池州金汇璞玉天城户型配比建议

会计学1池州金汇璞玉天城户型配比建议Part1市场审视第1页/共48页2013年1-5月整体成交量二月份成交1277套，认购921套，为上半年月销量最高单月；三、四月份销量明显下滑，在五月份，五一小长假前后众多商家推盘，刚需大量释放，使得销量强势反弹，再次突破千套销量大关；六月份受银行“钱荒”影响，以及部分刚需得到释放后，销量再次急剧下跌，成为上半年销量最低单月；五六月份的市场形成冰火两重天的局面。第2页/共48页——住宅成交量锐减265套池州楼市6月平淡收尾2013年6月池州楼市成交量下滑2013年6月池州商品房成交703套，比五月减少365套，降幅为33.6%。其中住宅成交575套，比5月减少265套，降幅为46.1%。池州楼市6月平淡收尾第3页/共48页4月份各面积段成交情况其中80-100平米的户型销售最多，达到了225套，其次是100-120平米的户型。两种户型销售总数达到了473套，占了四月份销售总套数的63%，这是由当地居民的收入水平，家庭结构的原因共同造成的。第4页/共48页6月份销售的户型面积主要集中在100-120㎡，以及80-100㎡，其中80-100㎡的房源销售232套，占31.54%；100-120㎡的房源销售267套，占44.75%。6月份各面积段成交情况第5页/共48页6月份各面积段成交情况从成交均价方面来看，4000元/平方米以上的房源仍占绝大多数，成交538套，比例为84.33%。第6页/共48页价格:成交均价为4189元/平米；户型面积：成交结构方面，80-100平米户型与100-120㎡平米户型市场占有率不分上下，100-120㎡平米户型由于其宽敞的空间、居住的舒适度和功能的齐全是客户的主力需求，但其面积相对80-100㎡平米户型较大，总价较高，致使大部分客户转而购买80-100平米户型。80-100平米户型面积相对较小，总价较低以及其实用的居住空间较容易为市场所接受。客户分析：池州为全国四线城市，虽然池州不乏有钱人，但整体经济落后，居民收入偏低，许多购房者要花费十几年的积蓄购买一套房子，拮据的经济使其选择购买小面积的房源。市场审视小结第7页/共48页启示：三房户型是市场的主力需求，由于房价高企不下，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比例，满足市场需求。市场审视小结第8页/共48页Part2销量TOP8户型配比分析第9页/共48页万成香格里拉一室两厅一卫面积：80.8㎡

两室两厅两卫面积：83㎡

三室两厅两卫面积：109.36㎡

万成香格里拉住宅共有25种户型。其中1室2厅有80.8㎡﹑81.65㎡﹑81.74㎡3种户型面积；2室2厅有83㎡﹑86㎡﹑91㎡﹑92㎡﹑94㎡﹑97㎡﹑98㎡﹑107.67㎡﹑108.82㎡、112.14㎡、116㎡﹑116.55㎡13种户型面积；3室2厅有87㎡、100㎡﹑108㎡﹑108.95㎡﹑121㎡﹑123㎡﹑124.28㎡﹑136㎡和123.3㎡9户型。第10页/共48页80—100100—120120—14080.81室2厅107.672室2厅1213室2厅81.651室2厅108.822室2厅1233室2厅81.741室2厅112.142室2厅124.283室2厅832室2厅1162室2厅1363室2厅862室2厅116.552室2厅123.33室2厅873室2厅1003室2厅912室2厅1083室2厅922室2厅108.953室2厅942室2厅972室2厅982室2厅万成香格里拉第11页/共48页绿洲桂花城两室两厅一卫面积：84.1三室两厅两卫面积：121㎡五室两厅两卫面积：148.15㎡共有25种户型。其中2室2厅有84.1㎡﹑94㎡﹑83㎡﹑87.89㎡﹑83.98㎡﹑88.4㎡6种户型面积；3室2厅有90.6㎡﹑93.5㎡﹑121.1㎡﹑101.3㎡﹑121㎡﹑129㎡﹑110㎡﹑124㎡﹑107㎡、96㎡、121.48㎡﹑124.34㎡﹑107.62㎡﹑94.46㎡﹑100.74㎡﹑96.72㎡﹑117.59㎡﹑93.93㎡﹑122.95㎡﹑105.74㎡﹑96.89㎡和104.86㎡22种户型面积；5室2厅有148.15㎡、189.25㎡﹑142.95㎡﹑184.53㎡﹑140.37㎡﹑130.69㎡6种户型。第12页/共48页80—100100—120120—14084.12室2厅101.33室2厅121.13室2厅942室2厅1103室2厅1213室2厅832室2厅1073室2厅1243室2厅87.892室2厅107.623室2厅121.483室2厅83.982室2厅100.743室2厅124.343室2厅88.42室2厅117.593室2厅122.953室2厅90.63室2厅105.743室2厅148.155室2厅93.53室2厅104.863室2厅189.255室2厅963室2厅142.955室2厅96.893室2厅184.535室2厅982室2厅140.375室2厅130.695室2厅绿洲桂花城第13页/共48页碧桂园两房两厅一卫面积：83㎡四室2厅2卫面积：215㎡三房两厅两卫面积：122㎡三房两厅两卫面积：122㎡80—100100—120120—140832室2厅1103室2厅1223室2厅842室2厅112.813室2厅1303室2厅87.222室2厅105.333室2厅135.913室2厅第14页/共48页华府骏苑两房两厅面积74.7㎡三房两厅一卫面积135.1㎡两房两厅面积112.2

㎡80以下80--100100--12074.532室2厅89.392室2厅109.652室2厅74.72室2厅92.212室2厅112.23室2厅70.512室2厅93.62室2厅112.993室2厅98.72室2厅110.643室2厅第15页/共48页凯旋公馆户型A：87㎡

户型B：91㎡户型C：109㎡80—100100--120140以上872室2厅1092室2厅1553室2厅912室2厅1172室2厅1443室2厅120--1401353室2厅1232室2厅第16页/共48页高速·秋浦天地户型一室一厅E346.82—50.88㎡D5户型两室两厅107㎡户型三室两厅141.14㎡共有20种户型，其中一室一厅的有78.81㎡，50.78—55.61㎡，46.82—50.88㎡、共5组；二室二厅的有107㎡、98--101㎡、87.81㎡、91.34㎡、129.25㎡、85.12㎡、共7组；三室两厅的有141.14㎡、115.6㎡、118.86㎡、123.24㎡、130.91㎡、117.24㎡、129.63㎡、125.8㎡共8种。第17页/共48页高速·秋浦天地80以下80--100120—14046.821室2厅982室2厅141.143室2厅50.881室2厅87.812室2厅129.252室2厅50.781室2厅91.342室2厅123.243室2厅55.611室2厅85.122室2厅130.913室2厅78.811室2厅129.633室2厅100--120125.83室2厅1012室2厅1072室2厅115.63室2厅118.863室2厅117.243室2厅第18页/共48页曼哈顿两室两厅86㎡两室两厅93㎡三室两厅103㎡80—100100—120862室2厅1033室2厅932室2厅1153室2厅1253室2厅1033室2厅第19页/共48页天湖丽景湾户型面积：57.72㎡户型面积：90.52—90.93户型面积：134.22—134.31㎡共有21种户型，其中一室一厅57.72㎡、76.86㎡两种户型；两室两厅有90.52—90.93㎡、85.6—85.59㎡、88.55—89.84㎡、81.76㎡、98.01㎡、84.74—84.99㎡、84.26—92.63㎡、86.96㎡、13种户型；三室两厅的有107.82—107.98㎡、134.22—134.31㎡、124.26㎡、111.36㎡6种户型第20页/共48页80以下80—100100--12057.721室2厅90.52—90.932室2厅107.82—107.983室2厅76.861室2厅85.59—85.62室2厅111.363室2厅88.55—89.842室2厅118.863室2厅81.762室2厅120—14098.012室2厅124.263室2厅84.74—84.992室2厅134.22—134.313室2厅84.26—92.632室2厅86.962室2厅天湖丽景湾第21页/共48页60708090100110120130140万成香格里拉绿洲桂花城碧桂园华府骏苑凯旋公馆高速·秋浦天地曼哈顿天湖丽景湾户型面积项目名称第22页/共48页1、市场上最小户型为高速·秋浦天地的小乐公寓46.82㎡一房，其中两室两厅一卫的户型集中区间在82-95㎡，集中在90㎡左右，仅华府骏苑有70-80平米的两房。2、三室是市场上的主导户型，面积区间跨越为100-135平方米，其中一卫的面积大多分布在100-120㎡，在110㎡上下浮动，而两卫的户型面积区间为120㎡以上，面积段跨度较大，而平均在130㎡左右。3、市场上也出现了四室两厅两卫和五室两厅两卫的户型，面积段从140-235㎡都有，正常四室集中在145㎡左右。4、综上所诉：户型设计的好与坏对于当地楼盘的销售有较大影响，所以本项目需要在现阶段做好户型优化。对本区域楼盘户型的总结第23页/共48页1、紧凑两室的面积段应该在75-80㎡，抢占市场先机，舒适两室的面积段应该在80-90㎡。3、三室的户型应该集中在92-120㎡，市场上的主流户型应该占到最大的份额，其中客户对于卫生间的要求不严格，那么一卫的设计应该多于两个卫生间的。一卫的面积应该在90-105平方米，两卫的面积在105-120平米。3、四室的户型份额应该占到较小的比例。面积应该控制在140㎡以内。4、户型面积的相应缩小，有助于在总价有优势的情况下拉快销售速度。户型面积段占比备注两房一厅70----80平米10%紧凑两房两房两厅80----90平米30%舒适两房三房两厅一卫90---95平米15%紧凑三房三房两厅一卫95---110平米20%舒适三房三房两厅两卫110----120平米15%主流三房四房两厅一卫120-130平米8%豪华大套四房两厅两卫130-140平米2%豪华大套户型配比建议第24页/共48页Part3项目审视第25页/共48页项目位于站前区长江南路与林荫路交叉口，池州市体育馆就在斜对面，项目周边有天堂湖、湿地公园、齐山风景区等优质的生态资源。项目审视/位置第26页/共48页项目数量单位总用地面积62898平米总建筑面积148909.9平米地上建筑面积119173.9平米其中住宅107373.9平米商业11800平米地下建筑面积29736平米绿化率36.5%容积率2.2——停车位1065个项目审视/地块经济技术指标第27页/共48页两室两厅88.66

㎡两室两厅114.96㎡三室两厅126.14

㎡共有20种户型，其中2室2厅的88.66㎡﹑83.32㎡共2种户型面积；3室2厅的有126.14㎡﹑111.26㎡﹑114.19㎡﹑114.96㎡﹑121.98㎡﹑98.36㎡共6种户型面积；4室2厅的有138.43㎡﹑129.79㎡﹑141.03㎡共3种户型面积；5室2厅的有152.11㎡共1种户型面积。项目审视/户型配比第28页/共48页80—100100—120140以上88.662室2厅111.263室2厅141.034室2厅83.322室2厅114.193室2厅152.115室2厅98.363室2厅114.963室2厅120-140126.143室2厅121.983室2厅138.434室2厅129.794室2厅项目审视/户型配比第29页/共48页景观资源周边交通客户需求项目对面为池州体育馆，揽齐山、天堂湖、湿地公园三大自然景观项目仅有一路公交车上下站台，出行不便目标客户以首置及外地客户为主但实自然景观为共享资源，内部园林永远不能代替自然资源的价值项目周边大配套不全，距公交车站较远，出行不方便相对于区域内占据较佳地段、体量较大、社区配套更全项目，本项目无法抢占制高点，抢夺顶级富豪市场有较大的市场风险项目审视/项目要素理解第30页/共48页社区缺乏配套出行不便影响生活品质市场对中小户型的需求宏调政策的影响…………尽管项目所处区域齐山公园、天堂湖、湿地公园等自然景观，但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过高市场，户型面积不宜过大，避免总价过高，造成销售停滞，从而有效规避开发风险！项目审视/项目要素理解第31页/共48页Part4户型配比及设计亮点建议第32页/共48页根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按115/80政策执行。本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小三房更受客户青睐．建议本项目户型设置增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求思考第33页/共48页5#楼8户9#楼6户户型比例构想第34页/共48页5#楼建议住宅户型比例

2房2厅2房2厅3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫合计单层户数1211218面积75829296115125293面积范围75～8080～9090～9595～110110～120120～130

单层面积7516492962301256579栋总面积112524601380144034501875117309栋各户型套数151515151515759栋各户型比例12%26%12%12%26%12%100%户型比例构想第35页/共48页9#楼建议住宅户型比例

2房2厅2房2厅3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫合计单层户数121118面积75829296115293面积范围75～8080～9090～9595～110110～120

单层面积7516492961155429栋总面积1125246013801440172581309栋各户型套数1515151515759栋各户型比例17%32%17%17%17%100%户型比例构想第36页/共48页75㎡的二房二厅户型设计紧凑；分区明确、功能齐全；采用了大飘窗台、转角飘窗设计，提升室内使用空间和观景视野；户型设计参考（一）第37页/共48页户型特点：82㎡I小三房二厅1.方正实用2.动静分区明显、跃式设计使空间具层次感3.卧室有飘窗通风采光好,是空间无形中放大很多。户型设计参考（二）第38页/共48页户型特点：89㎡三房二厅1.方正实用2.客厅与餐厅的空间尺度恰到好处，不浪费空间3.双阳台设计，且具备大阳台空间4.房间面积分