成本法习题课课件

成本法习题课1一、填空1、一厂房建成后八年被改造成超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物折旧的经济寿命取值为（）。22、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。33、某繁华地段，有一块带有陈旧建筑的空地，面积为400平方米，该地价为2500元/平方米，建筑物200平方米，若该建筑物拆除，拆迁费150元/平方米，残值50元/平方米，则该地块价格为（）。44、在一个高级住宅附近建设一个工厂，该住宅的价值会降低，这属于（）折旧。56、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的年折旧额为（）。77、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。82、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（）A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧103、某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（）。

A．20%

B．30%

C．50%

D．80%

114、某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）年。

A．35

B．45

C．50

D．60125、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（）。

A．收回

B．摊销

C．减损

D．补偿136、房地产开发成本的增加（）房地产的价格。

A．必定提高

B．必定降低

C．不一定提高

D．不一定降低147、下列关于成本法的有关论述（）是正确的。

A．成本法中的成本包括直接成本和间接成本，但不包括利润、税金

B．重新建造成本并不一定是现在的重新建造成本

C．成本法中的成本是客观成本而非实际成本

D．成本法估价是从供求双方角度出发评估房地产的价格159、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A400

B628

C656

D7001710、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。

A45

B50

C52D551812、在运用成本法时最主要的有（）。

A区分计划成本和实际成本

B区分实际成本和客观成本

C结合实际成本来确定评估价值

D结合实际开发利润来确定评估价值

E结合市场供求分析来确定评估价值2013、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

A功能落后

B功能缺乏

C环境污染

D交通

E正常使用的磨损21现对一建筑物进行评估，该建筑物1994年6月竣工投入使用，建筑面积1000平方米，砖混结构，耐用年限40年，当时建筑造价为每平方米建筑面积500元。2002年6月对该建筑物进行实地勘察，估计该建筑物尚可使用30年，残值率为2%，现时建造同类建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1000元。试用所给资料估计该建筑物在2002年6月的单价和总价？22分析已知：t=8年

n=30年N=8+30=38年

成新率：q=[1-(1-R)t/（t+n）]×100%

=[1-（1-2%）×8/38]×100%

=79.5%

23重新构建价格：

C=1000×1000=100万元

总价=100万元×79．5%=79.5万元

单价=795000元/m21000=795元/m2

242527281.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3.计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）

（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年税金=20×900=18000（元）

（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）

年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

304.计算房地产纯收益。

年房地产纯收益=年总收益-年总费用

=486000-73260=412740（元）

5.计算房屋纯收益。

（1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。

（2）计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数

=2500×900-46875×4=2062500（元）

（3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。

房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率

=2062500×8%=165000（元）

316.计算土地纯收益。

土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益

=412740-165000=247740（元）

7.计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。

=3358836.15（元）

单价＝3358836.15/500=6717.67（元）

8.评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

323334剩余法有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

35（一）确定评估方法

现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：

地价=楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润

（二）计算楼价

楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)

（三）计算建筑费和专业费

建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)

专业费=建筑费×10%=15000000×10%=1500000

（四）计算销售费用和税费

销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)

销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)

36（五）计算利润

利润=（地价+建筑物+专业费）×10%

=（地价+16500000）×10%

（六）计算利息

利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1]

=0.1236×地价+990000

（七）求取地价

地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地