北斗产业基金地产

北京

2013/10/31北斗卫星产业基金

战略简介产业基金摘要北斗卫星产业基金发展“4部曲”：1.借助“北斗卫星”产业背景和拿地优势，获取优质低价土地资源，并迅速将部分地块溢价出让，获取50%以上的年化回报率2.基金采取半年分红方式，加速投资方本金和利润回收3.以“先做项目，后做基金”的方式，以土地出让项目的超常业绩，引入优质基金投资方，放大基金规模4.发展成国内盈利能力最强的产业并购基金，从事国内外中等规模项目并购和上市基金竞争优势人才流优势：具有多方面投资和投后管理人才：主要管理团队具有多年金融机构成功管理经验和广泛的投融资界人脉，多年投资和企业管理经验和成功操盘业绩，包括若干名有多家大型基金财务高管经验和投资业绩的杰出人士基金竞争优势项目流优势：项目覆盖地产、产业收并购和海外退市再上市。初期项目周期3-6个月，并均有退出安排和锁定回报率北斗卫星背景优势：借力于北斗卫星商务平台，国家支持的产业龙头和高科技产业背景，北斗卫星基金既有“国家队”的名牌，又有民营企业的灵活和进取，可获取各级政府大力支持，实现超常发展一、北斗集团简介基金合作方：北斗卫星文化产业发展公司（简称“北斗”）为北斗卫星民用产业化平台；是国有控股，社会参股的股份制公司。北斗上级为中国北斗卫星导航系统服务平台管委会和国家卫星导航信息服务中心。北斗平台拥有中国自有的知识产权,不受其他国家控制，保障国防专门用途，和国家金融和商业信息安全。北斗现已获得国家发改委、工信部，科技部及其他中央部委及各地地方政府的全力支持。鉴于北斗发展的广阔前景，对地方经济的巨大推动力，今后的税收潜力，和国家背景的独家技术平台优势，北斗全国中心及区域中心的建设项目，已引发全国各地地方政府的激烈竞争，纷纷提供最优惠的楼面地价和其他条件，希望吸引北斗落户当地。北斗集团简介北斗卫星业务功能覆盖卫星定位，和电视网，互联网和电信网的三网合一，具有现有三网技术平台所不具备的技术竞争优势和成本优势。运用北斗平台，可以不用光纤等高成本基础设施，实现金融商务网络运营，贸易结算，远程医疗和养老中心，移动通讯和电视传媒等业务。北斗现已与多家下游企业商谈战略联盟，筹划5年内在国内实现电视，移动和互联网的“三网合一“，预计今后5年内实现运营服务额过万亿人民币，公司实现千亿人民币的销售。北斗拟在全国设立5大分区，实现天上有星，空中有网，地上有站的无缝全覆盖。北斗的三网覆盖，不需建光纤通道等基础设施，可实现全区域无缝覆盖。二、北斗基金战略

北斗基金的房地产发展策略分为摘地策略，开发销售策略和运营策略：1、摘地策略：在北、上、广、深等一线城市和发达地区的省会城市，以低于市价30%-70%的楼面地价，获取成片低价优质土地资源。合理安排规划，争取大部分土地性质为易于市场转让的地块，其中不少于30%为住宅用地，20%为商业用地，其余为办公用地。将根据当地的具体情况，拿出成片土地中的部分优质土地资源，尤其是住宅地块，以项目公司转股和合作开发的模式，出让部分土地，实现交易利润，快速完成初期的资本积累。二、基金战略

2、开发销售策略：基金将确认房地产公司，根据北斗和客户的运营需要，以北京中心为起点，设计标准化的北斗中心模块，并迅速在全国复制，建设北斗的运营中心及目标客户所需的商业地产及面向市场的房产。项目建设中实行标准化管理，通过模块化设计，大宗材料集中采购，施工进度管理等程序，有效控制成本，加速完工，实现当年开工，当年售楼。北斗及客户用房的特殊需求，将根据要求定向设计和定向转让。二、基金战略2、开发销售策略（续）：基金和开发公司将联合开发大型综合项目，包括写字楼、商城和部分住宅，以满足北斗办公区和基站的各种需求。北斗自用部分占综合建筑面积的20%-30%，合作方部分占30%以上，其余部分向市场出售。北斗用房的转让，由北斗与基金商定，反映北斗带来的收益。北斗下游合作方用房，均按市场化定价，采取租售的方式。北斗项目的开发和施工，将由基金选定专业的房地产开发公司运作。3、运营管理策略：地产项目的后续运营管理，由各方协商确定。10三、基金运作方案：负责摘地和项目投融资北斗产业基金LP投融资，规划，摘地固定收益优先级管理团队北斗产业产基金管理公司GP机构投资北斗地方合作方会计/法律/评估等（投资中介）托管（管理中介）基金参股的房地产项目公司设计，建设，销售5亿45亿劣后投资方资金项目四、初期盈利模式地产基金负责收购土地及相关的投融资，确保满足北斗发展需要。基金设基金管理公司（GP）和基金（LP)。LP为基金提供的大部分资金，LP获取固定收益（10%-13%）和一部分利润，LP中的劣后方，承担基金的风险，并分享大部分利润。基金以低于市价30%以上的折扣获得土地，将土地项目公司转让给开发公司（现有多家房地产公司希望接盘）。基金保留低于市价部分的70%作为利润，将其他30%优惠部分转让给开发公司。四、初期盈利模式基金的关联房地产公司，以比市场价低的楼面地价，从基金收购项目公司股权，负责完成项目的建设和销售。以北京丽泽桥项目为例，基金以低于市价（北京首创2013年摘地价1.4万/平米）12000元/平米楼面地价获取28万平米建筑面积，以1.5万/平米价格转让项目公司股权给开发商，如基金转让全部项目公司股权，基金息税前利润为8.4亿。基金管理公司收取较低的管理费（0.5%）和超额利润分成北斗卫星智慧城产业基金

项目池一期（2014-2016）讨论稿北斗卫星项目池一期北京丽泽商务金融一期山东青岛北区

昌乐路地块市北区瑞安路地块市北区镇江路地块天津一期项目一北京--丽泽商务金融区：北京西南二环和三环之间，一期D07地块项目计量单位内容项目地址及四至丽泽商务金融区D-07地块土地面积（平方米）1.4公顷建筑面积（平方米）75000项目建筑性质办公/住宅/商业/公共综合商业用地(含公寓35000平方米）收购成本（元/平方米）12000预期出让价格（元/平方米）15000周边可比市场价格（元/平方米）16000周边项目项目一北京--丽泽商务金融一期D08地块项目计量单位内容项目地址及四至丽泽商务金融区D-08地块土地面积（平方米）1.32公顷建筑面积（平方米）85000项目建筑性质办公/住宅/商业/公共商业综合用地(含公寓50000平方米）收购成本（元/平方米）12000预期出让价格（元/平方米）15000周边可比市场价格（元/平方米）16000周边项目项目一北京--丽泽商务金融一期D10地块项目计量单位内容项目地址及四至丽泽商务金融区D-10地块土地面积（平方米）2公顷建筑面积（平方米）120000项目建筑性质办公/住宅/商业/公共商业综合用地收购成本（元/平方米）12000预期出让价格（元/平方米）15000周边可比市场价格（元/平方米）16000周边项目项目二1、青岛—北区昌乐路地块项目计量单位内容项目地址及四至东至沾化路西至曹县路南至昌乐路北至诸城路土地面积（平方米）25740建筑面积（地上）（平方米）78765项目建筑性质办公/住宅/商业/公共6962/36108/35695/0收购成本（元/平方米）5650预期出让价格（元/平方米）8150周边可比房价（元/平方米）14000-16000周边项目项目二2、青岛--北区瑞安路地块项目计量单位内容项目地址及四至东至金华路西至规划路南至瑞安路北至规划路土地面积（平方米）69416.4建筑面积（平方米）242469项目建筑性质办公/住宅/商业/公共0/208082/30497/3890收购成本（元/平方米）5650预期出让价格（元/平方米）8150周边可比房价（元/平方米）14000-16000周边项目项目二3、青岛--北区镇江路地块项目计量单位内容项目地址及四至东至沾化路西至曹县路南至昌乐路北至诸城路土地面积（平方米）54410建筑面积（平方米）189756项目建筑性质办公/住宅/商业/公共0/144230/42066/3460收购成本（元/平方米）5650预期出让价格（元/平方米）8150周边可比房价（元/平方米）14000-16000周边项目项目三靠近天津梅江会展中心地块项目计量