2022年行业分析从五重分化趋势看房地产市场变局

从五重分化趋势看房地产市场变局在一系列严峻的房地产调控政策下，房地产价格上涨速度趋缓，调控政策的效果初步显现。照这样的趋势看，全国房地产市场价格会稳中有降，房地产市场年内会消失五重分化。

第一，房产市场销售和价格消失区域分化。

中指讨论院“主要城市住宅市场交易状况”显示，今年4月全国主要城市中有六成成交面积环比下降，多个城市跌幅接近或超过30%，即使环比上涨的城市，成交量也在低位盘整。购房者观望气氛增加，市场对房地产价格上涨的预期有所转变。从供应看，主要城市市场供应普遍增加，房地产市场供需比渐渐达到均衡，市场渐渐向买方市场转向。从价格看，中指讨论院“百城价格指数”显示，4月全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.4%，北京等十大城市平均价格环比上涨0.13%，十大城市价格环比涨幅小于全国城市住宅平均价格环比涨幅。

由于一、二线城市房价过高，房价收入比超过了大部分居民的可承受范围，并且受“限购”等调控政策影响更大，在密集调控政策的持续作用下，北京、上海等重点城市楼价在年内或有10%左右的降幅。从成交量看，虽然下半年新居将大量入市，一、二线城市成交量会有所恢复，但同比仍旧下降。三、四线城市受“限购”政策影响较小，资金在房地产市场的配置意愿仍旧较强的状况下房价将稳中有升，成交量也将同比上升。

其次，建筑市场新开工和竣工增速消失分化。

新开工面积是房地产市场的领先指标。国家统计局数据显示，一季度房屋新开工面积达到3.98亿平方米，同比增长23.4%，增速比去年同期大幅回落。这一方面是由于去年新开工面积基数较高的缘由，另一方面也显示了房地产开发商看淡房地产后市，渐渐降低了新开工的速度。

由于从新开工到竣工需要一个较长的时间段，房地产供应存在着肯定滞后期。去年新购土地和新开工面积较多，大部分新开工项目到今年下半年将间续竣工，因此施工面积和竣工面积在去年年底开头上升，今年一季度竣工面积1.28亿平方米，同比增长15.4%，比去年一季度增速提高3.4个百分点。估量竣工面积同比仍会上升，下半年房地产市场供应将迎来一个高峰。

第三，房地产企业资金来源消失分化。

解析一季度房地产行业资金来源的结构，国内贷款占比持续下降；包括定金预收、个人按揭贷款以及应付账款在内的其他资金来源占比平稳；利用外资和自筹资金占比上升。而从同比增速看，除利用外资同比增长速度较快外，其他融资方式同比增速有所回落，特殊是银行贷款、定金和个人按揭贷款增速大幅回落，个人按揭贷款量甚至同比下降。定金和个人按揭贷款增速回落，显示房地产市场交易并不活跃，市场处在僵持阶段。此外，银行融资渠道收紧，开发商转向以外资和自筹资金方式融资。

第四，房地产开发商的财务状况发生分化。

依据申万行业分类的统计，在沪深股市124家上市开发商中，一季度有69家开发商利润同比下降，55家开发商利润同比上升，59家开发商现金同比下降，65家开发商现金同比上升。而从存货看，则有91家开发商存货同比上升，这显示开发商的销售速度下降。从偿债力量看，54家开发商流淌比率上升，而70家开发商流淌比率下降。将来开发商的财务状况取决于存货销售的回款力量和融资力量，在这方面大型开发商更具有优势，而中小型的开发商资金压力更大，开发商的财务状况将连续分化。

第五，土地市场供应和成交面积消失分化。

中国指数讨论院的“土地月报”显示，4月土地供应量上升，成交量大跌，住宅用地推出价格和成交价格均呈显著下跌趋势。眼下，地方政府推地非常谨慎，为完成今年商品住房用地供应方案总量原则上不低于前两年年均实际供应量的指标，各地政府遂在4月加大了推地力度。

开发商们对将来房地产市场态度也特别谨慎。“土地月报”显示，土地成交价格和溢价率普遍下跌，住宅用地表现更为明显。作为房地产市场的领先指标，土地市场成交低迷、溢价率降低，明白无误显示房地产市场仍旧处在下降周期中。

温家宝总理“五一”期间在视察保障房建设工地时首提“把一些地区过高的房价降下来”，显示了中央政府调控房地产市场的坚决不移的决心，市场各方因此认定，中期内房地产调控政策不会退出。而假如下半年通胀水平能按预期回落，也将大大有利于房地产市场的调控，促进房地产价格合理的下调。而从长期看，要从根本上促进房地产