住宅楼项目可行性报告

目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc87187717"目录1HYPERLINK\l"_Toc87187718"一、总论2HYPERLINK\l"_Toc87187719"1.1项目简介2HYPERLINK\l"_Toc87187720"项目位置2HYPERLINK\l"_Toc87187721"1.1.2项目现状2HYPERLINK\l"_Toc87187722"项目总体规划要求2HYPERLINK\l"_Toc87187723"项目建筑面积指标2HYPERLINK\l"_Toc87187724"1.2项目法人概况2HYPERLINK\l"_Toc87187725"1.3编制依据3HYPERLINK\l"_Toc87187726"1.4主要经济技术指标3HYPERLINK\l"_Toc87187727"1.5结论3HYPERLINK\l"_Toc87187728"二、市场分析4HYPERLINK\l"_Toc87187729"2.1宏观环境分析4HYPERLINK\l"_Toc87187730"2.1.1地理位置4HYPERLINK\l"_Toc87187731"2.1.2经济发展4HYPERLINK\l"_Toc87187732"2.1.3人口状况5HYPERLINK\l"_Toc87187733"2.1.4生活水平5HYPERLINK\l"_Toc87187734"2.2房地产市场分析6HYPERLINK\l"_Toc87187735"2.2.1房地产市场综述6HYPERLINK\l"_Toc87187736"2.2.2区域分布8HYPERLINK\l"_Toc87187737"2.2.3价格水平9HYPERLINK\l"_Toc87187738"2.2.4土地市场10HYPERLINK\l"_Toc87187739"2.2.5别墅市场10HYPERLINK\l"_Toc87187740"未来房地产市场走势11HYPERLINK\l"_Toc87187741"三、项目周边环境与竞争性楼盘分析12HYPERLINK\l"_Toc87187742"3.1项目周边环境分析12HYPERLINK\l"_Toc87187743"3.1.1周边环境12HYPERLINK\l"_Toc87187744"3.1.2SWOT分析13HYPERLINK\l"_Toc87187745"3.2竞争性楼盘分析14HYPERLINK\l"_Toc87187746"四、项目定位14HYPERLINK\l"_Toc87187747"4.1总体定位14HYPERLINK\l"_Toc87187748"4.2产品定位15HYPERLINK\l"_Toc87187749"4.3客户定位15HYPERLINK\l"_Toc87187750"4.4价格定位16HYPERLINK\l"_Toc87187751"五、财务分析17HYPERLINK\l"_Toc87187752"5.1技术经济指标说明17HYPERLINK\l"_Toc87187753"5.2销售收入测算18HYPERLINK\l"_Toc87187754"5.3投资估算18HYPERLINK\l"_Toc87187755"5.4现金流量分析及财务评价18HYPERLINK\l"_Toc87187756"5.5敏感性分析19一、总论1.1项目简介项目位置该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧，占地面积165,751,2平方米（约合250亩），土地性质为商住楼。1.1.2项目现状目前该地块尚未办后相关征地手续，地块原为农业用地，现地块上杂草丛生，临近x路和x路口附近是当地农业住房。项目总占地面积165,751,2平方米，总建筑面积198,500平方米。地块南面邻近的是延伸中的x路，目前已经辟通。1.1.3项目总体规划要求项目总占地面积165,751,2平方米，规划建造一个大型中高档居住区。土地使用年限为70年。容积率为低层0.8，多层1.3，小高层1.8。建筑密度30%。至少480m2的社区用房，至少900m2的物业管理用房，一处占地2700m2，建筑面积不小于1800m2的6班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。1.1.4项目建筑面积指标项目规划总建筑面积198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商业配套3000平方米。住宅部分中，多层住宅119,500平方米，小高层40,000平方米，联排和叠加别墅共36,000平方米。容积率1.2，建筑密度30%。车库建筑面积31,871平方米，共机动车位1771个。1.2项目法人概况企业名称：x房产开发有限公司法定代表人：xxx注册资本：10000万企业类型：有限责任公司经营范围：房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。1.3编制依据本项目可行性报告根据xxx房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和x市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：1、x市国土资源局国有土地使用权出让合同。2、x市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。1.4主要经济技术指标主要技术经济指标如下：基地面积165,751,2平方米总建筑面积198,500平方米其中：住宅部分195,500平方米配套部分3,000平方米容积率1.2建筑密度30%机动车停车泊位1771个1.5结论该地块处于x市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。经估算，项目工程总投资为632,467,155元，税后利润为137,090,785元，税后投资利润率为21.68%，财务效益较好。二、市场分析2.1宏观环境分析2.1.1地理位置x市位处x省东南部、x市与x市之间。北至东北与x、x两市相连，南至东南与x、x区。距x市a公里，x市b公里。x交通便捷。航空方面，上海虹桥机场距a公里，上海浦东机场距a公里。港口方面，上海港距离a公里、张家港距a公里、太仓浏家港距a公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路方面，京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路方面，区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道等。2.1.2经济发展2000年以来，x市国内生产总值高速增长，近两年增长速度超过30%。2003年国内生产总值为430亿元，2004年1-8月份完成国内生产总值370.7亿元。2003年，产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值12亿元，比上年增长1.4%；第二产业增加值289亿元，比上年增长34.3%；第三产业增加值129亿元，比上年增长29.0%。从近两年的三产比例来看，工业占绝对主导地位，随着工业的发展，外来人口的涌入，x市服务业将会得到快速发展。2.1.3人口状况近年来市户籍人口增长缓慢，但外来人口增张迅速，2001年外来人口为20万人，2003年已达到47万，接近总人口的一半。市中期规划（2005-2010年）人口为130万，其中外来常住人口62万，远期约为165万，其中外来常住人口84万。外来人口的大量涌入带动了房地产的高速发展。2.1.4生活水平近年来，随着市经济的快速发展，人民生活水平大幅度提高。2001年，城镇居民可支配收入为9810元，2002年首次突破万元大关，2003年达到创纪录的13034元。与此同时，居民储蓄继续快速增加。2003年居民人均存款余额达2.52万元，同比上年增长34%。2.2房地产市场分析2.2.1房地产市场综述2.2.1.1开发2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。普通住宅557.60万平方米，别墅、高档公寓80.20万平方米，商业营业用房78.52万平方米，11层及以上高层建筑56.90万平方米，分别比上年增长110.2%、191.1%、137.7%、448.7%。别墅、高档公寓、商业营业用房占比都有了不同程度的提高；高层建筑的开发成为2003年房地产开发的一大亮点。2003年竣工面积大幅增长，达204.63万平方米，比上年增长110.3%。其中普通住宅143.81万平方米，别墅、高档公寓28.54万平方米，商业营业用房22.72万平方米，分别比上年增长100.7%、183.2%、150.4%。2.2.1.2销售2003年市商品房销售面积131万平方米，比上年增长48.9%；其中商品住宅销售116万平方米，增长50.6%。同时，商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。2.2.1.3空置由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止2003年底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。2.2.2区域分布根据市在售楼盘情况，可以把市房地产市场划分为以下板块：老城区市中心，市政府等机构均在该版块内，地理位置极其优越；纵向的x路、x路和x，横向的x西路（中路）等，是x最繁华的几条商业街；该区域内老新村在数量上占有非常大的比重，有100个左右；同时有极少量高档新开发楼盘，主要在x中路沿线，如x、x等，现已售完，其二手房的价格在4000-5000元/m²左右。城北x公园和x河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿线的楼盘居多；由于老城区内地块稀缺而先向外阔伸的地段；现在该区域内的生活和商业氛围非常好，x路两侧的商业带已经基本成型，另外x路两侧的x商业街也正在招商中；区域内新建楼盘和老式新村共存，新开楼盘20个左右，一般走中端路线，价格在3500-4200元/m²范围内，主要吸引x本地人作为其主要客户。长江北路沿线x以东、x北路两侧的地带，是近年发展起来的中高档住宅群；该区域的楼盘一般规模都较大，大部分未开发完毕，后期的还会陆续入市，现在新推楼盘价格范围基本在3000-4000元/m²内；住宅群的生活配套现还未及时跟上，只能过多的依赖市中心，即将开张的易初爱莲（预计10月）会在一定程度上缓解该地段生活配套欠缺的问题。x西路和x路沿线处在x市区到x湖、x等旅游景区的主干道上，交通便捷；已建成的3000亩的森林生态公园、小型高尔夫推杆场，规划中的大学城和在建的体育中心等设施，都将为该地区提升产品层次提供基垫；x路的改造两侧商业街的规划也会带动该区域版块的迅速成型；前几年在该区域开发的产品以别墅为主，兼有一定量的多层；现在在售的楼盘有x和x花园，价格3800-3900元/m²。x开发区x港以东、x塘以南，x区周边的住宅群，楼盘不多，主要为x区提供配套；新近开发的楼盘有2-3个，其中x花苑正在销售中，价格在3400元/m²左右。x南x南面的一系列地块，现在在建的楼盘仅3个：x、x广场和x华城，另外还有两处动迁安居房——x，x；•已建成或规划中多条省际交通枢纽穿越该版块，未来潜力巨大；xx未来规划的城市副中心，近期楼盘数量增速很快；在售的楼盘有10个，价格区间在2200-2500元/m²。xx高档娱乐休闲度假区，楼盘以别墅为主；由于别墅在产品层次上往往差异非常大，因而该版块的价格差异幅度也较大，价格范围主要分布在5500～8000元/m²不等。2.2.3价格水平从x市在售楼盘情况看，老城区内的次新房价格最高，均价在4000-5000元/平方米；其次是x北和x北路沿线，均价达到3000-4000元/平方米；x西路表现不俗，目前价格区间在2800-3600元/平方米；x镇也呈现出快速上涨的势头，目前均价达到1900-2600元/平方米。2.2.4土地市场截至2004年10月13日，x市本年累计推出土地15幅，其中住宅11幅，总占地面积119.68万平方米，总建筑面积预计在160-180万平方米，商业4幅，总占地面积11.46万平方米。正在出让的土地面积约27万平方米，预计全年将推出160万平方米左右，总建筑面积在220万平方米左右，出让土地面积基本与2003年持平。2.2.5别墅市场2004年，x市别墅市场供应量猛增，上市面积达到2002年同期两倍；已经形成“x、x、x”三个区域为主的别墅群。随着x市经济的快速发展，x市别墅市场出现了比较明显的变化，休闲、度假、养生、投资等中高档别墅份额逐步增加。与此同时，不为乐观的是，x市别墅市场销售趋于平淡，多数项目面临较大销售压力。从客户群体上看，x市别墅客户以上海人为主、其次是x本地人和x人。表1x市在售别墅列表案名地址风格特色户型（m2）价格（元/m2）销售状况xx法国滨海小镇独特林荫大道238-3005500内部认购延期xx美式风格户户临水264-3686700-72000二期销售不佳xx美式木结构木结构228-3707000-90000销售不佳xx北美传统风格高尔夫球场220-3507500-79000销售60%xx森林公园252-3735500-70000二期保留房xx271-3164000-45000销售一般2.2.6未来房地产市场走势供给量从2002年至今的土地市场供给情况来看，2003年待开发土地面积1406986平方米，年度新购置土地面积1547728平方米，而开发规模为475245平方米，2004年度预计推出160万平方米，预计2004年底待开发土地与2004年新增土地面积累计约350万平方米，可建总建筑面积约490万平方米。受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，未来两三年内，x市土地出让将会进一步减缓。因此，未来的几年内，x市的土地供应量将是2004年底的300万平方米再加上每年推出的100多万平方米新增供应土地。根据2003年的开发规模预测，未来几年内，每年的土地开发规模不超过80万平方米，可建建筑面积不超过110万平方米。2.2.6.2需求量根据2004年x市统计年鉴资料，2003年末，x市有50%居民居住面积小于14平方米，12%居民居住面积小于10平方米。二居室比例占到56%，一居室比例占到4%。根据x市“十五发展计划”要求，到2005年底，x市人均居住面积要求达到21平方米。存在的潜在需求量为：300000×(21-14)=210平方米。从实际需求来看，2001年至2003年，x市预售住宅面积284万平方米，解决了近3万户居民的居住问题。尽管目前x居民拥有两套住房的比例比较高，但对普通居民来说，还存在着较大改善居住条件的需求，随着居民生活水平的提高，改善居住条件的要求日益迫切。此外，外来人口的增加，势必引起对住房新的需求。从x市住宅市场近几年的销售情况以及空置情况来看，未来几年内，x的住宅需求量仍会有一定程度的增长，预计未来几年内每年的需求量保持在近200万平方米。2.2.6.3趋势分析从供需两方面来看，未来几年内，x的房地产市场将会呈现供不应求的状况。再考虑x市“三年再造一个新x”的发展战略以及x临近x的地理优势，未来几年内x的房地产市场有稳定的需求支撑，其价格仍然会持续上涨。不过，若宏观经济政策调整，对土地供应的限制放宽，住宅的供应量将会放量，则房地产市场的价格走势就较难预料。三、项目周边环境与竞争性楼盘分析3.1项目周边边环境分析3.1.1周边边环境该地块位于x镇xx村，x路西侧、x路南侧、x公路东侧、xx西路北侧，占占地面积165,7751.2平方米（约约合250亩），土地地性质为商住住楼。地块范范围内有多条条河流流经于于此，其中一一条贯穿地块块南北，西北北通x湖，东南跨跨x江，通x河。沿x路与x西路是规划划退让的50米景观绿化化带。地块距距离x仅5公里，距离离x更近。项目地块临近x、x、沪宁高速速和x高速，x高速目前正正在施工，预预计明年5月1日通车，距距离项目地块块最近的匝道道口位于地块块以南约1公里处。x市交通主干干线x路从地块北北侧经过直达达x湖，x市规划的未来城市市中轴线之一一的x西路已打通通至x路（x西路全长6.9公里，预计9月底可通车车）。目前由由市区通往或或经过地块的的公交线路、巴巴士有多条，公公交x路、x路等均沿途途经过。项目地块东北面是是在建的x大学城，目目前已入驻二二所大学——x科技职业学学院、x外国语学院院和一所科技技园——清华科技技园（x）。地块的东面是在建建的占地560亩的体育中中心，该体育育中心建成后后将拥有5000人座位，可可容纳3万人，此外外，还附有一一个棒球场和和相应配套设设施，可承办办国际、国内内单项比赛和和省级综合性性运动会，该该项目预计2005年上半年竣竣工。大学城东面是已经经建成的占地地3150亩的城市生生态森林公园园。以外，在在地块东面临临近体育中心心还有高尔夫夫训练场（在在建）等配套套设施。3.1.2SWWOT分析Strength::处于x发展规划的的西部居住区区内周边大学城、森林林公园、体育育中心等市政政配套较多交通便捷，未来xx城市中轴线线前进路即将将辟通至项目目边上Weak:该区域尚未开发成成熟，缺乏生生活配套距离市中心比较远远，缺乏人气气Opportunnity:区域内尚无大的房房产项目，本本快速启动后后有先发优势势地块内有两条河流流，可以利用用来做水景x西路延伸到项目地地块后，将会会缩短与市中中心的时间上上的距离和感感觉上的距离离Threat:临近都市交响康居居小区规模庞庞大，将会对对本项目形成成直接竞争动迁安居房会降低低本区域住宅宅档次x市房地产市场销售售普遍放缓宏观调控对房地产产市场的影响响3.2竞争性楼楼盘分析本项目周边与本项项目比较类似似的别墅项目目有x森林，该项项目最大买点点在于临近森森林公园，具具有得天独厚厚的环境优势势。此外，相相对于x别墅而言，该该项目距离市市区相对较近近，比较适合合居住。从其其客户群体来来看，x本地人用来来居住的占绝绝对比重。此此外，x湖周边距离离本项目较近近的有x花园，由于于该项目以xx湖为主要卖卖点，故其主主要客户群体体是x人，其主要要目的是休闲闲和旅游度假假。与本项目目比较类似的的普通住宅项项目有x路上的x花园和x花园。这两两个项目虽然然处于x路上，距离离市中心相对对较远，但是是由于其楼盘盘品质较高，其其销售情况和和销售价格却却高于市区平平均水平。xx花园均价3800元/平方米，x花园多层3900元/平方米，小小高层4000元/平方米。各各楼盘详细情情况如表3.1所示。表3.1周边边竞争性楼盘盘列表项目名称开发商地址物业类型均价（元/m2））x森林x置业x中路888号独立/联排别墅独立7000/联联排5500x花园x房产x路18号酒店/独立别墅7200～80000x花园x房产x路360号多层/小高层小高层4000//多层价3900x花园x置业x路/x路高层/小高层3800四、项目定位4.1总体定位位一方宝地、一叶绿绿洲定为诠释：x路是x市唯一一条条追求山、水水、林统一的的大道，其“一线连三点点”的绝对优势势，当之无愧愧地占据了xx第一人居大大道的宝座，显显山、露水、环环林的生态大大道，诞生了了x一个特殊的的豪宅板块———沿x路板块。目前引领x房价的的几个指标性性楼盘基本上上都集中在这这一区域，包包括黄金地理理位置楼盘xx山庄、城西西第一小高层层和高层楼盘盘x、西区别墅墅价格指标盘盘x营造、森林林生态盘x森林、原生生水岸xx水城……在x路西侧，森林公园园附近诞生一一片高绿化、低低污染的生态态型人文居住住区。与自然然亲密接触，山山、水、林相相结合，充分分体现以人为为本的居住新新理念。4.2产品定位位根据项目自身特点点和项目所处处地块周边住住宅环境，本本项目产品定定位为：多层层为主、联排排和叠加别墅墅、小高层为为辅。其依据有：项目容积率较低，适适宜开发高档档住宅项目处于已渐成气气候的x路高档住宅宅区项目面临x湖旅游游度假区高端端别墅项目竞竞争，联排、叠叠加别墅可以以差异化x市场多层住宅为主主体，但小高高层住宅代表表了未来住宅宅发展的方向向。表4.1产品品分配表物业类型建筑面积(m2))百分比多层119,50060%小高层40,00020%联排/叠加别墅36,00018%配套商业3,0002%合计198,500100%4.3客户定位位从周边项目x森林林、x花园、x花园等楼盘盘的客户群体体来看，x西路周边楼楼盘的客户特特征如下：追求高品质生活具有较高消费能力力，一般都有有私车对住宅品质、生活活环境要求较较高对价格相对不甚敏敏感因此，本项目多层层、小高层住住宅部分客户户定位为：希希望改善现有有居住条件、追追求高品质生生活方式的人人。其具体描描述为：以x本地人为主，在xx工作的外来来人为辅年龄跨度较大，225-50岁岁为主力范围围客户的家庭结构以以两代同住为为主，房型要要求二房和三三房客户接受的主力总总价在30--50万左右右房屋单户需求面积积在90-1300平方米之间间客户的主要职业为为企业白领、公公务员、外企企人员和私营营业主根据x市别墅市场场的消费群体体来看，x客户占据约50%，x本地人约为15%，江浙客户户占据35%左右。但鉴鉴于本项目定定位为联排和和叠加别墅，适适宜居住而非非休闲、度假假，因此，主主要客户群体体应该是x本地人，具具体来讲应该该是x本地中高收收入家庭、外外企高管等，其其次才是x高级白领和和企业主、xx投资客。4.4价格定位位在相近原则和可比比原则的指导导下，选取xx森林别墅，xx花园作为本本项目别墅定定价的可比样样本；选取xx花园、x花园作为本本项目多层定定价的可比样样本。表4.2别墅价价格修正系数数表比较内容权重x别墅（A）x花园(B)拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%1.10.1651.20.18外部环境25%1.30.3251.60.4社区环境10%1.10.111.20.12建筑形式25%1.10.2751.70.425房型设计10%10.11.10.11配套设施10%1.10.110.80.08主题提炼5%10.051.10.055合计100%/1.135/1.37将各比较对象市场场价格经比较较系数修正后后得到:比较项目名称价格修正参考价格项目Ax森林别墅5500/1.11654850项目Bx花园7500/1.4455170万方江南森林别墅墅和威尼斯花花园两个比较较对象经比较较系数修正后得出本案参参考价格在44850-55170元/平方米，因因此，本案别别墅市场参考考价格为50000元/平方米。表4.3别墅价价格修正系数数表比较内容权重x花园（A）x花园(B)拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%1.40.211.40.21外部环境25%1.20.31.20.3社区环境10%1.20.1210.1建筑形式25%10.250.90.225房型设计10%10.10.90.09配套设施10%1.20.121.20.12主题提炼5%1.10.05510.05合计100%/1.155/1.095将各比较对象市场场价格经比较较系数修正后后得到:比较项目名称价格修正参考价格项目A阿里山花园3900/1.11553377项目B景轩花园3800/109953470阿里山花园和景轩轩花园两个比比较对象经比比较系数修正正后得出本案案参考价格在在3300元/平方米，因因此，本案公公寓市场参考考价格为33300元/平方米。五、财务分析5.1技术经济济指标说明可售面积共计1998,5000m2，另有有公建配套如如下：至少4480m2的的社区用房，至至少900mm2的物业管管理用房，一一处占地27700m2，建建筑面积不小小于18000m2的6班幼儿园等等。由于规划设计要求求该地块车位位配比需达到到1:1，因此此本项目应提提供17711个车位（含含配套商业的的12个车位）。假假定其中的660％为可售售车位（车库库停车），即即1062个车车位，而每个个车位的使用用面积加公摊摊面积达到330m2，则则应建各类车车库约318871m2。综合考虑项目体量量及开发周期期，初步推断断本项目分四四期开发，整整个建设期长长达3.5年。各各期开发量如如下表所示：：表5.1各期期产品开发安安排各期面积配比一期二期三期四期多层住宅35,00040,00044,500小高层40,000联排/叠加别墅6,00010,00010,00010,000配套商业1,5001,500合计42,50051,50054,50050,000多层比重82.4%77.7%81.7%小高层比重联排/叠加比重14.1%19.4%18.3%20.0%5.2销售收入测算算多层住宅预售起价价初步定在33300元/m2，联排叠加加别墅预售起起价初步定在在5000元/m2，配套商铺铺预售起价初初步定在55500元/m2，由于小高高层住宅于最最后一期推出出，届时售价价理应较现在在有一定增幅幅，因此预售售起价初步定定在39000元/m2，车位售价价则长期恒定定在90,0000元/m2上下波动；；本项目可售车位数数量较大，因因此考虑在建建设期内总计计售出65％，即6911个。考虑房价只有低开开高走才能吸吸引投资客、满满足已购房业业主的心态以以及帮助消化化上一期的尾尾房，同时为为了尽量多的的考虑风险因因素的影响，因因此对本项目目的房价涨幅幅采纳了偏保保守的假设，即即住宅及别墅墅每季度上涨涨50元/m2，配套商铺铺由于体量不不大，因此每每季度上涨1100元/m2。假定当某期销售率率达到70％左右时时，即可推出出下一期预售售，以确保各各季度的现金金流仅出现淡淡旺季的差异异，而不会出出现几何级倍倍数的差异。通过以上假设，经经测算得出本本项目的总销销售收入为8839,7440,5866元，详细计计算参考附表表1销售收入估估算表。5.3投资估算由附表2可以计算算出本项目建建设投资共计计351,488,832元（不含土地地取得费用及及销售期成本本、税金等），项项目总投资为为632,4467,1555元。5.4现金流量分析析及财务评价价由附表3现金流量量表可以计算算出：本项目目税后利润为为137,0090,7885元，投资资收益率为221.68%%，静态投资资回收期为11.7年。本项目净现值为999,7188,087元元，内部收益益率为9.666%，动态态投资回收期期为1.744年。5.5敏感性分析从附表4敏感度分分析表来看，当当销售收入下下降10%后，本项目目内部收益率率下降到6.37%，低于行业业折现率。当当建设投资上上升10%后，本项目目内部收益率率下降到8.24%，也低于行行业折现率。因因此，本项目目抗风险能力力一般。附表1销售收入测测算表项目2005200620072008Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1一期多层住宅销售面积(m2))1750070003500350017501750销售收入(元)57750000023450000011900000012075000061250006212500联排/叠加销售面积(m2))30001200600600300300销售收入(元)15000000060600003060000309000015600001575000配套商业销售面积(m2))600450300150销售收入(元)330000025200001710000870000合计76050000032030000016670000016035000076850007787500二期多层住宅销售面积(m2))2000080004000400020002000销售收入(元)68000000027600000014000000014200000072000007300000联排/叠加销售面积(m2))5000200010001000500500销售收入(元)2550000001030000005200000525000026500002675000配套商业销售面积(m2))600450300150销售收入(元)342000026100001770000900000合计96920000040510000020970000020350000098500009975000三期多层住宅销售面积(m2))2225089004450445022252225销售收入(元)77875000031595000016020000016242500082325008343750联排/叠加销售面积(m2))5000200010001000500500销售收入(元)2600000001050000005300000535000027000002725000合计1038750000420950000213200000215925000109325000110687500四期小高层住宅销售面积(m2))2000080004000400020002000销售收入(元)78000000031600000016000000016200000082000008300000联排/叠加销售面积(m2))5000200010001000500500销售收入(元)2650000001070000005400000545000027500002775000合计1045000000423000000214000000216500000109500000110750000车位销售个数(个)585858585858585858585858销售收入(元)517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111合计517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111517911151791115179111总销售收入812291111372091111118769111161724111113770911117541161111408491111790466111375116111378978611161291111162541111附表2：建设投资资估算表(RMB)序号项目指标总成本20042005200620072008元/m2RMBQ4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q11直接成本1.1前期工程费2504962500004135417413541741354174135417413541741354174135417413541741354174135417413541741354171.2建安工程费205428599100105419666105419666210294666210294666233232166233232166240023833240023833131586333131586333106586333106586333多层7508962500006562500656250014062500014062500015843750015843750083437508343750建筑面积m211950087508750187501875021125211251112511125小高层1300520000000866666786666678666667866666786666678666667建筑面积m240000666766676667666766676667联体、叠加10003600000001500000150000040000004000000500000050000005000000500000025000002500000建筑面积m2360001500150040004000500050005000500025002500商业配套13003900000487500487500975000975000487500487500建筑面积m23000375375750750375375车库750239035911199196619919661991966199196619919661991966199196619919661991966199196619919661991966建筑面积m2318712656265626562656265626562656265626562656265626561.3公共配套费1001985000001654167165416716541671654167165416716541671654167165416716541671654167165416716541671.4基础设施费2003970000003308333330833333083333308333330833333083333308333330833333083333308333330833333083331.5后期成本305955000744375744375744375744375744375744375744375744375合计3205585991413541741354171963988331963988333012738333012738333316550883316550883384467443384467442300092442300092441636550881636550882间接成本2.1不可预见费09616758124063124063589196589196903821903821994965994965101534010153406900286900284909654909652.3筹建管理费096167586869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869116869112.4财务费用0116967255835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480835480合计30930241116464541646454211158821115882426213242621325173572517357253773225377322212419221241920133572013357总计351488833257818715781871217514711217514711325535966325535966356828644356828644363824066363824066252133444252133444183788644183788644附表3：现金流量量表序号项目20042005200620072008Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q11现金流入00812291111372091111118769111161724111113770911117541161111408491111790466111375116111378978611161291111162541111销售收入008122911113720911111187691111617241111137709111175411611114084911117904661113751161113789786111612911111625411112现金流出214707944357818712887956002501865004304525553799970775882603555323541337915577555511523663147489553162498661889023881889423882.1土地取得费用20892607732.2建设投资57818715781871217514711217514711325535966325535966