股份有限公司房地产新项目发展管理制度模板

31/31股份有限公司房地产新项目进展管理制度一、绪言目的：为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。范围：本方法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。职责：1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度说明权、修订权归企划部。二、释义本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：集团公司：指XX企业股份有限公司一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司企划部：指集团企划部决策委员会：指XX企业股份有限公司投资决策委员会小组：指项目进展工作小组，是决策委员会下级工作机构三、操作规范第一条新项目进展信息通报一线公司定时或不定时向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目进展信息通报》表格。第二条项目进展工作小组1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。2、小组建员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组建，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不行抗力因素造成小组未能如期设立，企划部可替代行使小组职责，但必需经过集团领导批准。3、原则上，小组一经设立，小组建员不得随便变更，不同项目小组建员可以不同。4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。5、工作内容和流程：（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《设立项目进展工作小组》的申请和项目资料文件资料。（2）企划部依据一线公司上报资料文件资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室建议或意见后，确定是否设立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。（3）确定设立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员设立工作小组，组长制定具体工作时间。（4）小组设立一周内（视项目紧迫性可适当延长），履行实地调查和评估工作，提出项目进展建议或意见和建议（小组各成员的专业建议或意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部部门第一负责人。（5）一线公司应依据小组提出的建议或意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。（6）一线公司应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《XX企业股份有限公司上会项目概况》。具体格式参见《上会项目概况》表格。（7）小组履行实地调查和评估工作后，一线公司方可提交《召开项目听证会申请》。（8）一线公司应提前一周向小组报送《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。（9）小组依据《项目可行性报告》和项目进展状况，评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到《召开项目听证会申请》2个工作日内向一线公司回复建议或意见，建议或意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及将来跟进工作要求。（10）确定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业建议或意见等资料文件资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。（11）项目通过论证后，一线公司对各评委建议或意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展状况，直至正式签约。（12）小组对正式签约协议文本负有审核责任，对协议文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司赐予合理说明，同时评估是否签约，抄送各评委。第三条论证报告进入新城市开发，在履行实地考察和调查工作后，必需编写《城市进展和住宅市场调查报告》。项目立项，必需编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《XX企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。第四条项目听证会1、

除本制度第八条规定外，集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。2、

会务组织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员建议或意见，交由会议主持人宣布表决结果。3、

会议主持人：“决策委员会”指派。4、

评委成员：集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），各区域中心城市公司第一负责人，集团财务部、企划部、设计工程部、法律室第一负责人。5、

与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组建员、其他人员。6、

会议形式：现场、远程会议。7、

相关工作内容：（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。（2）评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。具体时间可依据评委实际状况和需要自行或统一支配。（3）小组负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性报告》报送各位评委。（4）评委应认真争论  分析《项目可行性报告》和相关资料文件资料，在会议召开前形成书面建议或意见。必要时可先行争论  或征求相关职能部门建议或意见。（5）听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求建议或意见，并在听证会会上陈述。（6）会议召开时，项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容，主要工作是回答评委疑问和建议或意见。（7）评委应认真分析争论  项目的可行性，并于会议终止前填写《XX集团新项目投资听证会评价建议或意见表》，具体写明项目评估建议或意见、开发建议和评估结论。（8）企划部应于听证会终止后3个工作日内履行听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评价委员建议或意见和建议，听证会表决结果。8、评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要具体阐述理由。9、听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作为最终论证结果，反之则以（2）作为最终论证结果。10、会议费用：评价委员、小组建员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。来回费用由评委、小组建员所在公司（部门）自行承担。第五条

签署合作意向已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需履行以下工作：1、于签署意向两周前向企划部报送项目资料文件资料。2、小组履行赴实地考察，审核相关资料文件资料的工作；必要时，法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。3、小组对合作意向文本提出专业建议或意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导。4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。第六条

签署正式协议项目合作意向书签署后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展状况，必要时，法律室可介入项目谈判和协议起草工作。一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必需履行以下工作：1、召开项目听证会，并通过。2、报送集团董事会，并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。3、协议文本与听证会通过条件全都；若不全都，小组要重新论证，并将论证建议或意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。第七条

向合作方（土地方）付款审批程序1、一线公司在签署合作意向后，才可以支付定金（或诚意金）。2、支付定金超过人民币200万元（不含200万元），一线公司必需向小组提出付款申请，付款申请要有一线公司第一负责人签字和具体付款理由。小组在收到付款申请后及时报送集团主管总经理或付总经理审批，审批建议或意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任。3、一线公司在签署正式协议后，方可依照签约协议条款支付地价款。第八条

简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。项目资料文件资料报送、项目进展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和企划部共同组织。对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：（1）新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下；（2）新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和市场状况与原项目基本类似。（3）新项目已召开过听证会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。（4）集团相关管理制度规定的其他情形。四、附则1、本制度是集团公司房地产新项目进展的根本管理制度，对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的，可另行制定具体管理方法。2、项目进展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体状况由集团相关职能部门协商执行。3、本制度可依据集团公司进展和行业环境变化需要适时修改。4、本制度自发布之日起执行。附件：1、《新项目进展信息通报》表格2、《提交听证会项目概况》表格3、《房地产项目可行性报告内容指引》附件1：新项目进展信息通报说明：1、填写范围：考虑重点介入和进展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变更也要求在此快报中反映；

2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到集团企划部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，项目进展小组邮箱：XXXXXXXX；

3、遇到下列表格没有涉及但对项目进展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。

4、无论有否新项目，均需填列项目进展环境变化内容。

填报单位：

填报日期：一、新项目基本状况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁状况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估量。备注填报单位：

填报日期：二、项目进展状况及工作方案具体内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深化了解、有合作意向、筹备上会还是筹备签约。谈判状况谈判进展状况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律资料文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目进展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目进展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变更及对项目进展的影响，政府提倡重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变更或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政（如捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点进展区域的形成和改变等。下一步方案说明该项目下一步工作方案（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、实行的策略、突破点、是否需要项目进展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2：XX企业股份有限公司提交听证会项目概况表格表一、宗地概况土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下状况待动迁状况需要安置或动迁的居民

户人涉及单位或生产队

个需要迁移的企业或工厂个其它出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设备（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设备（列数量）学校中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标状况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公建公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其它指标建筑覆盖率绿化率控高备注表三、合作条件合作方式（主要包括取得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等主要内容）

合作依据政府批文、权证名称审批机关备注方案立项批准资料文件规划用地批准资料文件征地批文及其附图方案设计批准资料文件用地批准资料文件其他政府资料文件合作要求土地成本（成本构成、楼面地价）

付款条件其他要求项目所在地政府税、费标准表四、投资收益猜测项

目

投

资

收

益

测

算规划指标用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计

住宅

多层住宅

高层住宅

公建

经营性

非经营性成

本

预

测项目总款项（万元）单价（元/平方米）一直接成本小计1土地取得价款2开发前期筹备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5红线内市政工程费6环境及配套设备费7开发间接费其中：营销推广费用利息支出二管理费用总计投资收益测算序号项目总款项/万元单价/元/㎡备

注1营业收入2直接成本3销售税金及附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用

附件3：XX企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，将来进展对新项目的需求越来越剧烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市进展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：捷运系统的规划与、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在的地位及作为全国重点开发区的状况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司将来几年进展战略、进展规划的意义（一般3—5年），在公司进展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司将来的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设备、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、

四至范围；2、

地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、

地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、

地面现有居民状况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、

地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受爱护的历史文物古迹、可利用的构建；6、

土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、

地质状况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、

状况（1）公交系统状况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的方式，是否需要进展商自己解决；（3）现有捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对状况有重大影响的工程。附图：状况示意图，包括现有和将来规划的城市公共和快速捷运系统；2、

教育：大中学校及教育质量状况。3、

医院等级和医疗水平4、

大型购物中心、主要商业和菜市场5、

文化、体育、娱乐设备6、

公园7、

银行8、

邮局9、

其他附图：生活设备分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（依据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安状况2、空气状况3、噪声状况4、污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危急源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水状况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的等。9、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、

道路现状及规划进展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、

供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时间。3、

污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时间。4、

通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、

永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、

燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、

供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设备的管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增加的状况。六、规划监控要点1、

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、

住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、

综合容积率、住宅容积率4、

建筑密度5、

控高6、

绿化率7、

其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。依据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、城市将来进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、马上开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一）项目立项1、项目是否已经立项2、立项主体是否能够变更3、立项变更条件和时间4、关于立项的政府资料文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二）项目用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的用途4、关于项目用地现状的政府资料文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三）项目用地规划1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、关于项目用地规划的政府资料文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四）项目用地取得土地使用权程序评估1、

取得土地使用权的程序描述2、

取得土地使用权需要的工作日3、

取得商品房用地土地使用权所需条件4、

取得土地使用权的风险及监控（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序描述和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日4、关于项目用地规划的政府资料文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（六）政策性风险评估政府资源利用的评估：（1）当地政府对外来投资的态度；（2）当地政府职能部门的办事作风；（3）当地政府对该项目的关注程度；（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（5）与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响：（1）城市规划限制或更改；（2）突发性政策等政府因素致使项目中断开发、报批报建流程无法履行、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性推断。二、合作方式及风险评估1、

合作方基本状况：名称，主要股东投资状况，注册资本，设立时间、特殊背景等2、

合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分营业收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、

主要合作条件4、

合作风险评估：（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料文件资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（2）土地使用年限；（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（4）土地方的信用；（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的协作；（6）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对所有法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约协议中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的监控；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、

区域住宅市场简述¨

形成时间¨

各档次住宅区域内分布状况¨

购买人群变化2、

区域住宅市场所有指标成长状况（近3-5年）¨

开工量/竣工量¨

销售量/供需比¨

平均售价3、

区域市场在市内所有指标的排名状况及进展趋势二、区域内供应产品特征1、

各档次产品供应状况2、

各档次产品的集合特征尤其争论  与本案类似档次物业的特征¨

平均售价¨

开发规模¨

产品形式¨

平均消化率¨

平均容积率¨

物业在区域内分布特征3、

区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的将来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、

将来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、

分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、

结论：¨

区域市场在整体市场的地位及进展态势¨

本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价监控¨

本案在区域内开发市场潜力¨

本案在开发中的营销推广焦点问题三、区域市场目标客层争论  和市场定位1、

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的阅历争论  及全市的趋势特征上）2、

本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、

确定目标客户4、

市场定位四、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，依照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设状况，进行最基本的建筑排列（不同假设状况下，对应的周期方案、成本估算、销售价格猜测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最抱负的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。3、有剧烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危急源、“风水”因素等对产品规划设计和环境爱护的影响及解决方法。5、市政配套设备对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口关于）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设备对产品设计的影响和考虑。如：状况（与是否开通业主班车关于）、商业设备（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设备对自身配套规模和面积作出推断。二、规划设计的初步概念1、

设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。2、

技术概念：方案采纳的重要新技术及其与规划设计的关系。3、

可连续进展概念：对项目分期进展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分：工程及销售方案一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、工程方案：开竣工时间及工期方案、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、销售方案：各期销售时间、价格、面积，估计销售各期的市场占有率，销售方案实现的可行性分析。（按季列示）第六部分：投资收益分析一、成本猜测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项

目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地取得价款开发前期筹备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设备费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资二、税务分析1、

营业税及附加2、

所得税3、

土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目自身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特殊说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总款项（万元）营业收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数3、项目开发各期的利润体现经济指标20XX年﹒﹒﹒20XX年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可依据实际状况增减变更比率。（1）成本变更所有经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标猜测成本×90%猜测成本猜测成本×110%猜测成本×120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价（2）售价变更所有经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标猜测售价×90%猜测售价猜测售价×110%猜测售价×120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率（3）容积率变更所有指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率5、盈亏平衡点分析1）

保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)2）

保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率四、项目资金猜测1、资金投入方案：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入支配。2、资金回款方案：各期销售回款方案。3、资金需求方案：结合整个公司资金状况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源配置一、机构设置：是否需要设立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满意需要，缺口人员的解决途径（调动、聘请、培训等）。第八部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销推广、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合XX一贯进展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销推广、合作方式、大市政配套、生