延安市房地产市场报告-最新

延安商业调研报报告本市场调查报告是围绕着延安市凤凰广场综合商业项目展开的，调查的范围以整个延安市区的商业市场现状为基础，围绕本项目在延安的商业定位。其目的是为决策方提供该项目商业立项的决策依据，以最终保障该项目总体定位的市场准确性和科学合理性。此次市场调查需要解决的主要问题是：本项目适合做何种商业？面向什么样的客户群？延安市区目前的商业格局是否有重新划分的空间以及与本项目商业定位的市场关系。我们开展了为期十天的市场调查，为保证市场信息的准确性，通过了多种有效渠道（包括政府相关职能部门、各类商业业态、房产物业单位、经营商户和消费人群），进行了深入细致的工作，同时发放了各种调查表格，消费者调查问卷，基本保证了这次市场调查的准确性和客观性前言延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位中心市区为全市政治、经济、文化中心；分为8个功能区，即中心街商贸区；东关商贸、居住、无污染工业综合发展区；南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。延河南川河延河清凉山宝塔山凤凰山“中疏、西控、北进、东扩、南下”拉开框架，拓展空间：“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。“西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。“东扩”，就是积极做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。“南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔两个新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。一、延安的经济发展水平2010年年底延安市的总人口为215.18万人，人口自然增长率为4.64‰，国内生产总值为885.42亿元，增幅为14.6%。社会消费品零售总额110.62亿元，增幅为18.4%。城镇居民人均可支配收入为17880元，增幅为19.1%。根据延安市统计局提供的最新预测报告，延安市到“十二五”末生产总值将会突破2000亿元，人均生产总值1.3万美元，达到中等发达地区水平。，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；延安目前的经济和商业市场正处在一个强劲的上升时期，尤其是下一步旧商业区的改造和新商业区的规划建设，将重新调整市场格局。陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山环绕的夹缝城市2010年延安全市生产总值达到885.42亿元，位居全省第五。2006年GDP总值为453（亿元），到2010年增至885（亿元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增长趋势。2010年，按可比价格计算，延安市GDP同比增长13.6%，增速比上年加快1.4个百分点，高于全国（10.3%）3.3个百分点。近年延安市GDP稳步增长，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；宏观经济按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。

2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到4980美元。由于能源产业的高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据核心位置，产业发展结构对能源依耐性大产业机构城市市固固定定资资产产投投资资稳稳步步上上扬扬，，人人均均可可支支配配收收入入持持续续走走高高，，城城市市处处于于高高速速发发展展中中，，整整体体消消费费能能力力不不断断提提高高。。2010年延延安安市市城城市市人人均均可可支支配配收收入入达达到到17880元，，同同比比09年增增长长17.5%。2010年延延安安市市固固定定资资产产投投资资总总额额达达到到724.53亿元元，，同同比比09年增增长长30%。城城市市人人均均收收入入的的提提高高和和和和固固定定资资产产投投资资总总额额的的上上涨涨表表明明了了延延安安市市城城市市居居民民生生活活水水平平的的稳稳步步提提高高，，城城市市居居民民也也具具备备了了更更高高的的消消费费能能力力。。宏观观经经济济二、、延延安安市市区区主主要要商商业业业业态态的的发发展展现现状状板块结结构延安市市房地地产开开发沿沿“Y””字形各各边呈呈带状状发展展，主主要分分为中中心区区域、、城西西、城城东、、城南南、方方塔新新区五五大板板块。。城东板板块城西板板块城西板板块中心板板块受延安安市““Y”字形形山沟沟地形形限制制，延延安房房地产产主要要分为为带状状五个个板块块。城西为为红色色旅游游及文文化教教育为为主的的聚集集区，，受革革命遗遗址及科教教用地地影响响，成成为制制约板板块房房地产产开发发主要要因素素。城东是是近期期延安安发展展最为为火热热的板板块，，但目目前土土地开开发殆尽，，受机机场影影响短短期内内无法法实现现扩张张。中心板板块寸寸土寸寸金，，目前前主要要集中中为商商业开开发，，住宅宅内较少。。城西板板块发发展相相对滞滞后，，配套套及交交通亟亟需改改善，，是延延安经济适用房房集中开发发区域。绿地、嘉丰丰4500亩推山造成成，为延安安房地产开开发注入新新的血液液。从总体上来来看，延安安的经济迅迅速发展必必将给延安安的商业市市场带来巨巨大的调整整空间。由由于目前延延安的商业业业态还停停留在传统统市场与新新市场冲突突与调整阶阶段，我们们力图通过过本次调查查，去摸清清延安现有有的商业业业态存在的的现状和可可能给本项项目带来的的商业机会会。我们选选择了对延延安商业零零售指标起起主要影响响的以下行行业进行了了抽查：百货业、超超级市场、、零售便利利店、专业业市场（包包括：建材材市场、汽汽配市场、、工业配件件市场等））。主要调查查的内容：：商业位置、、经营规模模、经营环环境、交通通情况、销销售金额、、售租金成成本、人流流量、人均均消费等。1、百货超市市零售业态态延安市区的的商业基本本上是“一一圈三向””的商圈辐辐射分布状状，由中心心商业街和和二道街构构成核心商商业圈，然然后商业密密度和人流流由强渐弱弱朝三个方方向延伸：：东至百米米大道，南南至南关―火车站，北北至兰家坪坪。其中大大型百货、、超市专业业市场主要要集中在核核心商圈和和南向及东东向，而北北向由北关关延至延师师路和枣园园路主要由由规模较小小的商业门门面组成，，商业布局局相对稀疏疏。延安主要百百货超市零零售业经营营现状表表表（一）1）延百大厦厦：延百大厦是是本地最早早的大型商商业百货（（营业时间间也超过10年），营营业面积积15000平方米，，2005年营业额额达到了了15553.2万元，现现年销售售20000万元，切切割了整整个延安安市区11%的百货业业市场，，也是延延安百货货零售企企业的龙龙头。经经营品种种规格齐齐全、档档次较高高；商场场信誉度度高，有有稳定的的客户群群。2005年商场进进行了重重组升级级。但商商城整体体内部装装修及商商品陈设设未能突突显商品品档次，，购物环环境欠缺缺，服务务还未达达到高水水准的现现代商业业水平。。2）丽融广广场：是目前延延安消费费定位较较好的零零售商业业，商场场建筑面面积１．．８万平平方米，，目前已已有３０００多个个商家进进驻。其其中有国国际国内内知名品品牌“肯肯德基””、“美美宝莲””、“戴戴梦得””、“凯凯撒”等等２０００多个。。丽融广广场的开开业，促促进了市市场的繁繁荣，为为广大消消费者提提供了一一个舒适适的休闲闲购物场场所，成成为延安安一个新新的经济济亮点，，并占据据了当地地的中高高端消费费市场，，同时提提升了整整个延安安的消费费水平，，2005年营业额额超过了了1亿元，成成为仅次次于延百百大厦的的第二大大百货企企业。丽丽融购物物广场的的成功对对于本项项目是有有借鉴作作用的――填补了延安市市场逐渐形成成的中高档消消费的空间。。经营定位为为中底端消费费商场;开业时间为2011年初;商业建筑面积积：21358平方米左右；；商业层数：：5层；路面停车车位情况：50个；经营方式式：购买（丽丽融整体运营营）；现在销销售有所下滑滑，年销售额额为8000万人民币左右右；调查评价分析析3）中延国际购购物中心：该商场体量较较小，经营尚尚不成熟，商商品分类、陈陈设混杂，空空置较多。项项目紧邻延百百，商业定位位与延百类同同，自身规模模及信誉度都都无法与其抗抗衡，竞争压压力较大。经经营定位为中中端消费商场场;开业时时间为为2005年初;商业建建筑面面积：：7986平方米米；商商业层层数：：4层；路路面停停车位位情况况：20个；经经营方方式：：出租租（中中延整整体运运营）），年年销售售额为为七千千万人人民币币左右右。4）延延安安国国贸贸大大厦厦：：营业业面面积积3600平米米，，大大厦厦底底商商部部分分针针对对低低收收入入消消费费人人群群，，以以低低档档日日用用杂杂货货及及服服装装为为主主，，货货品品多多以以柜柜台台式式出出租租经经营营，，在在该该街街区区内内属属正正常常租租金金，，可可是是2-4层设设为为特特色色经经营营区区““韩韩国国城城””吸吸引引以以年年轻轻女女性性为为主主的的青青年年消消费费群群，，带带动动了了高高楼楼层层的的客客流流，，使使此此区区域域的的租租金金高高出出底底商商，，最最高高达达500元/平方方米米/月。。其其大大厦厦底底商商自自身身配配备备的的自自动动扶扶梯梯并并未未开开启启，，而而这这没没有有影影响响到到““客客流流上上楼楼””。。市市场场消消费费群群体体的的细细分分，，使使商商家家成成功功的的挖挖掘掘出出了了这这部部分分的的市市场场空空间间。。5）银银海海超超市市和和百百货货：：地处处延延安安市市中中心心商商圈圈，，人人流流量量是是其其经经营营的的最最大大保保证证。。价价格格均均低低于于其其它它超超市市，，超超市市规规模模中中等等，，货货品品种种类类基基本本齐齐全全但但品品牌牌有有限限；；货货品品陈陈设设较较杂杂，，通通道道面面窄窄，，灯灯光光不不明明亮亮，，购购物物环环境境不不宽宽敞敞。。银银海海超超市市虽虽是是延延安安市市人人流流密密度度最最大大的的超超市市，，但但是是口口碑碑一一般般。。6）东兴兴超市市（东东兴百百汇超超市和和东兴兴购物物广场场）：：是延百集团团下属的超超市，其商商业信誉度度较高。在在延安的两两家连锁超超市都为中中等规模，，偏离市中中心，主要要消费群以以周边居民民为主，除除节日外，，日常上客客量不大。。超市在货货品分类与与陈设上比比较混杂，，通道较窄窄，整体购购物环境不不够明亮宽宽敞。超市市的经营状状况较市中中心商圈稍稍差。7）家和购物物广场：是延安唯一一一家具有有超级市场场形态的大大型商业，，过去位于于丽融大厦厦的四楼，，经营状况况良好，后后由于租金金上调，无无法承受，，另择目前前位置。货货品种类相相对齐全，，陈设分区区清晰，通通道宽敞，，已具备基基础购物环环境，价格格略高于便便利店商品品。超市日日常人流量量较小，再再加之与其其附属的农农贸市场商商品同质，，增加了超超市的运营营压力，目目前经营状状况不佳。。8）民生百货货位于百米大大道桥头的的民生百货货于2011年10月底开业，，选址地点点较偏。商商场汇集国国内现有的的大部分名名牌商家入入驻，是延延安市目前前最大的百百货商场，，营业面积积达到3.2万平方米，，分为五层层，一楼：：日化精品品、珠宝黄黄金、男女女皮鞋；二二楼：男装装；三楼：：女装；四四楼：运动动休闲、户户外用品；；五楼：家家电精品卖卖场。是海海航集团购购买的全产产权物业，，到目前为为止营业额额不理想，，单日成交交金额仅为为28万左右.9）中际百货货中际百货是是开业近两两年的百货货商场，与与中延国际际同属一家家企业，因因其内部结结构原因，，使得卖场场中出现较较多的动线线死角，在在一定程度度上影响商商户的形象象与销售业业绩，从而而造成死角角地方频繁繁更换商户户的现象。。经营定位位为中端消消费商场;开业业时时间间为为2010年12月26日;商业业建建筑筑面面积积：：4500平方方米米；；商商业业层层数数：：3层；；路路面面停停车车位位情情况况：：20个；；经经营营方方式式：：出出租租（（中中际际整整体体运运营营）），，年年销销售售额额为为4200万人人民民币币左左右右；；10）美美尚尚城城隶属属延延安安高高第第投投资资集集团团，，集集团团成成立立于于2008年，，注注册册资资金金4.4亿元元，，资资产产总总额额10亿多多元元。。集集团团公公司司是是一一家家集集房房地地产产、、能能源源投投资资、、精精品品商商务务连连锁锁酒酒店店、、金金融融服服务务为为一一体体的的多多元元化化企企业业集集团团。。高高第第美美尚尚城城地地处处延延安安市市市市中中心心，，位位于于延延安安城城投投凤凤凰凰广广场场东东面面。。该该项项目目是是集集住住房房、、办办公公、、商商业业为为一一体体，，单单层层商商业业面面积积为为：：3602.62平方方米米，，以以精精品品百百货货店店为为主主，，已已于于2011年10月底底开开业业，，采采用用租租金金方方式式，，进进入入条条件件比比较较严严格格，，附附近近做做生生意意的的人人应应该该都都有有所所了了解解。。11、凤凤凰凰城城紧靠靠高高第第美美尚尚城城，，同同样样位位于于延延安安城城投投凤凤凰凰广广场场东东面面。。开开业业时时间间未未定定，，单单层层商商业业面面积积为为：：3602.62平方方米米，，定定位位于于综综合合业业态态。。12）港港汇汇欣欣悦悦经营营定定位位为为中中高高端端消消费费商商场场;开业业时时间间为为2011年五五月月中中旬旬;商业业建建筑筑面面积积：：19865平方方米米；；商商业业层层数数：：2层；；路路面面停停车车位位情情况况：：无无；；经经营营方方式式：：购购买买（（港港汇汇整整体体运运营营））；；年年销销售售额额为为5000万人民币左右右；地处城市中心心位置，于2010年10营业，进驻的的品牌具有一一定的竞争力力。13）帝豪广场：：地处延安市商商业中心地段段，与延百等等商场为邻，，硬件设施较较好，有地下下停车场；是是一个综合型型购物场所；；经营定位为为中端消费商商场；开业时时间为2009年中旬；商业业建筑面积：：18000平方米米；商商业层层数：：4层；经经营方方式：：出租租（帝帝豪整整体运运营））；其其中年年轻时时尚的的衣服服专卖卖都是是比较较高档档的，，比如如小熊熊，衣衣恋，，太平平鸟等等等，，但是是其他他的东东西就就很山山寨了了，名名字起起的很很霸气气，但但实际际上名名不属属实；；服务务态度度较差差。去去年与与克拉拉克餐餐饮签签订入入驻协协议。。年销销售额额为9000万人民民币左左右。。14）百姓姓家园园：百姓家家园购购物有有限公公司成成立于于2004年，公公司主主要经经营百百货,食品,文化用用品等等；百百姓家家园地地处东东大街街中段段，商商业繁繁华地地段，，路北北地下下一层层、路路南地地上两两层；；总营营业面面积达达到7200平米，，年销销售额额达到到15300万元，，是延延安市市区最最有影影响力力的超超市。。待定项项目：：华丰新新时代代广场场：地地处延延安市市北大大街中中段，，位于于中国国建设设银行行延安安市分分行正正对面面。开开业时时间待待定；；该项项目为为商住住楼，，商业业共分分为4层，商业业建筑面面积40000平方米.通过以上上分析可可以得出出以下结结论：1）目前延延安市场场的零售售商业业业态，百百货业占占有绝对对主导地地位，无无论是中中高档耐耐耗商品品还是日日常用品品，百货货商场形形式的销销售是主主要的销销售渠道道。2）商业业业态的空空间可以以通过市市场细分分重新开开辟，如如丽融购购物广场场的中高高档市场场定位和和国贸以以时尚小小商品为为主定位位于年轻轻消费群群的“韩韩国城””。3）目前延延安市场场的“超超市”，，还处在在初级阶阶段，并并不是真真正意义义上的超超级市场场，没有有一家超超市能够够实现商商品的齐齐全规模模化经营营和真正正的低价价销售。。这样的的超市无无法引导导顾客消消费方式式和消费费习惯，，因此超超市营业业时间和和顾客的的高峰期期同百货货商场相相同，在在目前的的超市里里，几乎乎很难看看到顾客客大宗的的定期购购物，人人均购物物基本在在几十元元左右，，超市在在消费者者眼里与与百货商商场无大大差异，，这也就就是核心心商业圈圈中的超超市人流流密度最最大的原原因。4）以中心心街和二二道街为为核心的的市区商商圈虽然然是延安安的中心心商圈，，但是商商圈在逐逐步的扩扩大，还还有新的的商圈在在逐步形形成。小结2、专业及及批发市市场目前延安安专业市市场的专专业化程程度不高高，更多多的是同同类商品品的积聚聚地，还还没有形形成具备备规模齐齐全、功功能集中中、物流流完善、、专业化化特征明明显的专专业市场场。我们们通过对对几个同同类市场场的调查查，其主主要现状状如下：：另外还有有：1）以汽车车和配件件销售为为主的火火车站南南段沿路路约40家临街门门面的汽汽配市场场。2）以钻采采配件和和工业配配件为主主的东关关临街市市场和七七里铺临临街市场场。这些专业业市场从从位置特特点来看看，基本本是长时时间的积积累，按按临街铺铺面由少少到多自自然形成成的街市市，在位位置上也也已经形形成了顾顾客的认认同。但但规模都都不大，，商户各各自为阵阵，难以以实现集集中品牌牌效应，，所以还还不是真真正的专专业化市市场。通过我们们在西安安对多家家建材专专业市场场和汽车车市场的的调查，，延安客客户在西西安购买买中高档档汽车和和建材产产品的采采购量非非常大。。从客户户的消费费心理和和产品价价格上来来说，延延安地区区中高档档消费的的专业产产品在延延安市场场并没有有很好的的销路，，因为大大部分客客户都没没有在延延安消费费。所以以这些专专业市场场经营状状况都处处在维持持的水平平，而且且只能以以销售中中低产品品为主。。从市场场发育程程度而言言，商业业竞争层层次较低低，主要要集中在在低水平平的同质质化产品品竞争上上，缺乏乏有效的的管理和和规范。。但是这些专专业市场的的租金水平平却不低，，比如长青青路建材市市场，因经经营面积紧紧张，一个个三十平米米的铺面，，转让费就就达6万元。三、延安市市中心商业业区至本项项目区域租金市市场和商户户调查本内容的调调查主要是是以延安中中心商圈北北向区域（（延安市区区北段）商商业的经营营状况和目目前商业铺铺面的租金金水平为主主，目的在在于了解：：（1）本商业区区域的商业业发展水平平；（2）确定本项项目商业租租金的商业业环境参考考依据；（3）本项目在在区域内的的商业定位位与整个地地区商业格格局变化的的关系。1、本区域商商业租金市市场调查从前面的调调查可以看看出：整个个延安市区区商业发展展走向是由由中心区向向南（传统统商业街区区）和向东东（新的商商业街区））分布的，，而北向商商业几乎还还是以分散散零散的小小商业门面面组成，至至今没有大大型商业形形成。而三三个延伸商商业区域相相比较，北北向商业的的发展最缓缓慢，也最最薄弱。从从中心商圈圈延至本项项目，租金金递减速度度非常大，，商业人流流也在减少少，一直到到（延大―卷烟厂）本本项目区域域，才形成成了一个相相对稳定的的人口居住住区。因此此我们选择择了三段商商街，见表表3：中心商业区区租金情况况：表3-1北关商业区区租金情况况：表表3―2延大周边―兰家坪商业业区租金状状况：表3―3由此可以看看出，北向向商业租金金的变化差差距是非常常大的，而而延至本项项目附近的的区域，按按目前商业业现状的平平均租金30元/m2/月，与延安安目前整体体较高的商商业租金水水平反差明明显。2、商户对兰家家坪临街商商业项目的的认可度调调查我们对23家商户同时时进行了问问卷调查，，并列出了了以下问题题请于回答答：a您认为本项项目做何种种商业您才才会选择在在此经营？？b如果您选择择在此经营营，希望租租哪一层？？c能接受的一一层平均租租金是多少少？（每平平米/月）d希望租赁的的面积是多多少？e第一次租赁赁合同签定定的年限希希望最少是是：小结:1)在本项目，，目前还没没有形成新新的商业环环境，整体体的商业氛氛围和租金金状况应该该处在市区区较低的水水平，因此此能否在此此从整个市市区商业业业态的格局局角度搭建建新的商业业环境，是是本项目定定位的关键键。而目前前本区域内内的租金水水平仅仅是是现有状态态下的一个个合理反映映。2)通过以上调调查的信息息反馈，我我们可以看看出：商户户对本项目目所处位置置冀有一定定的期望值值，也反映映了目前延延安市区商商业面积紧紧张，市场场需求还有有一定的空空间。但对对本项目做做何种商业业业态更合合适的问题题，35%的商户确选选择的是““餐饮娱乐乐业”（在在我们调查查的商户中中，只有极极少数商户户属餐饮行行业），另另30%选择了“大型型超市”。租租赁期39%的商户考虑三三年以上也反反映了商户更更多的是从长长远利益去经经营的；由于于调查的商户户大都是小规规模经营，所所以需求的经经营面积主要要集中在50―70平米。3)本项目位置处处在城市中心心，传统零散散的商业形式式无法在此形形成新的商圈圈，必须有充充分适合该区区域地理位置置的商业业态态，所以本项项目的商业定定位只能从这这个客观角度度去考虑。四、延安市区区普通消费群群体调查本调查是按随随意抽样的方方法进行的，，共在街头发发放问卷100份，实际收回回88份。调查的目目的在于了解本地地消费者的消消费特点、购购物习惯、消消费能力和消消费心理等，，以便我们在在确立本项目商业定位时时能够充分把把握和符合消消费者的现实实状况。1、被抽查人群群体的职业构构成：在逛街的人群群中，年轻人人居多，其中中学生占到34%。2文化程度：3月收入：1000元以下收入的的占到了37%。4您一个月中会会到超市购物物几次?68%以上的人每月月会去超市购购物两次以上上，说明大部部分消费者已已经接受超市市购物方式。。5您经常光顾的的商场或百货货商店?（共92票）35%的人选择银海海，地段好、、价格相对便便宜是吸引消消费者的关键键。6去以上商场主主要购买哪类类商品?（共158票）食品和服装鞋鞋帽类占到一一半以上，表表明这些日用用品消费还是是商场的主类类产品。7对延安商场的的总体评价?80%的人对商场的的总体评价感感觉一般，说说明现有商业业百货也需要要提升的空间间非常大。8希望延安的商商场做那些方方面的改进?(共198票)降低价格成为为最多人的要要求，也反映映了目前延安安商品价格指指数涨幅较大大9您选择择购买买某种种商品品,主要是是因为为?（共128票）选择品品牌占占到了了第一一，认认品牌牌是目目前延延安消消费人人群的的显著著特点点。通过我我们实实地的的走访访了解解和结结合以以上问问卷调调查，，总体体分析析目前前延安安市消消费群群体主主要有有以下下特点点：1城镇居居民收收入和和消费费支出出都高高于同同类城城镇2投资热热情高高于理理性经经营3消费追追求名名牌效效应和和较强强的消消费从从众心心理4重视对对子女女的投投资与与消费费5习惯于于传统统的购购物商商圈和和购物物行为为五、、对对本本项项目目商商业业定定位位的的建建议议方方案案中心心板板块块城西西板板块块城东东板板块块城南南板板块块中心心板块块新城城板板块块延安安市市中中心心是是指指在在城城南南、、城城东东、、城城西西相相搁搁加加的的部部分分延安安市市中中心心城城区区面面积积狭狭小小，，寸寸土土寸寸金金，，主主要要以以商商业业、、酒酒店店开开发发为为主主，，目目前前用用地地殆殆尽尽，，多多数数小小规规模模改改造造为为主主。。完善配套套及核心心地位决决定延安安市中心心寸土寸寸金的价价值，目目前主要要以商业业及酒店店开发为为主。板块特征城市综合体---跟着政府走（（围绕市政规规划与旅游的的项目更易成成功），围着着公园转（中中心广场的价价值不菲可以以带来长期效效益），创造造性商业（以以专业主题商商业为主结合合延百的大卖卖场凝聚人气气）。生活类（超市市已有）、流流行类（百货货专卖、专业业店）、家居居家饰、科技技类（数码卖卖场）、餐饮饮（中外主题题餐厅）、娱娱乐（影院、、KTV、SPA馆）、教育类类（专长才艺艺教育中心、、书城）、公公共类（银行行、活动广场场和社区服务务中心）、其其他类（诊所所等）。以主题店为基基础，整体规规划不是以规规模为主，但但以精致生态态“新--都--心”的定性出出发商业规划理念念—1整体价值，2开放共享，3城市商业标志志。业态定位—1产异化、错位位化、特色化化、可持续发发展，2人无我有、人人有我优、人人优我特、人人特我转。1、符合本项目目商业定位的的客观条件（1）必须有足够够的商业空间间存在从我们对延安安整个商业零零售市场分析析，占主导地地位的商业业业态还是以传传统的商业经经营模式为主主，规模化、、集约化的、、统一化的现现代经营方式式在延安还没没有形成，整整个市场还没没有被新的商商业格局冲击击，这为我们们确立新的商商业业态提供供了足够的市市场空间。（2）本项目在区区域位置上的的特殊性本项目处在城城区中心地带带，属于商业业环境上佳的的地段，商用用面积达到了了6万平米，这么么大的商业单单体体量目前前在整个延安安市也是数一一数二的，什什么样的商业业业态适合这这样的位置特特征，可选的的商业业态较较多。（3）确立的商业业定位至少是是针对目前整整个延安市场场项目位于延安安市中心，周周边半径1000米内居住人口口毕竟有限，，因此项目的的商业定位必必须是面向整整个延安市场场。（4）同类市场中中新的商业主主导地位本项目的商业业定位应该具具备对整个市市场同类商业业业态重新洗洗牌的商业功功能，是目前前能够改变市市场格局，调调节市场变化化、引导消费费者尝试新的的消费模式的的商业业态。。2、商业定位的的建议根据以上的调调查，我们认认为本商业项项目应该选择择以娱乐消费费为主导的商商业业态，完完全针对延安安各阶层，覆覆盖整个延安安市区消费群群体，采取精精品经营、垂垂直管理、品品牌运营、平平价消费的的的商业定位。。建立延安第第一家功能齐齐全的大型综综合商业体。。SWOT分析优势详析：延延安市城市大大型零售网点点规划一览表表商业网点规划划的指导思想想是以《延安市城市总总体规划》（2006－２０2０）和《延安市国民经经济和社会发发展第十一个个五年规划纲纲要》为依据，从延延安市经济发发展规划和商商业网点建设设的实际出发发，充分发挥挥延安地方特特色农产品，，石油、煤炭炭等稀缺资源源优势，辐射射带动市域乃乃至整个陕北北地区的经济济发展。逐步步建立与延安安市经济发展展，城市建设设相适应，布布局合理、功功能齐全、统统一开放、竞竞争有序的城城市商业网点点新体系。规划的原则1与城市经济发发展水平相适适应原则2与城市总体规规划相吻合原原则3以人为本便便民利民的的原则4结合实际量量力而行的的原则5着眼未来适适度超前的的原则6凸显特色发发挥优势的的原则城市商业中心心城市商业中心心是指商业高高度集聚、经经营服务功能能完善，服务务范围辐射市市域的商业中中心。城市商商业中心区是是城市的形象象，是城市商商业繁荣发达达的标志，具具有较强的集集聚功能。本本次规划提出出到规划期末末将建成2个城市商业中中心，即中心心城区商业中中心和桥儿沟沟新区商业副副中心。中心区城市商商业中心以中中心街、二道道街、大桥街街为主体，沿沿南关街、师师范路、东关关街向四周辐辐射，构成延延安市商业中中心。商业定位随着延安市中中心区商贸业业的发展，该该中心的建设设强度与历史史文化名城保保护的冲突更更加严重。为为了更好协调调该商业中心心与历史文化化名城保护之之间的关系，，体现延安城城市特色、城城市文化底蕴蕴，缓解城市市中心交通压压力，况且城城市中心用地地条件受到三三山（宝塔山山、清凉山、、凤凰山）的的严格限制，，应该调整该该中心的商业业结构，疏解解该中心的大大型商业、旅旅馆等，规划划成为传统的的城市商业中中心，提供休休闲、观光、、购物、餐饮饮、旅游服务务等。鼓励设置：1、体现延安地地方文化特色色的专业店、、专卖店，营营业面积15000平方米2、体现延安地地方风味的餐餐饮网点3、供观光、休休闲的文化娱娱乐网点4、人流疏散广广场、停车场场延安市经济发发展主要技术术指标宝塔区经济发发展主要技术术指标开放性规划1、项目规划融融入城市整体体规划体系2、以可持续性性理念统一规规划3、开放性、、共享性是是核心思想想4、放大核心心资源价值值；功能复合化化1、共嫩滑符符合、各区区域组合无无明显隔阂阂2、商业功能能复合化3、不同业态态互补，价价值相互提提升）结论建议功能分级1、功能依依据价值分分级而层次次性布局2、商业类类型多样化化3、依据资资源分不同同级别专属社区文文化1、商业文文化的引导导2、主体性性商业文化化人文符号1、专属商商业标识系系统2、纪念性性/风格化化建筑与广广场Thanksforwatching!谢谢谢！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。10:15:1710:15:1710:1512/31/202210:15:17AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2210:15:1710:15Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。10:15:1710:15:1710:15Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2210:15:1710:15:17December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202210:15:17上上午10:15:1712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到