贵阳金阳商业步行街营销推广方案2

金阳商业步行街

营销推广方案2007年12月12日目录一、市场分析二、产品分析三、营销策略四、推广策略一、市场分析1、贵阳市区商业规划格局2、贵阳市区商业网点发展规划3、贵阳在售的大型商业供应量及分布4、贵阳潜在的大型商业供应分布5、金阳商业市场分析6、直接竞争对手分析7、市场分析结论1、贵阳市区商业规划格局三大老牌商业区已根深蒂固贵阳市由于山地地形而形成了城市狭长的地理特征，城市南北长而东西短，中华路为城市的主要干道贯穿南北，分为中华北路、中华中路和中华南路，现有商业规划居中偏北，主要分布在中华北路和中华中路，繁华程度和商业氛围明显强于南部。纵观整个贵阳市，没有真正意义上的成熟商圈。目前，以大十字为焦点，向北以中华中路为射线北到喷水池，向西以中山西路为射线西到大西门组成而作为中心焦点的大十字、北端点的喷水池和西端点的大西门，分别以各自交通要道的交叉路口作为自身区域的中心，形成了三个小型的较为繁华的商业区域。尽管从商圈规模和运作模式上来看，贵阳的三大老牌商业区域相较与中国发达城市的成熟商圈还是尚显稚嫩，但经过了数十年的历史积淀，这三大老牌商业区域在市民心目中的地位已经根深蒂固，其自身的实力也不容小觑。大贵阳发展战略的出台

为贵阳商业发展提供了更高平台

提起贵州省贵阳市的传统商圈,人们自然就会想起喷水池、大十字和大西门。的确,处于城市中心地段,三大传统商圈的地位毋庸置疑。但随着“发展大市场,搞活大流通,建设大贵阳”发展战略的提出,贵阳市独特的喀斯特地貌将无法再抑制这个城市的高速发展，贵阳商业将出现更高的平台,贵阳商业格局将面临大规模的重新洗牌。2、贵阳市区商业网点发展规划

根据贵阳市城市总体规划，确定贵阳市城区商业网点基本格局由1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心和众多商业街，以及旅游景点的商业网点构成。金阳区域将成为贵阳商业规划的重点建设1个新城商业中心围绕金阳新区的建设，在贵阳市城市总体规划确定的金阳商业用地上建设新区商业中心。作为贵阳市的新区，金阳商贸中心的规划和发展要与新城区功能定位相适应，坚持高起点、高标准，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为贵阳市未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。3、贵阳在售大型商业供应量及分布项目名称

经营业态

所在区域

总建筑面积

(万平方米）

均价

(元/平方米)

火车站批发市场批发火车站2.415000浙江商城百货火车站总45万，现已开发10万10000金阳红街百货金阳1016000新大陆数码广场专业市场大十字1.535000金阳乾图中心广场娱乐功能商城金阳259800目前在售商业的总供应量预计超过50万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。

4、贵阳市区潜在大型商业供应分布

未来大型商业供应量巨大

大型商业的名称经营业态总建筑面积

(万平方米）南国花锦百货2.4星力全林店百货不祥北京路shopingmall综合购物中心不祥大营坡shopingmall综合购物中心不祥客运枢纽总站shopingmall综合购物中心不祥铜锣湾购物公园shopingmall综合购物中心16贵阳市区区未来几几年内将将出现大大量大型型综合购购物中心心据目前统统计，未未来贵阳阳潜在的的大型商商业供应应共有6个，其其中有4个大型型shoppingmall面市，，占据未未来潜在在商业供供应量的的绝大部部分，但但是随着着供应量量的加大大，且一一站式购购物商业业的同质质化会相相继面市市，消化化量将有有待考量量。5、金阳阳商业市市场分析析区域发展展状况区域房地地产发展展状况区域住宅宅入住率率分析区域商业业物业发发展趋势势区域商铺铺租金分分析消费者对对金阳的的消费印印象金阳商业业房地产产市场特特征区域发展展状况随着国家家西部崛崛起战略略的实施施，政府府对“大大贵阳””宏伟构构想的打打造，金金阳新区区是省委委、省政政府锐意意打造的的贵州••浦东，，成为继继中心两两城区之之后的城城市增长长极。她她将使金金阳新区区、中心心两城区区形成产产业、资资源、物物流、信信息的互互补和支支持。金金阳拓城城，立体体交通网网络的规规划成型型，为““大贵阳阳”经济济的跨越越式发展展打下了了坚实的的基础。。“十一五”期期间（2006年-2010年），，金阳新区建建设发展的总总体目标是：：一年一个样样，三年大变变样，五年内内把新区17平方公里建建设成为功能能完善、产业业发展、品位位较高的现代代化新城区，，聚集人口达达18万，同同时完成40平方公里内内的基础建设设和配套产业业培育及发展展，五年内总总投入达400亿元以上上。区域房地产发发展状况随着金阳政府府投入与市场场房地产开发发的加剧，金金阳将逐步被被塑造成贵阳阳的CLD———中央居住住区。大量住住宅地产的开开发为发展商商业地产提供供了前提条件件。随着大型地产产开发商的介介入，金阳房房地产开发不不断升温，金金阳板块迎来来了房地产开开发的大好形形势，这对本本项目的开发发提供了良好好的市场条件件。金阳已进进入众多省内内外知名开发发商打造的大大型楼盘，成成为贵阳市房房地产市场的的焦点版块。。从早期开发发的金龙国际际花园、乾图图广场、帝景景传说，到现现在热销中的的新世界、金金元国际新城城、观山湖一一号、金华世世家，展望未未来即将陆续续登场的世纪纪城、远大地地产项目，2007年金金阳房地产可可谓风风火火火，2008年将会延续续07年的开开发热潮，预预计开发量将将超过200万方。金阳阳房地产市场场将走向高开开发量、高价价位、高品质质时代。区域住宅入住住率分析目前金阳区域域已经达到入入住标准的楼楼盘，以碧海海商圈为代表表。入住状况况仍然非常差差，平均只有有不足35%的入住率，，这对商铺招招商影响较大大。碧海商圈圈的发展尚处处于初级阶段段，各种设施施配套尚未完完善，各种业业态配置尚未未形成，此商商圈的门面空空置率较高。。区域商业物业业发展趋势从金阳商铺供供应量上看，，碧海花园社社区商铺以及及金阳大道沿沿线、主要在在售项目的临临街商业物业业销售态势良良好。金阳红红街的一楼铺铺面已经售罄罄，二、三楼楼铺面销售情情况良好。由此可见，虽虽然现状堪忧忧，但大部分分投资者对金金阳的发展前前景依然充满满信心。区域商铺租金金分析商铺租金大多多在20-50元/平方方米之间，最最高可达70余元/平方方米，售价一一般在6000-18000元/平平方米之间，，最高可达2万元/平方方米（乾图广广场一楼独立立铺面。含返返租）；商场单层面积积有500——10000平方米不等等（主要分布布在碧海商业业广场、天下下金街E区、、新瑞商业中中心、乾图广广场、红街、、金龙国际花花园、景怡苑苑、金元国际际新城等），，主营建材、、家具、超市市（现多为空空置）等，独独立铺面面积积大多集中在在30-80平方米间消费者对金阳阳的消费印象象A大多多数受访者经经常去金阳的的目的是办事事和工作，他他们对于金阳阳目前的发展展状况较为认认可，并也认认为金阳要想想发展起来还还需要至少5年以上的时时间B受受访者认为为影响金阳现现在生活便利利的主要原因因是生活配套套设施不足C多数数受访者认为为目前作为一一个新城区的的金阳在商业业方面缺少的的是大型商业业，更缺少综综合性的消费费场所D受访访者对于在金金阳修建商业业步行街较为为接受，并对对商业步行街街这一现代化化的商业形式式较为认同E受访访者心目中认认为在这条商商业步行街中中主要应以生生活购物为主主，休闲娱乐乐也必不可少少，并应配套套特色餐饮；；旅游购物和和文化消费可可作为辅助配配套6、直接竞争争对手分析针对本项目的的规模、档次次及上市时机机，在金阳范范围内选取了了４个竞争对对手加以对比比分析，以便便于为本项目目的商业部分分找出准备的的定位和打造造核心价值、、竞争优势，，并取得销售售成功。４个项目中金金阳乾图中心心广场和金阳阳红阳已在销销售，而金元元国际商业部部分、新世界界商业部分将将在今明两年年陆续上市，，这４个项目目都会在不同同程度上成为为本项目的竞竞争对手。项目名称金阳乾图中心广场(商业部分)规模22万平米，A区12万方，B区10万方产品类型商城式内商铺功能定位娱乐功能项目进度B区裙楼建筑目前已经完成，一期10.29开盘，在售二期，三期5月推出A区商铺面积14—100平米，主要面积在20平米均价二期均价9800元/平米销售模式及状况一二期销售较为火爆，一期三天售完，二期当天97.8%。二期采用六年包租，三年一次性返租，年7%收益，产权式销售。形象定位及推广主题“启动金阳商业心脏，打造贵阳娱乐旗舰”、“名流时尚生活圈”、国际商街优劣势占据金阳而今中心地带的象征——八匹马旁位置，引入投资回报理念产权式销售，商铺面积较小，引入了金城汇商业管理公司。但后期产品多为二、三层商铺，剩余铺面位置不佳，竞争力较小。１竞争对手一乾图中心广场场部分报广示示例项目名称金阳·红街(商业部分)规模近10万方产品类型街区式街铺功能定位一站式综合性商业街区项目进度07年1月7日一期开盘，二期6月推出2万方，一层价格在1.4万元/平米。商铺面积主力铺在30-50平米均价销售均价13988元/㎡左右，最高价位是17288元/㎡。销售模式及状况无回报独立街铺销售，一期开盘推出60套，成交率96%。形象定位及推广主题贵州当红势力街区、四维步行街区、“新中心之心、金铺王之王”。优劣势采用了造街的规划理念，打造了CBD核心区的首条街区式独立街铺，面积较小，低总价，降低了投资门槛。引入德克士进驻，增强投资者信心。竞争对手二２金阳红街部分分报版示例推广主题投资者信心的打造！３竞争对手三项目名称金元国际新城(商业部分)规模4万多平米产品类型两层临街商铺功能定位未做规划项目进度临金阳大道方向已逐步成型，上市时间未定。商铺面积中小面积为主，开间从3.6米到8米均价销售模式及状况全部销售不做自营考虑。此项目先售住宅，还未考虑售商业，对回现没有要求，留到增值再行出售（预计将在明天才会上市）。优劣势临近CBD核心区，全街铺，规模较大，单铺面积较为适中，留到后期销售将会面临较大的市场竞争。项目名称金阳新世界(商业部分)规模4万方左右产品类型综合式商业体，以大型商场为主功能定位综合式商业项目进度项目整体正在施工，预计年底会推出商业，启动招商和自营商铺面积都是大面积的商场均价销售模式及状况以自营和租赁为主，不考虑销售，拟引入沃尔玛优劣势品牌知名度较强，并有大型社区作为依托，可以强力打造金阳北商圈，有成为金阳主要商业核心的可能。４竞争对手四7、市场分析析结论贵阳消费者消消费习惯分析析贵阳市区商业业发展状况分分析结论金阳区域商业业发展状况分分析结论思考消费者消费习习惯分析随着城市生活活节奏的加快快，人们的闲闲暇时间越来来越少，时间间稀缺性的提提高使其价值值展现出来，，即在人们收收入提高的同同时，时间变变得越来越宝宝贵了。工作作的紧张与劳劳顿压缩了人人们平时零散散购物的可能能性，使人们们的购物需求求和享受生活活的愿望都积积蓄起来在宝宝贵的休息日日里爆发出来来。于是，都都市里行色匆匆匆的人们平平时做着简单单的往返于家家与单位之间间的钟摆运动动，而在休息息日里，他们们需要一个能能够集中满足足购物、休闲闲、娱乐等多多种需求的消消费场所，以以节约时间成成本并减少周周转的疲劳。。这种消费模模式向“一站站式满足”的的转变，是催催生大型商业业步行街的重重要外部条件件。贵阳市区商业业发展状况分分析结论A贵阳市商业总总体的经营状状况较好，这这与贵阳属于于消费型城市市有一定关联联。虽然市区商商铺的售价及及租金非常高高，但在市区区中心地段甚甚至会出现无无铺可卖或无无铺可租的情情况B尽管从从商圈规模和和运作模式上上来看，贵阳阳的三大老牌牌商业区域相相较与中国发发达城市的成成熟商圈还是是尚显稚嫩，，但经过了数数十年的历史史积淀，这三三大老牌商业业区域在市民民心目中的地地位已经根深深蒂固，其自自身的实力也也不容小觑。。C从数据据统计上看来来，综合批发发类商业的经经营总建筑面面积最大，占占到总规模性性商业供应的的33％，这这同时也符合合三、四线城城市的消费特特征。规模性性经营百货的的总建筑面积积约为18万万平米，主要要集中在大小小十字、喷水水池、大西门门商圈。D目前在在售商业的总总供应量预计计超过30万万平米。在售售的大型商业业主要为中端端、低端商业业为主，经营营业态主要以以批发、百货货、综合购物物中心、专业业市场为主。。E目前在在售商业的总总供应量预计计超过50万万平米。在售售的大型商业业主要为中端端、低端商业业为主，经营营业态主要以以批发、百货货、综合购物物中心、专业业市场为主。。F选择商商铺最主要的的是地段，一一般来讲具有有多年商业积积淀的区域优优于新区域，，慢车或步行行道两侧的商商铺比快车道道两侧的商铺铺更具价值，，窄路两侧的的商铺优于宽宽路两侧的商商铺。贵阳市市目前在售的的大型商业主主要集中在火火车站及金阳阳，均占有较较好的的位置置，但因为贵贵阳市民的消消费习惯已经经根深蒂固，，所以未来经经营状况堪忧忧。G据目前前统计，未来来贵阳潜在的的大型商业供供应共有6个个，其中有4个大型shoppingmall面市，占据据未来潜在商商业供应量的的绝大部分，，但是随着供供应量的加大大，且一站式式购物商业的的同质化会相相继面市，消消化量将有待待考量。金阳区域商业业发展状况分分析结论A从社区商业起起步，已快速速步入综合型型、大型商业业体模式时代代；B07-08年上市市的商业物业业总量将超过过30万方C金阳商商业房地产已已成为贵阳投投资型物业的的典型代表D商业项项目成交呈现现价量齐升的的良性态势E已开发发商业项目的的经营状况不不佳，有大量量空置铺面，，这将会影响响投资者的投投资信心F短期总量供给给过大，只在在贵阳市场范范围内难以消消化，需要全全面启动贵阳阳外销市场G金阳城城区居住人口口与商业零售售业态的进驻驻速度和质量量仍然没有实实质性的进展展或改观H预计2008年本本案的面市将将面临多个同同区域大型商商业项目的直直接竞争，面面临着金阳商商业地产多元元化发展的过过渡时期。思考大贵阳的发展展催化众多商商业项目的开开发和启动，，市场前景可可观，但竞争争压力激烈；；如何能在未未来异常激烈烈的竞争环境境中突围而出出？合理的定定位，突出的的独特卖点，，创新的销售售手段及大规规模轰炸式的的推广炒作都都是本案成功功销售的重要要前提条件。。07年金阳的的商业地产金金阳乾图中心心广场、金阳阳红街各期的的相继推出，，金阳07年年商铺总推盘盘量将达到15万方，08年增量趋趋势更为明显显，竞争将逐逐步激烈。本本案正面临着着金阳商业地地产向多类型型、多层次的的过渡，从主主题式商业、、社区商业、、社区商业街街、一站式步步行街到专业业市场的大发发展时期。本本案必须在营营销推广理念念上做到人无无我有的领袖袖地位。从总体来看，，本案正面临临着金阳商业业大发展的良良好时期，金金阳CBD的的打造、金阳阳核心商区归归属的争夺、、价升量增、、差异化的竞竞合方式，都都将为本案提提供一个绝佳佳的市场环境境！当前竞争环境境下，金阳商业的机机会点在哪？？现在和未来来的金阳缺什什么？

这里里不缺住宅，，不缺商业！！缺的是：特色色的商业圈、、一站式消费费的纯商业步步行街及满足生活需需求的大型主主力店

缺的的是：生态的的、乐园的、、复合的、文文化的商业街街区！

缺的的是：具有领领军能力的商商业形态！而而金阳的发发展正需要这这些！这些都为我们的项项目提供了机机会和契合点点二、产品分析析1、项目基本本数据2、项目SWOT分析3、项目卖点点整合4、项目定位位1、项目基本本数据[金阳商业步步行街]地处处金阳新区CBD核心商商圈的中心地地段，毗邻行行政中心，是是金阳重点建建设的标志性性商业项目。。其东西两侧侧与大型生态态住区碧海花花园相连；北北接观山西路路，与金融中中心区隔路相相望；南连兴兴筑南路，近近邻奥体中心心，项目交通通便捷，位置置优越，是集集休闲、娱乐乐、购物、美美食、商务、、旅游为一体体的一站式商商业步行街，，是金阳新区区的一道风景景！[金阳商业步步行街]南北北长1200米，东西宽宽100米，，规划建筑面面积约105000平米米，其中，地地上商业建筑筑面积约为79350平平米，人防及及车库面积约约为25250平米。由由南至北以连连接的浮岛式式建筑，辅以以形态各异的的街区广场和和休闲节点构构筑七个组团团商业步行街街区；步行街街建筑以地上上二、三层为为主，临街铺铺侧设置3-4米宽的骑骑楼，内部形形成13-16米进深的的商业空间；；步行街通过过内街、广场场构成一个广广阔联系、开开放的外部空空间系统；在在商业街二层层设置室外通通廊，将整个个商业城连通通，在重要节节点设置自动动扶梯、室外外楼梯，将人人流引向二层层，形成多层层次立体商业业街区；在建建筑形象上以以贵州特色的的青灰、白、、深灰线脚及及驼黄色墙体体，配以贵州州民族建筑的的亭、廊、山山花、马头墙墙、挑檐、景景墙、骑楼等等符号，创造造出清新典雅雅、独具地方方特色的现代代建筑风格。。2、项目SWOT分分析优势：１、交通便便利２、胜人一一筹的片区区规划３、规模优优势４、政府优优势５、得天独独厚的区位位优势６、生态资资源优势劣势：１、项目周周遍配套不不成熟２、地处金金阳，人气气不足３、项目周周边社区环环绕，难以以形成版块块效应４、现有市市场较小，，投资者投投资观念还还不够明朗朗５、公共交交通工具相相对较少威胁：１、同区域域商业物业业空置率高高，人气差差，投资观观望明显２、多个可可类比项目目开卖直接接威胁本项项目３、项目地地块存在与与生活之间间的干扰和和矛盾的风风险４、片区规规划到位所所需时间较较长５、周边待待建项目的的影响６、片区竞竞争项目的的价格影响响7、贵阳市市区08年年未来商业业项目的巨巨大放量及及贵阳市区区商业项目目得天独厚厚的商业氛氛围及人流流量保证对对本案的直直接影响机会：１、城市商商业地产规规模化欠缺缺，可迅速速占领市场场２、大都市市圈形成，，有利辐射射范围３、长远市市政规划的的前景４、规模效效应，有利利聚集人气气５、区域已已吸引许多多投资者的的目光６、大部分分在售项目目缺乏个性性，为先进进的商业模模式提供机机会7、、可可容容纳纳10万万人人的的贵贵州州大大学学城城的的正正式式签签约约划划址址于于本本案案西西南南面面通过过项项目目SWOT分分析析我我们们可可以以得得到到以以下下启启示示本案案的的许许多多优优势势，，如如交交通通便便利利、、区区位位优优势势、、生生态态资资源源优优势势、、规规模模优优势势上上很很大大程程度度上上可可以以说说是是与与红红街街、、金金元元国国际际新新城城、、乾乾图图中中心心广广场场等等直直接接竞竞争争对对手手所所共共有有的的，，甚甚至至在在现现状状来来看看，，本本案案是是距距离离金金阳阳新新区区中中心心的的象象征征————八八匹匹马马环环岛岛最最远远的的商商业业项项目目，，生生态态资资源源优优势势跟跟比比邻邻观观山山公公园园的的金金元元国国际际新新城城项项目目对对比比之之下下显显得得逊逊色色许许多多！！因为为贵贵阳阳城城市市发发展展的的需需要要，，金金阳阳新新区区将将会会成成为为贵贵阳阳市市未未来来10年年的的发发展展重重心心，，贵贵阳阳市市区区的的商商业业发发展展已已趋趋饱饱和和，，投投资资前前景景较较金金阳阳相相对对较较低低，，所所以以从从机机会会点点上上来来看看，，可可以以说说每每个个金金阳阳的的商商业业项项目目，，都都存存在在着着这这些些机机会会点点。。从劣劣势势上上来来看看，，本本案案所所处处片片区区还还处处于于发发展展阶阶段段，，人人气气严严重重不不足足，，周周边边项项目目入入住住率率低低，，日日均均人人流流量量低低，，是是众众多多投投资资客客持持币币观观望望的的最最重重要要因因素素。。本案案所所面面临临的的威威胁胁，，除除周周边边的的数数个个直直接接竞竞争争对对手手的的影影响响，，还还存存在在着着贵贵阳阳市市区区08年年将将面面世世的的巨巨大大放放量量的的成成熟熟区区域域商商业业项项目目的的影影响响，，且且这这些些竞竞争争项项目目均均为为大大型型百百货货类类卖卖场场，，与与本本案案的的业业态态定定位位无无本本质质上上的的区区别别。。3、、卖卖点点提提炼炼经过过对对项项目目与与市市场场环环境境分分析析，，本本项项目目具具以以下下卖卖点点：：1、、唯一一性性：：贵阳阳乃乃至至贵贵州州首首条条真真正正意意义义上上的的步步行行商商业业街街。。2、、标杆杆性性：：1200米米，，近近10万万平平米米风风情情商商业业街街，，在在贵贵阳阳、、贵贵州州乃乃至至西西南南地地区区的的步步行行街街代代表表作作中中独独占占鳌鳌头头。。3、、超值值增增值值性性：：项目目地地处处成成长长性性的的新新城城中中央央区区，，商商铺铺投投资资价价值值尚尚待待挖挖掘掘，，此此时时投投资资将将拥拥有有超超过过十十年年的的增增值值空空间间，，投投资资超超值值增增值值有有保保证证。。4、、民族族民民俗俗性性：：贵州州风风情情建建筑筑，，融融合合岭岭南南骑骑楼楼式式设设计计，，传传统统商商业业风风格格的的当当代代版版，，民民俗俗旅旅游游风风情情与与商商业业相相融融合合，，文文化化传传承承价价值值，，商商业业创创造造文文明明。。5、、政策策性性：：本项项目目为为政政府府主主导导型型重重点点工工程程。。开开发发商商、、政政府府都都将将为为项项目目保保驾驾护护航航。。投投资资、、经经营营有有信信心心。。6、、领先先性性：：本项项目目地地处处城城市市未未来来中中心心商商圈圈核核心心，，商商业业价价值值一一步步到到位位，，一一目目了了然然。。五五大大商商业业业业态态规规划划，，组组团团式式风风情情街街区区景景观观，，比比肩肩京京沪沪穗穗，，领领先先黔黔渝渝川川。。7、、街铺铺为为王王：：本项项目目一一层层骑骑楼楼设设计计，，二二层层环环廊廊连连通通成成天天街街，，全全街街铺铺设设计计理理念念，，为为增增值值、、经经营营创创造造最最佳佳商商业业形形态态支支持持。。8、、金阳阳投投资资圣圣地地：：金阳阳新新区区，，全全面面进进入入发发展展高高峰峰期期，，本本地地外外地地资资本本蜂蜂拥拥而而来来，，政政府府与与民民间间互互动动，，全全民民动动员员，，全全城城关关注注，，成成就就金金阳阳的的投投资资洼洼地地效效应应。。本本项项目目紧紧临临大大学学城城，，未未来来轻轻轨轨穿穿街街而而过过，，区区域域位位置置相相当当优优越越，，自自然然成成为为投投资资金金阳阳商商铺铺的的头头啖啖汤汤、、原原始始股股。。9、、黔商商鼎鼎盛盛大大本本营营：：当前，黔黔商、黔黔人遍布布全国，，本地、、外地黔黔人藏富富于民，，一派鼎鼎盛。本本项目步步行街规规划模式式，融汇汇超市百百货家居居电器等等主题商商城、精精品街、、美食城城、小吃吃街、旅旅游文化化特产城城、时尚尚潮流品品等30余种业业态，荟荟萃商铺铺精华，，为黔商商、黔资资打造财财富聚宝宝盆。10、概念创新新全城：：本项目功功能、品品质定位位于“贵贵州首席席民族风风情商业业步行街街”，并并通过建建筑规划划、景观观布局、、商业组组织得以以保障，，成就贵贵阳唯一一，贵州州第一的的贵阳人人自己的的纯步街街。项目核心心价值对对购买者者的意义义我能提供供什么？？（承诺诺）与购买者者的直接接利益关关系是什什么（关关系）我能提供供什么？？（承诺诺）位于金阳阳，未来来贵阳CBD的的中央10万平平米贵阳阳市唯一一超大型型一站式式购物纯纯商业步步行街整体规划划设计创创新并实实用商铺设计计合理，，铺铺独独立，四四面临街街金阳唯一一比邻贵贵州大学学城的商商业项目目市政府主主导，政政策扶持持投资回报报将投资风风险降到到最低与购买者者的直接接利益关关系是什什么（关关系）位于金阳阳——从从投资角角度上来来说，金金阳商铺铺属于潜潜力股，，高风险险带来高高回报；；贵阳市市区商铺铺因位处处原本成成熟的区区位环境境，故风风险较低低，但升升值潜力力已达瓶瓶颈；10万平平米贵阳阳市唯一一超大型型一站式式购物纯纯商业步步行街———唯一一性和标标杆性成成就贵阳阳名片；；整体规划划设计创创新并实实用———整体形形象价值值提升商铺设计计合理，，铺铺独独立，四四面临街街——宜宜投资宜宜自用，，好租又又好售；；金阳唯一一比邻贵贵州大学学城的商商业项目目，纵观观全国，，从广州州大学城城、北京京学府区区到武汉汉大学周周边区域域，甚至至只拥有有一个广广州工业业大学龙龙洞校区区且周边边无大型型住宅小小区的龙龙洞区域域，这些些学府周周边都存存在着异异常火热热的商业业区域，，租金一一年一涨涨甚至无无铺可租租；市政府主主导，政政策扶持持——在在城市规规划中确确立了区区域商业业的领袖袖地位，，担负起起带动新新区商业业持续发发展与繁繁荣的历历史重任任投资回报报——实实现包租租政策，，暂拟订订年回报报8%，，较住宅宅投资、、存款利利息等投投资方式式回报率率高，且且风险适适中；将投资风风险降到到最低———争取取商业贷贷款的落落实，并并制定即即买即返返数年包包租租金金，将首首付降到到最低，，实现购购买者投投入资金金的风险险降到最最低。运用独特特的销售售主张理理论发掘项目目卖点剔除竞争争共有卖卖点挖掘项目目独特卖卖点新区发展展优势、、前景规规划优势势、增值值性、政政策性及各大项项目产品品优势卖卖点新区发展展优势、、前景规规划优势势、增值值性属于于金阳新区各大大竞争对对手所共共有的优优势卖点点唯一性、、标杆性性、规模模性、民民族民俗俗性、概概念创新性、全全街铺等等产品所所独具的的优势卖卖点及政政策性优势提炼独特特核心卖卖点10万平平米超大大规模纯纯商业项项目贵阳首席席一站式式消费商商业步行行街超前意识识的创新新整体步步行街区区规划四面临街街、铺铺铺独立的的商业规规划独特的贵贵州民族族民俗风风情街区区受省市政政府政策策扶持的的重点商商业项目目唯一比邻邻10万万人贵州州大学城城的商业业项目4、项目目定位策策略定位原则则项目定位位需要解解决的核核心问题题金阳商业业步行街街的特征征项目战略略性总体体定位项目形象象定位本案定位位原则具有一定定理念的的高度和和延展性性，充分分利用阶阶段性策策略，分分层次的的逐步深深化，打打造产品品的核心心竞争力力和开发发商品牌牌，为开开发商后后期房地地产开发发奠定强强有力的的品牌效效应。突出项目目规模体体量，产产品定位位，产品品个性，，区位价价值。项目定位位需要解解决的核核心问题题区域价值值的提升升价格定位位认同产品特色色的提炼炼投资方式式认同金阳商业业步行街街区的特特征1、新城市中中心的商商业街区区：A、开放放式的步步行街区区；B、广场场是核心心；C、多个个组团中中庭组合合和组织织形成独独特的““商街聚聚集效应应”。2、、复合型商商业类型型：A、与金金阳大道道、碧海海花园等等大型社社区相融融合；B、与与上盖的的建筑相相融合，，形成空空中天街街；C、与与文化广广场等公公共设施施相融合合；D、与社社区的中中心/广广场相融融合。3、、街区功能能与品质质定位———“一一站式纯纯商业步步行街””2－1、、首席步步行街区区；2－2、、集购物物、餐饮饮、休闲闲、游乐乐、商务务和文化化功能于于一体。4、街区形象象定位：：4－1、、购物天天地、欢欢乐天地地、财富富天地！！4－2、风情情商业步步行街区区——购购在此、、游在此此、欢乐乐在此！！5、街区的商商圈定位位：以“一站站式纯商商业步行行街”为为业态组组织的基基本理念念，以““1小时时生活圈圈”的大大贵阳经经济圈为为市场背背景和依依托，营营造独具具特色的的经常性性消费圈圈（周边边住宅社社区、大大型企事事业单位位、大学学城）、、基本性性消费圈圈（辐射射白云区区域乃至至贵阳市市区）和和旅游性性消费圈圈（面向向全国））的大商商圈消费费模式。。项目战略略性总体体定位金阳商业业步行街街必将在在金阳新新城发展展进程中中将承载载着城市市价值提升升、魅力力提升、、推动经经济进一步发发展的重重大责任任与作用用，具有有里程碑碑的历史史意义。。金阳商业业步行街街地处金阳新区区CBD核心商商圈的中中心地段，毗毗邻容纳纳10万万人口的的贵州大大学城，，是金阳重点点建设的的标志性性商业项项目，是集休休闲、娱娱乐、购购物、美美食、商商务、旅旅游为一一体的一站式商商业步行行街。领袖性唯一性如何为项项目拔高高形象？？三个高度度领袖性在在于我我们将改改变世人人对金阳阳的看法法！现状：金阳新区区的住宅宅项目的的入住率率低为什么？？因为这里里的生活活配套严严重不足足！未来：因为我们们的出现现，合理理的定位位规划，，超大规规模体量量，为金金阳新区区提供了了完美的的生活配配套所以，金金阳新区区的入住住率将会会攀升！！在金阳新新区住宅宅入住率率攀升的的基础上上，我们们的经营营状况将将随之攀攀升。我我们与金金阳新区区的住宅宅发展是是相辅相相成的！！金阳是一一片热土土，是一一片面世世住宅项项目总体体量已经经超过10万户户、未来来承载50万人人口的投投资热土土！我们们，将会会改变世世人对金金阳新区区的看法法，将为为这片热热土的飞飞速发展展做出突突出贡献献！我们们是金阳阳商业的的龙头领领袖！唯一性在于我们们将成为为贵阳的的城市名名片！尽管贵阳阳市区的的三大成成熟商圈圈已经形形成了根根深蒂固固的规模模性效应应，但是是贵阳市市区仍未未出现一一条纯正正意义上上的步行行街区，，综观中中国各大大省会城城市，都都有一条条成熟的的步行街街区作为为城市的的名片。。在金阳新新区贵阳阳乃至贵贵州都没没有可借借鉴的纯纯商业步步行街区区！我们们具备纯纯商业步步行街的的唯一性性！我们们还是金金阳新区区唯一比比邻贵州州大学城城及体育育中心的的商业项项目！我我们将以以10万万平米的的超大规规模及独独具民族族民俗风风情的建建筑特征征，成为为贵阳的的城市名名片！标杆性在在于我我们50年不落落后的开开发理念念！五大商业业业态规规划，组组团式风风情街区区景观，，比肩京京沪穗，，领先黔黔渝川。。一层骑楼楼设计，，二层环环廊连通通成天街街，全街街铺设计计理念，，为增值值、经营营创造最最佳商业业形态支支持。步行街规规划模式式，融汇汇超市百百货家居居电器等等主题商商城、精精品街、、美食城城、小吃吃街、旅旅游文化化特产城城、时尚尚潮流品品等30余种业业态，荟荟萃商铺铺精华。。我们本着着50年年不落后后的开发发理念，，挥动运运营城市市的大手手笔，将将成为领领舞贵州州的标杆杆性商业业项目！！因此，项项目总体体定位为为：金阳首席席纯商业业步行街街实现购物物功能、、观光旅旅游功能能、亲友友聚会功功能、休休闲娱乐乐功能、商商务文化化功能、、时尚信信息集散散功能、、商业服服务功能能等复合多元元功能的的“城市市磁场””；金阳市民民的起居室及市民文化生活活的共鸣鸣体；展示贵州州风情、、特色文文化魅力力的城市形象象窗口；；贵阳市民民新时尚尚、新消消费、新新生活的的潮流引领领者；有了纯商商业步行行街定位位，我们们就有了了本项目目的价值值定位：：2008，贵州州最具投投资价值值商业大大盘横空空出市！！金阳商业业步行街街，以50年不不落后的开发理理念为本本，10万平平米超大大规模，，领袖金金阳，面面向世界界的，贵阳城市名片片！一街财富富·一路路金阳一站式消消费王国国，体验验式财富富街区。。金阳商商业步行行街。开开启一座座新城的的财富世世界，打打开贵阳阳面向世世界的窗窗口，超超大规模模足以领领袖金阳阳，形成成独具魅魅力的城城市名片片，将与周边街街区构筑筑全新的的城市商商圈，财富盟盟主，金金阳横空空出世！！项目形象象定位推荐理由由：A、将本本案的独独特性———商业业步行街街简洁明明了的体体现出来来；B、本案案作为商商业项目目，以最最直观的的效应来来体现购购买者的的目的，，也就是是实现财财富剧增增；C、带有有一路畅畅通，一一路顺风风的吉祥祥含义；；D、体现现本案的的区位优优势，而而今的金金阳已经经成为一一片投资资热土，，与市区区同类项项目拉开开对比，，站在城城市的高高度，实实现投资资升值的的万千梦梦想；F、形象象定位语语通俗易易懂，语语调通畅畅，可达达到过目目不忘的的口碑效效应。领舞金阳阳·360度海海纳八方方财富超前开发发理念、、独特的的整体规规划和业业态定位位引导时时尚潮流流；铺铺铺独立，，四面临临街，360度度无一死死角的绝绝顶铺王王；比邻邻碧海商商圈、贵贵州大学学城、体体育中心心，360度海海纳四面面八方来来客；专业运营营，永续续经营，，360度的面面面俱到到，全面面呵护财财富孵化化！次主推推荐理由由：A、领舞舞金阳，，拔高项项目高度度，与竞竞争对手手拉开明明显距离离，体现现项目的的领袖地地位，且且“领舞舞”二字字在广告告推广上上不属于于敏感词词汇，与与项目前前期的设设计风格格形成一一致性，，易于沿沿展；B、360度在在于体现现项目的的几个独独特性：：四面临临街的独独立铺王王、海纳纳八方人人流的区区位优势势及面面面俱到的的业态定定位规划划；C、海纳纳八方财财富，突突出项目目的商业业氛围，，展现项项目商机机，财富富通达天天下，惠惠及全国国、富裕裕贵州的的定位高高度。附：形象象定位语语推荐参考：1、财富富金阳通通达天天下2、、龙脉旺旺地金金阳天下下3、城市市金脉，，传承世世代4、聚聚商汇汇财赢赢天下5、财富富触手可可及6、商商业航母母购物物天堂7、城市市名片财财富金金阳8、、通达天天下富富甲金阳阳三、营销销策略1、项目目营销目目标2、项目目营销战战略目标标3、项目目营销目目标市场场分析4、具象象投资者者价值取取向研究究5、阶段段营销主主题与目目标6、入市市时机与与开盘策策略1、项目目营销计计划目标1：：整体价价值最大大化目标2：：开发可可持续持续的开开盘与销销售成功功发现价格格形象组织织与形象象站位定位的可可持续：：总体定定位开发发节奏的的联系资金的可可持续：：资金计计划与现现金流的的联系销售的可可持续：：销售目目标、销销售策略略与销售售收入间间的联系系四个限制制条件来自于资金运作来自于土地现状来自于政策来自于市场调控政策策的影响响会对综综合体项项目的定定位产生生根本性性的影响响。上市公司司的资本本运作模模式和资资金计划划会对项项目的开开发策略略产生影影响。地块的现现状条件件会对前前期定位位产生制制约。由于某阶阶段市场场环境的的影响和和表现不不同，会会直接影影响项目目在不同同阶段的的开发和和推售策策略，从从而影响响大盘的的操作。。项目运营营定位1、目标标市场：：立足本地地，放眼眼外销2、上市市节奏：：快速运作作，分组组团上市市，抢占占先机3、保障障措施：：分组团开开街；招招商为本本，永续续经营4、营销销组合：：招商、销销售、经经营、推推广全方位、、全覆盖盖、全渗渗透5、开发发力度：：整个项目目一次性性开发完完成运营的核核心则是是：现金第一一永续续经营2、项目目营销战战略目标标迅速建立立项目的的知名度度与美誉誉度。以以超值、、增值作作为投资资金阳新新商圈的的核心价价值点！！以可持续续与永续续经营为为战略方方针，获获得各大大组团销销售与运运营成功功。自九月份份起，持持续推进进主力店店、品牌牌店的招招商，07年12月底底前实现现核心主主力店意意向签约约并举行行首届全全省招商商推介会会。以12月月份的盛盛大奠基基仪式为为契机，，在12月全面面启动上上市与招招商战役役。08年5月月底前确确保实现现第一组组团的成成功开盘盘。力争争在“租租大卖小小”的运运营战略略下于08年底底前实现现60%以上的的可销售售商铺的的销售率率，并举举行盛大大试营业业（开街街）仪式式。全力以赴赴，推进进招商、、推广、、销售与与品牌运运营，实实现本项项目成为为“贵州州第一、、西南地地区著名名、全国国有名的的商业步步行街””的战略略目标，，在投资资者、经经营商家家、消费费者之间间架起一一座财富富的桥梁梁！针对本项项目进行行市场研研究与定定位分析析的方法法论———营销销的“三三纬度分分析”价值最大大化塑造竞争争优势优化限制制条件——定位位价值更更高的产产品与客客户组合合模式，，提升项项目价值值；——通过过产品组组合的创创新与合合适的营营销策略略运用，，塑造项项目的核核心竞争争力，保保障实现现项目的的价值提提升；——通过过营销的的优化与与竞争策策略的运运用，实实现本项项目的SWOT动态态优化因此，在在规划与与营销上上应以““特色””为本：：（1）、、目标市市场：立足贵阳阳，拓展展外销与与招商，，走出贵贵阳做贵贵阳！（2）、、街区本本色：以规划创创造价值值，以经经营保障障价值，，以营销销实现价价值，打打造鼎盛盛的黔商商大本营营！通过过组织创创富联盟盟/商家家联盟等等，打造造政府、、开发商商、商家家、投资资商、消消费者五五方共赢赢的格局局！（3）、、场景营营造：造街、造造园、造造景、造造院落，，以复合合之力，，以样板板铺、实实景环境境全面提提升街区区开发营营销价值值；（4）、、永续经经营：以化整为为零、永永续经营营之战略略策略，，为项目目营造商商家特色色，为项项目添彩彩，为项项目招商商、促销销、品牌牌打造量量身定制制因应之之策！3、项目营销销目标市场分分析1、一级市场场：贵阳本地地市场，占50％-60％

2、二二级市场：贵贵州省内市场场，占25％％

3、三级级市场：江浙浙等外地投资资市场，占10％

4、、四级市场：：广东等贵州州人较为集中中的市场，占占10％-15％本本项项目的营销节节奏与销售网网络跟市场分分类紧密联系系，建立全覆覆盖的、具有有渗透力的销销售体系与保保证措施。原原则是：：立足本地、放放眼外销；全全覆盖、总动动员4、具像投资资者价值取向向研究投资者细分类类型◆从区域上上细分：金阳本地、、贵阳其它区区域及外来投投资经营者等等；◆从购买人人群上细分：中产阶级、、知富阶层、、创业人员、、投资理财群群体等；◆从年龄上上细分：35-55岁的人群为为主；◆从职业上上细分：将以企、事事业单位中高高层管理者、、公务员及私私营业者等为为主；◆从购买用用途上细分：大部分客户户将以投资获获取投资回报报为主，少部部分将作为自自营用途。◆从投资额额度上细分：小额投资者者、一般投资资者、大额投投资者与特定定购铺群体。。目标市场细分分及比例（按按五成十年按按揭计算）（1）小额投资者：：首期支付能力力为人民币8万元以下主要购买具有有固定回报的的产权式商铺铺与柜台、立立铺等小面积积商铺。（2）一般投资者：：首期支付能力力为10-25万主要购买二楼楼商铺及一楼楼内街商铺。。（3）大额投资者：：首期支付能力力为35-60万主要购买一楼楼临街商铺。。（4）特定购铺群体体：首期支付能力力为60万以以上主要购买大面面积临街商铺铺、套铺和三三四楼大开间间铺位或多个个商铺。项目目标市场场细分特征对对比投资者细分小额投资者一般投资者大额投资者特定购铺群体特征以贵阳本地市场及地市的大众投资者入群体为主以贵阳本地及地市的高收入或灰色收入阶层、中小型私营业主、个体经营户群体为主以私营业主、贵阳本地及地市高收入或灰色收入阶层、百货类成熟品牌经营商、广东、江浙一带商铺投资群体为主以实力较强的私营业主、不同行业的成熟品牌经营商、广东、江浙一带商铺投资群体为主（1）购买买能力分析从对预期的目目标客户群分分析来看，本本项目所面对对的大多数客客户年收入将将在6万以上上。大部分投投资者用于投投资的金额将将可以占到年年收入的30%~50%，加上商铺铺的按揭贷款款限制条件为为5成10年年，所以，他他们所能接受受的产品总价价也应在100万元以下下，将主要集集中在60~100万元元之间的产品品。目标市场特征征（2）购买需需求分析 从目标客客户群分析来来看，他们大大部分将属于于投资型客户户，他们对于于投资产品的的需求将体现现在投资产品品的易变现性性、回报性及及易出租性等等方面。 所以，大大部分目标客客户将喜好那那些面积相对对适中（30～60平方方米）的街铺铺，并且，希希望商业项目目能整体经营营和管理，同同时兼顾考虑虑到投资收益益的保障性；；少部分自营营客户将依照照他们所经营营的业态不同同选择适宜自自己商铺类型型和面积。（3）购买心心理分析从目标客户对对回报性及易易出租性的角角度考虑商铺铺投资，目标标客户较为重重视商业项目目的整体经营营能力和持续续增值能力，，这要求项目目在前期定位位和整体经营营管理方面能能够充分考虑虑到目标客户户的真实想法法，进行有针针对性的设计计（如：销售售前期应解决决好主力店引引入的问题，，这样才利于于打消投资客客的顾虑）。。（4）购买方方式大多数投资者者采用的购买买方式将是按按揭贷款方式式，部分经营营扩张购买者者更喜好一次次性付款方式式。投资者价值主主张本项目的目标标客户按照分分类对项目都都存在不同的的商品价值取取向和行为目目的。其不同同的取向和目目的都需要开开发商给予支支持和营造。。归结起来离离不开成本这这个概念。（一）投资客客户群投资成本主要要由单一房款款构成，由于于看好市场和和项目的发展展前景，希望望有一个长期期稳定的回报报。要求合理理的投入产出出（租金）比比。（二）自用客客户群经营成本主要要由房款、物物管费、货款款、税收、人人工费用等主主要组成，房房款和物管费费主要取决于于开发商，而而货款、税收收、人工等费费用经营户可可以自我预见见和控制。投投资目的在于于有一个轻松松和合理的经经营空间，要要求先生存、、再发展。所所以希望房款款价格和物管管价格合理（（与市场同步步）。（三）租赁客客户群经营成本主要要有租金、物物管费、货款款、税收、人人工费用组成成。租金和物物管费主要取取决于开发商商和投资者，，而货款、税税收、人工等等费用经营户户可以自我预预见和控制。。租赁客户前前提是看好项项目的整体商商业规划和商商业定位不可可比拟的绝对对优势、项目目的市场发展展前景，目的的在于扩大再再经营和所经经营的产品市市场占有率，，希望租金和和物管费合理理。综合分析，市市场要求价格格制定要合理理，不能盲目目，要贴近市市场，充分平平衡好开发商商、投资者和和经营者三者者之间的利益益，增大项目目将来的生存存空间和生命命力，达到三三赢的目的。。5、总体营销销规划与节奏奏策略一：品牌牌营销策略形成自己独特特的公关事件件活动是用品品牌带动销量量、提升价值值的第一条法法则。以品牌带动销销量，利用80/20法法则锁定本地地20%的大大额投资者是是用品牌带动动销量、提升升价值的第二二条法则。以品牌为核心心的主题促销销是用品牌带带动销量、提提升价值的第第三条法则。。以顾客为中心心的体验式营营销是品牌带带动销量、提提升价值的第第四条法则。。整体营销策略略策略二：抢购购营销策略抢购营销的卖卖场秘诀，采采用排队造势势法，形成人人气效应，大大户效应，大大户优先认购购；再运用鲶鲶鱼效应去激激活，放大羊羊群效应。所所谓鲶鱼效应应，是指地产产销控中的散散户，由于销销控中策划人人员规定VIP客户可优优先认购，那那么其它客户户如热锅中的的蚂蚁，也像像鱼群中的鲶鲶鱼，会积极极主动加入抢抢购行列。此模式适合应应用于开盘时时造势。常见见的用法有认认购派筹、明明星签名认购购、纪念品排排队派赠、VIP超值认认购排序发放放。策略三：社会会营销策略社会营销模式式往往要随时时捕捉社会焦焦点、善用媒媒体炒作与主主题活动组织织两把利刃。。可利用当地地良好的政府府环境，将社社会效益的重重要性提至首首位，将社会会营销的观念念贯穿于企业业的整个开发发过程，进一一步改善城市市的商业环境境，提升城市市品位与综合合竞争力。策略四：开放放式营销策略略采用关系营销销、亲情营销销、文化营销销、活动营销销、展会营销销、人员推广广、现场推广广、团购促销销、新旧互带带口碑营销、、传统媒介营营销等多种营营销方式并行行的开放式销销售策略。策略五：阶段段性主题营销销手段以波浪式营销销事件和主题题活动贯穿全全案。项目整体营销销关键节点规规划07年9月101108年1月12324657309年1月121110892营销专案组设设立及工作时间规划划完成营销战略与策略执行方案完成编制项目盛大开工工仪式与正式营销亮亮相中国商业地产产行论坛召开第一次盛大开盘第二次盛大开盘第三次盛大开盘第二批品牌商商家拓展与首次商家家联谊第三批品牌商商家拓展与二次商家家联谊持续的招商进进程第一组团盛大大开街仪式主力店拓展与与首次全省商家推介介会中国商商业地地产行论论坛项目整整体营营销阶阶段划划分规规划07年年9月101108年年1月12324657309年年1月121110892持续的的招商商进程程45形象期期开盘\强销销期持续期期尾盘期期一次开开盘二次开开盘三次开开盘盛大开开街项目营营销周周期（（工程程-宣宣传-销售售-招招商-开街街）：：预计计为16-18个月月。从从07年9月持持续到到09年3月。。强势势的推推广、、销售售、招招商行行动，，并持持续在在08年全全年。。主要要涉及及的核核心节节点：：强盛大大奠基基仪式式（07年12月月）、、首次亮亮相（07年12月月）、、首次开开盘（08年5月））、贵州巡巡展促促销（07年年12月-08年2月。。新年年）、、二次开开盘及及首次次全省省品牌牌商家家招商商推介介会（08年8、9月））、主力店店签约约与品品牌店店签约约仪式式与品品牌活活动（08年3/8月，，09年２２月））、三次开开盘及“创富富会””/““创业业联盟盟”启启动暨暨开街街试营营业倒倒计时时动员员会（08年1２月月）、、盛大开开街活活动及剩余余铺面面优惠惠促销销（0９年年３月月）。。这一周周期内内，实实施““租大大卖小小”的的销售售战略略，实实现销销售面面积65%以上上，招招商50%以上上。采采用分分段（（组团团）开开街的的政策策，并并力争争主力力店/主题题店4000-10000平平米的的1-2个个；自自营/委托托包租租经营营的品