XXXX年上东大街项目定价策略

上东大街定价策略目录

一、影响单价的权益因素

二、各栋楼价格区间统计表

三、各栋价格总额统计表

四、商铺返租计算

五、销售策略货包价值分析

六、平均折扣率计算过程

七、投资计划举例1.1商铺结构影响因素1.2商铺位置影响因素1.3商铺使用功能影响因素1.4商铺层数影响因素一、影响单价的权益因素1.1商铺结构影响因素A级

商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。B级

商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。C级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内无柱网，此类商铺较差。D级

商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。一、影响单价的权益因素1.2商铺位置影响因素A级

临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。一、影响单价的权益因素蔡锷大道上东大道1.2商铺位置影响因素B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。一、影响单价的权益因素东庄大道1.2商铺位置影响因素C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。一、影响单价的权益因素天子街彩云街1.2商铺位置影响因素D级.在商铺内街的商铺（9＃楼内街）价格加权系数最差。一、影响单价的权益因素9＃搂内街1.3商铺使用功能影响因素1.3.1预留可做餐饮条件的商铺（7＃、15＃、16＃）一、影响单价的权益因素1.3商铺使用功能影响因素1.3.2可满足汽车美容要求的商铺（10＃）一、影响单价的权益因素1.4商铺铺层层数数影影响响因因素素1.4.1临主主干干道道的的二二层层商商铺铺（（1＃、、6＃、、7＃、、8＃A区域域））一、、影影响响单单价价的的权权益益因因素素蔡锷锷大大道道上东东大大道道AAAA1.4商铺铺层层数数影影响响因因素素1.4.1临次次干干道道的的二二层层商商铺铺（（12＃，，B区域域））一、、影影响响单单价价的的权权益益因因素素东庄庄大大道道B1.商业业搂搂层层越越往往上上价价值值越越低低，，通通常常如如果果是是4层商商业业，，则则四楼楼价价格格是是一一楼楼的的1/8；三三楼楼价价格格是是一一楼楼的的1/4；二二楼楼是是一一楼的的1/2。2.考虑虑昆昆明明消消费费者者的的逛逛街街习习惯惯，，二二层层商商业业销销售售风风险险较较高高。。3.为降降低低二二层层商商铺铺销销售售风风险险，，利利用用价价格格杠杠杆杆，，采采用用将将一一层层与二二层层以以上上商商铺铺价价格格拉拉开开较较大大差差距距的的方方式式，，吸吸引引部部分分实实力力相相对较较低低的的投投资资客客，，低低价价购购买买二二层层商商铺铺。。天方方观观点点：：二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表栋号层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数1一层33834.5927000142万～1048万114万～837万16二层17543.8614000165万～425万132万～276万145二层复式25062.6620000401万～642万320万～512万76一层33834.592700085万～384万68万～306万17二层17543.8614000433万～720万345万～575万67一层31328.4625000106万～1881万84万～1501万7二层13784.4611000226万～843万181万～673万5三层8771.937000144万～537万115万～428万3四层8771.937000126万～500万100万～399万38一层31328.322500090万～336万72万～268万6二层17543.8614000197万～366万157万～292万5一层公寓8333.33800033万～100万32万～96万7二层公寓8333.33800016万～76万15万～73万119一层25062.662000012万～116万10万～93万33二层12531.3310000314万～335万251万～267万2二层公寓8333.33800016万～50万15万～48万13二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表栋号层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数10一层商铺20050.131600037万～221万29万～177万12二层公寓8333.33800013万～99万12万～95万1411一层商铺20050.131600071万～194万56万～155万512一层22556.391800064万～559万51万～446万10二层8771.93700064万～225万51万～180万513一层22556.391800039万～337万31万～269万11二层8771.93700082万～144万66万～115万2二层公寓8333.33800018万～75万17万～72万1214一层商铺22556.391800067万～166万53万～132万1515一层28822.0623000143万～216万114万～173万4二层12531.3310000319万254万1三层7518.86000191万153万116一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1合计商铺191/公寓57不同同总总价价区区间间商商铺铺分分布布明明细细表表栋号50万以下50-100万100-300300-500万500万-1000万1000万以上小计1＃00141311295＃00061076＃0114530237＃008451188＃016400119＃151361003510＃7320001211＃032000512＃2480101513＃3541001314＃01410001515＃005100616＃0000112合计27447035123191合计14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：：以以上上价价格格区区间间为为价价格格表表的的总总价价二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表1＃楼楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层33834.5927000142万～1048万114万～837万16二层17543.8614000165万～425万132万～276万141＃楼楼一一层层二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表1＃楼楼二二层层二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表5＃楼楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数二层复式25062.6620000401万～642万320万～512万75＃楼楼一一层层二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表5＃楼楼二二层层二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表6＃楼楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层33834.592700085万～384万68万～306万17二层17543.8614000433万～720万345万～575万6二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表6＃楼楼一一层层6＃楼楼二二层层7＃楼楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层31328.4625000106万～1881万84万～1501万7二层13784.4611000226万～843万181万～673万5三层8771.937000144万～537万115万～428万3四层8771.937000126万～500万100万～399万3二、、各各栋栋楼楼价价格格区区间间统统计计表表7＃楼楼一一层层7＃楼楼二二层层7＃楼三层层7＃楼四层层8＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层31328.322500090万～336万72万～268万6二层17543.8614000197万～366万157万～292万5一层公寓8333.33800033万～100万32万～96万7二层公寓8333.33800016万～76万15万～73万11二、各栋栋楼价格格区间统统计表8＃楼一层层公寓部分分8＃楼二层层公寓部分分9＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层25062.662000012万～116万10万～93万33二层12531.3310000314万～335万251万～267万2二层公寓8333.33800016万～50万15万～48万13二、各栋栋楼价格格区间统统计表9＃楼一层层公寓大堂堂9＃楼二层层公寓部分分10＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺20050.131600037万～221万29万～177万12二层公寓8333.33800013万～99万12万～95万14二、各栋栋楼价格格区间统统计表10＃楼一层层公寓大堂堂10＃楼二层层公寓部分分11＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺20050.131600071万～194万56万～155万5二、各栋栋楼价格格区间统统计表11＃楼一层层12＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层22556.391800064万～559万51万～446万10二层8771.93700064万～225万51万～180万5二、各栋栋楼价格格区间统统计表12＃楼一层层12＃楼二层层13＃楼层数对外均价实收均价价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层22556.391800039万～337万31万～269万11二层8771.93700082万～144万66万～115万2二层公寓8333.33800018万～75万17万～72万12二、各栋栋楼价格格区间统统计表13＃楼一层层公寓大堂堂13＃楼二层层公寓部分分14＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺22556.391800067万～166万53万～132万15二、各栋栋楼价格格区间统统计表14＃楼一层层15＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层28822.0623000143万～216万114万～173万4二层12531.3310000319万254万1三层7518.86000191万153万1二、各栋栋楼价格格区间统统计表15＃楼一层层15＃楼二、、三层16＃楼层数对外均价实收均价对外总价区间实收总价区间商铺个数一层商铺35087.72280001677万1338万1二层商铺17543.8614000838万669万1二、各栋栋楼价格格区间统统计表16＃楼一层层三、各栋栋价格总总额统计计表栋号类型销售面积实收总额实收均价对外总价对外均价1＃商铺3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705＃商铺1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666＃商铺2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657＃商铺5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658＃商铺906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339＃商铺1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310＃商铺471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311＃商铺263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312＃商铺1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313＃商铺827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314＃商铺583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915＃商铺741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216＃商铺955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合计22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、销售售策略货货包价值值分析开盘日期区域销售对象总建面积比例实收总额比例7.19A区6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.0034.22%9.13B区1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.0060.87%09.1.1公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.004.92%合计22781.59㎡364623780元五、商铺铺返租计计算价格表总总价=实收总价价/0.84/0.95（平均折折扣率））根据估算算价格表表得出：：返租部分分的对外外均价为为20050/㎡㎡六、平均均折扣率率计算过过程平均折扣扣率——是指楼盘盘各种情情况下打打折总和和后的平平均值，，是在做做价格表表时上浮浮的比例例。六、平均均折扣率率计算过过程1．一次性性付款方方式(0.3%)3%*0.1=0.0032．领导优优惠方式式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8达证10000优惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524.8达证持证证1%的优惠(0.5%)1%*0.5=0.0055.8达证持证证介绍10人1%的优惠0.4%1%*0.4=0.0046.8达证客户户感谢金金(0.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026六、平均均折扣率率计算过过程7.老业购买买1%的优惠0.1%1%*0.1=0.0018.400万推广基基金的成成本1.1%4000000/364000000=0.0119.投资绿卡卡1%的优惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的的优惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711．其他销销售政策策优惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11≈≈5%但实际销销售实收收是不只只3.64亿，所以以上浮约约5%已包含其其他不可可预见的的折扣。。七、投资资计划举举例举例：以10栋第87号铺（10#-87）为例，，建筑面积积：32.45㎡假设单价价：18000元/㎡折前总价价：58.41万元1.一次性付付款3%2.持8达卡2%A、硬买（（不不返租））折后单价价：18000×0.95=17100元/㎡折后实际际总价：：17100×32.45=554895元七、投资资计划举举例B、84折购买折前总价价：58.41万元返租后价价格：58.41×0.84=49.06万元合同成交交总价：：49.06×0.95=46.61元七、投资资计划举举例9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:22:2000:22:2000:221/5/202312:22:20AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2300:22:2000:22Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:22:2000:22:2000:22Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:22:2000:22:20January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202312:22:20上上午00:22:201月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:22上午1月-2300:22January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/50:22:2000:22:2005January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。12:22:20上上午午12:22上上午00:22:201月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。00:22:2000:22:2000:221/5/202312:22:20AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2300:22:2000:22Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:22:2000:22:2000:22Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:22:2000:22:20January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月202312:22:20上午午00:22:201月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。