轨道明珠线站点周围房产开发调查报告

市轨道明珠线站点周围开发报【大运量的城市轨道交通是市公共交通发展的主体其建设对城市人勘、问卷、相关文献资料搜集及案例分析等方法。时间为2003年7－10月，地点为，明珠线人员共小组4人，参与者2人。报告共【轨道交通明珠线房地产开 分 价 一、背 二、目 三、方 四、统计分 五、结 六、附 一、背交通规划建设目标是建立与现代化国际大都市相适应的先进的综合运输体系。大力发展公共交通，而公共交通的建设以大运量的城市轨道交通为主。表1-1轨道交通规划概485805km（48017促进了沿线地区的住宅建设大批居民由中心区区域迁往中心区边缘区域及地地区人口增长1990-2000■■ ■■1-1表性地区人口增长比数据资料来源：城市规划汇2002.2，城市人口布局优化研究，彭震伟路建本选取的明珠线（一期即是轨道交通线网的市区地铁线中的M3线路。规划的线路南起闵行，北止于宝钢，全长约60多km。明珠线一期工程于20001228日开始投入运营，沿途共19个车站，其中16座为高架车1彭震伟路建普，城市人口布局优化研究，城市规划汇1-2已建成轨道交通线路示意二、目住用地开发有着巨大的影响而基本为高架线的明珠线与普通的轨道（地分析明珠线站点周围的开发空间分布特分析明珠线站点周围的开发数量变化趋分析明珠线站点周围的开发带来的相应需希望通过对轨道交通和居住相应关系的分析得出轨道交通建设与周边三、方现场踏，参考《城市轨道交通站点地区规划与建设研究（城市规划汇2002.2，惠500m部与地（以市城市内环线为界用地开发方式等可能存在的区（如地区地块划分往往大于内部地区实际踏勘时地区以1000m为半径。cad，问卷小组全体时针对轨道交通利用和周边居住区开发分别做了两组问卷从。表性的站点进行问卷，每个站点每组问卷各50份。其中明珠线1期所选取的是虹口体育场站、中潭路站和中山公园站中将结合两个具体案例，对。相关文献资料搜针对轨道交通规划背景、开发等方面进行相关文献资料的搜集，尤其是利用《楼市，对站点周边分布和价格进行汇总、统计及分案例分2四、统计分站点现状分站点类型划4-1站点类型划划分方法根据站点500米范围内大部分用地与市内环线的相对位置，将站点区分为城市内部与城市二大类其下又根据各自开况再细分二小194-4-1珠线一期站点类型划城市居住图4-2明珠线一期站点各类型所占各站点用地构图4-3明珠线一期站点周边500米半径居住用地所占比50030%—60%的范围内，成波形分布，有着一系列和低谷。可看出轨道站500米范围内以居住用地为主体，城市内部的用地居住比例差异性并不十分明显，整体较为均衡。表4-2明珠线一期站点周边居住用地所占比5001000以上是各站居住用地比例的汇总表，补充了一些城市站点1000米范围的居住用地比例，这些站点在500米范围内居住用地比例远小于500-1000米范各站点详细情

4-3点详细情2003（元1城市居住用地处主导地位有少量后2城市东北部集中居3城市内部成熟居住区/再开发型曲阳/虹口公园两为主，主要 4城市内部成熟地区/靠近北路商业统5城市内部成熟居住区/再开发东侧重要商业街：北路，多伦路应加强与北造6城市内部成熟居住区/再开发型集散作用的商贸区；商住形70％为低层建宅7城市内部成熟地区/以铁路站线为界，南部集业、公建，不夜城绿地；北部低、多层老旧南部以高层为无新开发协调的及解8城市内部成熟居住区/再开发居住功能占主导地46％公共设施规模9城市内部成熟居住区/再开发型中山北路主要商业带，北部居住区，城市内部成熟居住区/再开发型普陀区的中心，良以为城市内部成熟居住区/趋于稳良好的人文环境以多层建筑占到房城市内部成熟居住区/再开发型绿地率和公建用地15.58%和开发以小、城市内部成熟居住区/再开发型绿地公园和交通用地，附近有东华大学和外贸学院城市内部成熟居住区/趋于稳居住用地占总用地50%城市内部成熟居住区/再开发型受徐家汇商圈影响，商住两用城市内部成熟居住区/再开发型大量与体育相关的用地，及新建的居2.5 城市居住区/再绿地缺少，居住用地较多，用地性质混杂，服务设施用 城市居住区/再用地性质单一，集中在居住、工业和缺少大型大城市大部分为铁路站场高无居住区数据分2001-2003年分布密度分三年分布统计表4-4明珠线一期站点2001-2003年分布统计表（单位个1200020122120230020001223230355245322011011000由上表可看出三年来多数站（对通功能为主的两个火车站站点除外）均有开发，并且各年开发密度 各年分布密度详20012001年站点地区分布密度543210分布密图4-4明珠线一期2001年站点地区分布密度2001， 发展空间较大；中山公园站－西路站地区靠近虹桥开发区，同时受到新华路板块和淮海路商业街的影响，楼盘在西路、中山西路、淮海西路和华山路围，低谷地区分别是汶水东路站－赤峰路站地区、宝山路站－火车站站地区、金沙江路站地区、虹桥南路站地区以及石龙路站－南站站地区。城市主要交通干道的穿越使500米范围内受较大影响，不利于楼盘开发；虹500石龙路站－南站站地区处于市区边缘，受到南站的分割，缺少成规模的楼盘，但附近有不少空地、废弃仓库和厂房，随着南站的建设，其发展潜力20022002年站点地区分布密度6543210图4-5明珠线一期2002年站点地区分布密度2002年明珠线沿线楼盘总体呈现由北向南逐渐上扬的态势。较之2001年的2001年的五个热点地区仍然处于楼盘密度分布的，其山公园站—同时，2001服务设施和商业设施完善以及社区发展成熟都是属于该地区开发的优越条的滞留，活动多集中于地区外延的社区环境成凉城等区域范围。20032003年站点地区分布密度876543210图4-6明珠线一期2003年站点地区分布密度2003年明珠线沿线楼盘分布总体呈现两峰一谷的态势。以火车站站地路站地区为中心区域，密度分别向两侧递减。江湾镇站地区的开发趋于暂时的饱和状态汶水东路站地区进行的土地5002004区和汶水东路地区对宝山区的居民将有更大的在火车站地区以南的峰谷城改造工作的开展，随着总体环境质量的提高，这个地区的楼盘开发以其成2001-2003三年轻轨站区密度变化呈现以下3个特点的契机，2004开发将注入新的。2001-2003年平均价格分表4-5明珠线一期站点2001-2003年平均价格变化统计（元/平方米（元/平方米2001-2002-000-----0----0027%，0平均价格（元/平方米图4-7明珠线一期2001年站点地区价格走势2001年明珠线沿线楼盘总体价格呈现出两个、两个低谷的态势成熟，在整个市也属于高价位地区。另外一个出现在东宝兴路站和虹口体育场站附近该地区的楼盘均价在4500-5000元/平方米之间。该地区主要基于虹口区成生活基础设施条件，2002年站点地价格走0价格分2002年站点地价格走0价格分2002年明珠线沿线楼盘总体价格呈现出三个、两个低谷的态势宜山路站和漕溪路站形成整个沿线的第一个，楼盘均价在每平方米6500元另外一个出现在东宝兴路站和虹口体育场站附近该地区的楼盘均价在5000-6000新出现的在镇坪路站和曹杨路站地区附近该地区由于旧区改造的进一55002003年站点地价格走0平均价格（元2003年站点地价格走0平均价格（元/平方米2003年明珠线沿线楼盘总体价格呈现出三个、两个低谷的态势100007000另一个出现在江湾镇站地区，均价在每平方米5000－6000元之间。该地区主要基于虹口区成生活基础设施条件，公共交通换乘系统成熟，该地区楼盘对市郊的更强颇受工薪阶层的欢迎楼盘价格在全市处于中等价位2001-2003年轻轨站区价格呈以下3个特点开发的站点逐年增站点案例分在本报告中以地区代表——江湾镇站和内部地区代表——中山公中山公园7000一度超过徐汇区成为沪市第一（楼市。该站区价格超过10000元的比例相500（东图4-10明珠线一期2003年中山公园站站点地区楼盘分布图（资料来源：楼市4-6明珠线一期中山公园站统计0-447500-7980-500-98765432100-500-图4-11明珠线一期中山公园站2001-2003年分布比较0-500-00-500-图4-12明珠线一期中山公园站价格与离站距离关系中山公园站房价与离站距离成反比关系，500米外房价明显低于500米内。并且随着开发深入，该反比关系呈加强趋势，20035002001以下是中山公园站居民问卷的部分问题统计结果。具体问卷见附录新住房首选条新住房首选条价格合其主要的出行方2%步自行主要的出行方2%步自行助动摩托其其次是目前该地区居民的应开商务办文金应开商务办文金融邮其最后是对站点周边应该开应造公共绿地广场的在该地区数居民对优质环境和便捷生活图4-14中山公园站问 ——应开发项江湾镇西侧楼盘则穿插于旧式住区中其优势在于较为成城市公共服务设施与基础根据《搜房网》2001年资料，其需求面积在80－120平方米左右，3040－4540：图4-15明珠线一期2003年江湾镇站站点地区楼盘分布图（资料来源楼市：4-7明珠线一期江湾镇站统计121500-2661000-016500-1000-/7765432100-500-1000-图4-16明珠线一期江湾镇站2001-2003年分布比较00-500-1000-图4-17明珠线一期江湾镇站价格与离站距离关系5001000－1500目前，江湾镇站是明珠线的北部终点，但不久以后，即2004年，明珠线将五、结轨道交通站点地区土地升5轨道交通对土地（不动产）价值的影56706240米（根据附录3统计计算；另外据统计，2001年市住房的平均售价城市旧区改造与轨道交通建设共同造就站点地区开地区以及宝山路站地区2001－2003年的开况我们可以看到，城市旧区改造站点地区环境因素成为影响楼盘开发的重要因面影响还有交通噪音和地面线扰民问题据江湾镇站地区和中山公园站地区的分析统计站点500米范围内的房地产价格随着距离的增加而升高靠近轻轨站点的均价相对于远离站点的均30％，而与同时靠近绿地的楼盘均价相比，这个差值更高。六、附明珠线沿线500米范围楼盘分布明珠线沿线500米（市郊1000米）范围用地性质2001年-2003年明珠线沿线500米范围统计20011新海城00002花园城－4700－6500；0000001中远两湾城3花园－5000-00143新华世纪园－6000-9500；武夷花园－5500－8200；002明辉华庭－5700－7000；明华苑－5800-3宜仕怡家苑－4680；徐汇苑-7000-9500；00000020022新海城-4000；正文花园-001翰林苑1花园城－4700-2华昌公寓-6000；金宝-未00002平江智荟苑－4800；中远两湾城－4600-2水花园－5500-8000；大城市花园3当代曹杨－4600－6300；逸流公寓－5200－6500；地方天园-4700-445200－6000；51元一新苑42宜仕怡家苑－4680；徐汇苑-7000-1龙兆苑－4700-1龙庭秀舍200302景阳花园－未知；曲阳豪庭2文曲苑－未知；翰林苑2花园城－5500－7000；3金安二期－未知；精武－7600；海伦新苑2新潮时代－7600－8700；金芙世纪公寓002平江智荟苑－4800；中远两湾城35当代曹杨－4600－6300；逸流公寓－5200－65009300；当代曹杨－5700－5800；5银都名庭－4700－5060；绿地世家－5200－62007780－15100；74000－60