商业地产全面课程课件

租金水平与业态规划

招商实战之特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研项目租金方案建议租金方案思路参考依据特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研目标商场样本地王购物中心太阳广场铜锣湾广场西武百货中信广场经营规模每层商户组合每层商场平面布局招商条件各业态商户租赁成交条件租金调研方式和内容调研结论分析特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研结论分析结论：各行业商户租金水平及承租面积规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店各行业商户承租水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律大型超市－－带动人气社区超市物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）鸿洲购物中心1-2F沃尔玛6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-4F万佳20,00045-50商业中心超市嘉里中心负1F沃尔玛3,00060-701太阳广场负1F百佳6,00065-75

（包管理费）新大好百货1-3F新一佳12,00080-100(包管理费）租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。特征分析：大型超市百货公司－体现项目档次和特色外地百货物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天负1-6F新世界百货15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅陇镇1-6F伊势丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百货南山保利城裙楼1-3F友谊城百货7,60050-60日豪名苑裙楼1-6F岁宝百货10,00040-50东门迎宾商业大厦1-6F天虹商场28,00050-70中式酒楼物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）中信广场5F逸和轩4,00065-70金威大厦裙楼2F迎海渔港2,00040-50深港豪苑裙楼3F食神3,00060-65鼎盛时代裙楼2F-3F海港3,800120-130地王大厦4F金城太子2,08165-70圣廷苑东区2-3F凤凰楼4,00085-90(包管理费)楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积大，一般在3000平方米以上单位租金承受租金范围通常在50-70元*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。中式酒楼娱乐中心、美食广场、电影院娱乐美食电影院物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）太阳广场5FNAMCO1,200营业额抽成28%-32%太阳广场5F美食广场1,500业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22%金世界友谊城百货负1F法拉利娱乐中心800150-160楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积一般至少在1,000平方米以上单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主大型主力店特征总结娱乐、美食、电影院大型中式酒楼大型超市百货公司承租面积递增趋势娱乐、美食、电影院大型超市大型中式酒楼百货公司承租水平递增趋势

慧通行一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人下首层大型超市放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司；租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。首层二层三层百货公司占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层~4、5F；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。四层五层娱乐、美食、电影院承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。五层大型中式酒楼承租面积较大，通常在3000平方米以上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；承受租金多在50-70元。大型主力店承租特征总结大型主力店的安排－案例连锁超市租金：50-70元/M2汇聚人流下首层设置超市大型主力店的安排－案例综合性百货共3F如：Sogo、Pacific租金(1-3F)：100-150元/M2精品百货共2F。如：Rainbow、LaneCrawford租金(1-2F)：200-250元/M2百货公司设置在1F-3F特色主力店的安排－案例大型中式酒楼(如逸和轩酒家、海港、金龙船、凤凰楼等)—租金:50-70元/M2大型中式酒楼设置在第5F各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律项目租金方案电器城物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）光彩新天地永乐电器400060-70振华大厦1-4F顺电4,00070-80南山海洋之心裙楼1-2F国美电器3,00045-55楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积一般在3,000平方米上单位租金地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右电器连锁健身中心物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）地王负1F中航1,100170-175(含管理费)和平广场2F金朝阳3,50040-45上海香港广场3-4FPhysical6,00085-90(含管理费)楼层该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右健身中心体育运动用品物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海港汇广场地下1F名店运动城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富广场4FMarathonsports200300-400楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米单位租金租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等体育用品专门店美容院及发廊物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）嘉汇百货3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂业2F金宝典发廊20095-100高科利大厦2F玛莎纤体美容38048-52群星广场7F梦圆皇宫美容美体2,70065-75楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右美容美发中心下首层总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上首层二层大型家居用品店电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院三层四层五层承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层特色主力店承租特征总结大型体育用品专卖店(如MarathonSports、RoyalSportingHouse等)租金:80-120元/M2美容院或客户服务中心(如中国移动通信、中国联通等)租金:150元/M2体育用品专门店、美容院设置在第3F特色主力店安排－案例健身中心(如Physical等）租金:65-80元/M2家电家居、健身中心设置在第4F溜冰场特色主力店安排－案例电器连锁(如顺电等）租金:65-80元/M2各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等零售店铺承租特征总结元/㎡8%32%27%5%各楼层递增（减）差幅元/㎡各楼层递增（减）差幅63%20%26%58%同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减下首层——配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺零售店铺安排－案例服务配套类行业：便利店、银行、药店、冲印店、个人护理、面包房、雪糕、糖果、书报亭等租金：平均租金600元/M2，可按店铺位置上浮或下调10-20%国际一线及二线品牌专卖店(服装\珠宝\钟表\皮具\化妆品\鞋\内衣\精品等承受租金水平最高的行业。平均租金：700元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%购物中心写字楼裙楼首层——面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，力求树立和提升项目档次形象

零售店铺安排－案例香港及东南亚知名品牌连锁店(服装\珠宝\钟表\皮具\化妆品\鞋\内衣\精品等)平均租金：600元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%-20%大型品牌旗舰店(如ARMANI—服装、皮具、精品、家私等)第2F：二层商户品牌档次稍逊于首层零售店铺安排－案例国内及香港知名品牌连锁店(服装\皮具\鞋等)平均租金：400元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%-20%第3F：三层商户品牌档次稍逊于二层零售店铺安排－案例书店、礼品、琴行、音像平均租金：300元/M2可按品牌知名度上浮或下调15%-25%第4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色零售店铺安排－案例工艺品、家居摆设、布艺、床上用品、灯饰平均租金：120元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%第5F：经营行业独立性高零售店铺安排－案例具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型各行业商户租金水平及承租面积基本规律下首层三层二层首层四层五层承租均价(元/平方米/月)地王商场中信广场无第5F65（逸和轩）70(金城太子,2081m2)180(豫园上海饭庄,530m2)230(意大利咖啡,33m2)//250（必胜客)100（Friday,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/特色餐饮的承租水平餐饮（中西快餐厅）—如KFC、面点王等租金：200-250元/M2提供休憩、服务场所下首层——靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型特色餐饮安排－案例西式餐厅(如哈根达斯、Grappa’s、DanRyan’s)平均租金：200-300元/M2首层——配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型特色餐饮安排－案例特色餐饮品牌连锁店1、咖啡：Starbucks、Illy、Pacificcoffee

平均租金：300-400元/M2第2F：集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店特色餐饮品牌连锁店2、西餐厅(如Delifrance)3、日本料理、东南亚、韩国菜平均租金：150-250元/M2写字楼裙楼特色餐饮安排－案例特色餐饮品牌连锁店1、露天茶座平均租金：100-150元/M2特色餐饮品牌连锁店