投资性房地产公允价值模式核算、转换(2)课件

（三）投资性房地产后续计量模式的变更

1．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。公允价值模式不可以【例8】甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期3年，从2010年1月1日——2012年12月31日。出租时，采用成本模式进行后续计量。2011年1月1日，甲企业认为出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2010年12月31日，该写字楼的原造价为3000万元，已计提折旧1000万元，账面价值为2000万元。2011年1月1日，该写字楼的公允价值为2400万元。假设不考虑所得税影响，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。

2011年1月1日，甲公司在由成本模式转为公允价值模式时，应作为政策变更，进行追溯调整。在会计政策变更时，账务处理如下：借：投资性房地产——成本2400投资性房地产累计折旧1000贷：投资性房地产3000盈余公积（400×10％）40 利润分配——未分配利润（400×90％）360

2．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

转换日的确定标准主要包括：

a.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。b.投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。c.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。d.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。（简称账面价值——账面价值）【例9】甲公司将自用的一栋办公楼从2011年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备。甲公司在2011年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：借:投资性房地产2000累计折旧500贷:固定资产2000 投资性房地产累计折旧500【例10】甲房地产开发公司于2011年4月1日将已开发完成的商品房（写字楼）出租给乙企业，租期2年。该写字楼的账面余额为8000万元，则2011年4月1日甲公司账务处理如下： 借：投资性房地产8000 贷:开发产品（库存商品）8000

（2）出租转为自用（或存货）企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用（或存货）时，在采用成本模式下，应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产、存货的账面价值。

【例11】2011年3月31日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，在收回日该投资性房地产的账面原价1000万元，已计提累计折旧800万元。转换日的账务处理是： 借:固定资产1000投资性房地产累计折旧800

贷：投资性房地产1000

累计折旧800【例12】甲公司将自用的一栋办公楼从2011年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备，账面价值为1500万元；其公允价值为1800万元。在采用公允价值模式下，甲公司在2011年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：借:投资性房地——成本1800（公允价值）累计折旧500贷:固定资产2000资本公积——其他资本公积300如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理：借:投资性房地——成本1400（公允价值）累计折旧500

公允价值变动损益100 贷:固定资产2000（2）出租转为自用（或存货）企