何将设计计与产业结结合(创意的经济济价值)体现,与租户共赢赢是长期的的工作目标标硬件+软件的结合合脑部经济/总部经济正正在张现价价值旧厂区独特特的人文环环境2.2**创意产产业园给我我的启示与与震撼!W——项目劣势O——项目机会T——项目威胁2.建建议书内内容2.1旧厂区改造造的创意产产业园的概概述2.2**创意产产业园给我我的启示与与震撼!2.3试论创意产产业园的用用户需要什什么样的物物业服务?2.4如何满足创创意产业园园客户需要要的物业服服务?2.5谁来满足客客户需要?2.6制定了什么么样的5年物业服务务计划?..创意产业园园知识产权权的保护平台台/中心产业园创意意从业者与国际国内内交流/人才培训新闻资讯\平台/中心商务及生活活服务平台/中心金融及相关关物流服务中中心;创意产业园园经营者\管理者平台(从信息中确确立领跑者者)平台/中心模式2.3试论创意产产业园的用用户需要什什么样的集成服务?2.3试论创意产产业园的用用户需要什什么样的物物业服务?办公设备租租赁办公废品回回收入及利利用(环保)办公网络的的维护利用创意产产业园已经经有的网站站宣传物业业管理产业园场地地最大利用用(白天办公,晚上开放成成美食街等等),培训中心晚晚上出租或或者各种讲讲座(培训,如北大青鸟鸟培训中心心等)成立成人夜夜校(陶艺或者绘绘画班)未出租的场场地的定期期维护检查查(保养),以便随时能能让租户来来看场地,配合租赁装修中场地地的管理与与服务(办公场地设设计)项目核心问问题创间产业园园尚未有成成功复制的的经验经营管理模模式尚未确确定物业公司的的品牌尚初初于起步阶阶段,未为创意园园形成溢价价空间用电用水是是商业还是是工业,等一系列问问题队伍是新组组建的,各种文化冲冲突各专业口信信息的传递递尚未形成成定式针对商务类类创意产业业园的服务务外部资源共共享：共用用律师、供供用会计师师、共用秘秘书、专业业公司注册册等商务设施共共享：大楼楼专用服务务器、专线线联接投影影设备、视视讯会议室室、小型会会客室、秘书服务、、咨询、电电脑平台链链接服务器器提供股市市、汇市重重点讯息等等。大堂服务共共享：收发发信件、代代缴费用、、租务代理理、公用传传真复印等等。书吧：营造造舒适、和和谐的读书书氛围，提提供专业及及休闲书籍籍2.3试论创意产产业园的用用户需要什什么样的物物业服务?--服务思路平台=产业园创意意从业者与与国际国内内交流;创意产业园园知识产权权的保护平平台;创意产业园园经营者平平台(领跑者)且从中获取取更多的信信息;创意产业园园管理服务务平台;整合=硬件+软件公共秩序维维护(消防\车辆)公共设施维维护商家有偿维维修清洁绿化环环境服务停车位不足足的改造出入控制系系统的改造造绿化自动淋淋水设施加加装土建、设施施的查漏，，装分表，统统计公共能能耗提供研发、、经营、办办公、会议、洽谈谈等场地租租赁服务；；提供商务办办公设备服服务；代办企业业工商、、税务登登记等沙龙（行行业集会会）园区标识识的升级级园区社区区活动配配合开展展，以文化增增加园区区租金及及无形价价值旧物业特特点解决办法法基础服务务可能问题题是工程程资料遗遗失，管管道走向向不清,外墙渗水水，建筑筑的构件件的维修修翻新。。2.3试论创意意产业园园的用户户需要什什么样的的物业服务务?客户服务务/收费周到的物物业服务务项目包括公共共部位保保洁、24小时定时时巡视和和电子监监控、绿化养护护、通讯网络络及电话话报修服服务等公共设施施的改造造，更新新其他服务务：客户户对软件件的需求求也呈现现多元化化基本服务务：客户户都希望望本项目目提供良良好的安安全、清清洁、客客服、工工程维维修维护护服务。。2.3试论创意意产业园园的用户户需要什什么样的的物业服服务?--服务需求求分析确保项目目热销，实现现最大经济效效益旧厂区改改造创意意产业园园物业服务务(设想)清洁绿化化公共秩序序维护工程维护护客户服务务/租务档案管理理社区文化化2.3试论创意意产业园园的用户户需要什什么样的的物业服服务?--服务思路路基础服务务贴身服务务溢价服务务会务/专业沙龙龙机票餐饮商务礼仪仪培训等报刊、杂杂志代定定服务。。送信，邮邮件提取取服务定型后形形成物业业品牌价价值以物业服服务形成成与创意意园的溢溢价能力力1234公共秩序序维护队队伍工程维护护客服(制服清洗洗)服务面面面观2.3试论创意意产业园园的用户户需要什什么样的的物业服服务?--网络办公公的增加加及维护护2.建建议议书内容容2.1旧厂区改改造的创创意产业业园的概概述2.2**创意意产业园园给我的的启示与与震撼!2.3试论创意意产业园园的用户户需要什什么样的的物业服服务?2.4如何满足足创意产产业园客客户需要要的物业业服务?2.5谁来满足足客户需需要?2.6制定了什什么样的的5年物业服服务计划划?2345方针1走访客户户，了解解客户所所需（客客户意见见/满意度调调查）方针2方针3方针4方针5内容1内容2内容3内容4内容512.4如何满足足创意产产业园客客户需要要的物业业服务?---没有调查查，就没没有发言言权了解其他他创意产产业园的的现状，，提出高高出竞争争者的服服务策略略了解创意意产业园园发展战战略，提提出贴身身服务目目标深入工作作现场，，了解现现在物业业服务现现状，提提升团队队战斗力力以身作则则，带领领团队向向每个阶阶段目标标冲刺，，达成服服务战略略服务源于于需求！如何通过过引入新新的服务务理念和和手段，，跳出**物业业服务的的现状，，创造项项目的差差异性卖卖点，填填补市场场的空白白，吸引引客户群群体的目目光？2.4如何满足足创意产产业园客客户需要要的物业业服务?服务范围内容策划实施方法工具如何建立立策划服务务体系要考虑的的方面服务标准策划责任人效果预期期*资料来源源：2.4如何满足足创意产产业园客客户需要要的物业业服务?用户(创意者)服务需求求调查大业主(开发商)服务需求求调查市场竞争争对手提提升服务务了解国家政策策法规影影响,预期2.4如何满足足创意产产业园客客户需要要的物业业服务?创意产业业园旧厂厂区改造造成而来来，过往往建设及及新建改改建的图图纸，管管线，隐隐蔽工程程管理对对物业管管理维护护设施提提出新的的课题设施陈旧旧，配套套的VI系统未未有完善善，需要要在硬件件在提高高智能化的的监控系系统、消消防系统统、停车车场系统统完善及及管理维维护办公网络络，电话话等系统统的增加加，管理理，维护护如何利用用资源把把产业园园场地最最大化利利用（如如广告收收益、场场地出租租收益，，夜间非非办公时时间的其其他商业业经营等等）不同同于商业业物业的的新课题题物业队伍伍素质不不高物业团队队与产业业园开发发商的沟沟通渠道道，接管管验收等等程序是是否清晰晰需予以以完善客户均为为质素较较高的““白领””创意一一族，如如何满足足个性需需求产业园的社区区文化开展不不同于商业物物业，也不同同于纯粹的写写字楼物业，，如何开展也也是个新课题题物业类型较多多（办公、酒酒店、高尔夫夫）等也给物物业人提出新新的课题物业管理模式式还未定型，，需要一段时时间完成定型型，然后才能能谈复制重点、难点物业服务定位位1、与国际接轨轨，符合国际际标准2、尊重历史、、尊重传统3、传统文化和和现代先进文文化精髓的共共融4、具有强大的的辐射力民族的就是国国际——古今对话！**创意产业业园的性格:关键词1：“对文化化的强烈认同同”。**是一个高高文化素质的的城市，大家家对文化有着着强烈的认同同感，有人可可以没饭吃，，可以没房住住，但是不能能没有文化。。关键词2：怀旧不厌新新。**创意人人人喜欢名人字字画、古物，，认同文化，，但是**创创意人又喜欢欢追逐品牌、、时尚。文化价值仍是是物业服务的的最高追求---只有文化才是是经济价值的的空间2.4如何满足创意意产业园客户户需要的物业业服务?2.5谁来满足客户户需要?职业物业经理理人培养全国其他他项目创意产产业园的储备备人才（项目目经理）各专业人才的的培育（工程程、安管、客客服、行政/人事等）操作层人员的的培训（服务务标准的一致致性）特别需要创意产业园（（大业主）战略上的定位位准确资源上的支持持（资金、信信息、旧厂区区维修的技术术）如专门的工程程接口部门旧厂区改造过过程的物业部部门的全程参参与，了解管管线改造，为为节能减耗做做足前期工作作标识VI系统的制作物业办公用房房/住宿等设计行业专家（外外脑）创意产业园用用户（租户））的共管模式式-----经营委员会会国家物业管理示范项目标准省级物业管理示范项目标准条件之一,建筑面积在8万平方以上市级物业管理示范项目标准ISO国际质量体系认证认证2012年2011年2010年2009年2.6制定了什么样样的5年物业服务计计划?2008基础工作：了了解现状，提提出服务策略略，与团队达达成使命3.关于旧厂区改改造的创意产产业园展望及及**产业园园5年规划所思关于旧厂区改改造的创意产产业园物业管管理仍处在起起步阶段（白纸一张）----也可以创意哟哟！离天花板的高高度尚有一定定距离（空间很大））能否象万科住住宅的物业管管理一样为他他的开发的楼楼盘在销售时时形成溢价形成即有一定定品牌，又根根据以后开发发各专业型的的创意产业园园输出各具特特色的物业管管理服务产品品---比如陶瓷展馆馆的工作人员员着装可以仿仿“青花瓷””的仿古服装装来突出服务务形象，提升升无形资产物业服务一定定要根据产业业园发展的战战略来定位，不然会形成成两张皮，3.关于旧厂区改改造的创意产产业园展望及及**产业园园5年规划所思总体而言：旧旧厂区改造的的创意产业业园物业服务务潜力巨大，，服务急需提提升，VI导向系统急需需完善，设施施维护需找根根源，把节能能及渗水维护护等工作提到到一定高度；；但更需要从战战略上重视，，摆正物业服服务的位置；；配备专业的的人员，搭好好班子，锻练练好队伍，重重视内功，这这样才能把物物业服务复制制到全国的战战略做好。结束语我不让一切事事情固定,人们想安定但是只有不安安定才是他们们的希望所在在----爱默生就算是斩掉我我第九个头,我也要向着我我人生目标不不断的前进----黎宇清解湖北北九头鸟完谢谢！仅供参参考！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:12:0402:12:0402:121/5/20232:12:04AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:12:0402:12Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:12:0402:12:0402:12Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2302:12:0402:12:04January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232:12:04上上午02:12:041月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:12上上午1月-2302:12January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/52:12:0402:12:0405January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:12:04上上午午2:12上上午午02:12:041月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:12:0402:12:0402:121/5/20232:12:04AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:12:0402:12Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满