第十三章房地产项目营销

第7章房地产项目营销管理系统房地产项目营销管理的含义及其现实意义房地产市场细分的含义及细分方法目标市场的选择依据及市场定位房地产项目的目标市场拓展思路房地产项目营销的计划、组织、实施、控制与评价17.1房地产项目营销管理概述7.1.1市场营销的含义1.营销观念的发展

20世纪50年代前50年代以后60年代70~80年代90年代营销观念以产品为导向，生产什么就销售什么产品营销时期推销观念时期物质产品逐渐丰富起来，有些产品因此滞销，需要借助推销来销售产品，后来发展到什么产品都用推销来解决市场营销时期物质产品更加丰富，顾客需求也趋向多样化，单纯靠推销已不能把产品销售出去，此时，企业的眼光就转向了市场，转向了顾客社会营销时期人们逐渐认识到，营销活动仅满足顾客需求是不够的，真正意义上的营销还必须兼顾到社会利益，每个企业在营销过程中都必须承担起该负的社会责任一些市场营销创新者大胆地突破了传统的产品、价格、渠道、促销四个市场营销组合因素框架，把服务也列人了其中。此时，网络营销和绿色营销刚刚开始出现关系导向型和新营销概念的出现27.1房地产项目营销管理概述7.1.1市场营销的含义1.营销观念的发展

Product（产品）Price（价格）Place（渠道）Promotion（促销）根据不同的市场定位，制定不同的价格策略，产品的定价依据是企业的品牌战略，注重品牌的含金量注重开发的功能，要求产品有独特的卖点，把产品的功能诉求放在第一位企业注重销售行为的改变来刺激消费者，以短期的行为（如让利，买一送一等）促成消费的增长，吸引其他品牌的消费者或导致提前消费来促进销售的增长企业并不直接面对消费者，而是注重经销商的培育和销售网络的建立，企业与消费者的联系是通过分销商来进行的4P：37.1房地产项目营销管理概述7.1.1市场营销的含义1.营销观念的发展

Customer（客户）Cost（成本）Convenience

（便利）Communication（沟通）了解顾客要满足其需要与欲求所愿意付出的成本，再去制定定价策略要先研究顾客的需求与欲望，然后再去生产、经营那个和销售顾客确定想要买的服务产品促销是单向的，沟通是双向的。双向沟通增进相互的理解，实现真正的适销对路，培养忠诚的客户制定分销策略时要尽可能让顾客方便4C：47.1房地产项目营销管理概述7.1.1市场营销的含义1.营销观念的发展

satisfaction（满意）Service（服务）Speed

（速度）Sincerity（诚意）包括多个方面的内容，要随时以笑脸相迎客人,因为微笑是诚意最好的象征企业要站在顾客立场上考虑和解决问题，要把顾客的需要和满意放在一切考虑因素之首要以他人利益为重的真诚来服务客人，用真情服务感化顾客，以有情服务赢得无情的竞争不让顾客久等，而能迅速的接待、办理，有最快的速度才能迎来最多的顾客4S：57.1房地产项目营销管理概述7.1.1市场营销的含义2.几种有代表性的市场营销含义市场营销关系营销绿色营销网络营销

在微观上，认识到了企业与顾客相互关系的性质在不断改变，市场营销的核心从交易转到了关系在宏观上认识到市场营销会对范围很广的一系列领域产生影响67.1房地产项目营销管理概述7.1.2房地产项目营销管理的含义及特点1.房地产项目营销管理的含义房地产项目营销管理是开发商通过对房地产市场的分析预测，选择房地产项目的开发类型、规模、区位和时机，开发出满足目标市场顾客需求的房地产产品，并以适当的价格和有效的促销手段销售产品，进行全方位的计划、组织、实施和控制的过程

前提房地产市场调查研究基础目标市场的选择与市场定位关键目标市场的拓展过程营销计划的制定营销组织的选择计划的实施与控制77.1房地产项目营销管理概述7.1.2房地产项目营销管理的含义及特点2.房地产项目营销管理的特点房地产项目营销除具有市场营销的一般特征（营销环境的客观性、关联性、层次性、差异性、动态性和不可控性）外，还有三个明显的特点：（1）市场要素的多样性

87.1房地产项目营销管理概述7.1.2房地产项目营销管理的含义及特点2.房地产项目营销管理的特点（2）经济运作方式的独特性由于房地产项目营销是在不完全竞争的市场态势下进行的，因此，其运作方式具有独到之处：

交易信息的不完备性为房地产项目营销设置了障碍与其他行业相比，投资者和顾客进出房地产市场的壁垒相对要高市场效益的综合性：经济效益社会效益环境效益97.1房地产项目营销管理概述7.1.2房地产项目营销管理的含义及特点3.研究房地产项目营销管理的现实意义有利于提高房地产企业的竞争力有利于培育和完善房地产市场有利于满足顾客要求，提高社会效益

107.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场1.细分房地产市场（1）房地产市场细分的概念房地产市场细分是指从顾客需求出发，在顾客及其需求的差异中，寻找和发掘某些共同或相关的因素，以此将房地产市场划分为若干子市场，使各个部分的异质性减少，同质性增多的一种市场营销行为

117.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场1.细分房地产市场（2）房地产市场细分的意义

为房地产企业提供市场机会。寻找市场空缺，避免过度竞争，从而确保房地产商品的快速销售和资金的迅速回笼企业可以更有针对性地开发房地产项目，更好地组织人力·物力和财力进行营销整合，确保营销工作顺利进行是房地产企业开发政策性更强，环保,绿化更符合国家和社会要求的房地产项目，更有效地开展市场营销促进企业效益和社会效益的综合增长127.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场1.细分房地产市场（3）房地产市场细分的原则

最恰当的规模是：企业能以自己的优势顺利地进入该市场，并能够充分发挥自己的开发能力和营销能力，很快占有一定的市场份额。137.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场1.细分房地产市场（4）房地产市场细分的因素分析

心理因素行为因素人口因素地理因素初次购买使用者成熟购买使用者潜在欲望购买使用者从顾客进人房地产市场的程度可分为：147.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场1.细分房地产市场（5）房地产市场细分的方法：

单指标细分法仅使用一个细分标准，在这个标准下，将一个整体市场细分成若干个平行的子市场交叉细分法按两个细分标准细分房地产市场。使用这种方法细分后的子市场数目是两个细分标准档次数的乘积立体细分法使用三个细分标准，三者构成一个立体组合。在每一个个标准下又可分为若干个档次。这种细分法的子市场数是各标准档次数的连乘积对于多标准的市场细分，国外提出了系统聚类法，利用数理统计和模糊数学来设计分析模型，依据数据处理的结果来划分市场、这种方法应用较少157.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场1.细分房地产市场（6）细分市场的评价细分市场的规模和发展潜力

所谓适当规模是相对于企业实力而言的细分市场发展潜力的大小，关系到企业销售和利润增长的潜力167.2房地产的目标市场拓展细分市场的吸引力

细分市场存在现实或潜在的替代产品细分市场可能吸引新的竞争者进入，投人新的生产能力和大量资源，并争夺市场占有率细分市场上购买者的谈判能力很强或正在不断加强，他们强求降价，对产品和服务的要求过高，并促使卖方企业加剧竞争，导致利润下降细分市场上已有为数众多、实力强大或者竞争强烈的竞争者企业进入的某个细分市场所必需的供应者—原材料和技术设备供应商、公用事业和银行等，能够随意提高价格或降低供应质量及减少供应数量没有吸引力的细分市场表现为：指的是企业长期获利率的大小177.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场1.细分房地产市场（6）细分市场的评价企业的目标和资源

目标市场是企业为满足现实或潜在的顾客需求而开拓的特定市场，是企业为实现预期目标要进入的市场2.目标市场的选择模式（1）目标市场的含义：187.2房地产的目标市场拓展7.2.1选择目标市场2.目标市场的选择模式（2）目标市场的选择模式

一般来说，企业选择目标市场的模式有：197.2房地产的目标市场拓展7.2.2目标市场的拓展1.目标市场的准确定位（1）目标市场的准确定位所谓市场定位，是指企业为适应目标市场中顾客的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置

这里的市场位置，实际上是指产品以及企业的总体形象在顾客心目中的印象、反映和地位207.2房地产的目标市场拓展7.2.2目标市场的拓展1.目标市场的准确定位（2）市场定位的依据

217.2房地产的目标市场拓展7.2.2目标市场的拓展1.目标市场的准确定位（3）目标市场的定位1）传统目标市场定位

企业形象定位项目定位传统目标市场定位现在企业形象还包括企业的公众形象，即在社会公众心目中的地位和社会角色227.2房地产的目标市场拓展7.2.2目标市场的拓展1.目标市场的准确定位（3）目标市场的定位2）现代目标市场定位

项目定位的基础内容市场定位即选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人即项目的用途及如何使用一个项目要体现哪些功能、特色，一般遵循三方面依据:市场定位、竞争需要、街区功能决定项目身份的有建筑规划设计，此外也可在建筑物命名、物业管理和服务，以及营销宣传上做文章237.2.2目标市场的拓展2.目标市场的拓展思路⑴利用项目特点进行市场拓展房地产项目是房地产企业开发经营的直接有效的物质成果，通常称之为物业。利用项目特点进行目标市场拓展主要通过经营开发优势、品牌效应及生命筑起特点来实现。1）对于任何房地产项目，房和地始终密不可分。对房地产地块分析往往是从地点、交通和环境来进行的；对房的规划主要包括产品品质、面积配比、格局配比和户型设计。7.2房地产的目标市场拓展具体位置项目附近的交通工具和交通方式项目周围物质和非物质的生活配置，包括社区的人文环境和生态环境等。房地产产品的品质可以从两个方面理解：一是房地产的总体功能；另一方面是大楼或小区中满足人们日常生活和工作需要的各项设施的配置。指各种面积的单元在整栋大楼单元总数中的比例。是指二房二厅、三房二厅等各种形式的格局单元在单元总数中的比例。面积配比和格局配比这两项指标对于确定房地产产品的构成结构和市场定位具有重要的意义。247.2.2目标市场的拓展2.目标市场的拓展思路⑴利用项目特点进行市场拓展

2）品牌是销售竞争的有力武器，在企业营销活动中具有独特的魅力。3）项目的生命周期是指房地产项目从进入市场开始，至被市场淘汰的持续时间。7.2房地产的目标市场拓展品牌在房地产市场营销中的作用主要表现在以下四点：①品牌是进行广告促销和控制市场的有利工具；②可以直接与市场沟通，形成自己的市场形象；③有助于稳定顾客，开发新市场；④网上口碑有利于企业维持原有的顾客，并以其示范效应较容易地进入新的市场。通常其销售历史表现为一条S型的曲线，根据曲线中明显的起伏转折点，可以分为四个具有不同特征的阶段：投入期、成长期、成熟期、衰退期。257.2.2目标市场的拓展2.目标市场的拓展思路⑵利用价格进行市场拓展

房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝聚在房地产产品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式。一般主要受成本要素、供求要素、竞争要素及心理因素的决定和影响。1）高价策略2）低价策略3）满意价格策略4）折扣和折让价格策略7.2房地产的目标市场拓展尤其注意采用某策略时的局限性及所应具备的条件。①现金折扣；②数量折扣；③季节折扣；④功能折扣；⑤折让267.2.2目标市场的拓展2.目标市场的拓展思路

⑶利用渠道策略进行市场拓展

分销渠道就是指在产品和服务从企业向顾客或用户转移过程中由组织者所连接的路线，也就是产品或服务从企业到顾客或用户的所有权转移过程中所经过的各个环节连起来的通道。

房地产项目营销的渠道主要有两种：自营销售和代理销售。

自营销售是房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，简称自销。（成本为售价的1.5%～3%）

代理销售是房地产开发商委托房地产代理商来推销其房地产产品的行为。1）代理佣金的收取原则；2）选择代理商的标准7.2房地产的目标市场拓展①代理商的资质；②销售能力；③管理和财务能力；④形象和社会地位。网络直销与网络间接销售277.2.2目标市场的拓展2.目标市场的拓展思路

⑷利用促销策略进行市场拓展7.2房地产的目标市场拓展促销手段的分类287.2.2目标市场的拓展2.目标市场的拓展思路

⑷利用促销策略进行市场拓展1）传统促销策略2）网络促销策略①广告促销①房地产开发商的网络促销②人员推销②网上广告促销③营业推广③网上销售促进策略④公共关系⑤促销组合7.2房地产的目标市场拓展广告媒体的六大类：印刷媒体；电子媒体；邮寄广告；展示广告；户外广告；其他媒体。推销人员的报酬：薪金制、佣金制、混合制。推销人员的组织形式：地区结构型、顾客结构型、综合结构型。常见的方式有：庆典活动、利用新闻媒介宣传、赞助活动、公关广告、展览活动、印制宣传品各种形式的结合，相辅相成、补充而不重复、协调而不矛盾、效果最佳而不浪费的配合。促销方法的特点优点缺点广告传播范围广、渗透性强，影响力大，适用范围广泛单向传播，说服力小，成交效果差人员推销方法灵活，易与买方交流，针对性强，效果显著费用较高，影响面小，人才难觅营业推广吸引力大，能收到立竿见影的效果，易促成交易时效短，使用频繁则会失效，只能做辅助工作公共关系可以取信于社会公众，影响力大，作用持久企业不易控制，见效慢产品生命周期促销目标促销组合介绍期使经销商、最终用户了解认识产品以开创性广告为主，对经销商进行人员推销及少量人员推广成长期创出品牌，提高市场占有率，增进买方兴趣和偏爱调整广告内容，突出产品特色，辅之以人员推销，扩大促销范围成熟期创出品牌，提高市场占有率，增进买方兴趣和偏爱、做提醒性广告辅之以营业推广衰退期促成信任买卖以营业推广为主，缩小促销规模全周期扩大企业产品影响，消除不满公共关系297.3.1房地产项目营销计划1.房地产项目营销计划的含义

房地产项目营销计划是房地产企业在一定时期内从事项目营销活动预期达到的目标以及达到目标的方法、步骤和措施，是房地产企业营销战略的落实和体现，是房地产企业预定进行项目营销活动的书面表达。2.房地产项目营销计划的内容计划概要营销现状风险与机会营销目标营销控制营销策略行动方案营销预算7.3房地产项目营销的计划、组织、实施与控制307.3.1房地产项目营销计划3.房地产营销计划的制定7.3房地产项目营销的计划、组织、实施与控制制定原则317.3.2房地产项目营销组织1.房地产项目营销组织的基本要求

⑴具有灵活性；⑵有利于完成市场营销的目标任务；⑶搞好协调；

⑷按规定期限完成任务；⑸传递信息迅速，为决策提供科学依据。2.决定项目营销组织性质的因素

⑴企业规模；⑵市场；⑶企业性质；⑷经营的产品。3.项目营销组织的职能

⑴市场调研；⑵项目计划；⑶促进销售；⑷推销职能；⑸服务职能；

⑹行政管理职能；⑺人事管理职能。4.项目营销的组织形式

⑴职能型组织；⑵市场管理型组织；⑶复合型市场营销组织；

⑷事业部制组织。7.3房地产项目营销的计划、组织、实施与控制327.3.3房地产项目营销计划的实施1.房地产营销计划实施的含义房地产项目营销计划的实施，是将房地产项目营销计划转变为具体行动的过程，即调动房地产企业全部资源，投入到营销活动中去，并确保完成计划规定的任务，实现既定的目标。2.房地产项目营销计划实施的内容⑴制定行动方案；⑵建立合理的组织结构：①高度的非正式沟通②分权化管理，权责明确③组织团队精干，具有很强的应变能力④精干的领导班子；⑶设计决策和奖励制度；⑷人力资源；⑸营造管理氛围，打造房地产企业文化。7.3房地产项目营销的计划、组织、实施与控制337.3.4房地产项目营销控制1.房地产项目营销控制的程序

实质：为了更好实现房地产企业目标而对营销计划过程的延伸，它能把实施过程中的各种信息反馈给营销部门，从而利于企业调整现有的计划内容或编制出新的计划。

步骤：⑴确定控制对象；⑵设立控制目标；⑶建立衡量尺度；⑷决定控制标准；⑸收集信息：①建立企业内部信息沟通系统②建立企业外部情报机构系统③通过非正式系统，到现场调查；⑹检查与对比（频率的比较、数量的比较）；⑺分析偏差原因；⑻采取改进措施。7.3房地产项目营销的计划、组织、实施与控制347.3.4房地产项目营销控制2.房地产项目营销控制的内容和方法根据控制的目的、侧重点和范围的不同，房地产项目营销控制的内容主要有年度计划控制、赢利性控制和战略控制三个方面。7.3房地产项目营销的计划、组织、实施与控制主要内容包括对销售额、市场占有率（全部市场占有率、有限地区市场占有率、相对市场占有率）和销售增长率、营销费用率、顾客态度（顾客投诉和建议制度、典型户调查、定期随机调查）等。赢利率分析的步骤：①确定功能性费用；②将功能性费用按不同产品、地区、渠道或者市场进行分配；③编制销售/支出损益表。①营销效益等级评定；②营销审计35面朝大海，春暖花开36第8章房地产项目的后期管理主要内容：

房地产项目的竣工验收

房地产项目的后评价

房地产项目的物业管理378.1房地产项目的竣工验收房地产项目的竣工验收是指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。国家规定，已具备竣工验收好投产条件的项目，三个月内若不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消建设单位和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上交财政，并由银行冻结其基建贷款或停止贷款。竣工验收的必要性投资者的角度承包商的角度进行全面检验，使之更符合其对设计和使用的要求；全面、综合第考察工程质量；可以促进房地产项目及时投产，早日发挥投资收益。可以督促其抓紧收尾工程；自觉按合同全面履行规定义务；注重施工质量、抓好成本控制、按期交工，并配合投资者组织好资料整理归档、竣工工程移交手续等活动；总结经验教训，提高日后管理水平。388.1房地产项目的竣工验收8.1.1房地产项目竣工验收的依据和标准1.房地产项目竣工验收的内容房地产项目竣工验收包括项目竣工资料和工程实体复查两部分内容。立项文件竣工文件设计文件监理文件施工技术文件施工图包括项目建议书批复、项目建议书、可行性研究报告审批意见、可行性研究报告、项目评估文件、计划任务书批复、计划任务书、建设用地审批文件、动拆迁合同（或协议）和建设工程规划许可证等。包括项目竣工验收的批复、项目竣工验收报告、安全卫生验收审批表、竣工验收单、卫生防疫验收报告单、工程消防验收意见单、人防竣工验收单、建设工程监督检查单和工程决算汇总表等。包括初步设计的批复、工程概算、工程水文、地质勘探报告及地质图、设计计算书或代管说明书等。包括监理大纲、监理合同、监理总结、监理业务联系单和基建单位工程评价报告等。包括竣工验收证书、开工、竣工报告、隐蔽工程验收记录、工程质量事故报告、设计图纸交底会议记录和技术核定单（包括设计变更通知、补充图）等。包括总平面图、室外管线总平面图、建筑竣工图、结构竣工图、给排水竣工图、电力、照明、通风竣工图、电讯竣工图和桩基（位）竣工图等。398.1房地产项目的竣工验收8.1.1房地产项目竣工验收的依据和标准2.房地产项目竣工验收的依据房地产项目竣工验收依据包括：⑴可行性研究报告；⑵施工图设计及设计变更通知、补充图；⑶技术设备说明书；⑷现行的施工验收规范和质量检验评定标准；⑸主管部门有关项目建设和批复的文件；⑹工程承包合同；⑺建筑安装工程统计规定及主管部门关于工程竣工的规定。3.房地产项目竣工验收标准房地产项目按期用途可分为工业项目和民用项目两大类。其中民用房地产项目竣工验收标准为：⑴项目各单位工程和单项工程均已符合项目竣工验收标准；⑵项目配套工程和附属工程均已施工完毕，并达到设计规定的质量要求，具备正常使用的条件。408.1房地产项目的竣工验收8.1.2房地产项目竣工验收程序按国家计委“计建设【1990】1215号”文件的规定，房地产项目的竣工验收程序如下：⑴根据房地产项目（工程）的规模大小和复杂程度，整个房地产项目（工程）的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行；⑵房地产项目（工程）在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初检；⑶房地产项目（工程）全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要修，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目（工程）主管部门或建设单位向负责验收单位提出竣工验收申请报告。施工收尾阶段竣工准备阶段竣工预验（施工单位）结果竣工初验（监理单位）结果正式验收（建设主管部门）结果工程交接不合格补修、返修（施工单位）不合格不合格418.1房地产项目的竣工验收8.1.3竣工验收档案房地产项目竣工档案是工程在建设全过程中形成的文字材料、图表、计算材料、照片、录音带和录像带等文件材料的总称，它是工程维修、管理和改造的依据和凭证，也是竣工投产交付使用的必备条件。1.项目交工技术档案

项目交工技术档案既是证明项目目标控制可靠程度的技术文件，也是该项目管理、使用、维护、改建或扩建的技术材料。2.项目竣工技术档案

项目竣工技术档案是承建单位积累施工经验的技术资料。1.项目交工技术档案内容包括：⑴项目材料、构配件和设备质量合格证明；⑵项目隐蔽工程验收记录；⑶项目混凝土、砂浆和沥青砂浆试块的试压报告；⑷项目施工图纸会审记录和设计变更通知单；⑸项目变位测量记录，以及项目沉降和变形观测记录；⑹项目质量检验评定和事故处理资料；⑺项目设备调压、试压和试运转记录；⑻项目全部竣工图纸及其有关资料；⑼项目未完工程中间交工验收记录；⑽项目开工和竣工报告以及竣工证明。2.项目竣工技术档案内容包括：⑴项目施工规划、单位工程施工规划和施工经验总结；⑵项目技术革新试验记录；⑶重大质量或安全事故档案、原因分析和补救措施记录，以及所采用的重要技术措施；⑷项目重要技术决定，以及引进技术实施记录；⑸项目各种混凝土和砂浆配比资料；⑹项目施工日记；⑺项目冬期和雨期施工技术组织措施；⑻项目施工技术管理经验总结。428.1房地产项目的竣工验收8.1.4项目竣工后的服务在房地产项目竣工验收投入运行之后的一定期限内，设计单位、施工单位和设备供应单位等，回头了解房地产项目的实际运行情况（如设计质量、功能实现程度、施工质量和设备运行状况等）和用户对维修的要求称为回访。1.国家对保修期的规定⑴一般工业和民用建筑、公共建筑和构筑物的土建工程，保修期为1年；⑵室内照明、电器、上下水道安装工程，保修期为6个月；⑶室内供热和供冷系统保修期为一个采暖期或供冷期；⑷室外上下水管道和小区道路，保修期为1年；⑸工业建筑设备、电气、仪表和工艺管线等项，无明确规定，一般保修期可定为3-6个月。438.1房地产项目的竣工验收8.1.4项目竣工后的服务2.保修在项目施工完毕并经竣工验收后，项目施工单位应向建设单位送交《建筑安装工程保修证书》。保修证书中应列明工程简况、使用注意事项、保修范围、保修时间和保修说明，并附有工程保修情况记录栏。3.回访形式⑴季节性回访⑵技术性回访⑶保修期满前的回访大多是在雨季回访屋面、墙面的防水情况；在冬季回访采暖系统的情况。主要是了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺和新设备等的技术性能和使用后的效果，发现问题及时加以补救和解决。一般施工项目竣工后，承包单位的工程款保留5%左右，作为保修金，按照合同在保修期满后退回承包商。448.1房地产项目的竣工验收8.1.4项目竣工后的服务4.回访内容⑴项目回访卡；

⑵听取用户意见；⑶查询和察看现场由施工原因造成的问题；

⑷分析产生的原因；⑸商讨施工项目返修事宜。5.保修费用的规定常见的质量责任单位⑴因设计原因造成的工程质量问题；⑵应施工安装原因造成的工程质量问题；⑶因设备质量原因造成的问题；⑷因用户使用不当而造成的问题。458.2房地产项目的后评价8.2.1项目后评价的意义与作用项目后评价从本质上讲，是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈，是实施控制手段的一种科学方法。项目后评价是在项目建成开始经营后进行的，具有事后观察的优越性，通过对房地产项目进行后评价，可以把评估预测的结果与实际发生结果进行对比分析，找出差距，判明原因，总结经验教训。这样，就可以了解项目目标实现的程度，找出项目管理中的漏洞，实时地改进管理方法，采取相应的有力措施来进行弥补与完善，力争在将来的管理工作中把失误减少到最低程度。468.2房地产项目的后评价8.2.2项目后评价的程序1.制定计划阶段⑴提出项目后评价工作计划；⑵组建后评价工作小组；⑶拟定工作大纲。2.收集资料阶段⑴建设前期资料；⑵竣工及生产经营中的资料；

⑶对项目进行重大技术改造的相关资料。3.评价阶段⑴根据资料进行分项评价；⑵根据分项评价进行综合评价。4.总结阶段⑴对项目后评价结果进行检验；⑵把项目后评价的结果和建议反馈给有关部门。项目后评价基本上采取比较分析的方法，将项目建成前的评估资料、预期目标与建成后的实际情况进行比较分析。478.2房地产项目的后评价8.2.3项目后评价的内容488.3房地产项目的物业管理8.3.1物业与物业管理1.物业物业（Estate

orProperty）是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。2.物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，按照国家有关法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化和道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务的一系列行为。3.物业管理的目标⑴以人为本；⑵提高物业的价值；⑶提高开发商的声誉。房地产产品的整个寿命周期包括前期的规划建设、中期的销售、租赁以及后期的物业管理三部分。498.3房地产项目的物业管理8.3.2物业管理的业务范围1.物业管理的基本业务物业管理的基本业务是对物业进行日常维修保养和计划修理工作。2.物业管理的专项业务⑴治安保卫；⑵环境卫生；⑶消防安全；⑷园林绿化；⑸日常修理；⑹车辆交通。3.物业管理的多种经营业务物业管理部门开设的多种经营业务一般有：投资咨询、中介、代理经租、住房交换、住房改建、房屋更新、室内装潢、设备安装与建材经营等。508.3房地产项目的物业管理8.3.3物业管理的职能与作用1.物业管理的职能⑴决策与计划职能；⑵组织职能；⑶指挥职能；⑷控制职能；⑸协调职能。2.物业管理的作用⑴有利于提高房地产的投资效益；⑵保证房地产项目管理的连续性；⑶树立城市形象，完善城市功能；⑷推动外向型房地产和涉外经济的发展；⑸有助于提高房地产综合开发的声誉。518.3房地产项目的物业管理8.3.4物业管理部门或企业的管理内容1.对物业管理企业的选择根据物业管理企业的技术资质、规模和业绩，将物业管理企业划分为一、二、三等若干不同等级，并规定物业管理企业的资质必须与所管理的物业档次相吻合，不够等级资质的企业一律不允许从事同等级的物业管理。2.物业管理部门或企业的组织机构设置⑴经理室；⑵开发部；⑶财务部；⑷业务管理部；⑸工程部；⑹经营服务部；⑺办公室3.物业管理的规章制度物业管理的规章制度包括：业主公约、业主管理委员会章程、住户手册物业管理企业岗位责任制和物业辖区综合管理规则等。528.3房地产项目的物业管理8.3.5物业管理的基本程序早期介入物业管理部门成立管理人员选拔与培训规章制度的制定物业的验收与接管住户入住档案资料的建立日常管理与养护维修配套设施的完善系统的协调下述环环相扣的十个环节，依照其在整个项目管理的全过程中的先后顺序及物业管理工作的特点，构成了整个物业管理的基本程序。管理类型和工程技术类型人员选择。培训时间：工作前3-6个月531.项目管理组织的主要工作3.4房地产项目管理组织在整个房地产项目的管理工作中，由于业主、承包商（包括分销商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和工作人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成了项目管理系统。项目管理系统：54（1）前期策划阶段在市场调查的基础上，提出项目的构思建立项目目标系统，并加以分析说明进一步调查研究项目的环境（如社会经济环境、自然环境和政策环境等）、资源等问题提出实施目标的具体建议和设想提出项目进度与财务准备的建议和计划提交项目建议书进行项目可行性研究，并提交项目可行性报告各阶段的主要任务（2）设计和计划阶段场地选择及详细调研项目总体策划，制定项目的方针、策略，制定总体计划制定项目的实施计划，包括总体方案、进度表、费用（投资）预算和资金需求计划等进行项目系统定界和结构分析提出设计要求，编制设计招标文件起草工作控制和协调起草项目手册建立项目管理系统，选择项目管理人员等（3）招标投标阶段为业主选择承包商，签订合同，提出建议在业主授权范围内做决策，起草各种文件，召集各种会议协助业主进行合同策划，提出分标建议和项目管理模式的建议起草招标文件和合同文件进行资格预审执行招标的各种事务性工作，如组织标前会议，下达各种通知、说明及有关文件组织开标评议、作评标报告参与选择承包商分析合同风险并制定排除风险的策略，安排各种保险和担保等55各阶段的主要任务审核承包商的实施方案和进度计划监督项目参与者各方项目计划的完成情况如果项目进度推迟，可责成承包商修改进度计划对已完成工程进行工程量的测算和费用的计算和核对控制项目内部和外部的费用下达、处理各种形式的工程变更的文件，并决定是否变更价格处理费用索赔要求审查、批准进度付款，准备竣工结算，提出结算报告解释合同，确保项目参与人员熟悉和理解合同，遵守合同对各种合同文件进行审核和管理审查承包商的分包合同，批准分包单位调解业主和承包商，及承包商之间的合同争执建立项目信息管理系统，并确保其有效运行收集项目实施过程中的各种信息，并予以保存起草并保存各种文件及其