卓越蔚蓝群岛2013年第一季度营销执行方案

卓越蔚蓝群岛2013年第一季度营销执行方案2012.12.23目录12一季度面临营销问题梳理3费用预算一季度营销策略及执行计划1一季度面临营销问题梳理一、房源紧俏，且面临结构性房源短缺问题；新货面市时间不确定，乐观估计3月底J组团上市截至12.23日，项目剩余房源214套，可售面积37953.22㎡，总销额271543414元，均价7155元/㎡存货集中在140㎡以上大户型，其中面积占比88%，金额占比89%、套数占比77%二、80-100万总价段是目前项目主要成交价段，目前项目展示品质不足以支撑高价，“性价比”优势不突出三、转介和“低首付”策略取消，客户来源渠道不足2一季度营销任务任务一：一季度前段（1.1-2.15含7天假期)以拓展客户渠道，去化大面积库存为主任务二：一季度后段（2.16-3.31）为新组团开盘做蓄客准备工作一季度在全年营销节奏中，处于品牌起势期，因此一季度应着重加强大盘蓄势开盘的准备工作目录12一季度面临营销问题梳理3费用预算一季度营销策略及执行计划2一季度营销策略清尾货：价格坚挺，渠道为王，重在执行推新品：事件起势，双线并行，海量蓄客2一季度营销策略清尾货：价格坚挺，渠道为王，重在执行时间：1月1日-2月15日销售线：元旦假期针对返乡人群进行集中派单地点：火车站、汽车站形式：单页派送主题：新年感恩三重大礼一重礼：到访有礼新到访客户可获得电影票两张二重礼：新春特惠房源三重礼：聚宝盆抓金子2一季度营销策略清尾货：价格坚挺，渠道为王，重在执行时间：1月1日-2月15日销售线：春节前，掀起一轮“上山下乡”运动，针对新老客户实施“推拉”政策，确保尾货去化以“主动出击”为主针对140-150㎡成交客户地图，进行年终陌拜、走访，以派送“台历、福字、果篮”为为由沟通感情，积极推进老带新销售道具：新年台历、果篮、福字（广告公司设计）以“走出去”为主，巡展加强客户登记，派单依据客户地图重新洗牌，增加对“专业市场”、“周边村落”、“工厂集中区”、“商圈集中区”的集中派单销售道具：单页、福字新到访客户可获得刮刮乐一张2一季度营销策略清尾货：价格坚挺，渠道为王，重在执行时间：1月1日-2月15日策划线：积极配合行销团队，全力以赴拓展新的客户渠道，春节前展开一轮“渠道攻坚战”以“老客户”为主，配合销售寻找具备“话语权”的客户，针对此类客户，进行一对一单独拜访，在允许的条件下，组织小型的推介会；并积极寻找意向单位团体的联络方式如qq群、邮箱等，进行资料发放微博、论坛及时更新，以“小道消息”的形式进行渗透，潜移默化影响潜在客户群活动组织：以春节为契机，组织具有“温暖感恩”为主题的暖场活动，活跃现场氛围2一季度营销策略清尾货：价格坚挺，渠道为王，重在执行时间：1月1日-2月15日活动线：年度客户新春答谢活动时间：1月19日地点：城阳希尔顿酒店活动内容：表演+抽奖参与对象：老客户、媒体、开发商领导2一季度营销策略推新品：事件起势，双线并行，海量蓄客大营销动作：卓越集团——群岛升级年新闻发布会暨卓越置业“爱心岛城，2013蔚蓝梦想环球之旅”大型公益活动爱心启动活动时间：2月23日推广主题：“1元钱的温暖100万的感动2013蔚蓝梦想环球之旅第一季”

人人都是梦想家推广方式：2月23日至3月23日，针对青岛市100个网点（超市、商场、社区等）进行铺点，网络媒体（青岛新闻网）跟踪报道卓越置业爱心岛城，梦想中国大型公益活动，并制作专题页面捐1元钱获得群岛定制手表一块，并有机会实现去中国任一地方的心愿。写下每人心中想去的地方，有机会参与2013年蔚蓝梦想环球之旅活动最终通过首次开盘购房进行现场抽奖2一季度营销策略推新品：事件起势，双线并行，海量蓄客销售线：蓄客认筹为主，全面梳理2012年成交客户，制定老客户激活计划，以“新组团即将开盘”为口径，邀约新老客户新进行认筹重新对周边村落、高新区企业进行新一轮陌拜，并延伸至城阳各大企业、市内企事业单位进行团购陌拜，并进行小型推介会新组团产品学习，为开盘作准备拓客地图：城阳片区+市内5大商圈+香港中路CBD片区沧口片区李村商圈麦凯乐商圈台东商圈中山路商圈香港中路CBD片区四方商圈城阳商圈2一季度营销策略推新品：事件起势，双线并行，海量蓄客2一季度营销策略推新品：事件起势，双线并行，海量蓄客策划线：梳理项目价值，进行现场展板展示制定推广计划，保证线上按节点出街组织活动，进行事件营销配合规模价值锦绣前景配套价值产品价值品牌实力价值1：首个进入北青岛白沙湾片区的百万大盘价值2：未来近300000万居住人口的生活片区价值3：河海湖畔地标大盘价值4：双埠立交桥连接环湾快速，步入青岛20分钟经济圈发展价值5：新《规划》下的城市热点规划区域，位置不可复制价值6：北青岛最具前景的超级价值洼地，低门槛投入，超高性价比优势价值9：全青岛首个名校入住的社区，北师大师资一步到位价值10：社区自建商业配套、银行、超市等全面解决衣食住行价值11：医院、大型集中商业、会所进入规划蓝图价值12：业主巴士直通市内区域价值13：高层/别墅/洋房/公寓/商业，产品线丰富价值14：组团独立管理，提升产品档次价值15：卓越集团，全国综合地产运营商价值16：深耕青岛八年卓越蔚蓝群岛16大价值梳理生态价值价值7：河海湖环绕，湿地片区负氧离子丰富价值8：地中海园林设计，成熟景观示范区3一季度营销轴线1月2月3月4月1.5：品牌贺年主题营销节点线上费用预算大盘形象塑造为主（推广主题：三城引擎、大盘升级、卓越河海湖成熟宜居之城）3.30J组团开盘2.18J组团收筹销售线针对老客户，加强关系维护，加大频率邀约回访，增强老带新针对新客户，加强电话沟通回访，积极邀约至售楼处，进行现场逼定蓄客认筹为主，全面梳理2012年成交客户，制定老客户激活计划，以“新组团即将开盘”为口径，邀约新老客户新进行认筹重新对周边村落、高新区企业进行新一轮陌拜，并延伸至城阳各大企业、市内企事业单位进行团购陌拜，并进行小型推介会新组团产品学习，为开盘作准备加强陌拜，“走出去”为主，通过一对一的定向陌拜，锁定客户推广线户外报纸2.16：大盘升级年，责任地产3.16：J组团90-136㎡上市线下1.1报广2012劲销1400套2.4报广贺年3.14.21、28报广以区域炒作、产品成熟、配套完善进行主力炒作2.21、28报广起势活动预告新规划三城炒作电台主题：成熟宜居之城幸福青岛网络话题炒作2月短信以大事件活动、群岛升级为主，体现大盘升级年细处微出的改变为主（如医院动工、北师大教育等）3月短信以新组团产品信息为主，同时释放品牌升级的信息（户型优势、商业配套成熟）1月

短信，每周1-2次；进行生活