物业接管验收作业指导书（物业管理）

富华兴物业江西分公司受控文件严禁外传福建中铁建华兴物业管理江西分公司编号HXWY/CX-2017名称工程作业手册版本AA/01编制品质管理部审核涂保平批准生效日期2017年1月1日物业接管验收作业指导书施部门实施康置业公司物业公司一、立项阶段二、设计阶段三、施工阶段.建设工程选址阶段1）工程地块的市场调研：2）工程地块的建设文稿。.土地使用证办理阶段土地协议出让：土地招标、拍卖。.建设用地报批阶段1）立项（建委）：2）办理工程选址：3）申请规划设计：4）工程规划方案审查（批）：5）办理建设用地规划许可证。.建设工程规划许可证报批阶段1）单体建筑方案报审（批）：2）施工图设计：3）建设工程规划许可证：4）工程公示。.施工图纸审查阶段.建筑工程施工许可证办理及备案阶段.建设工程施工阶段（有楼层要求）.前期物业管理招投标阶段.商品房预售许可证办理阶段.后续建设工程施工阶段.立项阶段物业公司应对工程的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及本钱、利润测算等方面提出意见和建议，必要时可对该工程今后的物业管理构想提出书面咨询报告，以利于开置业公司在决策时综合考虑物业管理方面的意见。.设计阶段物业公司应从物业的实用、美观、耐用、平安、方便使用方面管理、节能、节省维修养护费用等角度出发，当好顾问，阅读图纸，提出改进意见，提交咨询报告，与开发商共同把好规划设计关。1）考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善：2）考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要：3）考虑秩序平安系统的设置和环境保洁的需要。.施工阶段物业公司主要是派人到工地现场做好以下工作，就发现的缺陷问题或遗漏工程在现场与建设单位、施工单位共同磋商，及时提出整改方案，以确保工程施工的高质量。1）协助监督工程质量：2）掌握物业的全部情况：3）催促物业管理所需设施的落实。.前期物业管理招投标阶段.商品房预售许可证办理阶段（以上内容不展开表达）

■华兴物业江西分公司（以上内容不展开表达）四、销售阶段.内部认购期阶段.开盘阶段.强销阶段.稳定销售阶段（以上内容不展开表达）.强化好管理，奠定服务工作的基础.配合好销售，构筑营销亮点.服务好准业主，形成“口碑营销”.塑造好品牌，为后续销售创造条件优质的物业公司管家式接待服务，是物业公司树立自身形象，展示企业服务水平的一个很好的机会，同时对成功的销售也有着极大的帮助。（以上内容不展开表达）五、接管阶段（一）置业公司、物业公司共同完成（一）资料的移交1.综合资料1）立项文件、建设用地规划许可证、开发工程规划条件公示表、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）：2）建设工程规划许可证、工程建筑报建表（永久）：3）工程招、投、定标书（永久）：4）上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）：5）征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）：6）初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）：7）建筑工程施工许可证、施工合同、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）：8）单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）：9）工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）：10）竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）：11）工程决算书、三书一表（《住宅质量认定书》、《住宅质量保修书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》）（永久）：12）消防设施验收合格证（永久）：13）商品房预售许可证、商品房买卖合同（永久）：14）园林绿化工程竣工验收备案表：15）其它。2.土建资料1）主体隐蔽工程验收记录（永久）：2）图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）：3）事故处理记录（永久）：4）建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）：5）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告等（长

■华兴物业江西分公司期）：6）其它。3.给排水、消防资料1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）：2）图纸会审及设计修改变更通知（永久）：3）事故处理及探伤记录（永久）：4）隐蔽工程验收记录（永久）：5）材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）：6）管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）：7）试水、闭水试压试验记录（永久）：8）设备调试记录（永久）：9）管线清洗、通水、消毒记录（短期）：10）其它。4.电气资料1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）：2）图纸会审及设计变更通知（永久）：3）事故处理及探伤记录（永久）：4）隐蔽工程验收记录（永久）：5）防雷电阴接地实测记录（永久）：6）引下线焊接记录（永久）：7）材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）：8）绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）：9）空调资料、动力、通讯、有线电视资料：10）其它。5.建筑施工图1）总平面布置图（包括综合系统图）（永久）：2）建筑施（竣）工图（永久）：3）结构施（竣）工图（永久）：4）给排水、消防施（竣）工图（永久）：5）电气施（竣）工图（永久）：6）空调施（竣）工图（永久）：7）智能化系统施（竣）工图（永久）：8）通讯施（竣）工图（永久）：9）液化（煤）气施（竣）工图（永久）：10）其它。6.声像资料1）建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）：2）内外景观照片（永久）：

■华兴物业江西分公司3）建筑小品：工程奠基、开、岐工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）：重要工和部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像：6）其它。五、接管阶段（二）（二）物业接管工作准备（置业公司、物业公司、监理单位、施工单位）1.组织接管验收小组2.明确接管验收标准3.确定接管验收方案4.准备接管验收资料5.接管验收工作实施五、接管阶段（三）（三）接管验收工作实施（置业公司、物业公司、监理单位、施工单位）1.楼宇土建等工程1）主体结构：A.地基：B.钢筋混凝土结构：C.砖石结构：D.抗震性能。2）外墙：A.墙体及墙面；B.防水。3）屋面：A.保温隔热性能；B.防水性能；C.排水设施；D.排气、排烟设施；E.面层。4）地面：5）公共楼道、消防通道：6）架空层：7）公共区域门、窗、玻璃：8）室内地面、墙面、门、窗、玻璃9）卫生间防水：10）地下车库及配套设施：11）小区平面图、各类标识、标牌、楼栋牌、单元牌等：12）物业用房、社区用房：13）其他。2.电气系统（电气系统设备设施目录清单）1）高、低压配电室：2）主要机电配电箱：3）楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱：4）防地接地系统：

■华兴物业江西分公司5）公共、地下等区域线路、管网、桥架：6）强、弱电管井：7）电表箱：8）其他。3.给、排水系统（排水系统设备设施目录清单）1）公共区域生活用水管井：2）二次供水：3）蓄水箱（池）、管路：4）草坪等浇灌设施：5）卫生洁具等设施：6）排水管路等设施：7）公共区域排水管井（网）：8）化粪池及排污设施：9）公共区域排污管井（网）：10）水表箱：11）其他。4.消防系统（消防系统设备设施目录清单）1）车库各种消防指示标志灯：2）喷淋头/烟、温感探头：3）消火栓管路及设备：4）灭火器等设备：5）消防水池（箱）：6）消防电气控制设备：7）防火门、消防防火卷帘门：8）消控中心设备：9）其他。5.平安防范、监控系统（安防监控系统设备设施目录清单）1）小区监控系统：2）出入口控制系统：3）电子巡更系统：4）周界报警系统（脉冲电子护栏）：5）门禁系统:6）楼宇对讲系统：7）车辆管理系统：8）监控中心设备：9）其他。6.电梯系统1）电梯轿厢及设备：2）井道与底坑附属设备：3）曳引及其它设备：4）井道照明等：5）井道门等：6）电气控制设备系统：

■华兴物业江西分公司7）电梯机房：8）监控系统9）对讲系统：10）其他。7.空调、燃气、排风等系统（暖通排风系统设备设施目录清单）1）中央空调系统：2）燃气设施管井：3）楼宇排风、气设施：4）空调机房、风机房5）其他。8.各类试验及检测（各类检验检测报告）1）通球试验：2）防水试验：3）避雷检测：4）房屋本体沉降试验：5）各种设施、设备的开机、运行检测：6）其他有要求的试验及检测。9.综合布线系统1）建筑群主干线：2）建筑物主干线：3）水平布线：4）楼宇工作区布线：5）其他布线。10.钥匙的接管1）业主入户门（A、B）：2）停车位：3）信报箱：4）设施设备房：5）各类管井：6）消防、监控室：7）其他11.园林、绿化（园林、绿化目录清单）1）园林给排水：A.给水；B.排水。2）水景工程1A.水池；B.驳岸；C.护坡；D.人工泉；E.其他工程。3）辅装工程：A.园林道路；

■华兴物业江西分公司B.辅装；C.休闲桌椅。4）假山置景工程：A.置石；B.掇山；C.塑山；D.建筑小品；E.其他工程。5）绿化工程：A.乔木、灌木；B.各类树木；C.草坪；E.其他绿置。6）园林供电与照明：A.草坪灯；B.庭院灯C.地灯；D.水景灯；E.其他照明。12.保洁类1）垃圾中转站（生活、建筑）：2）垃圾桶（箱）：3）保洁取水点及排水。13.物业用房移交（物业用房目录清单）1）保证基本办公条件14.物业接管前开荒工程（主要是保洁）1）室内：A.入户门；B.地面、墙面、顶血、窗、玻璃；C.管道等。2）公共通道（消防通道）A.单元门、消防门；B.地面、