2A资产评估基本方法

1第2章资产评估的基本方法资产评估方法的选择4市场法1收益法2成本法32第1节市场法

一、基本原理评估思路：基于资产定价的替代原则，在市场上选择若干与被评估资产相同或相似资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值运用的前提：活跃的公开市场参照物及其可比性3

时间因素地域差异功能因素成新率因素交易情况调整

将若干个参照物的调整值进行算术平均或加权平均

数量要求：≥3个与被估资产大体可替代交易价格必须是公开市场上正常交易的真实成交价二、基本程序及有关指标

选择参照物

调整差异

确定评估值根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标4

三、具体应用模式1、直接比较法：原理：利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象的价值公式：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象A因素/参照物A因素）特点：直观简捷、便于操作对参照物的可比性要求较高，适用范围有一定限制具体运用：现行市价法、功能价值法、价格指数法、成新率价格法、市价折扣法

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三、具体应用模式

2、类比调整法原理：只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值特点：适用性强、应用广泛对信息资料的数量和质量要求较高，有一定的复杂性和难度具体运用：市场售价类比法、成本市价法、市盈率乘数法计算公式适用范围现行市价法P=P’功能价值法P=P’×

评估对象生产能力参照物生产能力仅存在功能差异的评估价格指数法P=P’×（1+物价变动指数）

=P’×价格指数）仅存在时间差异的评估成新率价格法P=P’×

评估对象成新率参照物成新率仅存在成新程度差异的评估市价折扣法P=P’×（1-价格折扣率）仅存在交易条件差异的评估市场售价类比法P=P’＋各项差异值或=P’×各项差异修正系数成本市价法P=评估对象合理成本×参照物成本市价比率市盈率乘数法P=评估对象收益额×参照物的市盈率企业价值及长期投资评估6说明：P－资产评估价值；P’－参照物成交价格x7【例1】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值。例题解析承上例，假设该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值。8【例2】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则资产评估值为（）。例题解析9【例3】2008年10月31日评估某商业用房（面积为500㎡），评估目的是企业联营，故采用公允市价标准。评估人员在房地产交易市场上寻找到三个与评估基准日接近的商业用房的交易案例，其新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估资产所在区域好，综合评分107。当时房产价格月上涨率为4%。参照商业用房交易案例具体情况见表2-1所示。例题解析10表2-1参照物A参照物B参照物C估价对象成交价格25000元／㎡29800元／㎡29590元／㎡？成交日期2008.62008.92008.102008.10区域条件评分107评分107评分107评分100交易情况正常高于市价4%正常-11【例4】评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，由此确定被估住宅的评估价值。例题解析12【例5】某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业的平均市盈率为20倍，由此确定被估企业的评估价值。例题解析13

四、对市场法的评价较为直观、简单、合理，更能反映评估对象的市场现时价格，易于评估当事各方理解和接受对产权交易市场的成熟度要求较高要求评估对象有可比参照物14第2节收益法

一、基本原理评估思路：根据利求本的思路，通过估测被评估资产未来预期收益，并按照一定的折现率或资本化率折算成现值，来确定被评估资产的价值运用的前提：被评估资产能够继续使用被评估资产的未来预期收益可以预测并量化资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并量化被评估资产预期获利年限可以预测15

折现率/资本化率——无风险报酬率+风险报酬率收益期限——根据未来获利情况、损耗情况等确定；根据法律契约合同规定确定

收益额——净利润、现金流量、利润总额等二、基本程序及有关指标

预测收益

收益折现

确定评估值16三、应用的具体模式1、每期收益相同r＞0收益年期n→∞r＞0收益年期n为有限172、每期收益不同纯收益在n年（含第n年）以前有变化，在n年（不含第n年）以后保持不变收益年期无限r，r’＞0收益年期n为有限r＞018

【例6】设某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4%。试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。例题解析19【例7】某收益性资产预计未来5年收益额分别是50万元、60万元、55万元、68万元和70万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为70万元，确定的折现率和本金化率分别为4%和5％。试确定该企业的评估价值。例题解析20

四、对收益法的评价它摆脱了传统财务会计中以账面净值衡量资产价值的方法，而是从资产的“产出”角度来测算资产评估价值，有利于促进资产的增值和提高资产的有效配置与使用程度最适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产主观性较强（如对未来收益、风险报酬率的确定），故在物价变动剧烈、经营环境变化大、企业生产能力难以预计等情况下，不宜采用21第3节成本法

一、基本原理评估思路：从再取得资产的角度以估测被评估资产的重置成本为基础，并扣减各种贬值因素，从而确定被评估资产的价值资产评估价值=资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值资产评估价值=资产的重置成本×成新率运用的前提条件：被评估资产处于持续使用状态具备可利用的历史资料，且现时资产与历史资产具有相同性或可比性形成资产价值的耗费是必需的

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实体性贬值功能性贬值经济性贬值

复原重置成本更新重置成本二、基本程序及有关指标

确定重置成本估算各贬值

确定评估值23复原重置成本与更新重置成本的比较联系采用的都是资产的现时价格资产本身的功能应不变区别采用的材料、技术、设计标准不同复原重置成本=更新重置成本+功能性损耗结论更新重置成本优于复原重置成本24三、各项指标的估算方法

1、重置成本的确定重置核算法价格指数法功能价值法统计分析法25计算公式：重置成本=直接成本+间接成本评价：能比较真实地计算出被评估资产的重置成本一般适用于对建筑物、大中型机器设备及附属、配套设施的评估需要将被评估资产按成本归集的原理划分成若干成本项目，按现行市场条件对每个成本项目金额进行估算，因而工作量较大要区分购买和自行建造方式确定重置成本重置核算法26

价格指数法计算公式：

重置成本=资产的账面原值×物价指数定基价格指数=评估时点物价指数/资产购建时点物价指数

评价：关键在于物价指数的选用是否正确，以及资产的账面原值是否真实、完整未考虑因技术进步对被评估资产价值的影响，因此实质上确定的是复原重置成本27

功能价值法计算公式：评价：较为粗略，与其他评估方法结合使用为好，特别是对单项资产评估时要慎用一般确定的是更新重置成本，在计算评估价值时无需再扣减功能性损耗称为规模经济效益指数/生产能力指数，它是一个经验数据，分行业一般在0.4～1之间取值。28

统计分析法计算公式：评价：适用于单位价值低、数量多的某类资产评估需注意权衡样本量与评估成本29【例8】一台4年前购置的数控机床，账面原值30万元，其中运输费1.2万元，安装费3万元，调试费1.8万元。据了解该机床尚无替代产品，现行价格28.5万元，运输费、安装费、调试费均比4年前上涨了10%。根据以上资料计算该机床的重置成本。例题解析30【例9】某被评估资产账面价值为20万元，1990年建成，2000年进行评估，已知1990年至2000年该项资产价格年上涨率10％，求该项资产的重置成本。例题解析31【例10】被评估资产生产能力为60万件/年，参照物重置成本为5000元，生产能力为30万件/年，设x取值得0.7，求被评估资产的重置成本。例题解析32【例11】评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：例题解析33

2、实体性贬值的测算方法观察法使用年限法实体性贬值额=重置成本×（1-成新率）

2、实体性贬值的测算方法修复费用法通过估算将被估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗可修复的实体性贬值额＝修复费用适用于具有特殊结构的可补偿性资产的有形损耗额的估测。3435【例12】某资产2000年2月1日购进，2010年2月1日评估。根据该资产技术指标规定，每天正常工作时间为8小时，但据了解，该资产实际每天工作7.5小时。试计算该资产实际已使用年限。

例题解析36

3、功能性贬值的测算

4、经济性贬值的测算由于资产的经济性贬值很难取得准确的数据，故一般单项资产评估中不予考虑，而在企业整体资产评估时才着重分析

经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税税率）×

（P/A,r，n）37【例13】某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10名，新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1000元，新型设备年物耗降低额为5000元，年能耗降低额为3000元。假设所得税税率为25%，折现率为5%，设备尚可使用年限为8年。有关资料及计算结果如表2-3：例题解析38表2-3单位:元项目新型设备原有设备月工资成本月工资成本差异年工资超支额年物耗降低额年能耗降低额贬值额小计减：所得税税后贬值额乘：年金折现系数功能性贬值额7000元10000300036000500030004400011000330006.4632213285.639

四、对成本法的评价适用范围较广，既可用于评估资产的公允市场价值，