豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享教学教材

豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目项目优势：城市新兴湾区，整体规划水平高，配套完善，自然资源丰富；地块位于内湾核心区域，具有一线亲海的优良景观；项目劣势：地价高，楼面地价高达15500元/m²；由于没有形成大片居住区，周边人气较低；整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成。项目属性界定项目属性——五缘湾的“主卧”区域属性——厦门城市“新客厅”二线中心城市厦门为福建经济中心城市，海西经济圈的核心城市城市湾区厦门岛内唯一湾区，全国稀缺性湾区物业，集海景湾景于一身新兴片区厦门岛内唯一整体规划的区域，正出于快速发展期自然资源拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资源，实为休闲养生宜居之宝地区域配套交通便利，规划中的配套满足所有休闲居住商务需求，但当前配套建设尚未成熟中大规模总建筑面积为21.32万m²，为五缘湾片区中大规模住宅项目湾区核心位于内湾核心区北侧，上风上水的核心区位一线亲海区域内唯一拥有605米一线临海线，满足亲海体验优良景观东南和东北向均拥有最佳景观面2打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标项目背景、属性R1：市场现状豪宅案例研究本项目价值体系核心问题R2：客户目标价值挖掘体系匹配3豪宅案例研究思路：标准分＋加分项豪宅案例研究本项目价值体系核心问题价值挖掘体系匹配豪宅驱动力模式湾区豪宅价值体系豪宅价值体系4万的均价迫使我们放眼全国一线豪宅市场，梳理一套豪宅的价值体系。过程中，我们从各类案例中总结出了豪宅的五种核心区动力。我们认为项目只要做到这一点，便获得了“标准分”。本项目又属于湾区豪宅，总结国内的湾区豪宅市场，成功者寥寥，于是我们放眼成熟市场，逐一分析了世界十大湾区豪宅案例，其中发现香港、新加坡、美国的案例较为符合本项目，由此也梳理了一套湾区豪宅的价值体系，我们认为本项目符合了这一套价值体系，便获得了“加分项”。共性特性加分项4顶级豪宅价值体系构建引子——奢侈品奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化……奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点的商品”“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”

——Gucci总裁明尼科·迪梭奢侈品是“无形价值/有形价值关系比值最高的产品”奢侈品又称为“非生活必需品”关键词：独特、稀缺、珍贵6¶占据大众认可的稀缺资源¶功能上全面超越一般居住需求¶

附加值远高于实际成本¶高价是最具炫耀性的符号¶权贵豪富的阶层标识～诠释顶级豪宅7考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值体系城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题的答案深圳豪宅市场香蜜湖1号中信红树湾红树西岸波托菲诺上海豪宅市场华府天地汤臣壹品世贸滨江二线豪宅市场杭州·金色海岸杭州·西湖8号海外豪宅市场香港·凯旋门十七英里香港·贝沙湾新加坡·吉宝湾案例详细内容见附件8顶级豪宅共性特征总结稀缺的先天资源高高在上的价格发展阶段顶级硬件标准占据城市核心的地段或者优良的自然资源高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值顶级豪宅价值KPI顶级客户需求顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性9顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文）/海岸线项目先天资源核心属性香蜜湖1号香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源城市核心+资源红树西岸红树湾区，稀缺湾区资源海岸线+湾区波托菲诺华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观城市核心+人文十七英里深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享沙滩海岸线华府天地城市中心、新天地标志性区域城市核心+历史人文汤臣一品黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观城市核心+历史人文世茂滨江黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观城市核心+历史人文金色海岸钱塘江边、新CBD区，一线江景城市核心+资源西湖8号西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观城市核心+历史人文凯旋门九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观城市核心+历史人文顶级豪宅沿绝版位置分布；主要分布可分为两类：城市顶级豪宅必须具备两种核心属性相加：

城市核心+历史人文海岸顶级豪宅，仅具备一种属性，即可独立存在：

海岸线先天资源10顶级豪宅核心特征2：国内一线城市豪宅价格，总价约1000万元/套以上，约是普通住宅总价的6倍40000600008000010000012000015035040025020030020000450500123456777面积（单位/平方米）单价（单位/元/平方米）1234568887香蜜湖1号别墅中信红树湾三期高层88中信红树湾三期别墅123华府天地4汤臣一品高层56西湖8号公馆高层复式金色海岸高层复式红树西岸普通平层世茂滨江高层4汤臣一品高层复式567西湖8号公馆高层金色海岸高层香蜜湖1号平层1红树西岸红树西岸高层复式2世茂滨江高层复式3华府天地高层复式7香蜜湖1号高层复式8中信红树湾三期高层复式豪宅高层房均面积区间平均高点90㎡平均中点72㎡平均低点58㎡豪宅别墅户均面积区间平均高点330㎡平均中点250㎡平均低点200㎡高层总价区间在700~1000万左右复式及别墅总价区间1500~3000万左右豪宅复式户均面积区间平均高点500㎡平均中点390㎡平均低点280㎡11顶级豪宅核心特征3：全国价格趋同性；物业类型两极化；户型面积趋同性价格特征：单价突破了3万/㎡价格箱体，顶级豪宅全国价格具有趋同性，与城市竞争力不相关；价格在普通住宅突破1万/㎡，顶级豪宅实现了跳差，价格比1.3：1跳至2-4：1；物业特征：顶级豪宅物业类型两极化，主要以低密度别墅、高层为主；多层产品出现率较少；这与顶极豪宅地段稀缺相关；户型面积：别墅物业户型面积主要集中在400-600平方米；高层物业户型主要以4房为主，面积以200平方米为主流户型；城市项目售价物业类型主力户型北京玫瑰园5.9～22万元/㎡(总价1600~6000万元)独栋、双拼882～1499平米三房、四房PekingHouse2.5～3万元/平方米别墅、公寓370~560平米大连星海国宝2万元/平方米4栋30层高层200m²以上青岛东海路9号3.2万元/平方米2栋超高层公寓楼170－270平米上海汤臣一品11万元/平方米2栋40层和2栋44层超高层402-434平米3房华府天地8万元/平方米5幢18-19层小高层129-147平米2房和200-230平米3房世茂滨江3.8万元/平方米6栋48层-53层超高层；1栋60层酒店式公寓276-333平米3房杭州金色海岸均价2.6万元/平方米13幢楼宇、569套3房，复式西湖8号公馆5-8万元/平方米

两幢5层加局部跃层多层,58套220-225平米复式发展绿城.留庄均价3.3万元/平方米建筑层数3-4层350平方米左右深圳红树西岸3～5万元/平方米3栋纯板式高层150-260平方米，2梯2户香蜜湖1号4.2～3.1万元/平方米低密度34.4％高层65.6％238-245平米4房中信红树湾一期2.5万元/平方米四期3.5万元/平方米（复式4.5万元）低密度3.1%高层96.7140-150平米3房，167-179、200-268平米4房波托菲诺4期5万元/平方米5栋小高层(3—11层)联排别墅14户11层220-320平米12顶级豪宅核心特征4：产品的发展经历了三个阶段第一阶段大第二阶段外豪第三阶段富人区第四阶段私享产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足于“产品氛围”、“服务”；注重私密性；注重享受性；注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格比约为1.3：1前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；价格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定价；价格比2-4：1代表项目银湖别墅星海国宝中信红树湾波托菲诺万科十七英里贝沙湾；凯旋门注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段初级阶段高级阶段成熟阶段发展阶段13顶级豪宅核心特征5：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合星海国宝世贸滨江汤臣壹品香蜜湖一号中信红树湾红树西岸波托菲诺贝沙湾凯旋门精神理念层级硬件保障水平高低高市场平均价值曲线豪宅价值曲线最高风险曲线123546789备注：随着硬件保障水平的提高，硬件档次提高，在理念的统领下，物质保障整体系统性增强随着精神理念层级的提高，从简单的资源占有和炫富，到表达成熟富豪生活阶段初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段特征产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统要点重点发挥产品优势，做出豪华和高档的感觉精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签依托资源，重点挖掘精神理念层面的高度具备一定条件的硬件档次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具备成熟完备的硬件支撑体系，关键点放大将豪宅价值演绎到极致发展阶段14顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大“顶”级标准设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室内化、享受性配套设施：配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部物业管理：5星级服务——金钥匙人文：时间元素——古树、山石、历史科技：高科技元素——时尚、精密、安全目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到“圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。8大“顶”级标准硬件标准15顶级豪宅核心特征7：顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性顶级豪宅客户的需求特征对圈层乃至社会的影响力对资源的私享对奢侈娱乐方式的热衷加入社会顶层顶级的权贵圈对社会的影响：基金、捐赠对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等对奢侈品的爱好艺术品、珠宝、其它奢侈享受品顶级豪宅客户构成：上海华府天地：5-15亿身价的全球顶级富豪波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。

香蜜湖1号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领香港凯旋门：约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。来源的多样性身份的顶级性顶级客户的需求16顶级豪宅核心特征8：三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入顶级豪宅高级发展阶段后，客户对私享生活敏感点最强顶级客户的需求私享生活极至要素项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间圈层生活的社交场通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享顶级配置设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属学校、顶级购物中心等在圈层中形成影响力，而非需社会影响力服务是1对1，是强调身份的对等私密享受，是具有内张力的，是身份的标签配套私享资源侵占低调奢华17顶级豪宅核心驱动力模式世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式功能转换—东海路9号精装修—金色海岸科技智能化—红树西岸附送价值—蝴蝶谷顶级配套私享历史人文生活模式资源私享产品创新核心驱动力上海华府天地杭州西湖8号公馆富人生活示范—波托菲诺湾区新生活—中信红树湾湾区＋艺术—香港.贝沙湾万科十七英里吉宝湾凯旋门BrickellKeyWilliamisland代表案例：青岛东海路9号深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳红树西岸上海华府天地杭州西湖8号公馆深圳中信红树湾深圳波托菲诺香港贝沙湾深圳万科十七英里新加坡吉宝湾香港凯旋门美国BrickellKey美国Williamisland……19产品创新20东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应青岛市区繁华地段占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95目前售价：均价28000元/平2栋50层塔楼及2层裙楼组成户型面积：以三房170—270平米为主，其中顶层为623的复式公寓动感的“帆”形外观豪宅案例3产品创新功能转换精装修科技智能附送价值21极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升22金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造产品创新功能转换精装修科技智能附送价值要素打造方式建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司园林景观设计贝尔高林景观设计公司规划布局建筑排布形成一个“∽”形围合排布，充分利用将近一千米的临江线，使户户都能享用钱塘江景观。户型特点175~500平米，大面宽短进深“五明户型”，双主卧设计、入户花园、独立工人房空中别墅全套房设计，面积200－400平米，餐厅边设计边厅，可改为棋牌室——独立卫生间、景观浴室、270度弧形景观窗、步入式更衣间室内装修6000元/平米装修标准：聘请香港G.I.L公司进行室内设计；采用原装进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目；原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器；原装进口Siematic橱柜；原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等；选用了目前最先进的日本大金VRVⅡ户式带新风中央空调系统。会所设施金色海岸设有5000平米的五星级会所，配有室内恒温游泳池、室外网球场、高尚俱乐部、商务中心、餐厅、酒吧、时尚健身美容设施等完善配套。社区配套周边成熟的城市生活配套和商业配套物业管理戴德梁行物业管理营销手段以“极限享用江景”为推广语，突出一种尊贵而不失优雅的气质，精致完善的细节全部隐于房间23配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华配合户型的大尺度及大空间，按照欧洲皇室标准进行装修采用原装进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器原装进口Siematic橱柜原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等选用了目前最先进的日本大金VRVⅡ户式带新风中央空调系统……24红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区亚洲最大智能化社区智能化设施：液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-600012路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE)智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。功能转换精装修科技智能附送价值产品创新25高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性隔音楼板/阻隔垂直方向噪音红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。JUSTRIGHT热水循环/无需等待采用美国专利产品品牌JUSTRIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。进水铜管/保障饮用水质量采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。檫窗机/保持玻璃幕墙的美观每户避雷器阳台隔栅/保护隐私减少对视26蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度100％的赠送面积产品创新功能转换精装修科技智能附送价值27历史人文28华府天地：开发理念——构建融入上海历史、文化和未来的奢华生活位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表上海过去100年及未来100年”。新天地不仅仅是对淮海路商圈高档餐饮、时尚娱乐、人文景观的简单弥补，更是对海派文化的又一次延展和丰富。新天地是一个国际交流和聚会的地点，不仅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，还吸引其他城市的名门贵裔。29复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活”历史：风华经典、雍容华贵文化：海派文化未来：鸿图未来上海城市的特点古典、华贵、艺术文化沉淀新兴、时尚、现代、混合文化国际化上海华府天地社区特点目标客群：5-15亿身价的全球顶级富豪喜欢上海，感受上海的历史文化沉淀和国际化的未来，买的就是上海的生活新古典主义建筑风格，五星级酒店式挑高大堂，宫廷式入口奢华的新古典主义风格内部装修，装修标准4000元/平艺术汇粹：景观艺术长廊、名贵植栽的空中花园…30时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街31西湖8号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其顶级豪宅核心价值支撑西湖8号西湖8号公馆与西湖的直线距离仅200米，东与吴山隔街相望，北临千年文化名街河坊街，出门即是繁华市中心；周边配套（200米生活圈）：各种文化艺术长廊：以中国美院为中心，包括酒吧、画廊、咖啡厅、美术馆等；顶级名车专卖店：保时捷、宾利、法拉利、玛萨拉蒂等；国际名品街：这里汇聚了众多国际知名品牌，包含服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等；中国的、世界的、唯一的西湖…32五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航先生、意大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副总卢求先生、德国建筑师M.Diem先生；香港PAL设计事务所首席设计师梁景华先生

建筑设计西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。国际领先节能技术包括置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解决了居住空间通风、保温、遮阳、隔音等问题。最新的智能科技包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比如，在窗户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工艺讲究，既安全又美观，15米外几乎看不到，在防盗的同时并不妨碍业主享受室外美景。内部建筑设计突破电梯：“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯180度取景；物业管理：为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作出检查和诊治等大师手笔与创新技术运用＋唯一的、不可复制的西湖资源，打造高品质豪宅33生活模式34波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活威尼斯酒店华夏艺术中心汉唐大厦铜锣湾商业中心世界之窗欢乐谷民俗文化村＋＝华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇Portofino成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区35华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院华侨城医院欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通配套设施以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；配套设施同时面向社区和城市，满足需求；教育和医疗设施对住宅的影响度大；文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。区域价值住宅价值36资源私享37万科.17英里：亿年礁石——662米私家海滩——无敌一线大鹏湾海景成为业主的专享38集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场：倡导新奢华主义(RE-LUXE)的生活方式项目定位：具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商务、度假、甚至部分商业功能；南中国海资产新贵的名利沙龙产品口号：名流汇聚，低调内敛，无敌海景附送权益无限提升项目价值空间卓越品质特权创新艺术智慧身份唯一第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征第二：她是万科20年最顶级的产品，是品质的象征第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征第四：她是深圳第一个VISTACLUBHOUSE，是锐意创新的象征第五：严迅奇先生亲自主笔，美国SLA、BDS公司豪情加盟，是大师艺术的象征第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的象征第七：附送浪琴会籍(价值45万)是荣耀身份的象征第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前绝后的最临海物业，是奢侈品的象征39顶级配套私享40香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地凯旋门客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。41顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。62楼空中花园60楼为宴会及休闲区61楼是大型健身中心42五种顶级豪宅特征及适用性总结类型特征适用性产品创新功能转换通过居住功能的升级，通过更高层级物业转换，实现价值升级用地性质、高度等不受限制市场对高层级物业接受度高精装修通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质；一旦滞销容易过时客户追求效率个性需求不强烈科技智能化最新科技及智能的应用，将便利性及舒适性进行到底；科技容易过时客户对科技认知度高存在大量科技新贵人群附送价值通过额外赠送给消费者提供超值感政府攻关能力强历史人文将人文精神进行现代演绎及升华拥有唯一的、不可复制的人文资源生活模式通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的生活方式资源具备挖掘潜力客户对全新生活模式接受意识强资源私享将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源资源稀缺通过系统的措施实现资源独享顶级配套私享将顶级配套专属化，仅供少数人专享客户专属意识强43湾区豪宅历程及价值研究湾区豪宅发展研究45由豪宅价值体系到湾区豪宅价值体系的梳理——以全面保障的软硬件体系，成就顶级豪宅物业价值46从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流DoubleBayNoosaBeverlyHillsHawkeBay

TokyoBayBurauBayLongIslandRepulseBayResidenceBel-AirBackBay世界十大湾区：比弗利山庄：美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区；霍克湾区：现代ARTDECO建筑风格享誉全球；Noosa湾区：澳大利亚著名的湾区旅游小镇东京湾：世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区；Burau湾：以天成海湾与海湾高尔夫俱乐部举世闻名；双水湾:充满浓郁的地中海风情的海滨城市；长岛：纽约以房价和风光闻名；浅水湾：香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩；贝沙湾：香港豪宅项目的先驱及典范；后湾：纽约上层人士的住宅区。——翻开世界级湾区生活的发展史，拥有海景的湾区，永远是城市顶尖富裕人群的聚居地。无伦是纽约LongIsland、洛杉矶BeverlyHill、西雅图之华盛顿湖、日本东京湾、还是香港浅水湾，皆因依天然水域，拥有美好的自然风光和强大的区域价值而为众多人追求和向往。47中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应一直以来中国人对海岸生活并不熟悉。随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。在海岸生活成为国际潮流的趋势下，一些适合生活的优质海岸正显示出其稀缺性，变得弥足珍贵。处于海岸线上的“城市”未来具有巨大的发展潜力，其发展将扩张中国海岸线城市密度，加速中国海岸城市带的形成中国各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片区大连青岛厦门深圳、香港珠海、澳门三亚、海口环渤海海峡西岸珠三角海南岛48海景资源作为绝对的稀缺资源，其对居住价值的影响力正在脱离城市级别的束缚，在极至化的过程中滨海豪宅的价值走向趋同中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源。滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。厦门的海岸资源在整个中国海岸线上都是极其稀缺的，厦门海景住宅未来将与其他城市海景住宅形成统一的价值评价体系。大连青岛厦门深圳、珠海三亚、海口城市项目售价(元/平)大连星海国宝2.5大连明珠1.9青岛弄海园琴岛星2.3－3东海路9号3.2厦门国贸蓝海2爱琴海1.8深圳十七英里3－6万红树西岸3－5中信红树湾3－4.5珠海海湾半山（2期）1.7－2凤凰山1号1.8万/平城市价值>海景价值海景价值>城市价值49滨海居住经历了几个阶段，正在向体验、私享、专属的更高层次演进城市特征居住形式居住主张海居历程初级阶段发展阶段快速发展阶段成熟阶段农耕文明时代工业文明时代后工业文明时代海洋文明时代渔村小镇滩涂港口制造、加工业物流中转地原始村落居住的最低层级－挡风避雨－居住功能一线区域－居住及娱乐疗养地、度假地功能单一居住的最高层级－超越单纯居住－私享、体验资源－专属、奢华港口经济高科技、信息化区域城市中心城市功能扩张都市融合城市群核心城市功能复合海洋经济二线腹地纯居住功能完善的区域，集居住、休闲、娱乐、时尚一体居住的较低层级－居住居住的高层级－居住为主－享有资源－时髦50农耕文明时代：挡风避雨，简单的居住功能51工业文明时代——简单、粗糙对海资源的利用，强调观景一海、一路、一排楼，是不少海滨城市的典型模式，因此催生了一批雷同的海景豪宅、伪豪宅；典型