星沙项目商业定位与规划交流

会计学1星沙项目商业定位与规划交流2本次交流从5个方面进行汇报：1、星沙商业现状与规划2、项目商业价值分析3、项目商业发展定位4、项目商业业态选择与体量确定5、新区城市商业发展规律与参考案例第1页/共26页32009年，全县共实现GDP514.9亿元，连续6年保持17%以上的增幅；完成工业总产值875亿元，增长20.8%；完成财政总收入52.7亿元，增长29.6%；完成社会消费品零售总额106亿元，增长34.3%；完成全社会固定资产投资234.3亿元，增长35.2%。在第十届全国县域经济基本竞争力评比中排名第25位，连续三年稳居中部第一；并被评为全国首批十大县级最具幸福感城市。聚集了德国博世、美国可口可乐、意大利菲亚特等21家世界500强企业和三一重工、广汽长丰、远大空调等一大批国内知名企业；并形成工程机械、汽车及零部件两大产业集群。星沙商业现状与规划第2页/共26页4专业市场类：

小商品批发市场、电子手机数码、汽车展示注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。核心商圈第3页/共26页5星沙商圈：中低档次定位，大众消费。商圈特点通程商业广场卜蜂莲花星沙商业乐园星沙步行街星沙板仓路商业区规模（平方米）2万平方米3万平方米47689平方米2万平方米约10万平方米商业形式大型购物中心百货高中档酒吧特色小吃

超市服饰电影院银行特色小吃

家具、床上用品大型KTV

中型网吧健身会所

小餐饮店美容院福彩店服装店小型宾馆

大型购物中心百货大型电器城金融机构各类餐馆档次定位中档中低档低档

低档

中档消费群体全区范围消费力较强的中青年消费者、区内居住、工作中低收入者及乡镇周围有目的的消费者等。在区域居住的普通消费者、工作者及辐射乡镇周围目的性消费者在区域居住的普通消费者及中老青年在区域居住的普通消费者全区范围消费力较强的中青年消费者、区内居住、工作中低收入者及乡镇周围有目的的消费者等。区域地段开元大道与板仓路交汇处开元大道与星沙大道西北角开元大道与星沙大道西南角星沙凉塘路与星沙大道交汇处板仓路代表性商业

通程电器新一佳超市通程百货卜蜂莲花超市

老树咖啡家具广场

步行街批发部丽旗美容馆

国美、苏宁步步高百货第4页/共26页6以11万平米的通程广场为辐射，密集了通程、步步高百货；易初莲花、新一佳、步步高等大型生活超市;苏宁、国美、通程三大电器零售巨头聚首;肯德基、麦当劳、上岛咖啡、名典咖啡……满足了星沙的大众消费需求，成为星沙无可撼动的商业中心。随着武广客运新站通车、黄花空港城扩建、双地铁规划、众多世界500强进驻、国内特大型企业落址、大型高档楼盘的开发、万亩松雅湖蓄水……目前的商业条件完全满足不了目前的消费需求。第5页/共26页7

星沙商业发展仍旧属于商业初级发展阶段，以此形态发展的商业将无法满足于城市、经济的进一步发展。

星沙商业业态、物业、品牌必须需要升级，从而满足于星沙中高层次消费群体消费需求。

星沙商业发展，从业态档次、物业条件、商家品牌等都有一定的升级，但是依然停留在大众消费层次。结论一结论三

以通程商业为主的核心商业区地位无可撼动，但面临着规模与档次受限，中柢档次定位，大众消费，中高层次消费群基本外流。结论二星沙商业市场分析结论第6页/共26页8项目商业远景规划按照规划，未来10年间，在长沙县域范围内将规划三个核心商业中心，即通程商业中心、黄兴商业中心和黄花国际空港商业中心，构建与长沙县区位和经济社会发展特点相适应的“品”字型商业中心基本格局。通程商业中心将是“领头雁”。该商业中心围绕通程广场，在东二线、板仓路、凉塘路和望仙路所合围的区域规划建设，占地面积约300公顷。定位为辐射长沙市、功能齐全、国际化特色鲜明、引领消费时尚、展示长沙形象的市级商业副中心，分近期和远期两个阶段建设。近期主要以通程商业广场、苏宁电器、国美电器、易初莲花、新一佳、步步高等主要商业网点为基础，重点改造商业乐园，使之成为以欧、美、日、韩商品及国际餐饮服务为主要特色的国际风情街，建设华润凤凰城大型购物中心，将星沙步行街打造成为国内外知名品牌汇集的服饰精品街。1231、通程商业中心2、黄花国际空港中心3、黄兴商业中心第7页/共26页9星沙步行街北起凉塘路、南至三一路400米以精品服饰为主的商业步行街近期改造；泉塘综合商业街以东六线为主，在北起漓湘路、南至远大路的区域范围内规划建设1000米定位为集购物、餐饮、文化、休闲娱乐于一体的综合性商业街近期新建；商业乐园国际风情街商业乐园500米以欧、美、日、韩等国商品及服务为主要经营特色的国际风情街近期新建；长永创意文化街长永高速牛角冲互通至三一出口1600米集购物、观光、餐饮于一体的“创意文化长廊”远期新建；滨湖路特色餐饮休闲娱乐街西起星沙大道，东至黄兴大道2000米长沙市最具魅力的特色餐饮休闲娱乐街远期新建；龙角南路电子产品特色街北起楠竹园路、南至人民东路900米长沙县电子产品零售商业街远期新建；凉塘东路服饰小商品特色街西起黄兴大道、东至龙塘路500米长沙县服饰小商品特色商业街远期新建；经八路综合商业街自滨湖北路起沿经八路以东向南至纬六路范围内规划建设1800米集购物、餐饮、休闲娱乐服务于一体的综合性商业街远期新建。长沙县规划新建和改造8条商业街第8页/共26页10松雅湖规划为“一心四轴八带七组团”，即以松雅湖为中心，四个向湖心的生态景观轴，由内而外的八条景观带构建成绿色骨架，形成有机、高效的七个城市组团结构。根据该方案，松雅湖生态公园将分为七大功能区域，不同区域有不同的城市文化和景观主题。水面面积达6000余亩的松雅湖项目，其周边还将形成一个面积达4000亩的松雅湖环湖商务圈，由松雅湖休闲度假区、滨湖商业中心、滨湖南路特色餐饮休闲娱乐街组成。投资4亿松雅湖改造，带动周边400亿固定资产投资。松雅湖--打造集生态、休闲、商务、人居于一体的湖南最大城市湖泊。第9页/共26页11项目价值分析本案松雅湖400亿投资打造湖居新城城市发展方向国内外知名企业聚集地城市商业中心第10页/共26页12价值一承接松雅湖区与中心城区的纽带价值四区域内生活购物消费中心价值二城市发展延伸城际中心整合城市资源，造城市次级商业核心项目整体价值——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！价值三填补星沙国内外知名企业高端消费需求第11页/共26页13项目价值分析结论1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成区域性生活购物中心及填补星沙目前空白的高端生活消费需求！2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；3、目前区域内人流量小，居住人口低，周边在建、拟建商业项目少，需要独立的支撑商业气氛，而且短时期内因为人气的缺少，很难在短期内形成较强商业效应；4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占主导地位。第12页/共26页14契合区域性市场生活购物需求凸显市场特征的主题形象满足于星沙市场高端生活需求项目发展定位---项目定位（区域性生活购物中心）（星沙新生活中心）第13页/共26页15商业概念：时尚生活中心诉求以生活品位为出发点、以时尚品位为价值核心，为消费需求日益多元化的中高端消费者提供拥有现代时尚生活品位的消费场所、聚会场所、体验场所、沟通场所，为消费者提供多元化的消费体验。商业主题：新生活新标准–融合购物、影院、休闲中心、运动天地、时尚生活品牌店、时尚品牌旗舰店、高端美食、休闲餐饮、儿童天地等不同创意的全新生活体验。第14页/共26页16项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能保健功能餐饮功能区域公共服务功能购物功能功能定位：新生活方式中心购物：设置满足生活必须的超级卖场，服务区域性家庭客户群体，同时加强时尚元素，增加时尚品牌和潮流品牌的比例和数量，形成区域性购物中心

；餐饮：提高餐饮、休闲的档次，满足星沙整体市场需求；娱乐：设置影院\KTV\洗浴，突出娱乐元素，成为星沙休闲娱乐中心；第15页/共26页17根据星沙、松雅湖及城东区域实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查，本项目初期应为中档；后期可通过成功经营逐步将本项目整体品质提升至中高档，同时调高零售比例，增加日间留客能力。因此出于上述三方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：中档，局部高档项目各业态应以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动项目的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足周边区域庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来满足于星沙整体需求，也提升整个项目的品质。第16页/共26页18零售业态商家组合分析区域性消费业态高端生活业态不同消费群体都需要的日常消费业态中高端消费群体为主，对环境、商家品质、服务有较高要求超市、精品服饰、日常餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、小家电、服务配套等中高档餐饮、休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院等）、洗浴保健、健身、美容美发、KTV等

项目商业定位于“新生活方式中心”，以满足于区域性生活购物为主导，以星沙目前较为缺失的高端生活需求为辅助。项目商业业态组合分析：项目定位角度第17页/共26页19项目商业业态选择与体量确定商业业态规划核心思路1、项目商业业态规划必须以满足于区域性生活购物为主导，以星沙目前较为空白的高端生活需求为辅助；2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3、项目周边商业项目较少，难以支撑商圈效应，项目必须有主力店拉动人流；4、项目体量相对不是很大，商业规划面积不能太大，业态不能太多，同时具备长期经营能力的业态。第18页/共26页20业态特点劣势大型超市

提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利集客能力强,可创造稳定客源并维持日常人潮

付租能力低服饰精品

属高附加值的商业类型，付租能力较高服饰为各大卖场营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率

单店需求面积不大餐饮

属目的型消费类别具一定的集客能力即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能付租能力不一般休闲娱乐

可创造时尚和活力的气氛集客效力强付租能力不一般服务配套

强化项目商业服务功能

付租能力较强业态分类及特点介绍第19页/共26页21本项目超市业态肯定会有很大的发展空间。超市

项目处城市两条主要交通干道交叉位置，是通往松雅湖最主要的干道节点，同时也是地铁4号线站点，交通位置十分优越；项目周边楼盘云集，其他项目在建、拟建商业体量较小，项目处于城市的发展方向中心，可作为星沙的次级商业中心，区域性生活购物需求十分强盛；星沙目前超市集中在中心区域，都为本土超市，缺少国际品牌的超市入驻，星沙需要国际品牌超市提升商业气氛，满足生活购物需求。主力店面积需求大型超市10,000–15,000㎡建议引起超市国际品牌沃尔玛家乐福大润发项目核心业态分析第20页/共26页22餐饮、休闲娱乐业态

项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。

在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右；项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临较为激烈的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助差异化商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。业态建议品牌餐饮中高档：大型餐饮商家，满足星沙缺少的高端生活需求徐记海鲜、富临美食、日本料理、韩国料理中档：主营特色餐饮、地方料理、中西餐饮，满足区域性生活需求巴西烤肉、必胜客、上岛咖啡、桂林人、金牛角、肯德基、麦当劳商务休闲大型洗浴中心碧涛阁、碧海云天休闲娱乐电影院、KTV、酒吧等横店潇湘；钻石钱柜、温莎；苏荷、魅力四射规模建议15,000–20,000㎡项目核心业态主分析第21页/共26页23功能商家业种规模建议家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训、健体中心、美容美发等3000-5000㎡家庭消费业态项目核心业态主题分析

家庭式消费业态能吸引不