广西贵港-港龙湾波托菲诺XXXX年度营销推广方案-

关键词营销关键词：港龙湾波托菲诺——2010，水岸生活年形象关键词：活跃度渠道关键词：全领域口碑服务关键词：精细地产PART1:一期回顾与分析第一部分一期回顾与分析第二部分二期推广策略第三部分操作思路历经近一年多时间的推广，港龙湾•波托菲诺已经在贵港房地产市场赢得了较高的知名度和美誉度，树立起高档次楼盘的形象。同时，项目在一期开发及营销上所创造的骄人成绩，使港龙湾•波托菲诺在行业内的影响力迅速扩展，成为众多对手取经必踏之盘。PART1:一期回顾与分析建筑价值标准：欧典建筑倾城芳华。空间价值标准：适用舒适级户型的享受。园林价值标准：人工活水胡，临江一级御景园林。服务价值标准：引进全国知名物管服务。景观：直面250米江景，独拥10000㎡人工湖景公园，组团级水系全时上演。品质：0.6车位比，全人车分流半地下式停车场，高使用率异型柱框架结构，大开间景观洋房，超大三阳台入户花园设计，高质生活从此开始。配套：25万㎡水岸生活领地，3000㎡专属VIP会馆，800㎡五星酒店级泳池，水岸鲜氧健康步道，洗涤尘劳，重建心灵。人文：社区国际双语幼儿园、江南中学，让孩子赢在起跑线上。PART1:一期回顾与分析一期实现的价值：PART1:一期回顾与分析意大利瑰美生活超前的规划科学的户型国际化趋向正确向上的人生观都市中的中坚阶层高品质生活的追求独特的景观优势全新的建筑形态完善的生活配套优异的建材标准泰和品牌

投资联盟内层价值：？？外层价值：纯水岸人文生态社区中层价值：精工打造品质钜献设计组合2009年，消费者认同港龙湾•波托菲诺的产品品质，临江欧式景观洋房的规划理念，这从一期的热销可以被证实。但要维持热销甚至创造新的销售热潮，需要新的市场亮点注入。生活的丰富性与高尚性将成为最大的口碑焦点和市场热点2010年，港龙湾•波托菲诺一期户业主居住梦想的实现,他们的关注热点将进一步深化到每一天的生活，每一天小区的改变，生活的丰富性与生活的高尚性将成为无形中最大的口碑焦点和市场热点。如果说2009年还是产品至上，那么2010年起，整个市场都在期待一个产品与社区文化和服务结合的三合地产局面的出现。PART1:一期回顾与分析港龙湾•波托菲诺二期我们面临的问题是什么?我们需要提升什么？从服务出发从产品出发如何实现自我增值?从文化出发我们达到什么高度？我们面临的最大问题是二期产品与一期相同的情况下实现自身价值的超越,达到产品价值最大化.大体从三方面出发PART2:二期营销推广策略从描述产品向描述生活、提炼生活观点的高度，从客观第三者的角度向生活第一人称提升二期，在纯水岸人文生态社区的基础上如何进一步深度挖掘。二期之于一期的市场的主导性和卓越性意义何在，二期之于精工打造品质钜献内涵何在。新的推广如何与社区文化,产品品质的推广相融合。来自一期的启示PART2:二期营销推广策略我们的高度是什么?纯水岸人文生态社区水岸境界水岸境界建筑形态----原味欧式水岸建筑生活形态----尚水生活……PART2:二期营销推广策略提升PART2:二期营销销推广策略“水岸境界”是二期的营营销主题，是是对水文化的的尊敬与发扬扬。水岸境界指的的是在对文化化交汇、融合合的趋势下，，设计师们对对欧式水岸建建筑设计的一一种再认识，，是以浓厚的的具有贵港当当地地域特色色的传统文化化为根基，融融入现代西方方文化，在一一期的功能上上进行改良，，让临水建筑筑更加适合贵贵港人的生活活方式。“水岸境界””是将波托菲诺感感官卖点的最大化，同同时也是波托托菲诺二期的的一种风情，，一种气息，，显现出一种种新的贵港人人的态度、精精神，是一种种提升了的居居住理念的境境界。水岸境界PART2:二期营销销推广策略原味欧式水岸岸建筑,精华在于于水岸，以及及与水岸相应应的是贵港人人低调内敛的的与水情缘——因此，追追求亲切、安安全、私密的的感，让心灵灵丰富的同时时，同时也享享受生活的清清雅。同时围绕水这一元素对生活的精致致化、高尚化化享受早已提提升为阶级的的划分标准。。更由此衍生生出上层阶级级专属的艺术术，文化，运运动，娱乐，，服务，时尚尚，教育的丰丰富生活体系系。——水岸境界：““懂得生活，，享受生活！”这同时时是与我们2010生活活年的主题。。水岸境界尚水生活建筑形态是欧欧式水岸建筑筑，生活享受受是西方的，，是水岸的，，是国际的，，更是上层的的。——理念依旧旧是秉承纯水水岸人文生态态社区提升：：纯水岸人文文生态社区到到水岸境界，，是提升而非非颠覆水岸境界PART2:二期营销销推广策略PART2:二期营销销推广策略如何实现自我我增值?从产品层面出出发规划设计价值值户型价值住宅的装备价价值住宅的景观价价值住宅的性能价价值……将二期户型参参与各种设计计评选，以获获取奖项殊荣荣。适当提高交房房的标准,我们可以为为业主提供装装修方案或装装修,并以此此做为交楼标标准(根据现现行装修好礼礼具体方案定定)增加工程样板房软软性装饰,为为了充分工程程质量和产品品品质,给客客户感受(触触摸)到实实实在在的品质质感,同时在在工程样板房房进行产品解解剖。PART2:二期营销销推广策略户型价值:住宅的装备价价值:原有的建标,商业配套不不变贵港首个恒温温游泳池(提升）高级会所双语幼儿园贵港首个智能能化地下车库库(提升）PART2:二期营销销推广策略PART2:二期营销销推广策略住宅的景观价价值:内部景观的变变化:强调内部中央景观示范范,让水岸岸园林变得更更丰富；从会会所到一期圆圆形广场做出出园林示范。。在原有绿化的的基础上有所所提升外部景观的变变化:入口处(为了了放大该卖点点,建议种植植特种乔木)PART2:二期营销销推广策略住宅的景观价价值:内部景观的变变化:强调内部中央景观示范范,让水岸岸园林变得更更丰富；从会会所到一期圆圆形广场做出出园林示范。。在原有绿化的的基础上有所所提升外部景观的变变化:入口处(为了了放大该卖点点,建议种植植特种乔木)PART2:二期推广广策略秉承一期的优优点提高绿化率对地下车库的的改造丰富样板间软软性装饰局部节点改造造成休闲园林林的形式,提提高了楼盘的的档次高品质的服务务是豪宅的基基本要求销售中心是项项目对外的最最直接窗口,也是整个项项目服务品质质的综合体现现.从目前销销售中心的服服务来看,和和波托菲诺的的气质是很不不相符,必须须要在原有的的基础上进一一步的提高,以达到自我我提升的目的的.客户就是上帝帝,我们应该该具备总统级级礼遇,在细细节处反映服服务品质.PART2:二期推广广策略PART2:二期推广广策略商务秘书服务务家居清洁服务务休闲娱乐服务务金融理财服务务物业贴心服务务会所尊贵服务务社区文体服务务名校教育服务务贴身金牌大管管家我们提升的服服务是什么?PART2:二期推广广策略集成外部资源源：商家联盟盟，为业主提提供长期的服服务商务秘书服务务为业主提供速速递、打字、、过塑、传真真、咨询等各各种功能。为业主提供订订房、订票出出行服务。家居配套服务务与某高档家饰饰合作，成立立家居配送中中心，为业主主进行家居用用品的集团式式招标和集团团式购买，并并提供上门安安装服务。PART2:二期推广广策略集成外部资资源：商家家联盟，为为业主提供供长期的服服务休闲娱乐服服务贵港各大商商场、餐厅厅等多家知知名的休闲闲、娱乐、、购物、饮饮食场所，，都是波托托菲诺业主主的特约商商家，为业业主提供多多种VIP折让服务务。小区金融理理财服务与多个银行行合作，实实现不出小小区实现各各项社会性性缴费、信信贷功能、、金融理财财等多项先先进便利的的智能服务务。PART2:二期期推广策略略。集成内部资资源：让业业主享受尊尊贵的尚水水生活物业贴心服服务管家服务为为业主提供供24小时时全天候贴贴心管家服服务。业主主在生活上上遇到的一一切问题都都可以直接接找自己的的专属管家家；成立服务监监控系统，，公布热线线，并向社社会公布服服务监控热热线，接受受客户监督督，及时公公布各种事事件处理情情况。会所尊贵服服务建业×大名名盘皆配有有功能完善善、硬件一一流的会所所，联盟会会所设有尊尊贵服务大大使，为业业主提供尊尊贵服务集成内部资资源：让业业主享受更更尊贵的尚尚水生活社区文体服服务成立了自己己的业主文文体协会，，利用小区区的资源免免费为其提提供场地、、培训，长长期地有组组织有系统统地开展丰丰富多彩的的文体活动动，营造浓浓郁的社区区文化氛围围。名校教育服服务：业主主子女接送送服务PART2:二期期推广策略略PART2:二期期推广策略略波托菲诺二二期核心推推广主题水岸境界百年品质贴身金牌大大管家2010水水岸生活活年品质舒适性性：手工品品质…..品质景观性性：贵港首首个手工园园林，尊享享水岸原生生立体观景景。品质实用性性：融合东东西方居住住精髓，用用现代的居居住理念和和手法设计计的开放式式围合建筑筑。品质自主性性：多功能能影视厅、、私家图书书馆、古董董收藏室、、酒窖酒吧吧，超级私私人会所，，自然流露露贵族内涵涵。品质尊崇性性：傲世建建标，百年年建筑,建建标仅从价价格上已高高出一般豪豪宅标准3倍左右品质高度性性：开启品品质时代，，以品质改改变生活！！PART2:二期期推广策略略百年品质在一期的基基础上提升升PART2:二期期推广策略略水岸境界品质百年金牌贴身大大管家以上推广线线索将与2010年年度各个具具体的营销销节点结合合起来。2010水水岸生活活年物质品质时间品质精神品质阶段性针对楼盘发发展周期，，销售安排排，有层次次地逐步推推进、务求求将销售逐逐步推向高高峰震憾性令消费者注注意到是推推出全新的的第二期，，并非第一一期的延续续利用一期的的成功所打打下了不可可多得的基基石：知名名度、认知知度、楼盘盘的优势，，特色等，，抢夺市场场注意；利用第一期期销售的强强劲市场反反应，为第第二期的推推出造势。。策略制定的的原则PART2:二期期推广策略略PART2:二期期推广策略略结合性楼盘的生活活主张与消消费者生活活感受的结结合楼盘的优越越硬件与消消费者的优优越感结合合PART2:二期期推广策略略以营销策略略为指引，，合理设定定各销售周周期的传播播主题，坚坚持以一个个核心价值值为主打通过形象与与卖点相结结合的广告告表现手法法，减低露露盘相关负负面条件的的影响，如如工程进度度等利用多种传传播渠道，，广告、活活动、公关关三合一体体，形成““短、平、、快”的推推广攻势锁定一期既既有老业主主、地市新新贵及有可可能入住港港南新区机机关的高级级管理人员员进行针对对性传播泰和品牌与与波托菲诺诺的形象贯贯穿始终PART2:二期期推广策略略蓄势期＋蓄蓄客期预热户外+报纸纸+直邮+公关活动动＋外展2010水岸生活年年高潮期主题广告户外+报纸纸+公关活活动＋外展展关注品质带带来轰动持续期维持阶段报纸+公公关活动+网络持续升温高调重新入入市推出产品持续发展PART3:操作作思路各阶段推广广策略与行行销活动开盘操作思思路PART3:操作作思路在本项目的的推广上，，鉴于二期期要实现回回款任务，，因此，此此次推广工工作不仅要要做到足够够的广度，，还要做到到精确的准准度和力度度。因此，，本次推广广工作应做做到：在贵港区域域内引起足足够的市场场关注度，，才能够让让更多的人人了解我们们的项目；；在目标区域域内，精确确打击每一一个目标客客户，才能能够让目标标客户清楚楚了解我们们项目的卖卖点；制造并保持持强烈的市市场紧迫感感，才能够够让目标客客户在短时时间内快速速购买。PART3:操作作思路对于以上的的工作目标标，我们必必须保持以以下姿态：：保持波托菲菲诺二期强强势进入市市场的姿态态，强势推推出产品，，支持在短短时间内达达到市场上上最高的关关注度；树立“波托托菲诺”在在港南“No.1””的市场地地位，快速速形成最高高端的口碑碑效应；强化产品的的绝对差异异性和唯一一性，与竞竞争对手拉拉开距离；；不断打击市市场，形成成市场对于于产品的持持续关注；；提供良好的的产品体验验，调动客客户的购买买冲动；注重客户渠渠道的建立立和维护PART3:操作作思路（一）蓄势势期（2010年1月15———2010年2月月底）“蓄势”、、“造势””推广目标：：二期全新形形象的导入入，重新唤唤起市场的的注意，抢抢占市场至至高点让水岸境界界概念跃升升提高市场对对波托菲诺诺的关注度度，强化泰泰和地产品品牌形象推广策略：：以报纸、户户外平面广广告为主要要载体，兼兼及灯箱广广告及车身身广告将波波托菲诺二二期的全新新形象展现现在市民前前面通过炒作““2010水岸生生活年”强强化波托菲菲诺的品牌牌形象PART3:操作作思路蓄势期———预热目的——步步为营，，诱敌深入入内容——从概念的高高度引发思思考“水岸境界界”主题——“在去意大大利之前，，请到波托托菲诺看看看“水岸境界界”（形象象硬广）“水岸境界界”（———中产阶层层的人生境境界（户外外）波托菲诺———“以以全城之势势关注水岸岸境界———认同水岸岸境界———成就尚水水生活主流流”（DM专栏））形式——高端媒体炒炒作、公关关、现场、、DM、户户外重点——炒炒作要有高高度，现场场气氛营造造，所见即即所得。PART3:操作作思路公关活动3月12日日“品质百年年”波托菲菲诺二期媒媒体见面会会策略：在三轮报广广及户外亮亮相后，将将引起市场场/媒体的的极大关注注，则借助助举行媒体见面会会，通过媒媒体高调入入市。主题：二期品质居居住理念PART3:操作作思路活动类似图图片（仅供供参考）PART3:操作作思路其他公关活活动促销活动之之一：《我和水岸岸有个约会会》音乐会会目的：吸引目标人人群的集中中认识，宣宣传海上春春天洋溢着着春天气氛氛的形象时间：4月1日－－4月10日思路：举办一场主主题交响音音乐会，邀邀请目标人人群免费参参加。PART3:操作作思路其他公关活活动目标：在开售之之初，倍迅迅提升楼盘盘知名度，，形式公众众新闻点促销活动之之二：生活论坛暨暨《居住在在水岸》画画册首发仪式PART3:操作作思路其他公关活活动促销活动之之三：《水岸流声声》露影电电影节目的：让目标人人群现场感感受波托菲菲诺水岸境境界的胸襟襟●活动内容：在波托菲诺诺VIP会会所播放经经典影片，，任何人士士均可持DM报入场场，现场更更有抽奖活活动。19：00-22：30；PART3:操作作思路其他公关活活动目的：促进销售售思路：旅游，都都市人的时时尚，对许许多白领而而言，更是是一种生活活情结，选选择浪漫的的地中海旅旅游线路，，正切合““高级灰””们的西风风之恋。作作为促销手手段，想来来会为售楼楼注入几分分内力促销活动之之四：“从波托菲诺诺到波托菲菲诺”以抽奖方式式抽出8名名幸运者，，获赠意大大利波托菲菲诺旅游。。在宣传时时突出地波波托菲诺水水岸风情。。中奖者的的获赠金额额以10000元为为限。若无无护照者，，可以现金金支付PART3:操作作思路其他公关活活动目的：以艺术拔拔高楼盘形形象思路：摄影更被被视为关照照世界，关关注生命的的一种有力力量的方式式。相信每每一位旅游游者，会用用手中的镜镜头记下自自己看到的的世界，和和内心的真真实感受。。因而，旅旅游类摄影影作品亦可可作为沟通通管道之一一社区文化之之一“换个角度度看水岸””——摄影影展活动内容：与各咖啡店店、雀巢咖咖啡联合举举办咖啡艺艺术节，内内容涉及咖咖啡文化的的方方面面面，如咖啡啡的历史、、产地、工工艺、妙语语、佚文趣趣事、名咖咖啡馆，同同时现场限限量赠《咖咖啡地图》》和《打开开咖啡馆之之门》。活活动力邀一一些社会，，尤其文化化界名流参参加，并在在主流媒体体上进行软软性炒作社区文化活活动之二——“闻香识咖咖啡”咖啡啡艺术节PART3:操作作思路其他公关活活动PART3:操作作思路其他公关活活动目的：和谐社区区氛围，使使之洋溢艺艺术气息，，成为社区区文化传播播使者。思路：针对“望望子成龙，，望女成凤凤”的家长长心态，为为其子女提提供舞蹈、、书法、绘绘画、音乐乐等多种特特长培训班班….社会文化活活动之八———波托菲诺水水岸艺术团团PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:市内内会所地点:各大大酒店的商商务会所锁定客群：：喜欢圈子子社交的生生意人、享享受国家津津贴人员等等目标取向:客户互动动,互利互互惠。合作方式：：举行联谊谊会，开办办专家讲座座，文化沙沙龙等客户户互动活动动；配合物料:海报、展展板、DM、手提提袋、礼品品等PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:酒店店锁定客群：：喜欢圈子子社交的生生意人、享享受国家津津贴人员等等目标取向:客户互动动,互利互互惠。合作方式1：在各酒酒店举行大大型会议、、商会的时时候可在酒酒店大堂设设展点合作方式2：在大型型会议、商商会附送礼礼品袋、礼礼品和一些些基本物料料，在门口摆设展展板。配合物料:海报、展展板、DM、手提提袋、礼品品等PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:办公公场所集中中地地点:贵港港各种办公公场所集中中地写字楼楼、企事业业单位大堂堂等锁定客群：：享受国家家津贴人员员目标取向:互利互惠惠。合作方式1：在各写写字楼大堂堂或外围设设展点，展展览的时间间在上下班班的黄金时间，以以轮展的形形式运作合作方式2：可以考考虑做多媒媒体和电梯梯海报。配合物料:海报、展展板、桌、、椅、DM、手提袋袋、礼品等等PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:车友友会（汽车车代理公司司）合作方:各各汽车品牌牌代理商锁定客群：：拥有某品品牌私家车车客群目标取向:客户互动动,资源共共享，互利利互惠。合作方式1：利用其其汽车品牌牌的车友会会定期举办办活动；配合物料:洗车车卡、海报报、DM、手提袋袋、礼品等等PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:洗车车行锁定客群：：拥有私家家车客群目标取向:客户互动动,资源共共享，互利利互惠。合作方式：：推出一套套（共六张张）汽车美美容代金券券；配合物料:洗车卡等等PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:移动动全球通VIP俱乐乐部地点:销售售中心或高高档会所、、高档酒店店锁定客群：：移动全球球通金卡、、白金卡客客群目标取向:资源共享享，互利互互惠。合作方式：：利用全球球通客群，，我们定期期为他们举举办活动（（如礼仪沙沙龙、专题讲讲座活动等等）。配合物料:海报、展展板、DM、手提袋袋、礼品等等PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:旅客客截流地点:各客客运站锁定客群：：私营业主主、外来人人员；目标取向:城际互动动，互利互互惠；合作方式：：与客运站站达成互利利模式，合合作共赢；；宣传方式：：资料派发发；配合物料:海报、展展板、DM、手提袋袋、礼品等等PART3:操作作思路营销传播渠渠道场所:旅客客截流地点:各客客运站锁定客群：：私营业主主、外来人人员；目标取向:城际互动动，互利互互惠；合作方式：：与客运站站达成互利利模式，合合作共赢；；宣传方式：：资料派发发；配合物料:海报、展展板、DM、手提袋袋、礼品等等谢谢谢9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。09:59:1809:59:1809:5912/31/20229:59:18AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2209:59:1809:59Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。09:59:1809:59:1809:59Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2209:59:1809:59:18December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20229:59:18上上午09:59:1812月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月229:59上上午午12月月-2209:59December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/319:59:1809:59:1831December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:59:18上午午9:59上午午09:59:1812月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。09:59:1809:59:1809:5912/31/20229:59:18AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2209:59:1809:59Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。09:59:1809:59:1809:59Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2209:59:1809:59:18December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块