房地产行业第1周周报：首周销售同比回正政策支持平稳发展

析师告行业地产行业首席分析师证券股份有限公司INDASECURITIESCOLTD，政策支持平稳发展摘要:令本周核心观点：2023年1月第1周，新房与二手房成交同比均回正。30城新房成交面积319.24万平方米，同比升9.65%，环比降22.75%，同比增速是近3个月以来首次转正。15城二手房成交面积124.00万平方米，同比/环比上升28.02%/2.87%，同比增速也时隔1个月后再度转正。16城库存面积环比下降，去化周期缩短。款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在2022年5月和9月贷款利率下限调整、8月国务院常务会议“一城一策”要求基础上，本次建立的机制延续了城市入围要求，新增退出条件，同时由阶段性政策转变为常态化机制。我们认为，政策红利有望在长期惠及更多城市。政策规则不断完善，调控范围更加精细，有助于稳定房地产市场。1月5日，住建部部长倪虹接受采访时指出，要因城施策、精准施策，提振市场信心。大力支持购买第一套住房。合理支持购买第二套住房。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持。我们认为，在全国和各地层面仍有较多政策空间，未来首套房利率和首付比例有望迎来进一步下调。针对不同层次需求精准施策，也有助于推动房地产市场平稳健康运行。令一周行情回顾：本周(2023/01/02-2023/01/08)申万房地产指数上涨3.88%，跑赢上证综指1.66pct，在各类板块中位列第8/31，恒生地产建筑业指数上涨5.85%，跑输恒生综指0.19pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：保利物业(24.65%)、合生创展集团(24.22%)、新城发展(20.07%)；本周跌幅前3的地产公司分别为：深振业A(-8.89%)、珠光控股(-7.78%)、力高集团(-6.83%)。本周恒生物业服务及管理板块上涨13.17%，跑赢恒生综指7.13pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：越秀服务(32.63%)、中海物业(27.68%)、保利物业(24.65%)；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳兆业美好(-10.51%)、佳源服务(-8.33%)、国锐地产(0.00%)。令地产市场监测：本周(2022/12/31-2023/01/06)30个大中城新房成交面积319.24万平方米，同比上升9.65%，环比下降22.75%。15城二手房成交面积124.00万平方米，同比上升28.02%，环比上升2.87%。监测16个重点城市库存面积19531.27万平方米，环比下降0.58%，去化周期98.86周，较上周缩短8.05周。上周(2023/01/01-2023/01/07)100大中城市土地供应建面2806.30万平方米，同比下降36.94%，环比上升9.00%；土地成交建面8901.99万平方米，同比上升79.51%，环比上升9.04%；供需比下降为0.32，溢价率为0.84%。令房企融资情况：本周(2022/12/31-2023/01/06)房企境内新发债总额为91.82，环比上升22.76%；净融资额-19.45亿元。场恢复不及预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露21.地产政策追踪 41.1重点政策解读 41.2地产政策回顾 5一周行情回顾 92.1房地产板块 9 2.3重点公司公告 103.地产市场监测 143.1新房成交数据 143.2二手房成交数据 143.3土地市场情况 153.4库存及去化 164.房企融资情况 18总览 184.2房企融资详情 184.3房企信用情况 19风险因素 19顾 6图表2：上周房地产板块行情走势(%) 9图表3：上周申万全行业板块涨跌幅(%) 9图表4：上周地产股涨幅前10名(%) 9图表5：上周地产股跌幅前10名(%) 9图表6：上周物业板块行情走势(%) 10图表7：上周恒生全行业板块涨跌幅(%) 10图表8：上周物业股涨幅前10名(%) 10图表9：上周物业股跌幅前10名(%) 10重点公司公告 10 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速(%) 14图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速(%) 14 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速 15图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速(%) 15图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速(%) 15图表18：2022年11月70大中城市二手房价格指数同环比增速(%) 15 图表21：100大中城土地供需比(倍) 16图表22：上上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比 16：100大中城土地成交楼面均价及溢价率 16图表24：上上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率 16积及去化周期 16图表26：一线城市库存面积及去化周期 16图表27：二线城市库存面积及去化周期 17图表28：三线城市库存面积及去化周期 17图表29：重点城市库存和去化周期情况 17 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模 18债券相关公告 18债券发行详情 18最新负面事件 19评级机构对房企主体评级调整 19请阅读最后一页免责声明及信息披露3人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制机或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。保监请阅读最后一页免责声明及信息披露4住房和城乡建设部部长倪虹日前接受新华社记者采访，他指出，中央经济工作会议对。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小方案，确保支持政策精准落实到每个项目、每个购房人，让购房人吃下“定心丸”。着力化住建部表态支持刚性和改善性住房需求，为需求端政策发力点明方向。第一，提出降理支持二套房需求。要求针对二套房的需求分类对待，对符合条件的购房者给予一定的政改善和防投机的边界，表明“房住不炒”仍是政策底线。22年已有多地放松了首套房限购限贷政策，但在全国和各地层面仍有较近期央行、银保监会建立首套房贷利率政策动态调整机制，未来各地首套房例有望迎来进一步下调。针对不同层次需求精准施策，也有助于推动房地产1.2地产政策回顾长倪虹指出，要推动房地产市场企稳回升，大力支持刚性和改善性住房需求。州)、放松限贷(江西省萍乡县)、认房认贷标准(重庆)、公积金政策(北京、吉林长春、甘肃兰州、江苏连云港、广西柳州、安徽六安)、契税补贴(新疆乌鲁木齐)、房产税(上海)、交房交证(河南省)、带押过户(广东深圳)、房地产行业融资支持(福建行)、基础设施REITs(深交所)等请阅读最后一页免责声明及信息披露5资模式加速形成。推动监管服务与稳增长、扩内需等政策取向相协同，股债并举提保运行。加强风险监测分析，强化重点领域风险防控，全面提升风险防控能力。推产政策，结合郑州市房地产市场供需实际，适度调整郑州市限购区域，更好地满足合理住房需求，进一步促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。一是适度调整限域。根据国家后续出台的相关房地产政策，结合郑州市房地产市场供需实际，适度郑州市限购区域，更好地满足居民合理住房需求，进一步促进郑州市房地产业良性和健康发展。二是支持团购在售商品住房。支持新兴产业单位、科研机构、产业园大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。团购房源须是齐全的现房或准现房(一年内竣工交付)，在首付比例、契税补贴、公积金贷款方面均有不同程度的利好，同时鼓励房地产开发企业给予更多优惠。三是确保新市民、都市圈居民购房同等待遇。对来郑就业大学生、新市民以及“1+8”郑州都市圈其市居民在郑购房，在购房资格审核、信贷政策、契税补贴、房价优惠等方面，享受行挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，增强信心，攻坚克难，着力稳增长稳就业物价，着力支持扩大内需，着力为实体经济提供更有力支持。会议提出，扎实做好保楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人府以切实解决群众关切的不动产权证“办证难”，优化营商依法开发建设、诚信经营履约。同时，有效保障购房者的合法权益，让购房者买房更放范房地产市场具有重要意义。截至2022年年底，全省已有507个项目(小区)实现了“交房即交证”，共发证182899本。公积金管务的通起，在北京租住保障性租赁房的家庭可以申请提取住房公积金，且职工每月府点介绍河南省大力提振市场信心、促进经济稳定有关工作，并回答记者提问。其中提出，稳住房地产投资。核心就是全面落实金融从信贷、股权、债券融资三方面拓展房地产融资渠道。取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策，完善房认定标准，支持集中团购商品住房，鼓励各地结合保障性租赁住房、人才住房房集加快存量商品房去化。强化“保交楼”项目配套融资支持，持续攻坚推动已售逾行州分行积极指导辖内金融机构为省内优质房企办理内保外贷业务，融企境外债偿债压力较大，境外房地产市场信用环境明显收缩，内保外贷通过跨境增方式，利用境内外市场资源，支持优质房企实现海外融资“借新还旧”，向市场传烈的正面信号，对于改善优质房企境外融资环境有重要作用。接下来，人民银行广行将推动内保外贷业务进一步扩容，指导辖内中国银行、工商银行、建设银行等多布延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有试点的暂行办法》(沪府发〔2011〕3号)经评估将继续实施。请阅读最后一页免责声明及信息披露6会取等。通知显示，符合条件的借款申请人家庭，个人住房公积金贷款额度上限从40万元调整至50万元。对于二孩(含)以上借款申请人家庭，申请首套住房公积金住公积金个人住房贷款政策的通知。按照新春市主城区及开发区(不含双阳区、九台区)：有共同借款人的，单笔贷款最高额度为首次申请公积金贷款的，“二孩家庭”贷款额度可在单笔贷款最高额度基础上提高。行首套住房贷款利率政策下限。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长官网押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行外没有设立其他抵押的条件。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银策包，其中，包括完善房地产信贷服务、提高住房公积金贷款明确在中心城区新购住房，中心城区以外住房不纳入住房套数核查范围；在中心城区以外区县新购住房，全市住房纳入住房套数核查范围。“认贷”方面，只将住房公积金贷款记发展——银企合作协议签约仪式”举行，工商银行陕西省分行、建设银行陕西中国银行陕西省分行、农业银行西安分行、招商银行西安分行、兴业银行西安会月30日期间购买上栗县行政区域内的新建商品住房(不含二手房)的业主，政府给予方米补贴。在上栗县行政区域内，采用商业银行按揭贷款的，首套房最低首付；在上栗县行政区域范围内，购买自住商品房，首次申请使用住房公积金贷款于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策的通知》。《政策》在支工，在六安购买新建普通商品住房且首次申请住房公积金贷款时，贷款额度可在城城乡建设部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给其中提到，2023年首次购买本市辖区范围内，面积130平方米(含)以内新建商品住缴纳契税并取得税务部门开具的契税完税凭证的纳税人，契税金额的州兰兰州住房公积金管理中心发布《兰州住房公积金管理中心商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款暂行规定(试行)》，进一步减轻缴存职工负担，开通商业性政策不再要求缴存职工自筹资金偿还完商业贷款再申请公积金贷款，只需先行偿请阅读最后一页免责声明及信息披露7港积金管理中心优化住房公积金贷款政策的通知》。通知称，提高多庭购买首套自住住房公积金贷款额度。支持符合国家生育政策的多子女家庭改善建日报各级各有关部门和金融要进一步提高政治站位，全面贯彻党的二十大精神，认真落实中央经济工作会议部省委经济工作会议要求，深刻领会中央关于金融支持房地产市场平稳健康发展的重义，准确把握房地产金融支持政策组合的靶向重点，坚持“房子是用来住的、不是交楼、航作部署。市人大常委会主任王衍诗、市政协主席李贻伟出席。林克庆在会上强调，要着力加固底板防范风险，有效防范化解金融、房地产风险，坚持“房住不炒”，有序构建房地产业健康发展新模式，保证财政安全平稳运行，深入推进社会矛盾纠纷化解和安全生产各项工作，坚决守住安全发展底线。林克庆还指出，要着力建好重大平台，举全市之力推进南沙深化面向世界的粤港澳全面合作，进一步提升南沙的经济密度、投资强资料来源：信达证券研发中心整理请阅读最后一页免责声明及信息披露8机材料信器制造车地产色金属化工设备事业装饰饮料融保石化机材料信器制造车地产色金属化工设备事业装饰饮料融保石化媒行铁织服饰零售炭护理输服务林牧渔2.1房地产板块上周(2023/01/02-2023/01/08)申万房地产指数上涨3.88%，跑赢上证综指ct上周涨幅前10的地产公司分别为：保利物业(24.65%)、合生创展集团(24.22%)、新城发展(20.07%)、旭辉控股集团(18.18%)、三湘印象(17.37%)、滨江集团(16.76%)、中骏集团控股(15.31%)、越秀地产(15.13%)、合景泰富集团(15.05%)、宝龙地产(14.65%)。上周跌幅前10的地产公司分别为：深振业A(-8.89%)、珠光控股(-7.78%)、力*ST云城(-4.15%)、财信发展(-3.72%)、粤宏远A(-3.29%)、中华企业(-25%)。块行情走势(%).0%房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数2023/01/022023/01/032023/01/042023/01/052023/01/06资料来源：Wind，信达证券研发中心)业板块涨跌幅(%)%资料来源：Wind，信达证券研发中心)资料来源：Wind，信达证券研发中心资料来源：Wind，信达证券研发中心2.2物业板块上周(2023/01/02-2023/01/08)恒生物业服务及管理板块上涨13.17%，跑赢恒生综请阅读最后一页免责声明及信息披露9上周涨幅前10的物业公司分别为：越秀服务(32.63%)、中海物业(27.68%)、保利物业(24.65%)、滨江服务(20.28%)、宝龙商业(17.80%)、旭辉永升服务)、绿城服务(13.32%)、碧桂园服务(12.91%)、弘阳服务(12.27%)。国锐地产(0.00%)、第一服务控股(0.00%)、建发物业(1.60%)、新城悦服务(2.50%)、正荣服务(2.90%)、融创服务(4.52%)、星盛商业(4.72%)、绿城管理控股(5.00%)。图表6：上周物业板块行情走势(%)恒生物业服务及管理恒生中国企业指数恒生综指%23/01/022023/01/032023/01/042023/01/052023/01/06)业板块涨跌幅(%) )%公司公告内容茂集团请阅读最后一页免责声明及信息披露10比下降发展展产物业销售额为272.19亿元，同比降约10%；公司累计合约物业已出售总建筑金地商置茂集团团民金地集团请阅读最后一页免责声明及信息披露11相关生创展生创展展地产融华置地51%股权，推进冰雪文旅城项目建设亿元收购云南沧恒投资有限公司80%股权获证监会受理绿地酒管52%股权予明宇商旅通过股深深房A前事变动发展经理，吴中昊接任基金经理请阅读最后一页免责声明及信息披露12借贷担保元质押/解除质押金科股份%毕股局警示函公司及子公司天健地产与壹创国际股东方签署协议书资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露133.1新房成交数据本周(2022/12/31-2023/01/06)新房成交数据：30个大中城新房成交面积319.24万%/-3.90%；环比变动-0.20%/-0.20%/-0.30%。同比增速(%)30大中城市成交面积(万平)同比增速(%)环比增速(%)0000资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分商品房成交面积环比增速(%)-150%一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分商品房成交面积同比增速(%)80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心%同比增速(%，左轴)环比增速(%，右轴)70大中城一线城市二线城市三线城市0.2%0.1%0.0%-0.1%-0.2%-0.3%-0.4%-0.5%资料来源：Wind，信达证券研发中心4.80%；环比变动-0.40%/-0.40%/-0.50%。请阅读最后一页免责声明及信息披露14及同比和环比增速15城二手房成交面积(万平)同比增速(%)环比增速(%)000250%200%150%100%50%-50%000资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级划分二手房成交面积环比增速(%)150%100% 一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心市能级分二手房成交面积同比增速(%)150%100% 一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心同比增速(%，左轴)环比增速(%，右轴)70个大中城一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，信达证券研发中心3.3土地市场情况比变.00%/0.85%/0.88%。积及同比增速00000土地供应建面(万平)同比增速(%)%-100%资料来源：Wind，信达证券研发中心积及同比增速00000土地成交建面(万平)同比增速(%)%-100%资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露15成交楼面均价(元/平)00030000成交土地溢价率(%)0%%成交楼面均价(元/平)00030000成交土地溢价率(%)0%%图表21：100大中城土地供需比(倍)供需比(倍)3.02.52.01.51.00.50.0资料来源：Wind，信达证券研发中心均价及溢价率需比土地供应建面(万平)土地供应建面同比增速(%)土地成交建面(万平)土地成交建面同比增速(%)供需比(倍)0000一线城市二线城市三线城市2000%%资料来源：Wind，信达证券研发中心城市能级划分成交楼面均价及溢价率0成交楼面均价(元/平)成交土地溢价率(%)城市城市市1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%3.4库存及去化库存面积环比变动-1.45%/0.09%/0.09%，去化周期环比变动-10.84/-5.91/-4.861700016城库存面积(万方)16城去化周期(周周期一线城市库存面积(万方)一线城市去化周期(周)请阅读最后一页免责声明及信息披露16化周期1200二线城市库存面积(万方)二线城市去化周期(周)12010000化周期三线城市库存面积(万方)三线城市去化周期(周)120018016014012010000期情况市存面积(万方)速(%)(万方)周期(周)去化周期(周)94%33%74%.90城市24%56%福州%7322州%82.10%3市%%04资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露17融资情况4.1融资总览上周(2023/01/02-2023/01/08)房企境内新发债总额为91.82亿元，同比上升增速发行总量(亿元)同比增速(%)0资料来源：Wind，信达证券研发中心务净融资规模债务净融资规模(亿元)债务偿还规模(亿元)000资料来源：Wind，信达证券研发中心4.2房企融资详情MTN001，债券金额最高(22.00亿元)。公司公告内容生创展集团生创展集团资料来源：Wind，信达证券研发中心债券简称发行人起始日期发行额(亿)(年)发行利率(%)发行人性质债券类型3国有企业据高速地产集团有限公司54.37国有企业据5.00据业保利置业集团有限公司(上海)5据5国有企业超短期融资债券业保利置业集团有限公司(上海)5据开(集团)有限公司54.20国有企业请阅读最后一页免责声明及信息披露18投资有限公司6国有企业募债64.00国有企业资料来源：Wind，信达证券研发中心4.3房企信用情况公告日期发债主体件存续债券级象发生日期券只数券余额券只数债券余额(亿元)23-01-05股份有限公司20沪世茂展期023-01-0990AAA23-01-05实业发展公司展期20AAA资料来源：Wind，信达证券研发中心企主体评级调整发布日期发行人评级机构评级变动展望变动级展望期评级期展望4有限公司撤销评级R稳定稳定4评级下调展望维持4兴业有限公司评级维持展望下调A-AA-A稳定资料来源：Wind，信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露19究团队简介首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经销售联系人名监cindasccomngzhencindasccomejiachengcindasccomyuancindasccomHYPERLINK