地产投资顾问公司商业计划书课件

——商业计划书谨呈目录第一部分：同行分析第二部分：发展定位与模式第三部分：讨论2三种类型的地产顾问服务公司地产顾问类型发展驱动力特点代表企业跨国地产顾问行网式驱动非常专业，网络式的服务体系；更多存量业务，服务环节更细：招商组市、交易服务、资产管理以及金融等世邦魏理仕（CBRE）、仲量联行（JLL）、第一太平戴维斯（Savills）、戴德梁行（DTZ）等综合运营服务商代理驱动按照项目开发环节设置不同部门，根据接手楼盘的不同阶段提供相应的服务；代理为该类公司先期发展的业务合富辉煌、世联地产、北京伟业以及成业行等专业咨询顾问公司专业驱动全面对项目各个阶段进行咨询，但不操作以华高莱斯为代表，包括世联地产3国内外著名房地产咨询公司合并历史CBRE1906年，美国世邦（CBCommercial）公司成立1773年，英国魏理仕（REILtd.）公司成立1998年，CBCommercial与REILtd.公司合并成立世邦魏理仕公司全北美最具规模物业顾问公司物业估价及买卖公司JLL1783年，英国仲量行成立（1860年正式成立）1968年，美国拉塞尔投资集团成立1999年，仲量行与拉塞尔集团合并成立仲量联行从事地产及代理业务（主要市场是欧洲和亚太地区）全球最大的投资管理公司之一（主要市场是北美地区）DTZ1993年，香港梁振英测量师行成立2000年，梁振英测量师行与DTZ及戴玉祥产业咨询公司合并1995年，新加坡戴玉祥行业咨询公司成立房地产咨询、顾问、估价公司（主要市场是东南亚地区）物业顾问公司（主要市场是香港、内地和台湾地区）欧洲一家主要物业顾问公司Savills1855年，英国Savills公司成立（成立时间不详），第一太平戴维斯公司1998年，第一太平戴维斯与Savills公司合并英国四大上市物业顾问行之一物业顾问公司成立时间不详，英国DTZ公司5国内外著名房地产咨询公司业务情况比较物业管理投资管理设施管理商业抵押贷款经纪评估租户代表租赁代理拍卖房地产资金管理债务与股权融资咨询跨国企业服务酒店咨询二手楼销售世邦√√√√√√√√√√√√√√仲量联行√√√√√√√√√√√√第一太平戴维斯√√√√√√√戴德梁行√√√√√√√√√美联集团√√√√√√中原集团√√√√√所有公司都具有的业务所有国际公司都具有的业务6CBRE公司工作系统WBS（WorkBreakdownSystem）CBRE业务资产服务经纪服务战略咨询全球公司服务估价咨询资本市场项目管理零售业工业服务研究债务与股权融资投资销售与抵押银行帐户管理与收购L.J.Melody&CoCBREInvestor利润中心备注：L.J.Melody&Company与CBREInvestors为CBRE公司的独立下属公司专家资源网AssetControl资产管理平台Axis营销、沟通与管理平台设备融资与资产融资平台iProject员工客户沟通平台Credentrust物业在线租赁YCA项目流程管理系统SiteStuff战略采购系统成本中心7成本中心：CBRE业务支持系统平台（2/2）系统平台名称系统平台构成系统平台功能iProject员工客户沟通平台网上共享项目库远程项目合作：全球各地员工及客户进行远程工作与项目合作Credentrust物业在线租赁租客（包括公司及小业主）的租赁及财务证明信息待租赁的物业信息在线租赁服务YCA项目流程管理系统业务管理流程系统：创建清晰的工作目标、角色定位、组织关系等业务流程系统：问题界定、问题制止、发现与解决方案的制定等支持公司运做系统，通过管理流程与作业流程的规范，改善项目服务质量、提高客户满意度，保证行业领先地位。SiteStuff战略采购系统包括全美物业管理、维修与运营的物资资源目录采购数据分析系统整合采购规模，提高采购议价能力获得分析报告（采购物资相关数据跟踪，物资消耗分析降低10%~20%的成本9CBRE战略咨询业务StrategicConsulting的服务内容物业开发咨询

资产组合优化

选址分析

经济发展与再发展

外国直接投资策略

经济与财政分析

结构性融资、财政策略与风险管理

CBREStrategicConsulting战略顾问备注：表示在中国内地已开展相关业务

资产组合优化：通过设定合理的运营目标及运营策略，降低运营成本、实现房地产投资组合收益开发咨询：全程开发顾问选址分析：业务扩张、设备重置、劳动力分析、市政设施修建分析、供应链分析；经济发展与再发展：基于社区经济发展、邻里及商业复兴、劳动力分析、商业吸引力分析、经济基础与目标行业分析、大规模土地财产的再利用（包括军事基地）、品牌及营销；经济与财政分析：财政对政府收支几纳税实体的影响分析，建造阶段的经济影响分析、零售商对城市衰退的影响分析、经济学乘数分析外国直接投资策略：通过人力资本分析、地理-政治风险评估、政府对基础设施、政策等改善、品牌及营销策略、投资环境分析、市场分析、竞争力分析，协助公司展开全球房地产直接投资，帮助政府提高就业率与资本投资10工业服务业务IndustrialServices的服务内容与服务客户类型租户代表服务业主代表服务现有设备出租与销售销售与返租交易估价、物业管理服务土地收购、咨询服务，包括供应链分析现状与商业计划分析定制建筑交易、土地供应、税收、劳动力及运载成本分析租赁VS购买分析土地收购物业选择比较分析工业园区科技园区保税区物流港制造业IT制造业工厂/公司工业服务团队致力于提供高效、专业及广泛的工业房地产服务，服务内容包括：空间策划：满足客户工业生产、装配、研发、分销、仓储等精确的空间使用要求租金审核续约谈判定制反租11TortoWheaton研究资讯及咨询服务研究中心的服务内容与客户业务服务内容客户投资策略服务(InvestmentStrategy)证券投资策略(PortfolioStrategy)咨询服务：为管理者制定战略发展方向提供咨询建议，确保其合理使用新的或现有基金。市场深入研究和影响因素判断：评估影响投资绩效的主要市场驱动因素（资本化率、经营净收益、发展趋势和预测等）对市场选择和资产分配决策的影响。证券投资分析：评估证券投资风险和战略重新定位的必要性；试行替代战略以增强投资绩效。权益投资者，业主定制化研究(SpecializedResearch)通过定制化的研究和分析服务来满足客户的个体需求，为客户提供增值服务；客户能够根据专业研究和分析的结果，来指导自己的投资行动，正确地作出短期投资决策和制定长期投资战略。债务风险管理(DebtRiskManagement)（与美国穆迪投资服务公司(Moody’sInvestorsService)合作引入评估商业抵押贷款证券投资风险的新标准；提供一连串精确的信贷风险衡量标准；使客户能更有效地确定资本分配的规模，并建立对潜在违约者的预警制度。风险管理者商业房地产债权人商业抵押担保证券备注：穆迪投资服务公司是国际权威信贷评级和风险分析公司，也是著名的金融信息出版公司。13国内几大地产综合服务商基本情况及对比综合服务商成立时间分公司数量员工客户特征服务特点合富辉煌——30——中国一流的房地产开发企业及品牌开发商2004年“合富辉煌”在香港联交所主板上市，分支机构近40家，业务版图覆盖中国60多个区域中心城市世联顾问1998年6300全国30个大中城市的开发企业、政府机构、金融机构和专业机构世联顾问业务依托世联中国平台和精英团队，在区域发展、土地出让、城市重建、主题式房地产开发研究、房地产项目发展顾问、专题研究及项目销售执行顾问等方面为客户提供服务。伟业顾问1999年4——天津、石家庄、太原、济南、南京、杭州、沈阳、大连、青岛等20余个大中型城市的房地产开发企业基于伟业自身代理业务对北京房地产市场的供应和需求的深刻认识，投资顾问公司一直以为开发商提供更准确的市场定位、更科学的概念设计而著称于业内。成业行2000年————北科建、海开建设、中关村建设、北京国投、光大银行、首创集团、天创集团、天润集团、山东威海、西安、昆明等金融机构、房地产投资商、发展商下设商业物业、住宅、写字楼物业三个专业中心，以及建筑规划与设计中心和房地产金融研究部；与国内外一流的规划设计机构、工程管理机构、金融投资机构建立了战略合作伙伴关系。14世联地产的服务领域与环节城市与区域发展顾问房地产项目发展顾问专题研究项目销售执行顾问15房地产项目发展顾问房地产投资房地产开发项目取地决策与经济效益评价为物业收购或出售制定投资及发展策略为个人、公司及投资机构制定物业投资策略物业投资计划评估转让之可行性研究大宗土地项目战略研究物业开发产品市场定位物业设计发展建议物业发展功能及指标拟定物业发展营销的战略与策略物业发展规划的市场论证物业联动开发策略17专题研究以及项目销售执行顾问项目销售执行顾问专题研究土地出让方案市场调研消费者行为与群体市场调研专项物业类别(住宅/办公/商业/工业)研究宏观经济环境与市场趋势预测销售执行总纲及过程督导销售现场管理、招聘与培训制定促销计划与执行18世联地产顾问服务发展评价专注于住宅，商业、商务项目努力在做，但始终没有做起来，工业基本没有涉及；房地产项目发展顾问非常成熟，城市与区域发展顾问作为明星业务为今后重点发展方向（行业集中度提高）。发展特点/重心区域及项目价值的成功挖掘者，功能发展的成功演绎者；“理论+案例”为核心竞争力顾问平台；业内称为“教授+黄埔军校”。核心竞争力房地产发展的“科普”阶段的产物，一线城市大开发商服务效果较差，主要服务政府，业务重心在二三线城市；经营性物业介入难度非常大。存在问题19具体服务内容

A：投资顾问包括项目选址、地块分析、产业形势分析、市场调研、区域研究、产品定位、市场定位、价格定位、投资分析、融资策略、风险控制、规划设计、工程建设、物业服务策略、企业发展策略等；工作重点放在项目的市场定位与产品定位方面

B：土地开发土地开发是“土地一级市场开发”的简称，土地开发顾问业务是房地产投资顾问业务的重要内容。

C：市场调研市场调研是房地产投资顾问业务的起点和重要组成部分，是项目成功运作的重要前提。根据服务项目的不同，市场调研分为一级市场前期调研、二级市场前期调研和营销策划前期市场调研等。

D：规划设计规划设计是成业行投资顾问业务的重要组成部分，由“建筑规划与设计中心”实施。成业行投资顾问公司擅长住宅小区规划和商业地产整体规划，尤以旅游地产规划见长。21成业行顾问服务发展评价作为大学教授以及博士组建起来的公司，在将知识转化为经济效益最大化方面和生意模式的搭建上，存在问题，没有很好发挥自己技术优势。发展特点/重心顾问技术能力的整合者，设立了建筑规划和设计中心，房地产金融研究部，通过搭建技术平台，进而在房地产链条里服务纵深度较高。核心竞争力介入了房地产开发领域，占据了公司过多核心能力型人才，使得顾问的发展推动力度不足，顾问业务没有得到量的释放。存在问题22合富辉煌土地运营市场研究投资顾问运营策略产品策划建筑顾问从项目前期切入，提供房地产项目开发及市场定位的顾问服务23华高莱斯的服务架构和服务模式六大板块顾问服务：区域研究、市场调研、产品定位、概念设计、财务方案及营销策划等；核心业务构成：是为居住、商务、商业、园区以及旅游地产等传统开发项目提供顾问服务。在对区域发展背景和市场背景进行分析的前提下，为项目找到准确的市场定位，明确项目的目标客户群及符合其需求的产品定位。以市场定位为基础，用规划（设计）概念对项目的规划（设计）提出针对性意见，或以概念规划（设计）进行用地开发潜质的探测，提出概念方案，用建筑的语言来表达市场定位与项目方案。在此基础上，根据开发商的要求，提供经济测算、财务评价、商业计划书和商业投标书等不同的财务方案。最后，按照不同的项目情况，针对性的提出营销推广、销售培训、销售诊断、跟踪服务、CI设计等顾问服务。华高莱斯的顾问服务模式：服务架构专业顾问公司25华高莱斯的业务领域房地产项目立项的可行性研究房地产项目融资的可行性研究房地产项目转让的可行性研究房地产项目合作的可行性研究可行性研究背景研究市场调查市场分析项目定位发展战略项目发展策略顾问规划顾问概念设计建筑技术产品建议建筑与规划顾问成本分析方案盈利对比分析投资效益评价现金流设计盈利模式设计土地投标分析投融资顾问推广策略销售策略广告策略价格策略营销推广顾问环境分析行业发展战略制度战略实施企业战略顾问26华高莱斯的业务环节市场调查研究住宅项目发展别墅项目发展商务项目发展商业项目发展城市综合体发展产业园区建设旅游地产项目研究特种项目发展研究城市更新与旧城改造新城镇建设区域发展战略定位土地发展战略研究城市土地经营策略产业研究与规划城市发展研究公共建筑与设施发展设备系统顾问项目营销策划区域整合传播企业发展战略27目录第一部分：同行分析第二部分：发展定位与模式第三部分：讨论29需要解决的问题123失语机构徘徊台阶英雄团队30策划代理投资管理经纪服务物业管理住宅项目工业项目商业项目商务办公综合体主题地产地产金融经营能力服务领域项目发展顾问（二级前半段）区域发展顾问（一级）顾问技术能力规划设计发展战略市场研究建筑产品策略模式顾问利润中心ManagementStrategyInvestment地产顾问服务机构四维模型前期发展定位与服务模式：A、以传统住宅项目顾问服务为核心，整合和积累顾问技术能力；B、利用顾问服务的空白，培育工业项目的顾问能力，同时拓展三级市场。31目录第一部分：同行分析第二部分：发展定位与模式第三部分：讨论32几个报告1、北京顺义新城2、郑州佛岗旧改3、坪地工业项目下面是讨论时间！33THEEND2011-01-1934顾问核心价值体验：发展战略、功能定位、规划设计、市场定位、建筑设计城市建设顾问、城市地产顾问衍生产品：营销策划、地产金融、开发模式、启动策略、市场研究35发展定位一级市场（土地市场）和二级市场的前半部分36核心能力分析处理的科学手段专业的理论和思维体系务实的规划及建筑设计服务创新及有战斗力的专业团队研发及积累增值服务：地产金融、招商组市等37成长路线图伴随客户成长的拓展，实现自身发展壮大深度挖掘现有客户需求配备客户营销人员集团整体营销争夺客户38发展空间目前为止，深圳没有纯粹的地产顾问公司标杆企业：华高莱斯39战略目标结合同行发展及公司现状，国策顾问公司在2008～2012年发展的战略目标：成为一家具备服务政府和机构客户专业能力的公司成为一家房地产服务链条不断完整的公司成为一家在工业地产和投融资方面具有领先优势的公司成为一家不断走向全国的公司40未来五年发展蓝图地产投资顾问公司客户营销中心质量控制委员会技术研究中心区域发展事业部商住项目事业部